新城运营经验与案例分享

持续与和谐 新城筹划经验与案例分享 戴德梁行新城开展观特色塑造以国际视野塑造鲜明城市特色、防止千篇一律人本理念以特色人群需求引领城市功能、防止单一主题市场导向以新城开展规律建立市场秩序、防止形式主义新城筹划经验分享新城筹划经验分享筹划以市场秩序赋予城市内涵戴德梁行新城谋划观规划以空间秩序表现城市内涵新城筹划经验分享新城筹划经验分享对于新城开发，筹划和规划犹如行走的“两条腿，缺一不可。只有“齐头并进、通力协作，才能实现区域的持续与和谐开展。3总体概念筹划土地运营筹划区域启动筹划实施策略制定关键节点把控筹划新城筹划经验分享新城筹划经验分享规划 总体概念规划控制性详细规划修建性详细规划新城开展新城开展运作阶段运作阶段解决问题解决问题战略制定期开发筹备期建设推广期总体战略制定齐头并进、通力协作战略制定期总体概念筹划新城筹划经验分享新城筹划经验分享统筹考虑新城开展中需要解决的核心问题，提供战略解决方案分解为五大五大逻辑步骤功能分区布局道路交通体系核心工程引擎工程特色塑造人本理念市场导向落实新城开展观12345新城筹划经验分享新城筹划经验分享战略制定期总体概念筹划1、城市定位筹划、城市定位筹划意义：意义：以国际视野为区域制定总体开展方向，以国际视野为区域制定总体开展方向，塑造鲜明城市特色塑造鲜明城市特色;是明确城市功能的战略前提。是明确城市功能的战略前提。战略定位：制定区域开展方向战略定位：制定区域开展方向开展目标：提炼区域开展主题开展目标：提炼区域开展主题开展特色：打造区域独特魅力开展特色：打造区域独特魅力方法方法:充分把握国内外开展机遇充分把握国内外开展机遇充分顺应现代化高端产业的开展诉求充分顺应现代化高端产业的开展诉求充分实现区域开展的差异化充分实现区域开展的差异化充分挖掘和利用自身的资源充分挖掘和利用自身的资源充分借鉴国内外成功案例充分借鉴国内外成功案例重点结论：重点结论：委托方：中信房地产股份委托方：中信房地产股份主要工作内容：为汕头濠江工程提供城市总体定位；主要工作内容：为汕头濠江工程提供城市总体定位；开展功能布局及概念规划，并就工程开展运营提供科开展功能布局及概念规划，并就工程开展运营提供科学建议。学建议。6城市定位研究案例城市定位研究案例市市场研究篇研究篇发展定位篇展定位篇汕汕头层面看濠江面看濠江粤粤东层面看濠江面看濠江案例研究案例研究总体体发展定位展定位亚太太层面看濠江面看濠江总体定位体定位形象定位形象定位功能定位功能定位城市定位思路：城市定位思路：操作案例经验分享操作案例经验分享中信汕头濠江工程总体开展筹划中信汕头濠江工程总体开展筹划7城市定位研究案例城市定位研究案例操作案例经验分享操作案例经验分享中信汕头濠江工程总体开展筹划中信汕头濠江工程总体开展筹划汕头层面看濠江汕头层面看濠江濠江应具备完整的城市功能，而不仅是“前花园”角色，应承担汕头新城市中心功能；汕头新城市中心功能；濠江应突出“港城”生态品质建设，与北岸有侧重、差异化发展差异化发展；濠江应突显“港城”服务型经济特色，服务型经济特色，功能形态更丰富，产业链更完整。粤东层面看濠江粤东层面看濠江更应突出粤东现代服务业聚集中心突出粤东现代服务业聚集中心这一重要竞争优势从战略上应把握珠三角与海峡经济合作前沿这一重要机遇，战略上应把握珠三角与海峡经济合作前沿这一重要机遇，成为粤东对外开放的重要窗口打造粤东产业升级打造粤东产业升级“大脑大脑”功能，形成粤东工业设计中心。功能，形成粤东工业设计中心。亚太层面看濠江亚太层面看濠江潮人群体在世界的分布特征、财富能级和精神文化情节是濠江作为亚太层面定位的重要理据；濠江应作为世界潮人精神文化圣地。发展旅游度假、休闲养老、医疗教育等的度假之城发展旅游度假、休闲养老、医疗教育等的度假之城.打造资源复合型的亚太休闲度假目的地是濠江作为亚太层面的最终发展目标。亚太休闲度假目的地是濠江作为亚太层面的最终发展目标。市场研究篇市场研究篇8城市定位研究案例城市定位研究案例开展定位篇开展定位篇总体定位总体定位形象定位形象定位功能定位功能定位生态型的汕头新城市中心生态型的汕头新城市中心现代效劳业兴旺的粤东首现代效劳业兴旺的粤东首邑邑资源复合型的亚太休闲旅资源复合型的亚太休闲旅游度假目的地。游度假目的地。新城新城CBDCBD区区RBDRBD核心组团核心组团粤东产业综合效劳区粤东产业综合效劳区旅游度假休闲区旅游度假休闲区“粤东之珠海洋之心粤东之珠海洋之心一坐展现汕头未来梦想的沿海一坐展现汕头未来梦想的沿海新城新城粤东具有示范意义的产业新城粤东具有示范意义的产业新城汕头城市名片、城市客厅、汕头城市名片、城市客厅、城市花园、城市生态居所城市花园、城市生态居所操作案例经验分享操作案例经验分享中信汕头濠江工程总体开展筹划中信汕头濠江工程总体开展筹划新城筹划经验分享新城筹划经验分享战略制定期总体概念筹划2、特色产业和人居环境筹划、特色产业和人居环境筹划特色产业和特色人群的导入是实现城市总体定位、支撑新城可持续开展的缺一不可的两局部特色产业特色产业特色人居环境特色人居环境顺应现代化高端产业的开展诉求，引入与政策、资源、机遇相匹配的新型产业，明确产业开展方向；构架“主导产业根底产业配套产业的成产业集群化开展格局。