11月青岛开发区房地产市场调查报告

青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查0909年年年年1 11 1月月月月青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查各板块房地产市场环境分析各板块房地产市场环境分析各板块房地产市场环境分析各板块房地产市场环境分析开发区房地产市场概况区域市场分析开发区整体市场环境简析开发区整体市场环境简析开发区整体市场环境简析开发区整体市场环境简析各板块市场综合分析代表个案分析青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查总体市场分析总体市场分析 整体市场分析整体市场分析 板块市场分析板块市场分析青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查开发区整体房地产市场总述开发区整体房地产市场总述开发区整体房地产市场总述开发区整体房地产市场总述p西海岸开发，大港口、大工业、大炼油等工程为开发区经济增长提供十足动力，区西海岸开发，大港口、大工业、大炼油等工程为开发区经济增长提供十足动力，区p域优势与海景资源等卖点，推动开发区房地产行业持续快速开展域优势与海景资源等卖点，推动开发区房地产行业持续快速开展；p受全球金融危机的影响，开发区的房地产市场在受全球金融危机的影响，开发区的房地产市场在08年也一度受挫，随着国内经济形势年也一度受挫，随着国内经济形势p的回暖复苏，开发区房地产开发形势企稳向好，呈快速开展趋势；的回暖复苏，开发区房地产开发形势企稳向好，呈快速开展趋势；p板块分区明显，根本形成唐岛湾、薛家岛、保税区、辛安四大主要板块，板块房价区板块分区明显，根本形成唐岛湾、薛家岛、保税区、辛安四大主要板块，板块房价区p间在间在8500-4500元元/之间，各板块价格差异根本保持在之间，各板块价格差异根本保持在1000元元/左右；左右；p产品形态供给目前以高层住宅为主产品形态供给目前以高层住宅为主，楼盘品质普遍提高，楼盘品质普遍提高；p城市移民与产业移民促成开发区以外地客户置业成为主流的现象；城市移民与产业移民促成开发区以外地客户置业成为主流的现象；p整体开发体量大，热点区域相对集中，整体开发体量大，热点区域相对集中，08年主要集中唐岛湾、长江路区域，年主要集中唐岛湾、长江路区域，09年的开年的开p发热点转向薛家岛区域，形成了安子片区、石雀滩片区、金沙滩片区、南北庄片区，发热点转向薛家岛区域，形成了安子片区、石雀滩片区、金沙滩片区、南北庄片区，p本工程所在安子片区竞争尤其剧烈。本工程所在安子片区竞争尤其剧烈。青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查地产开发投资整体呈快速增长态势，办公楼投资下降地产开发投资整体呈快速增长态势，办公楼投资下降地产开发投资整体呈快速增长态势，办公楼投资下降地产开发投资整体呈快速增长态势，办公楼投资下降截至8月底，全区房地产累计完成投资投资29亿元，同比增长亿元，同比增长59.1%，增速较上年同期提高31.3个百分点个百分点。住宅投资完成住宅投资完成21.1亿元，同比增长亿元，同比增长70.7%，增速高于全区房地产，增速高于全区房地产投资投资11.6个百分点个百分点，占全区房地产投资的72.8%；办公楼完成投资1.3亿元，同比下降39.3%；商业营业用房完成投资2.6亿元，增长15.4%；其他房屋完成投资4亿元，增长173.5%。施工规模增速大幅上升施工规模增速大幅上升施工规模增速大幅上升施工规模增速大幅上升 今年17月份开发区施工面积到达521万平方米，同比增长93.2%，增幅比去年同期提高80.8个百分点。其中，商品住宅施工面积357.8万平方米，同比增长75.3%，比去年同期提高52.4个百分点，占整个施工面积总量的68.7%；办公楼施工面积49.7万平方米，同比增长67.1%。房地产开发与市场现状房地产开发与市场现状房地产开发与市场现状房地产开发与市场现状青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查商品房期房销售量增势强劲商品房期房销售量增势强劲商品房期房销售量增势强劲商品房期房销售量增势强劲，销量居青岛前列，销量居青岛前列，销量居青岛前列，销量居青岛前列截至8月底，全区商品房销售面积到达72.7万平方米，同比增长25.2%，其中期房销售面积为52.5万平方米，占商品房销售总量的72.2%，同比增长109%。住宅期房销售面积达49.5万平方米，占住宅销售总面积的73.1%，同比增长127.2%，全区商品房在期房销售强劲的拉动下，增长态势明显。