资源描述
设计方案调整、确定设计方案调整、确定阶段营销计划阶段营销总结策略方案调整前期沟通前期策划前期策划项目定位项目定位物业发展物业发展前期策划报告之定位前期策划报告之定位前期策划报告之物业前期策划报告之物业发展建议、营销建议发展建议、营销建议营销筹备营销策略执行方案销售执行报告筹备实战合作公司确定沟通执行预热价格促销方案开盘推动调整100%销售销售总结项目营销策划工作基本流程客户积累销售筹备与开盘项目跟进销售前项目服务流程产品定位及创新；产品定位及创新；服务前提：服务前提：基本经济指标确定基本经济指标确定诚丰服务：诚丰服务：市场研究；市场研究；客户研究；客户研究；发展战略建议；发展战略建议；项目定位项目定位;阶段目标：阶段目标：项目市场定位；项目市场定位；为设计为设计提供物业发展建议提供物业发展建议服务前提：进入方案设计阶段诚丰服务：总体规划建议；户型平面建议；产品创新深入建议；建筑细部建议;阶段目标：确定最佳方案服务前提：定位与产品确定诚丰服务：总体营销推广策略；形象定位；卖场、展示规划；推广计划;阶段目标：确定销售目标销售目标确定；提交销售执行报告前期定位第一阶段产品设计第二阶段营销计划第三阶段销售准备第四阶段销售服务前提：达到执行报告要求诚丰服务：销售人员培训；销售资料准备；阶段目标：积极筹备临门一脚提交价格策略报告销售团队到位；工作汇报流程表节点1：整体定位及物业发展思路开发纲领：“上兵伐谋，其下伐交，其下攻城”地产同理：伐谋指开发战略抗衡；伐交指产品优化比拼；伐城指营销过程较量；本项目从整体项目定位到地块物业规划如何抉择！？第一部分创造性定位第二部分精细化打造第三部分营销中心布场营造理性第一：纵观汉中 汉中市场整体分析认知第二：回首自己 项目整体分析精准第三：发现关键 核心问题的提出策略第四：解决问题 解决问题的战术项目目标解析产品打造支撑开发商入驻汉中的品牌塑造品牌塑造1保证一定的销售速度，实现资源价值保证一定的销售速度，实现资源价值为目标，获得合理利润，屏蔽开发风险2成为汉中城北经济开发区乃至全城高品质居住的样板样板3项目所在区域位于主城区范围，中心广场正北10公里以内n位于汉中中心主城正北10公里以内；n城北扩张，政务办公转移、经济产业开发区给了我们无限兴奋点；n目前“城北经济开发区，区域发展规划已经制定，建设处于起步阶段，建立区域影响力只需时日；n“城北经济开发区”的区域规划对现阶段居住区开发支撑有限。现阶段区域形象较为陌生，非住宅开发热点区域10公里城北经济开发区项目所在区域一条天汉大道深入中心腹地,与农业大县勉县相扣，汉中北门户，价值不彰自显。n与老城中心10分钟的时间距离，坐享完整生活配套；n政务机关迁驻、中航及众多知名企业入驻城北经开区，标志着城北新城进入实现阶段。起步阶段配套及中轴主脉交通，迅速融入城北老城中心体系n区域外向路网较为发达，毗邻天汉大道，未来规划可实现性强。n内部路网规划合理。良好的通达性和纵横的路网，成为区域开发的有利条件和助推器地块经济技术指标小规模，3.5容积率容积率：3.5限高：无特殊要求占地规模：17.5亩政策限制：(90以下小户型占整体规模的70%)理性第一：纵观汉中汉中市场整体分析汉中经济运行情况汉中城市规划汉中楼市运行状况汉中楼盘分析研究市场不是迎合市场而是为了创造与发现市场经济运行情况经济运行情况1234产业结构经济小结收入情况主要经济数据2019年全市完成地区生产总值509.70亿元，按可比价计算增长15.1%。其中，一、二、三产增加值所占比重分别为21.66：39.14：39.20。产业结构与经济发展：不断优化汉中市经济的快速发展也带动了房地产业的快速发展提升，房地产投资额每年递增，2019年，汉中市完成房地产投资突破10亿元；自08年以后，汉中市房地产投资稳定在22亿元以上，市场初具规模化。长期以来，汉中市经济保持平稳较快的发展势头，年GDP增长率保持10%以上；近几年随着关中天水经济圈的提出，汉中市经济水平全面提升，GDP增长值屡创新高。经济发展与房地产投资：加速增长全社会固定资产投资完成312.8亿元，增长31.2%，其中城镇固定资产投资完成253.5亿元，增长25.7%；本年50万元以上施工项目1489个，投资总额比去年增加51.9亿元，其中亿元以上的项目22个，比去年增加7个；全年房地产开发完成投资38.22亿元，增长33.1%；完成房屋施工面积466.7万平方米，增长43.8%；商品房销售额42.9亿元，增长54%。资质以上建筑施工企业完成总产值59.96亿元，增长59%，其中建筑工程产值完成58.73亿元，增长60.2%；安装工程产值完成1.04亿元，增长43.5%；竣工产值35.12亿元，增长47%。已签订合同金额84.87亿元，增长33.4%。建筑业生产率达到人均16.8万元，比上年同期增加6万元，增幅达55.1%。社会固定投资：逐年递增全市财政总收入完成45.20亿元，增长22.4%，地方财政收入18.62亿元，增长29.4%，各项税收收入14.99亿元，增长29.9%。财政支出126.67亿元，增长8.6%。金融机构各项存款余额798.12亿元，比年初净增加121.54亿元，其中城乡居民储蓄存款497.21亿元。金融机构各项贷款余额300.08亿元。年末户籍总人口381.53万人。全市城镇新增就业3.64万人，下岗失业人员再就业10882人。全年发放小额担保贷款1.68亿元。全市劳务输出79.34万人,劳务输出培训34.85万人，劳务输出创收75.2亿元。城镇登记失业率为3.71%。全年城镇居民人均可支配收入14509元，增长15.5%，城镇居民人均生活消费支出9519元，增长6.2%。城市居民人均居住房屋建筑面积28.9平方米。汉中2019年财政收入状况：财力丰盈经济小结 经济加快增速，尤其是固定投资增长甚快。为房地产的进一步发展提供源源不经济加快增速，尤其是固定投资增长甚快。为房地产的进一步发展提供源源不断的动力。断的动力。