房地产税收制度基础讲义(-)课件

第五章第五章-1-1 房地产税收制度房地产税收制度 一、房地产税一、房地产税 （一）（一）房地产税的含义房地产税的含义 税收税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，序和标准，无偿地取得财政收入无偿地取得财政收入的一种手段。税收的一种手段。税收的本质决定了它具有的本质决定了它具有强制性、无偿性和固定性强制性、无偿性和固定性的特的特征。征。第一节第一节 房地产税概述房地产税概述 房地产税收房地产税收是税收概念体系中的一个范畴，是税收概念体系中的一个范畴，是指以房地产或与房地产有关的经济行为为征税是指以房地产或与房地产有关的经济行为为征税对象的税类，是房地产对象的税类，是房地产开发、经营、管理、消费开发、经营、管理、消费的全过程中，房地产开发商与消费者要缴纳的各的全过程中，房地产开发商与消费者要缴纳的各种税收的总称。种税收的总称。我国房地产业涉及的税种共计我国房地产业涉及的税种共计11个（原个（原12个）。个）。直接直接以房地产为课税对象的税种有以房地产为课税对象的税种有5个（原个（原6个）个）：土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、税、城市房地产税（取消）城市房地产税（取消）、契税。、契税。与房地产紧密相关的税种有与房地产紧密相关的税种有6个个：营业税、企业：营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及教育费附加。教育费附加。将房地产税按环节可将房地产税按环节可划分为四大类划分为四大类：与房地产：与房地产开发有关开发有关的的税收、与房地产税收、与房地产交易有关交易有关的税收、与房地产的税收、与房地产保有有关保有有关的税收、的税收、与房地产与房地产所得有关所得有关的税收。的税收。1、与房地产、与房地产开发开发有关的税种有关的税种 （1）耕地占用税耕地占用税 （2）土地增值税土地增值税 （3）营业税营业税 （4）印花税印花税 （5）城市维护建设税城市维护建设税 （6）教育费附加教育费附加 2、与房地产、与房地产保有保有有关的税种有关的税种 （1）房产税）房产税 （2）城镇土地使用税）城镇土地使用税 3、与房地产、与房地产交易交易有关的税种有关的税种 （1）土地增值税土地增值税 （2）契税契税 （3）营业税营业税 （4）印花税印花税 4、与房地产、与房地产所得所得有关的税种有关的税种 （1）企业所得税企业所得税 （2）个人所得税个人所得税 房地产税 房产税 土地税土地使用税土地增值税耕地占用税房产税契税印花税所得税营业税城建税教育费附加按所属关系分类我国房地产税收情况按所属关系分类：我国房地产税收情况按所属关系分类：（二）（二）房地产税的特征房地产税的特征 1房地产税收是一种比较稳定的税收来源。房地产税收是一种比较稳定的税收来源。2房地产税收具有较强的政策功能。房地产税收具有较强的政策功能。1）税负均衡）税负均衡 房产税征税的主要依据是房产的价值。房产税征税的主要依据是房产的价值。占有的占有的房产越多负担越重，房产越多负担越重，占有的房产越少负担越轻，占有的房产越少负担越轻，从而起到调节纳税人的财产占有量，缩小贫富差从而起到调节纳税人的财产占有量，缩小贫富差的作用的作用。2）引导土地合理利用）引导土地合理利用 对需要限制的土地课以重税，对需要鼓励的轻税对需要限制的土地课以重税，对需要鼓励的轻税或适当减免税，以引导和调控土地的利用方向，或适当减免税，以引导和调控土地的利用方向，优优化土地利用结构，提高土地的利用率化土地利用结构，提高土地的利用率。以土地占有量为依据征税以土地占有量为依据征税，则可以限制土地的过，则可以限制土地的过多占用，减少土地的占有量，减少土地资源的浪费多占用，减少土地的占有量，减少土地资源的浪费。3）抑制土地投机行为）抑制土地投机行为 通过土地的占有获得土地的通过土地的占有获得土地的自然增值自然增值，还可以，还可以通过囤积土地、待价而沽，获取暴利。对土地的通过囤积土地、待价而沽，获取暴利。对土地的增值收益征税，就可以有效地调节土地的级差收增值收益征税，就可以有效地调节土地的级差收益，保证土地级差收益在不同的利益主体之间进益，保证土地级差收益在不同的利益主体之间进行合理分配，行合理分配，并在一定程度上抑制土地投机行为并在一定程度上抑制土地投机行为。二、房地产地租的概念二、房地产地租的概念 地租地租是指土地所有者将其所拥有的土地及与是指土地所有者将其所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他附着物租给他人使用所取土地相关的房屋或其他附着物租给他人使用所取得的报酬，在我国地租主要表现为国家收取土地得的报酬，在我国地租主要表现为国家收取土地出让金。出让金。三、房地产费的概念三、房地产费的概念 房地产费房地产费是指依据法律和法规，由有关是指依据法律和法规，由有关行政机关、行政机关、事业单位事业单位向房地产开发企业、房地产交易各方和房地向房地产开发企业、房地产交易各方和房地产产权人等收取的各种产产权人等收取的各种管理费、服务费、补偿费管理费、服务费、补偿费等。等。房地产费并不是基于国家权力，而是房地产费并不是基于国家权力，而是基于政府机构基于政府机构实行管理和提供服务而向被管理者或被服务人收取的实行管理和提供服务而向被管理者或被服务人收取的成本成本。