房地产招标采购策略课件

房地产招标采购策略房地产招标采购策略一、招标团队建设二、如何建设适应自身企业的招标制度三、招标准备工作与招标过程资料四、如何编制招标文件五、如何管控招标流程关键点六、如何规避潜规则七、标杆房地产公司招标采购管理制度分享房地产招标采购策略一、招标团队建设1一一、招标团队建设1、团队概述什么是团队（team）？TtogetherEeveryoneAachieveMmore团队就是由致力于实现共同目标而相互分工协作，承担一定职责，技能互补的个体所组成的正式群体。一、招标团队建设1、团队概述22、团队的基本要素：1）共同的目标2）互补的技能3）相互的信任4）积极的配合2、团队的基本要素：3故事：在非洲的草原上如果见到羚羊在奔逃，那一定是狮子来了；如果见到狮子在躲避，那就是象群发怒了；如果见到成百上千的狮子和大象集体逃命的壮观景象，那是什么来了！蚂蚁军团故事：在非洲的草原上如果见到羚羊在奔逃，那一定是狮子来了；如43、招采团队建设基础招采团队扎实的专业知识良好的职业素养科学的研究方法较强的社交能力税法、索赔、保函等其他知识3、招采团队建设基础招采扎实的专业知识良好的职业素养科学的研54、组织架构1）常规地产集团公司组织机构图4、组织架构62）常规地产公司项目公司组织机构图2）常规地产公司项目公司组织机构图75、授权体系5、授权体系85、授权体系5、授权体系95、授权体系5、授权体系105、授权体系5、授权体系115、授权体系5、授权体系126、招采团队工作准则1）透明公正：招标过程必须有充分的透明度，各部门积极配合、全面沟通、信息共享，所有招标决策应依据授权和分工在招标工作小组或招标决策委员会内集体公开决策，杜绝暗箱操作；2）充分竞争：每项招标应有适当数量与实力档次的投标人参与，集团鼓励投标单位积极展开公平竞争，并保证招标具有充分的竞争性；3）廉洁奉公：所有直接和间接参与招标工作人员必须保持廉洁，不得利用职务、职权之便谋求私利。任何个人不得干扰招标工作小组和招标决策委员会进行客观公正的评价；6、招采团队工作准则136、招采团队工作准则：4）维护信誉：招投标是集团窗口性工作之一，要求在选择投标人、评定标时客观公正，以树立并维护集团良好的企业信誉和形象；5）保密原则：各单位投标文件、评标过程、定标意向等，均是公司重要机密，不得泄露或作不当承诺；杜绝串标；6）可追溯性：所有招标过程资料须真实的记录全过程情况。要求及时收集、整理，并依照各管理办法规定归档备案。确保上级或监察审计部门可随时、全面调档审查。6、招采团队工作准则：147、招采团队纪律和原则（1）招标采购工作是集团重要的投资活动，所有参与人员必须严格执行国家和地区法律、法规和本管理规定；（2）公司倡导“公平竞争、健康有序”的交易模式，拒绝任何商业贿赂行为。对招标工作纪律的人员，公司将根据情节严重情况给予罚款、调岗、降职、撤职、辞退、提交司法机关追究其法律责任等处罚措施。7、招采团队纪律和原则15制度建设的意义和必要性制度体系制度建设流程建设指引建设制度与企业的契合度一五三四二六二、如何建设适应自身企业的招标制度招标制度制度建设的意义和必要性制度体系制度建设流程建设指引建设制度与16（一）制度建设的意义和必要性1、制度建设的意义（1）什么是制度从中国最古老尚书开始，就有了对制度的记载。制度是一个社会的游戏规则，更规范地说，它是决定人们的相互关系的系列约束。制度是由非正式约束（道德的约束、禁忌、习惯、传统和行为准则）和正式的法规（宪法、法令、产权）组成的。”制度的本质是人类利益博弈的一种均衡。从制度的发生过程看，制度体现的是一种博弈，是不同利益主体相互博弈的结果。从制度的功能看，制度为人们的行为提供了一种准则，并进而使人们形成不同的行为预期，并提供了不同的激励。