培训课件-土地管理法律制度

土地管理法律制度土地管理法律制度1概述2土地的利用和保护3建设用地4法律责任6/16/20243土地是一切生产和一切存在的源泉土地是一切生产和一切存在的源泉 马克思马克思1 概述概述一、土地的概念与特征一、土地的概念与特征 土地是地球陆地表层，是人类土地是地球陆地表层，是人类赖以生赖以生存和开展的活动场所。存和开展的活动场所。特征：固定性、有限性、永久特征：固定性、有限性、永久性性土地土地农用地农用地建建 设设用用 地地未利用未利用土地土地建设用地指建造建筑物、构筑物建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利用地、旅游用地军事设施用地等。农用地指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。地理学地理学经济学经济学政治学政治学法学法学二、土地管理法二、土地管理法1、概念、概念调整人们在开发、利用和保护土地过程中所形成的权利、调整人们在开发、利用和保护土地过程中所形成的权利、义义务关系的法律标准的总称。务关系的法律标准的总称。2、土地管理法的立法目的、土地管理法的立法目的 维护土地的社会主义公有制维护土地的社会主义公有制加强土地管理加强土地管理保护、开发土地资源，合理利用土地保护、开发土地资源，合理利用土地 切实保护耕地切实保护耕地 促进社会经济的可持续开展促进社会经济的可持续开展 1 概述概述土地民事法律关系土地行政法律关系6/16/20246当前土地管理存在的主要问题当前土地管理存在的主要问题6/16/20247当前土地管理存在的主要问题当前土地管理存在的主要问题二、土地管理法二、土地管理法1 概述概述3、土地管理法的开展历程土地管理法初步形成时期?中华人民共和国土地改革法?1950土地管理法开展完善时期?宪法?1988?中华人民共和国土地管理法?1986土地管理法体系建立时期?土地管理法?1998，2004?物权法?2007一、土地所有权一、土地所有权 土地所有权是指国家或者农民集体依法对其所有的土土地所有权是指国家或者农民集体依法对其所有的土地行使地行使占有、使用、收益和处分的权利。占有、使用、收益和处分的权利。特征：主体的特定性特征：主体的特定性 交易的禁止性交易的禁止性 权属的稳固性权属的稳固性 内容的可别离性内容的可别离性社会主义公有制社会主义公有制农民集体土地所有权农民集体土地所有权国家土地所有权国家土地所有权2 土地的利用和保护土地的利用和保护一、土地所有权一、土地所有权一国家土地所有权一国家土地所有权 城市市区土地农村和城市郊区中依法没收、征收、征购、收归国有的土地依据有关法律规定不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂以及其他土地国家依法征用的土地农村集体经济组织全部转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地国国家家土土地地2 土地的利用和保护土地的利用和保护国家代表全体人民对国有土地依法占有、国家代表全体人民对国有土地依法占有、使用、收益和处分的权利使用、收益和处分的权利国国 家家土土 地地所所 有有权权 的的行行 使使国有土地的所有权由国务院代表国家行驶，现实生活中由地方各级人民政府实际行使，其他任何单位和个人都不得侵占、买卖或以其他形式非法转让国有土地国有土地除国家自己使用外，其使用权还可以通过出让、划拨等方式转让给其他单位或个人2 土地的利用和保护土地的利用和保护一、土地所有权一、土地所有权一国家土地所有权一国家土地所有权一、土地所有权一、土地所有权二集体土地所有权二集体土地所有权 范围：农村和城市郊区中除范围：农村和城市郊区中除法律法律规定属于国家所有以外的全规定属于国家所有以外的全部土地部土地农村的宅基地和自留地、自农村的宅基地和自留地、自留山，留山，乡镇或村在集体所有的乡镇或村在集体所有的土地上土地上修改并管理的道路、水利设修改并管理的道路、水利设施用地施用地 集体土地集体土地所有权所有权村民集体所有乡（镇）农民集体所有村集体经济组织或村民委员会经营、管理乡（镇）集体经济组织经营、管理2 土地的利用和保护土地的利用和保护农村集体经济组织可以对其所有的土地行驶占有、使用、收益和处分占有、使用、收益和处分的权利，也可依法转让、抵押和租赁依法转让、抵押和租赁，但它不得自行将土地非法转让为乡镇村非法转让为乡镇村建设以外的建设用地。建设以外的建设用地。2 土地的利用和保护土地的利用和保护一、土地所有权一、土地所有权三土地所有权确实定和确认三土地所有权确实定和确认 国家依法实行土地登记发证制度，依法登记的土地国家依法实行土地登记发证制度，依法登记的土地所有权受法律保护，任何单位和个人都不得侵犯。所有权受法律保护，任何单位和个人都不得侵犯。农民集体所有的土地，由县级以上人民政府登记造农民集体所有的土地，由县级以上人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认其所有权。册，核发集体土地所有权证书，确认其所有权。土地所有权发生争议的，不能依法证明争议的土地土地所有权发生争议的，不能依法证明争议的土地是属于农民集体所有的，那么属于国家所有。是属于农民集体所有的，那么属于国家所有。当公共利益需要时，国家可以征用集体所有土地，当公共利益需要时，国家可以征用集体所有土地，将其变为国有，但必须依法给予补偿。