房地产开发项目管理课件

第一第一节节：房地：房地产产开开发项发项目管理概述目管理概述o1.房地房地产产开开发项发项目及特点目及特点o房地房地产产开开发项发项目目：又称：又称为为建建设设工程工程项项目目，具体是指在一，具体是指在一个个总总体体设计设计或或总预总预算范算范围围内，内，由一个或几个互有内在由一个或几个互有内在联联系系的的单项单项工程所工程所组组成成，建成后，建成后在在经济经济上可以独立上可以独立经营经营核算，核算，在行政上又可以在行政上又可以统统一管理的一管理的单单位工程。位工程。精品1.房地房地产产开开发项发项目及特点目及特点o工程工程项项目可分目可分为单为单位工程、位工程、单项单项工程、分部工程等。工程、分部工程等。o单项单项工程：工程：在一个工程在一个工程项项目中，具有独立的目中，具有独立的设计设计文件，文件，竣工后竣工后具有独立生具有独立生产产能力或能力或经济经济效益的效益的一一组组配套配套齐齐全的全的工程工程项项目目。o单单位工程：位工程：具具备备独立施工条件并能形成独立使用功能的独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。建筑物及构筑物。o分部工程：分部工程：单项单项工程的工程的组组成部分，成部分，按按专业专业性性质质、建筑部、建筑部位确定。位确定。精品房地房地产产开开发项发项目特点：目特点：o知知识识密集密集型；型；o组织层组织层次性次性；o系系统统性；性；o投投资额资额巨大，建巨大，建设设周期周期长长；o整体性整体性强强。精品2.房地房地产产开开发项发项目管理的概念目管理的概念o房地房地产产开开发项发项目管理：目管理：房地房地产产开开发发企企业对业对整个工程整个工程项项目目的开的开发发建建设进设进行的全面管理，是行的全面管理，是项项目开目开发发建建设过设过程中的程中的一一项项重要管理内容，它集中体重要管理内容，它集中体现现了了项项目建目建设过设过程中的程中的各各项实务项实务操作操作。o包括包括项项目的目的成本管理、工程管理、成本管理、工程管理、质质量管理量管理、进进度管理、度管理、合同管理、工程技合同管理、工程技术资术资料管理、施工安全管理以及市政料管理、施工安全管理以及市政配套配套协调协调管理管理等内容。其中成本管理、等内容。其中成本管理、质质量管理、量管理、进进度度管理是三大管理核心。管理是三大管理核心。精品2.房地房地产产开开发项发项目管理的概念目管理的概念o三大管理目三大管理目标标之之间间的相互关系：的相互关系：o（1）三大管理目）三大管理目标标之之间间的的对对立关系立关系：n如果如果对对工程工程质质量要求量要求较较高高，就需要，就需要投入大量投入大量资资金金；n如果要如果要抢时间抢时间、争、争进进度度，势势必会增加投必会增加投资资或者或者使工程使工程质质量下降量下降；n如果要如果要减少投减少投资资、节约费节约费用用，势势必会考必会考虑虑降低降低项项目的功能要求目的功能要求和和质质量量标标准准。精品2.房地房地产产开开发项发项目管理的概念目管理的概念o三大管理目三大管理目标标之之间间的相互关系：的相互关系：o（1）三大管理目）三大管理目标标之之间间的的统统一关系一关系：n适当适当增加投增加投资资数量数量，即可加快，即可加快项项目建目建设进设进度，度，缩缩短工期，使短工期，使项项目尽早目尽早动动工，工，投投资资尽早回收，尽早回收，项项目全寿命周期目全寿命周期经济经济效益得到提效益得到提高高；n适当适当提高提高项项目功能要求和目功能要求和质质量量标标准准，能，能够够节约节约项项目目动动用后的用后的延延续费续费、周、周转费转费和和维维修修费费，从而，从而获获得更好的得更好的经济经济效益；效益；n如果如果项项目目进进度度计计划制划制订订得既科学又合理得既科学又合理，使工程，使工程进进展具有展具有连续连续性和均衡性，不但性和均衡性，不但可以可以缩缩短建短建设设工期工期，而且，而且有可能有可能获获得更好的得更好的工程工程质质量和量和较较低的工程低的工程费费用。