从制度的具体表现看，制度体现为人类合作的一种共同知识。（一）制度建设的意义和必要性172）Who谁来制定制度？利益的持有者，在房地产公司的股东是利益的持有者或他们的代言人，在以维护股东权益最大化为主旨目标前提下制定制度。制度是约束执行者行为规范的行动指南及衡量正确与否的标准。3）谁来执行制度？是股东以外的各级管理者及员工。2）Who谁来制定制度？184）制度的三个属性规范性执行者的行为规范标准性执行者的行为标准，可执行。约束制定者为了维护自身利益对执行者的行为约束4）制度的三个属性规范性执行者的行为规范标准性执行者的行为标195)房地产企业招投标制度的意义通过制度的约束可以相对公平、公正的选择合作单位。通过制度的约束可以实现市场化充分竞争，防止不正当行为。企业持续发展的基础。企业有效管理的必然手段。5)房地产企业招投标制度的意义通过制度的约束可以相对公平、公206)制度建设的必要性规范招投标行为，规避职务风险。建立公平竞争的有效平台。建立科学有效的管理体系。建立相互制约管理机制，规避企业风险。建立有效的监督管理机制。6)制度建设的必要性规范招投标行为，规避职务风险。建立公平竞21战略指导原则制度是规范企业行为保证企业行为围绕企业发展战略展开重要因素之一。制度应随着公司战略、业务模式的变化做出相应调整。组织匹配原则制度的制定和实施要考虑到组织结构现状制度的调整要考虑公司目前组织的变动，对相应职责与权利进行调整。系统性原则围绕公司整体运行各大系统内部及系统之间的制度相互衔接，形成全面系统、相互支撑的制度体系，指导企业各个层面的工作逐步导向规范化。可操作性原则应根据公司运行的实际需要，面向具体的管理对象和工作制定相关制度和有针对性的实施细则。前瞻性原则为公司未来发展预留空间，提高制度本身适应未来可能发生的变化，时刻保持实效性。（二）制度体系1、企业制度体系创建的十大原则战略指导原则制度是规范企业行为保证企业行为围绕企业发展战略展22循序渐进原则结合企业实际情况，分清主次，逐步修订完善，最终构建起全面系统的制度体系与管理流程相辅相成公司制度体系与流程体系是紧密联系在一起的，制度可以强化流程，流程又有利于制度的完善和实施。刚柔相济原则制度的刚性是维持其严肃性有效性的基础。但是，为了保证在不断变化的内外因素中保持制度的有效性，设计制度具有一定的弹性保持适当的灵活，是制度生命力的体现。激励与约束相结合原则应对工作各个方面各个环节进行有效的控制，提升管理效益，又要以人为本，充分发挥员工的积极性和创造性，实现个人与企业的共同成长。针对性和清晰性原则要根据实际情况，就工作中的薄弱环节和容易出现错误的细节，制定有针对性的制度。循序渐进原则结合企业实际情况，分清主次，逐步修订完善，最终构232、制度体系的结构层次一一级制度（政策指制度（政策指导性制度）性制度）主要是指在一定时期内相对稳定的、具有战略性、指导性、全局性、综合性的管理原则和政策，一般由公司总经理办公会议审核批准。如考核管理制度、薪资福利政策、年度经营方针等。二二级制度（流程制度（流程规范性制度）范性制度）主要是指跨部门的、以流程为纽带、调整某一范围内工作关系的制度，一般由公司总经理或总经理办公会审核批准。如采购管理制度、招投标管理制度、资源管理制度等。三三级制度（制度（规范操作性制度）范操作性制度）主要是指依据上一级管理制度制定的、由部门或二级单位内部管理实施的、用于指导岗位操作的相关指导性制度、办法，或操作规程、岗位手册，或针对某一个或几个控制点制定的管理细则等。在实际管理中，制度往往并不能得到有效的遵守和执行，深层原因体现在：制度非现实、完美理论、执行者能力。