房地产业--宏观环境课件

宏观环境分析房地产业小组成员小组成员李丽李丽 赵凌婷赵凌婷 李贤才李贤才 赵兴洪赵兴洪 范礼民范礼民宏观环境因素w自然环境自然环境(范礼民范礼民)w经济经济(李丽李丽)w技术技术(赵兴洪赵兴洪)w政治法律政治法律(李贤才李贤才)w社会文化人口社会文化人口(赵凌婷赵凌婷)一、自然环境w自然资源自然资源（土地）（土地）w生态环境生态环境土地资源的稀缺性土地资源的稀缺性中国土地资源的稀缺，带来人地矛盾突出，土地资源的紧张。同时，人口的快速增长，加之中国经济的高速发展，城市建设用地迅猛增长，土地供需矛盾越发突出。由此对于房地产造成巨大影响。1.土地资源短缺成为房价上涨的主要因素。同时，促使城市发展向城郊扩展。2.土地资源，尤其是城镇土地日益短缺，使获得土地使用权成为制约房地产开发的主要瓶颈。3.土地资源匮乏，带来资源合理配置，城市合理规划土地合理使用等问题，成为政府部门调控房地产市场主要目的和中心。分析自然生态环境对房地产需求影响w人们对于房屋自然生态环境的要求不断提高。人们对于房屋自然生态环境的要求不断提高。如：空气质量、绿化率、人文景观、自然景如：空气质量、绿化率、人文景观、自然景观。观。w据北京林业大学统计据北京林业大学统计72.472.4的人希望居室临近天然美景的人希望居室临近天然美景,回归山回归山林。林。w开发商着力打造具有良好生态环境的房屋，开发商着力打造具有良好生态环境的房屋，适应市场需要的同时，带来丰厚利润。适应市场需要的同时，带来丰厚利润。二、经济wGNP/GDPGNP/GDPw经济增长率经济增长率w利率利率 通货膨胀率通货膨胀率w人均可任意支配收入人均可任意支配收入w货币供给货币供给w工资工资/物价控制物价控制w市场需求市场需求w税收税收w汇率汇率经济wGNP/GDP:2002GNP/GDP:2002年，年，前三季度国内生产总值前三季度国内生产总值93144亿元，亿元，同比增长同比增长9.5%，比上年同期加快，比上年同期加快0.6个百分点。其中，个百分点。其中，第一产业增加值第一产业增加值12561亿元，增长亿元，增长5.5%；第二产业增；第二产业增加值加值51631亿元，增长亿元，增长10.9%；第三产业增加值；第三产业增加值28953亿元，增长亿元，增长8.5%。房地产业产值变化房地产业产值变化w经济增长率：前三季度国内生产总值经济增长率：前三季度国内生产总值93144亿元，同亿元，同比增长比增长9.5%w通货膨胀率通货膨胀率CPICPI：比去年同期上涨了：比去年同期上涨了3.63.6w人均可任意支配收入：人均可任意支配收入：前三季度，城镇居民人均可支前三季度，城镇居民人均可支配收入配收入7072元，扣除价格因素，实际增长元，扣除价格因素，实际增长7%，增幅，增幅略低于去年同期水平。而农民人均现金收入略低于去年同期水平。而农民人均现金收入2110元，元，实际增长实际增长11.4%，增幅比上年同期高，增幅比上年同期高7.6个百分点。个百分点。w货币供给货币供给9月末，金融机构人民币各项贷月末，金融机构人民币各项贷款余额同比增长款余额同比增长13.6%，增速分别比去年，增速分别比去年同期，去年末，今年同期，去年末，今年2季度末，上月末减季度末，上月末减缓缓9.9、7.5、2.7、0.5个百分点个百分点w市场需求前三季度，社会消费品零售总市场需求前三季度，社会消费品零售总额额38439亿元，同比增长亿元，同比增长13%，扣除价格，扣除价格因素，实际增长因素，实际增长9.7%，比上年同期加快，比上年同期加快0.6个百分点。个百分点。w通货膨胀通货膨胀w税收：税收：国家税收政策国家税收政策w物价控制物价控制前三季度，居民消费价格同比上前三季度，居民消费价格同比上涨涨4.1%，其中，城市上涨，其中，城市上涨3.6%，农村上涨，农村上涨5.1%.。从商品构成看，。从商品构成看，食品食品价格上涨价格上涨10.9%，其中粮食价格上涨，其中粮食价格上涨28.4%；居住价格上涨；居住价格上涨4.4%；烟酒日用品和娱乐教育文化用品及服；烟酒日用品和娱乐教育文化用品及服务价格分别上涨务价格分别上涨1.3%和和1%；而衣着、家庭设；而衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品，交通备用品及服务、医疗保健及个人用品，交通和通信等商品和服务价格则略有下降。