月例会市场分享报告课件

2014年2月例会市场分享洞察时势 把握全局合富辉煌（中国）湖南公司市场研究部2014年2月月例会市场分享报告时势分析时势分析月例会市场分享报告20142014年房地产行业两大关键词：高位震荡和逐步降温年房地产行业两大关键词：高位震荡和逐步降温 前瞻产业研究院分析指出：前瞻产业研究院分析指出：20142014年中国年中国房产税速度会加快房产税速度会加快，针对中国房地产的现状，针对中国房地产的现状，20142014年中国年中国楼市调控或出现地域特色楼市调控或出现地域特色，与此同时，中国土地市场或出现先抑后扬的趋势，总体，与此同时，中国土地市场或出现先抑后扬的趋势，总体来说，来说，高位震荡和逐步降温高位震荡和逐步降温是是20142014年楼市调控市场的两大方向。年楼市调控市场的两大方向。20142014年上半年将延续年上半年将延续20132013年下半年的态势，多数供应指标继续增长，甚至增幅还将有所扩年下半年的态势，多数供应指标继续增长，甚至增幅还将有所扩大，但成交类指标增幅继续回落。目前来说，买房就升值的时代已经结束。大，但成交类指标增幅继续回落。目前来说，买房就升值的时代已经结束。20142014年全国商品房成交均价将继续回升，但增幅比年全国商品房成交均价将继续回升，但增幅比20132013年有所降低，全年增幅在年有所降低，全年增幅在7%7%左右。左右。主要原因是：一二线城市房价涨幅将有所放缓。主要原因是：一二线城市房价涨幅将有所放缓。20132013年楼市全面回暖，一二线城市房价持年楼市全面回暖，一二线城市房价持续快速上涨，部分城市提前透支了后两年的涨幅。三四线城市供应量持续增大，人口导入续快速上涨，部分城市提前透支了后两年的涨幅。三四线城市供应量持续增大，人口导入速度较慢，支撑房价上涨的因素偏少。速度较慢，支撑房价上涨的因素偏少。长期来看，长期来看，“谨慎乐观谨慎乐观”成为基本共识。中央经济工作政策基调是成为基本共识。中央经济工作政策基调是“稳中求进稳中求进”，新的一年里，新的一年里，房地产业有了稳定的政策预期。房地产业有了稳定的政策预期。月例会市场分享报告首月业绩暴增首月业绩暴增 多家房企上调销售目标多家房企上调销售目标 激烈博弈下的激烈博弈下的20142014年房地产市场，以房地产企业首月销售业绩普遍暴增开局。年房地产市场，以房地产企业首月销售业绩普遍暴增开局。碧桂园碧桂园1 1月销售金额同比大增月销售金额同比大增140%140%，而万科则以，而万科则以276.5276.5亿元销售规模创下单月销售金额历史新亿元销售规模创下单月销售金额历史新高。这与机构监测的高。这与机构监测的4343个城市中八成楼市成交量下滑现状出现背离，个城市中八成楼市成交量下滑现状出现背离，20142014年房地产市场运行年房地产市场运行的复杂性或远超以往的复杂性或远超以往。但。但开发商依然信心满满开发商依然信心满满，绿地集团、万达集团、恒大地产、融创中国、，绿地集团、万达集团、恒大地产、融创中国、首创置业、海亮地产等房企，首创置业、海亮地产等房企，纷纷上调全年销售目标纷纷上调全年销售目标。从从1 1月销售情况来看，月销售情况来看，万科万科实现销售面积实现销售面积194.6194.6万平方米，比万平方米，比20132013年同期增长年同期增长20.79%20.79%，环比增，环比增长长99.39%;99.39%;实现销售金额实现销售金额276.5276.5亿元，创下其单月销售金额最高纪录亿元，创下其单月销售金额最高纪录。碧桂园碧桂园销售金额去年同比上升销售金额去年同比上升1.221.22倍首次进入千亿房企军团后，在今年倍首次进入千亿房企军团后，在今年1 1月实现合同销售金额月实现合同销售金额176.7176.7亿元，较去年亿元，较去年1212月的月的9393亿元环比增长亿元环比增长90%90%，较去年首月的，较去年首月的73.473.4亿元同比增长亿元同比增长140.7%140.7%。恒大地产恒大地产披露，该公司披露，该公司1 1月合约销售额约月合约销售额约110.4110.4亿元人民币，较亿元人民币，较20132013年同期同比增长年同期同比增长53.3%53.3%。恒。恒大地产合约销售额较去年大地产合约销售额较去年1212月的月的2020亿元环比增长亿元环比增长447.9%447.9%，合约销售面积则环比增长，合约销售面积则环比增长396.7%396.7%。月例会市场分享报告首月业绩暴增首月业绩暴增 多家房企上调销售目标多家房企上调销售目标 招商地产招商地产1 1月实现签约销售面积月实现签约销售面积34.6334.63万平方米，同比增长万平方米，同比增长42.95%;42.95%;实现签约销售金额实现签约销售金额43.0543.05亿元，亿元，同比增长同比增长28.42%28.42%。旭辉控股旭辉控股也于也于2 2月月1010日发布业绩，日发布业绩，1 1月公司实现合同销售金额人民币约月公司实现合同销售金额人民币约22.122.1亿元，同比增长约亿元，同比增长约58%58%，创下其单月销售历史新高。，创下其单月销售历史新高。1 1月份监测的月份监测的4343个城市中，有个城市中，有3636个城市的楼市成交量环比下降。个城市的楼市成交量环比下降。业界普遍认为，业界普遍认为，1 1月多个城市成交量下降，主要受制于春节因素、银行房贷趋紧及购房者观月多个城市成交量下降，主要受制于春节因素、银行房贷趋紧及购房者观望情绪较浓等因素制约。望情绪较浓等因素制约。市场总体变量因素增多，但房企对今年房地产市场依然持谨慎乐观态度。市场总体变量因素增多，但房企对今年房地产市场依然持谨慎乐观态度。