竣工，新开工面积增速较快竣工，新开工面积增速较快竣工，新开工面积增速较快竣工，新开工面积增速较快 开发区房地产开发工程进入了一个集中竣工期，全区各类房屋累计竣工45.4万平方米，同比增长163.6%，商品房供给充足。同时，因开发区出台的局部利好政策影响，全区新工程扎堆开工，截至7月份各类新开工面积到达177.3万平方米，同比增长134.6%，占青岛市房地产工程新开工面积的26.3%。其中，住宅新开工面积129.8万平方米，同比增长112.6%；办公楼7.5万平方米，增长131.8%；商业营业用房12.8万平方米，增长441.6%；其他用房27.2万平方米，增长204.9%。【以上数据来源于统计局月报】青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查 全国经济回暖、政策利好支持，促使楼市繁荣全国经济回暖、政策利好支持，促使楼市繁荣全国经济回暖、政策利好支持，促使楼市繁荣全国经济回暖、政策利好支持，促使楼市繁荣任何一个楼市参与者都希望房地产业能够健康开展，楼市经过寒冬，都期待得到理性回归，包括全国经济回暖、政策上的利好等各种力量都为楼市回暖创造了精神动力和智力支持。房地产市场回暖分析房地产市场回暖分析房地产市场回暖分析房地产市场回暖分析购房者刚性需求集中释放，楼市反弹购房者刚性需求集中释放，楼市反弹购房者刚性需求集中释放，楼市反弹购房者刚性需求集中释放，楼市反弹 08年由于大局部有刚性需求的购房者处于观望状态，积累了大量的刚性需求，而这些需求在09年楼市大翻转的情况下，许多有购置能力又确实有购房需求的人担忧房价继续上涨，都选择了入市购房。这一行为也必然会带动一些观望的购房者恐慌情绪，从而形成循环式的效应。金融危机引发通涨恐慌，反向刺激保值置业需求金融危机引发通涨恐慌，反向刺激保值置业需求金融危机引发通涨恐慌，反向刺激保值置业需求金融危机引发通涨恐慌，反向刺激保值置业需求 由于金融危机引发通胀预期，房产自然是最能保值增值的产品，纷纷入市抢盘。特别是中国房地产之于其他国家相对稳定，因此也吸引了一些外资的介入，一定程度上是属于透支消费，对后期房市存在不利影响。青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查青岛开发区外来人口的买房比例大大增加青岛开发区外来人口的买房比例大大增加青岛开发区外来人口的买房比例大大增加青岛开发区外来人口的买房比例大大增加 首先因为开发区城市定位与经济根底，房地产市场的开展潜力较大；其次，开发区还具有气候、环境和景观资源的等有利条件，也促使大量的外来人口选择开发区置业，据估算，近期开发区70%的房子被外地人购置。房价走高，刺激投资需求增加房价走高，刺激投资需求增加房价走高，刺激投资需求增加房价走高，刺激投资需求增加跨海大桥、海底隧道等利好；楼市迅速反弹带来的短期的供需失衡；楼市回暖，开发商收益预期提高；土地价格上涨等因素的相互作用，导致开发区房价快速上涨，刺激投资、投机购房需求增加。通过以上分析显示：开发区房地产的繁荣是在特定情况下的市场发映，积攒消通过以上分析显示：开发区房地产的繁荣是在特定情况下的市场发映，积攒消费、透支消费两种现象导致了目前销量的快速增长。费、透支消费两种现象导致了目前销量的快速增长。随着开发量的大幅增长，工程竞争会越发剧烈，同时，上述推动销售的两种因随着开发量的大幅增长，工程竞争会越发剧烈，同时，上述推动销售的两种因素也将会有所减弱，因此，后期房地产市场的销售速率会有一定程度的下降。素也将会有所减弱，因此，后期房地产市场的销售速率会有一定程度的下降。青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查各板块房地产市场环境分析各板块房地产市场环境分析各板块房地产市场环境分析各板块房地产市场环境分析开发区房地产市场概况区域市场分析开发区整体市场环境简析开发区整体市场环境简析开发区整体市场环境简析开发区整体市场环境简析各板块市场综合分析代表个案分析青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查板块划分板块划分板块划分板块划分辛安板块辛安板块含黄岛含黄岛保税区板块保税区板块含香江路含香江路唐岛湾板块唐岛湾板块含长江路含长江路薛薛 家家 岛岛 版版 块块根据开发区的城市功能定位，以及参照区域房价、客户构成的相近性大至分为四大板块：薛家岛版块、唐岛湾板块含长江路、保税区板块含香江路、辛安板块含黄岛青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查薛家岛板块薛家岛板块 板块市场分析板块市场分析 