从动和通信等商品和服务价格则略有下降。从动态看，居民消费价格涨幅逐月扩大的趋势开态看，居民消费价格涨幅逐月扩大的趋势开始改变，始改变，9月份居民消费价格同比上涨月份居民消费价格同比上涨5.2%，比上月略低比上月略低0.1个百分点个百分点三、技术w技术总体水平和发展趋势技术总体水平和发展趋势w技术突破技术突破w技术变迁技术变迁w国家研究开发支出国家研究开发支出w行业研发支出行业研发支出w科技研究重点科技研究重点w专利保护专利保护w新产品、新技术的商品化新产品、新技术的商品化房地产相关的技术支持w硬件硬件环保材料环保材料w软件软件估价估价预售政府管理预售政府管理网站发展网站发展公司管理公司管理环保材料w新型环保建筑材料泡沫玻璃新型环保建筑材料泡沫玻璃泡沫玻璃是新型的环保建筑材料，它是以泡沫玻璃是新型的环保建筑材料，它是以碎玻璃和天然熔岩为主要原料，加入发泡碎玻璃和天然熔岩为主要原料，加入发泡剂和外掺经粉碎、高温发泡成型制成的一剂和外掺经粉碎、高温发泡成型制成的一种新型保温隔热和吸音材料。种新型保温隔热和吸音材料。技术分析技术分析公司管理wVPN：技术应用和实现方式技术应用和实现方式w企业广域网建设最佳解决方案。企业能够很企业广域网建设最佳解决方案。企业能够很快地把全国各地分公司的局域网连起来，从快地把全国各地分公司的局域网连起来，从而真正发挥真个网络的作用。在公网上为企而真正发挥真个网络的作用。在公网上为企业构筑安全可靠，方便快捷的私有网络，并业构筑安全可靠，方便快捷的私有网络，并为企业节省资金。为企业节省资金。房地产软件VPN功能w房地产软件主要包括销售、财务控制和专家系统三个模块，具有以下功能：房地产软件主要包括销售、财务控制和专家系统三个模块，具有以下功能：w1.建建筑筑栋栋数数层层数数、房房间间资资料料生生成成、按按揭揭银银行行资资料料、装装修修标标准准，以以及及由由现现场场售售楼楼处处销销售售数数据据采采集集；包包括括各各项项基基本本资资料料（土土地地面面积积，土土地地使使用用期期限限，人人员员直直接接录入客户资料和认购资料等）。录入客户资料和认购资料等）。w2.行业资料采集，分析竞争对手策略。行业资料采集，分析竞争对手策略。w3.认认购购管管理理系系统统，根根据据资资料料自自动动创创建建修修改改预预售售协协议议书书，销销售售合合同同，并并根根据据客客户选择方式自动计算按揭金额。户选择方式自动计算按揭金额。w4.合同资料、产权资料档案管理。合同资料、产权资料档案管理。w5.置率、按揭情况表等。置率、按揭情况表等。w6.财务分析及报表，对各项账目进行分析，及时采取催收等措施。财务分析及报表，对各项账目进行分析，及时采取催收等措施。w7.资料发布：即使通过互联网发布最新的销售数据和公告，赢得宝贵商机。资料发布：即使通过互联网发布最新的销售数据和公告，赢得宝贵商机。w8.数数据据交交互互软软件件接接口口：实实现现楼楼盘盘销销售售中中的的财财务务数数据据与与财财务务软软件件数数据据和和托托收收银银行软件数据的交换和存贮。行软件数据的交换和存贮。w专家系统：提供全面的市场行情预测，热销楼盘分析，价格策略等同机分析功专家系统：提供全面的市场行情预测，热销楼盘分析，价格策略等同机分析功能。能。w政治制度政治制度w体制体制w政府的稳定性政府的稳定性w特殊经济政策特殊经济政策w反托拉斯立法反托拉斯立法w环保立法环保立法w外贸立法外贸立法w对外国企业态度对外国企业态度w就业立法就业立法w行业规制行业规制Back特殊经济政策w融资是房地产业发展的致命因素。房地融资是房地产业发展的致命因素。房地产行业属于资金密集型行业，一个项目产行业属于资金密集型行业，一个项目的开发动辄几千万，几亿元。巨大的自的开发动辄几千万，几亿元。巨大的自尽支柱不可能完全靠开发商自有资金的尽支柱不可能完全靠开发商自有资金的投资，多于投资，多于70%的资金来源于国家银行的资金来源于国家银行的支持。