房地产企业会计概述-课件

房地房地产会会计概述概述目 录 一、一、一、一、房地产开发企业论述房地产开发企业论述二、二、二、二、房地产会计的特点房地产会计的特点房地产企业的会计核算房地产企业的会计核算三、三、三、三、四、四、四、四、成本费用的核算成本费用的核算五、五、五、五、房地产企业税收房地产企业税收一、房地产一、房地产开发企业论述开发企业论述房地产房地产的概念的概念房地产是房产和地产的总称。房地产是房产和地产的总称。房地产是房产和地产的总称。房地产是房产和地产的总称。房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房以及商业、文房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房以及商业、文房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房以及商业、文房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房以及商业、文教、体育、医疗和办公用房等；教、体育、医疗和办公用房等；教、体育、医疗和办公用房等；教、体育、医疗和办公用房等；地产是指土地财产，是土地和地面、地下各种设施的总地产是指土地财产，是土地和地面、地下各种设施的总地产是指土地财产，是土地和地面、地下各种设施的总地产是指土地财产，是土地和地面、地下各种设施的总称，包括土地使用权、地面道路及地下供水、供电、供气、称，包括土地使用权、地面道路及地下供水、供电、供气、称，包括土地使用权、地面道路及地下供水、供电、供气、称，包括土地使用权、地面道路及地下供水、供电、供气、供热、排水排污、通信等线路和管网。供热、排水排污、通信等线路和管网。供热、排水排污、通信等线路和管网。供热、排水排污、通信等线路和管网。房屋依地而建，地面和地下各种基础设施又是为房屋主房屋依地而建，地面和地下各种基础设施又是为房屋主房屋依地而建，地面和地下各种基础设施又是为房屋主房屋依地而建，地面和地下各种基础设施又是为房屋主体发挥效能服务的，是房屋主体不可分割的一部分。通常把体发挥效能服务的，是房屋主体不可分割的一部分。通常把体发挥效能服务的，是房屋主体不可分割的一部分。通常把体发挥效能服务的，是房屋主体不可分割的一部分。通常把房产地产统称为房地产。房产地产统称为房地产。房产地产统称为房地产。房产地产统称为房地产。房地产的特点特特点点房地产商品位置的固定性房地产商品位置的固定性房地产商品生产周期长房地产商品生产周期长房地产商品寿命的耐久性房地产商品寿命的耐久性房地产商品的价值的昂贵性房地产商品的价值的昂贵性房地产商品具有保值增值性房地产商品具有保值增值性房地产的单件性房地产的单件性与工业企业比较，房地产有如下特点：与工业企业比较，房地产有如下特点：与工业企业比较，房地产有如下特点：与工业企业比较，房地产有如下特点：房地产开发企业房地产开发企业 房地产房地产开发开发企业虽然从事于城市建设场地、房屋等建筑企业虽然从事于城市建设场地、房屋等建筑产品的开发建设活动，但它既不同于一般的建设单位，也不产品的开发建设活动，但它既不同于一般的建设单位，也不同于施工企业。它所开发建设的最终产品，即建设场地和房同于施工企业。它所开发建设的最终产品，即建设场地和房屋等，不是以满足本单位使用为目的的，而是将其作为商品，屋等，不是以满足本单位使用为目的的，而是将其作为商品，向社会和用户实行有偿提供和出售。作为企业，它又不像施向社会和用户实行有偿提供和出售。作为企业，它又不像施工企业那样，仅从事建筑安装生产活动，而是在国家计划指工企业那样，仅从事建筑安装生产活动，而是在国家计划指导下，从征地拆迁开始，到开发建成销售为止，从事建筑产导下，从征地拆迁开始，到开发建成销售为止，从事建筑产品全过程的开发经营活动。因此，开发企业是以城市土地开品全过程的开发经营活动。因此，开发企业是以城市土地开发和房地产经营为主要任务的生产经营性单位。发和房地产经营为主要任务的生产经营性单位。房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的的进行自主经营、独立核算的经济组织。指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务性企业。包括：房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等指以营利为目的，从事房地产开发和经营的，独立核算的经济组织。物业管理企业房地产中介服务企业房地产开发企业房地产企业按照经营内容和方式不同分为房地产开发企业的行业特性v（一）房地产业投资的消费性（一）房地产业投资的消费性 房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，但是房房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，但是房地产业投资规模的极度增长集中在生活资料方面。地产业投资规模的极度增长集中在生活资料方面。v（二）房地产业经营的风险性（二）房地产业经营的风险性 房地产业的物理属性导致房地产具有风险性和投机性。房地产业的物理属性导致房地产具有风险性和投机性。风险性形成因素：风险性形成因素：外部因素，国家或地区的政治、经外部因素，国家或地区的政治、经济形势的变化、产业政策的调整，城市建设规划的修改等；济形势的变化、产业政策的调整，城市建设规划的修改等；内内部因素，投资决策失误、经营管理不善和融资渠道受阻等。部因素，投资决策失误、经营管理不善和融资渠道受阻等。v（三）房地产业发展的周期性：国民经济发展的晴雨表（三）房地产业发展的周期性：国民经济发展的晴雨表房地产业发展包括繁荣、衰退、萧条和复苏四阶段，各具特点，房地产业发展包括繁荣、衰退、萧条和复苏四阶段，各具特点，在交易量、房屋空置率、房价、房地产投资等方面表现不同。在交易量、房屋空置率、房价、房地产投资等方面表现不同。