2、制度体系的结构层次一级制度（政策指导性制度）主要是指在一243、招标采购管理制度不同企业规模，采用一级或二级管理模式1、10亿以上规模，建议二级管理，集团与区域公司或项目公司，二八法则。2、10亿以下规模，建议一级管理，招采工作集中管理。高层：制定、考核中、基层：执行、被考核3、招标采购管理制度1、10亿以上规模，建议二级管理，集25集团设招标采购部，所有招标工作由集团组织统一完成，区域或项目公司为参与或配合部门，保证组织部门与参与部门的权力制衡集团设招标领导小组（决策委员会），为定标决策机构，保证招标组织工作与决策工作的平衡；标的或合同执行为区域或项目公司，保证招标组织、定标决策，合同执行的权力制衡。（1）年销售额10亿以内的企业（一级管理制度）集团设招标采购部，所有招标工作由集团组织统一完成，区域或项目26集团与区域（项目）公司按二八法则进行招标管理分工，即集团完成20%的招标数量，但额度要达到80%，其它的招标由区域（项目）公司完成；区域（项目）公司需要向集团备案，并接受集团的督察；集团还是区域（项目）公司组织、决策与执行均需分离，保证权力的制衡。（2）年销售额10-100亿的企业（二级制度）集团与区域（项目）公司按二八法则进行招标管理分工，即集团完成27（3）年销售额100亿以上的企业：制度制定与执行建议实行三级管控，即集团、区域公司与城际（项目）公司集团与区域公司实行二八法则，区域公司与城际（项目）公司实行二八法则（3）年销售额100亿以上的企业：制度制定与执行建议实行三级28（四）流程建设：1、战略采购招标管理流程2、工程招标管理流程3、材料、设备采购招标管理流程（四）流程建设：29名称要点1、资格预审管理细则资质（资质证书）、业务范围（营业执照）、业绩（合同文件、获奖证书）、人员素质（执业资格证书、学历证书、职称证书、培训证书）、设备状况（自有证明文件、租赁合同）、诉讼情况。2、招标信息发布管理细则公开招标、邀请招标、议标3、投标保证金管理细则保证金或银行保涵4、招标文件编制管理细则组织与分工，技术标、资信标与商务标编制，执行合同、标准化（五）指引建设名称要点1、资格预审管理细则资质（资质证书）、业务范围（30名称要点5、招标文件发售管理细则发与售6、答疑与现场踏勘管理细则组织与答疑，答疑文件统一发放7、回标和开标管理细则时间、地点、见证8、评标管理细则综合打分法与最低价法，技术标评审与商务标评审组织与分工9、定标管理细则备选制度名称要点5、招标文件发售管理细则发与售6、答疑与现场踏31充分客观真实面对企业真实现状企业管理能力管理者的监督能力包括对制度的理解能力执行者的执行力包括对制度的理解能力制度不追求完美，追求量身定做忽略了企业管理的实际状况，对制度措施的期望值过高，寄希望于通过一套完美的制度改变所有的管理难题，没有认识到制度执行对企业行为改善是一个循序渐进的过程，最终对制度的执行和效能产生怀疑，导致制度规范的实际操作性差。企业在制度体系建设中的遇到的常见问题制度体系的建设与管理没有明确组织分工。制度管理职能错位。系统化不足。制度制定模糊，可操作性不强。（六）制度与企业的契合度充分客观真实面对企业真实现状企业管理能力管理者的监督能力包括32招标准备工作的内容招标过程形成的文件资料投标过程形成的文件资料开标所需要的文件材料评标所需要的文件材料定标过程所需的文件材料一五三四二六七如何操作？三、招标准备工作与招标过程资料招标准备工作的内容招标过程形成的文件资料投标过程形成的文件资33（一）招标准备工作的内容在招标工作开始之前，招标工作将有一整体清晰的目标及安排，包括招标方式、标段划分、招标计划、投标单位资质要求、工程技术要求、界面划分、定标原则、计价模式、付款方式、合同条款要点等，其全过程的资料准备、收集和整理非常重要。