将其变为国有，但必须依法给予补偿。6/16/202414土地所有二元制结构产生的问题土地所有二元制结构产生的问题城中村城中村2 土地的利用和保护土地的利用和保护二、土地使用权二、土地使用权一土地使用权的概念一土地使用权的概念 土地使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，土地使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和对国家或集体所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和在限定范围内进行处分的权利。是从土地所有权中别离出来在限定范围内进行处分的权利。是从土地所有权中别离出来的一项权利。的一项权利。具体表现为土地使用人对土地可依法行使利用、出租、转让、具体表现为土地使用人对土地可依法行使利用、出租、转让、抵押等权利抵押等权利 特征有：特征有：派生性派生性 独立性独立性2 土地的利用和保护土地的利用和保护二、土地使用权二、土地使用权二土地使用权的取得二土地使用权的取得?土地管理法土地管理法?规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度；规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度；国有或集体所有的土地可以依法确定给单位或个人使用。国有或集体所有的土地可以依法确定给单位或个人使用。1、国有土地使用权：、国有土地使用权：?土地管理法土地管理法?第第2条规定，条规定，“国家依法实行国有土地有偿使用制国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。除外。国家依法出让、划拨、或通过其他土地使用权人依法转让、继国家依法出让、划拨、或通过其他土地使用权人依法转让、继承、获取地上建筑物所有权等方式取得国有土地的使用权。承、获取地上建筑物所有权等方式取得国有土地的使用权。也可由单位或个人承包，用以进行种植业、林业、畜牧业、也可由单位或个人承包，用以进行种植业、林业、畜牧业、渔业生产。渔业生产。2 土地的利用和保护土地的利用和保护二、土地使用权二、土地使用权二土地使用权的取得二土地使用权的取得 2、集体土地使用权：、集体土地使用权：集体土地使用权是指农村集体经济组织及其成员以及符合法律集体土地使用权是指农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人依法对集体所有的土地享有占有、使规定的其他组织和个人依法对集体所有的土地享有占有、使用、收益的权利用、收益的权利 农地使用权农地使用权 土地承包经营权土地承包经营权 农村建设用地使用权农村建设用地使用权 2 土地的利用和保护土地的利用和保护二、土地使用权二、土地使用权二土地使用权的取得二土地使用权的取得 3、土地承包经营权：、土地承包经营权：土地承包经营权是指承包人在法律规定和承包合同约定的范围土地承包经营权是指承包人在法律规定和承包合同约定的范围内，对于集体所有的或国家所有但由集体长期使用的土地所内，对于集体所有的或国家所有但由集体长期使用的土地所享有的占有、使用、收益的权利享有的占有、使用、收益的权利2002年公布的年公布的?农村土地承包法农村土地承包法?进一步具体规定了土地承包进一步具体规定了土地承包经营权的内容，赋予了农民长期而有保障的物权性质的土地经营权的内容，赋予了农民长期而有保障的物权性质的土地使用权，奠定了新时期农村经济开展的法制根底使用权，奠定了新时期农村经济开展的法制根底2 土地的利用和保护土地的利用和保护二、土地使用权二、土地使用权二土地使用权的取得二土地使用权的取得 3、土地承包经营权：、土地承包经营权：主要内容主要内容1农村集体经济组织成员有权依法承包本集体经济组织发农村集体经济组织成员有权依法承包本集体经济组织发包的土地，任何组织和个人不得剥夺或者非法限制其承包土包的土地，任何组织和个人不得剥夺或者非法限制其承包土地的权利。国家保护承包方的土地承包经营权地的权利。国家保护承包方的土地承包经营权 2要求县级以上地方人民政府向承包方颁发土地承包经营要求县级以上地方人民政府向承包方颁发土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认承包方的土地承包权证、林权证等证书，并登记造册，确认承包方的土地承包经营权经营权 2 土地的利用和保护土地的利用和保护二、土地使用权二、土地使用权二土地使用权的取得二土地使用权的取得 3、土地承包经营权：、土地承包经营权：主要内容主要内容 3在承包合同生效后，发包方不得因承办人或者负责人在承包合同生效后，发包方不得因承办人或者负责人的变动而变更、的变动而变更、解除承包合同，也不得因集体经济组织的分立、合并而解除承包合同，也不得因集体经济组织的分立、合并而变更、解除合同。变更、解除合同。国家机关及其工作人员不得利用职权变更、解除承包合国家机关及其工作人员不得利用职权变更、解除承包合同同 4国家保护承包方依法、自愿、有偿地采取转包、出租、国家保护承包方依法、自愿、有偿地采取转包、出租、互换、转让、入股等方式，进行土地承包经营权流转互换、转让、入股等方式，进行土地承包经营权流转 5侵害土地承包经营权的侵权行为人，应当按照法律规定侵害土地承包经营权的侵权行为人，应当按照法律规定的侵害物权的方式承担民事责任的侵害物权的方式承担民事责任 2 土地的利用和保护土地的利用和保护二、土地使用权二、土地使用权三土地使用权确实定和确认三土地使用权确实定和确认?