根据产业导入和开展预期，预测未来导入人口的类别和规模；以家庭为单位，考虑人的全方位都市生活需求，为营造特色人居环境和物质载体的筹划提供支持依据。开展背景：沌口经济技术开发区目前遇到无地可用的开展瓶颈，当托管了不可多得的开展背景：沌口经济技术开发区目前遇到无地可用的开展瓶颈，当托管了不可多得的102102平方公里的军山组团平方公里的军山组团后，非常重视其开展问题，坚决防止传统工业园的开展路径，决定以复合式的特色新城为开展目标。工程产业后，非常重视其开展问题，坚决防止传统工业园的开展路径，决定以复合式的特色新城为开展目标。工程产业开展是决定军山未来开展的重要一级，需进行科学系统的研究与定位。开展是决定军山未来开展的重要一级，需进行科学系统的研究与定位。10产业与人口研究案例产业与人口研究案例操作案例经验分享操作案例经验分享武汉经济技术开发区军山组团整体概念性筹划工程武汉经济技术开发区军山组团整体概念性筹划工程构架产业体系：搭建构架产业体系：搭建“主导产业主导产业根底产业根底产业配套产业的产业格局，全面推进开发区配套产业的产业格局，全面推进开发区产业转型，破解依靠汽车、电子电器引领开产业转型，破解依靠汽车、电子电器引领开展的困局，为开发区后续开展储藏力量打造展的困局，为开发区后续开展储藏力量打造梯状团队。梯状团队。实现目标：能在短期内产生最大经济效益并带动周边产业升级开展，实现保证税收的目标。主导产业主导产业实现目标：与主导产业形成联动开展，需要较长时间培育可提前进行前期产业布局，为开发区未来开展埋下伏笔。根底产业根底产业l实现目标：提升区域经济生产效劳功能，提高区域城市生活质量。实现目标：提升区域经济生产效劳功能，提高区域城市生活质量。配套产业配套产业11产业集群产业集群细分产业细分产业主导产业主导产业汽车产业汽车产业传统燃料与新能源车并重、以乘用车为主兼顾商用车的整车制造、零部件配套加工电子电器产业电子电器产业显示器及面板、节能环保白色家电、汽车电子装备制造产业装备制造产业中档普及型数控机床、隧涵设备制造、汽车配件磨具及设备、通用机械等工程机械旅游产业旅游产业旅游资源开发与运营、配套服务、旅游人才培养与管理基础产业基础产业环保产业环保产业环保设备、环保材料、环保服务业新材料产业新材料产业纳米材料、合成材料新能源产业新能源产业绿色电池、太阳能电池现代物流产业现代物流产业基础物流、城市配送、物流专业服务配套产业配套产业生产性服务业生产性服务业专业服务以教育科研为核心，涵盖咨询、中介服务和特色信息服务等消费性服务业消费性服务业商业商务重点发展商业和旅游地产、商务酒店等操作案例经验分享操作案例经验分享武汉经济技术开发区军山组团整体概念性筹划工程武汉经济技术开发区军山组团整体概念性筹划工程产业与人口研究案例产业与人口研究案例12产业与人口研究案例产业与人口研究案例操作案例经验分享操作案例经验分享青山滨江区概念性筹划工程青山滨江区概念性筹划工程以人的都市生活需求营造综合性的特色人居环境商务区休闲居住文化教育医疗商务社交休闲娱乐区高尚居住区文化活动区公共配套区旅游观光区高端商务区都市生活需求核心功能分区新城筹划经验分享新城筹划经验分享战略制定期总体概念筹划3、物质载体筹划、物质载体筹划根据未来产业和人口的导入预期、以满足人的需求为目标进行功能分区和物业筹划物业类型筹划物业类型筹划物业规模筹划物业规模筹划根据核心产业导入和开展预期，提供适宜成产业集群开展模式各种研发楼宇、生产楼宇、商务楼宇和产业人员居住楼宇；根据导入的特色人群的居住、休闲、办公、教育、医疗等全方位都市生活开展休闲娱乐区、公共配套区、文化活动区和旅游观光区，形成综合型新城开展模式。案例模拟法：通过借鉴国内外成功可比案例，案例模拟法：通过借鉴国内外成功可比案例，寻找普遍开展规律，模拟新城开展进程，进而寻找普遍开展规律，模拟新城开展进程，进而预测不同时期对应的物业规模需求。预测不同时期对应的物业规模需求。市场需求法：以新城特色产业和人口的导入规市场需求法：以新城特色产业和人口的导入规模，按照人的全方位都市生活需求，借鉴国内模，按照人的全方位都市生活需求，借鉴国内外可比区域开展规模，预测物业规模需求。外可比区域开展规模，预测物业规模需求。苏州工业园是国内工业园区的示范点和开展蓝本，其园区三产产值与写字楼需求、人口规模与住宅需求、管理人员与酒店需求之间的关系和开展轨迹是预测武汉经济技术开发区未来各物业规模的参考依据。14物业研究案例物业研究案例操作案例经验分享一操作案例经验分享一武汉经济技术开发区军山组团整体概念性筹划工程武汉经济技术开发区军山组团整体概念性筹划工程二次创业武汉经济技术开发区苏州工业园苏州工业园区管理人员和酒店存量的关系图苏州工业园区管理人员和酒店存量的关系图2010年40353025201510502015年例：武汉开发区酒店规模需求比照预测：例：武汉开发区酒店规模需求比照预测：20212021年经开区总就业人口约年经开区总就业人口约1515万，其中管理人员万，其中管理人员比例约为比例约为10%10%，总人数为，总人数为1.51.5万，苏州工业园区在万，苏州工业园区在管理人员管理人员1.51.5万人对应年份的酒店存量为万人对应年份的酒店存量为6.76.7万，万，而经开区而经开区20212021年酒店供给量约年酒店供给量约4.94.9万，结合目前万，结合目前市场表现情况，可推测未来仍有较大需求。