河北房地产会计核算和风险防范课件

房地产开发企业成本核算房地产开发企业成本核算技巧与税务风险防范技巧与税务风险防范 1 1一、房地产业税收风险种类及产生原因（一）、税收风险种类企业纳税风险，是指纳税人在涉税活动中遭受损失或丧失权益的可能性或实现财税目标的不确定性。全面把握经营过程中所面临的各种风险是企业稳定发展的基础。现代风险管理理论认为，在日趋激烈的商业竞争中，未来只能属于有着良好风险管理机制的公司。2 2（一）、税收风险种类综合来说税收风险可归纳为以下三类：1、未按照税法规定承担纳税义务而导致的现存或潜在的税务处罚风险；2、因未主动利用税法安排业务流程导致的应享受税收利益的丧失；3、缴纳了本不应该缴的税款缴纳了本不应该缴的税款。3 3（二）、房地产业税收风险产生的原因1、故意偷税产生的风险偷税现以成为目前企业很盛行的问题，企业都知道偷税有风险，而为什么很多企业都愿意铤而走险去偷税、逃税呢？主要问题就是利益驱动，是企业偷税的一个主要原因。但是，偷税会给企业带来巨大的风险。目前有多少企业因为偷税而倒闭？还有多少企业老总因为偷税而判刑？难道企业只有偷税才能发展吗？4 41、故意偷税产生的风险【案例1-1】2019年，某省地税局通报了该省某房地产开发有限公司偷税案件：通过检查,直接查补收入10270万元,其中税(费)款3630万元,定性为偷税2708万元,滞纳金1090万元,罚款5550万元.对该公司自2019年以来隐匿商品房销售收入,伪造虚假工程结算书,多列建安工程成本,绿化工程开发成本,采取购买广告业,劳务费发票等手段,造成少缴营业税,城市维护建设税,企业所得税的行为根据中华人民共和国税收征收管理法第63条之规定定性为偷税.鉴于该公司2019年,2019年偷税数额占应纳税额的比例均超过10%且偷税数额巨大,根据中华人民共和国税收征收管理法第63条,第77条之规定,省局已将此案移送司法机关。5 52、错误理解税法导致的风险【案例1-2】划拨土地搞开发漏计契税【案例1-3】4亿元天价罚单6 63、财务部门产生的风险发票管理不到位会计核算不规范税额计算不正确纳税申报不真实7 74、税务机关错误做法适用法律法规错误，处罚显失公平，涉税事实认定不清要求预交多交税款违法核定征收不予给予税收优惠违法进行税务检查。【案例1-4】亿元税案，法人代表无罪释放8 85、内部矛盾产生的风险公司的发展需要大量的管理人才，人才的引进会给公司带来很多的矛盾，观念的差异、素质的差异、能力的差异、待遇的差异、职位的差异等等，都会使员工与员工之间、部门与部门之间产生一些攀比，出现一些矛盾，影响到公司的发展，严重的会损害公司利益换取个人的利益。这种风险是企业最难控制的，也是最难规避的。【案例1-5】看到老板赚钱不交税，财务敲诈其280万9 9四、利用关系产生的风险利用关系来解决税收问题，是目前企业常用的手段。企业在利益的驱动下，进行了一些偷税行为，但是又担心被税务机关查处，就利用关系来解决，来保护自己的利益。如果关系能解决偷税问题，那你的关系也是违法的。有多少企业由于偷税而被税务机关查处了，关系那去了？企业如果真正出了问题，关系就离的你远远的，那时谁都不认你这个关系了。因此说，关系税不长远，关系会使企业放松了对税收政策的了解，由于企业对税收政策的不了解，加重了对关系的依赖，造成了企业的恶性循环，不断给企业带来税收风险，阻碍了企业发展。1010二、成本核算综述（一）、成本核算对象成本核算对象是指为了计算房地产开发产品的成本而确定的，归集和分配开发建设过程中各项成本费用的承担主体。它界定了成本核算的空间范围。国税发【2009】31号第二十六条规定：成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。可以说，31号文的基础问题是成本对象的确定，否则，计税成本核算、扣除无从谈起。税收上，成本对象不但具有空间性，而且具有时间性，涉及计税成本能否扣除，何时扣除。1111成本核算对象确定的税收风险1、不能享受税收优惠；2、税款可能出现前多后少，部分税款抵补不完，退税难；3、税务部门要求土地增值税清算时，会多缴税款。【案例2-1】阳光房地产开发公司开发一小区，共20栋楼，1-10#楼为多层，11-18#楼为小高层，19-20#为高层；先开发多层，再开发小高层，最后开发高层。怎样设计成本核算对象哪？1212科学地科学地确定成本归集对象单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发项目为成本核算对象。在同一开发地点、开竣工时间相近、产品结构类型相同或没有明显差别的群体开发项目，可以作为一个成本核算对象。对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象。对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，均应单独作为成本核算对象。1313（二）、成本核算对象确定原则可否销售原则，如会所；分类归集原则功能区分原则【案例2-2】定价差异原则【案例2-3】成本差异原则权益区分原则成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。