我国现行的房地产费主要有。我国现行的房地产费主要有土地使用费土地使用费（不含（不含地租）地租）、房地产行政性收费和房地产事业性收费、房地产行政性收费和房地产事业性收费。土地使用费土地使用费（不含地租）：向国家交付的除了土（不含地租）：向国家交付的除了土地出让金之外的使用土地的费用，主要包括国家对地出让金之外的使用土地的费用，主要包括国家对土地的土地的开发成本、征收土地补偿费、安置补助费开发成本、征收土地补偿费、安置补助费。房地产行政性收费房地产行政性收费：主要包括：主要包括登记费、勘丈费、登记费、勘丈费、权证费、手续费权证费、手续费和和房屋租赁登记费房屋租赁登记费。房地产事业性收费房地产事业性收费：提供特定服务所收取的费用，：提供特定服务所收取的费用，主要包括主要包括拆迁管理费、房屋估价收费拆迁管理费、房屋估价收费等。等。地租、税收和收费的区别地租、税收和收费的区别 地租、税收和收费的内涵、性质和功能明显不同：地租、税收和收费的内涵、性质和功能明显不同：地租地租是是土地所有者凭借土地所有权土地所有者凭借土地所有权向土地使用者索向土地使用者索取的土地使用报酬，是土地所有权在经济上的实现。取的土地使用报酬，是土地所有权在经济上的实现。税收税收是是国家凭借政治权力国家凭借政治权力，以法律为依据，强制、，以法律为依据，强制、无偿、固定地参与国民收人的分配和再分配所形成的无偿、固定地参与国民收人的分配和再分配所形成的特殊经济利益关系。特殊经济利益关系。收费收费则是对提供服务收取的补偿费用。则是对提供服务收取的补偿费用。四、我国房地产税费制度的缺陷及完善（一）我国房地产税费制度的缺陷（一）我国房地产税费制度的缺陷1税费种类繁多，税费种类繁多，税、租、费概念混淆不清税、租、费概念混淆不清。2我国房地产税收种类我国房地产税收种类“重交易，轻保有重交易，轻保有”。3我国房地产税负我国房地产税负存在不公平现象。存在不公平现象。4房地产业房地产业税收征收管理不完善税收征收管理不完善。（二）房地产税费制度的完善措施（二）房地产税费制度的完善措施 1正税、明租、清费正税、明租、清费。（1）正税正税：统一内外税制，避免重复征税，改变：统一内外税制，避免重复征税，改变交易环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、交易环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行做法靠拢。少税种、低税率的国际通行做法靠拢。（2）明租明租：设计好：设计好土地出让金收取方式土地出让金收取方式。（3）清费清费：对收费项目进行严格清理。对于一些：对收费项目进行严格清理。对于一些不合理的行政事业性收费一律取消；对于一些必需的不合理的行政事业性收费一律取消；对于一些必需的但可以合并收取的项目进行兼并。但可以合并收取的项目进行兼并。2建立完整的房地产税法体系，适当下放税收权建立完整的房地产税法体系，适当下放税收权。实行实行以中央集权为主、合理给地方放权以中央集权为主、合理给地方放权。使房地产。使房地产税在一个较为合理的环境下开征，而又不影响中央财税在一个较为合理的环境下开征，而又不影响中央财政收入的增加和宏观调控能力的加强。政收入的增加和宏观调控能力的加强。3完善房地产税课税的配套制度。完善房地产税课税的配套制度。（1）建立完善、透明、全国联网的房地产产权登）建立完善、透明、全国联网的房地产产权登记制度。记制度。（2）加强房地产评估机构和人员的建设和管理。）加强房地产评估机构和人员的建设和管理。第二节第二节 土地税法律制度土地税法律制度 2.1 耕地占用税耕地占用税 1征收目的和意义征收目的和意义 耕地占用税耕地占用税，是国家对占用耕地建房和从事非农，是国家对占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收的业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收的一种税。一种税。目的目的：控制非农业建设对耕地的占用，稳定耕地控制非农业建设对耕地的占用，稳定耕地面积，保障农业的发展。面积，保障农业的发展。2列入征税范围的耕地包括：列入征税范围的耕地包括：（1）种植粮食作物、经济作物的土地种植粮食作物、经济作物的土地。（2）菜地菜地，包括城市郊区种植蔬菜的土地。，包括城市郊区种植蔬菜的土地。（3）园地园地，包括苗圃、花园、果园、茶园、桑园和其，包括苗圃、花园、果园、茶园、桑园和其他种植经济林木的土地。他种植经济林木的土地。（4）林地）林地 （5）牧草地）牧草地 （6）农田水利土地）农田水利土地 （6）渔业水域填涂）渔业水域填涂 3.税率税率 我国耕地占用税采用的是我国耕地占用税采用的是地区差别税率地区差别税率，我国耕地占用税，我国耕地占用税率就分为以下几种：率就分为以下几种：（1）人均耕地在人均耕地在1亩以下亩以下（含（含1亩）的地区，占用每平亩）的地区，占用每平方米耕地的纳税额为方米耕地的纳税额为10.0050.00元。元。（2）人均耕地在）人均耕地在12亩亩（含（含2亩）的地区占用每平方米亩）的地区占用每平方米耕地的纳税额为耕地的纳税额为8.0040.00元。元。（3）人均耕地在）人均耕地在23亩亩（含（含3亩）的地区，占用每平方亩）的地区，占用每平方米耕地的纳税额为米耕地的纳税额为6.0030.00元。元。