用。精品3.房地房地产产开开发项发项目管理的目管理的层层次体系次体系o业业主方主方的的项项目管理目管理o工程工程总总承包方承包方的的项项目管理目管理o监监理方理方的的项项目管理目管理o设计设计方方的的项项目管理目管理o施工方施工方的的项项目管理目管理o供供货货方方的的项项目管理目管理o社会社会环环境方境方的的项项目管理目管理精品业主方的管理主方的管理总承包方的管理承包方的管理监理方的管理理方的管理设计方的管理方的管理施工方的管理施工方的管理供供货方的管理方的管理房地房地产开开发项目目社会社会环境方的管理境方的管理反反馈服服务使用使用精品4.房地房地产产开开发项发项目管理的任目管理的任务务o施工企施工企业业的施工管理的施工管理：对对合同合同规规定的定的标标的内容的内容进进行工程行工程建筑生建筑生产产的管理，包括的管理，包括作作业计业计划管理、划管理、劳动劳动管理、安全管理、安全管理、管理、现场现场管理、管理、质质量管理、量管理、进进度管理度管理等，其目的是按等，其目的是按时时保保质质地完成承包的施工任地完成承包的施工任务务，获获得承包利得承包利润润。o房地房地产产开开发发商商对对开开发项发项目的管理目的管理：对对已已发发包建包建设设工程整工程整个施工个施工过过程的管理，包括程的管理，包括对对工程工程质质量、工程量、工程进进度的控制度的控制管理，工程施工管理，工程施工队队伍的伍的组织组织管理管理，对对施工施工过过程中可能出程中可能出现现的的各种各种问题问题的的处处理理等，目的是确保工程等，目的是确保工程项项目按合同目按合同计计划完成，保划完成，保证项证项目开目开发发的的经济经济效益。效益。精品第二第二节节：房地：房地产产开开发项发项目目质质量管理量管理o1.工程工程项项目目质质量管理的量管理的特点特点o影响因素多影响因素多o质质量量波波动动大大o质质量量变变异大异大o质质量量隐隐蔽性蔽性o终检终检局限大局限大精品2.质质量管理的主要内容量管理的主要内容o施工前施工前的准的准备阶备阶段段n对施工施工队伍及人伍及人员质量的控制；量的控制；对工程所需工程所需原材料原材料的的质量控制；量控制；对施工方案、施工方案、方法和工方法和工艺的控制；的控制；对施工用施工用机械、机械、设备的的质量量控制；控制；对施工施工环境与条件境与条件方面的方面的质量控制；量控制；对测量基准点和参量基准点和参考考标高高的确的确认及工程及工程测量放量放线的的质量控制。量控制。o施工施工过程中程中的的质量管理量管理n对对施工承包施工承包单单位的位的质质量控制自量控制自检检系系统进统进行行监监督督；在施工；在施工过过程中程中进进行行质质量跟踪量跟踪监监控控；会同建；会同建设监设监理理单单位位审查设计审查设计或承包方提出或承包方提出的的工程工程变变更或更或图纸图纸修改修改；对对重要的重要的承重承重结结构构进进行行检测验检测验收收；参；参加加给给排水、排水、电电器安装的器安装的试试通水、通水、试试运运转转等工作；参加工程等工作；参加工程质质量量的的评评定和竣工定和竣工验验收收工作；工作；认认真做好真做好施工日施工日记记；对对沉降有沉降有观测观测要要求的定期求的定期观观察；察；监监督和督和协调协调施工企施工企业业做好做好文明施工、安全施工文明施工、安全施工精品承承包包单位位开开工工准准备承承包包商商提提交交开开工工报审表表项目目监理理机机构构审查开开工工条条件件批批准准？