土地管理法土地管理法?规定：规定：单位和个人依法使用的国有土地单位和个人依法使用的国有土地县级以上人民政府登记造县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认其使用权。中央国家机关使用的国有土册，核发证书，确认其使用权。中央国家机关使用的国有土地的发证机关，由国务院确定地的发证机关，由国务院确定 农民集体所有的土地，依法用于非农业建设的由县级人民政府农民集体所有的土地，依法用于非农业建设的由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认其建设用地使用登记造册，核发集体土地使用权证书，确认其建设用地使用权。权。林地、草原、水面、滩涂的使用权，分别由森林法、草原法、林地、草原、水面、滩涂的使用权，分别由森林法、草原法、渔业法规定。渔业法规定。未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。责保护管理。案例分析案例分析 某市甲房地产开发总公司与乙公司签订了一份土地使某市甲房地产开发总公司与乙公司签订了一份土地使用权转让合同，乙公司将其拥有使用权的一块土地转用权转让合同，乙公司将其拥有使用权的一块土地转让给甲公司，甲公司支付了转让费。不久，在甲公司让给甲公司，甲公司支付了转让费。不久，在甲公司正式开工之前，乙公司就同一块土地与丙公司签订了正式开工之前，乙公司就同一块土地与丙公司签订了土地使用权转让合同，并协助丙公司办理了土地使用土地使用权转让合同，并协助丙公司办理了土地使用权过户登记手续。现在甲公司与丙公司对土地使用权权过户登记手续。现在甲公司与丙公司对土地使用权归属发生争议，双方诉至法院。归属发生争议，双方诉至法院。问：问：1本案中，谁拥有这块土地的使用权？说明本案中，谁拥有这块土地的使用权？说明理由。理由。2乙公司在本案中是否承担责任？承担何乙公司在本案中是否承担责任？承担何种责任？假设不承担责任，请说明理由。种责任？假设不承担责任，请说明理由。2 土地的利用和保护土地的利用和保护三、土地管理制度三、土地管理制度一根本国策一根本国策“十分珍视和合理利用每寸土地，切实保护耕地十分珍视和合理利用每寸土地，切实保护耕地 二相关制度二相关制度 土地调查制度土地调查制度 县级以上人民政府土地行政管理部门会同同级有关部门对县级以上人民政府土地行政管理部门会同同级有关部门对土地的权属、土地利用现状和土地的条件进行调查，并应根土地的权属、土地利用现状和土地的条件进行调查，并应根据土地调查成果，规划土地用途和国家制定的统一标准，评据土地调查成果，规划土地用途和国家制定的统一标准，评定土地等级。定土地等级。调查结果经本级人民政府审核，报上一级人民政府批准；调查结果经本级人民政府审核，报上一级人民政府批准；全国土地利现状调查结果，由国务院批准。全国土地利现状调查结果，由国务院批准。各级土地利各级土地利用情况，都应该向社会公布。用情况，都应该向社会公布。土地等级评定制度土地等级评定制度国家有关部门根据土地调查成果，规划土地用途和国家制定的国家有关部门根据土地调查成果，规划土地用途和国家制定的统一标准，按照土地的自然属性和经济属性，经综合评定后统一标准，按照土地的自然属性和经济属性，经综合评定后确定的土地质量和价值的活动确定的土地质量和价值的活动耕地是指用于种植农作物的土地2 土地的利用和保护土地的利用和保护三、土地管理制度三、土地管理制度二相关制度二相关制度 土地统计制度土地统计制度国家对土地的数量、质量、分布、利用状况和权属状况进行调国家对土地的数量、质量、分布、利用状况和权属状况进行调查、汇总、统计分析，为土地管理提供统计资料，并通过统查、汇总、统计分析，为土地管理提供统计资料，并通过统计监督对土地利用状况进行检查的制度计监督对土地利用状况进行检查的制度县级以上人民政府土地行政主管部门和同级部门共同制定统计县级以上人民政府土地行政主管部门和同级部门共同制定统计调查方案，依法调查方案，依法 进行土地统计，定期发布土地统计资料。进行土地统计，定期发布土地统计资料。土地利用状况动态监测制度土地利用状况动态监测制度 国家建立全国土地管理信息系统，进行动态监测。国家建立全国土地管理信息系统，进行动态监测。桂林地区卫星遥感图片2 土地的利用和保护土地的利用和保护三、土地管理制度三、土地管理制度三土地利用总体规划制度三土地利用总体规划制度 概念概念 综合考虑社会、经济开展需要，国土整治和资源与环境保综合考虑社会、经济开展需要，国土整治和资源与环境保护要求，土地使用状况及实际供给能力等各项因素的根底上护要求，土地使用状况及实际供给能力等各项因素的根底上所编制出的一定期限内土地利用的规划。所编制出的一定期限内土地利用的规划。总体规划是国家对土地用途进行管制的依据。使用土地的总体规划是国家对土地用途进行管制的依据。使用土地的单位和个人都必须严格按照土地利用总体规划确定的用途来单位和个人都必须严格按照土地利用总体规划确定的用途来使用土地。使用土地。土地利用总体规划按行政区划分为：国家、省、地、县、土地利用总体规划按行政区划分为：国家、省、地、县、乡五级，分别由各级政府负责编制。期限一般为乡五级，分别由各级政府负责编制。期限一般为15年。年。