在此前几年不断提升销售任务并不断兑现的基础上，多家房地产企业在年初继续争相上调在此前几年不断提升销售任务并不断兑现的基础上，多家房地产企业在年初继续争相上调20142014年的全年销售目标。年的全年销售目标。月例会市场分享报告首月业绩暴增首月业绩暴增 多家房企上调销售目标多家房企上调销售目标 绿地集团绿地集团董事长张玉良不久前向媒体表示，绿地房地产业务董事长张玉良不久前向媒体表示，绿地房地产业务20142014年的目标是销售额达到年的目标是销售额达到24002400亿元，把万科从行业老大的宝座上拉下来。意味着在去年同比增长超过亿元，把万科从行业老大的宝座上拉下来。意味着在去年同比增长超过50%50%的基础上，今年绿的基础上，今年绿地集团旗下的房地产业务仍要继续保持地集团旗下的房地产业务仍要继续保持50%50%左右的销售增长幅度左右的销售增长幅度。融创中国融创中国的销售目标制定相对保守，融创中国董事长此前公开表示，的销售目标制定相对保守，融创中国董事长此前公开表示，20142014年融创中国的销售年融创中国的销售目标是目标是650650亿元。与去年亿元。与去年547547亿人民币的销售金额相比，今年融创中国的销售目标提高约亿人民币的销售金额相比，今年融创中国的销售目标提高约19%19%。万达集团万达集团董事长王健林就对万达集团董事长王健林就对万达集团20142014年业绩提出了要求：资产达到年业绩提出了要求：资产达到45004500亿元，收入达到亿元，收入达到24002400亿元，经营净利润亿元，经营净利润150150亿元。而亿元。而20132013年万达的目标是资产达到年万达的目标是资产达到35003500亿元，收入亿元，收入17901790亿元亿元。但穆迪最新研究报告预测，中国房企销售增长在去年中已开始呈现放缓迹象，预计中国房地但穆迪最新研究报告预测，中国房企销售增长在去年中已开始呈现放缓迹象，预计中国房地产开发商的合约销售增长，将由去年的产开发商的合约销售增长，将由去年的26.6%26.6%大幅放缓至今年的大幅放缓至今年的10%10%左右，并预计今年房价只会左右，并预计今年房价只会有温和的涨幅。有温和的涨幅。月例会市场分享报告湖南今年为民办湖南今年为民办1515件实事件实事 将完成棚户区改造将完成棚户区改造1326013260户户 今年要围绕今年要围绕“两房两棚两房两棚”建设、建设、“两供两供”(城市供水、供气城市供水、供气)、“两治两治”(城镇污水治理、垃圾治理城镇污水治理、垃圾治理)等人等人民群众关心的实际问题，集中力量办好民群众关心的实际问题，集中力量办好1515件实事。新建农村公路件实事。新建农村公路600600公里，提质改造公里，提质改造300300公里。公里。解决解决3030万农村人口饮水安全问题。万农村人口饮水安全问题。新建乡镇污水处理厂新建乡镇污水处理厂1010家。家。创建绿色示范集镇创建绿色示范集镇1010个、绿色示范村庄和社区各个、绿色示范村庄和社区各3030个。个。新建社区公园新建社区公园2020个，新增城区绿地个，新增城区绿地600600公顷。公顷。新改扩建城区中小学新改扩建城区中小学1010所、公办幼儿园所、公办幼儿园4545所。所。提质改造义务教育薄弱学校提质改造义务教育薄弱学校130130所。所。提质乡镇综合文化站提质乡镇综合文化站3030家，创建社区家，创建社区(村村)示范文体活动中心示范文体活动中心100100个。个。提质改造乡镇卫生院和社区卫生服务中心提质改造乡镇卫生院和社区卫生服务中心1010所、村卫生室所、村卫生室260260所。所。完成棚户区改造完成棚户区改造1326013260户。户。改造农村危房改造农村危房42004200户。户。完成城区自来水户表改造完成城区自来水户表改造2020万户，公交票价优惠万户，公交票价优惠30%30%。月例会市场分享报告住建部研究成立住房保障银行住建部研究成立住房保障银行 国开行拟介入国开行拟介入 住房和城乡建设部住房和城乡建设部(住建部住建部)及有关专家曾在十八届三中全会期间提出成立独立的及有关专家曾在十八届三中全会期间提出成立独立的 住房保障银住房保障银行行，作为支持保障房建设的主力，住建部已在积极研究成立住房保障银行这一政策性金融机，作为支持保障房建设的主力，住建部已在积极研究成立住房保障银行这一政策性金融机构。构。新型政策性金融机构或与国开行功能类似，要么成为国开行实现商业化转型后的新型政策性金融机构或与国开行功能类似，要么成为国开行实现商业化转型后的“替补替补”，要，要么与国开行错位竞争，形成么与国开行错位竞争，形成“互补互补”的关系。的关系。功能：为保障和改善民生提供资金支持功能：为保障和改善民生提供资金支持”和和“推进保障性住房等民生工程建设推进保障性住房等民生工程建设”。2013年11月15日发布的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定明确提出，允许地方政府通过发债等多种方式拓宽城市建设融资渠道，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。2013年12月14日闭幕的中央城镇化会议从五个方面规划了新型城镇化可持续的资金来源，其中再次提及“当前要发挥好现有政策性金融机构在城镇化中的重要作用，同时研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”。月例会市场分享报告20142014楼市九大预言楼市九大预言 預預言言一一 開開 發發 商商 加加 碼碼 海海 外外开发商加码海外：2013年，万科、绿地、万达等巨头进军海外，国内开发商的资产配置，出现引人关注的变化。