不动产投资市场阐述课件

第第4章章 不动产投资不动产投资市场分析市场分析 4.1 不动产市场结构与运行规律不动产市场结构与运行规律 4.2 不动产投资市场定位与市场调查不动产投资市场定位与市场调查4.3 不动产投资市场分析不动产投资市场分析 5/18/20241主讲人：李军峰4.1不动产市场结构与运行规律不动产市场结构与运行规律 v4.1.1 不动产市场概述不动产市场概述 v1.不动产市场的概念不动产市场的概念 v不动产市场不动产市场从事不动产买卖、租赁、抵押、典当等交从事不动产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。一个完整的不动产市场是由市场主体、客易的活动场所。一个完整的不动产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。v（1）房产市场）房产市场v通过通过买卖买卖和和租赁租赁两种交换形式，将房屋出售或出租出去，两种交换形式，将房屋出售或出租出去，就形成了房屋的买卖市场和租赁市场。就形成了房屋的买卖市场和租赁市场。v买卖市场买卖市场是通过买卖这种形式实现房屋产权关系全部转移是通过买卖这种形式实现房屋产权关系全部转移的房产市场。的房产市场。v租赁市场租赁市场是通过租赁这种形式，将房屋出租出去，从而实是通过租赁这种形式，将房屋出租出去，从而实现产权关系部分转移的房产市场。现产权关系部分转移的房产市场。5/18/20242主讲人：李军峰v（2）地产市场）地产市场v地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换关系的总和。地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换关系的总和。地产市场又可以分为三级市场。地产市场又可以分为三级市场。v土地一级市场土地一级市场以让渡一定时期土地使用权为主要内以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场，在我国又称土地使用权出让。容的地产市场，在我国又称土地使用权出让。v土地二级市场土地二级市场土地或不动产开发市场，是不动产开土地或不动产开发市场，是不动产开发商或土地使用者在出让合同规定的期限内，将已开发好发商或土地使用者在出让合同规定的期限内，将已开发好的土地有条件地转让给其他使用者。的土地有条件地转让给其他使用者。v土地三级市场土地三级市场土地使用者将自己拥有的土地使用权土地使用者将自己拥有的土地使用权再横向进行转让、转租或进行抵押。再横向进行转让、转租或进行抵押。5/18/20243主讲人：李军峰v2.不动产市场的特点不动产市场的特点v不动产市场作为市场体系的基本组成部分，不动产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。争规律、供求规律等的制约。v（1）市场信息不充分市场信息不充分 v市场市场信息主要包括信息主要包括:供求信息、产品信息等。供求信息、产品信息等。v由于不动产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具由于不动产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性；由于土地的有限性、不可再生性，以及不动产有非同质性；由于土地的有限性、不可再生性，以及不动产投资规模巨大，不动产市场具有高度的垄断性，从而导致不投资规模巨大，不动产市场具有高度的垄断性，从而导致不动产市场信息在供给主体间的竞争不充分、不广泛。动产市场信息在供给主体间的竞争不充分、不广泛。5/18/20244主讲人：李军峰v（2）市场区域性强市场区域性强 v表现为表现为:不同地区市场发育和完善程度千差不同地区市场发育和完善程度千差万别万别;同同一类型产品地域价差大一类型产品地域价差大;市场供求圈市场供求圈小，市场辐射小，市场辐射功能弱等。功能弱等。v（3）市场对商品短期供求变化反映不灵敏市场对商品短期供求变化反映不灵敏 v房地产商品生产投资大、周期长。当市场房地产商品生产投资大、周期长。当市场上出现某种房地产上出现某种房地产商品供大于求时，由于你已商品供大于求时，由于你已经投人了大量资金，施工正在进经投人了大量资金，施工正在进行，而不可能行，而不可能停止建设，因为一旦停建，将造成更大的损停止建设，因为一旦停建，将造成更大的损失。失。v（4）市场垄断与竞争并存）市场垄断与竞争并存 v房地产市场是一垄断竞争型市场。在我国房地产市场是一垄断竞争型市场。在我国城市土地属于国家，城市土地属于国家，土地使用权出让由国家垄土地使用权出让由国家垄断经营。其出让方只有国家一方，断经营。其出让方只有国家一方，但需求方可但需求方可能较多，需求各方就要通过竞争方式取得土地能较多，需求各方就要通过竞争方式取得土地使用权。使用权。5/18/20245主讲人：李军峰v3.不动产投资的市场参与者不动产投资的市场参与者v不动产的开发建设过程、交易过程和使用过程内的每一项工不动产的开发建设过程、交易过程和使用过程内的每一项工作或活动都是由一系列不同的参与者来分别完成的。作或活动都是由一系列不同的参与者来分别完成的。v（1）土地所有者或当前的使用者）土地所有者或当前的使用者v在我国，土地属于公有，国家或集体是土地的所有者，政府在我国，土地属于公有，国家或集体是土地的所有者，政府垄断国有土地使用权出让市场。另外，土地的当前使用者也垄断国有土地使用权出让市场。另外，土地的当前使用者也对有关土地交易有着至关重要的影响。对有关土地交易有着至关重要的影响。5/18/20246主讲人：李军峰v（2）开发商）开发商v小型不动产商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着资本小型不动产商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着资本规模的扩大，这些开发商逐渐成为物业的拥有者或投资者，通过资本固规模的扩大，这些开发商逐渐成为物业的拥有者或投资者，通过资本固化向中型、大型开发商过渡。化向中型、大型开发商过渡。