物业管理政策法规课件

物业管理政策法规物业管理政策法规本课程考试题型一、一、一、一、单项选择题单项选择题二、多二、多二、多二、多项选择题项选择题三、判断三、判断三、判断三、判断题题四、案例分析四、案例分析四、案例分析四、案例分析题题第一局部第一局部第一局部第一局部 物物物物业业管理法概述管理法概述管理法概述管理法概述 第一第一节 我国物我国物业管理的管理的现状状 一、我国物一、我国物业管理存在的主要管理存在的主要问题 物物业管理管理对促促进国民国民经济的开展以及人民群众居住的开展以及人民群众居住质量的量的提高提高发挥了了积极而重要的作用。主要表极而重要的作用。主要表现在以下方面：在以下方面：一是改善了人民群众的居住条件，提高了人民群众的居住一是改善了人民群众的居住条件，提高了人民群众的居住质量。量。二是二是维护了社区的安定了社区的安定团结。三是有利于三是有利于扩大就大就业和和实施再就施再就业工程。工程。四是刺激了城四是刺激了城镇居民效居民效劳消消费支出的增支出的增长。五是推五是推动了社区精神文明建了社区精神文明建设。存在的存在的问题主要表主要表现在以下方面：在以下方面：一是法制建一是法制建设滞后，物滞后，物业管理法律关系各主体管理法律关系各主体间的的权利利义务关系不清关系不清二是建二是建设与管理与管理职责不清，缺乏有效不清，缺乏有效衔接。接。一些房地一些房地产开开发企企业在房地在房地产开开发建建设中中遗留的工程留的工程质量量问题、设计不合理、不合理、车位配套缺乏等，很多都是在物位配套缺乏等，很多都是在物业使使用中暴露出来的，加上一些房地用中暴露出来的，加上一些房地产开开发企企业为了促了促进销售，售，追求短期效益，在房屋追求短期效益，在房屋销售售阶段段对物物业管理作出不切管理作出不切实际的承的承诺，使得物，使得物业效效劳企企业在物在物业效效劳阶段承担了本段承担了本应该由房地由房地产开开发企企业承担的一些承担的一些责任，任，给后期的物后期的物业管理工管理工作造成很大的困作造成很大的困难和和压力。力。三是尚未形成三是尚未形成标准的市准的市场机制，物机制，物业效效劳企企业经营活活动不不标准。准。四是四是业主委主委员会的运作缺少会的运作缺少监督和制督和制约。五是房屋共用部位、共用五是房屋共用部位、共用设施施设备专项维修修资金管理不落金管理不落实。六是国有大中型企六是国有大中型企业、事、事业单位物位物业管理推管理推进缓慢。慢。七是物七是物业管理行管理行业人人员素素质偏低，人才缺少。偏低，人才缺少。二、我国当前二、我国当前标准和开展物准和开展物业管理的重点工作管理的重点工作 立法。国立法。国务院院颁发的的?物物业管理条例管理条例?其立法目的之一，就是其立法目的之一，就是为了了标准准物物业管理活管理活动。上海：上海：2021年年6月月27日清晨日清晨5时时30分左右分左右莲花河畔景苑莲花河畔景苑 13层楼宇倒塌层楼宇倒塌第二第二第二第二节节 物物物物业业管理法的概念、体系和物管理法的概念、体系和物管理法的概念、体系和物管理法的概念、体系和物业业管理立法管理立法管理立法管理立法一、物一、物业管理法的概念管理法的概念 物物业管理法：是管理法：是调整物整物业管理法律关系的法律管理法律关系的法律标准的准的总称。称。物物业管理法的概念可以从广管理法的概念可以从广义与狭与狭义两方面理解。两方面理解。通常所通常所说的物的物业管理法是广管理法是广义的概念。的概念。二、我国物二、我国物业管理法的体系概述管理法的体系概述我国物我国物业管理法的体系：是指由我国管理法的体系：是指由我国现行有效的有关物行有效的有关物业管理的全部管理的全部法律法律标准准组成的成的统一整体。一整体。我国物我国物业管理法的体系框架：管理法的体系框架：形式：物形式：物业管理法的管理法的标准存在形式准存在形式法的渊源法的渊源1宪法法宪法是国家的根本大法：由国家最高法是国家的根本大法：由国家最高权力机关即全国人民代表大会制力机关即全国人民代表大会制定的定的2法律法律 制制订机关：国家最高机关：国家最高权力机关即全国人民代表大会及其常力机关即全国人民代表大会及其常务委委员会会根本法律根本法律：?民法通那么民法通那么?、?物物权法法?根本法律以外的其他法律根本法律以外的其他法律：?合同法合同法?、?公司法公司法?、?土土地管理法地管理法?、?城市城市规划法划法?、?