20142014年年1 1月月8 8日，日，绿地绿地宣布，投资宣布，投资1212亿英镑，在英国伦敦开发两个住宅项目亿英镑，在英国伦敦开发两个住宅项目;1 1月月2424日，日，大连万达大连万达集团董事长王健林和英国首相卡梅伦宣布，投资集团董事长王健林和英国首相卡梅伦宣布，投资2020亿英亿英镑至镑至3030亿英镑，在英国开展城市改造项目，主要投资万达具有知识产权的文亿英镑，在英国开展城市改造项目，主要投资万达具有知识产权的文化旅游商业综合项目。化旅游商业综合项目。20132013年中国企业逐渐在全球房地产市场，尤其是在英国、美国和澳大利亚年中国企业逐渐在全球房地产市场，尤其是在英国、美国和澳大利亚增加投资，而绿地集团在伦敦的举动，标志着中国房企增加投资，而绿地集团在伦敦的举动，标志着中国房企20142014年的海外投资活年的海外投资活动已拉开帷幕。截至动已拉开帷幕。截至20132013年底，中国买家在境外商业地产以及住宅开发项目年底，中国买家在境外商业地产以及住宅开发项目的投资额超过的投资额超过100100亿美元，这使得中国亿美元，这使得中国20132013年的海外房地产投资额较年的海外房地产投资额较20122012年年增逾增逾30%30%。月例会市场分享报告20142014楼市九大预言楼市九大预言 預預言言二二 長長 效效 調調 控控 機機 制制 浮浮 現現长效调控机制浮现：2014年，房地产调控长效机制有望取得实质性进展。在过去一年的楼市调控中，决策层曾提出过诸如在过去一年的楼市调控中，决策层曾提出过诸如“两个促使两个促使”(”(促使房价合理促使房价合理回归，促使房地产回归平稳健康发展轨道回归，促使房地产回归平稳健康发展轨道)的调控发展目标。有分析人士认为，的调控发展目标。有分析人士认为，中央对待房地产的态度已经从中央对待房地产的态度已经从“强调行政调控强调行政调控”转为转为“建立长效机制建立长效机制”，对于现有，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制，都将进行相应的市场化改革的财税体制、土地政策、金融体制，都将进行相应的市场化改革。在市场分化的现实背景下，地方调控的自主权将增加，楼市调控将更强调在市场分化的现实背景下，地方调控的自主权将增加，楼市调控将更强调针对不同城市的不同状况，实行不同政策针对不同城市的不同状况，实行不同政策。新一届中央政府自上任以来，淡化、低调处理房地产，今后的楼市调控不新一届中央政府自上任以来，淡化、低调处理房地产，今后的楼市调控不会再刻意突出中央政府在调控中的主导角色，不会再统一发号施令、一刀切，会再刻意突出中央政府在调控中的主导角色，不会再统一发号施令、一刀切，而会突出地方政府在调控中的主体作用和主体责任而会突出地方政府在调控中的主体作用和主体责任。月例会市场分享报告20142014楼市九大预言楼市九大预言 預預言言 三三 開開發發商商重重回回一一二二線線城城市市开发商重回一二线城市：房企开始重新集聚，布局一二线城市。5 5年前，多数全国性大企业还只是在十几个重点城市中角逐，到年前，多数全国性大企业还只是在十几个重点城市中角逐，到3 3年前基本年前基本都有了都有了“百城计划百城计划”，或者更宏大的城市进军规划。到，或者更宏大的城市进军规划。到20132013年，历经上一轮宏年，历经上一轮宏观调控之后，企业又开始重新聚焦，典型如过去以三四线城市为主战场的恒观调控之后，企业又开始重新聚焦，典型如过去以三四线城市为主战场的恒大，大，20132013年以来也开始布局一二线城市。年以来也开始布局一二线城市。20142014年，这一趋势继续，恒大在上年，这一趋势继续，恒大在上海预计会有多达海预计会有多达4 4个项目面世。个项目面世。近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，以北京为例，近两年以来，一线城市和热点二线城市库存持续处于低位，以北京为例，消化库存周期仅消化库存周期仅6.96.9个月。二线城市中，营口、丹东、鄂尔多斯、温州等城市个月。二线城市中，营口、丹东、鄂尔多斯、温州等城市则在库存高企的同时，市场表现欠佳，去化时间多超则在库存高企的同时，市场表现欠佳，去化时间多超2020个月，丹东楼市库存个月，丹东楼市库存去化时间甚至达去化时间甚至达73.373.3个月个月。由于一线城市的供应量不足，而需求极大，所以一线城市房价会延续涨势。由于一线城市的供应量不足，而需求极大，所以一线城市房价会延续涨势。二线城市则是一个比较平稳的、缓步增长的趋势。三线城市可能面临的压力二线城市则是一个比较平稳的、缓步增长的趋势。三线城市可能面临的压力比较大，房价保持平稳，可能不会有增长。而四线城市是一个下降的趋势比较大，房价保持平稳，可能不会有增长。而四线城市是一个下降的趋势。月例会市场分享报告20142014楼市九大预言楼市九大预言 預預言言 四四 地地 産産 金金 融融 化化地产金融化：众多开发商开始入股银行。1 1月月2424日，恒大地产在港交所公告，日，恒大地产在港交所公告，20132013年年1111月月1313日至日至20142014年年1 1月月2424日期间，日期间，该公司通过子公司，在市场上买入约该公司通过子公司，在市场上买入约4.0274.027亿股华夏银行股份。亿股华夏银行股份。绿地集团与上海农商银行，侨鑫集团与华兴银行，泰禾集团与海峡银行，绿地集团与上海农商银行，侨鑫集团与华兴银行，泰禾集团与海峡银行，合生创展与北京农商银行，新湖中宝与温州银行，香江集团与广发银行，北合生创展与北京农商银行，新湖中宝与温州银行，香江集团与广发银行，北京城建与锦州银行，开发商入股银行声此起彼伏京城建与锦州银行，开发商入股银行声此起彼伏。