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第一节第一节 物业管理的基本概念物业管理的基本概念n一、物业n（一）物业的含义:物业是指人工形成、有使用价值和价值、有业主的建筑物与场地，包括为发挥其功能而配置的设施设备等。n（二）物业的特征：n 物业的构成主体是建筑物与相关场地；n 因为建筑物是人工形成，所以，应具有使用价值和价值。n 物业作为不动产，应有明确的产权所有人。2024/7/61Edited by Z.M.Gun（三）物业的分类n物业的分类可以从几种角度划分：n1.按物业功能划分,一般可以划分为十大类物业：1）居住；2）办公；3）厂房（仓库、货场）；4）商业；5）交通运输；6）邮政、通讯、广播、电视；7）宾馆、餐饮、旅游、服务；8）文化、教育、科研；9）卫生；10）体育等。2024/7/62Edited by Z.M.Gun2.按主辅划分,物业可以划分为主体物业和辅助物业。例如，一幢高层建筑物的主体是办公，但辅助物业可能是商业用房、餐饮或其他。2024/7/63Edited by Z.M.Gun3.按空间高度划分,物业可分为单层、双层、多层、中高层、高层、超高层等。高层建筑物还可划分为四类：n第一类：高层建筑9-16层（最高到50米）；n第二类：高层建筑17-25层（最高到75米）；n第三类：高层建筑26-39层（最高到100米）；n第四类：高层建筑40层以上（高度为100米以上）。2024/7/64Edited by Z.M.Gu4、按所有权性质划分，可划分为如下几种：n 1）、国有产权：属于国家的不动产所有权；n 2）、集体产权：属于集体性质的不动产所有权；n 3）、私有产权：属于自然人的不动产所有权。2024/7/65Edited by Z.M.Gu二、物业管理n（一）管理的概念n“管理”的含义是“管之理”，即管束的道理。n（二）物业管理的定义n我国2019年9月1日实施的物业管理条例对物业管理下了这样明确的定义：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”2024/7/66Edited by Z.M.Gun（三）物业管理权的由来n首先，物业管理企业的管理权来源于“业主承诺”。所谓业主承诺，是指物业管理企业接受业主委托，签定委托管理合同。这份以业主公约为依据，体现业主集体意志的委托合同，就物业管理企业承担该项物业管理有关的权利义务关系逐项作出明确规定。2024/7/67Edited by Z.M.Gun其次，物业管理企业的物业管理权来源于“政府授予”。所谓“政府授予”，是指任何一个功能齐全的小区或大厦内一般都包括了各种基础性的设施设备。这些设施设备原本都属于市政工程或垄断经营事业，是由政府设立或授权的专业部门来管理，由于物业管理企业的进入与存在而以分割管辖范围的方式作了移交。2024/7/68Edited by Z.M.Gun应当注意是，不管是业主还是政府，授权都必须明确、具体，防止发生因职责不清而引起民事纠纷，也防止物业管理企业滥用权利损害业主的利益。2024/7/69Edited by Z.M.Gun（四）物业管理的内容n按照物业管理条例的规定，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”。合同约定的范围，一般应在“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序”之内。所以，物业管理服务的内容一般包括物的管理和人的管理两个方面，2024/7/610Edited by Z.M.Gu三、物业管理服务的特征n房屋作为不动产，具有空间的固定性、使用的耐久性、个体的差异性和价值的高额性，因此，物业管理服务相应表现出专业性、持续性和可靠性的特征。2024/7/611Edited by Z.M.Gun（一）专业性n物业管理并非人们想象的那么简单，并不仅仅是扫扫地、看看大门而已。不要说建筑物本身的结构方面的复杂性，仅那些保证人们正常生活方面的给排水系统、供电系统、电梯系统、消防系统、中央监控系统、空调系统、弱电系统等，就决定了物业管理非专业人士莫属。2024/7/612Edited by Z.M.Gun（二）持续性n房屋从竣工交付使用一直到破损不可恢复，以致废弃，整个使用过程就是物业的使用年限。在物业整个使用过程中，要全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损，尽可能地延长物业的使用年限，就必须加强对房屋及其附属设施设备的技术管理，经常地、及时地对其进行维修养护。2024/7/613Edited by Z.M.Gun（三）可靠性n物业作为一种耐用品，其消费与投资并存的特征是绝大多数耐用品所不具备的。其他耐用品或是纯粹的消费或者是纯粹的投资。而房屋的这个特征由于来源于它的物质形态不易灭失而且供给弹性低，所以有保值、增值的特征。