市场表现情况，可推测未来仍有较大需求。15Click to add TitleClick to add Title先导性产业创造先导性产业创造需求需求城的开展，逐渐产城的开展，逐渐产生产业配套需求生产业配套需求城的完善，大型区城的完善，大型区域配套需求域配套需求产业起步开展：产业起步开展：依靠自身产业集聚创依靠自身产业集聚创造需求造需求承接郑州、新乡局部承接郑州、新乡局部外溢产业外溢产业产业快速开展：产业快速开展：迅速导入人口迅速导入人口住宅、商业起步开展住宅、商业起步开展城市规模壮大：城市规模壮大：多功能城市娱乐设施、休闲功能的消费需求城的形成，大量住城的形成，大量住宅和商业需求宅和商业需求产业高速开展，城市效劳产业高速开展，城市效劳需求突显：需求突显：大量住宅和商业需求大量住宅和商业需求疏散郑州、新乡局部人口疏散郑州、新乡局部人口20212021202120212021202120212021平原新区新城的开展路径模拟平原新区新城的开展路径模拟物业研究案例物业研究案例工工程程开开展展背背景景介介绍绍：受受深深圳圳沙沙河河实实业业集集团团委委托托，在在河河南南新新乡乡平平原原新新区区寻寻找找投投资资时时机机。对对于于一一个个处处于于开开展展起起步步期期的的新新区区而而言言，未未来来物物业业的的开开展展方方向向及及需需求求规规模模是是工工程程确确定定投投资资时时机机及及开开展展方方向向的的核核心心关关键键点点。工工程程通通过过模模拟拟城城市开展规律，根据产业的开展及人口的导入，确定新区未来物业开展的方向及规模。市开展规律，根据产业的开展及人口的导入，确定新区未来物业开展的方向及规模。操作案例经验分享二操作案例经验分享二河南平原新区投资时机研究工程河南平原新区投资时机研究工程16产业起步期产业起步期城市功能集聚期城市功能集聚期202120212021202120212021城市提升期城市提升期20212021产产业业物物业业人口规模人口规模商贸物流：批发交易、仓储运输食品加工：初级、精深加工生物医药、装备制造：生产休闲度假：养生、运动度假居住需求：为产业配套的居住居住需求：为产业配套的居住产业需求：产业需求：1交易市场、配送中心、检交易市场、配送中心、检测中心测中心2生物医药中试大楼、机械生物医药中试大楼、机械装备制造、食品加工工业厂房装备制造、食品加工工业厂房3休闲度假产品休闲度假产品效劳业逐渐兴起，与工业协效劳业逐渐兴起，与工业协同开展同开展工业产业链延伸：生物医药工业产业链延伸：生物医药研发、装备制造研发研发、装备制造研发居住需求：居住需求数量快速居住需求：居住需求数量快速增长增长商业需求：满足根本的需求商业需求：满足根本的需求写字楼需求：根本是为产业配写字楼需求：根本是为产业配套的商务办公套的商务办公酒店：需求很少酒店：需求很少居住需求：居住品质需求迅猛居住需求：居住品质需求迅猛增长增长商业需求：商业体量不断增多商业需求：商业体量不断增多写字楼需求：快速开展写字楼需求：快速开展酒店：市场飞速开展酒店：市场飞速开展第三产业快速开展工业向科技化、信息化开展新兴产业：创意产业2021年约年约1.7万人万人2021年约年约13万人万人平原新区需求预测分析：平原新区需求预测分析：2021年约年约2.7万人万人2021年约年约20万人万人物业研究案例物业研究案例操作案例经验分享二操作案例经验分享二河南平原新区投资时机研究工程河南平原新区投资时机研究工程新城筹划经验分享新城筹划经验分享战略制定期总体概念筹划4、物理空间筹划物理空间筹划按照市场秩序规律为规划机构提供与市场接轨、符合市场导向的总体规划建议总体功能分区总体功能分区道路交通体系道路交通体系以人的都市生活生理和心理需求，综合考虑地理条件、历史、民俗、交通、未来规划、政策导向等多方面因素，给出符合市场导向、顺应人的需求、实现城市持续与和谐开展的总体功能分区建议；针对不同性质、功能和形象的功能片区，按照人的都市生活生理和心理需求，提出适宜片区定位和功能实现并可持续开展的道路交通体系规划建议；新城筹划经验分享新城筹划经验分享战略制定期总体概念筹划贯彻综合筹划理念和目标，结合市场导向制定新城开发时序及关键节点控制；对于区域营销和特色塑造给予市场化的宣传策略建议；提供区域开发的宏观经济、社会效益评价。5、区域启动筹划、区域启动筹划通过对总体运营策略和引擎启开工程的遴选，将总体筹划充实和运作起来总体运营策略总体运营策略引擎工程筹划引擎工程筹划 贯彻新城总体定位筹划理念和总体运 营策略，筹划核心引擎启开工程，强势树立区域鲜明特色，从而对整个区域起到引爆作用，通过营造良好的社会与经济效益，拉动后续区域开发；对引擎启开工程的主题、目标客群、功能、开展模式给予总体定位筹划。区域启动筹划案例区域启动筹划案例19操作案例经验分享操作案例经验分享武当太极湖生态文化旅游区起步区筹划武当太极湖生态文化旅游区起步区筹划武当大太极湖生态文化旅游区于丹江口，南临武当山道家文化发源地。它是一片未被开发的处女地，拥有原始森林、山谷、湖泊等丰富的自然景观资源。