开发商入股银行，并非看中关联银行的融资便利，事实上，受制于银监会开发商入股银行，并非看中关联银行的融资便利，事实上，受制于银监会对于银行关联交易的管控，开发商入股银行后可获得的融资便利很有限。开对于银行关联交易的管控，开发商入股银行后可获得的融资便利很有限。开发商看重的是，银行为其上下游企业做供应链融资的业务空间。发商看重的是，银行为其上下游企业做供应链融资的业务空间。据不完全统计，目前据不完全统计，目前“涉银涉银”的房地产上市企业已有约的房地产上市企业已有约3030家。不出意外，这一家。不出意外，这一趋势无疑会在趋势无疑会在20142014年得到延续。年得到延续。月例会市场分享报告20142014楼市九大预言楼市九大预言 預預言言 五五 不不動動産産統統一一登登記記制制度度上上路路不动产统一登记制度上路：2014年6月底前出台不动产登记条例，并实施不动产统一登记制度。建立和实施以土地为核心的不动产统一登记制度，是产权管理体制机制的建立和实施以土地为核心的不动产统一登记制度，是产权管理体制机制的重大改革，重大改革，20142014年重点在于建立统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿年重点在于建立统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台。证、统一登记信息平台。按国务院要求，按国务院要求，20142014年年6 6月底前出台不动产登记条例，并实施不动产统一登月底前出台不动产登记条例，并实施不动产统一登记制度。对于正常的商品房此举并无影响，原本就属合规登记记制度。对于正常的商品房此举并无影响，原本就属合规登记;而对于各种灰而对于各种灰色房屋，以后会逐步纳入正规登记程序，会暴露某些不合规的事实。比如在色房屋，以后会逐步纳入正规登记程序，会暴露某些不合规的事实。比如在部分资源型城市，某些大型矿产国企所建的大量房产，皆没有进行合规登记，部分资源型城市，某些大型矿产国企所建的大量房产，皆没有进行合规登记，就卖给本单位职工甚至非本单位人员。就卖给本单位职工甚至非本单位人员。月例会市场分享报告20142014楼市九大预言楼市九大预言 預預言言六六 個個人人住住房房信信息息系系統統聯聯網網个人住房信息系统联网：即便阻力重重，此举仍将继续推进。原计划去年原计划去年6 6月底完成月底完成500500个城市联网，最终还是泡汤了。这事不仅涉及技个城市联网，最终还是泡汤了。这事不仅涉及技术问题，更多的还是人为障碍。术问题，更多的还是人为障碍。即便阻力重重，此事还会继续推进，这是一项基础性工作，国家必须掌握即便阻力重重，此事还会继续推进，这是一项基础性工作，国家必须掌握全国住宅的全国住宅的“家底家底”，这也是制定合理的住宅产业政策和房地产调控政策的前，这也是制定合理的住宅产业政策和房地产调控政策的前提。随着这一进程的推进，势必抑制部分灰色的多套房需求，中短期内会有提。随着这一进程的推进，势必抑制部分灰色的多套房需求，中短期内会有少量出售二手房少量出售二手房(房源、代理、租房房源、代理、租房)的行为发生。的行为发生。月例会市场分享报告20142014楼市九大预言楼市九大预言 預預言言七七 房房 地地 産産 稅稅 立立 法法房地产税立法：推进房地产税立法，扩大试点范围。中共十八届三中全会提出中共十八届三中全会提出“要加快房地产税立法并适时推进改革要加快房地产税立法并适时推进改革”。这再次宣。这再次宣示，中央推进房地产税改革的决心是不变的。财政部部长楼继伟的解读是：示，中央推进房地产税改革的决心是不变的。财政部部长楼继伟的解读是：减少房产建设和交易环节税费，清费立税，增加房产保有环节的税收。减少房产建设和交易环节税费，清费立税，增加房产保有环节的税收。说明白点，房产税继续推进。由于提出要立法，也即要走人大流程，说明白点，房产税继续推进。由于提出要立法，也即要走人大流程，那么在立法之前，不可能全国铺开，而立法需要好几年时间。那么在立法之前，不可能全国铺开，而立法需要好几年时间。不过，立法之前，依然可能扩大试点范围，先试点后立法，这是改革不过，立法之前，依然可能扩大试点范围，先试点后立法，这是改革的的“常规打法常规打法”，20142014年推出第二批试点城市的可能性依然较大。年推出第二批试点城市的可能性依然较大。月例会市场分享报告20142014楼市九大预言楼市九大预言 預預言言八八 融融 資資 成成 本本 激激 增增融资成本激增：海外发债融资年利润降低。仅仅20142014年年1 1月份的前月份的前2020天，就有世茂、富力、旭辉、绿城、华南城等房地产天，就有世茂、富力、旭辉、绿城、华南城等房地产企业发布海外融资计划，总额超企业发布海外融资计划，总额超271271亿元人民币。亿元人民币。除了融资金额，融资成本也是个值得注意的现象。除了融资金额，融资成本也是个值得注意的现象。20132013年同期，房地产企年同期，房地产企业海外发债融资成本，一般在业海外发债融资成本，一般在5%5%左右左右;而万科在而万科在20132013年年4 4月份所发美元债，年月份所发美元债，年利率只有利率只有2.6%2.6%。有投资界人士提醒，海外融资大部分是美元融资，美元兑换成人民币需要有投资界人士提醒，海外融资大部分是美元融资，美元兑换成人民币需要周期，去年做的美元融资，到今年年中以后再融资，用来偿还旧债比较合适。周期，去年做的美元融资，到今年年中以后再融资，用来偿还旧债比较合适。