（国税发【2009】31号、冀地税发【2019】28号、苏国税发200979号）1414（三）、成本核算的规范程序第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。第二步，设置有关成本核算会计科目和账簿，按成本对象归集开发成本费用。第三步，开发间接费，分配计入各开发成本对象。第四步，生产成本费用在各成本核算对象之间进行分配。第五步，编制项目生产成本计算表，计算各成本对象的总成本。第六步，按建筑面积计算完工产品单位成本。第七步，正确计算可售面积应负担的成本。国税发【2009】31号第28条计税成本核算程序1515三、成本核算实务中的部分疑难解析（一）、取得什么样的凭证才能在税前扣除？合法的扣税凭证包括哪些？1、税前扣除凭证的基本原则真实性。合法性。合理性。相关性。16162、税前扣除凭证的分类不同的项目在申报扣除时，需要提供相应的凭证作为依据：应税项目的凭证管理非应税项目的凭证内部成本核算项目的凭证1717（二）、善意取得了虚假发票怎么处理？在规定期限内从销货方或提供劳务方重新取得合法有效的凭证；2、该发票确属开票方自发售税务机关购买，且购票方、开具方、业务交易、收款属于同一方，实际交易金额与发票上所列金额一致的，其取得的发票准予作为税前扣除的凭据。国税发【2019】134号、国税发【2000】182号、国税发2000187号、国税函20191240号、苏国税函201937号、浙地税二20193号、青国税发200910号、青岛市国家税务局公告2019年第1号1818（三）、怎样确认计税成本终止日最有利？1、开发产品成本与计税成本的差异、开发产品成本与计税成本的差异会计成本与交付入住的建筑面积和确认的收入相会计成本与交付入住的建筑面积和确认的收入相配比；计税成本只考虑实际毛利额，不考虑实际配比；计税成本只考虑实际毛利额，不考虑实际结转成本；结转成本；会计成本年度结算以会计成本年度结算以12月月31日为截止时点；计日为截止时点；计税成本可以次年税成本可以次年5月月31日前的某一时点为核算终日前的某一时点为核算终止日；止日；会计成本项目结算或未结算的预提成本；计会计成本项目结算或未结算的预提成本；计税成本除要求成本实际发生且取得合法凭据税成本除要求成本实际发生且取得合法凭据外可按一定比例预提成本计入计税成本。外可按一定比例预提成本计入计税成本。19191、开发产品成本与计税成本的差异、开发产品成本与计税成本的差异4.12月月31日至日至5月月31日之间取得合日之间取得合法凭据，会计作为次年度发生的成法凭据，会计作为次年度发生的成本费用或冲减预提成本，税法则可本费用或冲减预提成本，税法则可以计入当年度计税成本。以计入当年度计税成本。【案例案例3-1】2、计税成本掌握、计税成本掌握“一早一晚一台账一早一晚一台账”2020（四）、质保金怎样处理有利？（四）、质保金怎样处理有利？1、建设工程质量保证金（保修金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。（建设工程质量保证金管理暂行办法（建质20197号）第二条）建质20197号第8条、财建2019369号第14条、国税函国税函【2019】220号号2121（四）、质保金怎样处理有利？（四）、质保金怎样处理有利？2、未支付的质量保证金如何扣除3、建议开发企业结合开发项目特点进行合理筹划（1）、分期开发的处理。（2）、不分期开发的处理。2222四、成本费用的归集与分配技巧解析四、成本费用的归集与分配技巧解析（一）各成本项目的归集与分配（一）各成本项目的归集与分配1、土地费用、土地费用二次分摊法直接法【案例4-1】2、前期工程费3、基础设施费2323（一）各成本项目的归集与分配（一）各成本项目的归集与分配4、建筑安装工程费、建筑安装工程费5、配套设施费配套设施和房屋等开发产品非同步建设；先开发房屋等开发产品，后建配套设施；凡是能有偿转让（包括经营性和非经营性的）支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本；公共配套设施的成本只需归集其建造成本，不需要分摊土地等相关的其他成本。2424（一）各成本项目的归集与分配（一）各成本项目的归集与分配6、开发间接费、开发间接费成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。关于借款费用资本化可确定借款用途并专款专用的，借款费用直接计入其成本对象；不能分清用途的，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各成本对象间分摊；分配比例=某成本计算对象完成投资额项目完成投资总额2525（二）、税法规定的成本费用分配方法（二）、税法规定的成本费用分配方法国税发国税发【2009】31号第二十九条规定：号第二十九条规定：占地面积法。建筑面积法直接成本法预算造价法2626（二）、税法规定的成本费用分配方法（二）、税法规定的成本费用分配方法国税发国税发【2009】31号第三十条规定：号第三十条规定：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。