产业结构日趋合理，从而使得经济环境和发展方式更与时俱进，能保证未来汉产业结构日趋合理，从而使得经济环境和发展方式更与时俱进，能保证未来汉中的经济发展更为迅猛。中的经济发展更为迅猛。政策的财政收入和居民的人均收入都大幅度增长，并有加速增长趋势。将为房政策的财政收入和居民的人均收入都大幅度增长，并有加速增长趋势。将为房地产的发展提供财力支持。地产的发展提供财力支持。汉中汉中20192019年总体经济发展迅速，预计年总体经济发展迅速，预计20192019年汉中经济将会保持快速发展势头。年汉中经济将会保持快速发展势头。汉中城市规划汉中城市规划1234规划要则道路交通板块区域城市功能规划期限近期：2019年-2019年；远期：2019年-2020年；远景：展望到2050年；规划范围市域规划区中心城区三个层面市域等级结构：汉中城镇等级划分为5级：1、市域中心城市：汉中市中心城区为整个市域提供等级最高的公共服务。南郑县原大河坎镇、梁山镇、圣水镇纳入中心城区。2、市域副中心城市（县级市）：勉县县城（以勉阳镇为中心，包括定军山镇、武侯镇）、城固县城（博望镇）。3、县域中心城市：洋县、西乡县、略阳县、宁强县、留坝县、镇巴县、佛坪县7个县城。4、重点镇：共22个重点镇。城市性质以汉文化为主要特色的国家级历史文化名城、陕甘川渝毗邻地区的商贸物流枢纽城市，生态环境优越的宜居休闲城市和优秀旅游城市。市域人口与城镇化水平近期2019年，汉中市域常住人口规模为390万人，城镇化水平为55%；远期2020年，汉中市域常住人口规模为410万人，城镇化水平为60%；城市人口规模近期2019年，汉中市中心城区人口规模规划控制在85万人左右。远期2020年，汉中市中心城区人口规模规划控制在100万人左右。（中心城区包括汉台区8个街道办、开发区、5个镇，南郑县5个镇、城固县4个镇、勉县2个镇的城镇人口、从事非农产业的农业人口和暂住半年以上人口）。城市建设用地规模近期2019年，汉中市中心城区建设用地规模控制在85平方公里，人均建设用地控制在100平方米/人。远期2020年，汉中市中心城区建设用地规模控制在100平方公里，人均建设用地控制在100平方米/人。城市发展方向城市的发展方向可概括为“南移、东扩、西进、北优”。具体而言：向南引导城市向南部滨江地区拓展，同时完善大河坎片，带动周家坪组团，新拓展用地约8平方公里；向东开发城东片和金华片，带动铺镇片和柳林组团，规划期末新拓展用地约25平方公里；向西完善旧机场片和城西片，开发梁山片和龙江片，规划期末新拓展用地约11平方公里；向北以现状108国道为界，108国道以南重点完善鑫源开发区，108国道以北开发褒城组团。新拓展用地约8平方公里；城市建设用地规模2020年达到100平方公里。规划从结构上要打破传统的圈层式发展模式，结构上的另一个质变，由圈层式向滨江带状转变。城市结构呼应汉中目前正在实施的“一江两岸”的发展战略。城市发展模式单中心圈层式轴向滨江发展汉中城市发展不同阶段：古城时代单中心外拓时代引导汉中进入沿江发展时代古城时代单中心时代沿江发展时代中心城区范围界定规划汉中市中心城区包括三条高速合围地界以内的城市建设用地和其外的三个城市组团（东面的柳林组团、北面的褒城组团和南面的周家坪组团）。本次总体规划城市建设用地统计和用地平衡表的计算均以此范围为准。规划区土地使用规划图主城区褒城组团周家坪组团柳林组团中心城区远期土地使用规划图（2020年）建设用地100.45平方公里城市形态一江两区三组团一江汉江三弯，分成三段上游段：一面城一面山，以高尔夫球场、自驾营地、登山休闲营地，龙岗寺人文观光为主要内容；以原生态景观为特色，旨在吸引年轻群体，具有时尚旅游休闲特点。关键词：时尚旅游趣味下游段：一面山，一面绿，规划以圣水大地花卉景观、金华休闲度假、创意街区、汉风庭院、客栈为主要内容。以城市和汉山为背景，开敞宏大的大地生态景观为特色。关键词：休闲养生静谧中游段：两面城，以娱乐观光，汉文化体验和现代都市观光为主要内容。以体现都市活力、人文内涵的都市滨江景观和都市夜景为特色特色。关键词：滨江都市活力三个组团：褒城组团、柳林组团和周家坪组团褒城组团：规划依托石门水库风景区、河东店镇、褒城镇以及褒河机械园区发展形成的城市外围的综合性组团。2020年规划人口4万人；柳林组团：规划依托柳林镇、崔家山镇发展陕西航空产业园，同时柳林也是远期汉中民用机场所在地。2020年规划人口5万人；周家坪组团：规划作为天汉水城风景区的旅游服务中心，大力发展商贸、酒店服务、旅游咨询产业。2020年规划城镇人口6万人。至此汉中原来“一主四次”中三个组团已进入中心城区，圣水镇适当控制发展，以休闲、大地景观为主导。中心城区规划结构图中心城区规划结构图江北区是主城区的主要区域，双中心结构，东区中心，成为结构疏解的主要区域，包括五个片，分别是：老城、城东新区和开发区、金华、铺镇、褒河物流园。2020年规划人口70万人。老城：加强古城保护的同时，保留商业、服务业中心功能，搬迁污染企业，发展商业、旅游服务等第三产业。城东新区：规划形成以老108国道为依托，以商务、商业、居住功能为主导的现代化新区。新区那部在江北汉江转弯处的半岛状用地。规划形成功能完善的旅游、休闲、文化区。褒城组团中心城区规划结构图汉中经济开发区：以高新技术产业和加工业为主的一类工业区，规划在现状基础上进一步完善；316国道以东为城市居住新区和娱乐休闲区。褒河物流园：依托褒河火车站，重点发展集信息、运输、仓储、包装等于一体的汉中市综合型铺镇：依托铺镇镇区和铺镇工业区，形成以机械产业为主的工业区和与之配套的居住新区。物流中心。中心城区规划结构图江南区：包括两个片（大河坎、梁山）2020年规划人口15万。大河坎现状有相当发展基础，未来将形成主城区之外的主要人口聚集地，发展成为以商贸、文化、体育、居住功能为主的综合区。规划在天汉大道与南郑大道交叉口处设置区级商贸服务中心，以居住用地为主。对于区内的工业建议近期限制发展，不再扩张。