（4）人均耕地在）人均耕地在3亩以上亩以上的地区，占用每平方米耕地的的地区，占用每平方米耕地的纳税额为纳税额为5.0025.00元元；4.加成包括：加成包括：1、经济特区、经济技术开发区和经济发达但人经济特区、经济技术开发区和经济发达但人均耕地特别少的地区，耕地占用税的税额还可以均耕地特别少的地区，耕地占用税的税额还可以适当提高，但适当提高，但提高额度最高不能超过上述规定的提高额度最高不能超过上述规定的50。2、对单位或者个人获准征收或者占用耕地、对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过超过2年不使用的年不使用的加征规定税额加征规定税额2倍以下的耕地占用税倍以下的耕地占用税。5、耕地占用税的减免、耕地占用税的减免 减税对象：减税对象：1）农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额）农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半减半征收征收；2）农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独）农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准以及边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准内，内，新建住宅纳税确有困难的新建住宅纳税确有困难的，可酌情给予减免；，可酌情给予减免；3）对）对民政部门所办福利工厂民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就，确属安置残疾人就业的，可按残疾人占工厂人员的比例，酌情给予减税业的，可按残疾人占工厂人员的比例，酌情给予减税照顾；照顾；免税对象免税对象主要有以下几种：主要有以下几种：（1）部队军事设施占用耕地。）部队军事设施占用耕地。（2）铁路、公路、飞机场跑道和停机坪占用耕）铁路、公路、飞机场跑道和停机坪占用耕地。地。（3）港口、航道用地。）港口、航道用地。（4）学校、幼儿园、敬老院和医院用地。）学校、幼儿园、敬老院和医院用地。1.土地使用税的概念和征收意义土地使用税的概念和征收意义 土地使用税是以城镇范围内的土地使用者使用的土地为征土地使用税是以城镇范围内的土地使用者使用的土地为征税对象税对象。2.课税对象和纳税人课税对象和纳税人 2006年年12月月31日，国务院发布了日，国务院发布了关于修改（中华人民关于修改（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的决定共和国城镇土地使用税暂行条例）的决定：从：从2007年年1月月1日日起，起，外商投资企业和外国企业也应按照规定缴纳城镇土外商投资企业和外国企业也应按照规定缴纳城镇土地使用税。地使用税。2.2 城镇土地使用税城镇土地使用税 3税率、计税依据及应纳税额税率、计税依据及应纳税额 土地使用税采用分类分级的土地使用税采用分类分级的幅度定额税率幅度定额税率，土地使用税每，土地使用税每平方米年税额如下：平方米年税额如下：大城市大城市：使用每平方米土地的纳税额为：使用每平方米土地的纳税额为1.5030.0元；元；中等城市中等城市：使用每平方米土地的纳税额为：使用每平方米土地的纳税额为1.2024.0元；元；小城市小城市：使用每平方米土地的纳税额为：使用每平方米土地的纳税额为0.9018.0元；元；县城、建制镇、工矿区县城、建制镇、工矿区：每平方米为：每平方米为0.6012.0元。元。经济落后地区的土地使用税税额标准可以适当降低，但降经济落后地区的土地使用税税额标准可以适当降低，但降低额不得超过国家规定的最低税额的低额不得超过国家规定的最低税额的30。4土地使用税的减免土地使用税的减免 土地使用税的减免范围如下：土地使用税的减免范围如下：（1）国家机关、人民团体和军队国家机关、人民团体和军队自用的土地。自用的土地。（2）由国家财政部门拨付事业经费的）由国家财政部门拨付事业经费的事业单位事业单位自用的土地。自用的土地。（3）宗教、寺庙、公园、名胜古迹宗教、寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。自用的土地。（4）市政街道、广场、绿化地带市政街道、广场、绿化地带等公共用地。等公共用地。（5）直接用于）直接用于农、林、牧、渔业农、林、牧、渔业生产的土地。生产的土地。（6）经批准）经批准填海开山填海开山整治的土地和改造的废弃整治的土地和改造的废弃地。免缴土地使用税地。免缴土地使用税5年至年至10年年。（7）由财政部另行规定的）由财政部另行规定的能源、交通、水利设能源、交通、水利设施用地施用地和其他用地。和其他用地。1土地增值税的概念和意义土地增值税的概念和意义 土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，也即物及其附着物，也即转让房地产而就其增值额征收的一种税转让房地产而就其增值额征收的一种税。其重要意义：其重要意义：第一第一，城市土地，城市土地具有自然增值具有自然增值的特点。同时土地的增值的特点。同时土地的增值得益于国家长期投资、进行城市建设、改善人民生活条件和得益于国家长期投资、进行城市建设、改善人民生活条件和环境的结果，而非转让者的劳动所得。