2 土地的利用和保护土地的利用和保护三、土地管理制度三、土地管理制度三土地利用总体规划制度三土地利用总体规划制度 总体规划内容总体规划内容 1土地利用现状分析；土地利用现状分析；2土地供需分析；土地供需分析；3确定规划目标；确定规划目标；4土地利用结构和布局调整；土地利用结构和布局调整；5编制规划供选方案；编制规划供选方案；6拟定实施规划的政策措施。拟定实施规划的政策措施。6/16/2024292 土地的利用和保护土地的利用和保护三、土地管理制度三、土地管理制度三土地利用总体规划制度三土地利用总体规划制度 总体规划编制总体规划编制 1土地利用总体规划编制要求土地利用总体规划编制要求 2土地利用总体规划编制依据土地利用总体规划编制依据 3土地利用总体规划编制原那么土地利用总体规划编制原那么 4土地利用总体规划的审批土地利用总体规划的审批 5土地利用总体规划的修改土地利用总体规划的修改 6土地利用总体规划与其他相关规划的协调土地利用总体规划与其他相关规划的协调2 土地的利用和保护土地的利用和保护四、耕地保护制度四、耕地保护制度一耕地总量动态平衡制度一耕地总量动态平衡制度严格控制耕地转为非耕地严格控制耕地转为非耕地 占有耕地补偿平衡占有耕地补偿平衡 建设占用耕地的耕作层利用建设占用耕地的耕作层利用 省级人民政府在耕地总量动态平衡中的责任省级人民政府在耕地总量动态平衡中的责任 2 土地的利用和保护土地的利用和保护四、耕地保护制度四、耕地保护制度占用耕地补偿制度占用耕地补偿制度 为了保护耕地，控制耕地总量的平衡。为了保护耕地，控制耕地总量的平衡。?土地管理法土地管理法?第第31条规定，国家实行占用耕地补偿制度，非农业建设经批准占条规定，国家实行占用耕地补偿制度，非农业建设经批准占用耕地的，按照用耕地的，按照“占多少，垦多少占多少，垦多少 的原那么，由占用耕地的原那么，由占用耕地的单位负责开垦与占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有的单位负责开垦与占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳开垦费，专款用于开垦新耕地。区、直辖市的规定缴纳开垦费，专款用于开垦新耕地。省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地方案，负责省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地方案，负责监督占用耕地的单位按照方案开垦耕地或者按照方案组织开监督占用耕地的单位按照方案开垦耕地或者按照方案组织开垦耕地，并进行验收。垦耕地，并进行验收。2 土地的利用和保护土地的利用和保护四、耕地保护制度四、耕地保护制度二根本农田保护制度二根本农田保护制度1根本农田及保护制度根本农田及保护制度 根本农田是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求根本农田是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求而确定的长期不得占用及根本农田保护区规划内期不得占用而确定的长期不得占用及根本农田保护区规划内期不得占用的耕地。的耕地。分一级和二级根本农田，一级根本农田为长期不得占用的耕分一级和二级根本农田，一级根本农田为长期不得占用的耕地，二级根本农田为规划期内不得占用的耕地。地，二级根本农田为规划期内不得占用的耕地。根本农田保护区对根本农田实行特殊保护而依照法定程根本农田保护区对根本农田实行特殊保护而依照法定程序划定的区域。序划定的区域。2 土地的利用和保护土地的利用和保护四、耕地保护制度四、耕地保护制度二根本农田保护制度二根本农田保护制度2根本农田保护区的范围根本农田保护区的范围 经国务院有关主管部门或县级以上人民政府批准确定的粮经国务院有关主管部门或县级以上人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；、棉、油生产基地内的耕地；有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造方案有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造方案以及可以改造的中、低产田；以及可以改造的中、低产田；蔬菜生产基地；蔬菜生产基地；农业科研、教学试验田；农业科研、教学试验田；国务院规定应当划入根本农田保护区的其他耕地。国务院规定应当划入根本农田保护区的其他耕地。各省、自治区、直辖市划定的根本农田应当占本行政区域内各省、自治区、直辖市划定的根本农田应当占本行政区域内耕地的耕地的80%以上。以上。2 土地的利用和保护土地的利用和保护四、耕地保护制度四、耕地保护制度二根本农田保护制度二根本农田保护制度3根本农田保护根本农田保护数量保护数量保护 地方各级人民政府应当采取措施，确保土地利用总体规划地方各级人民政府应当采取措施，确保土地利用总体规划确定的本行政区域内根本农田的数量不减少确定的本行政区域内根本农田的数量不减少 根本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变根本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变或者占用或者占用 非农业建设必须节约使用土地非农业建设必须节约使用土地 禁止任何单位和个人闲置、荒芜根本农田禁止任何单位和个人闲置、荒芜根本农田根本农田的质量保护根本农田的质量保护 如果粮食局在征地后，由于情况发生变化，需要改变建设工程，也应该按照法定程序，重新向方案行政主管部门和规划行政主管部门提出申请。