资源描述
房地产经纪概论与实务房地产经纪概论与实务RealEstateAgent1房地产经纪概论与实务RealEstateAgent1第一章第一章房地产经纪概述房地产经纪概述主要内容：主要内容：n第一节第一节经纪与房地产经纪经纪与房地产经纪n第二节第二节房地产经纪人员房地产经纪人员n第三节第三节房地产经纪业房地产经纪业学习要求：学习要求：掌掌握握房房地地产产经经纪纪的的内内涵涵和和必必要要性性、房房地地产产经经纪纪活活动动的的基基本本类类型型；熟熟悉悉房房地地产产经经纪纪的的概概念念和和起起源源，发发展展房房地地产产经经纪纪行行业业的的现现实实意意义义；了了解解香香港港、台台湾湾及及国国外外房房地产经纪业的产生与发展。地产经纪业的产生与发展。2第一章房地产经纪概述主要内容：2第一节第一节经纪与房地产经纪经纪与房地产经纪一、经纪与经纪人一、经纪与经纪人n（一）经纪（一）经纪n概概念念、基基本本含含义义、作作用用、特特点点、经经纪纪活活动动的的基基本本方方式式、经经纪纪收入收入n（二）经纪人（二）经纪人n经经纪纪人人的的概概念念、起起源源与与发发展展、经经纪纪人人的的分分类类、经经纪纪人人的的基基本本活动范围、经纪人在市场经济中的作用活动范围、经纪人在市场经济中的作用二、房地产经纪二、房地产经纪n内涵、必要性、功能定位、服务内容、基本活动类型内涵、必要性、功能定位、服务内容、基本活动类型3第一节经纪与房地产经纪一、经纪与经纪人3一、经纪与经纪人一、经纪与经纪人（一）经纪（一）经纪1、概念：、概念：经纪作为一种社会经济活动，是社会经纪作为一种社会经济活动，是社会经济活动中的一种中介行为，是指为促成各种市经济活动中的一种中介行为，是指为促成各种市场交易而从事的居间、代理及行纪（场交易而从事的居间、代理及行纪（hangji)等的等的有偿服务活动。有偿服务活动。2、基本含义：、基本含义：n经纪活动是一种中介活动经纪活动是一种中介活动牵线说合，促成交易牵线说合，促成交易n以营利为目的以营利为目的佣金佣金4一、经纪与经纪人（一）经纪4一、经纪与经纪人一、经纪与经纪人（一）经纪（一）经纪3、作用：、作用：n传播经济信息传播经济信息n加速商品流通加速商品流通n优化资源配置优化资源配置n推动市场规范完善推动市场规范完善n促进社会发展促进社会发展5一、经纪与经纪人（一）经纪5一、经纪与经纪人一、经纪与经纪人（一）经纪（一）经纪4、特点、特点n活动范围的广泛性活动范围的广泛性n活动内容的服务性活动内容的服务性n活动地位的居间性活动地位的居间性n活动目的的有偿性活动目的的有偿性n活动责任的确定性活动责任的确定性n活动的非连续性活动的非连续性6一、经纪与经纪人（一）经纪6一、经纪与经纪人一、经纪与经纪人（一）经纪（一）经纪5 5、经纪活动的基本方式、经纪活动的基本方式n居间居间：指经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提指经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并从委托人取得供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并从委托人取得报酬的一种商业行为。报酬的一种商业行为。n代理代理：指经纪机构在受托权限内，以委托人名义与第三指经纪机构在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。行为。n行纪行纪：是指经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与是指经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。7一、经纪与经纪人（一）经纪7一、经纪与经纪人一、经纪与经纪人（一）经纪（一）经纪6 6、经纪收入、经纪收入n佣金佣金是经纪收入的基本来源是经纪收入的基本来源（1 1）性质：佣金是经营收入、劳动收入、风险收入的综合）性质：佣金是经营收入、劳动收入、风险收入的综合体。体。（2 2）分类：）分类：n法定佣金法定佣金 指经纪人从事特定经纪业务时，按照国家对特定经纪指经纪人从事特定经纪业务时，按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准获取的佣金。业务规定的佣金标准获取的佣金。n自由佣金自由佣金 是指经纪人与委托人协商确定的佣金。是指经纪人与委托人协商确定的佣金。n区别于回扣区别于回扣8一、经纪与经纪人（一）经纪8佣金与回扣佣金与回扣佣金佣金以经纪合同为依据，由委托人支付给经纪以经纪合同为依据，由委托人支付给经纪机构而不是具体经办业务的经纪人员个人。只机构而不是具体经办业务的经纪人员个人。只要经纪合同合法，佣金就是经济机构正大光明要经纪合同合法，佣金就是经济机构正大光明的收入。的收入。回扣回扣是由卖方暗中转让给买方具体经办人的一是由卖方暗中转让给买方具体经办人的一部分让利。收受回扣属于违法行为。部分让利。收受回扣属于违法行为。9佣金与回扣佣金以经纪合同为依据，由委托人支付给经纪机构而不是复习思考题复习思考题（）以经纪合同为依据，由委托人支付给（）以经纪合同为依据，由委托人支付给经纪机构而不是具体经办业务的经纪人个经纪机构而不是具体经办业务的经纪人个人。人。A佣金佣金B信息费信息费C回扣回扣D薪金薪金答案：（答案：（A）10复习思考题（）以经纪合同为依据，由委托人支付给经纪机构而不是复习思考题复习思考题佣金分为法定佣金和佣金分为法定佣金和()两种。两种。A定金佣金定金佣金B订金佣金订金佣金C预付佣金预付佣金D自由佣金自由佣金答案：（答案：（D）11复习思考题佣金分为法定佣金和()两种。