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影响未来的两大因素影响未来的两大因素123452012年1-11月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）6477216.7其中：住宅4460611.9办公楼302432.7商业营业用房841727.3房屋施工面积（万平方米）55665813.3其中：住宅41665710.8办公楼1888621.7商业营业用房6382916.8房屋新开工面积（万平方米）162413-7.2其中：住宅119905-11.1办公楼541011.3商业营业用房202006.3土地购置面积（万平方米）31638-14.8土地成交价款（亿元）6594-10.3房屋竣工面积（万平方米）6770614.1其中：住宅5431013.7办公楼1347-4.4商业营业用房704314.46指标绝对量同比增长（%）商品房销售面积（万平方米）917052.4其中：住宅815002.3办公楼182111.6商业营业用房61761.7商品房销售额（亿元）535269.1其中：住宅4478310.4办公楼22394.1商业营业用房55564.2商品房待售面积（万平方米）3356732其中：住宅2145237.7办公楼143228.5商业营业用房678319.2房地产开发企业本年资金来源（亿元）8580214.1其中：国内贷款1320816.1利用外资371-51.5自筹资金3537413.8其他资金3684915.2其中：定金及预收款2311920.2个人按揭贷款927423.72012年1-11月份全国房地产开发和销售情况（续）7中 国 进 入 城 镇 化 高 速 发 展 的 阶 段8城镇化与房地产市场发展城城镇化与房地化与房地产市市场机会：机会：一是“诺瑟姆曲线”变化，即城市人口超过30%后，经济起飞，城镇化进程加速推进。二是城镇化进程中按人口流动主导方向分四个阶段：1）农村进入城市；2）由小城镇进入大城镇；3）由城区进入郊区；4）郊区城镇化形成大都市圈。因此，不同阶段和不同区域的房地产市场表现也存在较大差异。70%30%加速发展区加速发展区城城市市化化率率时间时间缓滞发展区缓滞发展区平稳发展区平稳发展区世界城市化进程阶段性规律示意图世界城市化进程阶段性规律示意图9中国与主要国家城镇化率水平的比较10世界各个国家和地区城镇化水平与人均收入之间的关系（2004年）11工业化率46.8%城市化率51.3%12城市化率对经济的贡献度城镇化率1%：带动 GDP 633元转移农村人口1%：提高居民消费总额 0.190.34%劳动力转移：对 GDP 增长的贡献 1620%13第一产业19952010占 GDP 的比重20%10%占总就业人口的比重52%37%14数据来源：根据文献资料整理我国不同时期人口迁移变动151990-2008年我国城市化进程及城市人口增长构成年份城市化城镇人口自然增长农村向城镇净迁入水平（%）增长率(%)总量新增人口数(万人)贡献率（%）人口数（万人）贡献率（%）199026.420.7630195655308.1047.04346.9052.96199126.942.01312031008301.6529.23706.3570.77199227.461.9332175972302.6731.14669.3368.86199327.991.9333173998301.8030.24696.2069.76199428.511.8634169996318.4631.97677.5468.03199529.041.86351741005315.3831.38689.6268.62199630.484.96373042130310.2314.571819.7785.43199731.914.69394492145333.5015.551811.5084.45199833.354.51426082159329.7915.281829.2184.72199934.784.29437482140319.1314.911820.8785.09200036.224.14459062158331.6115.371826.3984.63200137.663.98480642158319.0514.781838.9585.22200239.093.80502122148310.0114.431837.9985.57200340.533.68523762164301.7713.951862.2386.05200441.763.03542831907307.4516.121599.5583.88200543.002.97562121929319.7316.571609.2783.43200643.902.09577061494296.8019.871197.2080.13200744.942.36593791673298.3417.831374.6682.172008年45.70 1.69 60667 1288 301.65 23.42 986.35 76.58 数据来源：中国统计年鉴2008、2008年国民经济和社会发展统计公报1620002011年城镇新增用地约212万平方公里但工业用地（含工矿仓储）占40%城镇中约3 0%高于国际平均15%的水平17工业用地多，但产值低城镇用地占国土面积0.4%工矿用地占国土面积3.4%工矿用地产值（每平方公里）上海80亿美元香港3000亿美元东京573亿美元18全国重点城市土地月度成交用途分布数据来源：CRIC 注：成交地块包括经营性、非经营性用地，采用幅数占比形式比较19土地供给制度的垄断政府掌控土地政府掌控土地“农转非农转非”，导致，导致“断崖式断崖式”的租金曲线的租金曲线 2020002010年（84城市综合地价）综合地价297%商业地价309%居住地价528%工业地价71%21土地出让收入占地方财政收入情况（19992010年）22土地与户籍制度限制了居住用地的转换城市建成区占国土面积农村宅基地美 国3.1%日 本4.2%中 国0.33%1.75%其中居住用地0.11%23人口变化的影响24人口增长与自然出生率的国际比较：美、英、法、意；人口自然生长率均为正，驱动人口正增长。25美英意法25人口流入增长推动住房（公寓）价格增长26人口趋势：2011 VS 2006,%人口趋势：2011 VS 2006,%公寓价格变化公寓价格变化a.居住地类型b.都市圈核心城市26老龄化形势最严峻65+岁人口比例。1960年11.53%;2000年16.31%;2010年20.70%。“老幼”合计占比1/3，社会抚养比基本维持在2:1。50年来，“老”占比上升9%，“幼”下降8%，“壮”下降1%65+岁人口占比,2010 2727中国的人口结构变化（绝对数）28人口红利的国际比较29结婚对数与滞后23年的出生人口对比30“年龄份额”:80后、90后成适龄购房人群占比上升“置业份额”:25-45岁，住房购买比率上升局部拐点?3131部分国家分年龄段居民消费占总消费的比例32人口年龄变化年龄2049岁54.8%3564岁42.6%33住房自有化率随收入增长而上升34德美经验：住房拥有率与家庭收入水平正相关3535老龄化引起家庭人口变化的影响36城镇户均人口变化数据来源：国家统计局 37家庭结构：数量扩张源于规模小型化发展38人口增长几近停滞，主要在于自然生育率下降家庭数量依然扩张，主要在于家庭规模小型化为什么小型化？1.人口寿命延长、老龄化严重，单身老人增多；2.家庭离异；3.战后婴儿潮的下一代（80后、90后）独立生活小型化对住房需求的影响：老人住在自己的大房里、年轻人倾向于租房38中国家庭的小型化家庭代数五普（%）六普（%）一代2738二代5948三代1413四代39供求平衡：1978年，套户比1.2，基本实现了总量平衡。1.战后至1970S，政府主导刺激大规模住房兴建，完成总量平衡目标。2.1970S中期起，对住房的公共支出开始削减，市场化导向的政策加强，3.1980s起，公共住房开支开始针对“弱势群体 Vulnerable Group”提供，也标志着政府对住房的政策转变，由战后关注“供给端”转向为特定群体“需求端”提供补贴。4040韩国韩国日本日本英国英国美国美国主要发达国家户均住房套数41成套率水平五普六普0.780.942中国未来的市场需求43决定城镇住宅需求增长的因素及其影响442004-2020年城镇住宅存量变动及人均住宅面积改善45每年新建城镇住宅面积46城镇住宅投资规模及其占城镇投资的比重47不同发展轨迹城镇新建住宅量比较48谢谢谢谢各各位位！49
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