首先，粮食局应该持方案行政主管部门同意改变并开发新的建设工程的批准文件，向城市规划行政主管部门提出改变用地性质的申请。其次，规划行政主管部门根据已经批准的方案，对粮食局的申请进行审核。如果同意，将提出被改变用地性质的规划设计条件。这包括有关技术条件，技术标准和与周边建设工程的相互关系，粮食局需要重新领取改变用地性质的建设用地规划许可证。2 土地的利用和保护土地的利用和保护四、耕地保护制度四、耕地保护制度三土地的开发、整理、复垦三土地的开发、整理、复垦 1鼓励开发未利用的土地鼓励开发未利用的土地 2鼓励土地整理鼓励土地整理 3土地的复垦土地的复垦 一年以上未开工建设的，应按省、自治区、直辖市的一年以上未开工建设的，应按省、自治区、直辖市的规定缴纳土地闲置费；满两年未开工，可无偿收回用地单位规定缴纳土地闲置费；满两年未开工，可无偿收回用地单位的使用权。的使用权。但因不可抗力或政府有关部门的行为或开工必须的前期但因不可抗力或政府有关部门的行为或开工必须的前期工作造成工作造成 开发延迟的除外。开发延迟的除外。3 建设用地建设用地一、建设用地的概念一、建设用地的概念 建设用地是指建造建筑物、构筑物的一切非农用土地。它建设用地是指建造建筑物、构筑物的一切非农用土地。它包括土地利用总体规划中已确定的建设用地，以及因经济及包括土地利用总体规划中已确定的建设用地，以及因经济及社会开展的需要，由规划中非建设用地转成的建设用地。前社会开展的需要，由规划中非建设用地转成的建设用地。前者称为规划内建设用地，后者称为规划外建设用地。二者均者称为规划内建设用地，后者称为规划外建设用地。二者均称为建设用地。称为建设用地。规划内建设用地分国有建设用地和农民集体所有的建设用规划内建设用地分国有建设用地和农民集体所有的建设用地。地。指国家进行各项经济、文化、国防建设以及举办社会公益事业所需要使用的土地，包括城市市区的土地，铁路、公路、机场、国有企业、港口等国家所有土地中的建设用地。国家所有的建设用国家所有的建设用 地地国家征用国家征用的原属于农民集体所有的土地国有建设用地种类国有建设用地使用权的取得划划 拨拨有偿使用有偿使用3 建设用地建设用地二、国有建设用地二、国有建设用地二、国有建设用地二、国有建设用地一国有建设用地使用权的取得一国有建设用地使用权的取得国国 有有建建 设设用用 地地使使 用用 权权 的的 划划 拨拨对对 象象国家机关用地和军事用地城市根底设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等根底设施用地法律、行政法规规定的其他用地建设单位必须按批准文件的规定使用土地建设单位必须按批准文件的规定使用土地3 建设用地建设用地有偿使用包括国有土地使用权的出让出让国有土地租赁租赁国有土地使用权作价出资或入股作价出资或入股 3 建设用地建设用地二、国有建设用地二、国有建设用地一国有建设用地使用权的取一国有建设用地使用权的取得得二、国有建设用地二、国有建设用地一国有建设用地使用权的取得一国有建设用地使用权的取得国有建设用地使用权的出让国有建设用地使用权的出让 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。特征：特征：土地使用权出让是国家将土地使用权出让行为土地使用权出让是国家将土地使用权出让行为土地使用权出让是有期限的土地使用权出让是有期限的土地使用权出让是有偿的土地使用权出让是有偿的土地使用者享有权利的范围不含地下之物土地使用者享有权利的范围不含地下之物3 建设用地建设用地土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款二、国有建设用地二、国有建设用地一国有建设用地使用权的取得一国有建设用地使用权的取得国有建设用地使用权的出让国有建设用地使用权的出让 土地使用权出让最高年限按用途分为：土地使用权出让最高年限按用途分为：居住用地居住用地70年；年；工业用地工业用地50年；年；教育科技、文化、卫生、体育教育科技、文化、卫生、体育50年；年；商业、旅游娱乐用地商业、旅游娱乐用地40年；年；综合或其他用地综合或其他用地50年。年。3 建设用地建设用地二、国有建设用地二、国有建设用地一国有建设用地使用权的取得一国有建设用地使用权的取得国有建设用地使用权的出让国有建设用地使用权的出让 1土地使用权出让方式土地使用权出让方式?城市房地产管理法城市房地产管理法?规定，我国的国有土地使用权出规定，我国的国有土地使用权出让，有拍卖、招标、协议和挂牌四种方式。让，有拍卖、招标、协议和挂牌四种方式。国土资源部于国土资源部于2002年年5月月9日发布招标拍卖挂牌出让国日发布招标拍卖挂牌出让国有土地使用规定中有土地使用规定中明确规定，自明确规定，自2002年年7月月1日起，全国各地区的商业、日起，全国各地区的商业、娱乐、写字楼和商娱乐、写字楼和商品住宅等各类经营性用地都必须以招标拍卖挂牌出让。品住宅等各类经营性用地都必须以招标拍卖挂牌出让。3 建设用地建设用地二、国有建设用地二、国有建设用地一国有建设用地使用权的取得一国有建设用地使用权的取得国有建设用地使用权的出让国有建设用地使用权的出让 1土地使用权出让方式土地使用权出让方式协议出让协议出让 出让方与受让方土地使用者通过谈判、协商，最终出让方与受让方土地使用者通过谈判、协商，最终达成出让土地使用权达成出让土地使用权 一致意见的一种方式。