UPCS-万裕龙庭水岸市场项目投资背景分析

1项目投资背景分析宏观政策分析土地市场分析南京住宅市场分析江宁住宅市场分析2从房地产发展趋势看，房地产市场周期波动非常明显，目前从房地产发展趋势看，房地产市场周期波动非常明显，目前市场进入快速发展期；整体来看，市场波动周期时间明显减市场进入快速发展期；整体来看，市场波动周期时间明显减少，市场发展不断成熟少，市场发展不断成熟市场盘整期市场盘整期（2008）快速发展期快速发展期（2002-2004年上半年）年上半年）市场震荡期市场震荡期（20042004年下半年年下半年20052005年）年）稳步发展期稳步发展期（2006）飞速发展期飞速发展期（2007）快速发展期快速发展期（2009年后）年后）房地产发展时间轴线房地产为周期性行业，南京住宅市场依次经历了快速发展期、市场震荡期、飞速发展期，目前正进入快速发展期。3为保障经济增长、振兴房地产市场，为保障经济增长、振兴房地产市场，20082008年下半年国家出台年下半年国家出台了一系列以放松和鼓励为主的利好政策，房地产市场信心逐了一系列以放松和鼓励为主的利好政策，房地产市场信心逐步恢复，需求量急剧增长步恢复，需求量急剧增长20082008年年下下半半年年中中央央及及地地方方一一系系列列扩扩大大内内需需、保保障障经经济济增增长长、振振兴兴房房地地产产市市场场的的宏观政策出台宏观政策出台n中央、地方政策陆续出台一保一控，步入降息通道n落实适度宽松的货币政策，释放银行存量资金，支持房企合理贷款需求n5次降息、降低首付、放宽二套房贷n降低契税及营业税标准，降低房地产交易成本n9.27新政20条、省十条市五条居民购置成本降低，需求爆发居民购置成本降低，需求爆发40909年来房产相关政策主要延续年来房产相关政策主要延续0808年政策，但随着需求的增长年政策，但随着需求的增长和房价的快速上涨，国家对政策的收紧也日渐端倪，目前二和房价的快速上涨，国家对政策的收紧也日渐端倪，目前二套房贷政策的收紧将对投资及部分改善性置业需求带来抑制套房贷政策的收紧将对投资及部分改善性置业需求带来抑制政策主题核心内容影响二套房贷政策收紧各银行必须严格执行之前关于房地产贷款的相关政策，并且明确表示“各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃第二套房贷政策约束，不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。”商业银行未来对同一贷款人发放的二套房贷款，除规定的“改善型住房”可参照首套房目前2成首付、7折利率执行外，其余所有贷款均执行4成首付、1.1倍利率。投资比例下降，成交量将有一定幅度的下滑江苏省房价备案制度（暂未出台）将出台的“房价备案”制度主要包括三层意思，一是，开发商在首次开盘定价时，必须提前15天到物价部门备案，然后才可以向房管部门申请预销售许可证，备案的价格将在房管部门的官方网站上向社会公布，这一价格即为该楼盘的最高售价，开发商不得擅自在实际销售中突破此价格卖房。二是，如果开发商在实际销售过程中想提高销售价格，那么必须提前15天到物价部门重新备案，并由房管部门重新在网上公布。三是，开发商在物价部门备案的价格、房管部门在网上公布的价格以及楼盘的实际销售价格，必须“三价统一”，如果开发商突破备案价和公布价随意抬价，将由主管部门进行查处。规范市场，抑制快速上涨的房价5项目投资背景分析项目投资背景分析宏观政策分析土地市场分析南京住宅市场分析江宁住宅市场分析60909年来南京土地成交面积与往年相比有明显下滑，地块平均年来南京土地成交面积与往年相比有明显下滑，地块平均面积的减少一方面是受商业办公用地的增多所致，另一方面面积的减少一方面是受商业办公用地的增多所致，另一方面是受政府政策控制所致是受政府政策控制所致720092009年至今南京土地市场流标率大幅下降，年至今南京土地市场流标率大幅下降，溢价成交、地王再度重现溢价成交、地王再度重现成交地块宗数50流标地块4底价成交28溢价成交22编号位置出让面积出让底价竞拍轮数成交总价楼面地价摘牌企业NO.2009G10栖霞区和燕路498号70231.12200041404003384南京凯润房地产开发有限公司NO.2009G20建邺区兴隆大街以南（河西中部49号）35764.83080066526007003天正集团南京置业有限公司NO.2009G34建邺区金沙江东街以南，庐山路以东95804.6850001501592007553保利房地产（集团）股份有限公司NO.2009G42江宁开发区诚信大道以北，清水亭东路以西43738.61750066342003910中冶置业（安徽）有限责任公司NO.2009G45建邺区所街一、二、三组20166.51200067302007488金基地产NO.2009G46建邺区所街7号81703.7126000302220007992金絮丰（华润）8分月来看，进入分月来看，进入6 6月后南京土地成交数量明显增多，在年月后南京土地成交数量明显增多，在年初供地计划的影响下，下半年南京土地供应将大幅增加初供地计划的影响下，下半年南京土地供应将大幅增加p1-9月南京全市土地成交量200.03万平米，而国土部门年初制定了550万平方米的供地计划。