曲靖房地产市场调查课件

曲靖南副中心片区项目市场调研报告【报告框架】&1-商业篇曲靖商业正由快速发展向结构调整阶段演进；发展阶段市场表现经营模式赢利模式标志节点起步期结构调整期快速发展期稳步发展期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善，集中市场、步行街出现由街铺、步行街向集中商业发展；大型商业机构进入，商业水平稳步上升自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化，经营和销售同时存在商铺市场化，销售成为核心赢利手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入曲靖商业发展阶段【商业环境研究】800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$传统商业发展传统商业发展综合业种的业态综合业种的业态综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感多选择，自由购物空多选择，自由购物空间间体验式的购物需体验式的购物需求求个性消费个性消费欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人均GDP城市化率25%25%45%45%70%70%85%85%95%95%商业处于与农业经济相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于15002000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供基本保障人均GDP位于20004000美金；城市化水平在45%以上70%以下商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如大型百货、综合超市、专卖店、精品店等人均GDP位于40008000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越传统商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现人均GDP位于800020000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现+商业及业态发展演变城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型【商业环境研究】昆昆昆昆明明明明曲曲曲曲靖靖靖靖昆明：城市化率70%专业卖场、大型购物广场、MALL及个性化商业形态曲靖：城市化率55.8%多业态的组合、自由的购物空间将出现麒麟巷玄武路麒麟花园商圈文化路步行街阿诗玛商圈南城门商圈麒麟南路曲靖市商业发展呈线状分布，商业网点相对集中，依托主要商街麒麟南路，发展临街商业。基本上，曲靖的商圈都是集中在麒麟南路沿线及支路，商业最集中的商业带自南城门开始向北延伸至麒麟花园。沿线的商圈具体包括：1、麒麟花园商圈2、阿诗玛商圈3、南城门商圈大型商场包括美佳华购物广场、曲靖新百大、百货大楼、滇东商场、中天购物中心、金城百货等。【商业环境研究】城市发展滞后，但商业集中度过高；u城区内经营中的集中型商业以百货为主，由于经营能力及档次的不同，经营状况不一。u现行的商业已涵盖了中档到高档的定位区间，档次定位上没有明显空间。u大众的、贴近生活的商业经营情况一般较好，时尚的、偏高端的商业却鲜有人气，中高端百货消费严重外流。中高档：中天购物中心、金城百货、摩尔购物中心中档:美佳华商业广场、新百大、财富中心中低档:老百货大楼、滇东商场、都市商场都市商城麒麟商业广场曲靖新百大滇东商场曲靖百货大楼中天购物金城百货财富中心吉玛特超市新家园超市好吉利超市吉玛特超市乐万家超市潜在的商业项目大型超市集中型百货炮团项目时代广场金都国际摩尔购物广场万和国际城【商业市场研究-集中商业】名称商业规模开业时间档次商业形态主力业态经营现状已有商业中天购物中心300002011年中高端商场百货差摩尔购物中心150002011年中高端商场百货差金城百货180002010年中高端商场百货差财富中心80,0002011年中高端专业市场超市、红星美凯龙一般曲靖新百大60002010年中端商场家电、服饰一般麒麟商业广场500002009年中端商场超市、百货一般曲靖百货大楼25002000年中低端商场百货一般滇东商场75002004年综合商场运动、超市较好吉玛特超市（交通店）100002001年超市超市较好吉玛特超市（建设店）80002006年超市超市较好华盛国际12000未开业中高端商场国美电器-在建商业时代广场30000-中高商场-规划商业金都国际100000-中高端商场+商业街-炮团项目200000-中高端商场+商业街-麒麟嘉城200000-中高端商场+商业街-【商业市场研究-集中商业】经营中集中商业物业体量面积约为27万，潜在规划商业项目总体量约50万，商业体量已超越人均商业拥有面积的警戒线；在曲靖商业中起到了一定的升级换代的作用；从内部感受看，整体规划一般，人流导向性不强；受限于规模，休闲娱乐功能较少，购物中心商业价值没有得到完全体现。