月例会市场分享报告20142014楼市九大预言楼市九大预言 預預言言九九 養養 老老 地地 産産 爆爆 發發养老地产爆发：房企全国范围布局养老地产。20132013年年1212月月2424日，保利地产对外宣布长期养老战略规划。当天，保利地产董日，保利地产对外宣布长期养老战略规划。当天，保利地产董事长宋广菊对外说，保利地产计划全产业链切入，打造机构养老、社区养老和事长宋广菊对外说，保利地产计划全产业链切入，打造机构养老、社区养老和居家养老居家养老“三位一体三位一体”的中国式养老模式，目前在北京、上海、广州、成都、三的中国式养老模式，目前在北京、上海、广州、成都、三亚等地，保利地产已有亚等地，保利地产已有6 6个养老产业项目在建。个养老产业项目在建。包括万科、保利、招商、金地、远洋等在内的品牌房企，目前都涉足了养老包括万科、保利、招商、金地、远洋等在内的品牌房企，目前都涉足了养老地产的开发。险资也不甘落后，纷纷在全国范围内布局养老地产项目，平安、地产的开发。险资也不甘落后，纷纷在全国范围内布局养老地产项目，平安、新华、泰康等保险公司加紧脚步，圈地建设养老社区。新华、泰康等保险公司加紧脚步，圈地建设养老社区。据不完全统计，全国已有超过据不完全统计，全国已有超过8080家房地产商进入养老地产领域，而公开披露家房地产商进入养老地产领域，而公开披露的养老地产项目数量也已超过百个，这些远不能满足市场需求。同策研究数据的养老地产项目数量也已超过百个，这些远不能满足市场需求。同策研究数据显示，预计显示，预计20152015年，全国城市商业化养老机构的潜在需求为：自理老人床位数年，全国城市商业化养老机构的潜在需求为：自理老人床位数174174万万185185万张左右，需要护理老人床位数万张左右，需要护理老人床位数3030万万3232万张左右。按照单个项目万张左右。按照单个项目最优化床位数为最优化床位数为400400张计算，未来三年市场上需要至少建设张计算，未来三年市场上需要至少建设45004500个项目。个项目。月例会市场分享报告1 1月楼市月楼市月例会市场分享报告土地市场土地市场 20142014年一月份有年一月份有2222宗土地挂牌出让，成交宗土地挂牌出让，成交1515宗，成交面积宗，成交面积1107.481107.48亩。流拍亩。流拍6 6宗，宗，终止终止1 1宗。宗。区域成交宗数成交面积（亩）芙蓉区3260.76望城区9560.69雨花区2243.71岳麓区142.32合计151107.48单单位：宗位：宗月例会市场分享报告土地市场土地市场 20142014年一月份成交土地性质以商住用地最多，共计年一月份成交土地性质以商住用地最多，共计8 8宗，其次为商业用地宗，其次为商业用地5 5宗，办宗，办公及住宅用地个公及住宅用地个1 1宗。宗。单单位：宗位：宗区域成交宗数成交面积（亩）办公126.3商业583.65商住8912.98住宅184.51合计151107.48月例会市场分享报告土地市场土地市场 单单位：宗位：宗成交土地汇总表成交土地汇总表月例会市场分享报告合富辉煌（中国）湖南公司发展研究中心合富辉煌（中国）湖南公司发展研究中心 土地快讯土地快讯 2014.1.7【2013】长】长土网土网039号号039号地块，办公（商业性）号地块，办公（商业性）用地，容积率用地，容积率2.0.【2013】长土网039地块位于芙蓉区东岸乡合平村，该地块占地26.303亩，17535.59方；建筑面积35071.18，办公（商业性），容积率2.0；本宗地起始价5430万元，被袁隆平农业高科技股份有限公司以6310万元摘牌，溢价率16.21%，楼面地价1799元。袁隆平农业高科技股份有限公司是由湖南省农业科学院、湖南杂交水稻研究中心、袁隆平院士等发起设立、以科研单位为依托的农业高科技股份有限公司，公司成立于1999年6月。公司以杂交水稻为核心，以种业为主营业务方向，以农技服务创造价值。该公司在长沙未开发过任何房地产项目。月例会市场分享报告合富辉煌（中国）湖南公司发展研究中心合富辉煌（中国）湖南公司发展研究中心 土地快讯土地快讯 2014.1.8【2013】长土】长土网网040号号040号地块，号地块，商住用地，占商住用地，占地地149.917亩亩【2013】长土网040地块位于芙蓉区远大路与双杨路交汇处，该地块占地149.917亩，99944.52方；建筑面积296196.086，商住用地，容积率：商业3.8、住宅2.8；本宗地起始价68392万元，被长沙市鹏跃房地产开发有限公司以117352万元摘牌，溢价率71.59%，楼面地价3962元。长沙市鹏跃房地产开发有限公司系卓越集团在长沙设立的子公司，卓越集团是一家大型的跨行业、跨地区的外商投资集团公司，正式成立于1996年，主要从事房地产开发、物业管理、不动产担保等业务。在长沙，卓越已经成功打造出卓越蔚蓝海岸和卓越麓山别墅两个项目，此次拿地是继2013年9月23日，网挂051号的雨花区洞井镇桃花村地块之后，卓越集团在长沙拿下的又一块地。月例会市场分享报告合富辉煌（中国）湖南公司发展研究中心合富辉煌（中国）湖南公司发展研究中心 土地快讯土地快讯 2014.1.8【2013】长土】长土网网041号号041号地块，住宅号地块，住宅用地，容积率用地，容积率2.8【2013】长土网041地块位于040号地块北边，东临双杨路，该地块占地84.51亩，56340.05方；建筑面积157752.14，住宅用地，容积率2.8；本宗地起始价36425万元，被长沙市鹏跃房地产开发有限公司以51905万元摘牌，溢价率42.50%，楼面地价3290元。