2、单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设、单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。施开发成本，应按建筑面积法进行分配。3、借款费用属于不同成本对象共同负担的，按、借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。直接成本法或按预算造价法进行分配。4、其他成本项目的分配法由企业自行确定。、其他成本项目的分配法由企业自行确定。2727五、计税成本的核算五、计税成本的核算（一）、确立完工标准会计和税收的差（一）、确立完工标准会计和税收的差异及协调异及协调税收上确立完工条件的三个标准：税收上确立完工条件的三个标准：国税国税发发【2009】31号号、国税函国税函2009342号号、国税函国税函2019201号号会计上确认完工的条件：会计上确认完工的条件：“会计准则会计准则收入收入”确认收入的确认收入的5个条件同时成立。个条件同时成立。2828（一）、完工标准会计和税收的差异及协调（一）、完工标准会计和税收的差异及协调对于房地产开发产品的交付使用，散见的法律规定有：建筑法第六十一条、城市房地产管理法第二十六条第二款、城市房地产开发经营管理条例第十七条第一款、建设工程质量管理条例第十六条、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定第七条商品房取得建设工程竣工验收报告，即具备了合同约定的房屋交付条件。2929（一）、完工标准会计和税收的差异及协调（一）、完工标准会计和税收的差异及协调一般情况下，国税发200931号所确定的三个时点以交付使用时点为早，尽管未经竣工验收的完工开发产品法律要件不完备，但实务中仍存在交付业主使用的情况存在，这种情况下根据国税发200931号文的精神和国税函2009342号、国税函【2019】201号文的具体规定，则无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。【案例5-1】3030（二）、计税成本的核算（二）、计税成本的核算1、计税成本各成本项目的核算内容和会计成本核算内容一致。2、国税发【2009】31号第十七条，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理第十八条，企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本。31313、开发产品完工是决定计税成本结算的前提、开发产品完工是决定计税成本结算的前提实务中，开发产品完工后，工程结算成本仍然无法最终确定的情况比较常见。项目完工后，开发商要留一定比例的质保金，2019年地方政府为促进房地产业的发展也有一些配套资金的缓缴政策，还有物业配套、基础设施的有待进一步开发完善等，在业主入住时，这些成本、费用并没有实际发生或属于会计核算预提入账。国税发200931号文件第三十二条充分考虑了这一因素32323、开发产品完工是决定计税成本结算的前提、开发产品完工是决定计税成本结算的前提国税发国税发200931号文件第三十二条号文件第三十二条规定：（1）、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。（2）、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。33333、开发产品完工是决定计税成本结算的前提、开发产品完工是决定计税成本结算的前提国税发国税发200931号文件第三十二条号文件第三十二条规定：（3）、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。除此之外的建造成本费用以及其他应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本。国税发【2009】第三十四条，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。3434（二）、计税成本的核算（二）、计税成本的核算 4、考虑到房地产开发企业的成本、考虑到房地产开发企业的成本结算相对于税法认定的完工条件是滞后结算相对于税法认定的完工条件是滞后的，国税发的，国税发200931号文件第三十号文件第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。确定计税成本核算的终止日，不得滞后。3535（二）、计税成本的核算（二）、计税成本的核算【案例5-2】阳光房地产开发企业开发的某住宅楼于2019年10月完工，出包工程合同总金额22000万元。2019年，由于未最终办理工程结算，仅取得的发票金额为17000万元，2019年4月，取得发票2000万元，2009年6月取得发票3000万元。