城市房地城市房地产管理法管理法?、?建建筑法筑法?3行政法行政法规 制制订机关：国家最高行政机关即国机关：国家最高行政机关即国务院院?物物业管理条例管理条例?物物业管理方面第一部管理方面第一部 4行政行政规章：部章：部门规章部章部颁规章章制制订机关：是国机关：是国务院所属部委院所属部委?城市新建住宅小区管理方法城市新建住宅小区管理方法?33号令号令 物物业管理方面管理方面第一部第一部、?住宅室内装住宅室内装饰装修管理方法装修管理方法?、?物物业效效劳收收费管理方法管理方法?、?前期物前期物业管理招管理招标投投标管理管理暂行方法行方法?、?物物业效效劳企企业资质管理方法管理方法?、?住宅住宅专项维修修资金管理方金管理方法法?、?业主大会和主大会和业主委主委员会指会指导规那么那么?、?物物业承接承接查验方法方法?5地方性法地方性法规 制制订机关：省机关：省级和和较大市的人民代表大会及其常委会大市的人民代表大会及其常委会 较大市大市15个：青个：青岛、成都、西安、成都、西安、长春、春、济南、大南、大连、南京、沈南京、沈 阳、广州、深圳、杭州、哈阳、广州、深圳、杭州、哈尔滨、宁波、武、宁波、武汉、厦厦门在福建省：?福建省物业管理条例?、?福州市物业管理假设干规定?、?厦门市住宅区物业管理条例?6地方政府规章 制订机关：省、自治区、直辖市、省会城市和较大市的人民政府省政府：?福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定方法的通知?、?福建省保安效劳管理方法?、?福建省建筑装修管理暂行方法?福州政府：?福州市物业管理移交方法?、?福州市住宅小区物业管理根本金管理暂行规定?厦门政府：?厦门市住宅区物业管理条例实施细那么?7.其他标准性文件制订机关：无权制定部门规章、地方性规章的行政机关 省建设厅：?福建省物业管理招标投标暂行方法?、?关于加强业主大会制度建设的假设干意见?、?福建省商品房住宅专项维修资金使用暂行方法?、?关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金的假设干意见试行?省物价局、建设厅：?福建省物业效劳收费管理方法?市房管局：?福州市住宅专项维修资金使用暂行规定?市物价局、市房管局：?福州市区普通住宅前期物业效劳等级标准及指导性收费标准?此外：司法解释和国家政策，也是物业管理法律标准的表现形式。三三 我国物我国物业管理立法的管理立法的历史沿革史沿革分水岭：分水岭：?物物业管理条例管理条例?一一?物物业管理条例管理条例?公布前的物公布前的物业管理制度建管理制度建设特点：借特点：借鉴性、性、过渡性、渡性、针对性性 国家法国家法规政策政策：城市新建住宅小区管理方法城市新建住宅小区管理方法物物业管理效管理效劳考考评标准准物物业管理从管理从业人人员培培训持持证上上岗制度制度?城市住宅小区物城市住宅小区物业管理效管理效劳收收费暂行方法行方法?物物业管理企管理企业财务管理管理规定定?住宅共用部位共用住宅共用部位共用设施施设备维修基金管理方法修基金管理方法?物物业管理企管理企业资质管理管理试行方法行方法?住宅室内装住宅室内装饰装修管理方法装修管理方法?二二?物物业管理条例管理条例?公布后的物公布后的物业管理制度建管理制度建设 特点特点：配套性：配套性、经验性性、操作性、操作性 全国性法全国性法规政策、地方性的法政策、地方性的法规政策制度政策制度 P14第三第三第三第三节节?物物物物业业管理条例管理条例管理条例管理条例?一、一、?物物业管理条例管理条例?的立法的立法过程程1999年年4月，建月，建设部成立部成立?物物业管理条例管理条例?起草小起草小组。在在?物物业管理条例管理条例?起草起草阶段，起草小段，起草小组主要做了以下工作：主要做了以下工作：(一一)收集有关收集有关资料，了解国内外物料，了解国内外物业管理的立法情况管理的立法情况(二二)开展立法开展立法调研，掌握第一手材料研，掌握第一手材料(三三)进行行专家家论证，研，研讨立法中的立法中的难点点问题(四四)广泛征求意广泛征求意见，以求彰，以求彰显民意民意二、二、?物物业管理条例管理条例?