工程规模：工程规模：总控制用地面积总控制用地面积1 1万平万平方公里，可开发用地面积方公里，可开发用地面积1050010500亩亩效劳对象：湖北武当太极湖置业效劳对象：湖北武当太极湖置业效劳时间：效劳时间：2021.92021.122021.92021.12提供效劳：提供效劳：旅游主题概念筹划旅游主题概念筹划 片区综合开发筹划片区综合开发筹划工程整体开展策略及定位工程整体开展策略及定位旅游地产产品定位旅游地产产品定位土地价值评估及利用建议土地价值评估及利用建议 武当山周边城市高端物业市场调研武当山周边城市高端物业市场调研工程简介工程简介:本案本案武当山武当山20操作案例经验分享操作案例经验分享武当太极湖生态文化旅游区起步区筹划武当太极湖生态文化旅游区起步区筹划引擎打造引擎打造国家新国家新遗产公园公园通通过主主动式收藏方式，打造式收藏方式，打造“世界世界遗产建筑，建筑，赋予予“大武当地区大武当地区“贮存、流存、流传和和创造文化的造文化的历史使命，改史使命，改变了土地属性，了土地属性，使使“大武当站在世界大武当站在世界顶端与其它端与其它“世界世界遗产正面正面竞争，拉开距离。争，拉开距离。功能分区：功能分区：建筑收藏品区、企业会所区主题分区：主题分区：概念建筑园、建筑遗址公园与青年概念建筑园、建筑遗址公园与青年建筑师作品展示园建筑师作品展示园风格分区：风格分区：不同流派区、不同建筑地域区建筑遗址公园概念建筑园青年建筑师作品区l建筑遗址公园建筑遗址公园收集类方式，建筑大师的遗作；收集类方式，建筑大师的遗作；l概念建筑园概念建筑园邀请类方式，邀请五大洲邀请类方式，邀请五大洲50个国家个国家99个知名的建筑师同台竞技；个知名的建筑师同台竞技；l青年建筑师作品展示园青年建筑师作品展示园竞赛类方式竞赛类方式，“世界青世界青年建筑师大赛年建筑师大赛工程功能分区：工程功能分区：工程运作方式：工程运作方式：区域启动筹划案例区域启动筹划案例21操作案例经验分享操作案例经验分享武当太极湖生态文化旅游区起步区筹划武当太极湖生态文化旅游区起步区筹划效劳效果：武当太极湖生态文化旅游效劳效果：武当太极湖生态文化旅游区起步区的筹划深受甲方赞赏和肯定，区起步区的筹划深受甲方赞赏和肯定，甲方进一步确定与戴德梁行的战略性合甲方进一步确定与戴德梁行的战略性合作。后期将环丹江口生态文化旅游圈的作。后期将环丹江口生态文化旅游圈的两大组成局部之一的太极湖功能圈西北两大组成局部之一的太极湖功能圈西北端的重要组成端的重要组成郧县生态文化旅游区郧县生态文化旅游区总用地面积总用地面积7平方公里总筹划交由平方公里总筹划交由戴德梁行全权负责。戴德梁行全权负责。工程开展目标：游客接待量突破工程开展目标：游客接待量突破1 1千千万人次，中国最大、世界知名、国际一万人次，中国最大、世界知名、国际一流的复合型生态文化旅游目的地。流的复合型生态文化旅游目的地。武当太极湖生态文化旅游区起步区武当太极湖生态文化旅游区起步区太极湖功能圈郧县生态文化旅游区郧县生态文化旅游区区域启动筹划案例区域启动筹划案例以市场导向为原那么，以市场导向为原那么，维护土地价值得以在政维护土地价值得以在政府方实现。府方实现。l用地规模调整：遵循市场规律在保证土地总量用地规模调整：遵循市场规律在保证土地总量不变的情况下，对土地开发指标进行适当平衡，不变的情况下，对土地开发指标进行适当平衡，实现土地价值最正确化。实现土地价值最正确化。l用地性质调整：根据物业价值原理和市场需求，用地性质调整：根据物业价值原理和市场需求，结合具体工程操作在保证区域总体结构的根底上，结合具体工程操作在保证区域总体结构的根底上，对局部地块进行用地性质的置换，以优化区域功对局部地块进行用地性质的置换，以优化区域功能；能；l开发时序调整：对能起到区域强劲拉动效应的开发时序调整：对能起到区域强劲拉动效应的工程进行优先打造，以促进局部土地升值及各物工程进行优先打造，以促进局部土地升值及各物业的协调开展。业的协调开展。优化功能组合优化功能组合提出土地开发方案提出土地开发方案建议近期操作方案建议近期操作方案新城筹划经验分享新城筹划经验分享开发筹备期土地运营筹划工程名称：工程名称：20212021广州亚运村市场运营广州亚运村市场运营客户名称：广州市土地开发中心客户名称：广州市土地开发中心工程简介工程简介工程位置：京珠高速公路及地铁四号线以东，莲花山水工程位置：京珠高速公路及地铁四号线以东，莲花山水道以西，清河路以南的区域道以西，清河路以南的区域工程规模：规划面积约工程规模：规划面积约2.74832.7483平方公里。平方公里。工程功能：亚运村赛区时由运发动村、媒体村、技术官工程功能：亚运村赛区时由运发动村、媒体村、技术官员居住区、志愿者居住区、体育场馆区、亚运公园员居住区、志愿者居住区、体育场馆区、亚运公园及其他公共设施七大局部组成，届时可容纳及其他公共设施七大局部组成，届时可容纳1400014000名运发动和随队官员、名运发动和随队官员、1000010000名媒体人员和名媒体人员和28002800名名技术官员以及其他工作人员技术官员以及其他工作人员1800018000人进驻。人进驻。23面临主要问题面临主要问题使用者参加亚运会的运发动、媒体以及其他工作人员对亚运村建设以及硬件设计的期望如何？使用者参加亚运会的运发动、媒体以及其他工作人员对亚运村建设以及硬件设计的期望如何？亚运村物业产品形式是什么？亚运村物业产品形式是什么？