环境的结果，而非转让者的劳动所得。由国家以税的形式将由国家以税的形式将这部分收益，收归全社会所有这部分收益，收归全社会所有。2.3 土地增值税土地增值税 第二第二，征收土地增值税，可以在一定程度上抑，征收土地增值税，可以在一定程度上抑制土地投机行为，维护正常的市场秩序。制土地投机行为，维护正常的市场秩序。第三第三，土地供求矛盾日益突出，地价上涨很快。，土地供求矛盾日益突出，地价上涨很快。征收土地增值税，为国家增加财政收入，为城市征收土地增值税，为国家增加财政收入，为城市建设和经济的发展积累资金。建设和经济的发展积累资金。2土地增值税的课税对象土地增值税的课税对象 土地增值额土地增值额即纳税人转让房地产取得的收入，减去法定扣即纳税人转让房地产取得的收入，减去法定扣除项目金额后的余额。除项目金额后的余额。法定扣除项目金额包括法定扣除项目金额包括：（1）纳税人）纳税人取得土地使用权支付的金额取得土地使用权支付的金额。（2）开发土地的）开发土地的成本费用成本费用。（3）新建房及配套设施的）新建房及配套设施的成本、费用成本、费用，或者旧房及建筑，或者旧房及建筑物的评估价格。物的评估价格。（4）与转让房地产有关的）与转让房地产有关的税费税费。（5）税法规定的）税法规定的其他扣除项目其他扣除项目。计算应纳土地增值税税额应按如下步骤展开：计算应纳土地增值税税额应按如下步骤展开：（1）计算增值额）计算增值额 增值额增值额=收入额一扣除项目金额收入额一扣除项目金额 （2）计算增值率）计算增值率 增值率增值率=增值额增值额扣除项目金额扣除项目金额 （3）依据增值率确定适用税率）依据增值率确定适用税率 （4）依据适用税率计算应纳税额）依据适用税率计算应纳税额 应纳税额应纳税额=增值额增值额适用税率适用税率-扣除项目金额扣除项目金额速算速算扣除系数扣除系数 3土地增值税的税率及应纳税额土地增值税的税率及应纳税额 土地增值税实行的是土地增值税实行的是超率累进税率超率累进税率。所得多的多征税，所所得多的多征税，所得少的少征税得少的少征税，无所得的不征税无所得的不征税。土地增值税税率采用四级超率累进税率：土地增值税税率采用四级超率累进税率：第一级，第一级，20 增值率增值率50的，税率为的，税率为30；第二级，第二级，20 增值率增值率50的，税率为的，税率为40；第三级，第三级，20 增值率增值率50的，税率为的，税率为50；第四级，第四级，20 增值率增值率50的，税率为的，税率为60。速算速算扣除系数分别为：扣除系数分别为：0、5、15、35。以下情形以下情形免征土地增值税免征土地增值税：（1）增值率不超过）增值率不超过20。（2）因国家建设需要）因国家建设需要依法征收的房地产依法征收的房地产。（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满自用住房，经申报核准，凡居住满5年或年或5年以上年以上的免征（居住满的免征（居住满3年以上、年以上、5年以下的减半征收）。年以下的减半征收）。4土地增值税的减免及惩罚土地增值税的减免及惩罚 2007年国家税务总局出台了年国家税务总局出台了关于房地产开关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知发企业土地增值税清算管理有关问题的通知：税率过低的税率过低的预征制预征制 以实征式的以实征式的清算制清算制 三种情形应清算土地增值税：三种情形应清算土地增值税：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售；一是房地产开发项目全部竣工、完成销售；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。三是直接转让土地使用权的。对取得销售（预售）许可证满对取得销售（预售）许可证满3年却仍未销售完年却仍未销售完毕的项目，均需征缴。分期开发的项目，以分期项毕的项目，均需征缴。分期开发的项目，以分期项目为单位清算。目为单位清算。国家税务总局国家税务总局2010年年5月月26日日公布了公布了关于土地增值税关于土地增值税清算有关问题的通知清算有关问题的通知：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，的，以销售合同的售房金额以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。调整。开发企业财务费用中的开发企业财务费用中的利息支出利息支出：1、凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明、凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，的，允许据实扣除允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行，但最高不能超过按商业银行同类同期贷同类同期贷款利率款利率计算的金额；计算的金额；2、不能提供证明的，开发费用按、不能提供证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付取得土地使用权所支付的金额的金额”与与“房地产开发成本房地产开发成本”金额之和的金额之和的10%以内计算扣以内计算扣除。除。