的指的指导思想和立法原那么思想和立法原那么立法指立法指导思想：思想：(一一)强调保保护业主的主的财产权益，益，协调单个个业主与全体主与全体业主的共同利益关系；主的共同利益关系；(二二)强调业主与物主与物业效效劳企企业是平等的民事主体，是效是平等的民事主体，是效劳和被效和被效劳的关系；的关系；(三三)强调业主与物主与物业效效劳企企业通通过公平、公开和公平、公开和协商方式商方式处理物理物业管理事管理事项。立法根本原那么：立法根本原那么：(一一)物物业管理管理权利和利和财产权利相利相对应的原那么的原那么(二二)维护全体全体业主合法主合法权益的原那么益的原那么(三三)现实性与前瞻性有机性与前瞻性有机结合的原那么合的原那么(四四)从从实际出出发，实事求是的原那么事求是的原那么三、三、?物物业管理条例管理条例?创设的法律制度的法律制度1、业主大会制度主大会制度2、管理、管理规约制度制度 3、前期物、前期物业管理招投管理招投标制度制度 4、物、物业承接承接查验制度制度5、物、物业效效劳企企业资质管理制度管理制度 6、物、物业管理从管理从业人人员职业资格制度格制度 7、住宅、住宅专项维修修资金制度金制度 四、四、?物物业管理条例管理条例?主要内容主要内容简介介(一一)第一章第一章 总那么共那么共5条条(二二)第二章第二章 业主及主及业主大会共主大会共15条条(三三)第三章第三章 前期物前期物业管理共管理共11条条(四四)第四章第四章 物物业管理效管理效劳共共18条条(五五)第五章第五章 物物业的使用与的使用与维护共共7条条(六六)第六章第六章 法律法律责任共任共13条条(七七)第七章第七章 附那么附那么 共共1条条 五、五、五、五、?物物物物业业管理条例管理条例管理条例管理条例?确立的根本法律关系确立的根本法律关系确立的根本法律关系确立的根本法律关系(一一一一)业业主相互之主相互之主相互之主相互之间间的关系的关系的关系的关系(二二二二)物物物物业业效效效效劳劳企企企企业业和和和和业业主之主之主之主之间间的关系的关系的关系的关系(三三三三)开开开开发发企企企企业业与与与与业业主以及物主以及物主以及物主以及物业业效效效效劳劳企企企企业业之之之之间间的关系的关系的关系的关系(四四四四)供水、供供水、供供水、供供水、供电电等等等等单单位与位与位与位与业业主以及物主以及物主以及物主以及物业业效效效效劳劳企企企企业业之之之之间间的关系的关系的关系的关系(五五五五)社区居委会与社区居委会与社区居委会与社区居委会与业业主、主、主、主、业业主大会及物主大会及物主大会及物主大会及物业业效效效效劳劳企企企企业业的关系的关系的关系的关系(六六六六)物物物物业业管理各方主体与政府之管理各方主体与政府之管理各方主体与政府之管理各方主体与政府之间间的关系的关系的关系的关系 六、六、六、六、?物物物物业业管理条例管理条例管理条例管理条例?核心内容核心内容核心内容核心内容简简介介介介 建立了七建立了七建立了七建立了七项项根本制度；明令了六根本制度；明令了六根本制度；明令了六根本制度；明令了六项项禁止行禁止行禁止行禁止行为为；标标准了两准了两准了两准了两项书项书面合同；面合同；面合同；面合同；法法法法规规授授授授权权四四四四项规项规定。定。定。定。七、七、七、七、?物物物物业业管理条例管理条例管理条例管理条例?的其它具体条款的其它具体条款的其它具体条款的其它具体条款P185P185 第四第四第四第四节节 业业主的建筑物区分所有主的建筑物区分所有主的建筑物区分所有主的建筑物区分所有权权一、建筑物区分所有一、建筑物区分所有权的概念的概念业主主对建筑物内的住宅、建筑物内的住宅、经营性用房等性用房等专有局部享有所有有局部享有所有权，对专有有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利。利。二、二、专有局部的所有有局部的所有权1、业主主对其建筑物其建筑物专有局部享有占有、使用、收益和有局部享有占有、使用、收益和处分的分的权利。利。2、业主行使主行使专有局部所有有局部所有权时，不得危及建筑物的平安，不得，不得危及建筑物的平安，不得损害其害其他他业主的合法主的合法权利。利。3、业主主转让建筑内的住宅、建筑内的住宅、经营性用房等性用房等专有局部，其有局部，其对共有局部享共有局部享有的共有和共同管理的有的共有和共同管理的权利一并利一并转让。4、业主不得主不得违反法律、法反法律、法规以及管理以及管理规约，将住宅改，将住宅改变为经营性用房。性用房。