武汉复地东湖国际项目价格报告

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。6/28/2024复地东湖国际价格报告谨呈武汉复地房地产开发本报告是严格保密的。报告报告纲要纲要工程工程08年目标沟通年目标沟通定价策略及方法定价策略及方法核心均价推导核心均价推导价格表形成及验证价格表形成及验证销售安排及销售预估销售安排及销售预估工程背景分析工程背景分析本报告是严格保密的。复地目标：复地目标：目标沟通目标沟通实现武昌实现武昌2021年第一标杆年第一标杆 年内平稳销售年内平稳销售80%开盘胜利开盘胜利u多层共计150套，高层共计90套。u今年实现80的销售率，多层120套，高层70余套。u开盘时间延后至11月底，所以开盘必须尽量实现高销售率。树立价格标杆树立价格标杆+稳健的优良形象，打好资金、口碑根底稳健的优良形象，打好资金、口碑根底并效劳于复地对于中部开展战略的品牌形象需求本报告是严格保密的。目前营销进度目前营销进度售楼处开放，正式积售楼处开放，正式积累客户累客户10.25日开放售楼处正式启动认卡全面放大重要客户正式启动认卡全面放大重要客户认卡方式：冻结认卡方式：冻结1 1万元诚意金，享万元诚意金，享受受1 1万抵万抵3 3万优惠万优惠认卡鼓励：当天认卡客户抽奖送认卡鼓励：当天认卡客户抽奖送2 2万迪拜之旅万迪拜之旅正式认卡，扩大客户正式认卡，扩大客户11.30开盘11.22样板区开放算价算价,交纳诚意金交纳诚意金5 5万万价格门槛，再次价格门槛，再次价格门槛，再次价格门槛，再次梳理客户梳理客户梳理客户梳理客户,形成预形成预形成预形成预销控表销控表销控表销控表成交成交预销控最终预销控最终预销控最终预销控最终指导精准销指导精准销指导精准销指导精准销售售售售10.15梳理前期积累客户内部认卡局部放内部认卡局部放大周边客户大周边客户认卡方式：冻结认卡方式：冻结1 1万元诚意金，享受万元诚意金，享受1 1万抵万抵3 3万优惠万优惠认卡鼓励：成功选认卡鼓励：成功选房后赠送房后赠送1 1万元奢万元奢侈品限黄金周侈品限黄金周建立门槛，首次梳建立门槛，首次梳理前期积累客户理前期积累客户本报告是严格保密的。报告报告纲要纲要工程工程08年目标沟通年目标沟通定价策略及方法定价策略及方法核心均价推导核心均价推导价格表形成及验证价格表形成及验证销售安排及销售预估销售安排及销售预估工程背景分析工程背景分析市场分析市场分析客户分析客户分析工程分析工程分析本报告是严格保密的。从从7 7月份开始，全国各地政府纷纷采取救月份开始，全国各地政府纷纷采取救市政策市政策7 7月月2020日日8 8月月1 1日日9 9月月1919日日9 9月月2222日日9 9月月4 4日日长沙长沙1.经济适用经济适用住房全面推住房全面推行货币补贴行货币补贴方式，停止方式，停止实物分配；实物分配；2.二手房交二手房交易税由易税由1.98%调整调整为为1.1%；3.在在2021年年12月月31日前出日前出售二手商品售二手商品房，并购置房，并购置普通商品房普通商品房的，其二手的，其二手商品房交易商品房交易所交营业税所交营业税由财政给予由财政给予全额补贴；全额补贴；4.多项房地多项房地产税费减免产税费减免或延迟收取；或延迟收取；5.公积金贷公积金贷款首付款首付30%降为降为20%，贷款最长期贷款最长期限由限由20年调年调整为整为30年。年。厦门厦门购置购置7080平方米平方米商品住商品住房可办房可办理不超理不超过过2人人的常住的常住户口。户口。武汉武汉4类企业员工纳入公积金体系。南京南京1.但凡在但凡在10月月1日到日到2021年年9月月30日购置日购置普通商品房，普通商品房，可按面积获得可按面积获得“补贴：购补贴：购置置90平方米以平方米以下商品住房下商品住房(含二手住房含二手住房)，给予房款总，给予房款总额额1%补贴；补贴；购置购置90-144平平方米以下商品方米以下商品住房住房(含二手含二手住房住房)，给予，给予房款总额房款总额0.5%的补贴；的补贴；2.在在2021年年9月月30日前，房日前，房地产开发企业地产开发企业可缓缴、分期可缓缴、分期缴纳根底设施缴纳根底设施配套、人防等配套、人防等建设费用，最建设费用，最长可延期至开长可延期至开发企业办理商发企业办理商品房销售许可品房销售许可证之前；证之前；3.取取消了消了“一套一一套一价的商品房价的商品房价格管理方式价格管理方式 西安西安(9月月4日日-12月月31日日)1.在西安城六区在西安城六区(下下同同)购置购置90平方米平方米(含含90平方米平方米)以下商品以下商品住房或购置住房或购置144平方平方米米(含含144平方米平方米)以以下二手住房的，购房下二手住房的，购房户按购房款总额的户按购房款总额的1.5%享受政府财政享受政府财政补贴；补贴；2.购置购置90-144平方米平方米(含含144平平方米方米)商品住房，购商品住房，购房户按购房款总额的房户按购房款总额的1%享受政府财政补享受政府财政补贴；贴；3.购置购置144平方平方米以上商品住房及二米以上商品住房及二手住房的，购房户按手住房的，购房户按购房款总额的购房款总额的0.5%享受政府财政补贴；享受政府财政补贴；4.对于普通商品房工对于普通商品房工程，在程，在2021年年6月月30日前，房地产开发企日前，房地产开发企业按期开工的，工程业按期开工的，工程应缴纳的城市根底设应缴纳的城市根底设施配套费在施配套费在150元元/平平方米根底上减免方米根底上减免35元元/平方米；平方米；5.房地产房地产企业申请延期不超过企业申请延期不超过半年开工的，城市根半年开工的，城市根底设施配套费减免底设施配套费减免25元元/平方米；平方米；6.房地房地产企业申请延期不超产企业申请延期不超过一年开工的，城市过一年开工的，城市根底设施配套费减免根底设施配套费减免15元元/平方米。平方米。8 8月月4 4日日福州福州1.契税减半；2.公积金贷款延长贷款最长期限至30年。