相信四季度土地市场供应量将大幅上升。90909年来南京土地成交主要集中在江宁、河西、年来南京土地成交主要集中在江宁、河西、江北区域江北区域10项目投资背景分析项目投资背景分析宏观政策分析土地市场分析南京住宅市场分析江宁住宅市场分析110909年年1-91-9月成交量（月成交量（755.95755.95万万）远超过去年一年成交量）远超过去年一年成交量（461.79461.79万万），而新增供应量仅为去年的），而新增供应量仅为去年的62.34%62.34%，从成交，从成交情况看，近期南京住宅成交量有持续下滑的趋势情况看，近期南京住宅成交量有持续下滑的趋势12分板块来看，今年分板块来看，今年1-891-89月南京新增住宅供应主要分布在浦口、月南京新增住宅供应主要分布在浦口、江宁、河西等区域，从成交情况看，江宁成交量最大，其次江宁、河西等区域，从成交情况看，江宁成交量最大，其次是浦口、河西是浦口、河西131-91-9月主城住宅成交量大幅回升，其中河西、城北表现尤为月主城住宅成交量大幅回升，其中河西、城北表现尤为突出，主城成交量的攀升对南京住宅整体成交价格起到了一突出，主城成交量的攀升对南京住宅整体成交价格起到了一定的拉升作用定的拉升作用14随着待售房源的快速减少和月成交量的激增，南京住随着待售房源的快速减少和月成交量的激增，南京住宅供求关系变化明显，目前南京可售房源数量有限宅供求关系变化明显，目前南京可售房源数量有限1509年来南京房价上涨较快，近期抢购现象频出，分片年来南京房价上涨较快，近期抢购现象频出，分片区来看，除仙林外其余各区房价上涨均较快区来看，除仙林外其余各区房价上涨均较快16项目投资背景分析项目投资背景分析宏观政策分析土地市场分析南京住宅市场分析江宁住宅市场分析17江宁区共分为八大片区，目前除滨江江宁区共分为八大片区，目前除滨江-谷里暂谷里暂未在售项目外其余均有在售项目未在售项目外其余均有在售项目1820082008年江宁住宅供应和销售面积呈双降走势，其中供应面年江宁住宅供应和销售面积呈双降走势，其中供应面积为积为0707年的年的79.6%79.6%，而销售面积仅为，而销售面积仅为44.2%44.2%，0909年初楼市刚年初楼市刚性需求释放，市场成交量迅速上升，而供应量明显不足性需求释放，市场成交量迅速上升，而供应量明显不足19东山镇和三山百家湖片区是江宁住宅供应的主要区域，从销东山镇和三山百家湖片区是江宁住宅供应的主要区域，从销售看，两大板块同样排在前列。而从供销比上看，三山百家售看，两大板块同样排在前列。而从供销比上看，三山百家湖、科学园供销情况最佳湖、科学园供销情况最佳202008-20092008-2009年年9 9月江宁住宅供应以月江宁住宅供应以120-144120-144居多，其次是居多，其次是80-80-100100产品，从销售情况看，产品，从销售情况看，0909年来年来120-144120-144平米的功能型住平米的功能型住宅产品需求最为旺盛宅产品需求最为旺盛21对于江宁这一郊区板块而言，整体成交量的提升离不开价格对于江宁这一郊区板块而言，整体成交量的提升离不开价格的持续调整，的持续调整，0909年上半年来江宁整体住宅销售价格持续攀升年上半年来江宁整体住宅销售价格持续攀升22目前本案所在科学园片区住宅价格与其它板目前本案所在科学园片区住宅价格与其它板块相比略显偏低，区域正处于发展阶段块相比略显偏低，区域正处于发展阶段23与江宁各片区相比，科学园片区未来具有良好的自然、与江宁各片区相比，科学园片区未来具有良好的自然、人文、交通、生活配套等资源，发展潜力较大人文、交通、生活配套等资源，发展潜力较大片片 