答案：（D）复习思考题复习思考题经纪人在经纪活动中，除非事先有经纪人在经纪活动中，除非事先有()，经纪人，经纪人不得要求当事人支付佣金以外的其他费用。不得要求当事人支付佣金以外的其他费用。A经纪操作经纪操作B经纪劳动付出经纪劳动付出c经纪合同约定经纪合同约定D特殊考虑特殊考虑答案：（答案：（C）12复习思考题经纪人在经纪活动中，除非事先有()，经纪人复习思考题复习思考题经经纪纪作作为为一一种种社社会会中中介介服服务务活活动动，主主要要有有（）特点。特点。A、活动范围的广泛性活动范围的广泛性B、活动内容的丰富性活动内容的丰富性C、活动地位的居间性活动地位的居间性D、活动目的的有偿性、活动目的的有偿性E、活动对象的灵活性活动对象的灵活性答案：（答案：（ACD）13复习思考题经纪作为一种社会中介服务活动，主要有（）特点。在在中中国国社社会会主主义义市市场场经经济济中中，经经纪纪活活动动的的作作用用具体体现在（具体体现在（）方面。）方面。A、传播经济信息传播经济信息B、加速商品流通加速商品流通C、促进文化交流促进文化交流D、优化资源配置、优化资源配置E、推动市场规范完善推动市场规范完善答案：（答案：（ABDE）14在中国社会主义市场经济中，经纪活动的作用具体体现在（）方一、经纪与经纪人一、经纪与经纪人（二）经纪人（二）经纪人1、经纪人概念、经纪人概念辞海：辞海：“是为买卖双方介绍交易以获取佣金是为买卖双方介绍交易以获取佣金的中间商人的中间商人”。经纪人是中介人，也称为居间人，在商业活动经纪人是中介人，也称为居间人，在商业活动中不归属委托人或第三方，完全处于中介地位，中不归属委托人或第三方，完全处于中介地位，并通过其中介服务活动获得相应的报酬。并通过其中介服务活动获得相应的报酬。“牙侩牙侩”、“牙人牙人”、“掮（掮（qian）客）客”15一、经纪与经纪人（二）经纪人15从经纪产生的历史看从经纪产生的历史看,经纪以商品生产和商品交换经纪以商品生产和商品交换为产生和发展的前提。为产生和发展的前提。三次社会大分工：三次社会大分工：n原始社会后期原始社会后期,人类社会发生了第一次大规模的社会分工人类社会发生了第一次大规模的社会分工,即畜牧即畜牧业和农业的分离。业和农业的分离。n随着生产力的进一步发展随着生产力的进一步发展,在父系氏族公社时期在父系氏族公社时期,发生了第二次社发生了第二次社会大分工会大分工,即手工业和农业的分离。即手工业和农业的分离。n随着商品生产的进一步发展随着商品生产的进一步发展,第三次社会大分工第三次社会大分工,出现了商业。出现了商业。经纪的产生和发展是商品生产和商品交换发展的经纪的产生和发展是商品生产和商品交换发展的产物产物,是社会分工的必然结果。是社会分工的必然结果。一、经纪与经纪人一、经纪与经纪人16从经纪产生的历史看,经纪以商品生产和商品交换为产生和发展的前经纪活动起源于经纪活动起源于()。A第一次社会大分工第一次社会大分工B第二次社会大分工第二次社会大分工C第三次社会大分工第三次社会大分工D现代市场经济现代市场经济答案：（答案：（C）17经纪活动起源于()。答案：（C）17一、经纪与经纪人一、经纪与经纪人（二）经纪人（二）经纪人2 2、我国经纪人的起源与发展、我国经纪人的起源与发展我国历史上最早的经纪人出现于马市，即两汉时期的我国历史上最早的经纪人出现于马市，即两汉时期的“驵侩驵侩”（zu kuaizu kuai）。）。唐朝出现同业组织：牙行唐朝出现同业组织：牙行明朝后，牙商分为明朝后，牙商分为“官伢官伢”、“私牙私牙”清朝清朝“买办买办”民国民国“华经理华经理”、“掮客掮客”建国后（建国后（1950年）年）被取缔，经纪业停顿或转入地下被取缔，经纪业停顿或转入地下改革开放后改革开放后经纪活动活跃经纪活动活跃18一、经纪与经纪人（二）经纪人18一、经纪与经纪人一、经纪与经纪人（二）经纪人（二）经纪人3 3、经纪人分类、经纪人分类（1 1）根据经纪人的不同组织结构形式，分为：）根据经纪人的不同组织结构形式，分为：个体经济人、合伙经纪人、公司或企业经纪人个体经济人、合伙经纪人、公司或企业经纪人（2 2）根据经纪人服务的不同社会区域，分为：）根据经纪人服务的不同社会区域，分为：乡镇经纪人、城市经纪人、边贸经纪人乡镇经纪人、城市经纪人、边贸经纪人（3 3）根据经纪人的素质水平不同，分为：）根据经纪人的素质水平不同，分为：一般经纪人、专家型经纪人一般经纪人、专家型经纪人（4 4）按经纪活动所涉及的内容不同，分为：）按经纪活动所涉及的内容不同，分为：一一般般商商品品经经纪纪人人、产产权权经经纪纪人人、证证券券经经纪纪人人、保保险险经经纪纪人人、期期货货经经纪纪人人、技技术术经经纪纪人人、劳劳动动力力经经纪纪人人、文文化化经经纪纪人人、体育经纪人和交通运输经纪人等等。体育经纪人和交通运输经纪人等等。（5 5）从职业角度划分为：专职经纪人、兼职经纪人）从职业角度划分为：专职经纪人、兼职经纪人19一、经纪与经纪人（二）经纪人19一、经纪与经纪人一、经纪与经纪人（二）经纪人（二）经纪人4 4、经纪人在市场经济中的作用（了解）、经纪人在市场经济中的作用（了解）n经纪人的中介服务活动，是建立社会主义市场经济体制的需要；经纪人的中介服务活动，是建立社会主义市场经济体制的需要；n经纪人的中介服务，有利于活跃商品流通，促进人才、文化、体经纪人的中介服务，有利于活跃商品流通，促进人才、文化、体育等的交流，有利于社会经济的发展和社会生活的丰富；育等的交流，有利于社会经济的发展和社会生活的丰富；n经纪人的中介服务活动，有利于打破地区封锁、行业分割的状况，经纪人的中介服务活动，有利于打破地区封锁、行业分割的状况，促进区域经济发展；促进区域经济发展；n有利于人才资源的合理配置有利于人才资源的合理配置20一、经纪与经纪人（二）经纪人20二、房地产经纪二、房地产经纪（一）内涵（一）内涵房地产经纪是指以收取房地产经纪是指以收取佣金佣金为目的，为促进他人房地产交易为目的，为促进他人房地产交易而从事而从事居间居间、代理代理等经纪业务的经济活动。