一致意见的一种方式。第一例协议出让第一例协议出让1987年，年，9月月9日，深圳市以市政府的名义采用协议方式，日，深圳市以市政府的名义采用协议方式，把一块编号为把一块编号为B2111，面积，面积5321平方米、规划建筑密平方米、规划建筑密度度38、建筑容积率、建筑容积率2.6、楼高、楼高8层、用途为单身职工宿层、用途为单身职工宿舍、使用年限为舍、使用年限为50年的土地有偿出让给中国航空进出口年的土地有偿出让给中国航空进出口公司深圳工贸中心，通过双方屡次协商，最后以总价公司深圳工贸中心，通过双方屡次协商，最后以总价106万元，每平方米万元，每平方米200元出让金成交元出让金成交3 建设用地建设用地二、国有建设用地二、国有建设用地一国有建设用地使用权的取得一国有建设用地使用权的取得国有建设用地使用权的出让国有建设用地使用权的出让 1土地使用权出让方式土地使用权出让方式招标出让招标出让 出让人发布招标公告或投标邀请书，邀请特定或者不特出让人发布招标公告或投标邀请书，邀请特定或者不特定的单位或个人在规定的期限以内参加土地使用权书面定的单位或个人在规定的期限以内参加土地使用权书面投标，由招标方根据招投标结果择优确定土地使用者的投标，由招标方根据招投标结果择优确定土地使用者的方式。方式。招标出让的程序招标出让的程序招标招标投标投标定标定标签约签约履约履约 3 建设用地建设用地二、国有建设用地二、国有建设用地一国有建设用地使用权的取得一国有建设用地使用权的取得国有建设用地使用权的出让国有建设用地使用权的出让 1土地使用权出让方式土地使用权出让方式招标出让招标出让第一例招标出让第一例招标出让1987年年11月月25日，深圳经济特区推出一块面积为日，深圳经济特区推出一块面积为46 355平平方米的商品住宅基地进行招标。该地块编号为方米的商品住宅基地进行招标。该地块编号为H11811，位于罗湖区深南东路南侧，土地使用年限为，位于罗湖区深南东路南侧，土地使用年限为50年，建年，建筑密度筑密度20，容积率为，容积率为1.3，共有，共有9家企业参与了投标，家企业参与了投标，经验明经验明9个标都有效，其中出标价最高的是个标都有效，其中出标价最高的是1891.284万万元，即每平方米出价元，即每平方米出价408元，最低价是元，最低价是1500万元，即每万元，即每平方米地价平方米地价332元。元。深华工程公司的中标价为深华工程公司的中标价为1705.88万元，每平方米地价万元，每平方米地价368元，而每平方米建筑面积分摊的地价那么只有元，而每平方米建筑面积分摊的地价那么只有280元元 3 建设用地建设用地二、国有建设用地二、国有建设用地一国有建设用地使用权的取得一国有建设用地使用权的取得国有建设用地使用权的出让国有建设用地使用权的出让 1土地使用权出让方式土地使用权出让方式 拍卖出让拍卖出让 指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按的地块公开叫价竞投，按“价高者得的原那么，价高者得的原那么，确定土地使用权受让者的一种方式。确定土地使用权受让者的一种方式。3 建设用地建设用地二、国有建设用地二、国有建设用地一国有建设用地使用权的取得一国有建设用地使用权的取得国有建设用地使用权的出让国有建设用地使用权的出让 1土地使用权出让方式土地使用权出让方式 拍卖出让拍卖出让第一例拍卖出让第一例拍卖出让深圳市深圳市1987年年12月月1日首次公开拍卖方式出让土地使用权。日首次公开拍卖方式出让土地使用权。拍卖地块编号为拍卖地块编号为Ht4094，位于罗湖区布心路萃园新村，位于罗湖区布心路萃园新村西侧，紧靠风景秀丽的深圳水库，该地块面积为西侧，紧靠风景秀丽的深圳水库，该地块面积为8588平平方米，用途为住房，可自用也可建成商品房，土地使用方米，用途为住房，可自用也可建成商品房，土地使用年限为年限为50年。年。深圳市政府提前深圳市政府提前2个月在个月在?深圳特区报深圳特区报?刊登刊登?深圳市土地竞深圳市土地竞投公告投公告?，共有，共有63家企业索取了家企业索取了?深圳经济特区土地使用深圳经济特区土地使用合同书合同书?和和?土地使用规那么土地使用规那么?等资料。等资料。拍卖前三天正式领取编号牌子，准备参加竞投的企业有拍卖前三天正式领取编号牌子，准备参加竞投的企业有44家，其中外商投资企业家，其中外商投资企业9家家拍卖主持人宣布拍卖底价为拍卖主持人宣布拍卖底价为200万人民币，每口报价为万人民币，每口报价为5万万元人民币。竞投结果是深圳市房地产公司叫价元人民币。竞投结果是深圳市房地产公司叫价525万元万元 3 建设用地建设用地二、国有建设用地二、国有建设用地一国有建设用地使用权的取得一国有建设用地使用权的取得国有建设用地使用权的出让国有建设用地使用权的出让 1土地使用权出让方式土地使用权出让方式 挂牌出让挂牌出让出让人发布挂牌公告，按照公告规定的期限出让人发布挂牌公告，按照公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截至时的出价结果挂牌价格，根据挂牌期限截至时的出价结果确定土地使用者的方式。确定土地使用者的方式。