梁山依托现状的梁山镇和梁山风景区发展旅游服务功能。是汉中市的西大门。住在汉中“第二居所”中心城区规划结构图功能空间构成：三轴十个功能区三轴-城市向东与铺镇、柳林组团，向南与周家坪组团，向北与褒城组团的三个主要发展轴十个功能区-江北区5片（老城区、城东新区、铺镇区、汉中经济开发区、褒河物流区）、江南区2片（大河坎区、梁山）、3个组团（褒城、柳林、周家坪）褒城组团主干路重点强调其中的“三环两横两纵”：“三环”：外环（快速环路）、中环（二环路）、内环（一环路）“两横”：虎头桥路+兴汉路、滨江路。“两纵”：天汉大道、天台路+团结路+圣水路。高速公路及出入口十天高速公路、宝巴高速公路、西汉高速公路之间以互通式立交相互转换。保留西汉高速公路在汉中的两个出口；宝巴高速公路与108国道相交处设一个出口；十天高速公路与天台路相交处设一个出口;十天高速公路在铺镇东面设一个出口。道路交通十天高速出入口宝巴高速出入口西汉高速出入口三环两横两纵道路等级规划城市道路分为快速路、主干路、次干路、支路四级。快速路规划道路红线宽度为5060m，主干路规划道路红线宽度为3260m，次干路道路红线宽度一般为2440m，支路红线宽度一般为1525m。快速路规划设置一条快速外环路，北段和东段可以利用现状的108国道，环线总长度为50公里。规划的高速公路连接线也应采用快速路形式，如十天高速公路连接线。规划设7个长途汽车站（红点）；14处社会停车场（蓝点）。中心城区综合交通规划图城市规划小结每一此大规划，便是一轮造城运动的开始，中国几百个二级城市莫不如此。每一此大规划，便是一轮造城运动的开始，中国几百个二级城市莫不如此。从规划的细则和内容看，城市的改造和扩建是势不可少，而处于其中的核心从规划的细则和内容看，城市的改造和扩建是势不可少，而处于其中的核心便是房地产业。因此可以预见，未来数年来，汉中的房地产市场会更加火热。便是房地产业。因此可以预见，未来数年来，汉中的房地产市场会更加火热。城市的发展重点依然为东和南，但规划中着重指出了加强城北建设和新造。城市的发展重点依然为东和南，但规划中着重指出了加强城北建设和新造。这意味着城北将迎来一场新的建设风暴，极有可能改变城北房地产长期发展这意味着城北将迎来一场新的建设风暴，极有可能改变城北房地产长期发展滞后的现状。滞后的现状。对城北及经济开发区的规划为重要的一环，这对处于该区域中的本项目，对城北及经济开发区的规划为重要的一环，这对处于该区域中的本项目，将是极大的契机。将是极大的契机。房地产市场房地产市场1234基本特征经济小结保障房经适房土地市场1、经济持续向好，带动房地产业快速发展经济平稳较快的发展，年GDP增长率保持10%以上，多项数据高于全国平均水平，有力的支持了汉中房地产市场的持续快速增长。2、多重利好房地产市场，行业快速发展迎契机自2009年开始，汉中市商品房开发及销售规模迈向“百万平米级”。汉中房地产市场运行逐步走好，不再是单一的本土开发企业了，外来品质楼盘的注入，政府的扶持，为汉中房地产注入新的血液。再之，关中-天水经济发展的带动，西汉的高速通车，都是极大的发展动力。3、经济增长带动房地产发展提速，房地产投资金额迭创新高汉中市经济的快速发展也带动了房地产业的快速发展提升，房地产投资额每年递增，2019年，汉中市完成房地产投资突破10亿元；自08年以后，汉中市房地产投资稳定在22亿元以上，市场初具规模。2019年，汉中市的房地产投资额达到了25.22亿元，再创历史新高。4、商品房开发以住宅物业为主，产品扁平化发展特征明显随着汉中市房地产市场的不断发展，汉中市房地产市场也从以往单一的住宅物业向多元化发展，目前已形成了普通住宅，写字楼，商业等多种物业共同发展的市场格局，而住宅物业则无疑是市场主流，约占到商品房开发量的90%左右。但从汉中市住宅消费层次及开发水平来看，目前仍处于较低层次，产品创新不足，在社区配套、物业管理服务方面尚有很大的提升空间，整体产品市场呈现扁平化发展特征。5、刚性需求成为支撑市场的主导力量汉中市依托人居环境资源的优势，房地产发展迅速，市场需求持续释放。从2009年汉中市普通住宅购买人群来源中，以首次置业的年轻置业群体以及改善型需求为主的中年置业群体超过90%，刚性需求成为推动汉中市房地产市场稳步发展的主导力量，周边郊县在汉中置业的占到了相当大的比重。6、外来房企持续进驻，市场竞争日益激烈目前国内房地产市场“一线城市房地产开发向二线城市集中、二线城市房地产开发向三线倾斜”的趋势逐步显化，近两年汉中外来开发企业进入数量开始呈现增长之势，外来房企不仅在市场资源方面与本土房企形成竞争，同时以其开发理念的创新及精细化运作模式，助推汉中市房地产开发水平的逐步提升。汉中房地产市场基本特征1、城东区：区域成熟配套完善，房地产发展较为迅猛城东区的房地产发展以东环城路周边以及滨江路以北的区域为主，主要原因这是成熟的生活区域、周边的商业、教育、交通等配套较为完善，而且与汉江北岸较近，环境相对较为良好，所以房地产发展的较为迅猛。随着汉中市整体房地产的发展，城东区的房地产发展也可以延伸至龙亭路附近。其他区域房地产发展较为欠缺，依然处于空白阶段，主要的建筑形态是企业以及工厂的家属院等。2、城南区：处黄金地段，房价居翘楚受利于滨江规划，城南区住宅价格近年来也一路上升。城南汉江南岸从一个“被遗忘的角落”一跃成为纷纷争夺的“香饽饽”。尽管今年的楼市行情低迷，但对于汉中房产市场的影响并不大。3、城西区：边缘区域，发展较缓但潜力仍看高一线城西区主要是力主在西南旧机场片区、扩发城西区的招商引资，着例发展城西区。该片区的人气也不断上升，加上政府对城西旧机场片区政策上的倾斜、地段优势和汉江北岸天然宜人的居住环境，片区升值潜力指日可待。4、城北区：目前项目数量有限，区域未来发展可期总体来看，城北区目前的发展尚处于初级的阶段，整体的环境也不是很好。较汉中的其他的区域，城北区各方面也没有明显优势，但日后可以看做房地产发展的重点之地，是市政府着力发展的区域地带。