汇盈机构-涿州新兴伟业项目产品建议

新兴伟业项目产品建议总体规划总体规划标志性景观广场车行线步行商业建议建筑的西侧和南侧以人建议建筑的西侧和南侧以人流线为主。流线为主。户型建议户型建议本案一共12种户型，12种产品的形式适合多种客户群体，下面单从普通建筑使用功能上提出几点建议。B2B2户型：户型：门口布置卧室，使得生活流线、会客流线、家务流线交叉。影响生活品质。建议牺牲朝南的竖厅，整个格局像B3户型布局内外分区不明确内外分区明确公共空间相对私密空间B1B1户型：户型：在整体布局合理的情况下，我们建议在在整体布局合理的情况下，我们建议在户型合理性下工夫。户型合理性下工夫。平方米：一个满足根本平方米：一个满足根本“卧功能的卧室。卧功能的卧室。根本指标：宽米，深米，使用根本指标：宽米，深米，使用面积至少平方米。面积至少平方米。平方米：一个可以看电视的卧室平方米：一个可以看电视的卧室好用指标：宽米，深米，好用指标：宽米，深米，使用面积平方米。使用面积平方米。平方米：一个可以平方米：一个可以“分居的卧室分居的卧室舒适指标：宽米，深米，舒适指标：宽米，深米，面积平方米。面积平方米。建议：卧室作到功能型和舒适型相结合，而不是两个标准型卧室同时也减少过道的浪费面积高品位户型建议：高品位户型建议：十三层借助大露台打造楼十三层借助大露台打造楼王形象。王形象。在十三层大露台强力户型在十三层大露台强力户型的根底上，建议十四层和十的根底上，建议十四层和十五做成跃层。五做成跃层。路网设计要点考虑路网设计要点考虑 本案因受地块狭小限制，应充分利用现有地形造景，建议对车库出入口进行景观化处理。立面支持立面支持立面不是呆板的落地玻璃的空间划分，而是在空间立面不是呆板的落地玻璃的空间划分，而是在空间上和材质上，有丰富的变化，从使用角度和感官角上和材质上，有丰富的变化，从使用角度和感官角度给人们强有力的视觉冲击。度给人们强有力的视觉冲击。建议追求可识别性和差异性。建议追求可识别性和差异性。建议立面色彩采用北京特有的灰色，稳重大方，配以原木色的百叶显得亲切宜人。同时设计了采用中国红的为基调的立面，便于甲方选择。空中花园支持空中花园支持为了提高工程品质，制造有效卖点，可考虑进行屋顶绿化处理如2层和8层楼顶。空中花园设想一空中花园设想一:假设不考虑计入绿化率，那么空中花园应该以塑造景观小品来营造花园主题。设计思路：设计思路：充分运用原有结构充分运用原有结构,以轻质以轻质土和陶粒透水层来降低楼板土和陶粒透水层来降低楼板载重与防水负荷载重与防水负荷,用观花用观花,观观果等小型苗木营造花园气氛果等小型苗木营造花园气氛,满足抗风满足抗风,采光采光,补水补水,保湿保湿,降噪等多方面技术要求。降噪等多方面技术要求。空中花园设想二空中花园设想二:在打造空中花园的同时，我们还应兼顾到同层其他住户的私密性问题，设计时应该将空间设计为半开放式，可以运用大量的木网片，既保证了其私密性，又兼顾了其通透性。空中花园设想三空中花园设想三:商业2层的楼顶，还可设立景观式主题餐厅来提升商业人气，建立区域标志性形象。季节考虑：季节考虑：夏季经营，其余季节可设为公共休闲区。商业支持商业支持 双层总建面：双层总建面：4289.76平米平米单层总建面：单层总建面：2144.88平米平米首层层高：首层层高：4.2米米 2层层高：层层高：4.8米米商业局部产品概况商业局部产品概况时代的时代的代表一种生活态度，是一种跳跃的、亮丽的审美标准及 生活方式。