等经纪业务的经济活动。n居间：指向委托人居间：指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的一种商业立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的一种商业行为。行为。n代理：是指以委托人名义，在授权范围内，为促成委托人与第代理：是指以委托人名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。n佣金：指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支佣金：指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。付的报酬。21二、房地产经纪（一）内涵21房地产经纪佣金房地产经纪佣金房地产经纪收费根据代理项目的不同，实行不同的房地产经纪收费根据代理项目的不同，实行不同的收费标准。收费标准。如房屋买卖代理收费，按成交价格总额分档累退计如房屋买卖代理收费，按成交价格总额分档累退计收：收：房地产价格总额房地产价格总额(万元万元)累退计费率累退计费率(%)(%)500500以下以下(含含500)500)2.5 2.55012000 25012000 2 20015000 20015000 1.5 1.55001-100005001-10000 1 1 10000 10000以上以上 0.5 0.522房地产经纪佣金房地产经纪收费根据代理项目的不同，实行不同的收二、房地产经纪二、房地产经纪（二）房地产经纪活动的必要性（二）房地产经纪活动的必要性房地产价格昂贵房地产价格昂贵房地产不可移动房地产不可移动房地产交易的复杂性房地产交易的复杂性n房地产商品自身信息的复杂性房地产商品自身信息的复杂性n房地产交易价格的复杂性房地产交易价格的复杂性n房地产交易专业信心的复杂性房地产交易专业信心的复杂性n房地产交易信息的复杂性房地产交易信息的复杂性23二、房地产经纪（二）房地产经纪活动的必要性23二、房地产经纪二、房地产经纪（三）房地产经纪的功能定位（三）房地产经纪的功能定位n1、沟通信息，提供咨询、沟通信息，提供咨询n2、促成交易、提高效率、促成交易、提高效率n3、公平买卖、保障安全、公平买卖、保障安全24二、房地产经纪（三）房地产经纪的功能定位24二、房地产经纪二、房地产经纪（四）房地产经纪服务的内容（了解）（四）房地产经纪服务的内容（了解）房房地地产产经经纪纪服服务务贯贯穿穿于于房房地地产产经经纪纪活活动动的的始始终终，在在房房地地产产生生产产、流流通通、消消费费各各个环节所提供的服务内容也有所差别。个环节所提供的服务内容也有所差别。25二、房地产经纪（四）房地产经纪服务的内容（了解）25房地产经纪服务的内容房地产经纪服务的内容1、房地产生产环节、房地产生产环节服服务务对对象象主主要要是是房房地地产产开开发发者者和和土土地地供供求求者者，包包括括开开发发房房地地产产的的企企业业，有有权权出出让让或或转转让让土土地地使使用用权权的的土土地地供供应应者者及及诸诸多土地使用权的受让者。多土地使用权的受让者。提供的服务提供的服务：l l为房地产开发商寻找项目用地或投资伙伴；为房地产开发商寻找项目用地或投资伙伴；l l为房地产开发项目进行可行性分析与研究；为房地产开发项目进行可行性分析与研究；l l为房地产开发企业提供融资与信贷信息服务；为房地产开发企业提供融资与信贷信息服务；l l为房地产开发代办申请手续，代领有关证件；为房地产开发代办申请手续，代领有关证件；l l代办工程招投标事宜、协助选择承建商等。代办工程招投标事宜、协助选择承建商等。26房地产经纪服务的内容1、房地产生产环节26房地产经纪服务的内容房地产经纪服务的内容2、房地产流通环节、房地产流通环节服服务务对对象象主主要要是是如如新新商商品品房房存存量量房房的的购购买买者者、经经营营销销售售者者，房房地地产产权交易房屋出租、承租者，差价换房者，房地产抵押者、典当者。权交易房屋出租、承租者，差价换房者，房地产抵押者、典当者。提供的服务提供的服务：承承担担销销售售策策划划、广广告告推推介介等等工工作作；为为房房地地产产开开发发商商代代理理销销售售或或出出租租新新建建商商品品房房；为为房房屋屋需需求求者者购购买买或或租租赁赁新新建建商商品品房房；为为存存量量房房地地产产所所有有者者出出售售、出出租租、转转让让房房地地产产；为为存存量量房房地地产产需需求求者者购购买买、承承租租或或受受让让房房地地产产；为为房房地地产产产产权权交交换换者者与与差差价价换换房房者者寻寻找找交交换换目目标标和和换换房房对对象象，组组织织双双方方洽洽谈谈，帮帮助助双双方方协协议议成成交交，代代办办申申请请批批准准手手续续，领领取取有有关关证证件件；为为房房地地产产抵抵押押、房房屋屋租租赁赁代代办办抵抵押押登登记记与与税税赁赁备备案案手手续续，领领取取房房屋屋租租赁赁证证、抵抵押押贷贷款款登登记记证证件件；为为购购买买新新房房屋屋者者向向资资金管理中心和商业银行融资，代办抵押贷款手续等。金管理中心和商业银行融资，代办抵押贷款手续等。27房地产经纪服务的内容2、房地产流通环节27房地产经纪服务的内容房地产经纪服务的内容3 3、房地产消费环节、房地产消费环节代代理理物物业业管管理理为为房房地地产产业业主主和和物物业业管管理理公公司司牵牵线搭桥，为双方协商物业管理事项提供服务线搭桥，为双方协商物业管理事项提供服务为房屋保险者代办房险手续。