三、共有局部的共有三、共有局部的共有权1、业主主对专有局部以外的共有局部享有有局部以外的共有局部享有权利、承担利、承担义务，不得以放弃，不得以放弃权利不履行利不履行义务。2、建筑区划内的道路、建筑区划内的道路、绿地、物地、物业管理用房以及其他公共管理用房以及其他公共场所、公用所、公用设施的所有施的所有权归属。属。3、建筑区划内车位、车库的所有权归属1建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。2建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。3占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。四、共有局部的共同管理权1、关于业主共同决定事项的范围2、关于业主共同决定事项的表决规那么3、关于业主大会和业主委员会4、关于共同管理权的其他规定五、业主的诉讼权利1、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。2、业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。六、?物权法?的其它具体条款P171第二局部第二局部第二局部第二局部 物物物物业业管理法理分析及管理法理分析及管理法理分析及管理法理分析及纠纷处纠纷处理理理理第一第一节 物物业管理法律关系概述管理法律关系概述一、物一、物业管理法律关系的概念管理法律关系的概念物物业管理法律关系：是管理法律关系：是调整人整人们在物在物业管理行管理行为过程中形成的程中形成的权利和利和义务关系关系 二、物二、物业管理法律关系三要素管理法律关系三要素(一一)法律关系三要素法律关系三要素主体主体：自然人、法人：自然人、法人、非法人、非法人团体和国家体和国家 客体客体：物、行：物、行为包括作包括作为和不作和不作为和精神和精神财富富 内容内容：权利、利、义务(二二)物物业管理法律关系的三要素管理法律关系的三要素 1主体主体 主体：法律所主体：法律所规定的物定的物业管理法律关系的参加者。管理法律关系的参加者。包括：物包括：物业效效劳企企业、物、物业业主或使用人、各主或使用人、各级政府行政府行业主管部主管部门和和相关部相关部门以及房地以及房地产开开发建建设单位等。位等。2客体客体 主要包括：主要包括：1物物业 (2)行行为3精神精神财富富：荣誉、品牌：荣誉、品牌 3 3内容内容 包括物包括物业业管理管理权权利和物利和物业业管理管理义务义务 物物业业管理管理权权利：是指物利：是指物业业管理法律管理法律标标准或合同所准或合同所规规定的，物定的，物业业管理法管理法律关系主体所享有的作出某种行律关系主体所享有的作出某种行为为的可能性。的可能性。物物业业管理管理义务义务：是指物：是指物业业管理法律管理法律标标准或合同所准或合同所规规定的，物定的，物业业管理法管理法律关系主体所承担的某种行律关系主体所承担的某种行为为的必要性或的必要性或责责任。任。三、物三、物业业管理活管理活动动中相关主体的中相关主体的权权利和利和义务义务(一一)业业主的主的权权利与利与义务义务(二二)物物业业效效劳劳企企业业的的权权利与利与义务义务(三三)开开发发商的商的权权利与利与义务义务(四四)业业主大会和主大会和业业主委主委员员会的会的权权利与利与义务义务(五五)街道街道办办事事处处和居委会的和居委会的权权利与利与义务义务(六六)政府行政主管部政府行政主管部门门的的职责职责 第二第二节节 物物业业管理法律管理法律责责任概述任概述 一、物一、物业业管理法律管理法律责责任的概念及构成要件任的概念及构成要件 概念：是指由于概念：是指由于违违反物反物业业管理法律管理法律标标准行准行为为而而应应当承担的法律后果。当承担的法律后果。构成要件：构成要件：1 1违违法性法性 2.2.危害性危害性 3.3.可可罚罚性性二、物二、物业管理法律管理法律责任的种任的种类 (一一)物物业管理民事法律管理民事法律责任任 1.违约责任：任：违反合同反合同2侵侵权责任：侵犯人身任：侵犯人身权、财产权 3无无过错责任任物物业管理民事法律管理民事法律责任的承担方式有：停止侵害；排除阻碍；消除危任的承担方式有：停止侵害；排除阻碍；消除危险；返；返还财产；支付；支付违约金；恢复原状；金；恢复原状；赔偿损失；修理、重作或更失；修理、重作或更换；消除影响，恢复名誉；消除影响，恢复名誉；赔礼抱歉。