v（3）政府及政府机构）政府及政府机构v从投资一开始，就不断和有关机构，如土地管理、城市规划、从投资一开始，就不断和有关机构，如土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、不动产管理等部门打交道，以获取投建设管理、市政管理、不动产管理等部门打交道，以获取投资许可证、土地使用权证、规划许可证、施工许可证、市政资许可证、土地使用权证、规划许可证、施工许可证、市政设施和配套设施使用许可、销售许可证和不动产产权证书等。设施和配套设施使用许可、销售许可证和不动产产权证书等。5/18/20247主讲人：李军峰v（4）金融机构）金融机构v不动产开发过程中需要两类资金，一类是用于支付开发费用不动产开发过程中需要两类资金，一类是用于支付开发费用的短期资金的短期资金“建设贷款建设贷款”，另一类是项目建成后用于支持置业，另一类是项目建成后用于支持置业投资者购买不动产的长期资金或投资者购买不动产的长期资金或“抵押贷款抵押贷款”。v（5）建筑承包商）建筑承包商v承包商仅仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期承包商仅仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。有关，承担的风险相对较少。5/18/20248主讲人：李军峰v（6）专业顾问）专业顾问v专业人员包括：规划师、建筑师、工程师、会计师、造价工专业人员包括：规划师、建筑师、工程师、会计师、造价工程师、不动产估价师、经济师及物业代理、律师等。程师、不动产估价师、经济师及物业代理、律师等。v（7）消费者或买家）消费者或买家v每一个人和机构都是不动产市场上现实的或潜在的消费者。每一个人和机构都是不动产市场上现实的或潜在的消费者。对投资者而言，其获取预期收益的大小，往往取决于消费者对投资者而言，其获取预期收益的大小，往往取决于消费者愿意支付的价格水平。愿意支付的价格水平。5/18/20249主讲人：李军峰v4.不动产市场运行环境及其影响因素不动产市场运行环境及其影响因素 v不动产市场的运行环境不动产市场的运行环境把不动产市场作为一个中心体时，把不动产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。它周围各种影响因素的总和。v（1）社会因素）社会因素v包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素。状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素。5/18/202410主讲人：李军峰v（2 2）经济因素）经济因素v包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。及就业水平、房价租金比等。v（3 3）政治因素）政治因素v政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，是投资者最公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。敏感的问题。v(4)(4)金融环境金融环境v指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源，指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源，这种支持主要指所能提供的金融服务、金融支持的力度和状这种支持主要指所能提供的金融服务、金融支持的力度和状况等。况等。v(5)(5)房地产法律制度环境房地产法律制度环境v指与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策等。指与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策等。5/18/202411主讲人：李军峰v(6)技术环境技术环境v指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。以及技术发展动向等。v(7)资源环境资源环境v指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件。指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件。v(8)国际环境国际环境v指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、相互渗结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、相互渗透和相互影响的一个互动过程。透和相互影响的一个互动过程。5/18/202412主讲人：李军峰v4.1.2 不动产市场的结构与运行机制不动产市场的结构与运行机制 v1.不动产市场结构不动产市场结构 v（1）总量结构）总量结构v从不动产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关从不动产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察不动产供求之间的总量平衡。系，考察不动产供求之间的总量平衡。v（2）区域结构）区域结构v考察不同区域或城市之间，不动产市场的开发规模、主要物考察不同区域或城市之间，不动产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。业类型、房价水平和政策措施的差异。5/18/202413主讲人：李军峰v（3）产品结构）产品结构v考察不动产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型考察不动产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。v（4）供求结构）供求结构v分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。的状态。v（5）投资结构）投资结构5/18/202414主讲人：李军峰v2.