区区市场形象市场形象产品特征产品特征价格特征价格特征资源分析资源分析发展趋势发展趋势岔路口主城通往江宁的第一站，与主城的距离逐步拉近经济实用型大众化物业，中等户型为市场主流，普通公寓产品为主由于是南京主城至江宁的第一站，加上地铁1号线南沿线在建的利好刺激，使得该板块住宅价格飙升，并领跑江宁住宅市场自然资源缺乏，配套设施落后，但公共交通便捷，是板块最大的竞争力后续土地储备不多，供应量逐渐减少，板块开发进入中期，逐渐与市区融合百家湖中高收入白领阶层第二居所聚集地，随着时间推进入住率开始提高舒适享受型物业，大中型普通公寓、跃层、别墅产品兼有前期为江宁高档住宅代表片区，价格中等偏上百家湖优美的自然环境是此板块的最大支撑点周边湖景住宅基本面市售出，可开发用地少，土地资源稀缺东山江宁本地居民首选生活区工作居家型大众化物业，中等户型为市场主体，公寓为主价格相对适中，成为江宁本地居民置业安家的首选，但供应量的减少促使价格上涨较快自然资源缺乏但公共交通便利，生活配套设施完善板块内土地资源有限，逐步向民营科技园延伸科学园江宁最具发展潜力与活力的现代化中档居住区经济实用型物业，普通公寓产品为主前期项目以低质低价入市，目前价格逐步走高自然资源良好，江宁大学城、轻轨等规划使区域发展空间巨大板块形象正在形成，交通、生活配套等公建配套匮乏，但发展前景良好三山片低密度景观休闲居住区南京市最大的别墅板块之一，供应产品以联排、叠加、独栋别墅为主现阶段江宁市场高品质高价位的代表区域将军山、翠屏山、韩府山、秦淮河良好的自然环境独具魅力，但生活配套设施缺乏由于开发较早，受到地理空间的限制，目前三山板块的别墅市场正逐渐向方山-九龙湖一带转移九龙湖新兴低密度住宅片区别墅、普通公寓为主区域景色秀丽，但交通不便、配套缺乏成为其发展瓶颈，目前价格上涨较慢九龙湖、方山景观资源百家湖向南衍生的又一板块，但受制约条件众多，增强产品竞争力是区域未来发展首选24小结小结很多人将下半年楼市出现拐点寄希望于政策，但是考虑到境外投资受益甚微，外贸出口正增长无望，财政压力不小，政策面给予房地产市场严厉打压的可能心微乎其微；但目前的楼市火爆上涨，已引起了国家的密切关注，上半年，国家统计局和国土资源部先后赴各地摸底楼市。政府带队摸底调查楼市情况在中国尚属首次。上半年国内生产总值上半年国内生产总值(GDP)(GDP)同比增长同比增长7.1%7.1%20092009年经济增长目标：保八年经济增长目标：保八 经济回暖，房产消费信心重新树立经济回暖，房产消费信心重新树立 成交倍增、房价上涨、地王频现成交倍增、房价上涨、地王频现 政政策策层层面面：针针对对投投资资及及多多次次置置业业行行为为政政策策日日渐渐收收紧紧，但但考考虑虑到到经经济济增增长长面面临临的的压压力，国家对房地产严控政策短期内可能不会出台，近期市场依然以宽松政策为主力，国家对房地产严控政策短期内可能不会出台，近期市场依然以宽松政策为主25截至8月底，南京总体商品房供需比为0.45：1（不含郊县），与前期相比，比例持续下降，说明南京整体仍以去化存量为主。根据统计，全市八大板块包括都市圈，共有40家楼盘计划在10月份新推房源，其中有8家楼盘是首次对外公开。2009年成交量的攀升主要是受刚性需求带动，目前随着刚性需求的日渐减弱和价格的非理性增长带来的购房抗性，南京住宅需求量可能不断回落。供供求求层层面面：土土地地及及住住宅宅市市场场的的火火爆爆反反映映出出开开发发企企业业及及消消费费者者消消费费信信心心的的增增强强，未未来随着住宅上市量的增加，市场将日益回归理性，价格增长日渐平稳来随着住宅上市量的增加，市场将日益回归理性，价格增长日渐平稳供应量增大供应量增大需求量回落需求量回落市场回归理性市场回归理性262007年，长江路九号开盘破2万；2009年8月金鼎湾售价已达2.7元/平方米，逼近3万元大关；2009年10月长江路九号均价3万元/平方米。未来随着城中土地资源的日渐稀缺，住宅产品稀缺性将非常明显，城中住宅必然会逐步上涨，3万、4万、5万元/平方米产品将逐渐出现。价价格格层层面面：受受新新的的规规划划引引导导，未未来来南南京京规规模模将将逐逐步步扩扩大大，随随着着城城中中土土地地资资源源的的日日渐渐减减少少，住住宅宅价价格格将将可可能能不不断断攀攀升升，在在此此带带动动下下，南南京京其其它它板板块块住住宅宅价价格格将将可可能能稳稳步上涨步上涨南京新的总规纲要，将目前的“一城三区”，调整为“一主城三副城八新城”。2020年，全市总人口将达到1060万左右，城镇人口为910万左右，城镇化水平为86%左右；2030年，全市总人口将达到1260万左右，其中城镇人口为1130万左右。城市规模扩大带来住宅需求量提升城市规模扩大带来住宅需求量提升城市中心房价攀升带动周边区域房价提升城市中心房价攀升带动周边区域房价提升27功能定位功能定位规划面划面积规划人口划人口仙林城镇空间向东发展的增长级；接受上海辐射以及新经济发展的主要空间；以发展教育和高新技术产业为主要方向。80KM250万江北城镇空间跨江发展的增长级；相对独立区域综合服务功能；承担吸收来自北部农村城镇化人口的功能。90KM275万江宁城镇空间向南发展的增长极；承担主城部分功能扩散的职能；吸收南部农村城市化人口。