不过，随着汉中中心区域开发的饱和，房地产开始向外延伸发展。有可能正是“一片空白”的情况下，城北区未来的发展才会更快，升值空间也不可估量。5、城中区：城市中心，未来发展受限于地块稀缺随着近年来汉中市经济的发展，特别是2019年以来“一江两岸”战略的逐步实施，作为汉中市政治经济中心的城中区房地产市场得到了前所未有的提升。近两年，随着越来越多的外地开发企业纷纷进入，城中区以其良好的地理位置以及完善的配套设施占据了汉中房地产市场的主力军，而发开物业也从以往单一的多层建筑向高层以及小高层转变。分城区市场特征汉中市商品房均价以及分物业类型均价走势分析受宏观调控影响，汉中2019年商业均价上涨较快，而住宅市场均价略有上升。从项目建筑类型来看，目前汉中市的在售楼盘以高层、小高层为主，多层次之，其中多数楼盘为混合型产品。购房人群类型分析据统计，汉中首次购房人群占五成以上。改善型居住人群二成。刚需成为市场主流，投资客户降为次流。商品房市场2019年汉中商品房价格走势2019年汉中商品房购买客户比例普通住宅：汉中市的普通住宅市场为商品房市场绝对主力，小高层及高层正逐步替代多层，而成为市场主力。产品层次分明，可选择性较大。2019年汉中市普通住宅的在售均价为3891元/。商业：近年来，市区中心区域、亚中心区域的商业物业销售情况稳步上升，从2019初开始，汉中市掀起一个商业楼盘建设高潮，目前，全市商业物业已有几十处，发展比较迅速，从区域布局上来看，目前汉中市商业物业仍集中在天汉大道、人民路、兴汉路、劳动路等中心街道附近。2019年汉中市的商业物业的在售均价在9000元/左右。商业物业呈现区域发展不平衡的趋势，城中和城南无论价格还是增速都快于其他地区，城西和城北滞后许多。写字楼：汉中市目前还没有一个真正意义上的写字楼，许多实业公司办公或选择在自己企业的办公楼上，或选择在住宅小区的临街住宅楼上。受汉中市经济环境以及区域内商业氛围制约影响，目前汉中写字楼物业还处于发展的初级阶段。别墅：现有的别墅项目不多，仅水韵江南与浅水湾官邸等数个，市场反应一般。但总体上也提升了整个汉中房地产市场的品质，健全了物业类型和市场结构。各种物业特征土地市场概况：2019年汉中市，截止到5月23日，共发布挂牌公告出让商业服务用地、住宅商业用地共计28宗土地，净用地面积共计1257.71亩，合838476.005平方米。土地成交情况：2019年汉中市共成交28宗土地，净用地面积共计1257.71亩，合838476.005平方米土地市场宗地位置净用地面积成交金额（万元）土地用途及年限汉台区汉白路。2315.3，合3.47亩193.1（补交出让金）商业40年位于汉中市汉台区益州路以东，汉宁路以南，赵家巷以北。133656.95平方米，合200.49亩/住宅70年商业40年东面临龙亭路，南面临金华路，西面临纪家巷，北面临汉宁路。117868.40平方米，合176.81亩/商业40年位于汉中市汉台区滨江路以东,肖家巷以北,龙亭路以西。110765.42平方米，合166.15亩住宅70年商业40年宗地四，位于汉中市汉台区滨江路以东，肖家巷以南，龙亭路以西，桃园路以北。94153.70平方米，合141.23亩/住宅70年商业40年位于汉台区莲湖路北侧。南临莲湖路，西邻居民住宅用地，北邻莲花池公园9378.6平方米，合14.07亩/商业40年位于汉台区中山街南侧46号。1303.85平方米，合1.96亩/住宅70年商业40年位于汉台区西环路西侧。8863.79平方米，合13.3亩/住宅70年位于汉中市汉台区北关街道办事处汤房村和舒家营办事处三里店。95785.83平方米，合143.67亩/商业40年汉台区徐家坡乡1191.11平方米，合1.79亩4850195住宅70年武乡镇西街4094.86平方米，合6.14亩44358420住宅70年汉台区河东店5145.81平方米，合7.72亩35546853住宅70年铺镇卡房21号4809.44平方米，合7.21亩34586986住宅70年汉台区龙江镇1524.90平方米，合2.29亩7247745住宅70年武乡镇南街159.50平方米，合0.24亩0.875389住宅70年汉台区望江乡1096.00平方米，合1.64亩5315880住宅70年新铺乡新铺村856.28平方米，合1.28亩5530188住宅70年汉中市白庙乡2745.16平方米，合4.12亩7720617住宅70年汉台区金寨801.34平方米，合1.20亩3443368住宅70年位于汉台区滨江路北侧，东至汉中盛兴房地产开发公司用地，南至滨江路，西至南关正街，北至兴隆街。21021.4平方米，合31.53亩/住宅70年商业40年位于汉台区铺镇新桥村，东邻新桥村耕地及村民住宅，南邻新桥村耕地，西邻新兴房地产开发公司，北邻新兴房地产开发公司用地及村民住宅。10900平方米，合16.35亩/住宅70年位于汉台区虎头桥路两侧。南侧地块东临规划海虹巷，南邻村民住宅，西临规划金刚巷，北临虎头桥路。83172.43平方米，合124.76亩住宅70年商业40年汉中市建国路附近。19599.95平方米，合29.4亩590624893工业50年宗地二位于汉中经济开发区北区兴元路东侧，东、北两面均邻大坝水库，南邻鑫源路居委会村民住宅和水田，西邻中航电测股份有限公司35003.5平方米，合52.5亩工业50年宗地三位于汉中经济开发区北区108国道南侧，东邻汉中鑫龙钢铁贸易有限公司用地，南邻崔家沟村农田，西临排洪渠，北临108国道26131.3平方米，合39.2亩工业50年宗地四位于汉中经济开发区北区陈仓路北侧，东、北两面均邻大坝村农田，南临陈仓路，西邻陕西汉王药业.27761.455平方米，合41.64亩工业50年汉台区东塔南路。18369.73平方米，合27.55亩330.65514工业50年持续放量，加速汉中房地产市场的进一步火爆。中心城区地块日渐稀少，主要的土地供应转向城区外围。