房地产开发企业的具体经营特点1 1开发经营的计划性开发经营的计划性。2 2开发库存商品的商品性。开发库存商品的商品性。3 3开发经营业务的复杂性：开发经营业务的复杂性：(1)(1)经营业务内容复杂。经营业务内容复杂。(2)(2)涉及面广，经济往来对象多。涉及面广，经济往来对象多。4 4开发建设周期长，投资数额大。开发建设周期长，投资数额大。5 5经营风险大。经营风险大。三、房地产开发企业的设立程序三、房地产开发企业的设立程序（一）前期准备阶段的工作（一）前期准备阶段的工作1 1、全面调查了解开发地块的详细情况、全面调查了解开发地块的详细情况2 2、调查了解当地房地产市场的发展状况及未来发展趋势、调查了解当地房地产市场的发展状况及未来发展趋势3 3、当地政府对房地产开发经营支持力度、基本政策导向、税收优惠政策的执行、当地政府对房地产开发经营支持力度、基本政策导向、税收优惠政策的执行情况情况4 4、当地房地产开发企业的经营情况、当地房地产开发企业的经营情况5 5、编制项目开发可行性研究报告、编制项目开发可行性研究报告（二）策划设计阶段的工作（二）策划设计阶段的工作1 1、设计注册资本数额、设计注册资本数额 考虑公司设立条件、企业资质等级要求、项目投资总额、企业筹资能力考虑公司设立条件、企业资质等级要求、项目投资总额、企业筹资能力和纳税筹建以及注册费用的要求。和纳税筹建以及注册费用的要求。2 2、投资性伙伴的选择、投资性伙伴的选择 企业设立环节的业务概述企业设立环节的业务概述 与企业资质等级相当的注册资本：一级与企业资质等级相当的注册资本：一级20002000万元，二级万元，二级10001000万元，万元，三级三级500500万元，四级万元，四级200200万元。万元。3 3、设计企业组织机构及其人员构成、设计企业组织机构及其人员构成 满足企业资质等级要求（满足企业资质等级要求（4 4名专职人员、名专职人员、2 2名财会人员、名财会人员、1 1名名统计人员）、当地下岗就业人员、按业务需要设部门和岗位。统计人员）、当地下岗就业人员、按业务需要设部门和岗位。4 4、设计企业治理结构：股东会、董事会和经理班子之间的制衡关、设计企业治理结构：股东会、董事会和经理班子之间的制衡关系系（三）具体实施阶段的工作（三）具体实施阶段的工作1 1、依据将要开发的项目向当地一级市建委提出申请等、依据将要开发的项目向当地一级市建委提出申请等2 2、召开全体投资人参加的公司设立会议等、召开全体投资人参加的公司设立会议等3 3、验资等、验资等4 4、签订办公场所租赁合同等、签订办公场所租赁合同等5 5、3030日，领取资质证书等日，领取资质证书等企业设立环节的业务概述企业设立环节的业务概述 公司注册获取土地使用权房地产开发与建设转让房地产持有房地产房地产开发企业的业务流程房地产开发工作流程图房地产开发工作流程图房地产开发工作流程图房地产开发工作流程图配套设施：城市基础配套设施和公共配套设施配套设施：城市基础配套设施和公共配套设施代建工程：土地开发工程、房屋建设工程、道路工程、供水、供气、供热管道工程等代建工程：土地开发工程、房屋建设工程、道路工程、供水、供气、供热管道工程等周转性适用房：安置动迁居民周转而使用的房屋周转性适用房：安置动迁居民周转而使用的房屋投资性房地产：用于出租经营的各种房屋投资性房地产：用于出租经营的各种房屋经济适用房：国家为低收入人群解决住房问题的政策性安排经济适用房：国家为低收入人群解决住房问题的政策性安排安置房：对被拆迁户进行安置安置房：对被拆迁户进行安置代建房等代建房等土地土地交易交易市场市场土地所有土地所有权和使用权和使用权相分离权相分离三级土地买卖市场三级土地买卖市场二级土地交易市场二级土地交易市场一级土地批租市场：国家一级土地批租市场：国家住宅市场住宅市场非住宅市场非住宅市场房屋市场的主体，以住宅档次分豪华型、舒房屋市场的主体，以住宅档次分豪华型、舒适型、经济实用型和保障型市场适型、经济实用型和保障型市场商业：办公场所、商场和店铺等商业：办公场所、商场和店铺等工业：厂房和仓库等工业：厂房和仓库等房屋市场房屋市场其他其他建筑建筑物的物的开发开发房屋房屋开发开发与经与经营营土地土地使用使用权的权的交易交易业业务务范范围围包包括括但但不不限限于于狭义：已经脱离了生产过程的属于地上物业的房屋；狭义：已经脱离了生产过程的属于地上物业的房屋；广义：建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的房屋，包括相应的土地使用权广义：建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的房屋，包括相应的土地使用权房房屋屋房地产开发企业的业务范围房地产开发企业的业务范围 房地产开发经营指房地产开发企业所进行的基础房地产开发经营指房地产开发企业所进行的基础设施建设、房屋及建筑物建设，并转让房地产开发项目或者设施建设、房屋及建筑物建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的经营活动。销售、出租商品房的经营活动。房地产业的经济活动房地产业是从事地产开发、建设、经营、管理和房地产业是从事地产开发、建设、经营、管理和服务的综合性行业。主要的业务范围如下：服务的综合性行业。主要的业务范围如下：业务范围土地开发土地开发商品房开发商品房开发城市基础设施和配套设施的建设城市基础设施和配套设施的建设代建房或工程代建房或工程房屋的出租和经营房屋的出租和经营房地产的管理与服务房地产的管理与服务房地产业的经济活动土地开发土地开发范围土地平整土地平整建筑物拆除建筑物拆除地下管线铺设地下管线铺设道路等基础设施建设道路等基础设施建设土地开发包括新城区的土地开发和旧城区的土地再开发。土地开发包括新城区的土地开发和旧城区的土地再开发。