分分项分分部部工工程程施施工工承承包包单位位自自检（上上面面所所列列）承承包包单位位提提交交报验申申请表表项目目监理理机机构构检查质量量合合格格？项目目监理理机机构构签署署报验申申请表表承承包包单位位完完成成单位位工工程程或或分分部部分分项工工程程承承包包单位位提提交交报验申申请表表项目目监理理机机构构检查验收收合合格格？项目目监理理机机构构签署署报验申申请表表返工返工否否返工返工否否整改整改是是否否是是进行下道工序行下道工序精品3.项项目工程目工程质质量管理的主要途径和方法量管理的主要途径和方法o3.1房地房地产产开开发项发项目在施工目在施工阶阶段段进进行行质质量控制三种途径量控制三种途径l审审核有关技核有关技术术文件、文件、报报告或告或报报表表l现场质现场质量量监监督督l现场质现场质量量检验检验精品3.2房地房地产产开开发项发项目工程目工程质质量控制常用方法量控制常用方法o排列排列图图法：法：n若干个若干个直方直方图图分分别别表示表示质质量量影响因素影响因素的的项项目，直方目，直方图图的高度的高度则则表示表示影响因素的大小程度影响因素的大小程度，按大小，按大小顺顺序从左向右排列，曲序从左向右排列，曲线线表表示各影响因素大小的示各影响因素大小的累累计计百分数百分数。P256 图图9-3。o因果分析因果分析图法法n树树枝枝图图、鱼鱼刺刺图图、石川、石川图图，把，把问题标问题标在在“鱼头鱼头”，再划出，再划出质质量量过过程程阶阶段主干段主干线线（“鱼鱼骨骨”）。）。P257 图图9-4。o直方直方图法法oSPC图图法法 精品4.施工施工阶阶段段质质量量监监督控制手段督控制手段o旁站旁站监监督督o测测量量o试验试验o指令文件指令文件o规规定定质质量量监监控工作程序控工作程序o利用利用支付控制手段支付控制手段精品5.房地房地产产开开发项发项目的竣工目的竣工验验收收o5.1竣工竣工验验收的范收的范围围及依据及依据o范范围围：凡房地凡房地产产开开发项发项目目必必须须按批准的按批准的设计设计文件和合同文件和合同规规定的内容建成定的内容建成，还还应验应验收土地使用情况收土地使用情况，以及，以及单项单项工工程、市政、程、市政、绿绿化及公用化及公用设设施等配套施等配套设设施施项项目等。目等。o依据：依据：批准的批准的设计设计任任务书务书、初步初步设计设计方案方案、技技术设计术设计文文件件、施工施工图图、设备设备技技术说术说明明书书、有关开有关开发发建建设设的文件的文件、现现行的行的施工技施工技术验术验收收规规范范、施工承包合同施工承包合同等。等。精品5.2竣工竣工验验收的要求收的要求o所有建所有建设项设项目按批准的目按批准的小区小区规规划划和有关和有关专业专业管理及管理及设计设计要求全部建成，并要求全部建成，并满满足使用要求。足使用要求。o住宅及公共配套住宅及公共配套设设施、市政公用基施、市政公用基础设础设施等施等单项单项工程全工程全部部验验收合格收合格，并保，并保证验证验收收资资料料齐齐全。全。o各各类类建筑物的平面位置、立面造型、装建筑物的平面位置、立面造型、装饰饰色色调调等等符合批符合批准的准的规规划划设计设计要求要求。o施工机具、施工机具、临时临时工程、建筑余土、剩余构件全部拆除运工程、建筑余土、剩余构件全部拆除运走，走，达到达到场场清地平清地平，有，有绿绿化要求的化要求的项项目，要目，要按按绿绿化化设计设计要求，做到要求，做到树树活草清。