为房屋保险者代办房险手续。其他房产服务内容。其他房产服务内容。28房地产经纪服务的内容3、房地产消费环节28二、房地产经纪二、房地产经纪（四）房地产经纪活动的基本类型（四）房地产经纪活动的基本类型房地产居间房地产居间房地产代理房地产代理29二、房地产经纪（四）房地产经纪活动的基本类型29房地产经纪活动的基本类型房地产经纪活动的基本类型1、房地产居间、房地产居间n指向委托人指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的一种商业行为。托人佣金的一种商业行为。n为适应市场需求，房地产居间活动逐渐发展成为为适应市场需求，房地产居间活动逐渐发展成为专业化操作相对独立的工作领域，如：房地产买专业化操作相对独立的工作领域，如：房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等。地产投资居间等。30房地产经纪活动的基本类型1、房地产居间30房地产经纪活动的基本类型房地产经纪活动的基本类型2、房地产代理、房地产代理n是指以委托人名义，在授权范围内，为促成委托是指以委托人名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。委托人佣金的行为。n商品房销售代理商品房销售代理是中国目前房地产代理活动的主是中国目前房地产代理活动的主要形式。要形式。31房地产经纪活动的基本类型2、房地产代理31房地产居间与房地产代理的区别房地产居间与房地产代理的区别房地产居间与房地产代理是两类不同的经纪房地产居间与房地产代理是两类不同的经纪活动，在法律性质上有明显差异：活动，在法律性质上有明显差异：在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以同时在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。对两方委托人提供居间服务。在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务。一方委托人的委托代理事务。32房地产居间与房地产代理的区别房地产居间二、房地产经纪二、房地产经纪（四）房地产经纪活动的基本类型（四）房地产经纪活动的基本类型除居间和代理两种基本类型外，还有两类活动除居间和代理两种基本类型外，还有两类活动房地产行纪和房地产拍卖房地产行纪和房地产拍卖，有时也被视为房地，有时也被视为房地产经纪的两种特殊形式。产经纪的两种特殊形式。33二、房地产经纪（四）房地产经纪活动的基本类型33第二节第二节房地产经纪人员房地产经纪人员 房地产经纪人员即在房地产经纪机构房地产经纪人员即在房地产经纪机构中直接执行房地产经纪业务的人员，应当中直接执行房地产经纪业务的人员，应当是依法取得房地产经纪人员职业资格证书是依法取得房地产经纪人员职业资格证书并经有关主管部门注册生效的人员。并经有关主管部门注册生效的人员。34第二节房地产经纪人员房地产经纪人员即在房地产经第二节第二节房地产经纪人员房地产经纪人员房地产经纪人员应取得房地产经纪的有房地产经纪人员应取得房地产经纪的有关职业资格，是对从事房地产经纪业务人关职业资格，是对从事房地产经纪业务人员的基本要求。同时，称职的房地产经纪员的基本要求。同时，称职的房地产经纪人员还应当具备职业道德、心理素质、礼人员还应当具备职业道德、心理素质、礼仪、知识结构和职业技能方面的基本素质。仪、知识结构和职业技能方面的基本素质。35第二节房地产经纪人员房地产经纪人员应取得房第二节第二节房地产经纪人员房地产经纪人员主要内容：主要内容：一、房地产经纪人员的职业资格一、房地产经纪人员的职业资格二、房地产经纪人员的职业道德二、房地产经纪人员的职业道德三、房地产经纪人员的职业修养三、房地产经纪人员的职业修养四、房地产经纪人员的职业技能四、房地产经纪人员的职业技能36第二节房地产经纪人员主要内容：36一、房地产经纪人员的职业资格一、房地产经纪人员的职业资格（一）房地产经纪人员职业资格的种类（一）房地产经纪人员职业资格的种类n根据可从事的房地产经纪业务范围的不同，根据可从事的房地产经纪业务范围的不同，分为：分为：n房地产经纪人执业资格房地产经纪人执业资格n中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书n房地产经纪人协理从业资格房地产经纪人协理从业资格n中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书证书37一、房地产经纪人员的职业资格（一）房地产经纪人员职业资格的种一、房地产经纪人员的职业资格一、房地产经纪人员的职业资格1 