因此，国家的特殊经济政策对的支持。因此，国家的特殊经济政策对房地产行业的发展起着关键作用。房地产行业的发展起着关键作用。特殊信贷政策w年下半年以来全国房地产业出現了结年下半年以来全国房地产业出現了结构性问题：部分地区出現房地产投资增幅过高、构性问题：部分地区出現房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上过快、以及低价商品房空置面积增加、房价上过快、以及低价位住房供不应求、高档住宅空置多。这将不利位住房供不应求、高档住宅空置多。这将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范行于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范行的信贷风险，保持金融的持续稳定。的信贷风险，保持金融的持续稳定。年月日，中国人民银行发布年月日，中国人民银行发布关于进一关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知步加强房地产信贷业务管理的通知（因序号（因序号，所以业內都将其简称为，所以业內都将其简称为“号文号文件件”）。号文件宣布了紧缩房地产信贷）。号文件宣布了紧缩房地产信贷的一系列严格规定，针对性极强，在房地产界的一系列严格规定，针对性极强，在房地产界引发强烈引发强烈“地震地震”。央行号文件w内容：央行关于进一步加强房地产信贷业务管内容：央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知理的通知w号文件对于房地产开发商就明确规定，房地产企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的。对于个人房屋贷款，号文件规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商用房贷款的抵借比不得超过，贷款期限最长不得超过年，所购商业用房为竣工收的房屋；购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例，不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。地震w央行央行121号文件出台后，我市金融机构号文件出台后，我市金融机构对房地产信贷开始从严监管，今年对房地产信贷开始从严监管，今年15月份，全市房地产业贷款比去年同月份，全市房地产业贷款比去年同期减少期减少2900万元。万元。w国家统计局最新测算的全国房地产开发国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果表明：景气指数结果表明：8月份，月份，“国房景国房景气指数气指数”为为106.89，比，比7月份下降月份下降0.38点，点，比去年同期上升比去年同期上升2.42点，在连续点，在连续2个月攀个月攀升之后出现小幅回落。升之后出现小幅回落。积极影响121文件促进房地产行业健康发展w有利于实力雄厚的房地产开发商的发展有利于实力雄厚的房地产开发商的发展w加强信贷监管以后，房地产行业如重新洗牌。以前加强信贷监管以后，房地产行业如重新洗牌。以前一些一些房地产开发商利用自己少量的资金房地产开发商利用自己少量的资金“四四两拨千金两拨千金”获得暴利，而现在，开发商再也获得暴利，而现在，开发商再也不能卖不能卖“图纸房图纸房”了，老百姓购买的大都是了，老百姓购买的大都是由实力雄厚、资金丰足的开发商提供的可以由实力雄厚、资金丰足的开发商提供的可以保证质量的现房。保证质量的现房。积极影响121文件促进房地产行业健康发展w有利于中、低档购房者购买现房有利于中、低档购房者购买现房w过去，盖了、层的楼房，个人就可以办过去，盖了、层的楼房，个人就可以办按揭贷款，而银行就直接把资金打入开发商按揭贷款，而银行就直接把资金打入开发商的户头，对于楼房的质量不能保证。这使一的户头，对于楼房的质量不能保证。