宿迁宿迁(11月月1日日-2021年年12月月31日日)1.在在16层以下高层住宅楼层以下高层住宅楼(指单栋指单栋12层以上的住宅工程层以上的住宅工程)，购置单套面积，购置单套面积90平方米以下的由平方米以下的由地方财政给予房款总额地方财政给予房款总额5%的补贴，单套面积的补贴，单套面积90-144平方米平方米(含含144平方米平方米)的给予房款总额的给予房款总额3%的补贴；的补贴；2.在在16层层(含含16层，单栋层，单栋)以上高层住宅楼，购置单套面积以上高层住宅楼，购置单套面积90平方米以下的由平方米以下的由地方财政给予房款总额地方财政给予房款总额7%的补贴，单套面积的补贴，单套面积90-144平方米平方米(含含144平方米平方米)的给予房款总额的给予房款总额4%的补贴。购置其他商品住宅，单套面积的补贴。购置其他商品住宅，单套面积90平方米以下的由地方财政给予房款总额平方米以下的由地方财政给予房款总额1%的的补贴，单套面积补贴，单套面积90-144平方米平方米(含含144平方米平方米)的给予房款总额的给予房款总额0.5%的补贴；的补贴；3.购房者申请购房者申请住房公积金贷款的首付比例从住房公积金贷款的首付比例从30%降至降至20%，第一次住房公积金贷款还清后，再次申请贷，第一次住房公积金贷款还清后，再次申请贷款的首付比例仍为款的首付比例仍为20%。凡符合贷款条件的业主，在原政策规定的最高贷款额根底上可再。凡符合贷款条件的业主，在原政策规定的最高贷款额根底上可再提高提高10万元。万元。(东方早报东方早报)1111月月1 1日日10.22新政出台背景客户分析客户分析项目分析项目分析项目背景分析项目背景分析市场分析市场分析本报告是严格保密的。从加息通道到降息的转折从加息通道到降息的转折央行降息央行降息四年来央行首次降息四年来央行首次降息央行历次调整利率时间一览表央行历次调整利率时间一览表次数次数调整时间调整时间调整内容调整内容142008年10月15日一年期贷款基准利率下调0.27个百分点132008年9月16日一年期贷款基准利率下调0.27个百分点122007年12月21日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点112007年09月15日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点10 2007年08月22日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点 9 2007年07月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点 8 2007年05月19日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点 7 2007年03月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%6 2006年08月19日一年期存、贷款基准利率均上调0.27%5 2006年04月28日金融机构贷款利率上调0.27%，到5.85%4 2005年03月17日提高了住房贷款利率 3 2004年10月29日一年期存、贷款利率均上调0.27%2 1993年07月11日 一年期定期存款利率9.18%上调到10.98%11993年05月15日各档次定期存款年利率平均提高2.18%；各项贷款利率平均提高0.82%u中国人民银行决定：从2021年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2021年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。央行称，此举旨在为解决央行称，此举旨在为解决当前经济运行中存在的突当前经济运行中存在的突出问题，落实区别对待、出问题，落实区别对待、有保有压、结构优化的原有保有压、结构优化的原那么，保持国民经济平稳那么，保持国民经济平稳较快持续开展。较快持续开展。本报告是严格保密的。宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧国家统计局利用经济计量模型做出预测：“十一五2006-2021期间，中国GDP年均增长率将到达8左右本报告是严格保密的。出台金融与房地产救市政策的两大理由出台金融与房地产救市政策的两大理由和背景和背景 目前全国性的降价浪潮如期袭来，房地产成交量价齐跌，但是价格跌幅目前全国性的降价浪潮如期袭来，房地产成交量价齐跌，但是价格跌幅相对滞后。相对滞后。土地流拍，固定资产投资减少，企业倒闭，失业率增加土地流拍，固定资产投资减少，企业倒闭，失业率增加，财政收，财政收入和税收锐减，这是政府所不乐见的，也是房地产行业既得利益集团和特殊入和税收锐减，这是政府所不乐见的，也是房地产行业既得利益集团和特殊利益群体不可承受之痛。利益群体不可承受之痛。防范房地产金融风险扩大内需全球金融海啸已涉及中国实体经济，全球经济陷入衰退，中国经济绝全球金融海啸已涉及中国实体经济，全球经济陷入衰退，中国经济绝不可能独善其身，经济下行成为现实，保增长成为决策层需要考虑的首不可能独善其身，经济下行成为现实，保增长成为决策层需要考虑的首要问题，在出口疲软、投资萎缩的情况下，扩大内需成为一个突破口和要问题，在出口疲软、投资萎缩的情况下，扩大内需成为一个突破口和一种可能，而房地产对于上下游产业的拉动效应无疑是明显的。一种可能，而房地产对于上下游产业的拉动效应无疑是明显的。本报告是严格保密的。财政部：购房契税降至财政部：购房契税降至1%1%最低首付调为最低首付调为20%20%核心提示：财政部10月22日发文，从2021年11月1日起，对个人首次购置90平米及以下住房,契税税率下调到1%;个人销售或购置住房暂免征收印花税和土地增值税。