36364、可售面积的确定、可售面积的确定（1）、可售面积与不可售面积的划分：）、可售面积与不可售面积的划分：从形式上看，可售面积应包括商品房的套内面积和分摊面积；从实质上看，可售面积与不可售面积的划分标准是其产权的归属特殊的情况37374、可售面积的确定、可售面积的确定确定开发产品面积的方法：总建筑面积可以通过审核项目的立项批文和建筑规划许可证获得；可售面积和不可售面积应通过建筑规划许可证和房屋土地测绘技术报告书获得；已售面积和未售面积主要应通过销售部门的销售明细表获得38385、计税成本的计算、计税成本的计算开发产品面积确定后，我们可以按以下公式计算单位开发产品面积确定后，我们可以按以下公式计算单位成本和应结转的销售成本：成本和应结转的销售成本：国税发国税发【2009】31号第十四条，已销开发产品的计号第十四条，已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总成本成本对象总成本对象总可售面积可售面积已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积已实现销售的可售面积可可售面积单位工程成本售面积单位工程成本【案例5-3】3939（三）、确定计税成本常见问题解析1、可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。尚未最终办理结算的工程项目。苏国税发200979号规定：房地产开发企业当年度按通知第三十二条规定预提有关费用时，应在企业所得税年度申报时同时附报房地产开发企业预提费用明细表。40402、出包工程预提成本注意问题、出包工程预提成本注意问题证据充分。青地税函20192号、辽地税发200951号房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额，是指不包括，是指不包括甲供材料的金额。甲供材料的金额。苏国税发200979号预提金额的确定。辽地税发200951号预提成本的时效。苏国税发200979号41413、预提的公共配套设施建造费用注意问题、预提的公共配套设施建造费用注意问题计提依据：辽地税发200951号规定：办法第三十二条第二款规定公共配套设施可按预算造价合理预提建造费用。企业提取该项费用应以政府相关部门出具的预算价格审批表为依据。时效：苏国税发200979号42424、报批报建费用、物业完善费用注意问题、报批报建费用、物业完善费用注意问题预提的条件和资料预提的条件和资料苏国税发200979号规定：房地产开发企业根规定：房地产开发企业根据据通知通知第三十二条第三款预提的报批报建费第三十二条第三款预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提并税前的报批报建费用、物业完善费用不得预提并税前扣除：扣除：辽地税发200951号规定：规定：办法办法第三十二条第三十二条第三款规定企业可以预提报批报建费用、物业完第三款规定企业可以预提报批报建费用、物业完善费用，企业提取该项费用应以政府相关部门出善费用，企业提取该项费用应以政府相关部门出具的缴费通知单或收费部门的文件为依据。具的缴费通知单或收费部门的文件为依据。43434、报批报建费用、物业完善费用注意问题、报批报建费用、物业完善费用注意问题时效：时效：苏国税发苏国税发200979号号规定：除政府相关文件规定：除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明文期限外，对报批报建费用、物业完善费用有明文期限外，预提期限最长不得超过预提期限最长不得超过3年。年。大地税函大地税函2009 77号号明确，按明确，按房地产开发经房地产开发经营业务企业所得税处理办法营业务企业所得税处理办法规定预提的报批规定预提的报批报建费用、物业完善费用，应在开发项目完工报建费用、物业完善费用，应在开发项目完工后的后的2个纳税年度的个纳税年度的12月月31日前支付。对逾期仍日前支付。对逾期仍未支付的报批报建费用、物业完善费用，应在未支付的报批报建费用、物业完善费用，应在当年的汇算清缴期内并人当期应纳税所得额。当年的汇算清缴期内并人当期应纳税所得额。44445、不按时结转计税成本的风险、不按时结转计税成本的风险辽地税发辽地税发200951号号规定：对规定：对办法办法第三第三十五条补充规定，开发产品完工后，企业可十五条补充规定，开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关可对符合本，主管税务机关可对符合办法办法第三条第三条规定条件的开发产品按应结转营业收入的规定条件的开发产品按应结转营业收入的85%确定或核定其计税成本，据此进行纳税确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按调整，并按税收征管法税收征管法的有关规定对其的有关规定对其进行处理。进行处理。辽地税发辽地税发200951号号规定：对规定：对办法办法第三第三十五条补充规定，开发产品完工后，企业可十五条补充规定，开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关可对符合本，主管税务机关可对符合办法办法第三条第三条规定条件的开发产品按应结转营业收入的规定条件的开发产品按应结转营业收入的85%确定或核定其计税成本，据此进行纳税确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按调整，并按税收征管法税收征管法的有关规定对其的有关规定对其进行处理。