严格执行土地增值税政策，可以在一定程度上严格执行土地增值税政策，可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利抑制房地产企业的暴利。土地增值税从严清算会显著加大企业的税收成土地增值税从严清算会显著加大企业的税收成本，本，降低房企利润水平降低房企利润水平，进而降低房企的拿地热进而降低房企的拿地热情情。第三节第三节 房产税法律制度房产税法律制度 3.1 房产税房产税 房产税房产税是以房屋的价值为征税对象，按是以房屋的价值为征税对象，按房屋的余值或房屋房屋的余值或房屋租金租金向房屋所有权人征收的一种财产税。向房屋所有权人征收的一种财产税。开征房产税具有以下意义：开征房产税具有以下意义：（1）房产税属地方税种，）房产税属地方税种，税源稳定税源稳定，为地方政府筹集资，为地方政府筹集资金。金。（2）有利于）有利于提高房产的使用效率提高房产的使用效率。（3）适当）适当调节房产所有人和经营人的收入调节房产所有人和经营人的收入。1房产税的课税对象和征税范围房产税的课税对象和征税范围 房产税的房产税的课税对象课税对象是房屋的价值和房屋的是房屋的价值和房屋的租金。租金。2纳税人纳税人 纳税人是房屋所有权人或者使用权人。纳税人是房屋所有权人或者使用权人。3房产税的计税依据房产税的计税依据 房产税采用从价计税房产税采用从价计税。以房价为计税依据以房价为计税依据实际上是以房产的余值为实际上是以房产的余值为计税依据，规定：计税依据，规定：“房产税依照房产原值一次减房产税依照房产原值一次减除除10至至30后的余值计算。后的余值计算。”以租金为计税依据以租金为计税依据主要使用于出租的房产。主要使用于出租的房产。4房产税的税率房产税的税率 房产税实行房产税实行比例税率比例税率，因计税依据不同而分为两种，依，因计税依据不同而分为两种，依照房产余值计征的，照房产余值计征的，税率为税率为1.2 ，依照房屋租金收入计依照房屋租金收入计征的，税率为征的，税率为12。房产税应纳税额的计算也分两种：房产税应纳税额的计算也分两种：依照房产余值计算缴纳的应纳税额依照房产余值计算缴纳的应纳税额=房产计税余值房产计税余值1.2=应税房产原值应税房产原值（1扣除比例）扣除比例）1.2 依照房产租金收入计算缴纳的应纳税额依照房产租金收入计算缴纳的应纳税额=租金收入租金收入12 5房产税的减免房产税的减免 根据根据房产税暂行条例房产税暂行条例的规定，房产税的免的规定，房产税的免税范围包括以下几种情况：税范围包括以下几种情况：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。）国家机关、人民团体、军队自用的房产。（2）宗教、寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。）宗教、寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。（3）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。的房产。（4）个人所有非营业用的房产个人所有非营业用的房产。3.2 契税契税 1.纳税人纳税人 契税契税是指土地使用权和房屋所有权发生变更时，是指土地使用权和房屋所有权发生变更时，就当事人所定契约按转移价格的一定比例向购房就当事人所定契约按转移价格的一定比例向购房人所征的一次性税收。人所征的一次性税收。在我国房地产权利发生转移的方式有：在我国房地产权利发生转移的方式有：1）土地使用权出让）土地使用权出让 2）土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）3）房屋买卖）房屋买卖 4）房屋赠与）房屋赠与 5）房屋交换）房屋交换 对于对于中华人民共和国继承法中华人民共和国继承法规定的法定继承人，包括规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，地、房屋权属，不征收契税不征收契税。此外，房地产权利以下列方式此外，房地产权利以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，征转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税：收契税：（1）以房地产作价投资入股的。）以房地产作价投资入股的。（2）以房地产抵债的。）以房地产抵债的。（3）以获奖方式承受房地产的。）以获奖方式承受房地产的。（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受房地产的。）以预购方式或者预付集资建房款方式承受房地产的。2契税的计税依据契税的计税依据 契税的计税依据依房地产权属转移的方式不同，分为以下契税的计税依据依房地产权属转移的方式不同，分为以下几种：几种：（1）房地产）房地产成交价格成交价格：土地使用权出让价格、土地使用：土地使用权出让价格、土地使用权转让价格和房屋的买卖价格。权转让价格和房屋的买卖价格。（2）核定价核定价：以土地使用权赠与、房屋：以土地使用权赠与、房屋赠与的方式转移赠与的方式转移房地产权利的房地产权利的。（3）房地产交换的价差房地产交换的价差：当双方当事人以土地使用权交：当双方当事人以土地使用权交换、房屋换、房屋交换的形式转移房地产权利交换的形式转移房地产权利时，以房屋、土地使用时，以房屋、土地使用权交换价格的差额为计税依据。