同时，居民首次购房最低首付款比例调整为20%，个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。具体政策一：从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。二：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。三：加快廉租住房建设,加大实物配租力度,扩大廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区(危旧房)改造。10.22新政解读本报告是严格保密的。新政要点新政要点p要点要点1 1：“10.22“10.22 新政是鼓励住房消费的政策，是市场的利好，说明中央新政是鼓励住房消费的政策，是市场的利好，说明中央政府在国际金融动乱的、不确定性持续增加的情况下以住房消费拉动中国经政府在国际金融动乱的、不确定性持续增加的情况下以住房消费拉动中国经济、完成济、完成“保增长的经济开展目标的决心和姿态。保增长的经济开展目标的决心和姿态。p要点要点2 2：“10.22“10.22新政对于商品房市场来讲，重点关注的是新政对于商品房市场来讲，重点关注的是“首次置业和首次置业和首次改善和首次改善和“90“90平方米以下的普通住宅，核心是从降低平方米以下的普通住宅，核心是从降低“交易本钱的交易本钱的角度来拉动市场。角度来拉动市场。p要点要点3 3：与以往不同的是，中央不再是：与以往不同的是，中央不再是“一刀切，而是给地方政府更大的一刀切，而是给地方政府更大的政策制定空间，赋予金融机构更大的自主决策空间，兼顾不同地域、不同层政策制定空间，赋予金融机构更大的自主决策空间，兼顾不同地域、不同层次的贷款需求，表达了以人为本、区别对待的和谐社会理念。不同地方可以次的贷款需求，表达了以人为本、区别对待的和谐社会理念。不同地方可以根据不同的市场情况制定不同的、有区别对待的政策。根据不同的市场情况制定不同的、有区别对待的政策。p要点要点4 4：对于已发放的商业性个人住房贷款尚未归还局部，其利率调整主要：对于已发放的商业性个人住房贷款尚未归还局部，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的根底上，自主确定已金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的根底上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未归还局部的利率水平。发放商业性个人住房贷款尚未归还局部的利率水平。本报告是严格保密的。10.22 10.22 新政是以减少交易本钱、鼓励住房消费为目新政是以减少交易本钱、鼓励住房消费为目的，重点在于重振市场信心，这是从中央政府对中国的，重点在于重振市场信心，这是从中央政府对中国房地产市场发出的房地产市场发出的“救市的第一个信号。救市的第一个信号。“10.22“10.22新政新政”“9.27“9.27新政新政”政策目的政策目的鼓励住房消费抑制住房消费税费方面税费方面1.个人首次购买90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；2.个人销售或购买住房暂免征收印花税；3.对个人销售住房暂免征收土地增值税；4.地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。-信贷方面信贷方面1.金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7 倍；2.最低首付款比例调整为20%；3.下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27 个百分点。1.严格房地产开发贷款管理；2.严格规范土地储备贷款管理；3.对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以下的，贷款首付款比例不得低于贷款首付款比例不得低于20%20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。10.2210.22新政与新政与9.279.27新政的比照新政的比照本报告是严格保密的。武汉地方政策：五大措施减轻购房负担、武汉地方政策：五大措施减轻购房负担、购房契税全线下调购房契税全线下调 p个人购置高档住房的别墅类和联体别墅住房除外契税税率由4%调整为3%。其中，个人购置普通住房由 2%调整为1.5%；p个人首次购置90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；p个人购置或转让住房暂免征收印花税：p调整住房专项维修资金的缴交标准，凡个人购房应缴交的住房专项维修资金按房屋建安造价的5%缴交；p对个人首次购置90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收。本报告是严格保密的。新政对市场的影响新政对市场的影响对于首次购置对于首次购置90 90 平米以下普通住房用于自平米以下普通住房用于自住的个人，其总体支付本钱下降约住的个人，其总体支付本钱下降约5-10%5-10%，对于首次改善型自住需，对于首次改善型自住需求的个人，那么可以使购房本钱节省求的个人，那么可以使购房本钱节省15-20%15-20%。同时将最低首付下调。同时将最低首付下调为为20%20%，也降低了居民自住购房的门槛，也降低了居民自住购房的门槛u政策对房地产开发商、消费者、二手房市场都有利处，市场今后将会越来越活泼、对房价也将起到稳定作用。“费税的减免是可操作的立竿见影的政策，将让90平米以下的房屋购置者立刻积极行动起来。此外，政策对于二手房交易的活泼非常有好处新政前后各项税费变化情况新政前后一手房购置本钱分析1-税费新政前后一手房购置本钱分析2-银行贷款新政前后一手房购置本钱分析3-优惠相当于均价下降幅度本报告是严格保密的。