活草清。精品5.3竣工竣工验验收程序及内容收程序及内容o验验收收程序程序：验验收准收准备备、初步、初步验验收、正式收、正式验验收。收。o竣工竣工验验收收报报告告书书及附件及附件：竣工：竣工验验收收报报告告书书、附件。、附件。o竣工竣工验验收收鉴鉴定定证书证书。精品5.4竣工竣工验验收的收的组织组织o一般由地市一般由地市级级主管部主管部门门工程工程质质量量监监督站督站组织验组织验收。收。o验验收委收委员员会会或或验验收小收小组组通常由通常由开开发发商商、施工施工单单位位、设计设计单单位位、物物业业管理公司管理公司及及购购房客房客户户参加，参加，还还有有计计划、建划、建设设、银银行、行、环环保、消防保、消防等有关部等有关部门门人人员员。精品第三第三节节：房地：房地产产开开发项发项目目进进度管理度管理o1.项项目目进进度管理的概念度管理的概念o房地房地产产开开发项发项目目进进度管理度管理：对对开开发项发项目各建目各建设阶设阶段的工段的工作内容、工作程序、持作内容、工作程序、持续时间续时间和和衔衔接关系接关系编编制制计计划划，并，并将将该计该计划划付付诸实诸实施施，且在，且在实实施施过过程中程中经经常常检查检查实际进实际进度度是否按是否按计计划要求划要求进进行，行，对对出出现现的偏差分析原因，采取的偏差分析原因，采取补补救措施或救措施或调调整、修改原整、修改原计计划划，直至，直至项项目竣工、交付使用。目竣工、交付使用。o房地房地产产开开发项发项目目进进度管理有度管理有三个三个阶阶段段：项项目可行性研究目可行性研究及立及立项阶项阶段段、项项目建目建设阶设阶段段、项项目交付使用后的适用目交付使用后的适用阶阶段段，其核心内容是，其核心内容是项项目建目建设阶设阶段的段的进进度管理。度管理。精品2.影响影响项项目目进进度的因素分析度的因素分析o人人的因素、的因素、技技术术因素、因素、材料材料设备设备与构配件因素、与构配件因素、施工机施工机械械设备设备因素、因素、资资金金因素、因素、水文地水文地质质气象与自然灾害气象与自然灾害等自等自然然环环境因素、境因素、政治政治经济经济等社会等社会环环境因素、其他不确定因境因素、其他不确定因素等。素等。精品3.项项目目进进度管理的主要任度管理的主要任务务o设计设计前的准前的准备阶备阶段段进进度管理任度管理任务务：确定确定工期工期总总目目标标；编编制制项项目目总进总进度度计计划划；编编制准制准备阶备阶段段详细详细工作工作计计划划，并，并控控制制该计该计划的划的执执行行；施工；施工现场现场条件条件调调研和分析研和分析等。等。o设计阶设计阶段段进进度管理的任度管理的任务务：编编制制设计阶设计阶段工作段工作进进度度计计划划，控制其控制其执执行；行；编编制制详细详细的的出土出土计计划划，并控制，并控制执执行。行。o施工施工阶阶段段进进度管理的任度管理的任务务：编编制制施工施工总进总进度度设计设计并控制并控制其其执执行行；编编制施工制施工年、季、月年、季、月实实施施计计划划，并控制其，并控制其执执行。行。精品4.项项目目进进度管理措施度管理措施o组织组织措施措施o技技术术措施措施o合同合同措施措施o经济经济措施措施o信息管理信息管理措施措施精品5.项项目目进进度管理控制方法度管理控制方法网网络图络图法法o基本原理：基本原理：l将将项项目的全部建目的全部建设过设过程程分解成若干个施工分解成若干个施工项项目目，按照各，按照各项项工作的展开程序和相互制工作的展开程序和相互制约约、相互依、相互依赖赖的关系，将的关系，将其其绘绘制成网制成网络络形式形式。