根据亚运村长期需求与首要需求短期需求，如何设置最正确的产品解决方案临建、永建、缓建、户型、标根据亚运村长期需求与首要需求短期需求，如何设置最正确的产品解决方案临建、永建、缓建、户型、标准、配套等？准、配套等？亚运村物业产品的市场价格预测？亚运村物业产品的市场价格预测？亚运村总体工程的最正确建设运营模式？如何达致工程有最好的财务效益？亚运村总体工程的最正确建设运营模式？如何达致工程有最好的财务效益？土地运营筹划案例土地运营筹划案例戴德梁行的解决方案戴德梁行的解决方案遵循快速开展的原那么加快启动广州新城遵循快速开展的原那么加快启动广州新城亚运村肩负着启动广州新城建设，通过新城建设实现中心城区的疏解，打造新的开展极，亚运村肩负着启动广州新城建设，通过新城建设实现中心城区的疏解，打造新的开展极，实现城市的整体开展，因此，亚运村的建设并非单一工程，而是具有提升广州城市开展的战略意义，应实现城市的整体开展，因此，亚运村的建设并非单一工程，而是具有提升广州城市开展的战略意义，应站在广州城市的层面来尽快启动、开展。站在广州城市的层面来尽快启动、开展。以居住为核心，减轻中心城区压力以居住为核心，减轻中心城区压力尽管广州新城未来是一个产业新城，但在启动初期，还应以居住为核心，尽快为新城的开展积聚人气，尽管广州新城未来是一个产业新城，但在启动初期，还应以居住为核心，尽快为新城的开展积聚人气，同时减轻中心城区的居住压力。同时减轻中心城区的居住压力。推动配套建设推动配套建设通过亚运村的建设，为新城开展提升根本的居住、商业、产业配套。通过亚运村的建设，为新城开展提升根本的居住、商业、产业配套。工程定位及运营工程定位及运营主要目标客户以广州中心城区居民、南沙企业中层员工和高层管理人员、大学城教职工为主，以本地消主要目标客户以广州中心城区居民、南沙企业中层员工和高层管理人员、大学城教职工为主，以本地消费者为辅。建议本工程主要采取土地出让的模式，针对已局部开发的土地，将已有建筑与其增建土费者为辅。建议本工程主要采取土地出让的模式，针对已局部开发的土地，将已有建筑与其增建土地捆绑出让，以保持工程的整体性，加快资金回收进度。地捆绑出让，以保持工程的整体性，加快资金回收进度。24工程名称：工程名称：20212021广州亚运村市场运营广州亚运村市场运营客户名称：广州市土地开发中心客户名称：广州市土地开发中心土地运营筹划案例土地运营筹划案例提升赛后土地价值的建议提升赛后土地价值的建议提高配套等级，如三甲医院、省重点学校等提高配套等级，如三甲医院、省重点学校等进一步明确广州新城的定位，加强购房者对区域前景的信心进一步明确广州新城的定位，加强购房者对区域前景的信心提高土地利用效率，尤其是需要充分利用景观资源、交通资源较好的地块，将局部对景观资源要求较低提高土地利用效率，尤其是需要充分利用景观资源、交通资源较好的地块，将局部对景观资源要求较低的物业置换成较高价值的经营性用地的物业置换成较高价值的经营性用地提高住宅的比例，区域尚未成熟，写字楼、商业地块的价值相对较低提高住宅的比例，区域尚未成熟，写字楼、商业地块的价值相对较低充分利用亚运会这一契机，在充分利用亚运会这一契机，在2021年或年或2021年开始推出土地年开始推出土地25地块编号地块编号用地性质用地性质占地占地容积率容积率建筑面积建筑面积均价均价总价（万元）总价（万元）AGT0250（原）办公用地323035.0161515164426,553居住用地323033.096909552053,494改用途后价差改用途后价差3876+26,941AGT0237（原）博物馆用地233251.32960000居住用地233253.069975552038,626改用途后价差改用途后价差5520+38,626两块地合计两块地合计+65,567工程名称：工程名称：20212021广州亚运村市场运营广州亚运村市场运营客户名称：广州市土地开发中心客户名称：广州市土地开发中心土地运营筹划案例土地运营筹划案例亚运村目前进展亚运村目前进展2021年年12月月22日，广州亚运城工程用地整体挂牌出让，日，广州亚运城工程用地整体挂牌出让，亚运城总用地面积亚运城总用地面积263.952万平方米，地上总建筑万平方米，地上总建筑面积为面积为438万平方米。富力、雅居乐、碧桂园等三万平方米。富力、雅居乐、碧桂园等三家公司组成的联合体以家公司组成的联合体以255亿元竞得该地块，折合亿元竞得该地块，折合楼面价楼面价5810元元/平方米，成为中国的新地王。平方米，成为中国的新地王。2021年年9月月26日，亚运城开盘，每平方米日，亚运城开盘，每平方米11000-13000元之间，这与我司元之间，这与我司2007年预测均价约年预测均价约11000元元/平平方米根本相符。方米根本相符。目前，亚运城正在推出运发动村目前，亚运城正在推出运发动村90-130平方米的舒适平方米的舒适型两房及三房，售价为型两房及三房，售价为1.3万万-1.5万元万元/平方米。平方米。截止截止2021年年5月，亚运城的总体销售超过月，亚运城的总体销售超过5000套。套。