后续政策的预测后续政策的预测p本次中央政府出台的政策是对房地产市场的一个大的指导方向，为未来房地产市场树立信心。在中央政府大的指导框架下，未来一段时间地方政策将会相继出台。在本次政策中利好点有如下四点：p1、除“契税税率暂统一下调到1%有面积限制外，其余利好政策对面积都无界定，说明了政府救市的决心。p2、在此次政策原文中均明确以“个人为单位，而与之前“9.28 新政中模糊界定第二套房贷是以“个人还是家庭为单位形成了鲜明的比照，说明政府已放宽对第二套房贷的界定。p3、首次提出“金融机构对居民首次购置改善型普通自住房首次改善型提供其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率0.7倍的贷款，且最低首付款比例可以调整为20%，大大放宽了信贷的要求。p4、首次提出“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，这为以后利好政策的出台作铺垫。从以上利好可以看出，预计今后政府还将出台与之相关的政策，譬如：p第一、对二套住房政策进行松绑。现在购房者的观望气氛比较浓，消费者可能会无动于衷。政府观望政策一段时间后，下一步可能会对房地产投资行为进行松绑，比方放松二套房贷的政策。p第二、对二套房购房者的认定标准将进一步明确。可能会以家庭名义，在一段时间内5 或10 年没有购置商品房就可以买第二套。另外，会制定对城市低收入家庭资格的认定方法，在现有认定标准的根底上，进一步细化，可能会充分考虑到家庭成员和总体收入。p第三、对个人所得税、营业税等进一步进行调节。这些政策只能比现在的措施更加利于市场的活泼，更加鼓励产品的流通。本报告是严格保密的。0707年年1010月月08年年2 2月月4 4月至今月至今促销热潮3月，以万科为首的企业采取了各种促销方式，引发武汉楼市第一轮促销热潮。冰点：年初，由于受一线城市全面下跌的影响，以及季节性清淡大雪和调控深入，市场成交量萎缩明显。07年10月新政以来，武汉市场成交量不断下跌，投资客逐渐退出市场；成交均价也呈现一定程度的下调；0808年年3 3月月3月份成交量开始有所回暖，主要是市场定位清晰的中高档楼盘工程的销售转暖带动了成交量的快速回暖，中高档楼盘合计占全市主城区成交量的50%以上。9 9月底月底新一轮促销热潮各区域各楼盘纷纷打出优惠措施，以消化市场存量08年2月，成交量跌至谷底08年5月，第一轮降价，成交量些许反弹07年11月，均价开始有所下调9.279.27新政之后，和其他经历过暴涨的一二新政之后，和其他经历过暴涨的一二线城市一样，武汉楼市进入调整期线城市一样，武汉楼市进入调整期本报告是严格保密的。9 9月底各楼盘纷纷打出降价促销策略，以月底各楼盘纷纷打出降价促销策略，以消化市场存量，成交量得到明显提升消化市场存量，成交量得到明显提升项目名称项目名称优惠措施优惠措施恒大华府帝景华庭29日隆重开盘，开盘必特价，特价必升值。成本价发售仅限一日。空中花园别墅均价：5225元/平米（毛坯），带7米挑高私家空中花园。情景花园别墅均价：6460元/平米（毛坯），送约80平米超大露台。本周认购额外特别85折。精致洋房42万/套起，一口价4500元/平米。华润凤凰城原价9000元/，清盘特价6500元/平米融侨华府买房即送价值十万元大礼包：超值新款名车，欧米茄对表。Lv包等时尚品买房即得南国明珠墨水湾呜呼唉哉，终于7.5折了！保利心语均价4700元/平米，10.23日新品阳光花厅4000元/平米起，热烈认筹中，两房首付3万起，三房首付6万起，保利心语+1元送最少8平米阳光花厅 9月底，成交量明显上升本报告是严格保密的。客户对新政的反映客户对新政的反映p宋先生，宋先生，3535岁，典型的炒客，炒房、炒股票、炒黄金岁，典型的炒客，炒房、炒股票、炒黄金p以前炒股，现在已经全线崭仓，不玩股票了，觉得没有保证；以前炒股，现在已经全线崭仓，不玩股票了，觉得没有保证；比较看好房产，现在新政出来，比较看好房产，现在新政出来，2 2年以上不用营业税，觉得是可以考年以上不用营业税，觉得是可以考虑出出手的时候了。但是炒房一定考虑炒豪宅，抗跌性强虑出出手的时候了。但是炒房一定考虑炒豪宅，抗跌性强p 张先生，张先生，4545岁，金融工作者岁，金融工作者p我自己一直是不考虑买房的，但是现在政策松动了，小孩也我自己一直是不考虑买房的，但是现在政策松动了，小孩也大了，也没什么好留给小孩的，买股票吧，不保险，还是买房子保大了，也没什么好留给小孩的，买股票吧，不保险，还是买房子保险险本报告是严格保密的。关于宏观市场的结论关于宏观市场的结论我们的定价需要抓住目前的市场机遇，争取与客户最优博弈结果我们的定价需要抓住目前的市场机遇，争取与客户最优博弈结果n武汉市场已处于调整期，市场降价气氛浓厚；武汉市场已处于调整期，市场降价气氛浓厚；n新政的出台一定程度上鼓励了市场，一定程度新政的出台一定程度上鼓励了市场，一定程度上增强了市场信心，吸引投资客开始有进入的动上增强了市场信心，吸引投资客开始有进入的动机机;n但是市场降价一段时间内因为惯性难以缓和，但是市场降价一段时间内因为惯性难以缓和，政策难以在短期产生影响力。政策难以在短期产生影响力。本报告是严格保密的。高端高端高层高层物业竞争分布图物业竞争分布图美林青城美林青城72007200水岸星城水岸星城70007000都市经典卓景园都市经典卓景园60006000东湖春树里东湖春树里73507350融侨华府融侨华府65376537金地国际花园金地国际花园64606460金都汉宫金都汉宫1300013000百瑞景百瑞景62006200华润凤凰城华润凤凰城68006800武汉天地武汉天地1300013000华润中央公园华润中央公园1200012000锦绣长江锦绣长江1050010500友谊国际花园友谊国际花园64576457安顺家园安顺家园73507350锦绣江南锦绣江南60006000兴华嘉天下兴华嘉天下62006200爱家国际华城爱家国际华城60006000东湖东湖1 1号号75007500650075006000u高端景观物业：有江景、湖景资源高层楼盘均价根本在10000元/以上u积玉桥片区：均价在6500元/u徐东片区：普通楼盘均价在60006200元/,高端楼均价在7000元/u中北路沿线：均价普遍在7500元/，个别楼盘均价6000元/积玉桥片区积玉桥片区徐东片区徐东片区中北路沿线中北路沿线本案本报告是严格保密的。