（一）招标准备工作的内容34采购人委托项目时所提交的与项目有关的资料招标采购机构在组织项目实施前所编制的采购方案和所归集的项目资料项目的分析论证资料招标文件底稿以及正式的招标文件招标公告信息发布资料响应招标项目的供应商信息，供应商提交的资格证明文件材料对供应商进行资格审查时的书面记录及其相关资料（二）招标过程形成的文件资料采购人委托项目时所提交的与项目有关的资料招标采购机构在组织35经审查资格合格的供应商名单和资格不合格供应商名单及其理由说明和文件证明材料资格审查工作底稿，招标文件发售记录现场勘察及对项目解释答疑记录供应商对招标文件有关内容提出的书面询问招标组织机构因对招标文件进行修改、澄清、补正所形成的补充招标文件注意：有关招标文件的发售记录，尤其是购买了招标文件的供应商名单要在一定范围内和一定时期内相对保密。经审查资格合格的供应商名单和资格不合格供应商名单及其理由说明36（三）投标过程形成的文件资料招标阶段之后，所要进行的是投标，即投标供应商编制投标文件并向招标组织机构递交投标文件。以上这些书面的文字记载集中起来，就形成了投标阶段的文件材料投标单位向招标组织机构递交投标文件、交纳投标保证金，招标组织机构要接收投标文件并向投标单位出具签收证明等招标组织机构对投标疑问的有关内容作出书面答复开标前，必 须 注意 收 集这 些 文件材料，并 进 行归 集 整理，以备 开 标时之用（三）投标过程形成的文件资料招标组织机构对投标疑问的有关内容37（三）投标过程形成的文件资料最重要的就是投标供应商递交投标文件时的记录，供应商递交投标文件时的签名，招标组织机构在接收投标文件时的书面记录、向投标供应商出具的签收投标文件的证明、收取投标保证金的收据等对 供 应商 提 交的 投 标文 件 要妥 为 保管，以防 投 标文 件 遗失 或 者投 标 信息泄露（三）投标过程形成的文件资料最重要的就是投标供应商递交投标文38（四）开标所需要的文件材料在开标时，要公开宣读投标人的投标报价以及投标文件中的有关内容，宣布一些注意事项，并对评标、定标作出安排。文件材料包括：开标会场纪律开标议程监督人员和工作人员以及参加开标的领导和来宾等有关人员名单开标仪式主持词，工作人员职责、注意事项投标人注意事项不要遗漏：1、准备讲话稿2、监督或监 证 时 所使 用 的 相关 文 件 材料3、开标前到 会 人 员的签到册4、准备必要 的 书 面文 件、材料等（四）开标所需要的文件材料开标会场纪律监督人员和工作人员以及39（五）评标过程所需要的文件材评标工作安排评标程序评标工作纪律评标注意事项评委会工作职责评标办法、评分标准、评分表格已载入招标文件签署廉政承诺书有必要，就应该在开标前把承诺书格式如准备齐备，在评标开始前提供给评委会，要求评委会成员签订。（五）评标过程所需要的文件材评标工作安排评标程序评标工作纪律40（六）定标过程所需的文件材料定标时所需要的文件材料主要是定标原则和定标依据等，这些文件材料一般也在招标文件中事先已经载明招标组织机构将评委会的评标结果报告提交给采购人，由采购人根据评标结果报告确定中标人有些地方，规定由采购人委托评标委员会直接确定中标人，或者委托招标组织机构根据评委会的评标结果报告直接确定中标人不论采用哪一种方式，都必须在开标前将定标所需的文件材料准备齐备（六）定标过程所需的文件材料招标组织机构将评委会的评标结果报41（七）如何操作？（1）明确目标（2）统一标准（3）资源收集、整理、分析（4）价格信息收集、整理、分析（5）与客户的前期接触（6）成员分工（7）策划与计划（8）技术交流（9）制度流程做保证，周密计划安排、明确技术要求及现场管理要求、合理严谨的合同条款、全面完整的价格信息。（10）招标准备工作细致全面，将为后续招标顺利进行打下良好基础。