礼抱歉。以上民事以上民事责任的承担方式可以任的承担方式可以单独适用，也可以合并适用。独适用，也可以合并适用。(二二)物物业管理行政法律管理行政法律责任任承担行政承担行政责任的方式有两任的方式有两类：行政行政处分，包括：警告和通分，包括：警告和通报批批评；罚款；没收款；没收财产；行政拘留；行政拘留；许可可证处分；停止分；停止营业等等 行政行政处分分(三三)物物业管理刑事法律管理刑事法律责任任 第三第三节 物物业管理的民事管理的民事责任任一、一、业主的民事主的民事责任任 二、物二、物业效效劳企企业的民事的民事责任任 三、建三、建设单位的民事位的民事责任任第四第四节 物物业管理的行政管理的行政责任和刑事任和刑事责任任一、一、业主的行政主的行政责任和刑事任和刑事责任任二、物二、物业效效劳企企业的行政的行政责任和刑事任和刑事责任任三、建三、建设单位的行政位的行政责任和刑事任和刑事责任任 第五第五节 物物业管理管理纠纷的特点、的特点、类型、型、发生原因及解决机制生原因及解决机制一、物一、物业管理管理纠纷的特点的特点 1多多发性。性。2群体性。群体性。3多多样性。性。4纠纷处理的复理的复杂性。性。二、物二、物业管理管理纠纷的主要的主要类型型第一，管理第一，管理权纠纷。第二，管理第二，管理费纠纷。第三，管理第三，管理责任任纠纷。第四，代收代第四，代收代缴纠纷。第五，其他第五，其他纠纷 2021年4月22日下午2：20许洋下新村12号楼危房305单元 第三局部第三局部第三局部第三局部 物物物物业业管理的根本制度管理的根本制度管理的根本制度管理的根本制度第一第一节 业主大会制度主大会制度?物物业管理条例管理条例?实施以前，各地在物施以前，各地在物业管理管理实践中，大多采用践中，大多采用业主委主委员会制度会制度。?物物业管理条例管理条例?确立了确立了业主大会和主大会和业主委主委员会并存，会并存，业主大会决策、主大会决策、业主委主委员会会执行的制度。行的制度。一、一、业主大会主大会(一一)业主大会的主大会的组成和性成和性质由物由物业管理区域内全体管理区域内全体业主主组成，是成，是业主参与物主参与物业管理事物的最高管理事物的最高权力机构。力机构。(二二)业主大会的筹主大会的筹备与成立与成立1成立成立业主大会的限制和主大会的限制和选择2业主大会的筹主大会的筹备(1)成立成立业主大会筹主大会筹备组首次首次业主大会会主大会会议筹筹备组由由业主代表、建主代表、建设单位代表、街道位代表、街道办事事处、乡镇人民政府代表和居民委人民政府代表和居民委员会代表会代表组成。筹成。筹备组成成员人数人数应为单数，数，其中其中业主代表人数不低于筹主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹人数的一半，筹备组组长由街道由街道办事事处、乡镇人民政府代表担任。人民政府代表担任。(2)业主大会筹备组的工作内容。(3)筹备业主大会的工作要求3业主大会的成立筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。4业主大会决定的事项(三)业主大会活动规那么1定期会议和临时会议2业主代理人和业主代表人3业主共同决定事项的表决效力四业主大会的主体资格问题 我国物业管理立法并没有确立业主大会的主体地位，没有赋予其独立的民事权利主体资格。二、业主委员会(一)业主委员会的性质业主委员会：业主大会的执行机构 常设性执行机构(二)业主委员会的职责(三)业主委员会的备案向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案一般应当包括业主大会成立和业主委员会选举的情况、管理规约、业主大会议事规那么等主要内容。备案的时间为自选举产生之日起30日内。(四)业主委员会委员的资格条件(五)业主委员会委员的资格终止自行终止：条件终止：(六)业主委员会会议(七)业主委员会的改选与变更1业主委员会的改选 2 2业业主委主委员员会委会委员员的的变变更更(八八)业业主委主委员员会的工作会的工作经费经费 业业主大会、主大会、业业主委主委员员会工作会工作经费经费由全体由全体业业主承担。主承担。