本项目周围也有土地供应，尤其是与项目紧挨的40亩左右的地块，本项目周边在未来一两年内将出现多个项目。更多的土地供应，将加剧汉中房地产行业中的激烈竞争，也会对房地产市场重新洗牌，长期拿不到地的中小开发商，将面临困境。土地市场小结2019年目标任务情况2019年，省政府下达汉中市住房保障工作目标任务为新建保障性住房2.74万套189万平方米，新增租赁补贴保障户3500户，实施城市棚户区改造5000户。其中，新建廉租住房7400套37万平方米，经济适用住房10000套80万平方米，公共租赁住房7000套42万平方米，限价商品房3000套30万平方米。目标任务落实情况2019年汉中共筹备保障性住房建设项目130个，计划建设保障性住房40365套290.66万平方米，城市和国有工矿棚户区改造项目20个，改造5301户。其中，廉租住房项目25个9271套46.2万平方米，经济适用住房35个19058套157.75万平方米，公共租赁住房22个7809套43.31万平方米，限价商品房28个4227套43.4万平方米。工作开展情况今年16月，汉中市已开工保障性住房项目117个，在建保障性住房34791套241.51万平方米(其中在建廉租住房项目23个8165套40.67万平方米，经济适用住房项目31个16318套127.49万平方米，公共租赁住房项目19个6669套35.83万平方米，限价商品房项目24个3639套37.52万平方米)。汉中市开工城市棚户区改造项目20个，完成拆迁3426户。16月，全市新增租赁补贴保障户数2800户。保障房与经适房汉中是二级城市中，保障房与经适房做得较好的城市。大量的非商品房出现，将分流部分购房客户，延缓了房价的猛涨，让汉中的房地产环境变得更健康。还将有更多的保障房、经适房出现，将对汉中的房地产市场构成一定量的冲击。保障房、经适房的冲击房地产市场小结汉中楼市处于正起步阶段，前景看好。各区域发展不平衡，并可能还要拉大趋势。刚需成为主体，使汉中房地产市场能量更足，价格不断攀升，多个板块的价格上升很快，空间变小。城北等少数区域发展滞后，成为价值洼地。土地市场的持续放量，以及保障房、经济适用房等产品的大量推出，对商品房市场，构成极大冲击，竞争更为激烈。楼盘分析楼盘分析1234典型楼盘成功楼盘现状和预测基本特征项目地址汉中市朝阳北路与紫柏路交汇处开发商汉中泽顺房地产开发有限公司物业管理重庆建昌物业总占地面积106720总建筑面积300000总户数2000户容积率2.6绿地率42.6%装修状况毛坯建筑形态板楼洋房多层高层销售均价4100元/物业费1元/月项目简介30万方西班牙洋房生活大城市在尊重自然的原生原貌基础上，由国际级建筑设计名家美国劳伦威廉姆斯世界级但纲。执举世稀缺的匠心，取意500年西班牙建筑精髓，采用高迪的自然主义手法，建筑与大地、人类和谐而依。在西南面布置花园洋房，在东南面布置多层住宅，在北面布置高层，院落布置，组院设计，使空间成为闲适、舒适和具有尊崇感、荣誉感的栖息之所，让建筑成为最懂自然的语言。异国风情环境打造较好设计较为前卫基本成型，现房销售典型项目：建昌卡斯迪亚项目地址汉中市城市规划展览馆东侧开发商晨晖置业物业管理丽景物业总占地面积45714总建筑面积160000总户数712户容积率3.50绿地率40%装修状况毛坯建筑形态高层电梯公寓销售均价4800元/物业费1元/月项目简介晨晖帝景府,位于汉江之畔。宝业集团倾力打造5000平米中央水景与16万平米原生江景宅邸,中国古典建筑风格与现代国际简约时尚主义的完美结合。打造都市巅峰生活空间-帝景府帝景府豪宅气质的表达文景双绝一曲伏特加与中国茶的干杯五星级酒店汉江尖端的潮流风景大形展翅270度蝶式观澜布局精工制作汉中首席复式空间傲立群雄底层架空空间无限宽屏自由更宽广四景联动独特江景口岸好，最适观景整体设计中规中矩典型项目：晨晖帝景府项目地址汉中市大河坎圣水路北段开发商汉中同邦置业总占地面积208亩总建筑面积25.2万总户数2600容积率2.54绿地率40%装修状况毛坯建筑形态板楼塔楼低层高层销售均价3700元/物业费多层0.5高层1元/月项目简介“汉府-国风”是西部首家汉蜀文化生态社区。是由多层、小高层、高层组成的大型精品住区。“汉府-国风”处于城市风貌规划中的“滨江风貌区”,直面碧波粼粼的汉江,风景秀丽,视线通透,自然环境得天独厚,8个汉蜀人文主题景观与人居、绿化情景交融。“汉府-国风”以自然生态风光、汉文化、江南地方风情为特色,用文化将、景观、路网、园林、小品、建筑群融为一体,融入汉中历史人文积淀,展示南北兼备田园风光,打造汉中独树一帜的人文景观生态居住园区。文化营销，主题鲜明，产品设计较突出，销售人员素质较高。典型项目：汉府国风项目地址汉中市滨江路东段开发商汉中中青置业有限公司总占地面积667000总建筑面积130000总户数1080户容积率1.98绿地率39%装修状况毛坯建筑形态多层，小高层销售均价4200元/物业费多层0.5高层1元/月项目简介秉承欧式文化地产的开发理念,将为汉中市民打造以水景欧式文化为主题的高品质人居社区。世纪城采用新中式的建筑风格,围合式的空间布局,以6层的多层和花园洋房建筑为主,小高、高层为辅。户型建筑面积在70150之间。围合布局的空间,形成私家中庭主题园林,丰富的景观设施元素点缀其中,形成众多休闲活动空间。景观面积大。4000会所、室外健身器械、百货超市、幼儿园等核心配套项目,智能化安防系统,也是亮点。水景突出规模效应配套设施较完备典型项目：汉中世纪城项目地址汉中市大河坎汉桂路开发商汉中缙颐置业有限公司投资商重庆缙颐房产总占地面积55943总建筑面积128111容积率2.29绿地率30%装修状况毛坯建筑形态电梯洋房、高层、社区商业销售均价3950元/物业费多层0.5高层1元/月项目简介西班牙风情洋房社区，以汉中首创6+1、8+1电梯洋房为主打产品。通过排列式半围合布局将小区用十字绿化线格成几大板块，即彼此融合又互不干扰。