这使一些资金不足的中、小房地产商存在侥幸心理，些资金不足的中、小房地产商存在侥幸心理，利用银行贷款漏洞大玩空手道。而现在，利用银行贷款漏洞大玩空手道。而现在，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，保证了现房的质量。积极影响121文件促进房地产行业健康发展w促进了房地产融资多元化健康发展促进了房地产融资多元化健康发展121文件客观上减少了房地产公司对贷款的依赖，文件客观上减少了房地产公司对贷款的依赖，客观上起到了房地产企业走联合走多元化的客观上起到了房地产企业走联合走多元化的趋势趋势。尤其是。尤其是信托投资信托投资大幅增长。相对银行大幅增长。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产公司整体融资成本，节约财务费降低房地产公司整体融资成本，节约财务费用。多元化的融资使遭遇资金困扰的房地产用。多元化的融资使遭遇资金困扰的房地产业者，又一次以灵活的融资方式显现出顽强业者，又一次以灵活的融资方式显现出顽强的市场生存能力。的市场生存能力。消极影响限制了新兴房地产企业的发展w121文件对房地产行业融资文件对房地产行业融资的限制，对一些成长中却有的限制，对一些成长中却有着生命力的中小企业给与沉着生命力的中小企业给与沉重一击。重一击。断绝资金断绝资金w来源使一些企业濒于破产。来源使一些企业濒于破产。社会文化人口w人口增长率、人口结构人口增长率、人口结构及人口迁移及人口迁移w教育状况教育状况w收入分配收入分配w消费观念和消费结构消费观念和消费结构w社会阶层社会阶层w生活方式生活方式w就业预期就业预期w宗教宗教w民族性民族性w保护消费者运动保护消费者运动w结婚率结婚率w文化及亚文化文化及亚文化生活方式：生活方式：现代的人们的生活方式变化已经成了不可现代的人们的生活方式变化已经成了不可逆转的趋势，这个时代也被冠以逆转的趋势，这个时代也被冠以“新经济新经济”“信息时代信息时代”的称号，网络，便捷，高速成了生的称号，网络，便捷，高速成了生活的必须。同时新的思维，新的思想，与众不活的必须。同时新的思维，新的思想，与众不同成为新一代追求的目标。由此诞生了同成为新一代追求的目标。由此诞生了“SOHO”，这样商住两用的概念，既保留了居这样商住两用的概念，既保留了居家舒适的氛围，又满足了工作的需要，而高速家舒适的氛围，又满足了工作的需要，而高速的网络使一切成为现实。于是的网络使一切成为现实。于是“SOHO”现代城，现代城，国内第一个引入商住两用概念的公寓，成为了国内第一个引入商住两用概念的公寓，成为了90年代初当之无愧的赢家，也成了后来许多地年代初当之无愧的赢家，也成了后来许多地产商竞相追随的项目。产商竞相追随的项目。消费观念和消费结构消费观念和消费结构：一一方方面面，中中国国“买买方方置置地地”的的传传统统观观念念古古来来有有之之。也也是是大大多多数数普普通通百百姓姓生生活活的的基基本本的的要要求求。“衣衣食食住住行行”中中“住住”是是其其中中不不可可缺缺少少的的部部分分。这这对对于于人人口口数数量量如如此此庞庞大大的的中中国国来说，市场之大，需求之大，自不待言。来说，市场之大，需求之大，自不待言。另另一一方方面面，随随着着住住房房制制度度的的改改革革，取取消消了了福福利利分分房房制制度度，商商品品房房成成为为主主流流，加加之之住住房房按按揭揭的的发发展展，信信贷贷结结构构的的完完善善，人人们们不不能能享享受受福福利利分分房房的的优优惠惠。同同时时，商商品品房房的的出出现现给给人人们们更更多多的的选选择择，收收入入的的提提高高，人人们们逐逐步步接接受受了了商商品品房房，并并且且愿愿意意以以贷贷款款方方式式提提前前消消费费，更更为为重重要要的的是是，人人们们对对于于房房屋屋品品质质，坐坐落落，朝朝向向，环环境境，便便捷捷度度有有了了更更高高的的要要求求，这这些些需需求求促促使使房房地地产产开开发发商商不不断断提提高高楼楼盘盘质质量量，也也刺刺激激了了房房地地产产业业的高速发展。的高速发展。具体解释具体解释1.