（七）如何操作？42四、如何编制招标文件引言：招标文件：招标人向投标人提供的具体项目招投标工作的作业标准性文件。它阐明了招标项目的性质，规定了招标程序和规则、告知了订立合同的条件。编制出完整、严谨、科学、客观公正，集针对性、合理性与保护性一体的招标文件，是招标成败的关键环节。四、如何编制招标文件引言：431、招标文件的种类（1）施工招标文件（2）监理招标文件（3）材料、设备招标文件（4）勘察招标文件（5）设计招标文件（6）测量招标文件（7）其它服务类招标文件在这里我们详细介绍施工招标文件的编写1、招标文件的种类442、招标文件的编制原则（1）明确招标单位和项目具备招标资格（2）遵守国家的法律和法规要求（3）公正合理的处理招标人和投标人之间的关系，保证双方的利益（4）招标文件应准确、详尽地反映项目真实情况。使投标能建立在客观可靠的基础上，减少签约和履约过程中的争议和纠纷发生（5）招标文件各部分内容力求统一，避免文件之间的矛盾。2、招标文件的编制原则（1）明确招标单位和项目具备招标资格453、招标文件编制前的准备工作（1）收集资料,熟悉情况（2）确定业主采购设备和主要材料明细，业主指定专业分包范围（3）确定招标发包承包方式（4）划分标段与选择方案3、招标文件编制前的准备工作464、招标文件的组成u投标须知及投标须知前附表u合同条件及合同格式u工程建设标准u图纸及工程量清单u投标文件格式4、招标文件的组成475、如何编写施工招标文件（1）投标须知：明确资金来源和准备情况，计划工期，工程范围，招标方式，质量标准，投标人的资质等级要求，资格审查方式，投标有效期，投标保证金数量，发售招标文件日期，报价方式，踏勘现场日期，招标答疑日期，递送招标文件日期和地点，开标日期和地点，履约保证金数量。5、如何编写施工招标文件48项目内容质量标准国家强制性的质量标准为“合格”，省优工程奖。国家级优质工程奖为“鲁班”奖。招标范围就是本次招标的范围，是整个项目还只是其中的一部分，含不含桩基？含不含土方开挖？含不含电梯的采购和安装等都要填写清楚。工期定额工期。如个别招标项目的工期要求因特殊原因小于定额工期时，则应在招标文件中明确告知投标人报价时考虑必要的赶工措施费。资金来源填写投资的主体和构成。是国有投资还是民营投资？是全额国有投资还是国有投资只占其中的一部分比例？比例是多少？（2）投标须知前附表 项目 内49项目内容投标人资质等级要求包括行业类别、资质类别、资质等级三部分。如是房建行业还是园林绿化行业。是总承包资质还是专业承包资质，是一级还是二级。资格审查方式分资格预审和资格后审。资格评审应在技术标和商务标的评审之前进行。工程计价方式综合单价法，如为修缮工程也可以采用预算定额法。投标有效期一般是天中标公示时间建设部建市号文件规定中标候选人公示时间最短应当不少于两个工作日（2）投标须知前附表 项目 内50项目内容投标保证金投标担保金额不应超过工程总额的，且总价不得超过万元。履约担保和支付担保 招标文件的发售预审文件和招标文件可适当收费，但预审文件最高不超过元招标文件最高不得超过元。（2）投标须知前附表 项目 内容投51（3）合同条款合同条款包括协议书、通用条款、专用条款等内容。合同条款内容要求分析建设工程具体事项以及可能出现的一切可能因素。约定词语定义，专用条款的说明。合同条款中还要说明各个合同单位的义务和责任！