麒麟商业广场开启了曲靖集中商业的先河，在一定程度上突破曲靖固有商业形态，但内部规划存在的问题仍然没有改变曲靖集中商业较为弱势的局面。曲靖集中商业代表：麒麟商业广场【商业市场研究-集中商业】项目名称美佳华商业广场项目位置交通路与麒麟北路的交汇处开业时间2009年4月底商业面积50,000商业形态购物中心项目周边状况麒麟中心区核心位置，交通方便，周边商业氛围浓厚层数地上4层，半地下1层，地下2层招商率90%以上经营状况好租金元/月开盘售价业态分布-1F：超市；30自持地下半层：服饰、电器、服务配套等；150200001F：服饰精品、运动等；200均价31000，最高70000元2F：男女服饰等；130250003F:儿童乐园、餐饮、美容美发等6070004F：服务配套、办公等；代表商家沃尔玛、肯德基、苏宁、必胜客、JACK&JONES、BALENO等曲靖集中商业代表：滇东商城、曲靖新百大二者区位优势明显，属于麒麟南路商业氛围最为浓厚区域，但受限于内部规划不当，各业态杂乱分布，定位偏中低端，虽有肯德基、国美等主力店的带动，但商业价值没有完全挖掘。【商业市场研究-集中商业】项目名称滇东商场购物广场项目位置麒麟区南宁西路开业时间2004年商业面积7,500商业形态综合商场招商情况一层服饰类较差，出现空铺现象，其余3层较好。经营状况较好租金：元/月售价：元业态分布1F：服饰、运动用品等；150-1802F：超市；80-1003F:电器等50-604F：家具等等；40代表商家YYSPORT、福万家超市等项目名称曲靖新百大项目位置麒麟区麒麟南路开业时间2007年9月商业面积6000商业形态综合商场项目周边状况位于核心商圈麒麟南路上，周边商业氛围浓厚。层数地上4层经营状况一般租金：元/月售价：元业态分布1F：化妆品、皮具皮鞋钟表、数码器材；1425%扣点2F：服饰类；1425%扣点3F:针织用品、床上用品、文体用品、1425%扣点4F：童装、餐饮等1425%扣点代表商家国美、肯德基、雅戈尔等商业面积一期3万，曲靖第一个真正意义上的百货商场!中天购物中心一个周至少要发4、5次打折促销信息到手机上，基本上也没时间去逛，去了也是接孩子时随便逛逛，那里停车很麻烦，要买的东西我一般还是去昆明购买。李女士曲靖集中商业代表：中天购物中心【商业市场研究-集中商业】项目名称中天购物中心项目位置麒麟区麒麟南路开业时间2011年3月商业面积30,000商业形态商场项目周边状况 位于核心商圈麒麟南路上，周边商业氛围浓厚。层数地上4层经营状况差租金：元/月售价：元业态分布-1F美好家园1F：化妆品、精品；250-400650002F：女装、精品皮具；100-150450003F:潮流、运动服饰类；4F：男装商务服饰类6024000代表商家美好家园超市、肯德基等尽管开业以来，金城百货管理团队力求打造曲靖中高档百货商场，但包括中天购物中心在内，经营状况一直较差，没有人气。金城百货市场部经理曲靖集中商业代表：金城百货【商业市场研究-集中商业】项目名称金城百货项目位置麒麟区麒麟南路开业时间2011年7月商业面积18,000商业形态商场项目周边状况位于核心商圈麒麟南路上，周边商业氛围浓厚。层数地上4层经营状况差租金：元/月售价业态分布1F：化妆品、精品；200380002F：女装、精品皮具；120200003F:潮流服饰类；4F：男装商务服饰类80自持代表商家周大福等曲靖未来集中商业代表：明珠东方城（炮团项目）项目占地面积()200,000总建筑面积()474,900容积率2.37商业占地面积()128,000建筑面积()234,900停车位2,500容积率1.8住宅占地面积()57,000建筑面积()200,000容积率3.5酒店占地面积()15,000建筑面积()40,000容积率2.6项目地处曲靖市中心区黄金位置，是目前曲靖少有的高规格综合体项目，目前已强势招商引入知名百货超市大润发、横店院线两大主力店，如此体量的商业建成对曲靖商业市场的影响将不可估量；但目前由于开发商内部资金问题，项目迟迟未见动工开建。【商业市场研究-集中商业】曲靖未来集中商业代表：金都国际、华盛国际华盛国际和（二期）时代广场均位于曲靖中央商务区核心，麒麟路与南宁路的双轴交汇处，南北通达，东西贯通。华盛国际总建筑面积为32838.36时代广场总建筑面积为52014.84目前，一期即将交付使用，二期时代广场也进入工程后期施工阶段。两个项目建成后将为曲靖城市的商业发展注入新的活力，还将营造更高标准的新城市商业广场，金都国际或将成为曲靖最具代表性的城市建筑名片。金都国际项目占地约50亩，总建筑面积27.6万，其中商业面积10万，涵盖商场、酒店、写字楼、酒店式公寓、住宅等物业类型，建成后主建筑高168米，为曲靖的第一高楼。目前项目的具体规划指标有所变动，项目仍在形象展示区，还未开始施工建设。