开发商为了满足消费者对于环境的要求，在高档住开发商为了满足消费者对于环境的要求，在高档住宅的建设中，充分利用了温泉、地热等资源。更有甚宅的建设中，充分利用了温泉、地热等资源。更有甚者自行建设人造河人造湖。如：者自行建设人造河人造湖。如：碧水庄园碧水庄园2.开发商在房屋的设计上更人性化，考虑通风、采光，开发商在房屋的设计上更人性化，考虑通风、采光，同时考虑私密性，低密度要求，设计者在设计房屋时，同时考虑私密性，低密度要求，设计者在设计房屋时，往往会给消费者一个最适当的室内功能分区；同时，往往会给消费者一个最适当的室内功能分区；同时，又充分考虑到业主个人爱好与需要，在结构设计中，又充分考虑到业主个人爱好与需要，在结构设计中，房屋的四周均为承重墙，中间所有分隔为非承重墙，房屋的四周均为承重墙，中间所有分隔为非承重墙，这样业主可以自由设计。这样业主可以自由设计。碧碧 水水 轻轻 波波，绿绿 野野 仙仙 源源，心心 灵灵 栖栖 息息 所所京京城城独独有有30003000亩亩687687栋栋私私家家湖湖景景宅宅邸邸，共共享享433433亩亩 碧碧水水庄庄园园三三期期占占地地23002300亩亩，只只设设计计建建造造343343栋栋独独体体别别墅墅，规规划划设设计计的的“之之”字字湖湖，宛宛如如一一条条巨巨龙龙盘盘亘亘三三期期东东西西，将将343343栋栋别别墅墅驮驮在在龙龙背背之之上上，浩浩渺渺烟烟波波中中，又又如如长长虹虹偃偃月月点点点点倒倒映映在在水水面面。悠悠悠悠烟烟水水，澹澹澹澹云云山山，建建筑筑群群在在轻轻波波荡荡漾漾的的湖湖水水映映衬衬下下，溢溢彩彩流流光。光。社会阶层社会阶层：开发商适于不同阶层需求，开发不同类型、品质、开发商适于不同阶层需求，开发不同类型、品质、区位的住房。区位的住房。金领阶层金领阶层-别墅，别墅，townhouse，位于市郊，对环境要求位于市郊，对环境要求高，要求精装，大建面，高品位高，要求精装，大建面，高品位白领阶层白领阶层-高档公寓，位于市区内，适于生活的环境高档公寓，位于市区内，适于生活的环境和工作的需要，中小型户型，舒适度要求高和工作的需要，中小型户型，舒适度要求高一般工薪一般工薪-一般小区，市内，价格适中，便利交通，一般小区，市内，价格适中，便利交通，离工作地较近，中小户型，舒适度要求较低离工作地较近，中小户型，舒适度要求较低社会习俗、观念社会习俗、观念：人们的传统的观念会影响人们的消费方式与购买人们的传统的观念会影响人们的消费方式与购买偏好。例如：偏好。例如：1.人们观念中的房屋应该坐北朝南，南向为正向，人们观念中的房屋应该坐北朝南，南向为正向，所以一般意义上，板楼均为南北向，且受消费者所以一般意义上，板楼均为南北向，且受消费者青睐，且价位较高。青睐，且价位较高。2.北面为传统上风上水之地，北城的房屋均价高于北面为传统上风上水之地，北城的房屋均价高于南城。南城。教育水平教育水平：人们教育水平的普遍提高，使人们对于生活质量的人们教育水平的普遍提高，使人们对于生活质量的要求也不断提高，同时对于房屋情况更加的了解，要求也不断提高，同时对于房屋情况更加的了解，变得更专业。这样，对于开发商而言，原来信息不变得更专业。这样，对于开发商而言，原来信息不对称的局面已经不存在，不仅要适应消费者的需要对称的局面已经不存在，不仅要适应消费者的需要和口味，更要在软件和硬件两方面上下功夫，诚信和口味，更要在软件和硬件两方面上下功夫，诚信为先，这样才能有更大发展。为先，这样才能有更大发展。同时，业主们法律意识提高，也会运用法律武器监同时，业主们法律意识提高，也会运用法律武器监督、投诉开发商甚至是政府机构。这样案例中业主督、投诉开发商甚至是政府机构。这样案例中业主胜诉案例无在少数。胜诉案例无在少数。案例案例人口婚姻，教育人口婚姻，教育：我国每年新婚姻家庭我国每年新婚姻家庭600-900万左右，其万左右，其中相当一部分有购买住房的需求。中相当一部分有购买住房的需求。我国普通高校毕业生人数逐年递增，我国普通高校毕业生人数逐年递增，2004年达到年达到280万这些人中大部分在未来万这些人中大部分在未来3-4年要年要选购住房。选购住房。w谢谢观看谢谢观看