1、房地产经纪人房地产经纪人n经全国房地产经纪人执业资格考试合格，依法取得中经全国房地产经纪人执业资格考试合格，依法取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书华人民共和国房地产经纪人执业资格证书n经申请执业，由有关主管部门注册登记后取得中华人经申请执业，由有关主管部门注册登记后取得中华人民共和国房地产经纪人注册证书民共和国房地产经纪人注册证书n在房地产经纪机构中能以房地产经纪机构的名义独立从在房地产经纪机构中能以房地产经纪机构的名义独立从事房地产经纪业务，或可以自行开业设立房地产经纪机事房地产经纪业务，或可以自行开业设立房地产经纪机构或经执业的房地产经纪机构授权，独立开展经纪业务构或经执业的房地产经纪机构授权，独立开展经纪业务并承担责任并承担责任n在全国范围内执业在全国范围内执业38一、房地产经纪人员的职业资格1、房地产经纪人38一、房地产经纪人员的职业资格一、房地产经纪人员的职业资格2、房地产经纪人协理房地产经纪人协理n经过房地产经纪人协理从业资格考试合格，依法取得经过房地产经纪人协理从业资格考试合格，依法取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书n在房地产经纪机构中协助房地产经纪人从事在房地产经纪机构中协助房地产经纪人从事非独立性非独立性房地产经纪工作房地产经纪工作n只能在注册的地区内从业只能在注册的地区内从业39一、房地产经纪人员的职业资格2、房地产经纪人协理39一、房地产经纪人员的职业资格一、房地产经纪人员的职业资格（二）房地产经纪人员职业资格考试（二）房地产经纪人员职业资格考试1、报名条件：、报名条件：凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，并凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，并具备下列条件之一者，可以申请参加房地产经纪人执业具备下列条件之一者，可以申请参加房地产经纪人执业资格考试：资格考试：取得大专学历，工作取得大专学历，工作6 6年，其中从事房地产年，其中从事房地产经纪业务工作经纪业务工作3 3年。年。取得大学本科学历，工作满取得大学本科学历，工作满4 4年，其中从事年，其中从事房地产经纪业务工作满房地产经纪业务工作满2 2年。年。40一、房地产经纪人员的职业资格（二）房地产经纪人员职业资格考试一、房地产经纪人员的职业资格一、房地产经纪人员的职业资格（二）房地产经纪人员职业资格考试（二）房地产经纪人员职业资格考试2、考、考试试科目科目房地房地产产基本制度与政策基本制度与政策房地房地产经纪产经纪概概论论房地房地产经纪实务产经纪实务房地房地产经纪产经纪相关知相关知识识41一、房地产经纪人员的职业资格（二）房地产经纪人员职业资格考试一、房地产经纪人员的职业资格一、房地产经纪人员的职业资格（三）房地产经纪人员职业资格注册（三）房地产经纪人员职业资格注册 房地产经纪主管部门接到房地产经纪人注册登记的申请房地产经纪主管部门接到房地产经纪人注册登记的申请后，应对其进行审查，申请注册的人员必须同时具备以下条后，应对其进行审查，申请注册的人员必须同时具备以下条件：件：n取得房地产经纪人执业资格证书取得房地产经纪人执业资格证书n无犯罪记录无犯罪记录n身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作。身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作。n经所在经纪机构考核合格。经所在经纪机构考核合格。房地产经纪人执业资格注册，由本人提出申请，经聘用的房房地产经纪人执业资格注册，由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构送省、自治区、直辖市房地产管理部门初审合地产经纪机构送省、自治区、直辖市房地产管理部门初审合格后，统一报建设部或其授权的部门注册。准予注册的申请格后，统一报建设部或其授权的部门注册。准予注册的申请人，由建设部或其授权的注册管理机构核发房地产经纪人人，由建设部或其授权的注册管理机构核发房地产经纪人注册证。注册证。42一、房地产经纪人员的职业资格（三）房地产经纪人员职业资格注册一、房地产经纪人员的职业资格一、房地产经纪人员的职业资格（三）房地产经纪人员职业资格注册（三）房地产经纪人员职业资格注册 房地产经纪人执业资格注册的有效期为房地产经纪人执业资格注册的有效期为3 3年年。注册。注册有效期届满需继续从事房地产经纪活动的，应于注册有效期届满需继续从事房地产经纪活动的，应于注册期满期满前前3 3个月个月，按规定的程序换发新的注册证书。，按规定的程序换发新的注册证书。再次注册者，除符合上述规定外，还须提供接受再次注册者，除符合上述规定外，还须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。继续教育和参加业务培训的证明。在注册有效期内，变更执业机构者，应当及时办在注册有效期内，变更执业机构者，应当及时办理变更手续。理变更手续。43一、房地产经纪人员的职业资格（三）房地产经纪人员职业资格注册一、房地产经纪人员的职业资格一、房地产经纪人员的职业资格（三）房地产经纪人员职业资格注册（三）房地产经纪人员职业资格注册不予注册的情形：不予注册的情形：n不具有完全民事行为能力不具有完全民事行为能力n受刑事处罚，至刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满受刑事处罚，至刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满五年的；五年的；n不在房地产经纪机构执业或者同时在两个及以上房地产经纪机构不在房地产经纪机构执业或者同时在两个及以上房地产经纪机构执业的；执业的；n依规定被注销注册的，自被注销注册之日起至申请注册之日止不依规定被注销注册的，自被注销注册之日起至申请注册之日止不满三年的；满三年的；n法律、法规规定不予注册的其他情形法律、法规规定不予注册的其他情形44一、房地产经纪人员的职业资格（三）房地产经纪人员职业资格注册一、房地产经纪人员的职业资格一、房地产经纪人员的职业资格（三）房地产经纪人员职业资格注册（三）房地产经纪人员职业资格注册经注册的房地产经纪人有下列情况之一的，由原经注册的房地产经纪人有下列情况之一的，由原注册机构注销注册：注册机构注销注册：n不具有完全民事行为能力不具有完全民事行为能力n受刑事处罚受刑事处罚n脱离房地产经纪工作岗位连续脱离房地产经纪工作岗位连续2 2年年(含含2 2年年)以上以上n同时在同时在2 2个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动n严重违反职业道德和经纪行业管理规定。