【商业市场研究-集中商业】项目名称入市时间商业体量商业类型面积区间销售价格销售情况备注财富中心2010年9月8万商业街+商业街40500商业街1F3万2F1.8万3F0.8万底商1.5万仅剩6间大面积商铺红星美凯龙和家乐福不在售卖范围内，可售面积为商业街及底商麒麟嘉城2011年3月1.1万一期底商70300均价1.5万65%文津苑2011年7月1.3万集中商业20866000元9万90%曲靖少有的商场做小面积分割销售的项目，共4层，仅销售12层，美邻彼岸2010年初9000社区商业3002400一托二均价1.8万还剩3间商铺中天嘉园2009年9月3万集中商业453006万元售罄返祖销售，年回报率为5.3%金城百货2010年3月1.8万集中商业20450外街3.8万内街1.8万86%分销售产权和经营权两种方式嘉悦广场2009年10月1.2万底商601802.43.6万元售罄汇宝中心2010年5月2.5万底商100700均价3万90%写字楼产品无法销售后改成商务公寓销售龙泽园2010年12月一期1.5万底商80240一托二均价1.8万95%【商业市场研究-在售商业】在售商业以配套型社区商业为主，单个项目体量规模较小，除个别项目带政策销售外，其余均为正常销售，销售周期一般较长。分布特点：曲靖专业市场以家具、建材为主，集中分布于麒麟北路以及紫云路等城市外围路段，与临街同类型商铺形成规模效应；名称面积（）珠江商场（小商品批发）5,000张三口建材市场52,000东关建材市场4,500滇东北建材市场3,000万家乐家私3,990全友家私3,000曲纺家具城6,000麒麟家具城30,000曲纺家具批发市场14,400时代灯具6,100麒麟家具城万家乐家私东关建材灯具城全友家私珠江商场张三口建材市场滇东北建材市场曲纺家具批发市场曲纺家具城专业批发市场规模较大、业态档次参差不齐，分布在城市次要干道上，具备一定的辐射能力。【商业市场研究-专业市场】曲纺家具城现有经营户近一百五十多家，租金区间在40-60元/，规模较大，品牌齐全，是曲靖经营的时间长且较大的家居市场；主要经营各种家居家具用品。东关建材市场潇湘路与紫云路交叉口旁，租金区间在50-70元/，主要销售灯具、建材、木材、油漆等，现有经营户近百家，目前经营状况良好，现主要销向部分县市。张三口建材市场现有经营户近一百五十多家，租金区间在40-50元/，规模较大，品牌齐全，经营的时间长，是曲靖市较大的建材市场；主要经营瓷砖、地板、卫浴、油漆等，配件的销售量较大。【商业市场研究-专业市场】曲靖街铺调研情况曲靖各类型业种呈现较为明显的“扎堆”现象，每条商业街均有主力业态支撑。指标路段主力业态租金元/月/经营状况指标路段主力业态租金元/月/经营状况麒麟南路服饰400-800，最高1000较好麒麟东路餐饮西段：200-300，东段20-50较好教场东路服务配套80-130较好麒麟巷餐饮休闲娱乐800-1000较好教场西路汽修30-75良好前北路以南小商品批发250-400较好交通路服务配套120-200较好前北路以北广告喷绘250-400较好寥廓南路电脑数码180-250一般玄坛路中档服饰200-260一般寥廓北路汽修30-80良好书院路书画、花草30-200较好南宁东路餐饮、服务配套餐饮类：50-90，服饰类：150-180良好珠江源广场步行街服饰、精品150左右一般南宁西路以西手机数码300-700较好建设路餐饮、配套30-200较好麒麟北路建材、服饰、服务配套北段（家居）：50左右；南段：100-300南段较好，北段一般文化路床上用品、服饰200-500较好麒麟西路服饰、服务配套东段：70-300较好珍珠街食品批发70-100较好西关街休闲娱乐30-80较好潇湘路旅馆住宿20-100一般环城东路建材专业市场45-70较好姜家巷餐饮、汽修20-50较好食品街餐饮、农贸产品30-80一般梅苑巷餐饮、配套20-60较好【商业市场研究-商业街】新东方娱乐城新豪娱乐城珠江源影视中心品客KTV量版西官街：足浴按摩麒麟巷麒麟东路东段龙潭公园麒麟公园廖廓公园分布特点：曲靖市休闲娱乐业态较为缺乏，现有的普遍档次低、分布零散，存在一定市场空白；分布集中在西片区，较为集中区域为麒麟巷、麒麟东路东段、麒麟南路以及西关街；地段业态特点麒麟巷酒吧一条街西关街足浴按摩一条街麒麟南路电影院、培训、ktv等麒麟东路东段酒吧、网吧、咖啡屋等【商业市场研究-商业街-休闲娱乐】特色休闲型、体验型业态较为缺乏，消费频次及经营状况较好，存在一定市场空白；于2005年规划开发步行街；区位：连接麒麟南路与南宁南路，主要商业集中在与麒麟南路交汇段；经营状况：曲靖人心中的酒吧娱乐一条街，是曲靖人夜生活的重要场所，经营状况较好；主要经营业态：以酒吧茶坊餐饮、美容美发保健等休闲娱乐为主，并有部分服饰业态。麒麟巷酒吧一条街【商业市场研究-商业街-休闲娱乐】区位：麒麟东路，主要商业集中在与南宁南路交汇段；经营状况：休闲娱乐一条街，是曲靖人夜生活的重要场所，经营情况一般；主要经营业态：麒麟南路业态主要酒吧、网吧、银行网点等为主，装修为中高档。该地段坡度较大，车流大，人流少。