主题定位主题定位新都市座标新都市座标 涿州快速化开展的新城市主义标志涿州快速化开展的新城市主义标志复合的复合的 多种消费体验会聚之地，满足小城雅士的悠闲生活需求。多种消费体验会聚之地，满足小城雅士的悠闲生活需求。新城市主义者新城市主义者消消费费最最全全面面的的当当代代生生活活追追随随者者，他他们们购购物物、餐餐饮饮、休休闲闲娱娱乐乐各各项项支支出出根根本本均均衡衡，在在单单纯纯卖卖场场竞竞争争力力不不强强的的前前提提下下，综综合合的的业业态态结结构构将将会会营营造造一一个个适适合合当当代代人人消消费费的的场场所所，树树立立自自成成一一体体具具有有涿涿州州时时代代标标志志的的主主题经营定位。题经营定位。导入业态建议导入业态建议零售连锁卖场零售连锁卖场苏宁电器苏宁电器华联超市华联超市品品 牌牌 专专 营营 店店道吉运动城道吉运动城道吉运动城道吉运动城 ESPRIT 休闲餐饮品牌连锁休闲餐饮品牌连锁上岛咖啡上岛咖啡仙踪林仙踪林金融及商务配套金融及商务配套建设银行建设银行建设银行建设银行商务中心商务中心商务中心商务中心复合式健身会所复合式健身会所浩沙健身浩沙健身S P AS P AA类 大型主力店主力店进驻商场首选的位置为整个工程人流最旺的位置，也就是商业价值最高的位置。B类 品牌店通过A类的人流拉动作用，形成品牌围合的中心商业人流。同时，C区规划的配套效劳区既满足公寓配套的需要，又能对外经营，满足了经营独立的要求。C类 金融及商务配套商业配套的不可或缺的根底资源D类 休闲餐饮主题型经营，品牌路线，满足消费者购物休闲餐饮的需求。同时，所处位置昭示性强，对外形象的推广有利于吸引人流。业态组合建议业态组合建议外部设计建议外部设计建议1 1外立面要有商业特质的表现外立面要有商业特质的表现3 3增加夜间楼宇照明增加夜间楼宇照明2 2外部形象统一下的渲染需求外部形象统一下的渲染需求布局分割建议布局分割建议1、铺位分割要点 铺位划分的科学合理与否，不仅仅是表达商品组合的丰富多样，它还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时也更要兼顾到独立铺位与整体商业的协调性与互动性。2、面积按定位和消费能力划分 根据整个商业工程定位划分商铺的面积的同时，根据市场对商铺总价的接受程度来划分；科学合理的铺位划分商业工程经营者利润合理化的有力保障。科学合理的铺位划分商业工程经营者利润合理化的有力保障。经营方式的选择经营方式的选择1、出售商铺产权和经营权到达利润现实化；现今通行的做法是租售并举，地产商为了寻找主力商家入驻，以求稳定的租金回报，因此采取了降低置业门槛，以化解不利于分割销售的商业面积消化的难题。2、出租收益率和回款速度并不理想，受市场需求因素影响较大.3、自营要求开发商具有商业运营经验及资源，而且只依赖自身的经营能力而生存，相对风险较高，回报率不够稳定，存在较大的市场风险。我我司司建建议议采采用用出出售售商商铺铺产产权权和和经经营营权权模模式式。以以迅迅速速回回款款降降低低市市场场风风险险为为目目标标，以以具具有有竞竞争争力力的的价价格格迅迅速速切切入入市市场场，迅迅速速消化，到达产品变现的获利目的。消化，到达产品变现的获利目的。销售方式销售方式建建议议采采取取独独立立商商铺铺销销售售为为主主，主主力力店店租租赁赁合合作作的的销销售售策策略略，如如遇遇到到具具有有强强烈烈购购置置意意向向的的客客户户，再再根根据据需需求求再再进进行行销销售售策策略调整。