l通通过过网网络图络图时间时间参数的参数的计计算，找出关算，找出关键线键线路路，即可以根，即可以根据据绘绘制的网制的网络图计络图计算出工程中各算出工程中各项项工作的工作的最早和最最早和最迟迟开开始始时间时间，从而可以找出，从而可以找出项项目的关目的关键线键线路。路。精品5.项项目目进进度管理控制方法度管理控制方法网网络图络图法法o基本原理：基本原理：利用最利用最优优化原理，化原理，不断改不断改进进网网络计络计划方案，划方案，并并寻寻求其最求其最优优方案。方案。网网络图络图可以根据可以根据项项目目进进度中遇到的度中遇到的实际实际情况，情况，调调整整计计划，划，使得网使得网络图滚动络图滚动起来，即与起来，即与实际环实际环境境紧紧密密结结合，以保合，以保证证项项目目时间时间效益和效益和经济经济效益。效益。精品横道横道图图表示表示进进度度计计划划精品网网络图络图精品6.房地房地产产开开发项发项目目进进度管理系度管理系统统建建设单位位进度控制度控制设计单位位进度控制度控制施工施工单位位进度控制度控制施工施工总进度度计划划单位工程施工位工程施工进度度计划划分部分分部分项工程作工程作业计划划任任务单或承包任或承包任务书作作业进度度实施施监理理单位位进行行控控制制精品第四第四节节：房地：房地产项产项目成本管理目成本管理o1.概念概念o房地房地产项产项目成本管理：目成本管理：具体来具体来说说就是在就是在投投资资决策决策阶阶段、段、设计阶设计阶段、开段、开发项发项目目发发包包阶阶段和建段和建设实设实施施阶阶段段，把开，把开发发项项目的投目的投资资控制在批准的控制在批准的投投资资限限额额以内以内，随，随时时纠纠正正发发生生的偏差的偏差，确保开，确保开发项发项目投目投资资管理目管理目标标的的实现实现，力求在开，力求在开发项发项目中合理使用目中合理使用人力、人力、财财力、物力力、物力，以，以获获得良好的得良好的经经济济效益、社会效益和效益、社会效益和环环境效益境效益。精品第四第四节节：房地：房地产项产项目成本管理目成本管理o1.概念概念o房地房地产产开开发项发项目成本：是指目成本：是指项项目建目建设设、销销售售过过程中所花程中所花费费的全部的全部费费用，包括开用，包括开发发成本和成本和销销售成本。售成本。l开开发发成本成本主要包括主要包括土地土地费费用用、前期工程前期工程费费、建筑安装工建筑安装工程程费费、基基础设础设施施费费、公共配套公共配套设设施施费费、开开发间发间接接费费、财财务费务费用用等。等。l销销售成本售成本主要包括主要包括销销售房屋的售房屋的广告广告、代理等代理等费费用用的支出，的支出，一般一般为总销为总销售售额额的的24%。精品2.房地房地产产开开发项发项目成本管理目成本管理原原则则o设设置置科学的科学的成本管理目成本管理目标标o设计阶设计阶段段投投资资控制是重点控制是重点o变变被被动动控制控制为为主主动动控制控制o经济经济与技与技术结术结合合是成本管理的高效手段是成本管理的高效手段精品3.房地房地产产开开发项发项目成本管理的主要内容目成本管理的主要内容o策划、策划、设计阶设计阶段段的成本管理：的成本管理：策划策划阶阶段（段（寻寻找找项项目、市目、市场调查场调查和投和投资评资评估）、估）、设计设计阶阶段（重段（重视设计视设计前的投前的投资资估算、重估算、重视视方案的方案的选择选择）。）。o发发包、施工包、施工阶阶段段的成本管理：的成本管理：发发包（包（项项目目总发总发包、建包、建安工程及安工程及设备设备采采购发购发包）、包）、施工施工阶阶段。段。