3 建设用地建设用地6/16/202453划拨土地使用权和出让土地使用权的区别划拨土地使用权和出让土地使用权的区别 划拨土地使用权划拨土地使用权 出让土地使用权出让土地使用权取得方式取得方式 行政方式行政方式 合同方式合同方式 支付支付无偿取得无偿取得 支付出让金支付出让金 存续期限存续期限长期或者无期限长期或者无期限 有期限有期限 可交易否可交易否不可转让、出租、不可转让、出租、抵押抵押 可以转让、出租、可以转让、出租、抵押抵押 二、国有建设用地二、国有建设用地一国有建设用地使用权的取得一国有建设用地使用权的取得国有建设用地使用权的出让国有建设用地使用权的出让 2土地使用权终止和续期土地使用权终止和续期 土地使用权的终止土地使用权的终止 土地使用权的终止根据土地使用权的终止根据?城市房地产管理法城市房地产管理法?规定，规定，因土地的灭失而导致使用者不再享有土地使用权；土因土地的灭失而导致使用者不再享有土地使用权；土地使用权出让年限届满即土地使用权出让合同期满而地使用权出让年限届满即土地使用权出让合同期满而国家收回土地使用权；或土地使用权出让期满前国家国家收回土地使用权；或土地使用权出让期满前国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权。因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权。土地使用权的续期土地使用权的续期 土地使用权出让合同约定使用年限届满时，如果土土地使用权出让合同约定使用年限届满时，如果土地使用者需要继续使用该土地，就必须申请续期，经地使用者需要继续使用该土地，就必须申请续期，经批准后，重新签订土地使用权出让合同，支付土地使批准后，重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记，方能继续享有土地使用权。用权出让金，并办理登记，方能继续享有土地使用权。3 建设用地建设用地二、国有建设用地二、国有建设用地一国有建设用地使用权的取得一国有建设用地使用权的取得国有建设用地使用权的出让国有建设用地使用权的出让 3土地使用权出让合同的变更和解除土地使用权出让合同的变更和解除 法律允许当事人在特定情况下可以依法变更和解除出法律允许当事人在特定情况下可以依法变更和解除出让合同。让合同。在土地使用权出让合同变更中，比较多见的是土地使在土地使用权出让合同变更中，比较多见的是土地使用者提出改变土地用者提出改变土地 用途，为此用途，为此?城市房地产管理法城市房地产管理法?规定了变更土地用途规定了变更土地用途的批准程序和处的批准程序和处 理方法。理方法。在土地使用权出让合同解除中，比较多见的是当事人在土地使用权出让合同解除中，比较多见的是当事人双方违约，或土地双方违约，或土地 使用者不按法律开发、利用、经营土地而导致土地管使用者不按法律开发、利用、经营土地而导致土地管理部门将土地使用权收回。理部门将土地使用权收回。3 建设用地建设用地土地使用建设单位必须按土地使用权出让合同土地使用权出让合同或其他有偿使用其他有偿使用合同合同的约定使用土地使用土地确需改变该幅土地建设用途的，应经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府原批准用地的人民政府批准批准在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应先经有关城市规划行政主管部门同意3 建设用地建设用地二、国有建设用地二、国有建设用地二国有建设用地使用权的使二国有建设用地使用权的使用用二、国有建设用地三国有建设用地使用权的收回国家建设用地土地使用权的收回为公共利益需要使用土地的为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的因1、2两项而收回国有土地使用权的，国家对土地使用权人应给予适当补偿适当补偿3 建设用地建设用地 二、国有建设用地四国有建设征用土地和补偿随着国民经济的开展和社会的进步，可能一些原属于农民集体所有的土地要用于根底设施或公益事业建设。简单地说：集体所有土地国有土地为防止滥征土地和保护农民集体的利益，?土地管理法?对征用土地的审批程序及补偿作出了具体规定。3 建设用地建设用地 二、国有建设用地四国有建设征用土地和补偿3 建设用地建设用地|1.征收土地的审批权限?土地管理法?45条规定：征收以下土地的，由国务院1根本农田；2根本农田以外的耕地超过35公顷的；3其他土地超过70公顷的。征收上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。二、国有建设用地四国有建设征用土地和补偿3 建设用地建设用地 征收农用地的，必须按照?实施条例?规定办理审批手续。建设工程可行性研究论证建设单位持工程有关批准文件，向市、县人民政府土地行政管理部门提出用地申请农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经批准后,由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。土地使用者应进行申请土地登记。抢险救灾急需用地的，可先行用地。|2.征收农用地办理程序二、国有建设用地四国有建设征用土地和补偿3 建设用地建设用地?实施条例?25条规定，征收土地方案依法定程序批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置方法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡镇、村予以公告。