房地产项目投融资策划课件

房地产项目投融资策划房地产项目投融资策划房地产项目投融资策划房地产项目投融资策划1知识目标知识目标 1.掌握房地产投融资的概念、组织形式等；2.熟悉房地产投资的特点和分类；3.熟悉房地产项目投融资财务评价指标体系。能力目标能力目标 1.能为房地产项目策划投融资方案；2.能从财务管理的角度评价房地产项目的投融资方案。学学习目目标知识目标学习目标23.1 投投资策划策划一、房地一、房地产项目投目投资策划概述策划概述指指资本所有者将其本所有者将其资本投入到房地本投入到房地产业，以期在将来，以期在将来获取取预期收益的一种期收益的一种经济活活动。房地房地产投投资的概念的概念3.1 投资策划一、房地产项目投资策划概述指资本所有者将其资33.1 投投资策划策划一、房地一、房地产项目投目投资策划概述策划概述 房地房地产投投资的特征的特征投投资成本高成本高土地开土地开发的高成本性的高成本性房屋建筑的高价房屋建筑的高价值性性3.1 投资策划一、房地产项目投资策划概述房地产投资的特43.1 投投资策划策划一、房地一、房地产项目投目投资策划概述策划概述 房地房地产投投资的特征的特征投投资回收期回收期长土地投土地投资市市场综合开合开发市市场建筑施工市建筑施工市场房房产市市场3.1 投资策划一、房地产项目投资策划概述房地产投资的特53.1 投投资策划策划一、房地一、房地产项目投目投资策划概述策划概述 房地房地产投投资的特征的特征购买力力风险变现风险经营性性风险社会性社会性风险投投资风险大大自然自然风险3.1 投资策划一、房地产项目投资策划概述房地产投资的特63.1 投投资策划策划一、房地一、房地产项目投目投资策划概述策划概述 房地房地产投投资的特征的特征投投资收益好收益好3.1 投资策划一、房地产项目投资策划概述房地产投资的特73.1 投投资策划策划一、房地一、房地产项目投目投资策划概述策划概述 房地房地产投投资的作用的作用改善基改善基础设施施提高居住水平提高居住水平增加增加财政收入政收入带动相关行相关行业增增值收益大收益大3.1 投资策划一、房地产项目投资策划概述房地产投资的作83.1 投投资策划策划一、房地一、房地产项目投目投资策划概述策划概述房地房地产投投资策划策划建在建在哪里哪里？什么什么类型型？卖给谁？卖多多少少钱？什么什么时候候卖？怎么怎么卖？3.1 投资策划一、房地产项目投资策划概述房地产投资策划建在93.1 投投资策划策划二、房地二、房地产项目投目投资环境分析境分析考考虑因素因素土地土地资金金物物资人人员税收税收管理与服管理与服务权益保障益保障3.1 投资策划二、房地产项目投资环境分析考虑因素土地资金物103.1 投投资策划策划二、房地二、房地产项目投目投资环境分析境分析分析方法分析方法冷冷热分析法分析法3.1 投资策划二、房地产项目投资环境分析分析方法冷热分析法113.1 投投资策划策划二、房地二、房地产项目投目投资环境分析境分析分析方法分析方法多因素法多因素法3.1 投资策划二、房地产项目投资环境分析分析方法多因素法123.1 投投资策划策划二、房地二、房地产项目投目投资环境分析境分析分析方法分析方法关关键因素因素评估法估法3.1 投资策划二、房地产项目投资环境分析分析方法关键因素评133.1 投投资策划策划三、房地三、房地产投投资分析与分析与经济评价价成本成本费用与投用与投资估算估算费用项目费用项目具体组成具体组成单价单价总价总价一、土地费用一、土地费用 1.毛地价款毛地价款土地使用权出让金、大市政费、土地使用权出让金、大市政费、四源费四源费 2.土地征用拆迁费土地征用拆迁费土地补偿费、土地投资补偿费、土地补偿费、土地投资补偿费、拆迁安置补偿费、搬迁安置费拆迁安置补偿费、搬迁安置费等等二、前期工程费二、前期工程费 1.地址勘测测绘费地址勘测测绘费设计概算的设计概算的0.5%2.规划设计费规划设计费建安费的建安费的3%3.可行性研究费可行性研究费总投资的总投资的3%4.