工作工作经费经费可以由可以由业业主分主分摊摊，也可以从物，也可以从物业业共有局部共有局部经营经营所得收益中列所得收益中列支。支。三、三、业业主大会和主大会和业业主委主委员员会之关系会之关系 业业主委主委员员会的会的权权利来源于利来源于业业主大会的授主大会的授权权，履行有关，履行有关职责职责，并，并应对业应对业主大会主大会负责负责 。业业主大会有主大会有权监权监督督业业主委主委员员会的行会的行为为。同。同时时，业业主委主委员员会会还还受到政府受到政府行政主管部行政主管部门门、居民委居民委员员会、会、业业主、使用人等的主、使用人等的监监督。督。第二第二节节 管理管理规约规约制度制度 一、管理一、管理规约规约(一一)管理管理规约规约的概念的概念(二二)管理管理规约规约的主要内容的主要内容(三三)管理管理规约规约的法律性的法律性质质 管理规约是全体业主的最高自治规那么管理规约是一种规章制度，属于乡规民约(四)管理规约的法律效力管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。管理规约对物业使用人也发生法律效力管理规约对物业的继受人(即业主、使用人)自动产生效力。二、临时管理规约(一)临时管理规约的概念建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。(二)临时管理规约的制定1临时管理规约制定的主体：建设单位2临时管理规约制定的时间：物业销售之前(三)相关主体的法律义务 1建设单位不得侵害物业买受人的义务2建设单位对临时管理规约的说明义务 3物业买受人对临时管理规约承诺的义务(四)临时管理规约的内容1物业的自然情况与权属情况2业主使用物业应当遵守的规那么3维修养护物业应当遵守的规那么4涉及业主共同利益的事项5违约责任第三第三节 前期物前期物业管理招投管理招投标制度制度(一一)前期物前期物业管理招管理招标投投标的概念的概念(二二)前期物前期物业管理招管理招标投投标的意的意义最最显著的特征：将有序的著的特征：将有序的竞争机制引人交易争机制引人交易过程程(1)建建设单位可以位可以对各物各物业效效劳企企业的的竞争争报价和其他条件价和其他条件进行行综合比合比较，从中，从中选择报价低、技价低、技术力量力量强、管理行、管理行为标准、信誉好、效准、信誉好、效劳质量有保障的物量有保障的物业效效劳企企业中中标。(2)前期物前期物业管理招管理招标投投标活活动，要求依照法定程序，要求依照法定程序进行，有利于遏制行，有利于遏制协议选聘物聘物业效效劳企企业各种不正当各种不正当竞争行争行为。(3)前期物前期物业管理管理实行招行招标投投标制度，有利于制度，有利于创造物造物业管理公平的市管理公平的市场竞争争环境，促境，促进物物业效效劳企企业提高物提高物业效效劳质量，改善物量，改善物业效效劳态度，度，尽可能尽可能满足招足招标人的合理要求，表达了人的合理要求，表达了时机均等的市机均等的市场原那么。原那么。(三三)前期物前期物业管理招投管理招投标的原那么的原那么“公开、公平、公正和老公开、公平、公正和老实信用的原那么。信用的原那么。(四四)前期物前期物业管理招投管理招投标的的强制性制性规定定住宅物住宅物业的建的建设单位，位，应当以招投当以招投标的方式的方式选聘物聘物业效效劳企企业。而非。而非住宅物住宅物业是否以招投是否以招投标方式方式选聘物聘物业效效劳企企业，目前不做，目前不做强制性要求。制性要求。二、前期物二、前期物业管理工程招管理工程招标规那么那么(一一)招招标原那么与招原那么与招标形式形式1招招标原那么原那么(1)不得以不合理条件限制或者排斥潜在投不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。人。(2)不得不得对潜在投潜在投标人人实行歧行歧视待遇。待遇。(3)不得不得对潜在投潜在投标人提出与招人提出与招标物物业管理工程管理工程实际不符的不符的资格要求。格要求。2招招标形式形式前期物前期物业管理招管理招标：公开招：公开招标和邀和邀请招招标。3招招标代理机构代理机构无无论公开招公开招标与邀与邀请招招标，招，招标人可以自行招人可以自行招标，也可以委托招，也可以委托招标代理代理机构机构办理招理招标事宜。从事物事宜。