被征用土地的所有权人、使用权人应在公告规定期限内，持土地权属证到公告指定人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。并向建设单位发建设用地批准书。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在的乡镇、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。|征收土地的实施二、国有建设用地四国有建设征用土地和补偿3 建设用地建设用地?土地管理法?规定，征用土地的，用地单位应按照被征用土地的原用途给予补偿。并具体规定征用耕地的补偿费用应包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，其补偿标准为：土地补偿费。为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。安置补偿费。按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。地上附着物和青苗补偿费。地上附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。新菜地开发建设基金。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。|4.征地补偿二、国有建设用地四国有建设征用土地和补偿3 建设用地建设用地 因征用土地后造成的多余劳动力，由县以上土地管理部门组织被征地单位、用地单位和有关单位，通过扩大农副业生产和乡镇企业等途径，加以安置；安置不完的，可以安排符合条件的人员到用地单位或其他全民、集体所有制单位就业。农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，管理和使用；其他单位安置的，安置补助费支付给单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或征得被安置人员同意后用于支付给被安置人员的保险费用。被征地单位的土地被全部征用的，经省、自治区、直辖市人民政府审查批准，原有的农业户口可以转为非农业户口。原有的集体所有的财产和所得的土地补偿费、安置补助费，由县级以上地方人民政府与有关乡镇村商定处理方法。用于组织生产和就业人员的生活补助。大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿费标准和移民安置方法，由国务院另行规定。|5.征收土地的劳动安置二、国有建设用地五临时用地3 建设用地建设用地 建设工程施工或地质勘察等确需临时使用国有土地或农民集体所有土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门批准。其中，在城市规划区内的，还应先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或农村集体经济组织、村民委员会签订临时用地合同，并按合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时用地期限为2年，临时用地上不得建永久建筑物。占用耕地的到期之日起1年内恢复种植条件。4 法律责任法律责任 土地法律责任是指行为人实施违反土地法律标准土地法律责任是指行为人实施违反土地法律标准的行为，依法必须承担的具有强制性的法律上的的行为，依法必须承担的具有强制性的法律上的义务。义务。?土地管理法土地管理法?中的法律责任分为民事法律责任、中的法律责任分为民事法律责任、行政法律责任和刑事法律责任三种。行政法律责任和刑事法律责任三种。行政处分行政处分行政处分行政处分l非法转让、倒卖土地使用权罪非法转让、倒卖土地使用权罪l非法占用耕地罪非法占用耕地罪 l非法批准征用、占用土地罪和非法低非法批准征用、占用土地罪和非法低价出让国有土地使用权罪价出让国有土地使用权罪 5 土地管理法律制度案例土地管理法律制度案例根本案情:2004年10月，某村村民委员会未依法办理用地审批手续，擅自与陈某签订?买卖土地协议?。协议约定：该村按照征地补偿标准将本村4亩土地系一级根本农田卖给陈某，用于建造厂房及附属设施用房。协议签订后，某村实际已经以土地征用和青苗赔偿名义收款15万元。2004年11月，陈某在施工中被他人举报因而被某市国土资源局查获。某市国土资源局立即下发?责令停止违法行为通知书?，责令陈某立即停止违法行为，听候处理。5 土地管理法律制度案例土地管理法律制度案例案例评析:2004年11月，某市国土资源局根据?中华人民共和国土地管理法?第81条和?中华人民共和国土地管理法实施条例?第39条的规定，对该村作出如下处分：责令其在2004年12月15日前改正违法行为；没收违法所得15万元；并处5万元罚款。2005年1月，某市纪委作出处分决定，给予该村村支部书记留党观察的党纪处分。某村未经依法批准擅自卖地给陈某的行为违反了?中华人民共和国土地管理法?第2条第3款的规定，属非法买卖土地行为。?中华人民共和国土地管理法?第2条第3款明确规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。陈某和某村未经国土资源管理部门批准，在未依法办理用地手续的情况下，就擅自进行土地买卖，这显然是违法的。因此，他们之间的土地买卖行为不但不受法律保护，还要受到法律的处分。