107KM2130万江江宁宁发发展展：区区域域功功能能定定位位的的提提升升及及交交通通、配配套套的的不不断断成成熟熟，江江宁宁的的潜潜在在价价值值得得到到迅迅速速发发展展，已已成成为为南南京京楼楼市市重重点点发发展展板板块块，从从最最初初的的东东山山、百百家家湖湖板板块块发发展展成成多多板板块格局，本案所在科学园板块资源丰富，是接下来发展的重点区域块格局，本案所在科学园板块资源丰富，是接下来发展的重点区域28项目住宅竞争市场研究项目住宅竞争市场研究项目住宅竞争环境界定n项目区域竞争市场分析n江宁地铁楼盘竞争市场分析n江宁其它区域竞争市场分析项目后续住宅竞争环境分析29区域竞争：区域竞争：本案地处科学园板块，区域楼盘本案地处科学园板块，区域楼盘是本案未来面临最直接的竞争对手是本案未来面临最直接的竞争对手文鼎广场文鼎广场万裕龙庭水岸万裕龙庭水岸30同质竞争：同质竞争：地铁一号线南沿线的施工给江宁住宅发展带来了地铁一号线南沿线的施工给江宁住宅发展带来了机遇，目前江宁沿地铁周边分布有众多楼盘与本案形成一定机遇，目前江宁沿地铁周边分布有众多楼盘与本案形成一定的同质竞争的同质竞争莱茵东郡莱茵东郡武夷绿洲武夷绿洲东渡国际东渡国际2121世纪国际世纪国际江宁一号江宁一号金王府金王府名嘉佳园名嘉佳园左邻右里左邻右里广博苑广博苑龙湖湾龙湖湾文鼎雅苑文鼎雅苑万裕龙庭水岸万裕龙庭水岸31分流竞争：分流竞争：东山片区及九龙湖片区与科学园相邻，在售东山片区及九龙湖片区与科学园相邻，在售项目可能会对本案带来一定的分流竞争项目可能会对本案带来一定的分流竞争本案本案32竞争市场界定竞争市场界定科学园区域竞争科学园区域竞争江宁地铁楼盘竞争江宁地铁楼盘竞争江宁其它片区竞争分流江宁其它片区竞争分流核心竞争核心竞争同质竞争同质竞争分流竞争分流竞争主要竞争项目主要竞争项目分流竞争项目分流竞争项目33项目住宅竞争市场研究项目住宅竞争市场研究项目住宅竞争环境界定n项目区域竞争市场分析n江宁地铁楼盘竞争市场分析n江宁其它区域竞争市场分析项目后续住宅竞争环境分析340909年来科学园板块新房源上市较少，板块快速消化年来科学园板块新房源上市较少，板块快速消化0808年存量年存量房源，随着可售房源的减少，板块住宅月销售量也开始下降，房源，随着可售房源的减少，板块住宅月销售量也开始下降，目前区域急需新房源上市。目前区域急需新房源上市。35与与0808年相比，年相比，0909年来板块销售情况大幅改善，年来板块销售情况大幅改善，但价格增长并不明显但价格增长并不明显36区域内在售普通住宅楼盘仅区域内在售普通住宅楼盘仅5席，目前推出房席，目前推出房源大多已售出，但后续供应量依然较大源大多已售出，但后续供应量依然较大占地面积（万）建筑面积（万）销售价格销售状态目前已售建筑面积（万）武夷绿洲46.6756.436月销售均价6200目前无房源在售，预计2010年初有新房源上市32.2天泽苑 5.36.57暂无房可售，预计10月份推出花园洋房，100余套，面积80-140平方，价格未定5.5广博苑 4.6310.18住宅6500，单身公寓7000在售3.75（住宅部分已经全部推出）东方龙湖湾 19.823.775700一期还剩顶楼几套130平米的房源，均价在5800-5900元/平米，一次性付款享受9.8折优惠。预计9月底10月初将推出二期别墅湖语山，首先推出60套房源5.4协众雅居（百度空间）1512.544009月9日开盘推出的协众财富广场260套房源已售完，下一批房源尚未动工，预计明年再推出新房源4.0337天泽苑天泽苑项目概況项目概況p项目地址：江宁区彤天路与竹山南路交汇处p开发商：南京天富房地产开发有限公司p项目规模：占地18.1万，地上总建18万，目前上市約5.5万平方。p产品类型：联排别墅、情景洋房、小高层、高层公寓以及中心广场商业。p建筑风格：现代简约p景观资源：项目紧邻外秦淮河、项目自身拥有小型水系，景观资源佳。銷售价格銷售价格p价格：目前无房源在售，预计10月中旬推出新房源，价格未定。目前已目前已推出房源推出房源目前推出房源目前推出房源38项目目前推出房源已全部售出，从推出房源情项目目前推出房源已全部售出，从推出房源情况看，产品户型设计较为经济况看，产品户型设计较为经济上市时间户型面积段上市量销售量销售率200804112/2/178-893232100%9788100%3/2/1106-1102020100%3/2/2117-1227676100%128-1371212100%200807122/2/178-894848100%971212100%3/2/1106-1101212100%3/2/2117-1224040100%128-1371212100%合计272272100%主力户型n80平米左右二房n120-140平米三房二厅二卫项目近期未推出新房源，08年推出两批房源已全部售出。预计9月份推出花园洋房，100余套，面积80-140平方，价格未定预计2010年上半年该项目将推出一部分联排别墅产品，高层推出时间未知。