不动产市场指标不动产市场指标 v（1）供给指标）供给指标 v存量、新竣工量和灭失量存量、新竣工量和灭失量v存量存量报告期末（如第报告期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物业空间总量；用和空置的物业空间总量；v新竣工量新竣工量报告期内新竣工房屋的数量；报告期内新竣工房屋的数量；v灭失量灭失量报告期内由于毁损、拆迁等各种原因灭失掉的部报告期内由于毁损、拆迁等各种原因灭失掉的部分，这些量的单位为建筑面积或套数。分，这些量的单位为建筑面积或套数。v报告期存量上期存量报告期新竣工量报告期灭失量。报告期存量上期存量报告期新竣工量报告期灭失量。5/18/202415主讲人：李军峰v空置量和空置率空置量和空置率v空置量空置量报告期末房屋存量中没有被占用的部分报告期末房屋存量中没有被占用的部分,即即告期末告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积；或出租的商品房屋建筑面积；v空置率空置率空置量占同期房屋存量的比例。包括空置量占同期房屋存量的比例。包括不同类型房不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率空置率等。等。v房屋施工面积和新开工面积房屋施工面积和新开工面积v房屋施工面积房屋施工面积报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积本期新开工的面积和和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。建筑应填各层建筑面积之和。v新开工面积新开工面积报告期内新开工建设的房屋面积（以房屋正报告期内新开工建设的房屋面积（以房屋正式开始破土刨槽日期为准）。式开始破土刨槽日期为准）。5/18/202416主讲人：李军峰v平均建设周期平均建设周期v指某种类型的不动产开发项目从开工到竣工交付使用所占用指某种类型的不动产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。的时间长度。v平均建设周期房屋施工面积平均建设周期房屋施工面积/新竣工面积。新竣工面积。v竣工房屋价值竣工房屋价值v指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。v竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。v包括包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值卫等附属工程的建筑价值；v作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如如电梯、通风设备等电梯、通风设备等)的购置和安装费用。的购置和安装费用。5/18/202417主讲人：李军峰v（2 2）需求指标）需求指标 v国内生产总值国内生产总值，即，即GAPGAP。v人口数人口数一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括包括常住人口常住人口和和现有人口现有人口。其中，。其中，常住人口常住人口是指经常居住在是指经常居住在这个地区的人口，这个地区的人口，现有人口现有人口是指在规定的标准时点下，在这是指在规定的标准时点下，在这个地区居留的人口。个地区居留的人口。v城市家庭人口城市家庭人口居住在一起，经济上合在一起共同生活的居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员。家庭成员。v就业人员数量就业人员数量从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员收入的人员数量，包括在岗职工、再就业的离退休人员、私数量，包括在岗职工、再就业的离退休人员、私营业主、个体户主、私营和个体就业人员、乡镇企业就业人营业主、个体户主、私营和个体就业人员、乡镇企业就业人员、农村就业人员、其他就业人员员、农村就业人员、其他就业人员(包括民办教师、宗教职包括民办教师、宗教职业者、现役军人等业者、现役军人等)。5/18/202418主讲人：李军峰v城市家庭总支出：城市家庭总支出：除借贷支出以外的全部家庭支除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。财产性支出、社会保障支出。v城市家庭可支配收入城市家庭可支配收入：家庭成员得到可用于最终家庭成员得到可用于最终消费支和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居消费支和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收人。民家庭可以用来自由支配的收人。v房屋空间使用量房屋空间使用量：指正在使用中的房屋数量，：指正在使用中的房屋数量，是确定市场潜在需求的重要指标。是确定市场潜在需求的重要指标。5/18/202419主讲人：李军峰v（3）市场交易指标）市场交易指标v反映市场交易的指标主要有销售量、出租量和预售反映市场交易的指标主要有销售量、出租量和预售面积，吸纳量、吸纳率和吸纳周期，房屋价格指数、面积，吸纳量、吸纳率和吸纳周期，房屋价格指数、不动产价格、不动产租金等。不动产价格、不动产租金等。v销售量销售量报告期内销售房屋的数量，单位为建筑报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按物业类型、存量面积或套数。在统计过程中，可按物业类型、存量房屋和新建房屋分别统计。房屋和新建房屋分别统计。v出租量出租量报告期内出租房屋的数量，单位为建筑报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按房屋类型和新建面积或套数。在统计过程中，可按房屋类型和新建房屋分别统计。房屋分别统计。v吸纳量吸纳量报告期内销售和出租房屋的数量之和。报告期内销售和出租房屋的数量之和。