从事物业管理的招管理的招标代理机构代理机构应当具当具备以下条件：以下条件：(1)有从事招有从事招标代理代理业务的的营业场所和相所和相应资金；金；(2)有能有能够编制招制招标文件和文件和组织评标的相的相应专业力量；力量；(3)有房地有房地产行政主管部行政主管部门建立的物建立的物业管理管理评标专家名册。家名册。(二)招标文件的编制与招标工程备案1招标文件的编制2招标工程备案招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业工程所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。(三)招标程序规那么三、物业管理工程投标规那么(一)投标要求与投标文件投标人应当具有相应的物业效劳企业资质和招标文件要求的其他条件。由于物业管理工程的规模、性质、设备情况、质量要求不同，相关政策和招标人对投标人的企业资质要求也不同。因此，投标人必须到达政策或招标文件要求的企业资质等级。物业效劳企业资质不符合条件的，投标文件可能被视为废标。投标文件应当包括以下内容：(1)投标函；(2)投标报价；(3)物业管理方案；(4)招标文件要求提供的其他材料。(二)投标程序1投标文件的送达 2投标文件的补充修改或撤回3投标禁止行为四、开四、开标、评标和中和中标(一一)开开标(二二)评标1评标专家名册家名册2评标委委员会会3评标规那么那么(三三)中中标招招标人人应当按照中当按照中标候候选人的排序先后确定中人的排序先后确定中标人人 第四第四节 物物业承接承接查验制度制度一、物业承接查验制度的意义二、物业承接查验的内容(一)物业管理资料移交(二)物业现场验收1物业共用部位共用设施设备验收2物业管理区域环境验收三、物业的保修责任第五第五节 物物业效效劳企企业资质管理制度管理制度一、物一、物业效效劳企企业的性的性质和地位和地位物物业效效劳企企业应当具有独立的法人当具有独立的法人资格，物格，物业效效劳企企业应当具当具备以下条件：以下条件：(1)依法成立。依法成立。(2)有必要的有必要的财产或者或者经费。(3)有自己的名称、有自己的名称、组织机构和机构和场所。所。(4)能能够独立承担民事独立承担民事责任。任。二、物二、物业效效劳企企业资质管理的必要性管理的必要性三、物三、物业效效劳企企业的的资质等等级(一一)取得取得资质等等级的条件的条件 1一一级资质 2二二级资质3三三级资质(二二)资质证书的的颁发和管理和管理一一级物物业效效劳企企业资质证书由国由国务院建院建设主管部主管部门负责颁发。二。二级物物业效效劳企企业资质证书由省、自治区人民政府建由省、自治区人民政府建设主管部主管部门负责颁发。直。直辖市人民政府房地市人民政府房地产主管部主管部门负责二二级和三和三级物物业效效劳企企业资质证书的的颁发和管理，和管理，设区区的市的市级人民政府房地人民政府房地产主管部主管部门负责三三级物物业效效劳企企业资质证书的的颁发和管理。和管理。(三)资质等级与工程承接物业效劳企业经主管部门审查评定资质等级后，按照以下规定承接物业管理工程：(1)一级资质可以承接各种物业管理工程。(2)二级资质物业效劳企业可以承接30万平方米以下的住宅工程和8万平方米以下的非住宅工程的物业管理业务。(3)三级资质物业效劳企业可以承接20万平方米以下住宅工程和5万平方米以下的非住宅工程的物业管理业务。四、物业效劳企业资质等级的管理程序1新设立物业效劳企业的资质申请2物业效劳企业资质等级的核定3不得批准资质的违规行为4物业效劳企业资质等级的变更、注销与撤销 五、物业效劳企业违规行为的行政处分 第六第六节 物物业管理从管理从业人人员职业资格制度格制度一、物一、物业管理从管理从业人人员的的职业素素质(一)物业管理从业人员应当树立正确的职业道德1物业管理的职业道德2物业管理职业道德的主要内容(1)守法经营(2)诚信经营诚信订立合同 认真履行合同(3)尽职尽责胜任本职工作(4)努力学习、掌握专业技能(5)团结互助、公平竞争(二二)物物业业管理从管理从业业人人员应员应当培养良好的当培养良好的职业职业素养素养 1职业职业素养的概念素养的概念2物物业业管理从管理从业业人人员职业员职业素养的主要内容素养的主要内容(1)自信自自信自强强、积积极向上极向上(2)发奋发奋努力、努力、坚韧坚韧不拔不拔(3)诚恳诚恳待人、效待人、效劳热劳热情情(4)文明礼文明礼仪仪、着装整、着装整洁洁二、物二、物业业管理从管理从业业人人员员的的职业资职业资格格(一)专业技术人员的职业资格职业资格包括从业资格和执业资格两类(1)从业资格从业资格是政府规定专业技术人员从事某种专业技术性工作的学识、技术和能力的起点标准。