高层产品目前剩余套数约高层产品目前剩余套数约50005000套，市场存套，市场存量巨大量巨大10月11月12月瑞安武汉天地瑞安武汉天地世贸锦绣长江世贸锦绣长江东湖天下东湖天下金都汉宫金都汉宫二期1#、2#剩余约200套第二主团约剩余40套本工程高层本工程高层4#楼，约85套御座，共推出320套，主力150270，均价16000，带4000精装修，剩余约270套水岸星城水岸星城 爱家国际爱家国际华城华城融侨华府融侨华府东湖东湖春树里春树里华润凤凰城华润凤凰城东湖东湖1 1号号加推6#，5090一房、两房，约300套07年11月开盘，主力120160,剩余约40套四期G1、G2剩余约10.18日推出G15、G16两栋，共506套，销售95套，剩余约400套推出约235套，主力97147，剩余约188套推出约500套，80140，剩余约180套推出约900套，主力150180，剩余约600套，均价7500剩余约30套，主力98250，9月底清盘特价，局部房源6500元/起，均价 8500元/，实际成交价7000元/07年底开盘，目前尾盘，剩余约40套，均价7500，每月走23套百瑞景百瑞景10.11日推出446套，开盘销售约90套，目前总共销售约130套，剩余310套第三组团，约200套美林青城美林青城6月推出235套，开盘销售约90套，目前剩余105套9月加推250套两房，开盘销售150套，目前剩余20套安顺家园安顺家园推出366套，开盘销售约130套，目前剩余180套锦绣江南锦绣江南推出840套，开盘销售140套，目前剩余660套兴华嘉天下兴华嘉天下推出610套，开盘销售50套，目前剩余550套都市经典卓景园都市经典卓景园推出400套，开盘销售80套，目前剩余200套友谊国际友谊国际推出400套，开盘销售80套，目前剩余120套本报告是严格保密的。高端高层物业竞争分布图高端高层物业竞争分布图世茂锦绣长江二期：超高层55f：约440套均价：10500元/平米折后均价：主力户型：170370平米目前消化套数：推出时间：2021.5华润中央公园：华润中央公园：多层：多层：8484套套主力户型：主力户型：180260180260平米平米均价：预计均价：预计1400014000元元/推出时间：推出时间：2021.122021.12认筹时间：认筹时间：瑞安瑞安武汉天地武汉天地高层高层+多层：多层：265265套套主力户型：主力户型：150150平米平米均价：均价：1300013000元元/平米平米目前消化套数：目前消化套数：230230套套推出时间：推出时间：2021.52021.5金都汉宫：金都汉宫：高层：高层：2 2号楼，号楼，310310套套主力户型：主力户型：153153230230平米平米均价：均价：1600016000元元/平米平米折后均价：折后均价：1300013000元元/平米平米目前消化套数：目前消化套数：3030推出时间：推出时间：2021.52021.5东湖春树里：东湖春树里：高层：约高层：约900900套套主力户型：主力户型：150150180180平米平米均价：均价：75007500元元/平米平米折后均价：折后均价：6750 6750 元元/平米平米 目前消化套数：目前消化套数：300300套套推出时间：推出时间：2021.62021.6金地国际花园：金地国际花园：高层：高层：1 1栋，约栋，约250250套套主力户型：主力户型：8585150150平米平米均价：均价：74007400元元/平米平米折后均价：折后均价：68606860元元/平米平米目前消化套数：目前消化套数：推出时间：推出时间：2021.52021.5精装精装SOHOSOHO：1 1栋，约栋，约330330套套主力户型：主力户型：4949，7575平米平米 均价：均价：81008100元元/平米，平米，折后均价：折后均价：71007100元元/平米平米目前消化套数目前消化套数 ：推出时间：推出时间：华润凤凰城：华润凤凰城：高层：高层：1010号楼，约号楼，约110110套套主力户型：主力户型：120120130130平米平米目前均价：目前均价：85008500元元/平米平米折后均价：折后均价：70007000元元/平米平米目前消化套数：目前消化套数：推出时间：推出时间：2021.42021.4都市经典卓景园：都市经典卓景园：高层：400套主力户型：98176平米均价：均价：61006100元元/平米平米目前消化套数：200套推出时间：百瑞景：百瑞景：高层：36#，446套主力户型：85137平米均价：64006400元元/平米平米折后均价：折后均价：62006200元元/平米平米目前消化套数：推出时间：复地东湖国际复地东湖国际美林青城：美林青城：高层：高层：G3/G6G3/G6，354354套套主力户型：主力户型：9090180180平米平米均价：均价：72007200元元/平米平米目前销售套数：目前销售套数：推出时间：推出时间：2021.62021.6融侨华府：融侨华府：高层：约高层：约250250套套主力户型：主力户型：8585140140平米平米面价：面价：75007500元元/平米，平米，折后均价：折后均价：67856785元元/平米平米目前销售套数：目前销售套数：推出时间：推出时间：2021.52021.5水岸星城水岸星城天地赏天地赏高层：高层：G3/G6G3/G6，354354套套主力户型：主力户型：9018090180平米平米均价：均价：1000010000元元/平米平米推出时间：推出时间：2021.22021.2目前消化套数：目前消化套数：水岸星城水岸星城四期四期高层：高层：G15/G16G15/G16，494494套套主力户型：主力户型：9313393133平米平米均价：均价：75007500元元/平米平米折后均价：折后均价：69706970元元/平米平米推出时间：推出时间：目前消化套数：目前消化套数：9595套套兴华嘉天下：兴华嘉天下：高层：610套主力户型：92187平米开盘均价：5800元/平米目前均价：目前均价：65006500元元/平米平米目前消套数：50套推出时间：本报告是严格保密的。