5/18/202420主讲人：李军峰v吸纳率：吸纳率：指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，以百指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，以百分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。v吸纳周期：吸纳周期：指按报告期内的吸纳速度指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量单位时间内的吸纳量)计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。间，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。v预售面积：预售面积：指报告期末仍未竣工交付使用指报告期末仍未竣工交付使用,但已签订预售合同但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。的正在建设的商品房屋面积。v房地产价格指数：房地产价格指数：是反映一定时期内房地产价格变动趋势和是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。和土地交易价格指数。5/18/202421主讲人：李军峰v3.不动产市场的运行机制不动产市场的运行机制v（1）不动产存量市场的均衡）不动产存量市场的均衡v在不动产市场上，不动产为家庭和企业提供生活和生产的空在不动产市场上，不动产为家庭和企业提供生活和生产的空间。在不动产资产市场上，不动产被当作一种资产被家庭和间。在不动产资产市场上，不动产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，获取投资收益。企业持有和交易，获取投资收益。v不动产本身的价格水平不动产本身的价格水平v不动产的价格上升，对其需求就减少；价格下降，需求会增不动产的价格上升，对其需求就减少；价格下降，需求会增加。对不动产的需求与不动产的价格成反方向变动。加。对不动产的需求与不动产的价格成反方向变动。5/18/202422主讲人：李军峰v消费者的财产总量消费者的财产总量v财产总量越大，对不动产的需求越大；反之，财产总量越小，财产总量越大，对不动产的需求越大；反之，财产总量越小，对不动产的需求越小。对不动产的需求与财产总量同方向变对不动产的需求越小。对不动产的需求与财产总量同方向变动。动。v其他资产的实际收益其他资产的实际收益v其他资产的实际收益高，则对不动产的需求就小；反之，其其他资产的实际收益高，则对不动产的需求就小；反之，其他资产的实际收益低，则对不动产的需求就大。对不动产的他资产的实际收益低，则对不动产的需求就大。对不动产的需求与其他资产的实际收益成反方向变动。需求与其他资产的实际收益成反方向变动。5/18/202423主讲人：李军峰v拥有不动产所得到的净实际收益拥有不动产所得到的净实际收益v净收益净收益拥有不动产得到的总收益及为此所付的总成本之拥有不动产得到的总收益及为此所付的总成本之差额。拥有不动产得到的总收益包括房租和资本收益（由于差额。拥有不动产得到的总收益包括房租和资本收益（由于房屋价格上升而引起的住房增值）。拥有不动产的成本包括房屋价格上升而引起的住房增值）。拥有不动产的成本包括利息成本、不动产税和折旧。拥有不动产的净收益增加，则利息成本、不动产税和折旧。拥有不动产的净收益增加，则不动产需求增加；反之，则住房需求减少。不动产需求增加；反之，则住房需求减少。v对未来的预期对未来的预期v当预期未来的收入会增加时，就会增加现期当预期未来的收入会增加时，就会增加现期的不动产需求；相反，就会减少现期需求。的不动产需求；相反，就会减少现期需求。5/18/202424主讲人：李军峰v（2）新增不动产供给的决定）新增不动产供给的决定 v如图如图4-1所示，任何一种影响不动产存量需求的因素所示，任何一种影响不动产存量需求的因素都会影响不动产的价格都会影响不动产的价格P，从而影响新增不动产供，从而影响新增不动产供给。同时，不动产供给本身的特点也对其产生影响。给。同时，不动产供给本身的特点也对其产生影响。P P0 0S SE E0 0S SQ QP P1 1Q QQ Q1 1P PP PE E1 1D D1 1（b b）新增不动新增不动产供给产供给图图4-1 4-1 供需平衡曲线图供需平衡曲线图（a）不动产存量市场不动产存量市场5/18/202425主讲人：李军峰v可以把这些因素归纳如下：可以把这些因素归纳如下：v不动产的价格水平不动产的价格水平 v随着利率下降、财产增多、人口增加，不动产的价随着利率下降、财产增多、人口增加，不动产的价格必然上涨，不动产供给量增加；反之，不动产的格必然上涨，不动产供给量增加；反之，不动产的供给量减少。供给量减少。v不动产的开发成本不动产的开发成本 v当不动产价格不变的情况下，开发成本上升会使资当不动产价格不变的情况下，开发成本上升会使资产回报率降低，不动产供给减少；相反，会使不动产回报率降低，不动产供给减少；相反，会使不动产供给增加。产供给增加。5/18/202426主讲人：李军峰v不动产的开发技术水平不动产的开发技术水平v一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加投资回报，吸引资金的流入，从而增加不本，增加投资回报，吸引资金的流入，从而增加不动产的供给。动产的供给。v投资者对未来的预期投资者对未来的预期v如果不动产开发商预期不动产价格未来价格会上升，如果不动产开发商预期不动产价格未来价格会上升，则倾向于增加开发量，从而增加未来的供给。则倾向于增加开发量，从而增加未来的供给。5/18/202427主讲人：李军峰4.1.3不动产市场的周期循环与政府宏观不动产市场的周期循环与政府宏观调控调控v1.不动产市场的周期循环不动产市场的周期循环v不动产周期循环不动产周期循环:v不动产业发展或其投入与产出有相当的重复发生波不动产业发展或其投入与产出有相当的重复发生波动的现象。动的现象。v不动产业的发展是由整体经济的发展决定的，而从不动产业的发展是由整体经济的发展决定的，而从一个较长的历史时期来看，社会经济的发展体现为一个较长的历史时期来看，社会经济的发展体现为周期性的运动，相应地使不动产业的发展也存在周周期性的运动，相应地使不动产业的发展也存在周期性循环特性。