麒麟东路酒吧休闲一条街【商业市场研究-商业街-休闲娱乐】麒麟西路文化路寥廓北路寥廓南路西关街麒麟巷餐饮主要分布在麒麟南路以西区域；餐饮面对中低层次的消费群；高档餐饮市场存在一定空白，但从当地消费情况看，高档餐饮发展空间不大；餐饮业态整体呈现相对成熟、良性发展的状态。中低档餐厅为主，高档餐饮市场存在一定空白，但从当地消费情况看，高档餐饮发展空间不大；【商业市场研究-商业街-餐饮业态】餐饮大部分集中在西片区，主要分布在寥廓南路、寥廓北路、文化路；商铺平均租金在100元/，租金较高的在交通路、寥廓路、建设路和麒麟巷等人流较大的路段；【商业市场研究-商业街-餐饮业态】麒麟西路文化路寥廓南路交通路麒麟南路文昌街玄坛路分布：服饰类业态分布较为广泛，其中以麒麟南路为主要服装集中区，其次还包括麒麟西路、玄坛路、文化路、寥廓南路、交通路南段和文昌街东段等路段。整体档次以中档和中低档为主，且品牌重复度较高，同质化竞争度较高；【商业市场研究-商业街-服饰业态】地段价格区间代表性品牌麒麟南路本地品牌：50-200元/件；国内品牌：300-600元/件。本地品牌：靓妆、华麟牛仔、创兴等；国内品牌：意尔康、蜘蛛王、红蜻蜓、富贵鸟、柒牌男装等。麒麟西路本地品牌：50-200元/件；国内品牌：300-600元/件。本地品牌：铭媛、罗曼、惠依、霓裳等；国内品牌：意尔康、红蜘蛛、特步、361度、安踏玄坛路100-300元/件。度嘉班尼、鄂尔多斯、恒源祥等，其余以中低档服饰为主。交通路临近麒麟花园段：200-500元/件；其余路段：30-150元/件。临近麒麟花园段品牌度较好：海澜之家、Kappa;其余路段品牌度较差。美佳华商业广场一楼：180-800元/件不等；二楼：150500元/件。一楼：Only、Jack&Jones、Honey、WSM、Puma等；二楼：Baleno、etam、teenmix等。【商业市场研究-商业街-服饰业态】区位：麒麟南路经营状况：该路段是曲靖最繁华的商业街之一，经营情况较好；主要经营业态：70%以上的业态都是服饰，整条街分布比较均匀；面积区间较大，装修为中高档，但品牌同质化严重。车流和人流辆都很大。【商业市场研究-商业街-服饰业态】【商业市场研究总结】&2-住宅篇天景花园车城小区公安局宿舍石油小区蓝苑小区2000年-2003年2006-2007年初级阶段:城市升级、单位集资建房较为普遍特点:砖混多层社区主力户型：120-150初级阶段中级阶段高级阶段成长阶段:扩建、开发特点：多层为主的社区、方格子建筑主力户型：110-130均价：1850元/曲靖房地产市场2011年进入高速发展阶段，无论是开发量还是销售价格都有了较大的增长；2008年-2009年中天嘉园龙泽园汇宝东盛九龙御岸金和雅居瑞和新城世纪涛岸临江花园2004年-2005年鑫泽园车苑小区教育局宿舍晶鑫小区幸福小区华苑小区金穗花园山水清城逸墅花园都市绿洲雄业家园三元名城山水缘小区雅香居四季花园恒信花园鑫屋苑小区火车站改造姿溪花园嘉华雅居苑莲花路商住楼金山花园过渡阶段:纳入昆明1小时经济圈、招商引资特点：多层建筑主力户型：100-12006年均价：2000元/07年均价：2200元/情缘家园仁和梅苑冶金小区晨风佳苑雁南小区福杰花园黄城新城西苑小区发展阶段:滇中城市经济圈、高层发展成为趋势特点：产品多元化、建筑外立面风格化主力户型：90-12008年均价：2460元/09年均价：2700元/盛世锦华中央郦城天瑞家园味源小区凤凰水榭龙城国际麒麟花园财富中心高速发展阶段:城市发展速度加快房地产发展，招伤引资特点：进入大盘时代主力户型：90-1202010年均价：3200元/2011年均价：3800元/2010年-2011年麒麟嘉园雄业金城官城国际珠源帝景翰林国际景泰瑞园学士铭园康裕园宜居北城樱花家园潇湘新区书香彼岸樱花佳园金座福城坤城香樟东城麒麟印象金湘九俊鼎尙名庭中天水云间华盛国际阳光上城安厦十五城金都国际n2009年城市进入房地产价格快速增长期，2011年10月均价比09年1月份增长50%。房地产发展历程住宅市场研究30龙泽园龙城国际中心城区均价：48005400元/；产品形态：以高层、小高层为主代表楼盘：华盛国际、龙泽园、中天国际、金都国际南市区均价：别墅8000-12000元/，小高层、多层35003800元/；产品形态：以别墅、多层、小高层为主代表楼盘：金鳞湾、麒麟嘉城、阳光花园世纪涛岸、景泰瑞园、金座福城北市区均价：3300元/；产品形态：以多层、小高层为主代表楼盘：珠江源小区、益洲苑、珠江源古镇、瑞和新城西市区均价：小高层33003600元/，别墅10000元/；产品形态：以别墅、多层、小高层为主代表楼盘：恒大名都、盛世锦华、凤凰水榭、三元名城、东片区均价：别墅10000元/，小高层、多层3500元/；产品形态：多层、小高层为主代表楼盘：麒麟嘉园、东城壹号目前曲靖市场在售的项目体量达450万，未来潜在供应量将达到751万，春节前开盘的13个项目将有超过300万的供应量。以曲靖2010年商品房销售量（310万）估算，明年市场供应总量预计需2年的销售周期。