2024/7/614Edited by Z.M.Gu第二节第二节 物业管理的产生与发展物业管理的产生与发展n物业管理是房地产综合开发的延续和完善，是现代城市管理的重要组成部分，在国际上十分流行并得到了蓬勃发展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。2024/7/615Edited by Z.M.Gu一、一、现代物代物业管理的管理的产生生一一般般认为，现代代物物业管管理理起起源源于于1919世世纪6060年年代的英国。代的英国。但但是是，也也有有人人认为，真真正正意意义上上现代代物物业管管理的理的产生，生，应该形成于美国。形成于美国。2024/7/616Edited by Z.M.Gu二、我国物业管理的产生与发展n我国物业管理是在住房制度改革带来房屋产权格局变化、房地产综合开发带来大规模住宅小区建设，从而推动房屋管理体制变革的背景下产生和发展起来的。2024/7/617Edited by Z.M.Gu一)公有住宅及其管理模式n公有住宅的管理是由政府主管部门，即各级房地部门负责的，具体实施管理的单位，称之为”房管所”，其性质属于事业单位，采取的管理模式称之为行政性管理。2024/7/618Edited by Z.M.Gu(二)新型物业管理模式的产生n1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房产管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。深圳市物业管理公司作为全国第一家经营涉外商品房产的专业管理公司，实行社会化、专业化、科学化、制度化的管理原则，建立独立核算，自负盈亏的“自我运转、自我发展、自我完善”的运行机制，理顺了房地产经营单位与房屋管理部门之间以及房屋管理部门与业主、住户之间的关系，使房屋管理工作从政府行为转变为企业行为，使房屋管理从政府补贴为主到自负盈亏、独立经营，为特区、乃至全国房屋管理工作取得了成功的经验。2024/7/619Edited by Z.M.Gu（三）我国物业管理的发展n1981年3月我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国物业管理迈出了第一步；1993年6月30日深圳市物业管理协会正式成立，表明我国物业管理进入了一个新阶段。国家建设部在认真总结深圳和广州的经验基础上，于1994年颁布了建设部第33号部长令，即城市新建住宅小区管理办法，确立了物业管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向。2024/7/620Edited by Z.M.Gun2019年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理“一年试点、三年普遍推开”的经验。2024/7/621Edited by Z.M.Gun2019年，建设部在大连召开了第二次全国物业管理工作会议，推广大连“通过三大战役对旧住宅小区整治改造，推进物业管理”的经验。2024/7/622Edited by Z.M.Gun2019年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳“大力推行物业管理项目招投标制度，提高物业管理总体水平”的经验。2024/7/623Edited by Z.M.Gun从2019年开始，建设部还在全国开展城市物业管理优秀示范小区和优秀市长的表彰活动，激发了各地提高物业管理水平的热情，创建了一批又一批“全国物业管理优秀示范小区”，取得了较好的效果。2024/7/624Edited by Z.M.Gun2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业自律起到了重要作用。n2019年，中国物业管理协会在杭州公开了中国物业管理发展论谈。n2019年，建设部建立了全国一级物业管理企业信用档案制度，以推动物业管理企业更加规范运作。2024/7/625Edited by Z.M.Gun过二十年的努力和发展，物业管理在我国逐渐得到广大居民的认同，并已成为人们购房时考虑的重要因素。2024/7/626Edited by Z.M.Gu三、我国物业管理在社会经济中的地位 与作用n(一)良好的物业管理服务，可以提升物业的价值n(二)良好的物业管理服务，有利于促进经济增长n（三）良好的物业管理服务，有利于提高人民群众的居住生活质量。n（四）物业管理的发展扩大了城市劳动力就业的范围n（五）良好的物业管理有利于维护社区稳定2024/7/627Edited by Z.M.Gu一、物业管理市场的含义n（一）“市场”的含义n所谓“市场”，是指“商品交易的场所”或“商品行销的区域”。2024/7/628Edited by Z.M.Gu(二）物业管理市场的定义所谓物业管理市场，是指“物业管理服务”作为一种“商品”进行交换的市场。但所交换的对象物业管理服务，是一种特殊的商品，即无形的劳务。它不同于房地产交易市场上交换的有形商品以房屋和土地作为物质载体的各种房地产产权。