1、新城区的土地开发是为城市的新建、扩建和改建提供新的建、新城区的土地开发是为城市的新建、扩建和改建提供新的建设场地，是通过征用农村集体所有制土地、受让土地使用权和设场地，是通过征用农村集体所有制土地、受让土地使用权和城市基本设施建设来实现的，包括前期工程如道路、上下水、城市基本设施建设来实现的，包括前期工程如道路、上下水、电力、煤气、热力通信设施的建设，使电力、煤气、热力通信设施的建设，使“生地生地”变为变为“熟地熟地”。2、旧城区的土地再开发包括道路和基础设施的改造。、旧城区的土地再开发包括道路和基础设施的改造。房地产业的经济活动房地产经营房地产经营范围房地产出售房地产出售房地产租赁房地产租赁房地产抵押房地产抵押我国目前房地产经营主要是指房地产的出售和租赁。我国目前房地产经营主要是指房地产的出售和租赁。房地产业的经济活动房地产的管理与活动房地产的管理与活动范围房地产产权管理：房地产的取得、转让房地产产权管理：房地产的取得、转让房地产产业管理：经营房屋的管理房地产产业管理：经营房屋的管理房地产物业管理：物业各项服务房地产物业管理：物业各项服务产权管理是房地产开发企业对开发的商品房所有权的取得和转产权管理是房地产开发企业对开发的商品房所有权的取得和转让；产业管理是房地产开发企业对其经营的场地、房屋和基础让；产业管理是房地产开发企业对其经营的场地、房屋和基础设施等进行的数量、价值和质量的管理；物业管理主要是对出设施等进行的数量、价值和质量的管理；物业管理主要是对出售和租赁后的房地产的各种服务，包括房屋和基础设施的维修售和租赁后的房地产的各种服务，包括房屋和基础设施的维修保养、房屋的装饰装修、住宅小区的清洁绿化、治安保卫等。保养、房屋的装饰装修、住宅小区的清洁绿化、治安保卫等。房地产行业特殊性房地产开发企业区别于工业生产型企业两者生产/开发过程明显不同相对于其它企业在可预见的将来持续经营，房地产项目的预计持续期间往往是有限的异同点异同点房地产开发企业房地产开发企业工业生产型企业工业生产型企业过程不同过程不同生产周期通常较长而销售集中生产与销售同步进行持续经营假设持续经营假设基础不同基础不同开发的所有房地产均用于出售，则预期的项目期间较短，若开发商试图在若干年内持有或出租开发场地，则项目期间将会延长；在可以预见的将来，持续经营二、房地产会计的特点二、房地产会计的特点房地产开发企业会计概述房地产开发企业会计概述现行企业会计准则没对房地产开发企业的会计核算作出具体规定。一、房地产开发企业会计改革房地房地产开产开发企发企业会业会计经计经历三历三个历个历史阶史阶段段19831983年底以前基本建设简易会计制度；年底以前基本建设简易会计制度；1984-1-11984-1-1至至19881988年国营建设单位会计制度年国营建设单位会计制度会计科目和会计报表；会计科目和会计报表；19891989年国营城市建设综合开发企业会计制度年国营城市建设综合开发企业会计制度会计科目和会计会计科目和会计报表；报表；19931993年房地产开发企业会计制度等年房地产开发企业会计制度等房地产房地产企业会企业会计准则计准则房地产房地产企业会企业会计制度计制度房地产房地产行业会行业会计制度计制度企业的会计目标发生实质变化；企业的会计目标发生实质变化；1999年修订中华人民共和年修订中华人民共和国会计法等国会计法等20062006年制定并颁布企业会计准则年制定并颁布企业会计准则1 1号号存货；房地产开存货；房地产开发企业会计制度发企业会计制度房地产会计的定义房地产会计是用来管理房地产业经济活动的一种房地产会计是用来管理房地产业经济活动的一种专业会计。它和工业企业会计、商品流通企业会专业会计。它和工业企业会计、商品流通企业会计等用于特定行业的会计一样，都是运用会计学计等用于特定行业的会计一样，都是运用会计学的基本理论和基本方法来研究特定行业的具体核的基本理论和基本方法来研究特定行业的具体核算。其特殊性在于房地产会计是结合房地产业开算。其特殊性在于房地产会计是结合房地产业开发经营特点，来研究房地产业在开发、经营、管发经营特点，来研究房地产业在开发、经营、管理和服务活动中所涉及的会计理论和方法。理和服务活动中所涉及的会计理论和方法。房地产开发企业会计核算特点由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：况：1产成品的种类多，核算方法不同。产成品的种类多，核算方法不同。2库存商品成本的核算复杂。库存商品成本的核算复杂。3经营收入及其相关税金的核算不同。经营收入及其相关税金的核算不同。三、房地产三、房地产开发开发企业会计核算企业会计核算房地产开发企业的会计对象l房地产开发企业的会计对象是指房地产开发企业房地产开发企业的会计对象是指房地产开发企业会计所要核算和监督的内容，即房地产开发企业会计所要核算和监督的内容，即房地产开发企业的各项经营业务过程中的资金运动。的各项经营业务过程中的资金运动。l会计对象按经济特征分类，就是会计要素，包括会计对象按经济特征分类，就是会计要素，包括资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。房地产开发企业的会计对象v（一）资产和负债核算的特点（一）资产和负债核算的特点l资产指过去的交易、事项形成并有企业拥有或者控制的资源，该资产指过去的交易、事项形成并有企业拥有或者控制的资源，该自愿与其会给企业带来的经济利益，是房地产开发企业经营的物自愿与其会给企业带来的经济利益，是房地产开发企业经营的物资基础和前提条件。资基础和前提条件。l负债是指过去的交易或事项形成的现时义务，履行该义务预期会负债是指过去的交易或事项形成的现时义务，履行该义务预期会导致企业未来经济利益的流出。导致企业未来经济利益的流出。1 1、存货的核算、存货的核算2 2、预付账款的核算、预付账款的核算 主要科目，预付账款的核算的范围和金额通常大于一般工商主要科目，预付账款的核算的范围和金额通常大于一般工商企业；预付业务发生在建筑材料采购、购置土地使用权、受托单企业；预付业务发生在建筑材料采购、购置土地使用权、受托单位的施工和支付建筑工人工资保证金环节。位的施工和支付建筑工人工资保证金环节。