高端资源工程：均价在高端资源工程：均价在1000010000元元/以上，月均销以上，月均销售速度为售速度为5959套，开盘销售率约套，开盘销售率约1010。项目名项目名称称均价（元均价（元/）开盘时间开盘时间开盘推开盘推出套数出套数开盘销开盘销售套数售套数开盘销售率开盘销售率月均销售套月均销售套数数目前销售套目前销售套数数目前剩余套目前剩余套数数销售产品销售产品华润中央公园12000预计2008.12848495210金都汉宫16000（含4000装修）2008.53203010%约550280160200世茂锦绣长江（二期）105002008.57568010%约12套14161586235武汉天地130002008.526518068%约9套22540剩余面积区间为148160锦绣长江因产品线长并有局部特价突破月均锦绣长江因产品线长并有局部特价突破月均1010套；武汉天地因一期套；武汉天地因一期储藏的大量客户和未调整的价格以及现场展示等因素保持了较高的储藏的大量客户和未调整的价格以及现场展示等因素保持了较高的开盘销售率。开盘销售率。本报告是严格保密的。积玉桥片区积玉桥片区：实收均价：实收均价65006500元元/,月均月均销售套数销售套数10201020套套，开盘销售率，开盘销售率20402040项目项目名称名称均价均价（元（元/）优惠方式优惠方式折后折后均价均价开盘时开盘时间间开盘推开盘推售套数售套数开盘销开盘销售套数售套数开盘销开盘销售率售率平均每平均每月销售月销售套数套数目前销目前销售套数售套数目前剩目前剩余套数余套数销售产销售产品品融侨华府74004楼以下90平米户型特价，49.8万/套，一次性97折,按揭98折，购买非特价房送价值10万元大礼包65372008.250020040%约1032018080/100/120/140 金地国际花园7000高层：1万抵5万，总价减2万，一次性97折，按揭98折；SOHO1万抵4万，日进20064602008.560611018%约2021039685/95/130/150华润凤凰城9000清盘特价：98、104平方米户型清盘特价6500起，140平方米6000起，一次性98折,按揭99折68002008.41905530%21套16030104/136/145/155/173友谊国际花园6800目前可享受5000抵30000优惠活动,并送2年物业管理费64572008.54008020%约2020012092145本报告是严格保密的。中北路沿线：中北路沿线：实收均价普遍在实收均价普遍在75007500元元/，月均销，月均销售速度售速度5 54040套不等，开盘销售率套不等，开盘销售率20204040区区域域项目名称项目名称销售销售报均报均价价优惠方式优惠方式折后折后均价均价开盘时开盘时间间开盘开盘推售推售套数套数开盘开盘销售销售套数套数开盘开盘销售销售率率平均平均每月每月销售销售套数套数目前目前销售销售套数套数目前目前剩余剩余套数套数销售销售产品产品中中北北路路沿沿线线东湖春树里7500目前一次性98，按揭99；开发商计划在10月底11月初进行一次大的优惠促销，初步计划为开发商增送客户一成首付。73502008.690018020%40300600150180东湖1号8000总价减5万，一次性97折，按揭98折75272007.92009045%5套16040118160锦绣江南6200开盘当天享受单价减100元/平米，总价在减1万的优惠，一次性98，按揭9960002008.984014017%40套18066085130安顺家园7500一次性97，按揭9873502008.336613036%8套18618036162东湖一号由于今年根本处于尾盘状态，根本没有推广，销售速度相对缓慢。安顺家园价格没有顺势作出调整，难以适应市场客户，导致销售缓慢。本报告是严格保密的。徐东片区：徐东片区：普通楼盘均价在普通楼盘均价在6000620060006200元元/,平均平均每月消化每月消化10201020套，开盘销售率套，开盘销售率820820区区域域项目名称项目名称销售销售报均报均价价优惠方式优惠方式折后折后均价均价开盘时开盘时间间开盘开盘推售推售套数套数开盘开盘销售销售套数套数开盘开盘销售销售率率平均平均每月每月销售销售套数套数目前目前销售销售套数套数目前目前剩余剩余套数套数销售销售产品产品徐徐东东片片区区兴华嘉天下6500一次性95折，按揭96折62402008.10610508%6055097183都市经典卓景园6100一次性97，按揭9860002008.74008020%13套12020098176爱家国际华城7000交定金1万优惠8万，交定金2万优惠10万，94、122平方米户型5800元/平方米起，一次性97折，按揭98折，送一年物业费；老业主优惠1万60002007.12253208%5套6518897145水岸星城75001万抵5万，7天签约减1万,老业主自购总价减1万，老带新老业主赠2年物业费新客户减1万，一次性98折,按揭99折,69732008.104949519%10039593133美林青城5500二房一口价4452万55002008.1025015060%8023020888000一次性97，按揭9878402008.62359038%1013013588176本报告是严格保密的。