期性循环特性。5/18/202428主讲人：李军峰v研究人员通过设定空置率作为可测变量，从历史多研究人员通过设定空置率作为可测变量，从历史多个周期变化的资料中计算出长期平均空置率（又称个周期变化的资料中计算出长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），通过测定合理空置率或结构空置率），通过测定市场实际空市场实际空置率围绕长期平均空置率的波动情况置率围绕长期平均空置率的波动情况研究不动产市研究不动产市场周期。用这种方法确定的周期被称为场周期。用这种方法确定的周期被称为不动产的自不动产的自然周期然周期。5/18/202429主讲人：李军峰v在市场经济条件下，资本流动对不动产市场在市场经济条件下，资本流动对不动产市场自然周期的许多影响因素有着重大关系。自然周期的许多影响因素有着重大关系。v把这种随着自然周期运动，投资于不动产市把这种随着自然周期运动，投资于不动产市场上的资金也呈现出周期性变动的现象称为场上的资金也呈现出周期性变动的现象称为投资周期投资周期。5/18/202430主讲人：李军峰v自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的。自自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的。自然周期分为复苏、扩张、调整、萧条四个阶段，在然周期分为复苏、扩张、调整、萧条四个阶段，在这些阶段表现出不同的资本投入特征。这些阶段表现出不同的资本投入特征。v第一阶段始于周期的谷底第一阶段始于周期的谷底，空置率达到峰值，很少，空置率达到峰值，很少有资本向存量或新增不动产投资，新的投资项目少；有资本向存量或新增不动产投资，新的投资项目少；v第二阶段，开始于第二阶段，开始于空置率逐步降至长期平均空置率空置率逐步降至长期平均空置率的水平时，供给开始吃紧，投资者对投资回报预期的水平时，供给开始吃紧，投资者对投资回报预期开始好转，部分资本流入寻找投资机会，新项目开开始好转，部分资本流入寻找投资机会，新项目开始出现；始出现；5/18/202431主讲人：李军峰v第三阶段，开始于空置率继续降低直至最低点时第三阶段，开始于空置率继续降低直至最低点时，投资者继续投资开发新项目，资本加速流入，新增投资者继续投资开发新项目，资本加速流入，新增供给趋利性高速增长，不动产市场的流动性加快，供给趋利性高速增长，不动产市场的流动性加快，供过于求使空置率上升；供过于求使空置率上升；v第四阶段，开始于空置率上升突破平均空置水平，第四阶段，开始于空置率上升突破平均空置水平，由于市场信息不完全，投资者预期下降后存量不动由于市场信息不完全，投资者预期下降后存量不动产业主仍然要价很高，导致不动产市场流动性迅速产业主仍然要价很高，导致不动产市场流动性迅速下降，新开发项目建设停止和在建项目的陆续竣工下降，新开发项目建设停止和在建项目的陆续竣工而进入谷底。而进入谷底。5/18/202432主讲人：李军峰v2.不动产投资市场中的泡沫不动产投资市场中的泡沫v不动产泡沫不动产泡沫是指不动产市场价格由于不动产投机而是指不动产市场价格由于不动产投机而引起的与价值严重背离，价格脱离实际价值支撑而引起的与价值严重背离，价格脱离实际价值支撑而持续上涨的过程和状态。持续上涨的过程和状态。v它是一种价格现象，是不动产行业内外因素，特别它是一种价格现象，是不动产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。是投机性因素作用的结果。5/18/202433主讲人：李军峰v泡沫的成因有三方面：泡沫的成因有三方面：v土地的有限性和稀缺性与人们或企业需求的无限土地的有限性和稀缺性与人们或企业需求的无限性的矛盾为泡沫的出现提供了可能；性的矛盾为泡沫的出现提供了可能；v投机需求膨胀是不动产泡沫的直接诱因投机需求膨胀是不动产泡沫的直接诱因;v金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂。金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂。5/18/202434主讲人：李军峰v3.政府对不动产投资市场的干预政府对不动产投资市场的干预v为保障不动产市场的健康发展，政府通常运为保障不动产市场的健康发展，政府通常运用的宏观调控手段主要包括土地供应、金融、用的宏观调控手段主要包括土地供应、金融、住房税收政策等。住房税收政策等。5/18/202435主讲人：李军峰2013年国五条基本内容5/18/202436主讲人：李军峰v（1）土地供应政策。）土地供应政策。v土地供应政策的核心是土地供应计划，政府土地供土地供应政策的核心是土地供应计划，政府土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，直接影响着应计划所确定的土地供给数量和结构，直接影响着不动产开发投资的规模和结构，对不动产开发商的不动产开发投资的规模和结构，对不动产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。盲目与冲动形成有效的抑制。v（2）金融政策。）金融政策。v发展不动产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款发展不动产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式、金融创新等金融政策调节不动产市场，是政方式、金融创新等金融政策调节不动产市场，是政府调控不动产市场的一个重要手段。府调控不动产市场的一个重要手段。v（3）住房政策。）住房政策。v居住是人类生存的基本要求，住房问题不仅是经济居住是人类生存的基本要求，住房问题不仅是经济问题，而且是社会问题。问题，而且是社会问题。5/18/202437主讲人：李军峰v（4）城市规划）城市规划v城市规划是合理化利用土地、协调城市物质空间布城市规划是合理化利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市有序发展的形式，对土地开发、利用局、指导城市有序发展的形式，对土地开发、利用和配置起重要作用，是政府调控不动产市场的重要和配置起重要作用，是政府调控不动产市场的重要政策杠杆。