3 3、投资性房地产的核算、投资性房地产的核算 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备在增值后转让的土地使用权；已出租的和持有并准备在增值后转让的土地使用权；已出租的和建筑物、持有并准备在增值后转让的房产。该项单独建筑物、持有并准备在增值后转让的房产。该项单独计量和出售。计量和出售。4 4、预收账款的核算、预收账款的核算 因投资额较大且营业周期较长，实行商品房预因投资额较大且营业周期较长，实行商品房预售制度，由于项目尚未完工，即使预售完毕，预售款售制度，由于项目尚未完工，即使预售完毕，预售款项只能计入预收款项。在其附注中列示账龄余额、期项只能计入预收款项。在其附注中列示账龄余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例。末余额、预计竣工时间和预售比例。房地产开发企业的会计对象房地产开发企业的会计对象v（二）收入和费用核算的特点（二）收入和费用核算的特点u收入是房地产企业在销售商品、提供劳务以及让渡资收入是房地产企业在销售商品、提供劳务以及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的流入。产使用权等日常活动中所形成的经济利益的流入。u广义的收入指引起企业净资产增加的所有收入。包括广义的收入指引起企业净资产增加的所有收入。包括经营性收入（包括营业收入和投资收益）和非经营性收经营性收入（包括营业收入和投资收益）和非经营性收入（即营业外收入，包括罚款收入和固定资产转让收入入（即营业外收入，包括罚款收入和固定资产转让收入等）。等）。u费用是指为了销售商品、提供劳务等经常性活动所发费用是指为了销售商品、提供劳务等经常性活动所发生的经济利益的流出。生的经济利益的流出。u广义费用指为取得广义的收入而发生的耗费，包括营广义费用指为取得广义的收入而发生的耗费，包括营业成本、期间费用、投资损失和营业外收入。业成本、期间费用、投资损失和营业外收入。房地产开发企业的会计对象房地产开发企业的会计对象1 1、收入的核算、收入的核算 项目验收后，才能将大量预售款项确认收入项目验收后，才能将大量预售款项确认收入2 2、开发成本的核算、开发成本的核算 房地产开发企业的经营成本既不是完全成本，也不是制造成房地产开发企业的经营成本既不是完全成本，也不是制造成本，且产品种类多等特点导致成本组成差异大，要根据具体情况本，且产品种类多等特点导致成本组成差异大，要根据具体情况分析核算。分析核算。3 3、销售成本的核算、销售成本的核算 成本结转方法：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开成本结转方法：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平方米建筑面积成本，再乘以销售面积得出发建筑面积，得出每平方米建筑面积成本，再乘以销售面积得出本期销售成本。本期销售成本。4 4、期间费用的核算、期间费用的核算 房地产开发企业的存货的借款利息可以资本化为开发成本，房地产开发企业的存货的借款利息可以资本化为开发成本，注意销售费用和管理费用的核算。注意销售费用和管理费用的核算。房地产开发企业的会计对象v（三）利润和权益核算的特点（三）利润和权益核算的特点l利润是指企业在一定会计期间的经营成果。包括收入减利润是指企业在一定会计期间的经营成果。包括收入减去费用的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。去费用的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。l所有者权益简称所有者权益简称“权益权益”，是指企业资产扣除负债后企，是指企业资产扣除负债后企业投资人或者所有者享有的剩余权益，其余额为资产减业投资人或者所有者享有的剩余权益，其余额为资产减去负债的余额。包括所有者投入的资本、直接计入所有去负债的余额。包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益。者权益的利得和损失、留存收益。房地产开发企业的会计对象房地产开发企业的会计科目房地产开发企业会计科目设置的原则：房地产开发企业会计科目设置的原则：1 1、统一性与灵活性相结合原则、统一性与灵活性相结合原则按照企业会计准则坚持统一性，根据房地产行业特征采取灵活按照企业会计准则坚持统一性，根据房地产行业特征采取灵活性。性。2 2、通用性和专属性相结合原则、通用性和专属性相结合原则房地产企业的报表科目科目或事项科目或事项说明说明直接开发成本直接开发成本核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用。企业对出租房进行装修及增补室内设施而发生的出租房工程支出也在此科目核算；该科目适用于房地产企业自行开发或者委托开发房地产。开发间接费用开发间接费用该科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，如：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，计入“管理费用”不在本科目核算。企业发生的各项间接费用，先借记本科目，后应按企业成本核算办法的规定分配计入有关的成本核算对象。开发产品开发产品指企业已经完成全部开发过程，已验收合格合乎有关设计、质量等的标准，可按照合同规定移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。本科目由“直接开发成本”与“开发间接费用”转入；其它科目其它科目分期收款计算方式销售开发产品，将“开发产品”转入”分期收款开发产品“企业将开发的土地和房屋用于出租经营的，根据实际用途从“开发产品”转入对应科目如：“出租开发房屋”“周转房”等；企业将自主开发的营业性配套设施，用于（本企业）从事第三产业经营用房，应视为自用固定资产处理，从“开发产品”转入“固定资产”核算存货核算-库存设备用于房地产开发建造，并构成房屋实体的各种电梯用于房地产开发建造，并构成房屋实体的各种电梯设备、取暖设备、通风设备、供电设备、供水设备、设备、取暖设备、通风设备、供电设备、供水设备、卫生设备等，一般通过外购取得，设置卫生设备等，一般通过外购取得，设置“库存设备库存设备”科目核算设备的实际成本。