o销销售售阶阶段段的成本管理：房地的成本管理：房地产产销销售广告支出售广告支出费费用用。精品第五第五节节：房地：房地产产开开发项发项目其他管理目其他管理o1.开开发项发项目合同管理目合同管理o项项目合同的目合同的特点特点：合同：合同标标的物的特殊性的物的特殊性；合同；合同执执行周期行周期长长；合同；合同内容多内容多，涉及，涉及范范围围广广；合同；合同风险风险大大。o项项目合同的目合同的作用作用：明确开：明确开发发商和承包方在商和承包方在项项目目实实施中的施中的权权利和利和义务义务、项项目目实实施施阶阶段段实实行社会行社会监监理的依据理的依据、项项目目实实施的施的法律依据法律依据。精品1.开开发项发项目合同管理目合同管理o项项目合同的目合同的分分类类：如如按按签约签约各方的关系各方的关系可以分可以分为为工程工程总总承包合同、工程分包合同、承包合同、工程分包合同、转转包合同、包合同、劳务劳务分包合同与分包合同与联联合承包合同等；按合承包合同等；按计计价方式分价方式分类类又可分又可分为为固定固定总总价合价合同、同、计计量估价合同、量估价合同、单单价合同、成本加酬金合同形式等。价合同、成本加酬金合同形式等。o项项目合同管理的目合同管理的内容：内容：检查检查合同合同执执行情况行情况、督促施工企、督促施工企业业执执行合同条款行合同条款、根据、根据工程工程实际进实际进度度与施工与施工单单位商位商议议更更改或取消合同中的改或取消合同中的某些条款某些条款等。等。精品2.项项目目协调协调管理管理o做好市政配套的做好市政配套的协调协调管理工作管理工作；o协调协调各承包各承包合同中有关合同中有关进进度、技度、技术术配合、配合、现场协现场协作、公作、公共共设设施使用等施使用等问题问题，解决他，解决他们们之之间产间产生的矛盾生的矛盾；o定期召开有各承包定期召开有各承包单单位参加的位参加的项项目目经经理理协调协调会会议议，并，并检检查查会会议议决定事决定事项项的的执执行情况；行情况；o参加参加总总包包单单位或重要分包位或重要分包单单位的位的现场协调现场协调会、会、调调度会度会等；等；o协调协调各各单单位之位之间间的矛盾、争的矛盾、争议议，正确，正确处处理其理其经济经济上的上的纷纷争。争。精品3.项项目目资资料管理料管理o内容：工程内容：工程项项目的技目的技术术档案档案资资料。料。o应应注意的注意的问题问题：经经常性、准确性、完整性。常性、准确性、完整性。精品4.开开发项发项目目现场现场管理管理o负责负责施工方案的施工方案的实实施施，做好，做好测测量与量与计计量工作；量工作；o施工施工总总平面平面图图管理管理；o大型机械大型机械设备设备的管理；的管理；o组织组织材料、构配件材料、构配件设备设备的的进场进场；o做好做好工程工程记录记录，准，准备备收付款凭收付款凭证证；o工程工程质质量的量的验验收与管理收与管理；o增减工程增减工程核定核定单单；o主持定期与不定期主持定期与不定期协调协调会会；o编编制制成本会成本会计报计报表表并并报报告工程告工程损损益；益；o做好交工做好交工资资料料汇汇集集等。等。精品5.项项目信息管理目信息管理o在建立分在建立分层层次管理系次管理系统统的同的同时时，建立信息收集、建立信息收集、传递传递、加工、加工、储储存等系存等系统统；o管理工作要管理工作要规规范化、范化、标标准化；准化；o项项目管理要在事前列出各种工作目管理要在事前列出各种工作编码编码的范的范围围与与规规定，定，实实行代行代码码制，制，统统一一执执行行；o建立建立电电子子计计算机算机辅辅助助项项目管理系目管理系统统并并组织实组织实施。施。精品