严重违反职业道德和经纪行业管理规定。45一、房地产经纪人员的职业资格（三）房地产经纪人员职业资格注册一、房地产经纪人员的职业资格一、房地产经纪人员的职业资格（四）房地产经纪人员的权利与义务（四）房地产经纪人员的权利与义务（掌握）（掌握）1、房地产经纪人员的权利：、房地产经纪人员的权利：（1）房地产经纪人的权利）房地产经纪人的权利n依法发起设立房地产经纪机构依法发起设立房地产经纪机构n加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位n指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务n经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件n要求委托人提供与交易有关的资料要求委托人提供与交易有关的资料n有权拒绝执行委托人发出的违法指令有权拒绝执行委托人发出的违法指令n执行房地产经纪业务并获得合理佣金执行房地产经纪业务并获得合理佣金46一、房地产经纪人员的职业资格（四）房地产经纪人员的权利与义务一、房地产经纪人员的职业资格一、房地产经纪人员的职业资格（四）房地产经纪人员的权利与义务（四）房地产经纪人员的权利与义务1、房地产经纪人员的权利：、房地产经纪人员的权利：（2）房地产经纪人协理的权利）房地产经纪人协理的权利n有权加入房地产经纪机构有权加入房地产经纪机构n协助房地产经纪人处理经纪业务并获得合理的协助房地产经纪人处理经纪业务并获得合理的报酬报酬47一、房地产经纪人员的职业资格（四）房地产经纪人员的权利与义务一、房地产经纪人员的职业资格一、房地产经纪人员的职业资格（四）房地产经纪人员的权利与义务（四）房地产经纪人员的权利与义务2、房地产经纪人员的义务：、房地产经纪人员的义务：n遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德n不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务业务n向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务成委托业务n为委托人保守商业秘密为委托人保守商业秘密n接受国务院建设行政主管部门和当地地方政府房地产接受国务院建设行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查行政主管部门的监督检查n接受职业继续教育，不断提高业务水平接受职业继续教育，不断提高业务水平48一、房地产经纪人员的职业资格（四）房地产经纪人员的权利与义务二、房地产经纪人员的职业道德二、房地产经纪人员的职业道德（一）房地产经纪人员职业道德的内涵（一）房地产经纪人员职业道德的内涵房地产经纪职业道德是指房地产经纪业的房地产经纪职业道德是指房地产经纪业的道德规范，是房地产经纪业从业人员就这一职道德规范，是房地产经纪业从业人员就这一职业活动所共同认可并拥有的业活动所共同认可并拥有的思想观念思想观念、情感情感和和行为习惯行为习惯的总和。的总和。49二、房地产经纪人员的职业道德（一）房地产经纪人员职业道德的内二、房地产经纪人员的职业道德二、房地产经纪人员的职业道德（二）房地产经纪人员职业道德的基本要求（掌握）（二）房地产经纪人员职业道德的基本要求（掌握）主要体现在主要体现在职业良心职业良心、职业责任感职业责任感和和执业理念执业理念三个三个方面。方面。我国目前对房地产经纪人员的职业道德的基本要求我国目前对房地产经纪人员的职业道德的基本要求是：是：n1、守法经营、守法经营n2、以、以“诚诚”为本为本n3、恪守信用、恪守信用n4、尽职守则、尽职守则n5、公平竞争、注重合作、公平竞争、注重合作50二、房地产经纪人员的职业道德（二）房地产经纪人员职业道德的基三、房地产经纪人员的职业修养三、房地产经纪人员的职业修养（一）心理素质（一）心理素质（掌握）（掌握）自知、自信自知、自信乐观、开朗乐观、开朗坚韧、奋进坚韧、奋进51三、房地产经纪人员的职业修养（一）心理素质（掌握）51三、房地产经纪人员的职业修养三、房地产经纪人员的职业修养（二）礼仪修养（二）礼仪修养（掌握）（掌握）电话中的礼仪电话中的礼仪仪容与着装仪容与着装接待客户时的仪态接待客户时的仪态52三、房地产经纪人员的职业修养（二）礼仪修养（掌握）52三、房地产经纪人员的职业修养三、房地产经纪人员的职业修养（三）知识结构（三）知识结构核心是核心是房地产经纪专业知识房地产经纪专业知识。