科目核算设备的实际成本。【案例案例1 1】巨人房地产企业购入电梯巨人房地产企业购入电梯5 5台，买价台，买价300000300000元，运费元，运费2000020000元，款项用银行存款支付，设元，款项用银行存款支付，设备已验收入库，并交付安装，请写出会计分录：备已验收入库，并交付安装，请写出会计分录：存货核算-库存设备答案答案【案例案例1 1】借：库存设备借：库存设备 320000320000 贷：银行存款贷：银行存款 320000320000借：开发成本借：开发成本 320000320000 贷：库存设备贷：库存设备 320000320000存货核算-开发产品 开发产品指房地产企业已经完成全部开发建开发产品指房地产企业已经完成全部开发建造过程，并已验收合格符合设计标准，可以按照合造过程，并已验收合格符合设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括已经开发建造完成的土地、房外销售的产品，包括已经开发建造完成的土地、房屋、配套设备和代建工程等。屋、配套设备和代建工程等。存货核算-开发产品 作为开发产品的土地，按开发目的可以分为作为开发产品的土地，按开发目的可以分为两种：两种：一是用于出租或有偿转让而开发的商品性建一是用于出租或有偿转让而开发的商品性建设场地，二是为建造商品房、经营房、周转房而开设场地，二是为建造商品房、经营房、周转房而开发的自用建设场地。发的自用建设场地。存货核算-开发产品 作为开发产品的房屋按照用途划分为四种：作为开发产品的房屋按照用途划分为四种：一、为销售而开发建造的商品房；一、为销售而开发建造的商品房；二、为出租经营而开发建造的出租房；二、为出租经营而开发建造的出租房；三、为安置被拆迁居民周转使用而开发建造的周转房；三、为安置被拆迁居民周转使用而开发建造的周转房；四、受其他单位委托而代为开发建造的房屋。四、受其他单位委托而代为开发建造的房屋。存货核算-开发产品 作为开发产品的配套设施包括两大类：作为开发产品的配套设施包括两大类：一、开发小区内独立的非经营性公共配套设施，如停车场、一、开发小区内独立的非经营性公共配套设施，如停车场、水塔、公厕、消防等。水塔、公厕、消防等。二、城市规划中的大配套设施项目：包括开发小区为居民服二、城市规划中的大配套设施项目：包括开发小区为居民服务的供电、供暖、交通道路；小区内的商店、银行等营业性务的供电、供暖、交通道路；小区内的商店、银行等营业性设施。设施。第第一类设施费用应计入商品房成本，第二类设施费用不论有一类设施费用应计入商品房成本，第二类设施费用不论有偿转让还是本企业用于出租或经营，都作为企业最终产品。偿转让还是本企业用于出租或经营，都作为企业最终产品。存货核算-开发产品的会计核算 房地产企业应设置房地产企业应设置“开发产品开发产品”账户，借方账户，借方登记已竣工验收合格开发产品的实际成本；贷方登登记已竣工验收合格开发产品的实际成本；贷方登记转让、销售、出租、周转使用和结转受托单位的记转让、销售、出租、周转使用和结转受托单位的开发产品实际成本。本账户的借方期末余额表示尚开发产品实际成本。本账户的借方期末余额表示尚未转让、销售和结转的开发产品的实际成本。未转让、销售和结转的开发产品的实际成本。存货核算-开发产品案例【案例案例2 2】巨人房地产公司已开发建造完成商品房一批，巨人房地产公司已开发建造完成商品房一批，验收交接凭证上注明的实际成本为验收交接凭证上注明的实际成本为86008600万元。本期销售万元。本期销售商品房的实际成本为商品房的实际成本为36003600万元，其中采用分期收款方式万元，其中采用分期收款方式销售销售600600万元，用于出租经营房屋的实际成本万元，用于出租经营房屋的实际成本800800万元，万元，用于安置拆迁居民周转使用的房屋实际成本用于安置拆迁居民周转使用的房屋实际成本400400万元，将万元，将开发的经营性配套设施开发的经营性配套设施-商店，作为第三产业经营用房投商店，作为第三产业经营用房投入使用，实际成本入使用，实际成本700700万元。编制万元。编制上述业务的会计分录。上述业务的会计分录。存货核算-开发产品案例案例2 2【答案答案】借借：开发产品：开发产品 8600000086000000 贷：开发成本贷：开发成本 8600000086000000借借：主营主营业务成本业务成本 3600000036000000 贷：贷：开发产品开发产品 3600000036000000借借：投资投资性房地产性房地产 80000008000000 周转房周转房 40000004000000 贷：开发产品贷：开发产品 1200000012000000借借：固定资产固定资产 70000007000000 贷：贷：开发产品开发产品 70000007000000 周转房的核算周转房的核算1、概念及内容：、概念及内容：周转房是指用于安置被折迁居民，产权归企业所有的各种房周转房是指用于安置被折迁居民，产权归企业所有的各种房屋，包括：屋，包括：在开发过程中已明确其为安置折迁居民的房屋；在开发过程中已明确其为安置折迁居民的房屋；搭建用于安置折迁居民的临时性简易房；搭建用于安置折迁居民的临时性简易房；开发的商品房在销售前用于安置折迁居民。开发的商品房在销售前用于安置折迁居民。2、核算、核算账户设置：账户设置：周转房周转房在用周转房在用周转房 周转房摊销周转房摊销 应根据周转房的使用情况等进行明细核算，并建立应根据周转房的使用情况等进行明细核算，并建立“周周转房卡片转房卡片”。周转房的核算周转房的核算（1）周转房增加的核算）周转房增加的核算 企业开发建成的周转房，应在其竣工后，借记企业开发建成的周转房，应在其竣工后，借记“开发产品开发产品”账户，贷记账户，贷记“开发成本开发成本”账户。