户户均有阳台、露台，从室内延伸出的观景台，随时享受自然环绕。外飘窗设计。一层、二层私家花园，最大面积可达90平米，顶层跃层户型送露台面积达65平米，在这里，洋房就有别墅级的私家花园享受。西班牙风情创造半私密空间赠送面积大采光和户外空间大典型项目：缙颐缇香郡项目地址汉中市龙岗路龙岗中学东南面开发商汉中恒泰房地产开发有限公司总占地面积220亩总建筑面积363733总户数3051户容积率42%绿地率2.48装修状况毛坯建筑形态板楼低层高层销售均价3900元/物业费多层0.5高层0.8元/月项目简介蜀汉美郡提出“自在生活”的概念，将其融入了独具特色的建筑规划、空间尺度、物业服务、园林绿化中。号称墅质景观大盘，拥有风格外立面，建筑精巧。户型比较多样，有十六种不同的户型，还提出底TOWN，顶TOWN教育配套，的理念，让孩子优雅地成长没有物业“管理”只有物业“服务”。景观大盘，提出自在生活概念。产品设计一般，但配套设施较全。典型项目：蜀汉美郡项目地址前进路与武侯路交汇处开发商汉中万邦置业发展有限公司物业管理鸿海物业总占地面积5.5万总建筑面积16万总户数1153户容积率2.58装修状况毛坯建筑形态洋房小高层高层销售均价4000元/物业费多层0.5高层0.8元/月项目简介项目户型为2梯3户或4户两室两厅、三室一厅、三室两厅、四室两厅等十几种户型，主力面积为90160平方米，此外还有顶层景观复式户型，面积都在180平米以上，居住人群多为汉中成功人士。通风顺畅、采光面广、视眼开阔。社区东南西北四个方向共有7个出入口，做到了人车分流，社区共有充足的停车位，其中多为地下地下停车位，出入口及社区内设置安防系统。同时社区在汉中率先采用采用水源热泵系统，冬天供暖，夏天制冷。典型项目：万邦普罗旺斯法式风格，配套景观建设较多户型偏大，专对购买力强的客户率先抛出水源热泵系统的噱头区域分布特征：外贵内贱，滨江南北崛起。市中心板块城西板块大河坎板块滨江板块城北板块城东板块各板块代表项目及评价板块划分典型项目板块评价市中心汉宇领峰、利达尚都锦都名居、兰华国际项目较多体量都小，品质较低城东建昌卡斯迪亚、文沁世家项目较少，体量都大，品质较高城西汉水名城、仕锦现代城蓝天御苑、江郡苑项目较少，体量都大，品质较高城北御景名都、汇锦城项目较少，体量稍大，品质较高滨江竹园华府晨辉帝景府、汉江新城汉中世纪城、中青国际社区项目较多，体量较大，品质极高大河坎汉府国风、艺苑项目蜀汉美郡、水韵江南项目较多体量较大、品质稍高滨江板块为城市房价高地；市中心项目品质有待提高。城北项目少，已成为价值洼地。楼盘分布图：边缘化，向西东南扩展。帝景府世纪城东城朝阳园天汉芙蓉园文沁世家汉江新城竹园华府江郡苑汉水名城御景名都北苑小区康桥风景丰辉公园卡斯迪亚紫柏雅居中青国际社区汇锦城汉宇领峰兰华国际锦都名居仕锦现代城蓝天御苑利达尚都汉中茶城金域曦岸户型特点：舒适豪华户型居多，紧凑经济户型偏少板块项目名称一室两室三室四室备注城东板块建昌卡斯迪亚478090120105170花园洋房120250跃层105170文沁世家56619397117129-滨江板块竹园华府-142145160晨辉帝景府-82123138140汉江新城-64110110150-汉中世纪城-8091118125-中青国际社区-97126150金域曦岸-115140150185市中心板块汉宇领峰-95-110138-153-兰华国际-110-120140-150-利达尚都-74-96119-127-锦都名居-116-119140-150-城北板块御景名都-89115-125-户型供给：以三室户型为主力，两室户型辅之板块项目名一室两室三室四室城东板块建昌卡斯迪亚-40%30%30%文沁世家23%23%54%-滨江板块竹园华府-65%35%晨辉帝景府-40%40%20%汉江新城-50%50%-汉中世纪城-32%68%-中青国际社区-80%20%金域曦岸-20%60%20%市中心板块汉宇领峰-66%34%-兰华国际-38%63%-利达尚都-33%67%-锦都名居-50%50%-城北板块御景名都-40%60%-合计2%33%57%8%配套设施：卖点以自身配套及周边配套为主板块项目名地段户型景观配套品质价格物业规模品牌建筑装修城东板块建昌卡斯迪亚文沁世家滨江板块竹园华府晨辉帝景府汉江新城汉中世纪城中青国际社区金域曦岸市中心板块汉宇领峰兰华国际利达尚都锦都名居城北板块御景名都目前在售的主要大盘基本上都可以做到针对项目自身特点挖掘项目核心卖点，打造特色鲜明的产品，并且能够结合项目自身特点在营销上实现相应的文化营销，基本上已经和二线城市接轨。晨辉帝景府、建昌卡斯迪亚以空中庭院为主要亮点汉江新城、竹园华府则以入户花园为设计亮点。产品设计：户型产品设计总体中规中矩，少有创新元素创新之处：卧室按照阳台销售创新之处：空中庭院直通户型内部赠送部分为：入户花园面积一半+阳台面积一半+可拆卸的飘窗目前市场上高层产品已成主流，客户接受度逐渐提升；不少项目规模基本都在20万以上建面，大盘趋势已经来临；户型以及户型对应面积分布的范围更加宽泛，户型小型化趋势略显；市场产品创新起步发展，产品创新将成为项目之间竞争力提升的杀手锏；产品基本上分为两种类型：异域风情浓郁的欧式建筑和文化底蕴浓厚的现代建筑。楼盘现状总结市场趋势：u产品发展趋势研究n户型小型化以及户型多样化n品质提升、个性展示以及各种新技术的使用n规模大型化、精品化u价格发展趋势研究价格明显表现为增长趋势。主要的原因表现为三个：一是高层将逐渐替代多层和洋房成为开发的主流产品，二是品质提升形成的价格转移，三是产品创新带来的附加值收益。u营销发展趋势研究目前的营销趋势表现为初级的产品营销和文化营销并举的时代，未来文化营销以及品牌价值营销将会成为主流表现。楼盘发展趋势n成功之道1.以景观为核心卖点进行产品打造比较充分地围绕景观系统进行产品布局，并且在营销上实现文化营销；2.通过产品创新提升项目附加价值；3.