高层目标实现评价高层目标实现评价高端资源工程：均价在10000元/以上，月均销售速度为59套，开盘销售率约10。积玉桥片区：实收均价6500元/,月均销售套数1020套，开盘销售率2040中北路沿线：实收均价普遍在7500元/，月均销售速度540套不等，开盘销售率2040徐东片区：普通楼盘均价在60006200元/,平均每月消化1020套，开盘销售率820本工程高层要到达本工程高层要到达80的销售目标，相当于需要实现目前市的销售目标，相当于需要实现目前市场最好的开盘销售率和最好的月销售速度。场最好的开盘销售率和最好的月销售速度。本报告是严格保密的。高端多层物业高端多层物业华润华润中央公园中央公园低密物业：联庭别院低密物业：联庭别院5层约层约80套套主力户型：主力户型：180230平米平米均价：未定均价：未定推出时间：预计推出时间：预计2021.11瑞安瑞安武汉天地武汉天地低密物业：多层约低密物业：多层约80套套主力户型：主力户型：150340平米平米均价：均价：13000元元/平米平米推出时间：推出时间：2021.5金地金地国际花园国际花园低密物业：叠拼，低密物业：叠拼，48套套主力户型：主力户型：190220平米平米均价：未定均价：未定推出时间：预计推出时间：预计2021.11华润华润凤凰城凤凰城低密物业：多层低密物业：多层36套套主力户型：主力户型：150250平米平米均价：预计均价：预计9000元元/平米平米推出时间：预计推出时间：预计2021.11恒大华府恒大华府低密物业：花园别墅41共24套套主力户型：290390均价：8500元/平米推出时间：美林青城美林青城低密物业：电梯多层，低密物业：电梯多层，26套套主力户型：主力户型：190220平米平米均价：均价：8000推出时间：推出时间：2021.6本报告是严格保密的。多层物业的价格及速度多层物业的价格及速度项目名称项目名称均价均价开盘时间开盘时间开盘开盘推出推出套数套数开盘销开盘销售套数售套数开盘销开盘销售率售率月均销售套数月均销售套数目前销目前销售套数售套数目前剩目前剩余套数余套数销售产品销售产品瑞安武汉天地130002008.5805468%5套800150340华润中央公园 预计12000预计11月份84000084180260恒大华府95002008.42827%1.5套919292395美林青城88002008.9261350%01313150160华润凤凰城9000预计11月份36000036153228金地国际花园预计11月份48000048190220今年剩余可推售的多层及相似物业约今年剩余可推售的多层及相似物业约200200套，总体供给少；套，总体供给少；多层开盘销售率多层开盘销售率50506868，好于高层市场除恒大工程；，好于高层市场除恒大工程；多层多为开盘实现销售，后续持续销售情况一般。多层多为开盘实现销售，后续持续销售情况一般。本报告是严格保密的。多层目标实现评价多层目标实现评价本工程多层要到达本工程多层要到达80的销售目标，实现的可能性较大，但的销售目标，实现的可能性较大，但是价格策略上是多层作为现金流角色，不宜过高。是价格策略上是多层作为现金流角色，不宜过高。今年剩余可推售的多层及相似物业约200套，总体供给少；多层开盘销售率5068，好于高层市场除恒大工程；多层多为开盘实现销售，后续持续销售情况一般。本报告是严格保密的。认筹认筹102102批客户分析批客户分析客户分析客户分析项目分析项目分析项目背景分析项目背景分析市场分析市场分析截至10月1日，共登记500余批上门客户；10月1日对已登记的上门客户预认筹，实现59批；10月25日售楼处开放的正式认筹启动，两天认筹33批；截至10月26日共有102批客户认筹。以下对销售现场统计的102批认筹客户的信息分析如下：本报告是严格保密的。客户分布：目前认筹客户来源区域和职业与定客户分布：目前认筹客户来源区域和职业与定位相匹配，前期媒体投放有效且实现了对目标位相匹配，前期媒体投放有效且实现了对目标客户的沟通客户的沟通认筹客户居住区域认筹客户居住区域认筹客户职业认筹客户职业客户职业：以金融业、教师、私营企业主、建筑设计客户职业：以金融业、教师、私营企业主、建筑设计类以及公务员为主类以及公务员为主客户区域：主要分布在东湖路、中北路沿线、水果湖客户区域：主要分布在东湖路、中北路沿线、水果湖以及徐东片区以及徐东片区工程首批客户定位工程首批客户定位工程所在区域内的工程所在区域内的政务区的政府公务员政务区的政府公务员/事业单位职工事业单位职工文教区的大学和局部中小学的老师文教区的大学和局部中小学的老师区域内及青山的国有企业中高层区域内及青山的国有企业中高层区域内的私营企业主和个体工商业者区域内的私营企业主和个体工商业者本报告是严格保密的。客户需求：从物业类型和房型面积看，认筹与本客户需求：从物业类型和房型面积看，认筹与本案今年的供给均相匹配，可以持续按此比例认筹案今年的供给均相匹配，可以持续按此比例认筹认筹客户需求物业类型认筹客户需求物业类型认筹客户需求面积认筹客户需求面积物业类型：目前物业类型：目前认筹客户对物业认筹客户对物业类型的需求比例类型的需求比例根本与本案供给根本与本案供给6464的多层和的多层和3636的高层相匹配；的高层相匹配；2021年本案供给配比年本案供给配比2021年本案供给物业配比年本案供给物业配比需求面积及房源：需求面积及房源：目前认筹客户对目前认筹客户对房型的需求比例房型的需求比例根本与本案整体根本与本案整体供给相匹配。供给相匹配。本报告是严格保密的。