供需研究住宅市场研究未来供给量明显，2012年初即将放量井喷；据不完全统计，从2009年至2011年3月麒麟区成交土地共61宗，总计为4666.76亩，其中居住用地21宗，面积为2100亩（其中划拨用地480亩）；工业用地23宗，总计2081亩；商业金融用地13宗，总计658.3亩。土地供应以住宅用地为主，纯商业用地供应较少，存在划拨土地性质用地；土地供给住宅市场研究按照09年曲靖市节约集约用地管理实施细则，09年至11年供应总量将产生140万（供应土地总量）*3.0（平均容积率）=420万（商品房供给量），与目前调研在售项目总量450基本接近；块编号详细位置土地用途出让面积（亩）出让年限成交价(万元)受让单位公示时间QJC2010-2开发区和兴街以北、北冲水库以东居住用地116.2705269.28曲靖中熙置业有限公司QCX2011-10曲靖市教场西路商业用地2.840年151.39曲靖市昆华房地产开发有限公司2011/10/28QCX2011-9曲靖市教场西路居住用地27.870年136.21曲靖市昆华房地产开发有限公司2011/10/26QJC2011-4和兴街北侧，长征路以西居住用地106.370年8704.00曲靖中熙置业有限公司2011/8/12QJC2010-15三江大道以南、贵昆铁路以西居住用地75.770年6115.92曲靖安厦房地产集团有限公司2011/8/2QJC2010-18三江大道以南、贵昆铁路以东居住用地39.870年3274.86曲靖安厦房地产集团有限公司2011/8/2QJC2010-19三江大道以南、贵昆铁路以东居住用地57.670年4788.18曲靖安厦房地产集团有限公司2011/8/2QCX2011-1曲靖市环城东路住宅用地1.970年93.42云南永安制药厂2011/7/5QLG2008-22麒麟区沿江乡金江大道以南商服用地58.540(70)年2151.70曲靖市麒麟区昌裕房地产开发有限公司2011/2/23QJC2010-2开发区和兴街以北、北冲水库以东居住用地116.270年5269.28曲靖中熙置业有限公司2010/11/8QKG2010-3胜峰路南侧、长征路以西商业用地5.040年310.00中国石油天然气股份有限公司云南曲靖销售分公司2010/10/27QJC2010-9号子午路以东，环南路以南商务金融用地3.140年137.70曲靖市麒麟区农村信用合作联社2010/10/25QJC2009-10翠峰路西侧，体育运动学校东侧商住用地103.540(70)年13495.00云南创森房地产开发有限公司2009/11/27土地供给住宅市场研究土地供应以小宗地块为主，南北两个板块是土地供给的重要区域；QJC2009-11昆曲高速公路南侧居住用地29.970年1177.20曲靖绅园房地产开发投资有限公司2009/11/27QJC2009-22曲靖市南苑路东侧，市国税局西侧居住用地10.170年525.26曲靖名泰房产置业有限公司2009/11/27QJC2009-8珠江源大道延长线东侧商住用地14.2 40(70)年 1283.00个人雍敏2009/11/27QJC2009-7珠江源大道延长线东侧商住用地15.0 40(70)年 1600.00个人孙武2009/11/27QJC2009-22曲靖市南苑路东侧，市国税局西侧住宅用地10.170年525.26曲靖名泰房产置业有限公2009/11/27QJC2009-3珠江源大道以西，麒麟东路南侧，南宁东路延长线北侧，北石江以东住宅用地276.070年19102.00曲靖麒麟房地产开发经营有限公司2009/11/27QCG2008-12、13珠江源大道以东，西河南北两侧居住用地90.670年4581.00曲靖华庭房地产开发有限公司2009/11/27QCG2008-10职教中心内商住用地24.0 40(70)年 1205.10曲靖华庭房地产开发有限公司2009/11/27QJC2009-1三江大道南侧商业用地21.040年548.60曲靖市麒麟区乡镇企业建筑建材有限责任公司2009/11/27QCG2007-31南片区文笔路北侧居住用地45.470年2336.55宣威市万豪房地产开发有限公司2009/11/27土地供应以小宗地块为主，南北两个板块是土地供给的重要区域；土地供给住宅市场研究中心区板块：产品形式以高层为主，目前土地稀缺，后续供应项目不多。n板块特征：传统片区认知/商业，商业氛围较浓/生活配套完善；n区域价格：4800-5400元/平米；n产品形式：以高层、小高层为主；n客户特征：本地有实力客户为主，外地客户占少量；n未来趋势：土地稀缺，后续供应基本为拆迁改造项目，供应量较少。