物业管理市场作为房地产市场体系中一个子市场，是介于劳务市场与房地产市场的一个边缘性市场。2024/7/629Edited by Z.M.Gu(三)物业管理市场的架构n n在房地产市场交易中，主要存在两种交易形式：出售或出租。因此，物业管理市场的架构依据出售和出租的物业不同而有所差异.2024/7/630Edited by Z.M.Gu二、物业管理“委托代理”关系n(一)物业管理“委托代理”的含义所谓“委托”，是指受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬（或不付报酬）的活动。委托关系之所以能够成立，是因为受托人能够解决委托人在生产、生活中不能自己解决或自己处理不好的事务。2024/7/631Edited by Z.M.Gun所谓“代理”，是代表他人从事某项活动。根据我国民法通则第63条的规定，代理是“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为”。2024/7/632Edited by Z.M.Gun在物业管理实践中，“权在业主”的原则是不能动摇的，所以在物业管理的委托代理关系中，是通过合约关系来体现的。2024/7/633Edited by Z.M.Gu（二）物业管理“委托代理”链n以现代物业管理体制中最具代表性的住宅小区为例，可以勾画出以下代理链图示。n n 小业主 召开业主大会 选举业主委员会n 聘请n 物业公司/专业服务公司n n 物业公司/专业服务公司管理层员工n n 服务提供 物业公司/专业服 务公司操作层员工n 图 委托代理链图示2024/7/634Edited by Z.M.Gu(三)左右物业服务效果的因素n在物业管理“委托代理”链中，左右其服务效果的至少有四个关键点:n1、产权利益;n2、监督距离;n3、激励手段;n4、行为能力。2024/7/635Edited by Z.M.Gu三、物业管理市场“需求供给”关系n(一)需求表与需求曲线 表11 物业管理的需求表n n 价格 需求量n (元/m月)(小区个数)n n A 5 7n B 4 10n C 3 12n D 2 15n E 1 20n 2024/7/636Edited by Z.M.Gu 图 需求曲线2024/7/637Edited by Z.M.Gu图 供给曲线2024/7/638Edited by Z.M.Gun我们看到，供给曲线与下降的需求曲线不同，通过各点的平滑线是向上倾斜的供给曲线SS，也就是说，当某一物品价格越高时，越会诱使生产商品生产更多的该类物品。2024/7/639Edited by Z.M.Gun在供给曲线的背后有一个重要的因素，那就是生产成本。我们知道，企业供给产品直到不再有利可图为止。当然，任何降低生产成本的因素，都有可能使供给曲线向外、向下移动；而任何提高成本的因素，都有可能使供给曲线向内、向上移动。2024/7/640Edited by Z.M.Gu（二）供给与需求的均衡（二）供给与需求的均衡n在市场上发生作用的力量彼此相等时候的那个价格和数量水平，就是市场价格均衡。在这一价格和数量水平上，买者愿意购买的数量正好等于卖者愿意出售的数量。因此，不存在价格或数量变动的趋向。2024/7/641Edited by Z.M.Gu(三三)物业管理的供需状况物业管理的供需状况n1、物业管理需求的数量扩张与质量提高，应该与房屋商品化程度、国民收入增长水平呈正相关关系；n2、从趋势看，这种扩张与提高具有不可逆转性，即房屋商品化程度越高、人民的生活水平越高，对物业管理的需求越多，服务质量要求越高；n3、因低价位需求引致的低档次供给，往往会形成一种幻觉，认为物业管理是可有可无的；n4、因低档次供给能容纳低素质员工，往往会形成一种误解，认为物业管理无需多少知识和技能；n5、发展中国家的低素质劳动力过剩，规定了低档次供给过剩，却使高档次物业管理变成了一种稀缺物品。2024/7/642Edited by Z.M.Gu四、物业管理服务的价格决定n(一)市场竞争的不充分性，导致均衡价格难以实现。n(二)价格参数的过分繁杂，使价格的确定难度增大n(三)合同条款常会疏漏，质价相符难以判断n（四）政府干预的理性把握2024/7/643Edited by Z.M.Gu五、物业管理市场的发展趋势n（一）物业公司品牌化;n（二）从业人员职业化;n（三）服务模式多元化.2024/7/644Edited by Z.M.Gun不难看出，不同主题的建筑物，需要不同风格的管理模式。未来的物业管理市场，应该是一个能提供不同模式、不同风格、不同类型、不同层次物业管理服务的市场，以便房地产开发企业或业主们，能够在这个市场上购买到最合适的，但不一定是最贵的“物业管理服务”。n2024/7/645Edited by Z.M.Gu 更多精品资请访问更多精品资请访问 更多品资源请访问更多品资源请访问
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