398888平米二房平米二房127127平米三房平米三房40广博苑广博苑项目概況项目概況p项目地址：江宁区潭园路、天印大道交界处p开发商：南京市江宁区广厦房地产开发有限公司p项目规模：占地5万，总建13.8万，目前上市约5.9万平方。p产品类型：高层住宅、酒店式公寓、公寓式办公及风情商业街组成。p建筑风格：现代简约p景观资源：无销售情況销售情況p价格：在售140-170平方大户型普通住宅均价6500元/，酒店式公寓均价7000元/平方。单身公寓单身公寓在售在售41从项目供销情况看，中小面积产品去化较佳从项目供销情况看，中小面积产品去化较佳主力户型n已推出房源以93-99平方二房二厅一卫户型为主。08年9月推出的住宅房源已基本售罄，其中小面积产品销售周期较短。目前项目主要在售09年8月推出的单身公寓房源。63-67平方适合自住的房源销售速度较快。项目住宅产品已全部推出，后续无新住宅产品上市开盘时间户型面积上市量销售量销售率200809061/2/180262492%2/2/193-9926926197%3/2/1113837489%复式142-14917953%1725480%20090816单身公寓471332116%63-671643521%118-133900%合计70642861%426363平米单身公寓平米单身公寓9595平米二房平米二房43东方龙湖湾东方龙湖湾項目概況項目概況p项目地址：江宁区江宁科学园龙眠大道以西p开发商：南京龙建置业有限公司p项目规模：占地19.8万，地上总建23.8万，目前上市约5.9万平方。p产品类型：叠加、联排別墅和8-12层的小高层。p景观资源：靠近方山景区，项目被一条水系貫穿，自然景观较佳。銷售情況銷售情況p价格：在售住宅均价5700元/。目前可售房源较少，预计09的下半年推出二期别墅房源。一期一期二期二期三期三期44一期房源剩余少量，二期为别墅产品一期房源剩余少量，二期为别墅产品主力户型n已推出房源以80-100平方二房二厅一卫户型为主。此外130平方左右三房房源占比也较大。08年5月来共推出308套房源，现已售出293套，成交率达95%。预计9、10月份推出二期别墅“湖语山”，独栋、双拼、联排都有，共123套，联排别墅的户型面积在290左右，独栋别墅的户型面积在360左右，联排 8000-9500元/平 米；双 拼 8500-10000 元/平米；独栋600万/套三期住宅预计1年半后推出，即2011年下半年左右开盘时间户型面积上市量销售量销售率200805171/1/16255100%1/2/155-722323100%2/2/177-865858100%89-103302997%3/2/111377100%3/2/2121-128262596%13666100%复式89-9133100%169-1792150%200809121/2/155-64171588%7522100%2/2/177-864242100%89-961515100%100-1115120%3/2/1108-120151493%3/2/2124-130393692%141131185%合计30829395%45项目住宅竞争市场研究项目住宅竞争市场研究项目住宅竞争环境界定n项目区域竞争市场分析n江宁地铁楼盘竞争市场分析n江宁其它区域竞争市场分析项目后续住宅竞争环境分析46江宁地铁一号南延线周边楼盘江宁地铁一号南延线周边楼盘科科学学园园区区域域外外地地铁铁同同质质竞竞争项目：争项目：名嘉佳园左邻右里金王府江宁1号怡湖华庭21世纪国际公寓武夷绿洲莱茵东郡莱茵东郡武夷绿洲武夷绿洲东渡国际东渡国际21世纪国际世纪国际诚基花园诚基花园江宁一号江宁一号金王府金王府名嘉佳园名嘉佳园左邻右里左邻右里广博苑广博苑龙湖湾龙湖湾方山熙园方山熙园宜家公寓宜家公寓文鼎雅苑文鼎雅苑万裕龙庭水岸万裕龙庭水岸怡湖华庭怡湖华庭双龙苑双龙苑胜太华府胜太华府水晶蓝湾水晶蓝湾47上半年火热的楼市消化了地铁沿线大量可售房源，目前江宁上半年火热的楼市消化了地铁沿线大量可售房源，目前江宁地铁沿线住宅存在一定的阶段性供应空白；地铁沿线住宅存在一定的阶段性供应空白；从供应产品特征从供应产品特征看，二房面积普遍在看，二房面积普遍在80-9080-90，三房面积多在，三房面积多在120-140120-140之间之间项目名称项目名称地址地址总建总建（万）（万）最新开盘时最新开盘时间间供应套供应套数数销售销售销售销售销售价格销售价格主力户型主力户型备注备注左邻右里江宁区岔路口宏运大道1188号302009062602607000（6月价格）二房80平米三房120平米预计明年推出下批房源名嘉佳园江宁区双龙大道577号132009031161036900二房87平米三房120平米预计今年9月推出下批房源江宁1号江宁区胜太路8号352009061951259100二房100平米三房140平米怡湖华庭双龙大道、天元西路交汇点 