注：首期注：首期8000多套多套26工程名称：工程名称：20212021广州亚运村市场运营广州亚运村市场运营客户名称：广州市土地开发中心客户名称：广州市土地开发中心土地运营筹划案例土地运营筹划案例新城筹划经验分享新城筹划经验分享建设推广期重点工程筹划以市场导向为新城区域开发中的具体重点工程提供专题详细定位筹划重点工程详细定位筹划重点工程详细定位筹划开发主体推荐及土地平衡方案开发主体推荐及土地平衡方案通过详尽的市场调研与国际案例借鉴，为重点开发工程做前期可行性研究和总体定位；对工程的功能、形象、目标客户群、物业类型配比、规模配比和产品形态及规划布局提供市场导向建议；提供具体的工程开发预算。为政府与一级土地运营商之间开展的土地出让协议斡旋提供具有公信力的参考方案，让政府与一级土地运营商在充分参与区域开发的过程和结果中实现“双赢。提供包括土地面积、出让价格和方式、运营方式等一系列土地平衡方案。委托方：武汉市开展和改革委员会委托方：武汉市开展和改革委员会工程背景：成都新城公司与武汉城投公司方案工程背景：成都新城公司与武汉城投公司方案成立合资公司，在汉阳打造武汉博览中心工程。成立合资公司，在汉阳打造武汉博览中心工程。鉴于单独开发博览中心工程难以实现财务平衡，鉴于单独开发博览中心工程难以实现财务平衡，故提出提供经营性土地进行财务平衡的要求。故提出提供经营性土地进行财务平衡的要求。发改委为确定其要求是否合理，委托我行进行发改委为确定其要求是否合理，委托我行进行土地平衡方面的相关研究。土地平衡方面的相关研究。工作内容及效果：工作内容及效果：动态的考虑工程的未来价值，提出了工程土地动态的考虑工程的未来价值，提出了工程土地平衡所需的实际规模；平衡所需的实际规模；发改委以我方提供的土地平衡方案与开发商进发改委以我方提供的土地平衡方案与开发商进行谈判，减少了行谈判，减少了1/31/3的土地供给面积；其它效的土地供给面积；其它效益平衡需求那么通过相关政策支持来弥补。益平衡需求那么通过相关政策支持来弥补。28重点工程筹划案例重点工程筹划案例操作案例经验分享一操作案例经验分享一武汉国际博览中心土地平衡工程武汉国际博览中心土地平衡工程工程委托方：硚口区商务和旅游局工程委托方：硚口区商务和旅游局工程规模：工程规模：13001300亩亩工作内容：工作内容：确定工程开展方向：以国际的视野，从市场的确定工程开展方向：以国际的视野，从市场的角度，确定工程开展的主题公园类型。角度，确定工程开展的主题公园类型。建议工程合作方：从国内外开展主题公园的实建议工程合作方：从国内外开展主题公园的实力投资商中，选择适合本工程定位的投资者进力投资商中，选择适合本工程定位的投资者进行合作开发。行合作开发。提供土地平衡建议：通过对主题公园运营收益提供土地平衡建议：通过对主题公园运营收益评估，提供土地平衡方案。评估，提供土地平衡方案。29重点工程筹划案例重点工程筹划案例操作案例经验分享二操作案例经验分享二武汉硚口区竹叶海主题公园工程武汉硚口区竹叶海主题公园工程2 2 新城筹划案例分享新城筹划案例分享客户名称：重庆市江北城开发投资客户名称：重庆市江北城开发投资工程名称：重庆江北城工程名称：重庆江北城CBD运营控制性规划后修建性详细规划前运营控制性规划后修建性详细规划前工程概要工程概要工程是重庆市主城核心区之一，是重庆市规划工程是重庆市主城核心区之一，是重庆市规划的行政、信息、金融、科技、文化艺术中心和的行政、信息、金融、科技、文化艺术中心和CBDCBD中央商务区，占地面积约中央商务区，占地面积约2 2平方公里。平方公里。背景背景对接国际商务楼宇的要求，指引修建性详细规对接国际商务楼宇的要求，指引修建性详细规划的制定，从而配合国际水平的划的制定，从而配合国际水平的CBDCBD的开发建设；的开发建设；在高本钱和本地出让受阻情况下，通过有效的在高本钱和本地出让受阻情况下，通过有效的行销方案启动首期的出让。行销方案启动首期的出让。成果成果开展成为未来重庆开展成为未来重庆CBDCBD区域商务中心乃区域商务中心乃至长江上游和西南地区的区域性商务中至长江上游和西南地区的区域性商务中心；心；将集中建设办公字楼等金融商贸设施和将集中建设办公字楼等金融商贸设施和一系列市级大型公益文化设施，兼容商一系列市级大型公益文化设施，兼容商业、效劳业居住等多种功能。业、效劳业居住等多种功能。31新城筹划案例分享新城筹划案例分享工程背景介绍工程背景介绍丫髻沙大桥洛溪大桥工程规划总用地面积2平方公里，建设规模560万平方米，容积率为2.7在重庆市的总体城市结构中，江北城居于显要的中心位置，南距现在的城市中心区0.5公里；在重庆未来的CBD区域内，江北城位于核心位置，成为解放碑、弹子石滨江地区乃至重庆、长江上游流域的商务中心；处于长江与嘉陵江交汇处 形成“金三角。32洛溪大桥江北城江北城弹子石解放碑江北城江北城 重庆地心重庆地心新城筹划案例分享新城筹划案例分享丫髻沙大桥工程原为旧城区，为建设新的CBD区域拆迁重建；集约高效的土地使用效率，展现现代商务办公区繁荣向上的形态特点；集中安排商务写字楼、金融办公机构以及酒店、购物中心和住宅等混合使用设施；工程以上海浦东陆家嘴为目标，将江北打造成为重庆的陆家嘴；时至今日，新江北城这一现代商务区已成雏形。