个案调研个案调研青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查p临近开发区临近开发区CBD，生活便利，生活便利p具有丰富的山、海资源，环境优美、空气清新具有丰富的山、海资源，环境优美、空气清新，地理位置优越，地理位置优越p区域规划设计定位高区域规划设计定位高p开发区政府重点开展区域之一，区域房地产市场开展潜力大开发区政府重点开展区域之一，区域房地产市场开展潜力大p区域市场总体放量大，板块内产品同质化十分严重，楼盘众多竞争十分剧烈区域市场总体放量大，板块内产品同质化十分严重，楼盘众多竞争十分剧烈p区域内公建设施较少，生活配套设施欠缺；干道公交路线较少，对无车族交通不便区域内公建设施较少，生活配套设施欠缺；干道公交路线较少，对无车族交通不便p入住率低，人气不旺入住率低，人气不旺板块简述板块简述板块简述板块简述 青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查薛家岛城市规划薛家岛城市规划薛家岛城市规划薛家岛城市规划相关链接继北京电影学院青岛创意媒体学院之后，华谊兄弟、凤凰岛影视演艺中心、山海经文化产业基地、中央音乐学院国际学校、中国影协世界电影论坛、凤凰岛创意动漫产业城等一项项单体巨大的文化产业工程也相继亮相凤凰岛。电影表演艺术界最高奖永久性地落户开发区凤凰岛，凤凰岛文化产业集聚效应不断加大。高起点，高复合，但功能定位存在一定的相冲突，区域价值受限高起点，高复合，但功能定位存在一定的相冲突，区域价值受限高起点，高复合，但功能定位存在一定的相冲突，区域价值受限高起点，高复合，但功能定位存在一定的相冲突，区域价值受限 薛家岛是省级旅游度假区，东、南、北三面环海，海岸线长达54公里，并通过海底隧道与青岛相接，地理位置优越、环境优美，交通便利。薛家岛的城市功能定位以旅游产旅游产业、影视传媒文化产业和娱乐产业为业、影视传媒文化产业和娱乐产业为主导主导，对区域房地产的附加值有很大的提升，但区域内存在大型的修造船修造船企业，也影响了板块的认可度。企业，也影响了板块的认可度。其二，薛家岛外海海岸区域的商品房开发受控，目前房地产可开发的区域价值不及唐岛湾。居住区居住区休闲娱乐区休闲娱乐区影视传媒影视传媒文化产业文化产业修造船修造船工业区工业区青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查2004年-2005年主要开发楼盘薛家岛板块房地产开发历程与开展薛家岛板块房地产开发历程与开展薛家岛板块房地产开发历程与开展薛家岛板块房地产开发历程与开展悦海花园悦海花园均价均价4000元元/海韵嘉园海韵嘉园均价均价4500元元/九洲花园九洲花园均价均价3500元元/凤凰园小区凤凰园小区多层多层起价起价3480仍然是房地产开发的初期阶段，开发量不大，有不少多层开发，价格根本仍然是房地产开发的初期阶段，开发量不大，有不少多层开发，价格根本仍然是房地产开发的初期阶段，开发量不大，有不少多层开发，价格根本仍然是房地产开发的初期阶段，开发量不大，有不少多层开发，价格根本在在在在3000-40003000-4000元元元元/青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查2006年-2007年主要开发楼盘华裕黄金海岸华裕黄金海岸5800元元/起起御龙湾御龙湾多层多层7000均均信发第五城市信发第五城市高层高层5430起起悦海大厦悦海大厦高层高层5500开发量依然不大，但以高层开发为主，价格上涨到开发量依然不大，但以高层开发为主，价格上涨到开发量依然不大，但以高层开发为主，价格上涨到开发量依然不大，但以高层开发为主，价格上涨到5000-60005000-6000元元元元/青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查2021年-2021年主要在售楼盘永联佳园永联佳园高高层层6200均均千城凤梧金沙千城凤梧金沙高层高层7500均均益青怡情海岸益青怡情海岸高层高层6500亚丁海岸亚丁海岸公寓公寓8500均均(装修装修锦都家园锦都家园高层高层6000省房凤凰城省房凤凰城高层高层8000均均朱雀台朱雀台高层高层7000均均亚星蓝图亚星蓝图高层高层6000均均御海景园御海景园多层均价多层均价7500开始成为开发区的热点区域，开发工程迅速增长，多数楼盘都分期开发，目前可面开始成为开发区的热点区域，开发工程迅速增长，多数楼盘都分期开发，目前可面开始成为开发区的热点区域，开发工程迅速增长，多数楼盘都分期开发，目前可面开始成为开发区的热点区域，开发工程迅速增长，多数楼盘都分期开发，目前可面市销售的体量不大。因各工程采取的策略不同，销售价格差距拉大，市销售的体量不大。因各工程采取的策略不同，销售价格差距拉大，市销售的体量不大。因各工程采取的策略不同，销售价格差距拉大，市销售的体量不大。因各工程采取的策略不同，销售价格差距拉大，6000-80006000-8000元元元元/。