（3）合同条款52（4）合同主要条款的内容承包范围和工程量清单（如使用工程量清单报价）工期要求及违约责任质量标准及违约责任计价方式及结算方式付款方式及违约责任发包人提供的设备和主要材料，发包人分包的专业项目保修期限现场条件、施工总承包管理和配合服务争议解决的方式（4）合同主要条款的内容53（5）图纸和工程量清单图纸包括：现场管线图纸、勘察报告、施工图纸工程量清单：对于采用综合单价或工程量清单计价的招标工程应附出工程量清单表、主要设备和材料是否限定品牌范围、评分标准（5）图纸和工程量清单 54（6）工程建设标准招标文件中应明确招标工程项目的材料设备、施工须达到的一些现行国家，地方和行业的工程建设标准，规范要求，包括：工程测量规范，施工质量验收规范等等。除此之外，还应列出特殊项目的施工工艺标准和要求。（6）工程建设标准55（7）投标文件格式投标函格式:投标函，是指投标人按照招标文件的条件和要求，向招标人提交的有关报价、质量目标等承诺和说明的函件。是投标人为响应招标文件相关要求所做的概括性说明和承诺的函件，一般位于投标文件的首要部分，其格式、内容必须符合招标文件的规定。投标商务文件格式投标技术文件格式（7）投标文件格式56（8）评标办法的组成资信部分：（类似工程业绩，银行授信等级，履约信誉，企业获等）。商务评分部分技术评分部分前两者是考核的业务资质，业绩，信誉，实力，交货期，合同条款偏离等。技术评分部分主要是技术要求。（8）评标办法的组成57（9）招标文件编制应注意的问题u所有采购的货物、设备或工程的内容，必须详细地一一说明，以构成竞争性招标的基础；u制定技术规格和合同条款不应造成对有资格投标的任何供应商或承包商的歧异；u评标的标准应公开、合理，对偏离招标文件另行提出新的技术规格的标书的评审标准，更应切合实际，力求公平；u符合本国政府的有关规定，如有不一致之处要妥善处理。（9）招标文件编制应注意的问题58（10）招标文件的强制性要求u招标文件的内容要体现公平u招标文件的澄清、修改和答疑此外，根据工程建设项目施工招标投标办法第33条规定，对于潜在投标人在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑问，招标人可以书面形式或召开投标预备会的方式解答，但需同时将解答以书面方式通知所有购买招标文件的潜在投标人。该解答的内容同样构成招标文件的组成部分。（10）招标文件的强制性要求59五、如何管控招标流程关键点（一）招标流程招标的流程概括为：招标、投标、开标、评标与定标、签订合同基本程序如下：招标前准备资格预审公告招标公告编制与发布资格预审发布招标文件现场考察投标预备会投标文件编制与递交开标评标定标签订合同五、如何管控招标流程关键点60（二）招标形式1、公开招标：应在国家或地方指定的报刊、信息网或其它媒介，并同时在中国工程建设和建筑业住处网上发布招标公告2、邀请招标：应向三个以上符合资质条件的投标人发送投标邀请。3、议标：与三家以上意向单位议价，价低者得3、直接委托：直接与一家意向单位谈价并委托（二）招标形式61（三）招标过程中的主要风险招标人肢解建设项目，致使招标项目不完整，或逃避公开招标；投标资格条件因人而设，未做到公平、合理，可能导致中标人并非最优选择；相关人员违法违纪泄露标底，存在舞弊行为。（三）招标过程中的主要风险62（四）招标阶段主要管控措施：u明确应当进行招标的工程项目范围、招标方式、招标程序，以及投标、开标、评标、定标等各环节的管理要求；u建设单位在划分标段时，应当考虑项目的专业要求，不得违背工程施工组织设计和招标设计方案，拆分工程项目发包给个多个承包单位；u招标公告的编制要公开、透明，严格根据项目特点确定投标人的资格要求；u建设单位应当根据项目特点决定是否编制标底；需要编制标底的，标底编制过程和标底应当严格保密；（四）招标阶段主要管控措施：63（五）投标流程投标主要包括：项目现场考察投标预备会投标文件的编制投标文件的递交（五）投标流程64（六）投标过程中主要的风险招标人与投标人串通投标，存在舞弊行为；投标人的资质条件不符合要求或挂靠、冒用他人名义投标，可能导致工程质量难以达到规定标准等。