权交换价格的差额为计税依据。3契税的税率契税的税率 契税实行比例税率，现为契税实行比例税率，现为35，如北京市确定如北京市确定的契税税率为的契税税率为4。契税应纳税额契税应纳税额=计税依据计税依据税率税率 4契税的减免契税的减免 减征、免征契税的项目主要包括以下几项：减征、免征契税的项目主要包括以下几项：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；林、牧、渔业生产的，免征；3.3 印花税印花税 1印花税的课税对象印花税的课税对象 课税对象课税对象是是书立和领受应税凭证的行为书立和领受应税凭证的行为，因而印，因而印花税属于行为税类。主要包括以下几种：花税属于行为税类。主要包括以下几种：（1）书立）书立产权转移产权转移书据。书据。（2）书立）书立房屋租赁房屋租赁合同。合同。（3）领受）领受权利证书、许可证照权利证书、许可证照。2纳税人纳税人 纳税人是在我国境内书立、领受应税房地产凭纳税人是在我国境内书立、领受应税房地产凭证的单位和个人证的单位和个人。房地产转让合同的纳税人是合同订立人房地产转让合同的纳税人是合同订立人，如果合，如果合同订立人未缴或少缴印花税的，合同的持有人应负同订立人未缴或少缴印花税的，合同的持有人应负责补缴。责补缴。房屋租赁合同的纳税人是合同订立人，房房屋租赁合同的纳税人是合同订立人，房地产权利许可证照的纳税人是领受人地产权利许可证照的纳税人是领受人。3计税依据计税依据 房地产权利证书房地产权利证书的印花税是按件计收的印花税是按件计收；房地产房地产产权转移书据产权转移书据是书据所载明的是书据所载明的房屋买卖价款金额房屋买卖价款金额；房屋租赁合同房屋租赁合同印花税依据是印花税依据是房屋租金数额房屋租金数额。4税率税率 我国的印花税实行我国的印花税实行比例税率比例税率和和定额税率定额税率两种税率。两种税率。比例税率比例税率适用于适用于房地产产权转移书据，税率为万分房地产产权转移书据，税率为万分之五，房屋租赁合同税率为千分之一。之五，房屋租赁合同税率为千分之一。定额税率定额税率适适用于用于房地产权利证书，包括房屋所有权证和土地使房地产权利证书，包括房屋所有权证和土地使用证，其税率均为每件用证，其税率均为每件5元人民币。元人民币。3.4 营业税营业税 营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税的一种税。销售不动产营业税销售不动产营业税是在土地使用权转让和建筑是在土地使用权转让和建筑物出售时，国家向土地使用权转让者和建筑物出物出售时，国家向土地使用权转让者和建筑物出售者征收的一种税。售者征收的一种税。1纳税人纳税人 纳税人是在中国境内纳税人是在中国境内转让土地使用权或销售建转让土地使用权或销售建筑物及其他土地附着物筑物及其他土地附着物的单位和个人。的单位和个人。2课税对象和计税依据课税对象和计税依据 销售不动产营业税的课税对象是销售不动产的销售不动产营业税的课税对象是销售不动产的营业额。营业额。3税率及应纳税额税率及应纳税额 根据根据中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国营业税暂行条例，销，销售不动产、转让土地使用权的营业税实行比例税售不动产、转让土地使用权的营业税实行比例税率，率，税率为税率为5。纳税人应按照营业额和规定的。纳税人应按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额的计算公式为：税率计算应纳税额。应纳税额的计算公式为：应纳税额应纳税额=营业额营业额税率税率 3.5 所得税所得税 房地产所得税是对房地产在经营、交易过程中，房地产所得税是对房地产在经营、交易过程中，就其所得或增值收益课征的税收。就其所得或增值收益课征的税收。房地产所得税的课税对象是房地产转让所得、房地产所得税的课税对象是房地产转让所得、房地产租赁所得和房地产投资所得。房地产租赁所得和房地产投资所得。1企业所得税企业所得税 在中国境内的居民企业，应当就生产、经营所在中国境内的居民企业，应当就生产、经营所得和其他所得依法缴纳企业所得税，适用统一的得和其他所得依法缴纳企业所得税，适用统一的比例税率比例税率25。2个人所得税 财产转让所得财产转让所得，以转让房地产的收入额减除房，以转让房地产的收入额减除房地产的原值和合理费用后的余额作为应纳税所得地产的原值和合理费用后的余额作为应纳税所得额，适用额，适用20比例税率比例税率。1城市维护建设税城市维护建设税 城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳营业城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳营业税的单位和个人征收的一种税，它是一种附加税。税的单位和个人征收的一种税，它是一种附加税。市区税率为市区税率为7，县城、建制镇税率为县城、建制镇税率为5，其他地区税率为其他地区税率为1。应纳税额计算公式：应纳税额计算公式：应纳税额应纳税额=计税依据计税依据适用税率适用税率=实际缴纳的实际缴纳的营业税税额营业税税额适用税率适用税率 3.6 具他税种具他税种 2教育费附加教育费附加 凡缴纳营业税的单位和个人，需缴纳教育费附凡缴纳营业税的单位和个人，需缴纳教育费附加。