三通一平费三通一平费三、建安工程费三、建安工程费建筑工程费、设备采购费、安建筑工程费、设备采购费、安装工程费等装工程费等3.1 投资策划三、房地产投资分析与经济评价成本费用与投资估143.1 投投资策划策划三、房地三、房地产投投资分析与分析与经济评价价成本成本费用与投用与投资估算估算费用项目费用项目具体组成具体组成单价单价总价总价四、基础设施建设费四、基础设施建设费供水、供电、道路、供气、排供水、供电、道路、供气、排污、照明、通信、环卫等污、照明、通信、环卫等如：供水如：供水20元元/平方米平方米五、公关配套设施建五、公关配套设施建设费设费幼儿园、居委会、公厕等幼儿园、居委会、公厕等如：居委会如：居委会900元元/平方米平方米六、附属设施费与室六、附属设施费与室外工程费外工程费变电室、管道燃气、污水管等变电室、管道燃气、污水管等如：变电室如：变电室500元元/平方米平方米七、管理费用七、管理费用工资、福利、折旧、修理费等工资、福利、折旧、修理费等3%八、财务费用八、财务费用利息、融资代理费、手续费等利息、融资代理费、手续费等九、销售费用九、销售费用广告费、代理费等广告费、代理费等十、其他费用十、其他费用临时用电费、临时建设费等临时用电费、临时建设费等十一、两税一费十一、两税一费营业税、城市建设维护税、教营业税、城市建设维护税、教育费附加育费附加销售销售5.5%十二、不可预见费十二、不可预见费3.1 投资策划三、房地产投资分析与经济评价成本费用与投资估153.1 投投资策划策划三、房地三、房地产投投资分析与分析与经济评价价收入估算收入估算租售收入租售收入自自营收入收入配套配套设施施销售收入售收入3.1 投资策划三、房地产投资分析与经济评价收入估算租售收入163.1 投投资策划策划三、房地三、房地产投投资分析与分析与经济评价价财务评价价静静态盈利分析盈利分析动态盈利分析盈利分析清清偿能力分析能力分析投投资利利润率率财务净现值借款借款偿还期期投投资利税率利税率财务净现值率率资产负债率率成本利成本利润率率财务内部收益率内部收益率流流动比率比率静静态投投资回收期回收期动态投投资回收期回收期速速动比率比率3.1 投资策划三、房地产投资分析与经济评价财务评价静态盈利173.1 投投资策划策划三、房地三、房地产投投资分析与分析与经济评价价财务评价例价例题一一3.1 投资策划三、房地产投资分析与经济评价财务评价例题一183.1 投投资策划策划三、房地三、房地产投投资分析与分析与经济评价价财务评价例价例题二二某房地产投资项目投资 500 万元，建成租给某企业，第一年净收入为 66 万元，以后每年净收入 132 万元，第十年末残值为 50 万元，折现率12%，该项目从财务效益讲是否可行？FNPV=投投资评价：由于价：由于 FPNV=203 万元万元0，所以，所以，该房地房地产投投资项目在目在财务上是可行的。上是可行的。3.1 投资策划三、房地产投资分析与经济评价财务评价例题二某193.1 投投资策划策划四、房地四、房地产项目投目投资的不确定性分析的不确定性分析盈盈亏平衡分析平衡分析3.1 投资策划四、房地产项目投资的不确定性分析盈亏平衡分析203.2 融融资策划策划一、房地一、房地产项目融目融资策划概述策划概述资金筹措金筹措资金供金供应资金需求量大，金需求量大，对外源性融外源性融资依依赖性高；性高；土地和房屋抵押是融土地和房屋抵押是融资条件；条件；资金面金面临较大大风险。3.2 融资策划一、房地产项目融资策划概述资金筹措资金供应资213.2 融融资策划策划一、房地一、房地产项目融目融资策划概述策划概述既有既有项目法人目法人新新设项目法人目法人融融资主体主体3.2 融资策划一、房地产项目融资策划概述既有项目法人新设项223.2 融融资策划策划一、房地一、房地产项目融目融资策划概述策划概述银行在想行在想啥？3.2 融资策划一、房地产项目融资策划概述银行在想啥？233.2 融融资策划策划二、房地二、房地产项目融目融资资金来源金来源3.2 融资策划二、房地产项目融资资金来源243.2 融融资策划策划二、房地二、房地产项目融目融资资金来源金来源房地房地产投投资信托基金信托基金3.2 融资策划二、房地产项目融资资金来源房地产投资信托基金253.2 融融资策划策划二、房地二、房地产项目融目融资资金来源金来源3.2 融资策划二、房地产项目融资资金来源26本章本章项目目实训实训名称：名称：小小投小小投资家家实训目的：目的：1.通通过虚虚拟投投资，训练如何如何对房地房地产投投资环境境进行分析；行分析；2.学会估算投学会估算投资的的费用和收入，并用和收入，并对投投资行行为进行行经济评价。价。实训内容：内容：1.每个小每个小组的期初的期初财产为200万万现金，投金，投资范范围为清清远的房地的房地产市市场；2.投投资行行为由各小由各小组自行自行拟定；定；3.对本本组的投的投资行行为进行分析并行分析并进行行经济评价，至少要用静价，至少要用静态回收期回收期进行行评价。假价。假设基准收益率基准收益率为10%实训成果：成果：本小本小组的投的投资方案方案成果形式：成果形式：PPT或或WORD提交提交时间：二周内二周内本章项目实训实训名称：小小投资家27谢谢！谢谢！28