略调整。主力店合作优势主力店合作优势1 1、优势业态支撑弱势业态、优势业态支撑弱势业态2 2、强强联手、强强联手3 3、全面性组合、全面性组合精装修支持精装修支持精装修优势在于：精装修优势在于：1 1、填补涿州市场空白、填补涿州市场空白2 2、提高工程自身品质及竞争力、提高工程自身品质及竞争力3 3、对价格进行有效支撑、对价格进行有效支撑根据市场调查结果说明：根据市场调查结果说明：涿州市场目前不存在精装修工程涿州市场目前不存在精装修工程 建议本案采取建议本案采取450450元元/中档标准的菜单式装修中档标准的菜单式装修标准制定标准制定根本装修：墙面四白落地地面铺设低档瓷砖门窗标准门窗厨卫墙面地面简单铺砖其他无造价200元/平米点评：仅仅在根本上满足了居住需求，非但不能提升工程品质，反而给人以不专业，不用心的印象。中档装修：墙面刷品牌油漆（如立邦、多乐士等）地面选择性铺设复合木地板（推荐品牌：圣象、德尔等）门窗复合实木 门（推荐百乐门锁，加厚合页，门吸）厨卫配装知名品牌卫生用具（如柯乐、乐家等），厨房装整体橱柜其他可分割空间，做艺术处理等造价350450元/平米点评：在满足正常居住的前提下考虑到了空间的利用和环境的影响，造型艺术美观 并能有效的控制本钱。高档装修：墙面贴高档石材地面全部选用防滑石材或强化复合式木地板门窗国外高档品牌门窗厨卫国际知名厨卫品牌用具其他专业设计师特别打造，可改变整体格局造价800元/平米以上点评：从设计到施工力求做到精益求精，用最好的设计，最名贵的材料，最细致的工艺打造接近豪华的装修效果。本钱过高，操作性不强。风格建议风格建议 1、简约风格：简约风格崇尚“Lessismore特色是将设计的元素、色彩、照明、原材料简化到最少的程度，但对色彩、材料的质感要求很高。因此，简约的空间设计通常非常含蓄，往往能到达以少胜多、以简胜繁的效果。2 2、欧式风格、欧式风格：端庄典雅，亲切开朗、讲究构图、施工精确、精雕细刻，运用视觉差纠正法以取得很高的艺术效果。3、中式风格：在总体上表达出一种气势恢宏、壮丽华贵、细腻大方的大家风范。建筑格局讲究高空间、大进深。室内门廊等处喜用木质圆柱，柱式简洁圆浑，色泽艳丽。雕梁画栋、匾额楹联、屏风隔断、织帐竹帘，虚灵典雅。3、现代前卫风格：该风格讲究光、影的变化，大胆的色彩比照来装饰空间，用无规那么的空间切割来丰富视觉。比方成心凹陷的墙面和用鲜艳色面砖拼贴墙面的卫生间等。装修材料上大量运用钢化玻璃做半透明墙面、隔栏等。物业效劳支持物业效劳支持建议聘请知名物业公司，除了拥有一般物业所具备的功能外，还应增添特色效劳如各类定制效劳，可根据具体内容单独收取费用。物业效劳应该能让业主有一个全新的体验，应该能给客户带来无限遐想的空间，这样才能突出我们的又一大卖点。我们倡导的理念是：无限管家式效劳无限管家式效劳在生活细节方面，只要你能想到，我们就能做到！在生活细节方面，只要你能想到，我们就能做到！当然，在不增加物业费的前提下，一切都是有偿效劳。当然，在不增加物业费的前提下，一切都是有偿效劳。订购报刊 室内清洁搬家、搬物地板、地毯的清洁养护代收洗、补、烫衣物室内插花、装饰代购日常生活用品车辆清洗效劳家庭看护管理宠物看护管理 车辆接、送效劳 效劳内容节选：效劳内容节选：配套设施支持配套设施支持 精装大堂 进口品牌电梯 断桥铝合金门窗 电子监控 智能门禁 周界防范系统 其他 建议配置智能化系统以增加卖点。建议配置智能化系统以增加卖点。