房地产经纪专业知识房地产经纪专业知识相关专业基础知识相关专业基础知识文化修养文化修养房地产经纪人员的知识结构房地产经纪人员的知识结构53三、房地产经纪人员的职业修养（三）知识结构房地产经纪专业知识四、房地产经纪人员的职业技能四、房地产经纪人员的职业技能（一）房地产经纪人员职业技能的构成（一）房地产经纪人员职业技能的构成（掌握）（掌握）1 1、收集信息的技能、收集信息的技能2 2、市场分析的技能、市场分析的技能3 3、人际沟通的技能、人际沟通的技能4 4、供求搭配的技能、供求搭配的技能5 5、把握成交时机的技能、把握成交时机的技能54四、房地产经纪人员的职业技能（一）房地产经纪人员职业技能的构四、房地产经纪人员的职业技能四、房地产经纪人员的职业技能（一）房地产经纪人员职业技能的培养（一）房地产经纪人员职业技能的培养1、认真学习有关操作方法、认真学习有关操作方法2、反复练习，不断实践、反复练习，不断实践3、形成日常工作习惯、形成日常工作习惯4、勤于思考，善于总结、勤于思考，善于总结55四、房地产经纪人员的职业技能（一）房地产经纪人员职业技能的培第三节第三节房地产经纪业房地产经纪业一、我国房地产经纪业的发展一、我国房地产经纪业的发展二、美国房地产经纪人制度二、美国房地产经纪人制度56第三节房地产经纪业一、我国房地产经纪业的发展56一、我国房地产经纪业的发展一、我国房地产经纪业的发展（一）我国房地产经纪人的历史沿革（一）我国房地产经纪人的历史沿革（二）我国房地产经纪业的现状（二）我国房地产经纪业的现状（三）我国房地产经纪业的发展趋势（三）我国房地产经纪业的发展趋势（四）港台地区房地产经纪业的发展（四）港台地区房地产经纪业的发展57一、我国房地产经纪业的发展（一）我国房地产经纪人的历史沿革5（一）我国房地产经纪的历史沿革（一）我国房地产经纪的历史沿革1 1、19491949年之前中国的房地产经纪业年之前中国的房地产经纪业宋代宋代 “典卖田宅增牙税钱典卖田宅增牙税钱”元元 通制条格卷十八关市通制条格卷十八关市 “房牙房牙”18401840年鸦片战争之后年鸦片战争之后 “房地产掮客房地产掮客”特点：特点：n房地产经纪人在从事房地产经纪活动时，多有不适当行房地产经纪人在从事房地产经纪活动时，多有不适当行为为n房地产经纪业在其发展过程中，没有形成行业组织房地产经纪业在其发展过程中，没有形成行业组织n政府已开始重视对房地产经纪活动的管理，但力度不够政府已开始重视对房地产经纪活动的管理，但力度不够58（一）我国房地产经纪的历史沿革1、1949年之前中国的房地产（一）我国房地产经纪的历史沿革（一）我国房地产经纪的历史沿革2 2、19491949年以后中国房地产经纪业的发展年以后中国房地产经纪业的发展解放初期解放初期n民间的房地产经纪活动较为活跃，房地产经纪业混乱民间的房地产经纪活动较为活跃，房地产经纪业混乱2020世纪世纪5050年代至改革开放前年代至改革开放前n房地产经纪活动基本消失房地产经纪活动基本消失改革开放后改革开放后n房地产经纪活动活跃房地产经纪活动活跃59（一）我国房地产经纪的历史沿革2、1949年以后中国房地产经（二）我国房地产经纪业的现状（二）我国房地产经纪业的现状目前我国房地产经纪业的特点：目前我国房地产经纪业的特点：n规模小，资金实力弱规模小，资金实力弱n起步晚，操作水平低起步晚，操作水平低n从业人员素质不一，良莠不齐从业人员素质不一，良莠不齐n影响不大，知名度低影响不大，知名度低n各地区经纪服务水平参差不齐，服务内容也有差别各地区经纪服务水平参差不齐，服务内容也有差别n政府对房地产经纪人和房地产经纪业的管理进一步加政府对房地产经纪人和房地产经纪业的管理进一步加强强60（二）我国房地产经纪业的现状目前我国房地产经纪业的特点：60（三）我国房地产经纪业的发展趋势（三）我国房地产经纪业的发展趋势1 1、房地产经纪企业的规模化、房地产经纪企业的规模化2 2、房地产经纪企业的专业化、房地产经纪企业的专业化3 3、房地产经纪企业的规范化、房地产经纪企业的规范化4 4、房地产经纪企业信息网络化与共享化、房地产经纪企业信息网络化与共享化5 5、房地产经纪企业服务的品牌化、房地产经纪企业服务的品牌化6 6、政府、专业协会、经纪企业、消费者的相、政府、专业协会、经纪企业、消费者的相互关系明晰化互关系明晰化61（三）我国房地产经纪业的发展趋势1、房地产经纪企业的规模化6（四）中国港台地区房地产经纪业的发展（四）中国港台地区房地产经纪业的发展1、1949年以后香港地区房地产经纪业的发展年以后香港地区房地产经纪业的发展房地产经纪公司在香港被称为地产代理公司，房地产经纪行房地产经纪公司在香港被称为地产代理公司，房地产经纪行业被称为地产代理业。业被称为地产代理业。大约大约70%的房地产交易是由地产代理促成的。的房地产交易是由地产代理促成的。1997年年5月月21日，香港颁布地产代理条例，标志着房地日，香港颁布地产代理条例，标志着房地产经纪纳入了法治化管理的轨道。产经纪纳入了法治化管理的轨道。20世纪世纪90年代跨区经营成熟的地产代理公司由据点式发展转年代跨区经营成熟的地产代理公司由据点式发展转变为网络式拓展，本地地产代理公司日渐成熟。变为网络式拓展，本地地产代理公司日渐成熟。62（四）中国港台地区房地产经纪业的发展1、1949年以后香港地（四）中国港台地区房地产经纪业的发展（四）中国港台地区房地产经纪业的发展1、1949年以后香港地区房地产经纪业的发展年以后香港地区房地产经纪业的发展香港房地产经纪业的现状特点：香港房地产经纪业的现状特点：n房地产经纪业与政府关系密切。房地产经纪业与政府关系密切。n房地产经纪业与银行等金融机构息息相关。房地产经纪业与银行等金融机构息息相关。n地产代理商与开发商之间既竞争又合作。地产代理商与开发商之间既竞争又合作。n房地产经纪业与法律界紧密联系。房地产经纪业与法律界紧密联系。n香港房地产经纪业具有较强的弹性和适应性，经营手法灵活多样。香港房地产经纪业具有较强的弹性和适应性，经营手法灵活多样。n香港房地产经纪业的佣金较低。香港房地产经纪业的佣金较低。存在的主要问题：存在的主要问题：n与房地产开发企业相比，代理企业处于相对弱势的位置。与房地产开发企业相比，代理企业处于相对弱势的位置。n经纪业从业人员过多，整个行业过度膨胀。经纪业从业人员过多，整个行业过度膨胀。