进行处理。4545（四）、怎样进行计税成本的调整？第一步：开发产品未完工时，按计税毛利率计算；【案例5-4-1】第二步：开发产品完工时，及时结转计税成本，并对按规定预提；【案例5-4-2】第三步：调整毛利额；【案例5-4-3】第四步：调整销售税金及附加；【案例5-4-4】第五步：调整招待费、广告费业务宣传费、职工教育经费等；【案例5-4-5】第六步：计算应补、退的企业所得税【案例5-4-6】4646六、成本核算热点问题处理技巧（一）地下（人防）车库应该怎么处理？【案例6-1】问：房地产企业利用地下设施修建了地下车库，并将该车库转让取得收入。根据财税200931号文件第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。请问，文件中所称“作为公共配套设施进行处理”是否指该车库无论是否对外销售，均一次性计入开发成本，待停车场出售时，一次性确认收入而不能结转成本？4747答：根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。同时，该文件第二十七条规定，公共配套设施费包括在开发产品计税成本支出中。因此，利用地下基础设施形成的停车场所应计入开发成本，待停车场所出售时，一次性确认收入，同时不能再结转成本。（2019年03月21日国家税务总局纳税服务司）4848（二）、甲供材应该如何处理？甲供材就是甲方供材料。所谓“甲供材”建筑工程，是指由房地产开发企业提供原材料或者主要材料，施工单位仅提供建筑劳务以及辅助材料的工程。1、甲供设备税务风险防范【案例6-2】2、装饰工程甲供材问题财税【2019】114号，营业税实施细则【案例6-3】4949（二）、甲供材应该如何处理？3、甲供材会计处理方式不同也影响税务处理【案例6-4】4、对于甲方供材料，施工方补缴税款后还要补开发票吗？【案例6-5】【案例6-6】国家税务总局对“甲供材”回答5、甲供材土地增值税清算时如何处理【案例6-7】5050（三）、实物回迁的成本核算和税务处理以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，尽管其行为具有特殊性，但其会计处理仍应适用企业会计准则第7号非货币资产交换的规定，且开发产品的会计成本与计税成本有共同之处。5151拆迁补偿可以采用房屋补偿方式,也可以采用货币补偿方式。对于房地产企业，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，对补偿的房屋应视同对外销售，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。另外，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本中。【案例6-8】5252（四）、成本对象报废或毁损的处理技巧（1）成本对象在建造过程中如发生单项工程或单位工程报废或毁损，应按减去残料价值或保险公司、责任人赔偿后的净损失，直接计入继续施工工程的开发成本。（2）成本对象如整体报废或毁损，其损失可按规定报税务部门批准后，按报废原因分别计入管理费用或营业外支出。5353（五）、营销设施的会计和税务处理房地产企业的项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等不同类型，根据其建设与使用的特点，可以分为以下4种模式，其会计处理如下：1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。5454根据国税发200931号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。【案例6-9】5555（五）、营销设施的会计和税务处理2.利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租。作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照企业会计准则，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发200931号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。5656（五）、营销设施的会计和税务处理3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。【案例6-10】5757（五）、营销设施的会计和税务处理4、在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租、销售处理。在项目小区之外的营销设施销售环节中发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理，都应当通过“营业费用”或“销售费用”反映，如果属于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“销售费用”处理。