加。附加率按附加率按3记收。记收。教育费附加的应纳税额教育费附加的应纳税额=实际缴纳的营业税税实际缴纳的营业税税额额3第四节第四节 房地产房地产“费费”4.1 房地产开发活动中的行政性收费房地产开发活动中的行政性收费 1市政公用设施建设费市政公用设施建设费 市政公用设施建设费主要包括三种：市政公用设施建设费主要包括三种：（1）综合开发市政费，按商品销售收入的）综合开发市政费，按商品销售收入的15%计收。计收。（2）分散建设市政费，其中住宅建设项目按纯住宅建筑面）分散建设市政费，其中住宅建设项目按纯住宅建筑面积每平方米价格的积每平方米价格的15计收，并于开工前一次缴清。计收，并于开工前一次缴清。（3）分散建设生活服务设施配套建设费。此费按建筑面积）分散建设生活服务设施配套建设费。此费按建筑面积每平方米价格之每平方米价格之15的标准收取。的标准收取。2四源费（四源费（基础设施配套费基础设施配套费）四源费是用来兴建四源费是用来兴建自来水、污水、煤气、供热自来水、污水、煤气、供热四项四项服务设施的费用。服务设施的费用。住宅（不包括附属设施）按实际建筑面积一次性计住宅（不包括附属设施）按实际建筑面积一次性计收：收：（1）自来水自来水厂建设费每平方米厂建设费每平方米9元元。（2）煤煤气厂气厂建设费每平方米建设费每平方米22元元。（3）供热厂供热厂建设费每平建设费每平方米方米23元元。（4）污水处理厂污水处理厂建设费每平方米建设费每平方米8元元。3.其他费用项目其他费用项目 城建综合开发项目管理费、房屋拆迁管理费、城建综合开发项目管理费、房屋拆迁管理费、建设工程许可执照费、招投标管理费、土地权属建设工程许可执照费、招投标管理费、土地权属调查地籍测量费、建设工程质量管理监督费、防调查地籍测量费、建设工程质量管理监督费、防洪费、绿化建设费、绿化补偿费等。洪费、绿化建设费、绿化补偿费等。4.2 房地产交易过程中的收费房地产交易过程中的收费 1登记费登记费 购房人交纳购房人交纳住宅：住宅：80元元/套套；2手续费手续费 在进行房地产交易时，交易双方办理房地产权属登在进行房地产交易时，交易双方办理房地产权属登记，应向房地产管理部门缴纳手续费。记，应向房地产管理部门缴纳手续费。住宅住宅6元元/平方米，非住宅平方米，非住宅10元元/平方米，双方平方米，双方50%。3权证费权证费 在房地产交易中，领取房屋所有权证的，房在房地产交易中，领取房屋所有权证的，房屋所有权人应按件交权证费，领取房屋共有权证屋所有权人应按件交权证费，领取房屋共有权证的也要按件交权证费。的也要按件交权证费。一本免费，每增加一本收一本免费，每增加一本收10元。元。上海、重庆房产税试点方案比较上海、重庆房产税试点方案比较（1月月27日晚）日晚）重庆 上海征征收收对对象象独栋商品住宅（包括新购和存量）新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房 新购高档住房（交易单价达到主城区新建商品住房均价2倍及以上）非本市居民家庭在本市新购的住房“三无”个人新购的第二套及以上普通住房 税税率率独栋商品住宅和高档住房交易单价在上两年主城区新建住房均价3倍以下的税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。适用税率暂定为0.6%“三无”个人新购第二套及以上的普通住房税率为0.5%应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。上海：新购住房且有较多减免，税率相对较低。上海：新购住房且有较多减免，税率相对较低。上海仅针对新购且属于居民第二套住房（本市居民人均60平方米以内免征，非本市居民第二套住房无免征）。税基为交易价格的70%。税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均销售价格2倍，税率为0.4%。应纳房产税税额=新购住房应征税的面积单价70%税率。重庆：新购高档住房、重庆：新购高档住房、“三无人员三无人员”新购第二套新购第二套住房外、存量独栋商品住宅，税率跨度大。住房外、存量独栋商品住宅，税率跨度大。重庆对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均交易单价两倍以上）和“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套普通住房进行征税：前两类住房税率从0.5%-1.2%不等，后一类为0.5%。应纳房产税税额=应税建筑面积单价税率。（第14讲）考场作文开拓文路能力分解层次(网友来稿)江苏省镇江中学 陈乃香说明：本系列稿共24讲，20XX年1月6日开始在资源上连载【要义解说】文章主旨确立以后，就应该恰当地分解层次，使几个层次构成一个有机的整体，形成一篇完整的文章。如何分解层次主要取决于表现主旨的需要。【策略解读】一般说来，记人叙事的文章常按时间顺序分解层次，写景状物的文章常按时间顺序、空间顺序分解层次；说明文根据说明对象的特点，可按时间顺序、空间顺序或逻辑顺序分解层次；议论文主要根据“提出问题分析问题解决问题”顺序来分解层次。当然，分解层次不是一层不变的固定模式，而应该富于变化。文章的层次，也常常有些外在的形式：1小标题式。即围绕话题把一篇文章划分为几个相对独立的部分，再给它们加上一个简洁、恰当的小标题。