33重庆江北城：以浦东陆家嘴为开展目标重庆江北城：以浦东陆家嘴为开展目标工程背景介绍工程背景介绍新城筹划案例分享新城筹划案例分享34CBD核心区CBD中心外圈CBD迎接点南CBD临江办公区CBD过渡段商业文化休闲区传统生活区城市生活区高端生活区CBDCBD过渡段过渡段CBDCBD中心外圈中心外圈高端生活区高端生活区CBDCBD核心区核心区CBDCBD迎接点迎接点南南CBDCBD商业文化休闲区商业文化休闲区传统生活区传统生活区城市生活区城市生活区临江办公区临江办公区引擎拉动引擎拉动整体规划共分为十区：整体规划共分为十区：第一阶段推地范围第一阶段推地范围第一阶段推地范围第一阶段推地范围第二阶段推地范围第二阶段推地范围第二阶段推地范围第二阶段推地范围第三阶段推地范围第三阶段推地范围第三阶段推地范围第三阶段推地范围规划开展方向规划开展方向新城筹划案例分享新城筹划案例分享35物业使用的便利性，影响其土地价值的发挥，从而也是土地功能置换的依据。物业使用的便利性，影响其土地价值的发挥，从而也是土地功能置换的依据。当考虑CBD第一连接点及CBD过渡连接点时，DTZ提出一些土地功能置换的建议，如：B19-4与B20-1地块建议用作临江高星级酒店。因是新桥的第一连接点。A16-1地块是办公和商业步行街的转接位置。建议这地块的地下临街局部用作零售商业，连贯A13和A16-5商业。A16-5地块：地块：C21/C24/S22A16-1地块：地块：C21/C22/C23B19-4地块：地块：C25办公和商业步行办公和商业步行街转接位置街转接位置影响修建性详细规划的因素影响修建性详细规划的因素B20-1地块：地块：C25新新桥桥连连接接点点影响修建性详细规划的因素影响修建性详细规划的因素36物业使用的便利性，影响其土地价值的发挥，从而也是土地功能置换的依据。物业使用的便利性，影响其土地价值的发挥，从而也是土地功能置换的依据。因A区设有轻轨站及公交车站，DTZ提出一些土地功能置换的建议，如：A区将设有地下停车场，建议原用作停车场的A13-4地块，改用为地面为公交车站的写字楼U21/C22)不建议采用独立搭楼形式。写字楼大厦应设有3-4层裙楼商业。所以A06、A07及A11地块的土地用途应参加C21用途，容许开展零售商业A07地块：地块：C21/C22/C23A06地块：地块：C21/C22/C23/C24A11地块：地块：C21/C22/C23/C24轻轨站轻轨站公交车站公交车站A13-4地块：地块：U21/C2237物业使用的便利性，影响其土地价值的发挥，从而也是土地功能置换的依据。物业使用的便利性，影响其土地价值的发挥，从而也是土地功能置换的依据。当考虑CBD中心外圈的建造时，DTZ提出一些土地功能置换的建议，使CBD与C区能流畅地连接，如：A15-1地块改用为配套商业和住宅用途，首1-3层提供餐饮零售效劳，余下楼层用作住宅。另设由地下隧道连贯C区。轻轨站轻轨站公交车站公交车站A15-1地块：地块：C21/C24/C25影响修建性详细规划的因素影响修建性详细规划的因素影响修建性详细规划的因素影响修建性详细规划的因素国际商务楼宇的根本条件，影响到修建性指标的制定国际商务楼宇的根本条件，影响到修建性指标的制定为了打造地标性建筑群，DTZ根据国际甲级写字楼的层高要求，对工程写字楼的控高提出调整建议，如：A13-1的写字楼建筑物楼高应达300米，构造标点效应A13-2、A13-3、A13-4、及A08的写字楼建筑物楼高应保持在160-240米之间，以层叠式排列，附和及衬托地标性建筑B14至B18的地块应善用其100-150米的建筑高度限制，提高其楼层至30层以上楼高最少120米A08地块：地块：C21/C22A13-3地块：地块：C21/C22A13-2地块：地块：C21/C22/C25A13-4地块：地块：U21/C22A13-1地块：地块：C21/C22B14 B18地地块块影响修建性详细规划的因素影响修建性详细规划的因素39区域市场行销的需要，影响启动区的功能构成和布局区域市场行销的需要，影响启动区的功能构成和布局二大公建歌剧院和科技馆是熟化二大公建歌剧院和科技馆是熟化CBDCBD的启开工程，但效果因为空间的分割和的启开工程，但效果因为空间的分割和辅助功能的缺失、人流动线断裂从而影响熟化的效果。辅助功能的缺失、人流动线断裂从而影响熟化的效果。参加辅助性的商业功能让二大公建人流动线连在一起，增强熟化效果。参加辅助性的商业功能让二大公建人流动线连在一起，增强熟化效果。吸引人气吸引人气一次性人流一次性人流潮水式人流潮水式人流非消费人流非消费人流大剧院、科技馆大剧院、科技馆商务办公项目商务办公项目政策拉动政策拉动被动入驻被动入驻短暂效应短暂效应沉淀人气沉淀人气多次性人流多次性人流持续性人流持续性人流消费人流消费人流人气拉动人气拉动主动入驻主动入驻持续效应持续效应休闲设施休闲设施休闲商业休闲商业商务办公氛围商务办公氛围板块成熟板块成熟土地价值的提升土地价值的提升40大剧院、科技馆大剧院、科技馆休闲娱乐设施休闲娱乐设施休闲商业休闲商业商务办公商务办公周边住宅周边住宅价格提升价格提升提升提升溉澜溪溉澜溪片区价格片区价格江北城江北城住宅住宅土地出让土地出让价格提升价格提升炒炒热热板板块块树树立立价价格格标标杆杆树树立立价价格格标标杆杆示范区形成示范区形成区域价值提升区域价值提升土土地地价价格格优优惠惠享受板块成熟享受板块成熟带来的收益带来的收益区域市场行销的需要，影响启动区的功能构成和布局区域市场行销的需要，影响启动区的功能构成和布局大剧院、科技馆、周边商业和休闲设施整合为一个整体，与A13写字楼作为两大引擎，拉动周边土地价值的提升，更增强CBD的熟化效果。