卓越集团旗下长沙子公司长沙市鹏跃房地产开发有限公司继在今天上午刚刚拿下【2013】长土网040地块后，又大手笔拿下相邻的041号地块，两块地合计占地234.427亩，总建面约45.4万方，总投入金额169257万元，楼面地价3728元。卓越集团之前已经在河西岳麓区成功打造出卓越蔚蓝海岸和卓越麓山别墅两个项目。月例会市场分享报告合富辉煌（中国）湖南公司发展研究中心合富辉煌（中国）湖南公司发展研究中心 土地快讯土地快讯 2014.1.14【2013】长土网042地块位于雨花区洞井镇，该地块占地205.698亩，137132.26方；商业用地72106.39，住宅用地65025.87，商业用地容积率4.5，住宅用地，容积率2.8；本宗地起始价73450万元，被长沙星辉房地产开发有限公司以73450万元摘牌，溢价率0.00%，楼面地价1450元。该公司为红星实业旗下投资主体，公司于2006年由长沙市红星实业公司改制成立红星实业集团有限公司，注册资金1.298亿元，公司主要经营领域涉及大市场经营业务、农产品加工及物流配套展服务等业务，已经形成较为完善的产业链。在湖南省居龙头地位，在中南五省具有较强的辐射力，是全国前十大综合农产品批发市场之一。早年已经进军房地产行业，目前在长沙开发项目包括红区中南红领邦、御溪国际等。【2013】长土】长土网网042号号042号地块，商业容号地块，商业容积率积率4.5，住宅容，住宅容积率积率2.8月例会市场分享报告合富辉煌（中国）湖南公司发展研究中心合富辉煌（中国）湖南公司发展研究中心 土地快讯土地快讯 2014.1.24【2013】长土网044地块位于含浦大道以西，该地块占地42.316亩，28210.53方；商住用地，容积率2.5，本宗地起始价15516万元，被长沙含浦科教产业园开发建设有限公司以15516万元摘牌，溢价率0.00%，楼面地价2200元。044号地块，容积率号地块，容积率2.5【2013】长土】长土网网044号号月例会市场分享报告合富辉煌（中国）湖南公司发展研究中心合富辉煌（中国）湖南公司发展研究中心 土地快讯土地快讯 2014.1.24【2013】长土网045地块位于雨花区劳动东路169号，该地块占地38.014亩，25342.74方；地块一：5.0，地块二：4.5，本宗地起始价18677万元，被长沙颖汇房地产开发有限公司以18677万元摘牌，溢价率0.00%，楼面地价1575元。该公司为广州广电地产的投资主体。广电长沙区域公司成立于2007年，凭借着精细化管理和高周转资金运营，长沙区域公司闯出了一条高速发展之路。短短六年，长沙区域公司已成功开发兰亭峰景、兰亭优壳、长沙都市兰亭、香樟兰亭、兰亭玥岛、长沙兰亭都荟、兰亭湾畔、广粤中心等项目045号地块号地块2，容，容积率积率4.5045号地块号地块1，容积，容积率率5【2013】长土】长土网网045号号月例会市场分享报告楼市成交楼市成交 20142014年年1 1月份长沙市内六区新建商品房共计新增批准预售面积月份长沙市内六区新建商品房共计新增批准预售面积128.34128.34万平方米，其万平方米，其中住宅中住宅101.42101.42万平方米。万平方米。20142014年年1 1月，长沙市内六区新建商品房新增批准预售面积月，长沙市内六区新建商品房新增批准预售面积128.34128.34万平方米，环比增长万平方米，环比增长-1.33%1.33%，同比增长，同比增长88.77%88.77%，其中住宅新增量，其中住宅新增量101.42101.42万平方米，环比增长万平方米，环比增长-6.17%-6.17%，同比增长，同比增长100.47%100.47%。月例会市场分享报告楼市成交楼市成交 20142014年年1 1月份长沙市内六区新建商品房共计新增网签面积月份长沙市内六区新建商品房共计新增网签面积144.7144.7万平方米，其中住万平方米，其中住宅宅94.1394.13万平方米。万平方米。20142014年年1 1月，长沙市内六区新建商品房网签面积月，长沙市内六区新建商品房网签面积114.47114.47万平方米，同比增长万平方米，同比增长-16.64%-16.64%，环比，环比增长增长5.62%5.62%，其中住宅网签量，其中住宅网签量101.42101.42万平方米，同比增长万平方米，同比增长-12.53%-12.53%，环比增长，环比增长1.55%1.55%。月例会市场分享报告楼市成交楼市成交 20142014年年1 1月份长沙市内六区新建商品住宅网签均价月份长沙市内六区新建商品住宅网签均价66046604元元/平米，非住宅网签均价平米，非住宅网签均价1229712297元元/平米。平米。20142014年年1 1月，长沙市内六区新建商品住宅网签均价月，长沙市内六区新建商品住宅网签均价66046604元元/平米，同比增长平米，同比增长1.86%1.86%，环比增，环比增长长-5.06%-5.06%，非商品房网签均价，非商品房网签均价1229712297元元/平米，同比增长平米，同比增长8.27%8.27%，环比增长，环比增长-11.75%-11.75%。月例会市场分享报告楼市成交楼市成交 从数据来看，本年度开发商推货激情高涨，从数据来看，本年度开发商推货激情高涨，1 1月份作为新年伊始，是各房企进行总结及新月份作为新年伊始，是各房企进行总结及新年计划的月份，本该是楼市低调运行的时期，但今年一反往年常态，年计划的月份，本该是楼市低调运行的时期，但今年一反往年常态，1 1月份推货量较去年同月份推货量较去年同期增长期增长88.77%88.77%，新增住宅供应量更是高调增长一倍有余，在全年各月份中都属于较高水平。，新增住宅供应量更是高调增长一倍有余，在全年各月份中都属于较高水平。