820090920375302A：9000，B：7800三房140平米百家湖国际花园江宁开发区利源中路99号7.8200903330258湖景13000二房90平米三房126平米在售22层以上湖景房21世纪国际公寓江宁区双龙大道1539号65200809168168目前无可售房源一房45平米二房80平米预计明年3月推出下批房源武夷绿洲江宁区竹山南路393号70200901186186目前无可售房源二房80平米三房130平米预计明年1月推出下批房源东渡国际秣陵街道天元中路68号 23.8420090411381381目前无可售房源二房82平米三房130平米年底可能会推出单身小户型，面积在3040平米左右 482121世纪国际公寓世纪国际公寓项目概况：项目概况：地址：天元中路与双龙大道交汇处 开发商：南京二十一世纪房地产 物业类型：高层建筑风格：现代简约总建筑面积：65万，其中商业20万 项目规划：项目规划：一期总建筑面积74769.11。由一幢32层、三幢26层住宅和商业裙楼及地下车库及设备用房组成。裙楼顶端4000主题空中花园 项目动态：项目动态：根据网上数据，项目最新于2008年9月开盘，共168套房源，去化168套，去化100%项目目前已无可售房源，预计明年3月推出下批房源49目前推出房源已全部售出目前推出房源已全部售出推出时间推出时间户型户型面积面积推出套数推出套数销售套数销售套数去化率去化率2008031/1/1432222100%2/2/1914545100%7911100%10211100%882222100%3/2/11202323100%2008051/1/1436666100%2/2/17911100%882222100%3/2/188-93135135100%102-10822100%1202323100%2008091/1/141-455656100%522828100%2/2/182-865656100%972828100%合计531531100%主力户型n40-45平米一房n86-90平米二房n120平米三房项目分析：n优势：户型小巧、地铁双站，配套集中n劣势：点式高层，房源均好性较差，得房率低。504343平米一房平米一房8686平米二房平米二房51武夷绿洲武夷绿洲项目概况项目概况地址：江宁区竹山南路393号建筑面积：800000平方米产品类型：多层为主，小高层、高层、别墅为辅。开发商：南京武宁房地产开发有限公司 开盘时间：2004.10.1项项目目规规划划：武夷绿洲整体占地近千亩，总建筑面积达 63万平方米，总户数约 5000 余户。小区共分为六期开发：一期赏桂苑，二期观竹苑，三期品茗苑、四期品兰苑、五期沁荷苑、六期揽胜阁。目前在售三期品茗苑。销售情况销售情况目前无在售房源。推盘节奏推盘节奏2008.4.30 推出一栋高层房源，共84套。2008.7.18 推出一栋高层、3栋小高层房源，共381套。2008.10.9 推出一栋高层，共128套。2009.1.24推出3栋高层，共144套。项目目前已无可售房源，预计明年年初推出下批房源52上市时间户型面积上市量销售量去化率2008.4.302/2/184-933030100%3/2/11064040100%3/2/2142-1491414100%2008.7.182/2/168-79128128100%80-865555100%97-998888100%3/2/2123-133110110100%2008.10.92/2/168-79128128100%2009.1.242/2/1814848100%3/2/2128-1309696100%合计737737100%目前推出房源已全部售出目前推出房源已全部售出53主力户型：812/2/1 主力户型：1303/2/2 54江宁江宁1号号项目概况：项目概况：项目地址：江宁区胜太东路8号总建：27万平方（住宅9万平方）容积率：4.85开发商：南京同曦房地产开发有限公司项目规划：项目规划：4栋高层住宅及1栋综合楼开盘时间：2009年3月21日推盘结奏：09年3月21日推出一栋房源共130套，现售出90套。销售均价：均价9100元/平方55推出时间户型面积推出套数销售套数去化率2009033/2/2151-158442659%2/2/11034242100%3/2/2138442250%2009063/2/2139885664%2/2/1103-1076363100%3/2/2137442659%合计32523572%项目二房产品去化较快项目二房产品去化较快主力户型主力户型103-107平米二房138平米三房151-158平米三房销售分析销售分析总价相对较高，因此总价相对较低的二房房源销售情况略好。