（六）投标过程中主要的风险65（七）投标阶段主要管控措施：第一，对投标人的信息采取严格的保密措施，防止投标人之间串通舞弊；第二，科学编制招标公告，合理确定投标人资格要求；第三，按照招标公告或资格预审文件中确定的投标人资格条件对投标人进行实质审查，通过查验资质原件、实地考察，确定投标人的实际资质，预防假资质中标；第四，建设单位应当履行完备的标书签收、登记和保管手续。签收人要记录投标文件签收日期、地点和密封状况，签收标书后应将投标文件存放在安全保密的地方，任何人不得在开标前开启投标文件。（七）投标阶段主要管控措施：66（八）开标流程依据招标文件规定的时间和地点，开启所有投标人按规定提交的投标文件，公开宣布投标人的名称、投标价格及招标文件中要求的其他主要内容。开标由招标人主持，邀请所有投标人代表和相关人员在招标投标监督机构监督下公开按程序进行。从发布招标文件之日起至开标，时间不得少于20天。（八）开标流程67（九）评标流程是对投标文件的评审和比较，可以采用综合评估法或经评审的最低价中标法。评标委员会根据招标文件规定的评标方法，借助计算机辅助评标系统对投标人的投标文件按程序要求进行全面、认真、系统地评审和比较后，确定出不超过3名合格中标候选人，并标明排列顺序。评标委员会推荐中标候选人或直接确定中标人应当符合：1、能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准；2、能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，但低于企业成本的除外。（九）评标流程68（十）定标流程招标人根据招标文件要求和评标委员会推荐的合格中标候选人，确定中标人，也可授权评标委员会直接确定中标人。使用国有资金投资的项目，招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标，因不可抗力提出不能履行合同，或者招标文件中规定内容未满足的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人，以此类推。所有推荐的中标候选人未被选中的，应重新组织招标。不得在未推荐的中标候选人中确定中标人。招标人授权评标委员会直接确定中标人的应按排序确定排名第一的为中标人（十）定标流程69（十一）开标、评标和定标过程中的风险开标不公开、不透明，损害投标人利益；评标委员会成员缺乏专业水平，或者建设单位向评标委员会施加影响，致使评标流于形式；评标委员会成员与投标人串通作弊，损害招标人利益。（十一）开标、评标和定标过程中的风险70（十二）开标、评标和定标的管控措施第一，开标过程应邀请所有投标人或其代表出席，并委托公证机构进行检查和公证；第二，依法组建评标委员会，评标委员会成员名单在中标结果确定前应当严格保密。评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得私下接触投标人，不得收受投标人任何形式的商业贿赂；第三，评标委员会应独立、客观，任何人不得向评标委员会成员施加影响，干扰其客观评判；（十二）开标、评标和定标的管控措施71（十二）开标、评标和定标的管控措施第四，评标委员会应当在评标报告中详细说明每位成员的评价意见以及集体评审结果，对于中标候选人和落标人要分别陈述具体理由。每位成员应对其出具的评审意见承担个人责任；第五，中标候选人是1个以上时，招标人应当按照规定的程序和权限，由决策机构审议决定中标人。（十二）开标、评标和定标的管控措施72（十三）签订合同在中标公示期满后，（时间不少于3天）建设单位应当在规定期限内同中标人订立书面合同，双方不得另行订立背离招标文件实质性内容的其他协议。