项目财富中心华盛国际龙泽园基本情况占地103亩，建筑面积30万平米（商业面积8万平米）综合体占地约12亩，建筑约8万城市综合体项目占地153亩，建筑32万居住项目产品9栋板式高层住宅，两座大型购物中心一梯6户高层塔楼，13层为商场一期：多层、小高层二层：小高层、高层（点板式）户型面积户型面积区间54-141以二室、三室为主一期142182三房豪宅为主二期96146三房和四房居多80-120价格最低价2700元/最高价3200元/（2010年3月）一期均价4800元/（2010年12月）二期均价5500元/二期均价3800元/销售状况 2009年10月开盘，销售100%2010年12月开盘即全部售罄二期2011年3月推出200套开盘即售罄客户周围老住户做生意的为主、外地客户，还有部分老城中心拆迁户麒麟区有实力客户居多，其次为地州矿企老板本地及地州客户相当，多以改善型居住为主中心区板快住宅市场研究35北城板块：板块为麒麟区中远期规划发展区域，项目多以曲沾大道为价值动力，整体发展还处于初级阶段，配套不足；n板块特征：连接麒麟区与规划新城沾益的重要板块；n区域价格：2500-3300元/平米；n产品形式：多层、洋房，小高层层为主；n客户特征：地缘性客户、沾益县客户居多n未来趋势：政府规划中的重点发展区域，可开发区域广阔，但整体发展较慢、生活配套缺乏、区域待发展成熟尚需时日。项目宜居北城书香华庭祥达东城基本情况占地60亩，总建20万占地60亩，总建一期13万占地270亩，总建34万，产品高层板式楼多层、小高层一梯两户板式多层、小高层、别墅户型面积 9812380300，主力13015088289价格均价2500元/3400元/3000元/销售状况 8月26日开盘，销售率90%7月28日开盘，目前仅剩10余160大户型A区已交房，销售尾盘客户二次置业者多、改善环境的客户、高端客户职教中心团购沾益客户居多住宅市场研究北城板块36南城板块：“滇东北富人聚居地”、城市传统富人区、宜居板块，购房首选区域，片区发展逐渐成熟，区域竞争日显激烈；项目阳光花园5期麒麟嘉城世纪涛岸基本情况曲靖品牌开发商开发项目，占地167亩，建筑23万南城人居综合大盘，目前为二期，项目总占地1000余亩，建筑面积58万占地105亩，建筑20万产品板式小高层，1梯2户点板式2梯4户小高层产品点板式小高层户型面积面积区间57170，以三房产品为主，配少量一房及两房86124，以3房为主71138，3房产品居多价格5期均价3700元/均价3800元/3500元/销售状况 2011年10开盘即售罄已售罄共350户，8月6日开盘，目前销售率约为91%。客户主要为学校、政府和地州投资客居多以改善性购房客户为主，本地客户居多本地地缘性客户为主，以追求低价格、高性价比客户为主；n板块特征：传统富人区、宜居板块，区域楼盘较多，但整体配套设施仍需要补充填补；n区域价格：3000-3900元/平米；n产品形式：高层、小高层产品为主；n客户特征：本地升级客户，地州县市及贵州客户（主要关注区域升值潜力及自然资源）；n未来趋势：未来供应较大，片区竞争日趋激烈。住宅市场研究南城板块37西城板块：高新产业开发板块，政府重点规划发展区域；项目恒大名都安厦.翠湖湾教苑花园基本情况 一期占地620亩，总建71万占地75亩，总建10万占地100亩，11.3万，容积率1.7产品别墅、小高层、高层小高层板式楼多层单元房户型面积 高层80120，三房为主87146，主力117三房为主116142，3房为主价格高层毛坯3700元/，精装5300元/均价3400元/开盘2900元/，现价3500元/销售状况一期1标段4月份推出2栋小高层共230套，目前还剩20多套，10月15二期开盘推出190套，目前仅剩16套房源。2011年4月23日开盘，以客户部分投资客，外地客户多于麒麟区客户以改善性购房客户为主，本地客户居多本地地缘性客户为主，以追求低价格、高性价比客户为主；n板块特征：城市高新技术开发板块，政府引导发展区域，开发均以规模化开发为主；n区域价格：3000-3500元/平米；n产品形式：以小高层、高层产品为主；n客户特征：本地升级客户，地州县市及企业自建集资房客户，部分投资客；n未来趋势：未来供应较大，片区可开发用地较多，物业价值增长缓慢。西城板块住宅市场研究38“曲靖处于工业化、城市化高速发展的时期，今年来开盘的项目基本上都有好的销售成绩，且售价一直在往上涨，我还是比较看好未来楼市的发展。曲靖的房价还处于较低水平，随着城市的扩张和发展，不管是市场和价格都具有一定空间，可以说机遇与挑战并存。”麒麟嘉城销售经理价格研究住宅市场研究消费者访谈王先生34岁个体经营者：我认为住高层住宅是一种身份的象征，住在上面有一种居高临下的感觉，所以我周边做生意的朋友对高层建筑都抱有很大的购买兴趣，尤其是品质完美的高层，将是他们选择的重点。高层住宅和多层住宅价差500-600元之间，置业客户对高层住宅公摊概念抗性不强；区域楼盘名称楼盘品质建筑形态户型区间总户数 两房比例三房比例四房比例销售率中心城区时代广场中高档点式981462800%80%20%100%龙泽园2期中高档点式65-1401000 19%57%15%95%华盛国际中高档点式1421821620%100%0%售罄财富中心中档点板54-1411500 20%46%12%售罄南市区麒麟嘉城2期中档点板86-12770014%56%30%2期售罄景泰瑞园中档点板89-14150111%89%0%未开盘官城国际中档点式1071391860%85%15%98%世纪涛岸2期中档板式、点式85-14335214%50%36%91%阳光上城中高档点板57170111410%56%26%一标段售罄金座福城中档点板85124178223%56%11%90%御景花香中档板式961264070%100%0%98%西市区安厦.