明确作为周转房账户。明确作为周转房后，按其实际成本，借记后，按其实际成本，借记“周转房周转房在用周转房在用周转房”账户，账户，贷记贷记“开发产品开发产品”账户。账户。周转房案例例题：房地产开发公司将自己建造的一栋楼作为折例题：房地产开发公司将自己建造的一栋楼作为折迁居民的周转房，实际成本迁居民的周转房，实际成本300300万元。万元。根据交付使用凭证结转完工成本：根据交付使用凭证结转完工成本：【答案答案】借：开发产品借：开发产品 300300万万 贷贷：开发成本：开发成本 300300万万转入周转房成本：转入周转房成本：借：周转房借：周转房在用周转房在用周转房 300300万万 贷贷：开发产品：开发产品 300300万万 （2）周）周转房的房的摊销：周转房随着使用及自然力的侵蚀，会逐渐发生损耗周转房随着使用及自然力的侵蚀，会逐渐发生损耗而减少其价值，因此，应根据周转房的使用年限按月摊销其而减少其价值，因此，应根据周转房的使用年限按月摊销其损耗价值。这部分损耗价值，应作为开发期间的费用，将它损耗价值。这部分损耗价值，应作为开发期间的费用，将它计入土地、房屋的开发成本。周转房摊销额的基本计算公式计入土地、房屋的开发成本。周转房摊销额的基本计算公式如下：如下：月摊销率（月摊销率（1-1-估计净残值率）估计净残值率）（摊销年限（摊销年限1212）月摊销额月摊销额=周转房账面原值周转房账面原值月摊销率月摊销率 （2）周）周转房的房的摊销：周转房损耗价值的摊销额，应在周转房损耗价值的摊销额，应在“周转房周转房周转房摊销周转房摊销”账户核算。账户核算。A、每月计提的周转房摊销额，对能确定其为某项土地或房屋、每月计提的周转房摊销额，对能确定其为某项土地或房屋开发项目负担的，应计入该土地或房屋的开发成本，借记开发项目负担的，应计入该土地或房屋的开发成本，借记“开发成本开发成本土地开发土地开发”或或“开发成本开发成本房屋开发房屋开发”账户，账户，贷记贷记“周转房周转房周转房摊销周转房摊销”账户。账户。B、对不能确定其为某项土地或房屋开发项目负担的周转房摊、对不能确定其为某项土地或房屋开发项目负担的周转房摊销额，应记入销额，应记入“开发间接费用开发间接费用”账户的借方和账户的借方和“周转房周转房周转房摊销周转房摊销”账户的贷方。账户的贷方。周转房案例例题：公司每月计提周转房摊销额例题：公司每月计提周转房摊销额0.50.5万元万元【答案答案】借借:开发间接费用开发间接费用(或开发成本或开发成本)0.5)0.5万万 贷贷:周转房周转房周转房摊销周转房摊销 0.50.5万万 存货核算-周转房（3 3）周转房销售的核算）周转房销售的核算企业将周转房改变用途，对外销售时，应视同商品企业将周转房改变用途，对外销售时，应视同商品房销售处理。取得销售收入时，借记房销售处理。取得销售收入时，借记“银行存款银行存款”、“应收账款应收账款”等账户，贷记等账户，贷记“主营业务收入主营业务收入商品房商品房销售销售”账户；结转销售成本时，应按周转房摊余价值，账户；结转销售成本时，应按周转房摊余价值，借记借记“主营业务成本主营业务成本商品房销售商品房销售”账户，按累计已账户，按累计已提摊销价值，借记提摊销价值，借记“周转房周转房周转房摊销周转房摊销”账户，按账户，按周转房原始价值，贷记周转房原始价值，贷记“周转房周转房在用周转房在用周转房”账户。账户。周转房案例【案例案例3 3】巨人房地产公司开发巨人房地产公司开发完成的完成的B B栋商品房在尚未出售栋商品房在尚未出售前用于安置拆迁居民周转使用，实际成本前用于安置拆迁居民周转使用，实际成本10001000万元，已办理万元，已办理投入使用手续。投入使用手续。案例案例3 3【答案答案】结转结转周转房成本：周转房成本：借：周转房借：周转房-在用周转房在用周转房 1000000010000000 贷：开发产品贷：开发产品 1000000010000000 周转房案例【案例案例4 4】上述周转房每月上述周转房每月计提的周转房摊销额计提的周转房摊销额2 2万元。万元。案例案例4 4【答案答案】按月计提摊销额：按月计提摊销额：借：开发间接费用借：开发间接费用 2000020000 贷：周转房贷：周转房-周转房摊销周转房摊销 2000020000 周转房案例【案例案例5 5】用银行存款支付周转房修理费用银行存款支付周转房修理费0.60.6万元。万元。案例案例5 5【答案答案】支付修理费用：支付修理费用：借：开发间接费用借：开发间接费用 60006000 贷：银行存款贷：银行存款 6000 6000周转房案例【案例案例6 6】将将C C栋周转房作为商品房对外销售，售价栋周转房作为商品房对外销售，售价500500万元，万元，原价原价450450万元，累计摊销额万元，累计摊销额5050万元，价款尚未收到。万元，价款尚未收到。案例案例6 6【答案答案】周转房出售收入周转房出售收入借：应收账款借：应收账款 50000005000000 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 50000005000000借：主营业务成本借：主营业务成本 40000004000000 周转房周转房-周转房摊销周转房摊销 500000500000 贷：周转房贷：周转房-在用周转房在用周转房 45000004500000投资性房地产-概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括单独计量和出售。投资性房地产主要包括:已出租的土已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。出租的建筑物。下列各项不属于投资性房地产的有下列各项不属于投资性房地产的有:(1):(1)自用房地自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产房地产;(2);(2)作为存货的房地产。