56项目户型：项目户型面积偏大，户型结构规整。项目户型：项目户型面积偏大，户型结构规整。57项目住宅竞争市场研究项目住宅竞争市场研究项目住宅竞争环境界定n项目区域竞争市场分析n江宁地铁楼盘竞争市场分析n江宁其它区域竞争市场分析项目后续住宅竞争环境分析58九龙湖片区及东山镇东片两区域，在区域及单价上与九龙湖片区及东山镇东片两区域，在区域及单价上与本案相近，两区域在售楼盘会对本案客群形成分流本案相近，两区域在售楼盘会对本案客群形成分流项目地块项目地块东山板块东片九龙湖片与两板块相比，地铁因素将使项目竞争力大幅增加与两板块相比，地铁因素将使项目竞争力大幅增加竞争分流竞争分流59分流楼盘基本特征分流楼盘基本特征板块项目地址物业形态总体量上市量销售量主力户型均价九龙湖颐和南园江宁区九龙湖畔高层,小高层,多层,联排别墅33.6242224136三房6500龙湖文馨苑南师附中江宁分校旁多层和小高层181541132397二房、113、133三房6000康桥水岸江宁区九龙湖畔普通住宅、单身公寓、别墅23154149130平方三房未定（10月推出）恒大绿洲秣陵街道清水亭东路158号 小高层、高层24.180374890二房、103三房7200（精装）合家春天江宁区诚信大道与前庄路交界多层、小高层17.22150194375二房、150四房5200(6月)东山天鹅湖花园江宁区上元大街1088号多层、小高层及别墅20.536636480 二房及1153/2/26000世纪东山东山街道文靖东路以南、万安西路以北多层、小高层28.41406124280-100平方二房、120-130平方三房6500武夷水岸家园江宁区城东路、文靖路交界处多层、小高层1842538280至110平米二房，120-130三房670060恒大绿洲恒大绿洲项目概況项目概況p项目地址：江宁经济技术开发区内环路以西、前庄路以东p开发商：南京恒大富丰置业有限公司p项目规模：占地13.4万，地上总建24.1万，目前上市约10万平方。p产品类型：拟建16栋11层小高层和3栋31层的高层住宅、商业中心2栋、办公综合楼1栋、幼儿园1座。p建筑风格：欧式p景观资源：项目紧邻外秦淮河，景观资源较佳。销售情況销售情況p价格：毛坯均价6000元/，二期预计精装7000元/p户型供应及销售情况分析：项目目前供应以90 二房及150 四房为主，项目08年9月开盘来共推出803套房源，现售出748套。61天鹅湖花园天鹅湖花园项目概況项目概況p项目地址：江宁区上元大街1088号p开发商：南京明月建设集团有限公司 p项目规模：占地10万，地上总建20.5万，目前上市约3.8万平方。p产品类型：项目由多层、小高层及别墅组成。p建筑风格：欧式销售情況销售情況p价格：上半年均价5500元/平方。目前无可售房源，预计10月底推出新房源，均价6000元/平方左右。p户型供应及销售情况分析：项目目前供应以80 二房及115三房二厅二卫为主，项目08年9月开盘来共推出366套房源，现售出364套。预计10月底推出60余套房源，为72两房、82两房、97三房三种户型62世纪东山世纪东山项目概況项目概況p项目地址：江宁区东山街道文靖东路以南、万安西路以北p开发商：江苏高成房地产开发有限公司 p项目规模：占地15.5万，地上总建28.4万，目前上市约15.2万平方。p产品类型：项目由23栋小高层，14栋多层住宅组成。销售情況销售情況p价格：在售小高层均价6500元/平方。p项目户型面积以80-100平方二房、120-130平方三房为主，目前在售房源主办面积为80-110平方。63项目住宅竞争市场研究项目住宅竞争市场研究项目住宅竞争环境界定n项目区域竞争市场分析n江宁地铁楼盘竞争市场分析n江宁其它区域竞争市场分析项目后续住宅竞争环境分析64周边竞争：周边竞争：本案周边在售项目后续供应量较本案周边在售项目后续供应量较小，但存在一定量的待售项目小，但存在一定量的待售项目项目名称总体量上市量销售量后续供应东方龙湖湾23.80 5.89 5.40 17协众雅居三期8合计2525单位：万龙庭水岸龙庭水岸项目名称规划融侨世家项目总建筑面积近20万平米，目前规划尚处于调整阶段，可能以33层高层为主。剑桥美邻（宜家国际公寓）总建筑面积约12.42万平米，将建多层和小高层住宅楼，同时配建一处基层社区中心。文鼎雅苑总建筑面积145963平方米，主要为高层住宅和多层住宅，共计16栋（其中高层10栋，多层住宅6栋）。部分房源是针对性地卖给大学教师，另外部分房源是公开对外销售。