重庆江北城重庆江北城CBD2007CBD2007年局部土地出让情况年局部土地出让情况 序号序号土地位置土地位置用途用途土地面积土地面积（）（）建筑规模建筑规模（）（）/容容积率积率起始价（万元）起始价（万元）竞得单位竞得单位成交价成交价出让方式出让方式出让单价出让单价（万（万/元元/亩）亩）土地出让土地出让价金价金土地出让土地出让综合价金综合价金1江北区江北城B19-3、B19-4、B19-5、B20-1、B20-2 宗地商业、金融、绿地56,517 62,032 重庆越洋房地产开发有限公司62,032 挂牌731.76 2江北区寸滩道茅溪村原大井湾社和红沙坡社宗地二类居住、综合133,627 263,87714,672 重庆海尔房地产开发有限公司14,672 挂牌73.20 3江北区嘉陵四村12号宗地居住7,530 26,3201,062 重庆市渝通公路工程总公司1,130 挂牌100.05 2江北区观音桥组团H标准分区H07-1宗地二类居住5,769 21,0481,458 重庆世家地产发展有限公司1,458 挂牌168.50 4江北区大石坝街道下石门1号宗地居住、绿地142,390 398,602398,602 25,519 重庆东海房地产开发有限公司25,519 挂牌119.49 5江北区江北城B16-1 号宗地商业、金融11,587 67,73414,889 重庆成大置业有限公司14,889 挂牌856.69 江北区江北城A09-1、A09-3、A18-3、A18-5、A09-4(地下)、A09-5(地下)宗地商业62,457 331,11865,277 金融街重庆置业有限公司66,700 挂牌711.99 江北区鱼嘴镇鱼嘴组团A分区部分宗地居住11,758 23,694955 重庆棋奥地产有限公司1,510 拍卖85.62 41土地价值的提升土地价值的提升422021年12月27日，国家开发银行和中国人寿已进驻办公即将有六七十栋标志性建筑在此竣工或开建数百家金融机构将先后入驻2021年1月11日，西部第一高楼，高达500米的重庆国际金融中心正式签订合作备忘录2021年2月20日，国内一知名企业拍得江北嘴B19-2/03地块，该地块占地16亩，规划建面87,144平米，容积率8.0，楼面价高达8,090元/2021年10月，江北嘴A03地块26万平方米的国际5A级甲级写字楼，将开盘亮相九龙仓与中海在江北嘴CBD合力打造的三大工程已正式开工虽然已投入使用的楼宇极少，但从在建工程和拿地的企业实力来看一个具国际水虽然已投入使用的楼宇极少，但从在建工程和拿地的企业实力来看一个具国际水平的平的CBDCBD将在数年内会呈现在群众的面前将在数年内会呈现在群众的面前重庆江北城重庆江北城CBDCBD到今天为止经营性用地已全部出让完毕，运营方获得良好的效益。到今天为止经营性用地已全部出让完毕，运营方获得良好的效益。土地价值的提升土地价值的提升3 3 戴德梁行公司简介戴德梁行公司简介DTZ戴德梁行是什么戴德梁行是什么44最早进入中国市场，目前是中国规模最大、网络最广的国际房地产参谋公司最早进入中国市场，目前是中国规模最大、网络最广的国际房地产参谋公司1784年成立，年成立，1987年於英国伦敦上市年於英国伦敦上市业务普及全球业务普及全球46个国家，共个国家，共160个城市，超过个城市，超过 12,500 名员工为顾客效劳名员工为顾客效劳在大中华区共在大中华区共18间分公司，超過间分公司，超過2,000名员工提供专业效劳名员工提供专业效劳全球顶尖的国际物业参谋机构全球顶尖的国际物业参谋机构 最受政府及大型开发商信赖的合作伙伴最受政府及大型开发商信赖的合作伙伴全国土地评估执照建设部全国房地产一级评估执照 物业管理一级资质证书首家获发一级房地产评估资质的国际房地产参谋公司国内首家荣获“ISO9001(2000版)认证的国际物业参谋公司建设部首家授予物业管理一级资质的国际物业参谋公司在2003-2021年中七度蝉联“金桥奖营销代理20强在欧洲权威财经杂志Euromoney 之“最正确房地产参谋选举中，获选为中国、新加坡及英国等地的最正确房地产参谋。DTZ戴德梁行为戴德梁行为什么值得信赖什么值得信赖我们是最早获得国内各项资质认证的国际参谋公司我们是最早获得国内各项资质认证的国际参谋公司DTZ戴德梁行能做什么戴德梁行能做什么46产品定位策划产品定位策划设计指引设计指引招商招商/营销推广营销推广物业租售代理物业租售代理投融资顾问投融资顾问物业管理物业管理经营管理经营管理策略开展参谋部设计指引任务书参与方案评审会投资部针对大综工程卖买，引入国内外投资商策略开展参谋部贯彻产品定位代理部招商营销推广参谋代理部l招商l租售代理物业管理部物业管理参谋物业实质管理资产经营部资产管理物业经营管理策略开展参谋部研究筹划DTZ能提供一站式的房地产参谋效劳能提供一站式的房地产参谋效劳局部全球业绩列举局部全球业绩列举英国英国Town Centre 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