政策杠杆。v（5）地价政策。）地价政策。v地价、建造成本、专业费用、管理费用、服务费用、地价、建造成本、专业费用、管理费用、服务费用、投资利润、税金等因素影响着不动产市场的供给价投资利润、税金等因素影响着不动产市场的供给价格。格。5/18/202438主讲人：李军峰4.2不动产投资市场定位与市场调查不动产投资市场定位与市场调查 v4.2.1 不动产投资的市场细分与目标市场选择不动产投资的市场细分与目标市场选择 v1.市场细分市场细分v（1）市场细分的概念）市场细分的概念 v市场细分：市场细分：营销者在市场调研的基础上，从消费者营销者在市场调研的基础上，从消费者需求的差别出发，以消费者的需求为立足点，根据需求的差别出发，以消费者的需求为立足点，根据消费者购买行为的差异性，把消费者市场划分为具消费者购买行为的差异性，把消费者市场划分为具有类似性的若干不同的购买群体有类似性的若干不同的购买群体子市场，使企子市场，使企业可以从中认定目标市场的过程和策略。业可以从中认定目标市场的过程和策略。v这个过程和策略在不动产市场营销中的具体应用，这个过程和策略在不动产市场营销中的具体应用，则成为不动产市场细分。则成为不动产市场细分。5/18/202439主讲人：李军峰不动产市场细分的作用不动产市场细分的作用 v1）房地产市场细分有利于营销者房地产市场细分有利于营销者找到有利的市场找到有利的市场方向方向，掌握市场上的现实购买量与潜在购买量、购，掌握市场上的现实购买量与潜在购买量、购买者满足程度及竞争状况等，搞好市场定位。买者满足程度及竞争状况等，搞好市场定位。v2）通过房地产市场细分把自己的）通过房地产市场细分把自己的优势力量集中在目优势力量集中在目标市场标市场上，做到有的放矢，才能取得更大的社会经上，做到有的放矢，才能取得更大的社会经济效益。济效益。v3）能针对目标市场）能针对目标市场制定适当的营销组合方案制定适当的营销组合方案，从而，从而把有限的资源集中投入到目标市场上来，开创出适把有限的资源集中投入到目标市场上来，开创出适合自身企业的房地产开发经营特色之路来，从而提合自身企业的房地产开发经营特色之路来，从而提高自己的市场占有率和知名度。高自己的市场占有率和知名度。5/18/202440主讲人：李军峰（2）不动产市场细分的准则 v1）可测量性）可测量性v可测量性是指各个细分市场的现实或潜在购买力和市场规模可测量性是指各个细分市场的现实或潜在购买力和市场规模大小是可以识别、可以衡量的。大小是可以识别、可以衡量的。v2）可进入性。）可进入性。v可进入性是指房地产企业可能进入所选定细分市场的程度。可进入性是指房地产企业可能进入所选定细分市场的程度。v主要从三个方面判断细分市场对于企业是否具有可进入性：主要从三个方面判断细分市场对于企业是否具有可进入性：v企业是否具有进入细分市场的条件企业是否具有进入细分市场的条件;v企业是否能将产品推广给细分市场的消费者企业是否能将产品推广给细分市场的消费者;v产品是否能够进入市场。产品是否能够进入市场。5/18/202441主讲人：李军峰v3）可盈利性）可盈利性v可盈利性是指市场规模足以使企业有利可图。即，一个细分可盈利性是指市场规模足以使企业有利可图。即，一个细分市场应该具有一定的规模，并且具有相当程度的发展潜力，市场应该具有一定的规模，并且具有相当程度的发展潜力，足以满足企业销售和利润的要求。足以满足企业销售和利润的要求。v4）可行性）可行性v可行性是指房地产企业选择的细分市场，能否制定和实施相可行性是指房地产企业选择的细分市场，能否制定和实施相应有效的市场营销计划，包括产品、价格、渠道以及促销等应有效的市场营销计划，包括产品、价格、渠道以及促销等计划。计划。5/18/202442主讲人：李军峰v（3）不动产细分市场的基础）不动产细分市场的基础v收入变量收入变量v地理变量地理变量v处于不同地理位置、自然环境、人文环境的消费者，对于同处于不同地理位置、自然环境、人文环境的消费者，对于同样的不动产产品有不同的需求和偏好样的不动产产品有不同的需求和偏好v职业变量职业变量v如公务员、教师、司机、金融家、民营企业主等，不同的职如公务员、教师、司机、金融家、民营企业主等，不同的职业划分会导致不同的置业偏好和投入的限定。业划分会导致不同的置业偏好和投入的限定。v年龄变量年龄变量v对购买者的年龄状况进行分析和研究，有助于了解居民购房对购买者的年龄状况进行分析和研究，有助于了解居民购房消费的新动向。消费的新动向。v用途变量用途变量5/18/202443主讲人：李军峰v（4）不动产市场细分的程序）不动产市场细分的程序v1）选定产品市场范围，即确定进入什么行业，生产什么产）选定产品市场范围，即确定进入什么行业，生产什么产品。品。v产品市场范围应以顾客的需求，而不是产品本身特性来确定。产品市场范围应以顾客的需求，而不是产品本身特性来确定。v2）列举潜在顾客的基本需求。）列举潜在顾客的基本需求。v比如，公司可以通过调查，了解潜在消费者对前述住宅的基比如，公司可以通过调查，了解潜在消费者对前述住宅的基本需求。这些需求可能包括：遮风蔽雨，安全、方便、宁静，本需求。这些需求可能包括：遮风蔽雨，安全、方便、宁静，设计合理，室内陈设完备，工程质量好等等。设计合理，室内陈设完备，工程质量好等等。v3）了解不同潜在用户的不同要求。）了解不同潜在用户的不同要求。v对于列举出来的基本需求，不同顾客强调的侧重点可能会存对于列举出来的基本需求，不同顾客强调的侧重点可能会存在差异。比如，经济、安全、遮风蔽雨是所有顾客共同强调在差异。比如，经济、安全、遮风蔽雨是所有顾客共同强调的，但有的用户可能特别重视生活的方便，另外一类用户则的，但有的用户可能特别重视生活的方便，另外一类用户则对环境的安静、内部装修等有很高的要求。通过这种差异比对环境的安静、内部装修等有很高的要求。通过这种差异比较，不同的顾客群体即可初步被识别出来。较，不同的顾客群体即可初步被识别出来。5/18/202444主讲人：李军峰v4）抽掉潜在顾客的共同要求，而以特殊需求作为细分标准。）抽掉潜在顾客的共同要求，而以特殊需求作为细分标准。