翠湖湾高端点板8714656016%52%22%一期售罄靖兴新地标中高板式69-14460013%66%21%东市区麒麟嘉园中档点板91101 600026%74%0%未开盘东城一号中档点板8614365021%65%14%95%北市区东江花园中档点板80-1204608%64%28%一期售罄美邻彼岸中档板式67-13186012%70%18%售罄房型、面积研究住宅市场研究在售项目产品配比中，以满足家庭居住为首要功能的三房为主力产品；中高档次品质项目定位市场存在较大空缺，置业客户对建筑形态选择无概念；市场中主力产品以110140三房为主，但也出现了功能与面积高度结合的三房产品；面积(平米）数据来自市场统计世纪涛岸龙泽园御景花香麒麟嘉城阳光上城官城国际项目7080901001101201301401501601701802003004002房3房4房华盛国际绅园时代广场金座福城财富中心1房25三居：n主流面积110-140平米n市场整体供应以三居及其以上为主二居：n主流面积80-100平米一居：n市场供应很少，目前在售仅有3个项目出现一居，财富中心和SOHO绅园、龙泽园景泰瑞园住宅市场研究房型、面积研究财富中心景泰瑞园华盛国际时代广场官城国际世纪涛岸103060100200400销 售 速 度（套/月）7080901001101201301401501601701801905060200两房四房三房一房麒麟嘉城金座褔城御景花香住宅市场产品供应线相对单一，一步到位的购房消费观念致使三房一直保持较高的去货量，而单房、两房选择较少；阳光上城去化分析住宅市场研究小高层、高层建筑外立面以现代简约风格为主建筑外立面研究住宅市场研究官城国际财富中心SOHO绅园龙泽园麒麟嘉城目前在售项目的核心竞争力仍停留在价格、地段等初始阶段，客户对产品品质、物业服务等外延价值需求并不敏感。n核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面n外围产品：产品附加值，有助于提升物业形象n外延产品：区域外能感受到，竞争的最高级别环境会所建筑风格服务人文体验品牌身份质量通风交通价格物管配套教育服务核心产品层面外围产品层面外延产品层面价格户型地段交通采光 通风环境 配套 教育 物管 会所风格人文 品牌 身份 体验客户价值曲靖目前主流竞争表现核心产品层外围产品层外延产品层客户关注点：价格地段交通产品研究小结住宅市场研究n曲靖是典型的发展中的城市，随着城市大发展，纳入滇中城市经济圈，本地消费者主要还是以做生意、高福利机关政府、学校、事业单位的中坚力量为主，另外有很大的外地投资客户、地县级客户n在曲靖，本地购房者的投资意识是需要进一步培养和引导的，购买住房主要还是以刚需为主；曲靖房价在同等城市中最低，所以投资者更多的是外地客户。n资产增值保值和改善型住房是多数进行重复置业的人群，房价相对较低及产品的稀缺性是购房者选择重复购买的主要因素。财富阶层占比大投资意识较弱重复置业为主客户访谈：缪女士在昆明从事房地产销售，一直想昆明买套房，但因为昆明的好楼盘价格过高，迟迟不能如愿。这几年曲靖房价一直没有怎样大的调整，昆明的限购，房价涨没有下调的迹象，马上要结婚了，昆明是买不起房子了，反正曲靖房价便宜，先买一套摆着，以后如果不住也可以卖掉。住宅市场研究客户构成置业客户构整体成为两极走向，高收入人群及中低收入人群数量较大；财富阶层新富阶层工薪阶层原著居民养老客户外地人n政府官员、高级公务员，企事业单位高层领导等n大型私营企业老总、宣威、富源、贵州矿老板等n企事业单位中等管理层、生意人、外地投资者等n企事业单位员工，普通公务员，出租司机，小生意人学校、医院等n城市居民，多年积蓄构成买房款项，多为改善性购房n城市居民，退休或与子女分巣，选择养老住房n地州打工人群，主要为服务行业，希望在曲靖家落户权力阶层住宅市场研究财富阶层中产客户低收入客户客户构成口碑传播和活动营销是影响本地市场客户购房的因素我很不满意现在在很多楼盘,几乎物业管理混乱、停车也不完善.水,暖气,电方面管理不是很完善.现在工作非常忙,没有时间去打理这些事情,希望能够居住在物业管理方面完善一点的区域批发市场老板当地没有好房子，而且这里的人对好房子也没有概念，当地景观做的都不好，客户对景观绿化等也没有深刻的感知，现在的小区环境还要有大的改进才能吸引到更多的购房者，雄业、阳光、安厦的房子一般买着比较踏实，开发商信得过。公务员客户来这边选房看中：价格、地段、稀缺性、周边配套功能齐全，生活舒适度高，对于产品细节也开始看重，特别关注施工进度和房屋的质量。还有，当地人特别爱凑热闹，那里有个活动，人山人海的。中天嘉园销售代表客户其它关注点：口碑品牌效应配套设施物业管理这里卖房子很好卖的，基本上阳光上城的客户都是老带新过来的，成交率都在70%以上。