5858六、代建工程应该怎样核算和防范税收风险现行会计制度规定，企业代委托单位开发的土地（即建设场地）各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本商品性土地开发成本”和“开发成本房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出应通过“开发成本代建工程开发成本”账户进行核算。5959六、代建工程应该怎样核算和防范税收风险开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记人“开发成本代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”“应付账款应付工程款”“库存材料”“应付工资”“开发间接费用”等账户的贷方。同时，应按成本对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。6060七、代建工程应该怎样核算和防范税收风险完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“主营业务成本（或其他业务成本）”账户的借方。6161代建工程收入是指纳税人为委托方代建房屋、建设场代建工程收入是指纳税人为委托方代建房屋、建设场地或市政工程取得的收入。地或市政工程取得的收入。代建工程在一个纳税年度内的，按照权责发生制的原代建工程在一个纳税年度内的，按照权责发生制的原则确认收入的实现；代建工程持续时间超过则确认收入的实现；代建工程持续时间超过12个月的，个月的，按照纳税年度内完工进度（完工百分比）确认收入的按照纳税年度内完工进度（完工百分比）确认收入的实现。实现。完工进度（完工百分比）是指企业应按照从接受劳务完工进度（完工百分比）是指企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘为当期劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。的金额，结转为当期劳务成本。冀地税发201928号【案例7-1】6262八、自营工程销售解析（一）自营工程核算设置“工程施工”科目核算。（二）、自营工程直接销售如何确定自建行为营业税房地产开发企业自营工程如果用于直接销售，要同时对一项建筑物分别按从事建筑业劳务和销售不动产缴纳两次营业税。【案例8-1】6363八、自营工程销售解析（三）、（三）、自营工程自营工程税收风险防范1单位自建自用和个人自建自用的区别自建行为系由公司内部员工提供应税劳务，不属于营业税暂行条例规定的提供应税劳务的行为，因而不按“建筑业”税目征收营业税。对于以个人名义为他人提供建筑安装劳务，且结算全部或部分工程价款的，应当征收营业税。所以，对于房地产开发企业兼有建筑施工企业资质或者有资质的建筑施工企业，对其自建自用的房屋不征收建筑业营业税。这种情况下，如果房地产开发企业没有建筑资质，正如一般的房地产开发一样，也就根本不存在自建自用的情况，若还是以材料发票人账和人工费工资表入账就有帮人避税的嫌疑了。64642自建自用后的房屋用于销售，是否应当征收建筑业营业税营业税暂行条例实施细则规定，单位或者个人自己新建建筑物后销售，其所发生的自建行为视同发生应税行为缴纳营业税。这里强调的是自建后直接销售，如果自建后先自用然后再销售，显然不属于上述情况，仅按照销售不动产征收营业税。65653房地产开发企业内部施工队承建本公司项目是否缴纳营业税营业税暂行条例实施细则第十六条规定：“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”因此，对房地产开发企业内部施工队挂靠其他建筑公司提供建筑业劳务缴纳营业税问题上，应视同其他建筑施工企业处理，房地产开发企业自购甲供材都要并入挂靠企业计税营业额征收营业税。6666九、国家税务总局公告2019年第34号解读一、明确了非金融企业向非金融企业借款中一、明确了非金融企业向非金融企业借款中的同期同类贷款利率的含意的同期同类贷款利率的含意二、明确了有合理经营目的的企业员工服饰二、明确了有合理经营目的的企业员工服饰费用支出可以扣除费用支出可以扣除三、明确了航空企业空勤训练费计入运输成三、明确了航空企业空勤训练费计入运输成本扣除本扣除四、明确了房屋、建筑物固定资产改扩建计四、明确了房屋、建筑物固定资产改扩建计税基础和折旧年限税基础和折旧年限6767九、国家税务总局公告2019年第34号解读五、明确了投资企业撤回或减少投资未五、明确了投资企业撤回或减少投资未分配利润和累计盈余公积可确认为股分配利润和累计盈余公积可确认为股息性所得息性所得六、明确了未能及时取得该成本、费用六、明确了未能及时取得该成本、费用的有效凭证扣除处理的有效凭证扣除处理七、明确了执行时间七、明确了执行时间6868十、现场回答日常工作中遇到房地产的业务问题十、现场回答日常工作中遇到房地产的业务问题这次的课程内容到此就讲完了，剩下的时间交给大家来提问日常遇到的问题。诚期待与您共创美好未来！诚期待与您共创美好未来！谢谢大家！案例下载：邮箱qihtao126密码：abc456二0一一年七月二十二日6969xiexie!xiexie!谢谢！谢谢！