(2)执业资格执业资格是政府对某些责任较大，社会通用性强，关系公共利益的专业技术工作实行的准人控制，是专业技术人员依法独立开业或独立从事某种专业技术工作学识、技术和能力的必备标准。职业资格证书职业资格证书分为?从业资格证书?和?执业资格证书?。第七第七节 住宅住宅专项维修修资金制度金制度一、住宅专项维修资金的定义、管理原那么和监管部门1、住宅专项维修资金的定义2、共用部位、共用设施设备的定义3、管理原那么住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原那么。4、监督部门二、住宅专项维修资金的交存一住宅专项维修资金的交存主体住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类：1、住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。2、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。3、涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。二住宅专项维修资金的交存金额1、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。2、出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改本钱价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。三住宅专项维修资金的交存方式四住宅专项维修资金的管理1.业主大会成立前住宅专项维修资金的管理2.业主大会成立后住宅专项维修资金的管理三、住宅专项维修资金的使用一住宅专项维修资金的使用范围和原那么1、使用范围住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。2、使用原那么住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原那么。二住宅专项维修资金的分摊规那么三住宅专项维修资金的使用程序1.住宅专项维修资金划转业主大会管理前的使用程序2.住宅专项维修资金划转业主大会管理后的使用程序3、住宅专项维修资金的紧急使用程序四住宅专项维修资金的使用禁止?住宅专项维修资金管理方法?第二十五条明确规定，以下费用不得从住宅专项维修资金中列支：1、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；2、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用3、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；五住宅五住宅专项维专项维修修资资金使用的其他金使用的其他规规定定1.1.利用住宅利用住宅专项维专项维修修资资金金购购置国置国债债的限制条件的限制条件2 2、以下、以下资资金金应应当当转转入住宅入住宅专项维专项维修修资资金金滚滚存使用：存使用：1 1住宅住宅专项维专项维修修资资金的存金的存储储利息；利息；2 2利用住宅利用住宅专项维专项维修修资资金金购购置国置国债债的增的增值值收益；收益；3 3利用住宅共用部位、共用利用住宅共用部位、共用设设施施设备进设备进行行经营经营的，的，业业主所得收益，但主所得收益，但业业主大会另有决定的除外；主大会另有决定的除外；4 4住宅共用住宅共用设设施施设备报废设备报废后回收的残后回收的残值值。四、住宅四、住宅专项维修修资金的金的监督管理督管理一房屋一房屋转让或或灭失失时住宅住宅专项维修修资金的金的处理理二相关主体二相关主体对住宅住宅专项维修修资金的金的监管管义务1管理管理单位的法律位的法律义务2.专户管理管理银行的法律行的法律义务3.审计、财政部政部门的的监督管理督管理三住宅三住宅专项维修修资金相关主体的法律金相关主体的法律责任任