阳光房地产是曲靖的老牌开发商，客户很认他开发项目，只要是阳光地产开发的项目，一般销售是不成问题的。阳光上城销售经理客户访谈住宅市场研究n市场-综合体项目的出现，城市功能进一步升级换代；土地资源稀缺，高层、小高层楼盘大量涌现,成为未来开发的主流；n目标消费群-地州投资客户、工作缘、地缘、亲缘、矿企法人、政府、事业单位员工；n营销推广节奏-项目整体价值的塑造，通过活动营销和口碑营销，再进行产品整体价值输出；曲靖在售的楼盘挺多的，购房的群体总是固定的那么一些人，很多楼盘的空置率都很高，但每个的项目开盘销售成绩都很好，我有个客户名下有三十几套房产，但是还会打电话来问我，哪里有房子可以买。-财富中心置业顾问北边曲沾大道沿线、南边麒麟嘉园附近明年都有许多大体量楼盘面世，像麒麟嘉园6000户的大盘，龙泽苑还有3期、恒大名都等综合型大盘，曲靖未来12年市场单盘体量集中在10万以上，明年的市场竞争肯定是不言而喻。麒麟嘉城营销总监对于现在的房价，买得起的客户只要你项目位置好，再高的价也会有人去买，像时代广场差不多到6000元，还不是被抢。买不起的客户差个万把块都拿不出来，项目要想走货快，要么你地段确实好，要么你就走低端把价格拉下来，很好销售。阳光上城销售经理客户访谈住宅市场研究【住宅市场研究总结】&3-酒店篇n曲靖市住宿业现状：星级宾馆12家，没有5星级酒店，四星级酒店有2家，三星级8家，二星级2家。n四星级酒店：曲靖官房大酒店、石林国际大酒店（曲靖的其它星级酒店档次较低，数量较少，没有真正意义上的商务酒店）；n随着新城区的发展，近两年，曲靖开始出现一些新兴的商务酒店，如：云上四季连锁酒店等，同时，701、如家、7天等快捷连锁酒店已和当地开发商联络合作事宜。德润酒店罗蔓酒店云上四季酒店官房大酒店同悦酒店丽景酒店锦怡花园酒店银利酒店金麟酒店颐安大酒店翠峰酒店石林国际大酒店曲靖环境好、高档次的酒店数量较少，主要分布在南市区，且经营情况较好，快捷连锁酒店开始在市场初现；【酒店市场研究】规划5星级酒店酒店客房量：间价格：元星级开业时间平均入住率备注曲靖官房大酒店2514282007年95%集高端会议、度假休闲为一体的高端酒店，入住率高石林国际大酒店1741991998年82%集住宿、餐饮、娱乐、会议为一体的高端商务旅游酒店，入住率高罗曼大酒店401982000年40%集餐饮、娱乐、住宿、会议于一体的四星级涉外商务酒店，入住率一般金麟饭店1953182005年90%集住宿、餐饮、娱乐、会议于一体的商务型饭店银利大酒店13128050%商务接待、休闲娱乐曲靖同悦花园酒店182200-2402009年65%集住宿、餐饮、娱乐、商务为一体的花园式商务酒店翠峰酒店883202003年60%集会议、休闲娱乐为一体的酒店，入住率60%左右。丽景大酒店642402006年85%是一家集餐饮、客房、会议、休闲娱乐、健身、茶艺为一体的旅游、商务型酒店。入住率高锦怡花园酒店771992006年55%四星级标准装修的商务花园酒店，入住率一般御龙大酒店1822282011年65%集住宿、餐饮、娱乐、会议为一体的商务旅游酒店，入住率一般政协宾馆741762009年65%商务接待、休闲娱乐云上四季连锁酒店1011402010年75%商务快捷酒店，入住率良好德润大酒店56150-1702006年55%以ktv、洗浴娱乐、住宿、茶艺于一体的综合性酒店，客房较少，入住率较高曲靖晟世仟和酒店803902008年95%集餐饮、住宿、休闲为一休的餐饮主题型四星级商务酒店，入住率高曲靖酒店以中低档居多，入住率较高，配套设施、建筑形态等方面更新较为缓慢，市场尚无五星级酒店经营；【酒店市场研究】四星级酒店石林国际大酒店，曲靖第一家星级酒店，无线上网、票务等服务设施齐全。酒店名称石林国际大酒店位置园林路126号规模客房总数167个房间等级分类设有标准间、单人间、豪华套间、普通套间房价标准间价格为231元/间折扣内部协议客户特征商务接待、会议配套餐饮、娱乐、会议其它曲靖石林国际大酒店是红云集团直属的一家商务旅游酒店，占地面积约为4万平方米，主楼高21层，设有800平方米的接待大厅以及一个可停靠200辆车的停车场；于1998年2月1日开业。【酒店市场研究】酒店名称曲靖官房大酒店位置麒麟区南城门外规模客房数有251间房间等级分类普标、普单、行政单间、行政套房、复式套房、商务套房房价普标价格为428元/间折扣内部协议客户特征商务接待配套设有西餐厅、酒吧、室内游泳池、桑拿、商务中心、行政酒廊、棋牌室、多功能厅等服务设施其它曲靖官房大酒店是官房酒店集团旗下的酒店，于2007年11月开业，楼高14层。酒店官网：http:/ foundation of success lies in good habits60 结束语当你尽了自己的最大努力时，失败也是伟大的，所以不要放弃，坚持就是正确的。When You Do Your Best,Failure Is Great,So DonT Give Up,Stick To The End演讲人：XXXXXX 时 间：XX年XX月XX日