作为存货的房地产。投资性房地产-特点1 1投资性房地产不是用于销售。在我国一些地区，房地投资性房地产不是用于销售。在我国一些地区，房地产交易市场日渐完善，房地产已经具备相当的流通性。产交易市场日渐完善，房地产已经具备相当的流通性。但根据准则的定义，用于销售以获取差价的房地产，应但根据准则的定义，用于销售以获取差价的房地产，应界定为存货，不是投资性房地产。界定为存货，不是投资性房地产。2 2投资性房地产的实际使用寿命较长，应当对其后续支投资性房地产的实际使用寿命较长，应当对其后续支出与处置加以考虑。出与处置加以考虑。3 3由于受到法律规定的限制，我国企业持有土地的行为，由于受到法律规定的限制，我国企业持有土地的行为，只是获得了土地使用权，而并非取得了所有权，因此企只是获得了土地使用权，而并非取得了所有权，因此企业持有的自用或用于销售的土地应界定为无形资产范畴；业持有的自用或用于销售的土地应界定为无形资产范畴；对于为了出租或资本增值而持有的土地使用权应界定为对于为了出租或资本增值而持有的土地使用权应界定为投资性房地产。投资性房地产。4 4企业持有投资性房地产的目的不是为了耗用，而是为企业持有投资性房地产的目的不是为了耗用，而是为了赚取长期的租金收益或获得资本增值。对于这部分资了赚取长期的租金收益或获得资本增值。对于这部分资产的核算，应当充分遵循实质重于形式的原则进行收益产的核算，应当充分遵循实质重于形式的原则进行收益的确认。的确认。投资性房地产-范围1.属于投资性房地产的范围属于投资性房地产的范围(1)已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。(2)持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。使用权。(3)已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。赁方式出租的房屋等建筑物。投资性房地产-范围2.2.不属于投资性房地产的范围不属于投资性房地产的范围(1)(1)自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。产经营用的土地使用权等。(2)(2)作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。房地产开发企业的存货。(3)(3)出租柜台：不属于投资性房地产。因为投资性房地出租柜台：不属于投资性房地产。因为投资性房地产包括的是已出租的建筑物，即以经营租赁方式出租的产包括的是已出租的建筑物，即以经营租赁方式出租的建筑物，不是出租柜台。建筑物，不是出租柜台。投资性房地产-范围2.2.不属于投资性房地产的范围不属于投资性房地产的范围(4)(4)企业持有以备经营出租的空置建筑物：这里的企业持有以备经营出租的空置建筑物：这里的“空空置建筑物置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。只有企业管理经整理后达到可经营出租状态的建筑物。只有企业管理当局当局(董事会或类似机构董事会或类似机构)作出正式书面决议，明确表明作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。(5)(5)企业出租给本企业职工居住的宿舍，如果收取租金，企业出租给本企业职工居住的宿舍，如果收取租金，是否属于投资性房地产：企业出租给本企业职工居住的是否属于投资性房地产：企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照收取租金，也不属于投资性房地产。这宿舍，即使按照收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。地产的性质。投资性房地产具体核算详见助理会计师投资性房地产具体核算详见助理会计师初级会计实务初级会计实务房地产业的收入收入来源收入来源有偿转让商品性建设场地和商品房收入有偿转让商品性建设场地和商品房收入结算代建工程款收入结算代建工程款收入提供装修装饰收入提供装修装饰收入售后服务等劳务收入售后服务等劳务收入营业收入的核算营业收入的核算 1、营业收入的核算内容、营业收入的核算内容 房地产开发企业的营业收入包括主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入也叫经营收入（主营业务收入），是指开发企业转让、销售、结算和出租开发产品等主要经营业务所取得的收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租开发产品租金收入等。其他业务收入是指在主营业务以外，不独立核算的其他业务或附加业务所发生的收入，主要包括商品房售后服务收入、材料销售收入、固定资产出租收入、其他多种经营收入（主营业务收入）等。核算内容核算内容营业收入主营业务收入其他业务收入土地转让收入土地转让收入商品房销售收入商品房销售收入配套设施销售收入配套设施销售收入代建工程结算收入代建工程结算收入出租开发产品租金收入等出租开发产品租金收入等商品房售后服务收入商品房售后服务收入材料销售收入材料销售收入固定资产出租收入固定资产出租收入其他多种经营收入其他多种经营收入收入的确认企业会计准则对于商品销售收入的确认，规定了企业会计准则对于商品销售收入的确认，规定了相关原则：销售商品收入同时满足下列条件的，才能相关原则：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：予以确认：1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方；方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制；权，也没有对售出的商品实施控制；3、收入的金额能够可靠的计量；、收入的金额能够可靠的计量；4、相关的经济利益能够流入企业；、相关的经济利益能够流入企业；5、相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。