主要原因在于今年各大开发商纷纷调整年度销售目标，在年初便开始积极备战，促使新增主要原因在于今年各大开发商纷纷调整年度销售目标，在年初便开始积极备战，促使新增批准预售量大幅增长。批准预售量大幅增长。从成交来看，虽临近春节，但成交量环比依旧出现小幅增长，在各月份成交量中并不算低。从成交来看，虽临近春节，但成交量环比依旧出现小幅增长，在各月份成交量中并不算低。可以说，可以说，1 1月份长沙楼市取得了不错的销售业绩。月份长沙楼市取得了不错的销售业绩。从成交价格上看，住宅和非住宅成交价格环比均有所下跌，但同比去年同期出现上涨，整从成交价格上看，住宅和非住宅成交价格环比均有所下跌，但同比去年同期出现上涨，整体上仍保持平稳。体上仍保持平稳。月例会市场分享报告春节楼市监控春节楼市监控月例会市场分享报告说明数据监控时间段：2014年1月31日-2014年2月7日监控范围：长沙市内六区+长沙县数据来源：0731房产网网签数据月例会市场分享报告日期1.31-2.32.42.52.62.7合计岳麓区0114135583雨花区03252030望城区03753853天心区04391430开福区06332032芙蓉区0011810长沙县071264671合计02442422013092014.1-31-2014.2.07期间，我司监测长沙市新建商品房内六区共计成交238套，长沙县71套，合计309套。表12014年长沙春节成交套数单位：套成交总览成交总览月例会市场分享报告日期1.31-2.32.42.52.62.7合计岳麓区0114.681416.421379.25224.528134.82雨花区0224.89232.88285.711873.642617.12望城区0321.62692.39499.684262.595776.28天心区0282.07161.251245.781241.632930.73开福区0582.87224.37303.212332.153442.6芙蓉区0090.94119.28746.21956.43长沙县0755.651159.97623.715318.837858.16合计02281.783978.224456.5720999.5731716.142014.1-31-2014.2.07期间，我司监测长沙市新建商品房内六区共计成交23857.98平方米，长沙县7858.16平方米，合计30820.9平方米。表22014年长沙春节成交面积单位：平方米成交总览成交总览月例会市场分享报告从单日成交量来看，1.31-2.3日之间楼市无成交，2.4日之后新年楼市开张，当天成交24套，共计2281.78平方米，此后三天成交量开始攀升，2.5日及2.6日均成交42套，但2.6日成交面积4456.57平方米，比2.5号的3978.22平方米多出478.35平方米；2.7号楼市逐渐走出春节淡季的阴影，开始复苏，当天成交201套共计20999.57平方米，接近前几日成交量总和的两倍。分区域来看，春节期间最火热的区域为岳麓区，成交83套共计8134.82平方米，其次为长沙县成交71套共计7858.16平方米，往后分别为望城区53套5776.28平方米、开福区32套3442.6平方米、天心区30套2930.73平方米、雨花区30套2617.12平方米，成交量最少的为芙蓉区，仅成交10套共计956.43平方米。成交总览成交总览月例会市场分享报告楼盘名称销售套数销售面积COCO蜜城171.73CROSS尚公馆1114.95澳海澜庭3274.16保利香槟国际1107.36保利西海岸小区(一期B区)6602.43保利香槟国际1107.36北辰三角洲奥城E3区1108.07碧桂园天玺湾4948.35铂翠湾(D-7-2-1地块)2206.71才子佳郡135.07长城水郡1122.72潮宗御苑1202.1楚天世纪城3293.15楚天世纪城(楚天家园（二期）)2203.98德思勤城市广场A1141.32东城港家园3187.06丰源国际181.79富兴嘉城4427.8高林仕家178.07格兰小镇1122.48公爵欧洲城188.27中新森林海1150.71新城新世界190.51少帅府150.26绿洲花园（威尔士春天）2222.86中建麓山和苑185.32天麓小区9889.97怡海星城2176.38楼盘名称销售套数销售面积海德公园181.94和美星城4471.2恒大翡翠华庭4383.36恒大名都5623.35恒大雅苑141632.85恒大御景湾5526.9恒广国际景园5593.48恒基凯旋门二期1153.31恒生碧水龙庭187.27弘德好莱城3255.89红建滨水铭城6644.94湖墅嘉园二期2176.16花样年华住宅小区1106.64华润凤凰城三期3366.57华润橡树湾2236.77辉煌国际城1147.09汇一城4419.52佳美紫郡4402.55佳兴国际汇159.93佳兆业时代广场190.94佳兆业云顶梅溪湖1110.24嘉福好美家园(嘉福长安郡)189.74夏威夷碧水春城1235.64兴威帕克水岸1105.72钰龙天下佳园4382.57维一星城原山苑(月湖山庄)177.95天骄福邸2115.64新华都万家城1107.51万科城135.89项目成交详情项目成交详情月例会市场分享报告楼盘名称销售套数销售面积嘉宇.盛世华章2240.5江河东澜湾5562.58金地三千境1132.5金房奥斯苑(金房奥斯卡)162.78锦璨家园1105.25爵士湘144.31凯乐国际城198.06凯通国际城I区凯通朝庭163.43凯通国际城-数码步行街163.43凯旋蓝岸（中信新城四期）3195.74康桥长郡3384.85兰亭湾畔176.88蓝山郡5465.7朗峰苑(香樟兰亭)2179.94乐都景苑1124.69丽发新城第一期6571.1利海.