价格敏感：价格敏感：多层接受度：多层接受度：7000700089008900元元/平米，抗性平米，抗性90009000高层接受度：高层接受度：5000500069006900元元/平米，抗性平米，抗性80008000高层价格敏感高层价格敏感需求多层的客户价格接受相对集中在需求多层的客户价格接受相对集中在70008900元元/平米，占整体客户比例的平米，占整体客户比例的65；对；对9000以上的价格客户认可相对较小；以上的价格客户认可相对较小；需求高层的客户多接受需求高层的客户多接受50006900元元/平米的价格，占整体客户比例的平米的价格，占整体客户比例的73；对；对8000以上的接受度明显减小。以上的接受度明显减小。本报告是严格保密的。客户价值点排序客户价值点排序经现场销售代表与客户沟通后的打分情况，对本工程附加值的价值排序如下：花园 =露台 复式阁楼 地下室客户语录“我喜欢带露台的房子，可以在某个下午享受阳光照射的感觉，很是幸福“看中花园，我有两个小孩，给个小花园玩让他们玩耍也比较放心“顶层阁楼也不错，赠送的，可以隔出一个额外安静的空间地下室不太喜欢，武汉很潮湿，一楼的下沉式花园也不好，浇花还得下楼梯本报告是严格保密的。客户分析小结客户分析小结职业：职业：35.335.3公务员金融业、教师、公务员、公务员金融业、教师、公务员、10.810.8私营业主私营业主来源：来源：49.149.1工程周边东湖、水果湖、中北、中南、徐东工程周边东湖、水果湖、中北、中南、徐东需求面积：需求面积：36.536.5130150130150、21.621.6160200160200、20.6%20020.6%200以上以上意向产品类型：意向产品类型：57.857.8多层、多层、13.713.7高层、高层、27.527.5高层、多层皆可高层、多层皆可意向价格：意向价格：多层多层65657000890070008900，高层，高层73735000500069006900购置力较强购置力较强客户以区域客为主客户以区域客为主需求面积与供给匹配需求面积与供给匹配需求物业与供给匹配需求物业与供给匹配客户心理价位相对报价低客户心理价位相对报价低本报告是严格保密的。0808年能推出年能推出150150套多层及套多层及8585套高层，以三套高层，以三房为主，户均面积房为主，户均面积191191平米平米u三房占约50的比例，分布在高层和多层的4层；u四房30余比例，分布在多层2层3层；u五房占约20，分布在多层和高层的顶层复式，以及多层1层带花园产品。8585套套高层高层150150套多层套多层户型户型建筑面积建筑面积总套数总套数套数比套数比可售建筑面可售建筑面积积高层4#3房1401558235%13501.55房（复式）23025031%多层12185房（带花园、地下室）304311125%31557.044房（带花园、地下室）2602694820%4房1551623013%3房1421483013%5房（复式）2242543013%合计合计235235100%45058.54客户分析客户分析项目分析项目分析项目背景分析项目背景分析市场分析市场分析本报告是严格保密的。多层多层市场稀缺产品。带电梯；全退台设计；一、市场稀缺产品。带电梯；全退台设计；一、二层带地下室；花园、露台赠送面积大；南北通透，二层带地下室；花园、露台赠送面积大；南北通透，方正实用方正实用u六层电梯设计，市场接受度相对高；u全退台设计，保证了户户花园面积和私密性；u一梯二户，纯板式，通透、方正，舒适度高；u一层：带地下室，前后花园，附加多功能室设计；u二层：带地下室，并有大露台赠送；u三、四层平层：入户花园及退台露台，空间感较好。u五、六层复式：双层挑高客厅，大露台及屋顶花园。一一 层层二二 层层三三 层层四层四层五层五层六层六层本报告是严格保密的。高层高层本工程户型附加值较高、对空本工程户型附加值较高、对空间的利用较好间的利用较好,产品价值明显由于其它工产品价值明显由于其它工程程入户花园内阳台大露台大凸窗高层附加值分析：入户花园、内庭院、大凸窗、大露台本报告是严格保密的。目前市场上同类的高层产品较为中规中目前市场上同类的高层产品较为中规中矩，产品附加值较少，本案有相对竞争矩，产品附加值较少，本案有相对竞争力力金地国际花园金地国际花园151151华润凤凰城华润凤凰城155155融侨华府融侨华府150150水岸星城水岸星城133133东湖春树里东湖春树里156156根本无附加值、南北不通透 大面宽，端进深设计，宽厅，主卧套书房设计，产品舒适度高大面宽设计，户型较为中规中矩，产品附加值少锦绣江南锦绣江南137137东湖春树里东湖春树里156156产品附加值少、餐厅设计浪费赠送超大露台过道狭长，交通通道较为浪费、入户门正对卫生间本报告是严格保密的。工程背景分析小结工程背景分析小结宏观大势分析宏观大势分析政府开始出台救市措施，对后市信心有增强趋势，但政府开始出台救市措施，对后市信心有增强趋势，但是市场降价一段时间内因为惯性难以缓和，短期内无是市场降价一段时间内因为惯性难以缓和，短期内无法产生影响力。法产生影响力。竞争市场分析竞争市场分析多层作为现金牛产品实现今年的目标是有可能的；高多层作为现金牛产品实现今年的目标是有可能的；高层目标的实现相当于市场最高的开盘率和月销售速度，层目标的实现相当于市场最高的开盘率和月销售速度，相对难度大。相对难度大。客户分析客户分析工程分析工程分析认筹客户与本工程匹配度高，价格接受度相对弱于报认筹客户与本工程匹配度高，价格接受度相对弱于报价预期，价格敏感相对较强。价预期，价格敏感相对较强。多层产品稀缺，高层产品高附加值，被市场认可。多层产品稀缺，高层产品高附加值，被市场认可。本报告是严格保密的。利用市场时机，争取与客户最大化的博弈利用市场时机，争取与客户最大化的博弈本报告是严格保密的。报告报告纲要纲要工程工程08年目标沟通年目标沟通定价策略及方法定价策略及方法核心均价推导核心均价推导价格表形成及验证价格表形成及验证销售安排及销售预估销售安排及销售预估工程背景分析工程背景分析1、目标回忆2、案例参考3、定价策略本报告是严格保密的。价格策略价格策略均价：均价：争取价格博奕争取价格博奕的最优结果的最优结果对目标的理解对目标的理解平开平开高走高走实现稳健入市实现稳健入市保证淡市下的持续