如世界改变了模样四个小标题：寿命变“长”了、世界变“小”了、劳动变“轻”了、文明变“绿”了。2序号式。序号式作文与小标题作文有相同的特点。序号可以是“一、二、三”，可以是“A、B、C”，也可以是“甲、乙、丙”从全文看，序号式干净、明快；但从题目上看，却看不出文章内容，只是标明了层次与部分。有时序号式作文，也适用于叙述性文章，为故事情节的展开，提供了明晰的层次。3总分式。如高考佳作人生也是一张答卷。开头：“人生就是一张答卷。它上面有选择题、填空题、判断题和问答题，但它又不同于一般的答卷。一般的答卷用手来书写，人生的答卷却要用行动来书写。”主体部分每段首句分别为：选择题是对人生进行正确的取舍，填空题是充实自己的人生，判断题是表明自己的人生态度，问答题是考验自己解决问题的能力。这份“试卷”设计得合理而且实在，每个人的人生都是不同的，这就意味着这份人生试卷的“答案是丰富多彩的”。分解层次，应追求作文美学的三个价值取向：一要匀称美。什么材料在前，什么材料在后，要合理安排；什么材料详写，什么材料略写，要通盘考虑。自然段是构成文章的基本单位，恰当划分自然段，自然就成为分解层次的基本要求。该分段处就分段，不要老是开头、正文、结尾“三段式”，这种老套的层次显得呆板。二要波澜美。文章内容应该有张有弛，有起有伏，如波如澜。只有这样才能使文章起伏错落，一波三折，吸引读者。三要圆合美。文章的开头与结尾要遥相照应，把开头描写的事物或提出的问题，在结尾处用各种方式加以深化或回答，给人首尾圆合的感觉。【例文解剖】话题：忙忙，不亦乐乎 忙，是人生中一个个步骤，每个人所忙的事务不同，但是不能是碌碌无为地白忙，要忙就忙得精彩，忙得不亦乐乎。忙是问号。忙看似简单，但其中却大有学问。忙是人生中不可缺少的一部分，但是怎么才能忙出精彩，忙得不亦乐乎，却并不简单。人生如同一张地图，我们一直在自己的地图上行走，时不时我们眼前就出现一个十字路口，我们该向哪儿，面对那纵轴横轴相交的十字路口，我们该怎样选择?不急，静下心来分析一下，选择适合自己的坐标轴才是最重要的。忙就是如此，选择自己该忙的才能忙得有意义。忙是问号，这个问号一直提醒我们要忙得有意义，忙得不亦乐乎。忙是省略号。四季在有规律地进行着冷暖交替，大自然就一直按照这样的规律不停地忙，人们亦如此。为自己找一个目标，为目标而不停地忙，让这种忙一直忙下去。当目标已达成，那么再找一个目标，继续这样忙，就像省略号一样，毫无休止地忙下去，翻开历史的长卷，我们看到牛顿在忙着他的实验；爱迪生在忙着思考；徐霞客在忙着记载游玩；李时珍在忙着编写本草纲目。再看那位以笔为刀枪的充满着朝气与力量的文学泰斗鲁迅，他正忙着用他独有的刀和枪在不停地奋斗。忙是省略号，确定了一个目标那么就一直忙下去吧!这样的忙一定会忙出生命灵动的色彩。忙是惊叹号。世界上的人都在忙着自己的事，大自然亦如此，小蜜蜂在忙，以蜂蜜为回报。那么人呢?居里夫人的忙，以放射性元素的发现而得到了圆满的休止符；爱因斯坦在忙，以相对论的问世而画上了惊叹号；李白的忙，以那豪放的诗歌而有了很大的成功；张衡的忙，因为那地动仪的问世而让世人仰慕。每个人都应该有效率的忙，而不是整天碌碌无为地白忙。人生是有限的、短暂的，因此，每个人都应该在有限的生命里忙出属于他的惊叹号；都应在有限的生命里忙出他的人生精彩篇章。忙是万物、世界、人生中都不可缺少的一部分。作为这世上最高级动物的我们，我们在忙什么呢?我们要忙得有意义，有价值，我们要忙出属于我们的精彩。我们的忙不能永远是问号，而应是省略号和感叹号。忙就要忙得精彩，忙得不亦乐乎。解剖：本文将生活中的一句口头禅“忙得不亦乐乎”机智翻新，拟作标题，亮出一道美丽的风景。并据此展开述说，让人神清气爽。文章开篇扣题，亮出观点：忙，是人生中一个个步骤，不能碌碌无为地白忙，要忙就忙得精彩，忙得不亦乐乎。然后，作者分别用问号、省略号、惊叹号巧妙设喻，抓住这三种标点符号的特征，摆实事，讲道理，入情入理，入理入心。深刻地阐明人生忙，忙要像问号一样，经常问问自己，不能盲目，不能瞎忙，要忙得有意义；人生如四季一样是有规律的，要选准目标，像省略号一样，毫无休止地忙下去，忙出生命灵动的色彩；而人生有限，每个人都应有限的生命里忙出属于他的惊叹号，忙出人生精彩的篇章。结尾，作者用一个段落总结全文，照应开头，照应题目，有力收束。【精题解析】阅读下面的材料，根据要求作文。在一处地势十分险恶的峡谷，谷底奔腾着咆哮的急流，峡谷间有一座索桥，几根光秃秃、晃悠悠的铁索横在峡谷间，它是通过这个地方的唯一路径，这里经常有人因为失足而跌入深谷。有一天，有三个人来到了这里。一个聋子，一个瞎子，还有一个健康的人。聋子看看这座桥，很害怕，但是他听不到急流的声音，他用眼睛看着脚下步伐，很顺利地过去了。瞎子不知峡谷的险恶，他心平气和，十分稳妥地通过了。第三个人是健康人，一直犹豫不敢走这索桥，可是又没有其他路可走。于是，他十分紧张地硬着头皮走上索桥，到了桥中央，他看到脚下万丈深渊，云雾升腾，听到谷底急流咆哮，早已两腿颤颤，面如土色，一不小心跌下桥去。请就“不要把困难看得太明白”为话题写一篇文章。注意所写内容必须在话题范围之内。试题引用的材料，考生在文章中可用也可不用。立意自定。文体自选。题目自拟。不少于800字。不得抄袭。解析：有时候，把困难看得太明白，分析得太透彻，反而会被困难吓倒以至于阻拦我们前进的脚步。倒是那些未把困难完全看清楚而勇往直前的人，更容易达到终点。作者邮箱：13952865227谢谢观赏谢谢观赏