v上述所列购房的共同要求固然重要，但不能作为市场细分的上述所列购房的共同要求固然重要，但不能作为市场细分的基础。如遮风蔽雨、安全是每位用户的要求，就不能作为细基础。如遮风蔽雨、安全是每位用户的要求，就不能作为细分市场的标准，因而应该剔出。分市场的标准，因而应该剔出。v5）根据潜在顾客基本需求上的差异方面，将其划分为不同）根据潜在顾客基本需求上的差异方面，将其划分为不同的群体或子市场，并赋予每一子市场一定的名称。的群体或子市场，并赋予每一子市场一定的名称。v例如，西方房地产公司常把购房的顾客分为好动者、老成者、例如，西方房地产公司常把购房的顾客分为好动者、老成者、新婚者、度假者等多个子市场，并据此采用不同的营销策略。新婚者、度假者等多个子市场，并据此采用不同的营销策略。5/18/202445主讲人：李军峰v6）进一步分析每一细分市场需求与购买行为特点，）进一步分析每一细分市场需求与购买行为特点，并分析其原因，以便在此基础上决定是否可以对这并分析其原因，以便在此基础上决定是否可以对这些细分出来的市场进行合并，或作进一步细分。些细分出来的市场进行合并，或作进一步细分。v7）估计每一细分市场的规模，即在调查基础上，估）估计每一细分市场的规模，即在调查基础上，估计每一细分市场的顾客数量、购买频率计每一细分市场的顾客数量、购买频率、平均每次、平均每次的购买数量等，并对细分市场上产品竞争状况及发的购买数量等，并对细分市场上产品竞争状况及发展趋势作出分析。展趋势作出分析。5/18/202446主讲人：李军峰v2.目标市场的选择目标市场的选择 v（1）选择目标市场的策略）选择目标市场的策略 v市场整体化策略市场整体化策略 v市场整体化策略又称为市场无差别策略，是以市场整体为服市场整体化策略又称为市场无差别策略，是以市场整体为服务对象，以一种产品、一种市场组合策略供应所有的消费者。务对象，以一种产品、一种市场组合策略供应所有的消费者。v优点优点：第一，产品单一，易于实行大批量生产，提高生产效：第一，产品单一，易于实行大批量生产，提高生产效率；第二，有助于创建品牌，提高产品声誉；第三，可以简率；第二，有助于创建品牌，提高产品声誉；第三，可以简化经营方式，节约营销费用。化经营方式，节约营销费用。v局限性局限性:单一产品难以满足消费者日益增加的多样化需要；不单一产品难以满足消费者日益增加的多样化需要；不易明确目标市场，容易忽视有特定需要的市场机会；经营风易明确目标市场，容易忽视有特定需要的市场机会；经营风险大，产品一旦滞销，转产困难；等等。险大，产品一旦滞销，转产困难；等等。5/18/202447主讲人：李军峰v市场细分化策略市场细分化策略v又称为市场差别策略，是根据消费者需要与消费行为的差异又称为市场差别策略，是根据消费者需要与消费行为的差异性，将某种类型房屋的整体市场化分为若干分片市场，企业性，将某种类型房屋的整体市场化分为若干分片市场，企业从中选择一个或几个分片市场作为经营对象。从中选择一个或几个分片市场作为经营对象。v市场密集型策略市场密集型策略v又称为集中市场营销策略，是根据企业自身条件，以一个或又称为集中市场营销策略，是根据企业自身条件，以一个或者少数细分市场为经营对象，采取集中的市场营销策略，为者少数细分市场为经营对象，采取集中的市场营销策略，为目标市场顾客服务。这种策略的出发点是企业将有限的力量目标市场顾客服务。这种策略的出发点是企业将有限的力量集中起来，为少数有限的细分市场服务。集中起来，为少数有限的细分市场服务。v优势：优势：v一一是在不动产项目开发经营方面，实行专业化经营，扩大生是在不动产项目开发经营方面，实行专业化经营，扩大生产规模，降低生产成本，提高投资收益率；产规模，降低生产成本，提高投资收益率；v二二是可以采取强有力的市场销售策略，提高专业市场占有率；是可以采取强有力的市场销售策略，提高专业市场占有率；v三三是便于深入了解某一集中目标市场的消费者需求，开拓有是便于深入了解某一集中目标市场的消费者需求，开拓有特色的产品。特色的产品。5/18/202448主讲人：李军峰v（2）不动产目标市场范围的选择）不动产目标市场范围的选择 v产品、市场集中型产品、市场集中型 单身家庭单身家庭两人家庭两人家庭两代家庭两代家庭三代家庭三代家庭高档住宅高档住宅中档住宅中档住宅低档住宅低档住宅该类型的优势是，目标市场明确，市场营销策略针对性强，可以有针对性地满足该类型的优势是，目标市场明确，市场营销策略针对性强，可以有针对性地满足目标市场的需要。目标市场的需要。其局限性是经营风险大，当市场容量小或者波动大时，会造成损失。其局限性是经营风险大，当市场容量小或者波动大时，会造成损失。5/18/202449主讲人：李军峰v生产专业化型生产专业化型单身家庭单身家庭两人家庭两人家庭两代家庭两代家庭三代家庭三代家庭高档住宅高档住宅中档住宅中档住宅低档住宅低档住宅5/18/202450主讲人：李军峰v市场专业化型市场专业化型 单身家庭单身家庭两人家庭两人家庭两代家庭两代家庭三代家庭三代家庭高档住宅高档住宅中档住宅中档住宅低档住宅低档住宅5/18/202451主讲人：李军峰v产品、市场选择型产品、市场选择型单身家庭单身家庭两人家庭两人家庭两代家庭两代家庭三代家庭三代家庭高档住宅高档住宅中档住宅中档住宅低档住宅低档住宅5/18/202452主讲人：李军峰v整体市场类型整体市场类型单身家庭单身家庭两人家庭两人家庭两代家庭两代家庭三代家庭三代家庭高档住宅高档住宅中档住宅中档住宅低档住宅低档住宅5/18/202453主讲人：李军峰v（3）选择不动产目标市场应考虑的因素）选择不动产目标市场应考虑的因素v市场需求与市场潜力市场需求与市场潜力v产品的差异与相似性产品的差异与相似性v细分市场的类似性细分市场的类似性v如果细分市场的类似程度越高，即消费者对某种房屋产品的如果细分市场的类似程度越高，即消费者对某种房屋产品的需求、爱好比较接近，可采取集中的无差别市场策略；反之，需求、爱好比较接近，可采取集中的无差别市场策略；反之，宜采用细分市场策略。宜采用细分市场策略。v市场竞争状况市场竞争状况v一般情况下，目标市场及其范围的选择应避开竞争者的威胁。一般情况下，目标市场及其范围的选择应避开竞争者的威胁。v企业实力企业实力v企业的实力，如生产规模、技术力量、资金状况等因素，对企业的实力，如生产规模、技术力量、资金状况等因素，对目标市场有很大影响。