通过会所以及一期产品品质提升项目品质，在后期通过成本控制增加了利润空间；4.巧妙设计，避免工程量增加的同时形成社区特色布局。n发展借鉴借鉴表现为三点：一是产品特色上应该以御景名都为基准并适当提高；二是实现品牌营造和利润增值的关系；三是以景观为核心卖点来进行产品布局和组织营销；成功楼盘：御景名都n成功要点1.特色鲜明的异域风情建筑以及会所，实现国际品质生活营销；2.成功的商业模式，较大比例的住宅以及花园洋房充分满足汉中消费者对多层产品的偏爱拉升销售价格，通过超高层建筑一方面借助外部自然景观提升产品品质，更重要的是提高容积率通过数量实现利润增长。n对本项目借鉴特色鲜明的异域风情建筑以及会所，实现国际品质生活营销；通过多层以及高层的合理布局以及景观打造和充分借景，实现品质拉升价格和数量带来利润绝对值的赢利模式。成功楼盘：建昌卡斯迪亚随着各大外地实力房企先后进入汉中，此地楼市出现规模化、品牌化趋势。虽然很多楼盘的设计都中规中矩，有的还有硬伤，但在产品设计上也逐渐有了亮点，引导市场的新潮流。概念炒作的痕迹还很浓烈，比如一些地热采暖系统的，多是出于噱头，实际用处不大。以及一些理念之类的，同样如此。在市场上看来，空卖噱头的效果并不好。汉中楼盘的营销水平普遍不高，并且显得有些混乱。如售楼部装修无品味，售楼人员专业素养不够，营销手法不恰当等。在市场上走得好的项目，必占一优点，如区位无可替代，如产品新颖，否则极易沉没于其他优势竞品的汪洋中。汉中楼盘小结汉中是以刚需与首次改善型为主的市场汉中是以中等居家户型为主体供应的市场汉中是供求相当的起步期市场市场机会总结u角度一：城市发展趋势主要承接城市扩张主动外迁化客群具有价格补涨空间主动外迁化人群转变具有可持续性u角度二：区域发展规划具有良好的规划前景和后发优势具备满足主动外迁化客群需求的竞争优势汉中整体规划打造陕南“双百强市”（地域百平方公里、人口百万突破）门户城北，圆梦未来。城北、城南经济开发区，城市区位价值首当其冲；认知第二：回首自己项目整体分析土地分析土地分析1234宗地信息SWOT分析优劣势分析周边环境宗地信息陈仓路兴元湖公园总用地面积11339总建筑面积39686.5容积率3.5车位比1:1.15地下车库建面12170.5地上建面住宅建面31749.2商业建面7937.3汉中目前城市发展的主流方向为南部和东部，北部虽然也是城市的发展方向，但不是核心的发展方向。但是从长远来看，在未来3-5年内区域发展态势不可阻挡，未来将成长为汉中商品住宅发展热点区域。城市主流发展方向预示着资源流动方向，代表着区域主流人群价值取向，就目前而言，本项目辐射力以及覆盖范围只能是区域性项目，对市区和其他区域的吸引力较弱。核心次中心南开发区北开发区机场片区一江两岸城东新区区位及其发展趋势图1、地块平整、规则。2、无障碍物和建筑垃圾等，便于施工。3、面积较小，难以形成规模效益。4、临街当道，具备一定商业价值。5、所处区位略显尴尬，还要看未来发展。宗地信息小结地块周边环境项目宗地西面为工业区，有烟草公司、药业制厂、变压器厂等，以及散乱的民居和房舍，噪音略大。北面为陈仓路，车流很大，多为运货的大小货车，噪音和粉尘大再往北则是一些沿路的汽车修理店、机械销售店以及农居、农田等，配套设施较少。东面主要是销售机械的门面、农田农居、以及被圈划起来的空地。还税务局、开发区管委会、办证中心等国家单位。最大的亮点就是兴元湖公园，距离项目很近。往南则为市区方向，以天汉大道为要脉，通过8、21、102、802等公交车将区域与市区连接。仅为10分钟车程能对项目有支撑的现有配套设施距离项目300米，但规模很小。距离项目300米，为项目一大卖点。距离项目200米，为国税内部建房其下的商业能弥补现状的不足。距离项目50米，但收车时间很早。因子分析顶端豪宅高端产品中高档产品中档产品中低档产品小户型公寓对外部景观资源要求稀缺资源较好的资源无弱势资源一般无无对公共配套的依赖弱较弱较强较强强强环境噪音干扰适应性弱较弱较弱较强强强对公共交通的依赖弱较弱一般较强强强对场地规模的要求较大规模较大规模一般规模一般基本无要求基本无要求容积率、覆盖率要求低层低密度低覆盖率一般一般基本无要求高容积率景观配套体系要求出类拔萃出类拨萃较高一般基本配套较低对成本价格的适应性强强较强控制成本较低成本一般对销售价格的限制市场制高点相当高价格较高价格一般低价格视区位地块匹配情况不太适宜不太适宜较为符合基本符合目标不太支持区位不支持便于打造，障碍较少，但不能发挥地块最大价值。在运作中会遇到一些障碍但能最优化的体现地块价值并获得最大化的利润。项目地块因子分析SWOT分析l地块较为平整，便于施工。l城镇规划的支持与力促。l可塑性强，有广阔运作空间。l周边环境不佳，影响整体品质。l地块较小，难以形成规模效应。l客户空间相对较为狭窄。l区域认可度不高。l城市规划与经济发展。l北部开发区的打造与楼市的逐步兴起。l区域内外居民的商品房意识与日俱增。l周边企业中高收入者的购房欲望。l现在房产政策的限制，如按揭限制。l其他商品房项目、居民自建房、保障房经适房等竞品的冲击。l国家将陆续出台的相关房产法规的影响。l近1-3年区域商品房放量将持续上升S（优势）W（劣势）O（机会）T（风险）项目swot分析项目价值点梳理规模船小好调头，优选短平快北部门户由北进入汉中的必经之地，区域和项目的重要性不言自明区域稀缺产品本区域内现无任何一个商品房项目区域增值潜力政府的支持，便利的交通区域的规划发展地块属性适合于开发多种类型的产品13245无可否认，本地块在诸多方面，存在先天不足与一些缺陷。但通过对本地块的深入研究，我们还是发现了本地块的难掩之美。项目几大价值点核心劣势一：区位暂淡。买房就是买口岸，汉中人尤其如此。本项目距离市区较远，不少人把这里当做郊区。区域目前来说尚很冷淡，很难在消费者心中激起置业热情。核心劣势二：配套较差。本项目周围，多是卖机械修汽车的店面，农田农居，工厂仓库等，缺少与生活息息相关的商业、休闲、健身、教育等各种配套设施。