63（四）中国港台地区房地产经纪业的发展1、1949年以后香港地（四）中国港台地区房地产经纪业的发展（四）中国港台地区房地产经纪业的发展2、1949年以后台湾地区房地产经纪业的发展年以后台湾地区房地产经纪业的发展（1）传统时期（）传统时期（1970年以前）年以前）n“跑单帮跑单帮”，无固定营业场所和交易制度，也无佣金的收取比例，无固定营业场所和交易制度，也无佣金的收取比例（2）中介雏形时期（）中介雏形时期（19711980）n有组织的中介机构有组织的中介机构（3）零星户时期（）零星户时期（19801985）n“零星屋供销公司零星屋供销公司”（4）中介公司建立时期（）中介公司建立时期（19851991）n“房屋介绍公司房屋介绍公司”（5）中介发展时期（）中介发展时期（19911996）n拓展项目，全面服务拓展项目，全面服务n调整薪奖，注重品牌调整薪奖，注重品牌n同业联盟，交易安全同业联盟，交易安全64（四）中国港台地区房地产经纪业的发展2、1949年以后台湾地6565二、美国房地产经纪人制度二、美国房地产经纪人制度美国房地产交易有美国房地产交易有85%通过中介服务业交易而成。通过中介服务业交易而成。房地产经纪机构从业人员有销售员和经纪人之分，目房地产经纪机构从业人员有销售员和经纪人之分，目前美国中介业领有执照的经纪人和销售员约占美国人前美国中介业领有执照的经纪人和销售员约占美国人口的口的1%，地位较高。，地位较高。房地产经纪业务佣金率高：房地产经纪业务佣金率高：n对未开发土地转让的销售佣金率为销售总额的对未开发土地转让的销售佣金率为销售总额的6%10%n独户住宅的佣金率为独户住宅的佣金率为3%8%n大型商业用房地产的佣金率为大型商业用房地产的佣金率为3%6%66二、美国房地产经纪人制度美国房地产交易有85%通过中介服务业二、美国房地产经纪人制度二、美国房地产经纪人制度1、经纪人组织、经纪人组织全国性的经纪人组织全国性的经纪人组织n房地产师协会房地产师协会有执照的经纪人有执照的经纪人n房地产经纪人协会房地产经纪人协会有执照的销售员有执照的销售员州经纪人协会州经纪人协会FALK67二、美国房地产经纪人制度1、经纪人组织67二、美国房地产经纪人制度二、美国房地产经纪人制度2 2、美国经纪人的业务范围包括：、美国经纪人的业务范围包括：各种房地产转让交易过程中的谈判协商事项；各种房地产转让交易过程中的谈判协商事项；代理房地产销售和租赁活动；代理房地产销售和租赁活动；代理抵押贷款；代理抵押贷款；代理收租；代理收租；代理房地产交换；代理房地产交换；代理房地产拍卖；代理房地产拍卖；代理房地产价值占半数以上的企业拍卖代理房地产价值占半数以上的企业拍卖 68二、美国房地产经纪人制度2、美国经纪人的业务范围包括：68二、美国房地产经纪人制度二、美国房地产经纪人制度3、房地产复原基金、房地产复原基金美国许多州都设立房地产复原基金，是由领照人美国许多州都设立房地产复原基金，是由领照人在申请注册时所缴纳的特别款费积累而成。在申请注册时所缴纳的特别款费积累而成。该基金的设立是为了保证社会公民一旦因某一经该基金的设立是为了保证社会公民一旦因某一经纪人的不良行为而导致受损时，能得到复原基金纪人的不良行为而导致受损时，能得到复原基金的赔偿，以保护社会公民的利益。的赔偿，以保护社会公民的利益。69二、美国房地产经纪人制度3、房地产复原基金69临沂市房地产经纪机构临沂市房地产经纪机构临临沂正元房地沂正元房地产经纪产经纪咨咨询询有限公司有限公司临临沂天沂天润润房地房地产产咨咨询询有限公司有限公司临临沂市致运房地沂市致运房地产经济产经济有限公司有限公司临临沂海大房地沂海大房地产产价格价格评评估有限公司估有限公司临临沂同泰房地沂同泰房地产评产评估有限估有限责责任公司任公司沂水沂水县县君成房屋中介有限公司君成房屋中介有限公司莒南莒南县县广厦房地广厦房地产产中介服中介服务务有限公司有限公司70临沂市房地产经纪机构临沂正元房地产经纪咨询有限公司70临沂市房地产经纪机构临沂市房地产经纪机构临临沂正元房地沂正元房地产经纪产经纪咨咨询询有限公司有限公司临临沂天沂天润润房地房地产产咨咨询询有限公司有限公司临临沂市致运房地沂市致运房地产经济产经济有限公司有限公司临临沂海大房地沂海大房地产产价格价格评评估有限公司估有限公司临临沂同泰房地沂同泰房地产评产评估有限估有限责责任公司任公司沂水沂水县县君成房屋中介有限公司君成房屋中介有限公司莒南莒南县县广厦房地广厦房地产产中介服中介服务务有限公司有限公司71临沂市房地产经纪机构临沂正元房地产经纪咨询有限公司71主要参考书目主要参考书目中国房地产估价师与房地产经纪人协会中国房地产估价师与房地产经纪人协会.房地产经纪实务房地产经纪实务(第三版第三版).).北京：中国建筑工业出版社，北京：中国建筑工业出版社，20052005房地产经纪人实务手册编写组房地产经纪人实务手册编写组.房地产经纪人实务房地产经纪人实务.北京：北京：机械工业出版社，机械工业出版社，20062006周云，刘鹏中，高荣周云，刘鹏中，高荣.房地产经纪人概论房地产经纪人概论.南京：东南大学南京：东南大学出版社，出版社，20022002谭继存，陈保启谭继存，陈保启.房地产经纪基础房地产经纪基础.北京：中国环境科学出版北京：中国环境科学出版社，社，20052005兰峰兰峰.全国注册房地产经纪人执业资格考试复习指导与题解全国注册房地产经纪人执业资格考试复习指导与题解.北京：建筑工业出版社，北京：建筑工业出版社，20052005吴翔华吴翔华.房地产市场营销房地产市场营销.南京：东南大学出版社，南京：东南大学出版社，2005200572主要参考书目中国房地产估价师与房地产经纪人协会.房地产经纪常用网址常用网址http:/ 地产信息网地产信息网http:/www.china- 物业管理版物业管理版74相关期刊中国房地产估价与经纪74
展开阅读全文