文鼎雅苑宜家国际融侨世家6520102010年本案周边预计有四家竞争项目推出住年本案周边预计有四家竞争项目推出住宅产品，项目未来面临竞争较为激烈宅产品，项目未来面临竞争较为激烈2010年预期销售协众雅居预计2010年下半年推出3期，户型70-80两房，90-100三房融侨世家目前规划正在调整阶段，最快2010年上半年推出宜家国际公寓预计2010年下半年公开销售，户型从一房到四房都有文鼎雅苑 高层预计2009年底推出，多层出售给大学城老师，主力面积100-11066诚基花园诚基花园万裕龙庭水岸万裕龙庭水岸胜太华府胜太华府水晶蓝湾水晶蓝湾青春水岸青春水岸名嘉佳园名嘉佳园金王府金王府左邻右里左邻右里悦恒群铂国际悦恒群铂国际地铁同质竞争：地铁同质竞争：江宁地铁楼盘众多，且后续供应体量较江宁地铁楼盘众多，且后续供应体量较大，地铁同质竞争表现依然较为激烈大，地铁同质竞争表现依然较为激烈项目名称规划悦恒君铂国际占地1万。由一栋综合楼和一栋住宅楼组成，其中住宅的总建近3万平米诚基国际花园总建4.7万。由两幢L型建筑组成，南侧紧邻天元路一侧为办公楼，北侧为酒店公寓。瑞鸿名邸项目总占地约1.6万平方米，地上建筑面积约5万平方米，地下建筑面积约1万平方米，由三幢高层公寓组成，主力户型面积有60平米两房、100多平米三房和130平米三房 水晶蓝湾总建约11万，由酒店式公寓、写字楼、商业等功能组成。精装修公寓部分主要为4060青春水岸 项目布置了两排建筑，沿秦淮路一侧为商业和办公用房，内部一排为高层住宅胜太华府项目总建为1.67万平方米，1幢高层公寓楼，建筑高度约65.7米泰和胜太路占地面积2万，容积率3.0，酒店式公寓建筑总量35名嘉佳园建筑面积13万，目前备案销售面积7.6万平方金王府建筑面积约40万，目前备案销售面积11.2万平方米左邻右里建筑面积30万，目前备案销售面积19.77万平方米21世纪国际公寓建筑面积45万，目前备案销售面积4万平方米瑞鸿名邸瑞鸿名邸2121世纪国际世纪国际武夷绿洲武夷绿洲东渡国际东渡国际67市场竞争小结市场竞争小结江宁整体住宅运行特征江宁整体住宅运行特征总总体体供供销销情情况况：2008年江宁住宅供应和销售面积呈双降走势，其中供应面积为07年的79.6%，而销售面积仅为44.2%。2009年1-8月市场回暖，市场快速消化存量房源，成交量大幅上涨。价价格格走走势势：市场全面回暖，江宁存量房源已基本去化完毕，新房源市场供小于求，房价也开始不断上涨。户户型型面面积积：目前各面积段产品销售情况均较佳；通过08年与09年热销户型对比，在市场低迷环境下，中小面积产品去化状况最佳，产品市场竞争力最强。片片区区特特征征：与江宁各片区相比，本案所在科学园片区未来具有良好的自然、人文、交通、生活配套等资源，发展潜力较大。供应主力面积热销户型面积2008年120-144、80-10040-60、80-902009年120-144、80-10060-70、90-100、120-14468本案区域竞争市场特征本案区域竞争市场特征供销特征：目前区域在售住宅项目仅5席，且推出住宅产品基本销售一空，区域住宅存在一定的阶段性供应短缺现象；价格特征：区域住宅价格增长缺乏强有力支撑，近期价格上涨难度较大，目前在售项目住宅价格在5700-6500元/之间；产品特征：区域住宅供应从一房到四房均有，其中主力户型为80-100两房、120-140 三房两卫，另有部分110-120 三房和60-80一房产品；后续供应：区域在售及即将上市项目后续体量较大，其中大部分项目2010年将推出新房源，区域竞争日趋激烈。区域竞争表现为：同质竞争现象普遍、价格上涨难度较大（区域认可度不高）、同期推盘竞争激烈69江宁地铁楼盘竞争市场特征江宁地铁楼盘竞争市场特征供销特征：江宁地铁楼盘众多，目前在售房源基本去化完毕，地铁是支撑江宁楼市快速发展的重要因素；价格特征：百家湖最高达9000元/，岔路口在7000元/，与本案相对较近的武夷绿洲09年5月房源价格在6000元/；产品特征：二房面积普遍在80-90，三房面积多在120-140之间；后续供应：地铁楼盘未来供应量较大，地铁同质竞争表现依然较为激烈。地铁同质竞争表现为：竞争项目众多、价格随区域的不同差距较大（本案未来价格竞争优势显著）70借助地铁优势，打造低总价、高品质社区，借助地铁优势，打造低总价、高品质社区，可从区域竞争及同质竞争中脱颖而出可从区域竞争及同质竞争中脱颖而出区域竞争：经济型产品虽是区域市场需求主流产品，但分流项目众多，竞争压力较大；同质竞争：与其它地铁楼盘相比，本案产品略显经济，且区域单价相对较低，因此总价具有较强的竞争优势，本案发展具有一定的市场机遇。在售项目产品特征后续竞争区域竞争在售项目较少，区域竞争并不激烈产品供应面积较为丰富，但整体中小面积产品居多后续住宅供应体量较大，竞争激烈同质竞争在售项目较多，竞争较为激烈二房面积普遍在80-90，三房面积多在120-140之间存量地块及项目众多，地铁楼盘竞争非常激烈