、相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。收入的确认一、适用于一、适用于建造合同建造合同下的房地产建造收入的确认：下的房地产建造收入的确认：建造合同的定义是一个为建造一个特定的资产或者建造合同的定义是一个为建造一个特定的资产或者资产组合而协议订立的合同，这个资产组合在设计、技资产组合而协议订立的合同，这个资产组合在设计、技术、功能、最终用途上是密不可分的。术、功能、最终用途上是密不可分的。建造合同的收入确认按建造合同的收入确认按 完工进度法完工进度法 确认收入。确认收入。二、非二、非建造合同下房地产行业的销售收入确认：建造合同下房地产行业的销售收入确认：新新会计准则的收入确认原则强调收款确认的条件之一是会计准则的收入确认原则强调收款确认的条件之一是企业已将商品所有权上的主要风险与报酬转移给购货方，企业已将商品所有权上的主要风险与报酬转移给购货方，但对于房地产企业而言，房产物业的销售包括建造、预但对于房地产企业而言，房产物业的销售包括建造、预售、付款、完工、交付和法律权属转移等步骤，而且这售、付款、完工、交付和法律权属转移等步骤，而且这些步骤发生在一个较长期间内，因此，实务上，哪个步些步骤发生在一个较长期间内，因此，实务上，哪个步骤是收入确认的时点确实存在不少的争议。骤是收入确认的时点确实存在不少的争议。案例【案例案例7 7】巨人房地产巨人房地产企业对外转让已开发完成的土地一块，企业对外转让已开发完成的土地一块，价值价值800800万元，实际开发成本万元，实际开发成本560560万元，已办理交接手续，价万元，已办理交接手续，价款已收讫并存入开户银行。款已收讫并存入开户银行。编制上述业务的会计分录。编制上述业务的会计分录。案例案例7 7【答案答案】（1 1）确认已实现的收入时：确认已实现的收入时：借借：银行存款：银行存款8 8 000 000000 000贷贷：主营业务收入：主营业务收入土地转让收入土地转让收入8 8 000 000000 000（2 2）结转转让土地的实际成本时：结转转让土地的实际成本时：借借：主营业务成本：主营业务成本土地转让成本土地转让成本5 5 600 000600 000贷贷：开发产品：开发产品土地土地5 5 600 000600 000案例【案例案例8 8】巨人房地产巨人房地产公司出售商品房一栋，取得收入公司出售商品房一栋，取得收入670670万万元，已存入银行，该住宅的实际成本为元，已存入银行，该住宅的实际成本为580580万元。万元。案例案例8 8【答案答案】（1 1）确认收入：确认收入：借：银行存款借：银行存款 670670万万 贷：经营收入（主营业务收入）贷：经营收入（主营业务收入）670670万万（2 2）结转）结转成本：成本：借：经营成本（主营业务成本）借：经营成本（主营业务成本）580580万万 贷贷:开发产品开发产品房屋开发房屋开发 580580万万案例【案例案例9 9】巨人房地产巨人房地产企业企业出售多余建筑用水泥出售多余建筑用水泥2020吨，每吨售吨，每吨售价价650650元，价款已收，其相应的进价成本为元，价款已收，其相应的进价成本为500500元元/吨。吨。编制上编制上述业务的会计分录。述业务的会计分录。案例案例9 9【答案答案】借：银行存款借：银行存款借：银行存款借：银行存款 13 000 13 000 13 000 13 000 贷贷贷贷：其他业务收入：其他业务收入：其他业务收入：其他业务收入 13 000 13 000 13 000 13 000借：其他业务支出借：其他业务支出借：其他业务支出借：其他业务支出 10 000 10 000 10 000 10 000 贷贷贷贷：库存材料：库存材料：库存材料：库存材料 10 000 10 000 10 000 10 000案例【案例案例1010】巨人房地产公司采用预收款方法销售开发产品巨人房地产公司采用预收款方法销售开发产品200200套，套，协议规定每套销售价格协议规定每套销售价格180180万元，收到预收货款万元，收到预收货款40%40%，剩余价款在办，剩余价款在办理过户手续后一次结清。该项目建成，每套成本理过户手续后一次结清。该项目建成，每套成本120120万元，收到剩万元，收到剩余货款，并办妥过户手续。编制余货款，并办妥过户手续。编制上述业务的会计分录。上述业务的会计分录。案例案例1010【答案答案】（1 1 1 1）预收货款时）预收货款时）预收货款时）预收货款时借借借借：银行存款：银行存款：银行存款：银行存款 144000000144000000144000000144000000 贷：贷：贷：贷：预收预收预收预收账款账款账款账款 144000000 144000000 144000000 144000000（2 2 2 2）收到剩余货款并确认收入时）收到剩余货款并确认收入时）收到剩余货款并确认收入时）收到剩余货款并确认收入时借借借借：银行存款银行存款银行存款银行存款 216000000 216000000 216000000 216000000 预收账款预收账款预收账款预收账款 144000000144000000144000000144000000 贷：贷：贷：贷：主营主营主营主营业务收入业务收入业务收入业务收入 360000000 360000000 360000000 360000000借：主营业务成本借：主营业务成本借：主营业务成本借：主营业务成本 240000000240000000240000000240000000 贷：开发产品贷：开发产品贷：开发产品贷：开发产品 240000000240000000240000000240000000四、成本费用核算四、成本费用核算(一)成本核算的六个步骤1、确定开发产品种类2、确定成本核算对象3、确定成本项目4、归集开发成本费用5、分配共同成本和间接成本6