目标市场有很大影响。5/18/202454主讲人：李军峰v4.2.2 不动产投资市场定位与产品功能定位不动产投资市场定位与产品功能定位v1.市场定位市场定位 v定位：定位：投资者在目标市场上设计出自己与竞投资者在目标市场上设计出自己与竞争对手之间有差别的产品和形象，从而在目争对手之间有差别的产品和形象，从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位。标顾客心中确定与众不同的有价值的地位。v定位要求投资者能确定向目标顾客推销的差定位要求投资者能确定向目标顾客推销的差别数目及具体差别。别数目及具体差别。5/18/202455主讲人：李军峰v确定产品的市场定位确定产品的市场定位：v首先首先需要了解目标顾客的需求和爱好，研究目标顾需要了解目标顾客的需求和爱好，研究目标顾客对于产品的实物属性和心理方面的要求和重视程客对于产品的实物属性和心理方面的要求和重视程度；度；v其次，其次，需要研究竞争者产品的属性和特色，以及市需要研究竞争者产品的属性和特色，以及市场满足程度；场满足程度；v最后，最后，投资者可根据产品的属性、用途、质量、顾投资者可根据产品的属性、用途、质量、顾客心理满足程度、产品在市场上的满足程度进行产客心理满足程度、产品在市场上的满足程度进行产品市场定位。品市场定位。5/18/202456主讲人：李军峰v对于投资者而言，最重要的是将对于投资者而言，最重要的是将“无差别的产品无差别的产品”差差异化。异化。v（1）突出产品特色定位）突出产品特色定位v（2）产品边缘化定位）产品边缘化定位v（3）对抗性竞争定位）对抗性竞争定位v包括竞争优势者定位、竞争劣势者定位和挑战者定包括竞争优势者定位、竞争劣势者定位和挑战者定位几种。位几种。v（4）特殊用途定位）特殊用途定位5/18/202457主讲人：李军峰v2.产品功能定位产品功能定位v不动产功能的主要特点是功能调整的难度大、费用不动产功能的主要特点是功能调整的难度大、费用高、寿命长，所以要求在功能设计和生产中具有超高、寿命长，所以要求在功能设计和生产中具有超前性和适当的弹性。前性和适当的弹性。v不动产产品的不动产产品的功能定位功能定位是指在目标市场选择和市场是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在目标消费者使用需求的特定位的基础上，根据潜在目标消费者使用需求的特征，结合不动产特定产品类型的特点，对拟提供的征，结合不动产特定产品类型的特点，对拟提供的不动产产品应具备的基本功能和辅助功能做出具体不动产产品应具备的基本功能和辅助功能做出具体规定的过程。规定的过程。5/18/202458主讲人：李军峰v对不动产产品进行功能定位的具体方法与步骤是：对不动产产品进行功能定位的具体方法与步骤是：v（1）要借助市场研究和市场细分的结果，明确目标）要借助市场研究和市场细分的结果，明确目标使用者群体。使用者群体。v（2）把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支）把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支付能力。付能力。v（3）要与建筑师建立良好的沟通渠道，以便将开发）要与建筑师建立良好的沟通渠道，以便将开发商或其市场分析、市场营销人员对目标使用者群体商或其市场分析、市场营销人员对目标使用者群体特征的认识体现在不动产产品设计的图纸上。特征的认识体现在不动产产品设计的图纸上。5/18/202459主讲人：李军峰v4.2.3 不动产投资市场调查不动产投资市场调查 v1.市场调查的定义市场调查的定义v市场调查：市场调查：为了确定投资经营的方向，选择目标市为了确定投资经营的方向，选择目标市场，合理开发适销对路的产品，而运用系统的、科场，合理开发适销对路的产品，而运用系统的、科学的方法，有目的、有计划地收集和分析相关的不学的方法，有目的、有计划地收集和分析相关的不动产产品信息、企业的外部环境和内部条件信息以动产产品信息、企业的外部环境和内部条件信息以及业内其他企业相关信息等各种资料，通过对过去及业内其他企业相关信息等各种资料，通过对过去与现在的营销状况及动态性影响因素的分析研究，与现在的营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为企业预测未来发展、制定正确的决策提供依从而为企业预测未来发展、制定正确的决策提供依据的过程。据的过程。5/18/202460主讲人：李军峰v2.市场调查的内容市场调查的内容v（1）不动产市场环境调查）不动产市场环境调查v不动产市场环境调查主要包括以下几个方面的内容：不动产市场环境调查主要包括以下几个方面的内容：v政治法律环境调查政治法律环境调查v经济环境调查经济环境调查v社区环境调查社区环境调查v项目微观环境调查项目微观环境调查 5/18/202461主讲人：李军峰v（2）不动产市场需求和消费行为调查）不动产市场需求和消费行为调查v不动产市场需求和消费行为调查的内容主要包括以下几个方不动产市场需求和消费行为调查的内容主要包括以下几个方面：面：v不动产市场需求影响因素调查不动产市场需求影响因素调查v包括某一时期城市的住房消费总量、住房的需求量、房屋的包括某一时期城市的住房消费总量、住房的需求量、房屋的空置量、住房困难的户数等；有需求的家庭需要的面积和户空置量、住房困难的户数等；有需求的家庭需要的面积和户型，他们的收入水平、文化程度以及实际购买力。型，他们的收入水平、文化程度以及实际购买力。v消费者需求动机调查消费者需求动机调查v如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。购买动机的类型等。v消费者购买行为调查消费者购买行为调查v不同的消费者具有不同的购买行为特征，这些行为特征最终不同的消费者具有不同的购买行为特征，这些行为特征最终影响着消费者对不动产产品的购买。影响着消费者对不动产产品的购买。5/18/202462主讲人：李军峰v（3）不动产产品调查）不动产产品调查v不动产产品的调查一般来说包括以下内容：不动产产品的调查一般来说包括以下内容：v商品形态及供求状况调查商品形态及供求状况调查v商品形态调查就是要了解某个区域市场