（十三）签订合同73六、如何归避潜规则引言：公司招标采购制度的首页一定是这样写的“维护公司利益，以“公平、公正、平等、合理竞争”为原则，选择优秀的合作单位，从而达到保证质量、降低经营成本的目的“，而且制度内容非常完善无破绽，流程表单详细之极，充分体现了二十年地产业发展的经验成果。目前互联网信息发达，时时刻刻都在推送地产排名前十公司的各种制度做法等等，查询非常便捷。总之，今天我们要讲这些潜规则大家或许更感兴趣。六、如何归避潜规则74以下按照招标不同阶段，教大家识别潜规则、让潜规则露出来，避免潜规则大行其道。以下按照招标不同阶段，教大家识别潜规则、让潜规则露出来，避免75研发、设计阶段：以某种产品、品牌的技术或专利设定招标参数，使其他产品、品牌无法符合要求，或为设备安装在土建设计阶段进行量身定做，其它产品无法满足土建预留洞口的要求（空调）。资格预审阶段：投标资格为某个投标单位量身定做，提高门槛，排斥其它潜在的投标单位，或故意刁难有竞争力的投标单位，不拜山头，好产品或好单位无法入门（市政工程）。考察阶段：提出虚假的考察报告或打心理战，废除具有竞争力的投标单位（电梯招标）。研发、设计阶段：以某种产品、品牌的技术或专利设定招标参数，76标书编制阶段：品牌、档次、配置、产地、质量标准、技术参数、付款方式等不明确或根本没有，便于根据招标结果给予中标单位更好的条件或更加苛刻的条件，迫使拟中标单位放弃中标机会或混水摸鱼。标书发放阶段：暗示或明示投标单位中标机会很小。装修工程定板阶段：选择某一品牌其唯一性产品作为样板（石材），致使其他品牌没有相同产品竞争，或故意选择除了外形接近其它条件不同的产品进行竞争（龙头）。标书编制阶段：品牌、档次、配置、产地、质量标准、技术参数、77投标阶段：围标、串标、陪标高价自杀标与低价自杀标，目的：占用指标，排斥其它潜在投标人入围，利益共享。2009年5月，二（连浩特）广（州）高速公路项目怀集至三水段机电工程第47合同段对外发布招标公告。标段控制价为1.72429069亿元。根据招标文件的要求低于1.435472亿元的为废标。但在9月4日开标当日，7家递交标书公司中，除了上海经纬与广东新粤，其余5家都报了低于1.4亿不合情理的“自杀价”。其中，有两家因为低于本次投标最低限价被确认为低于成本价的废标。业内人士称，自杀标”可以分“高价自杀标”“低价自杀标”，其共同目的都是为了不中标。不中标也挣钱，还费劲中标干啥？投标阶段：围标、串标、陪标78回标阶段：不同时开标，根据其他投标单位报价调整意向中标单位的报价（配电柜）。评标阶段：提供虚假信息给主要领导（电梯）。回标阶段：不同时开标，根据其他投标单位报价调整意向中标单位79定标阶段：节外生枝，提出技术或考察不符合要求（知名品牌电梯）。签订合同阶段：提出更为苛刻条件，知难而退（精装工程）。合同执行阶段：用放大镜进行质量控制，以工期、供货、服务等为理由，以付款为约束，为难乙方。或默许、支持乙方偷梁换柱，以次充好，调整品牌，降低档次，减少配置（石材复合板）。定标阶段：节外生枝，提出技术或考察不符合要求（知名品牌电梯80结算阶段：合同外新增工程量不予承认或减少工程量，降低取费。或无中生有（隐蔽工程），放大工程量。保修阶段：人为制造保修责任或移花接木。结算阶段：合同外新增工程量不予承认或减少工程量，降低取费。81七、标杆房地产公司招标采购管理制度分享七、标杆房地产公司招标采购管理制度分享82七、标杆房地产公司招标采购管理制度分享七、标杆房地产公司招标采购管理制度分享83仰望星空脚踏实地一起学习一起实践仰望星空 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