世纪绿洲花园(利海.米兰春天)3346.79联诚国际城1134.88联美品格（联美嘉园）3189.94龙湖湘风星城181909.38龙湾国际社区2169.16珑璟雅苑（珑璟台）192.36绿地名邸(绿地公馆)142.46绿洲花园（威尔士春天）2222.86新月半岛3360.67楼盘名称销售套数销售面积绿地名邸(绿地公馆)198.48盛景豪庭3325.57湘江锦绣家园161.69青园153.12山水誉峰194.9星城书香苑1128.05鑫天御景湾花苑1133.72水木清华1127.26名家翡翠花园2202.65勤诚达新界1116.51像素大厦(建安像素汇)132.21熙山园(鑫远湘府文苑)191.47鑫远尚玺苑1166.57南国水乡2255.78阳光锦城(纳爱斯)1113.24新城国际花都3263.53山语城二期2212.61幸福里家和院（世锦家和院）199.5纳爱斯阳光丽城（一期）2209.49润和星城(润和紫郡)2264.39紫鑫御湖湾3340.19深业睿城180.71鸥波港湾152.45五街国际8911.06项目成交详情项目成交详情月例会市场分享报告楼盘名称销售套数销售面积紫御园(紫御江山)1136.95永安步行街7720.09鑫秋大厦294文家市秋收边贸城126.78中欣楚天雅郡196.75万国城三期3269.28万象美域2108.4中央领御1131.82鑫远御文台4541.45荣盛花语馨苑2179.08南山雍江汇3300.49中央财富广场1112.34鑫远和城3367.73珠江郦城2134.45潇湘奥林匹克花园3346.51骑龙大街199.2湘核华府2218.63豫园步行街267.45罗马假日1115.23永明安置小区7720.09万科白鹭郡4450.64中海江御名园二期一区(原中海国际社区)1131.2粤港城297.31楼盘名称销售套数销售面积天元涉外景园5481.78中国铁建�.25万境水岸和苑2206.17维一星城�.95中国铁建国际城二期3243.4园康星都荟150.9星辰青年城170.01三力国际153.48兴邦花城1137.67世家水木华麓1133.37天祺佰潮汇126.84润和之悦2200.06胜家雅苑1119.28清溪川九号2178.42鑫远微中心4142.77阳光100后海1155.27中国.浏阳国际花炮商贸城一期1250.32洋湖style3278.98四季花城3391.43新长久乔口商贸城142.7中国水电星湖湾7768.95永龙路商业街3351.65水岸山城三期5633.84项目成交详情项目成交详情月例会市场分享报告项目成交详情项目成交详情从各项目成交套数来看，春节期间，以龙湖湘风星城成交最好，成交18套共计1909.38平方米；其次是恒大雅苑，成交14套共计1632.85平方米。这是春节期间唯有的两个成交套数超过10套的项目。普遍来看，春节期间长沙楼市惨淡，绝大多数项目成交量在1-3套之间，而且有很多项目春节期间无成交。4套以上成交量的项目较少。成交量多的项目多为价格较低的楼盘。月例会市场分享报告到访及优惠情况到访及优惠情况春节为我国最大的节假日，期间无论是项目销售人员还是购房者，都回家过年去了。购房的主要客户为返乡置业人群，对此，不少楼盘都针对返乡人群推出了特别的优惠和福利。据了解，春节期间少数项目每天都有人值班，如万科白鹭郡、阳光丽城、新华都万家城。而绝大多数数项目都是初四或初五开始有人执勤。如金地自在城初4，乾城初5.加上1.31-2.3日之间正式走亲访友的高峰期，导致了1.31-2.3日之间无成交，初四才开始打响成交第一枪。但整体上春节期间长沙楼盘优惠少，绝大多数楼盘没有推出特别优惠，现场较冷清。同时，从到访客户来看，多数为返乡置业客户，难以承受大城市的房价同时看好家乡的发展，趁着春节放假期间和家人一起看房。还有少部分为本地客户。如潇湘奥林匹克花园返乡置业客户占据8成左右。月例会市场分享报告恒大江湾新春送恒大江湾新春送“财财”带你过舌尖上的新年带你过舌尖上的新年 2 2月月4 4日至日至1414日期间，来到现场的市日期间，来到现场的市民，即可参加刮刮乐赢百万现金大民，即可参加刮刮乐赢百万现金大奖的活动，以及幸运大转盘、幸运奖的活动，以及幸运大转盘、幸运大抽奖等抽奖活动，食用油、蚕丝大抽奖等抽奖活动，食用油、蚕丝被、电热毯、乐扣十件套、水晶碗、被、电热毯、乐扣十件套、水晶碗、挂烫机挂烫机.现场还有现场还有“掘金掘金”活动。活动。2 2月月4 4日至日至1414日日期间，来到现场即可获得由新浪提期间，来到现场即可获得由新浪提供的供的“克拉海洋克拉海洋”现金抵用券一张。届现金抵用券一张。届时，在项目现场将摆放黄金首饰柜时，在项目现场将摆放黄金首饰柜台台，客户可凭抵用卷优惠购得新年，客户可凭抵用卷优惠购得新年“金金”器。器。系列美食嘉年华活动系列美食嘉年华活动：2 2月月1 1日日-2-2月月8 8日，现场将邀请西点大厨现场制作日，现场将邀请西点大厨现场制作PISSAPISSA及烤制香肠，各及烤制香肠，各种美味不停歇，必将带给您一场味觉盛宴。种美味不停歇，必将带给您一场味觉盛宴。2 2月月9 9日日-2-2月月1111日，水饺日，水饺DIYDIY及品尝，诱惑你的味蕾及品尝，诱惑你的味蕾哟。哟。2 2月月1212日日-2-2月月1313日，有小朋友们最爱的爆米花品尝及现场教学哟！日，有小朋友们最爱的爆米花品尝及现场教学哟！月例会市场分享报告时势分析时势分析钱隆首府春季联谊会万科白鹭郡红包大礼万达广场新春团拜会月例会市场分享报告44合富辉煌（中国）湖南公司2013年12月THANKS月例会市场分享报告