这会让未来的业主生活很不方便，即使在未来几年后，通过各种规划和打造，此区域的配套设施或许会得到改善，但就目前而言，是让很多购房者望而生畏的。本项目的核心劣势1）先做区域，后做项目本区域实在太冷，若不把区域炒热，极难成功。区域内的其他潜在项目，也感同身受，可通过行业之间的协作，一起炒作本区域。2）提升形象可通过项目打造和宣传推广，提高区域认知度：有效的引导，带来人流人气，树立项目形象。3）营造气氛项目周边现较空旷，人气淡，在销售时可多布置道旗、大幅喷绘等，以渲染销售气氛，化去项目这方面的不足。4）合理规划适度超前打造，既迎合市场需求，又能走在竞争对手前面，定能引领潮流。同时以合理的规划可扬长避短，体现项目优势，并弥补项目诸多不足。5）通过合理建筑布局，适当降低项目建筑密度提高绿化率，以避免给人造成压迫感。6）配套建设项目周边生活、商业设施上，可适度建设部分商业，既解决以后业主消费购物的不便，又可以提高产值，但开发量不可过大。规避劣势手法以略低的入市价格为杠杆，以独特的产品设计为契机，以创新的营销推广为引导，锁定本区域的潜在客户，并把市区内对高房价兴叹的意向性客户吸引过来，将他们最终转化为有效客户，消化本项目的所有产品，以实现短平快的战略。高性价比+有效打击精准第三：发现关键核心问题的提出通过我们对汉中经济、投资等各方面的分析研究，对汉中在售楼盘的实地调查，以及对本市城市的观察和感受。总体来讲，对汉中与汉中楼市已有了一定的认识和了解。在勘察项目实地，并在周围走访后。我们将项目与汉中市情、楼市相结合，有了更深的认识和思考。在本项目定位和规划运作前，必须先明晰三个问题！项目前期综合调研及策划总结项目的客户在哪里？如何吸引并锁定意向性客户？如何与其他项目进行区隔，突出自身亮点？项目所处的区域，从目前而言可以说较偏。房地产是区域性极强的行业，大部分客户都是来自于周边附近。本项目周边的原住民多为农民，他们收入低，购房能力不足。被占地拆迁的，又将得到拆迁房或保障房等，置业热情和能力都低，但也能适当引导。项目周边还有很多汽车维修店、机电销售店的店主、员工，以及工厂里的技工、员工等。他们之中一部分人有购房的实力和欲望，虽对区域目前状况不甚满意，但看好未来。至于市区和其他区域的客户，一直把本区域当做郊区或偏远置地，要想把他们吸引过来，难度很大。但也看好本区域发展前景。项目的客户在哪里？汉中20192020的规划中，城北开发区在很重要的一环，本区域也在强力规划范围内。但规划的时间多在五年至十年，时间较长，很难短时期内改善本区域的现状。也因此，在一段时间里，人们对本区域的印象是不会有多大改变的。而城东、城南等区域已经在发生翻天覆地的变化，楼市火爆，新项目多，人们的视线和热情也被吸引过去。其中滨江两岸最为明显。本地居民和工作的人，对这个区域有一定的情结，为了工作生活方便，也会把这里当做置业购房的选择之一。但面对几年里估计都不会有太大改变的本区域，而市中心和其他区域，却日新月异，繁花锦簇，他们极大可能会移情别恋，舍近求远。吸引并锁定意向性客户，将成为本项目今后的一重大课题。如何吸引并锁定意向性客户？汉中楼市逐渐火爆，项目如日剧增，集中在城东与滨江两岸等地。随着大型外地房企的进入，以及本地开发商实力的提升，初步出现规模化和精品化的趋势，不少优质楼盘涌现。通过我们的研究发现，在汉中比较成功的楼盘，都有一个足以自傲的优点，要么占据绝佳口岸，要么周边环境好景色佳，要么产品有特色，噱头足。若无能打动人的优势，则会出现销售困难。比如在诸多楼盘畅销热卖的同时，也有浅水湾等项目一直滞销。如此的两极分化，随着竞争的加剧，以后会表现的更加明显。因此产品打造将成为重中之重。如何塑造出一个全新、优质、精美的楼盘出来，锁住人们日渐挑剔的目光，将是项目今后实际运作的一大要务。本项目周边就有很多地块，一墙之隔便有四十亩的空地，这些项目可能随时会启动入市，不可确定因素太多。项目若不精心打造，别说与市区、滨江两岸等地的各大楼盘相媲美，就连周边的项目都不能与之抗衡，那么销售一定会受到极大制约。如何与其他项目进行区隔，突出自身亮点？策略第四：解决问题解决问题的战术第一部分创造性定位第二部分精细化打造第三部分营销中心布场营造第一部分创造性定位项目价值总结结论：具备改变比价体系的基础和提升项目价值的市场机会亲水亲水新城北新城北非闹市非闹市交通交通经开区经开区静生活静生活创新系列产品打造水库资源的利用通过对市场、客户的分析，本项目定位因子地块规划条件限制价值因子限制因子新起点，高品质社区意象城市交通主脉亲水生活方式亲水生活方式对市场，对我们的客户，亲水，不仅对市场，对我们的客户，亲水，不仅是一处居所，它更是一种生活态度是一处居所，它更是一种生活态度高度发达的文明已断绝与自然的联系，那些原高度发达的文明已断绝与自然的联系，那些原本的、真实的东西藏在遥不可及的远处和我们灵本的、真实的东西藏在遥不可及的远处和我们灵魂的深处。回到水岸，用被唤醒的眼睛去找回那魂的深处。回到水岸，用被唤醒的眼睛去找回那些一直存在的东西。些一直存在的东西。生活方式生活方式原生态的环境带来原生态的生活；原生态的环境带来原生态的生活；孩子们在河边肆意的玩耍；孩子们在河边肆意的玩耍；老人手牵手闲散的散步；老人手牵手闲散的散步；动物在河滩栖息；动物在河滩栖息；其乐融融其乐融融生活方式工作之余，工作之余，与孩子的亲密接触，与孩子的亲密接触，与朋友的欢乐相聚；与朋友的欢乐相聚；与理想的沉静思考；与理想的沉静思考；与爱好的沉迷享受；与爱好的沉迷享受；核心卖点强化水库价值资源水库价值资源私属创意生活私属创意生活城市中轴交通城市中轴交通高起点新产品高起点新产品对目标的理解项目属性分析总体定位项目战略思路定位思路形象定位产品定位竞争定位客群定位定位目的解读：我司认为本项目为开发商在汉中打造的首个住宅作品，项目在新城占据经济开发区与中心城区交壤
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