区域各工程同时面对市场份额竞争与价格竞争。区域各工程同时面对市场份额竞争与价格竞争。区域各工程同时面对市场份额竞争与价格竞争。区域各工程同时面对市场份额竞争与价格竞争。青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查2021年主要待售楼盘海信凤凰金岸海信凤凰金岸未名岛未名岛海尔山海湾海尔山海湾富源公馆富源公馆恩马新港生活馆恩马新港生活馆集力景豪集力景豪鸿润柏林新城鸿润柏林新城紫檀山紫檀山将开发楼盘数量与规划体量庞大，且区域集中，随着一些品牌开发商的进入，后期将开发楼盘数量与规划体量庞大，且区域集中，随着一些品牌开发商的进入，后期将开发楼盘数量与规划体量庞大，且区域集中，随着一些品牌开发商的进入，后期将开发楼盘数量与规划体量庞大，且区域集中，随着一些品牌开发商的进入，后期本板块楼盘在份额竞争本板块楼盘在份额竞争本板块楼盘在份额竞争本板块楼盘在份额竞争、价格竞争的同时，还将面对品质竞争，市场进一步被细分。、价格竞争的同时，还将面对品质竞争，市场进一步被细分。、价格竞争的同时，还将面对品质竞争，市场进一步被细分。、价格竞争的同时，还将面对品质竞争，市场进一步被细分。青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查邦达海景苑邦达海景苑亚丁海岸亚丁海岸亚星蓝图亚星蓝图怡情海岸怡情海岸千城千城凤梧金沙凤梧金沙永联佳园永联佳园山海湾山海湾未名岛未名岛恩马新港恩马新港生活馆生活馆海信海信凤凰金岸凤凰金岸锦都家园锦都家园富源公馆富源公馆悦海尊邸悦海尊邸安子片区安子片区薛家岛主要居住片区市场分析薛家岛主要居住片区市场分析薛家岛主要居住片区市场分析薛家岛主要居住片区市场分析安子片区工程东至规划中的嘉陵江路、西至目前的嘉陵江路、南至船厂路滨海大道、北至长江路。片区地理位置优越，濒临金沙滩、滨海大道，与青岛隔海相望，环境与青岛后海相似，自然条件相对优越。规划建设总用地2516.73亩，规划总建筑面积239万平方米，考虑各工程的规划调整，片区实际开发体量将远远大于规划面积。是开发区未来三年重点开展区域之一。目前是开发区开发体量最大的片区，将面临剧烈的市场竞争。大规模集中开发，产品同质化严重，市场竞争趋于剧烈大规模集中开发，产品同质化严重，市场竞争趋于剧烈大规模集中开发，产品同质化严重，市场竞争趋于剧烈大规模集中开发，产品同质化严重，市场竞争趋于剧烈青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查石雀滩片区石雀滩片区石雀滩景区将打造青岛“新八大关。用地面积约200万平方米，定位为高端居住、休闲娱乐住区，建筑高度将控制在3层以内，新八大关有三个功能区：东部公共空间区内有广场、游客街、海洋生物园、酒店、会议中心、文化中心等；中部别墅区有五个不同风格的建筑组团；西部公共空间区有游艇俱乐部、码头、水族中心、运动场、海洋捕鱼博物馆、海边社区等设施。石雀滩早期出让部份地块，多处于石雀滩景区外围，均为规模较小地块，目前主要开发楼盘有御海景园、迪维花园、朱雀台、海富海。朱雀台的高层：6400左右的价位；海富海的多层，8000左右的价位。打造青岛打造青岛打造青岛打造青岛“新八大关，高端定位，控制开发，将是后续开发热点新八大关，高端定位，控制开发，将是后续开发热点新八大关，高端定位，控制开发，将是后续开发热点新八大关，高端定位，控制开发，将是后续开发热点青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查薛家岛南北庄造船区安置楼工程位于薛家岛南庄一、南庄二原址，占地572亩，将安置居民2500户。工程地上局部总建筑面积超过57万平方米，其中包括多层住宅83栋，建筑面积283813.26平方米；高层住宅22栋，建筑面积217983.8平方米；商业建筑面积47429.5平方米，配套公建面积14901.62平方米；幼儿园面积5422平方米；小学校面积7588.3平方米。地下车库面积59054平方米。根据拆迁协议，每户约安置2套住宅，所有房源根本全部对内，村民剩余房屋将对外销售，会对市场形成一定冲击。薛家岛南北庄片区薛家岛南北庄片区大型安置片区，有可能成为价格竞争大型安置片区，有可能成为价格竞争大型安置片区，有可能成为价格竞争大型安置片区，有可能成为价格竞争 区域区域区域区域青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查甘水湾村庄改造工程位于黄岛区环岛路甘水湾段两侧，整个村庄改造工程分3块，一块为商住用地，另外两块为旅游工程用地，总面积为102118平方米。商住用地的楼面起始价为1358.01元/平方米，旅游工程用地楼面起始价均为1767.23元/平方米。整个甘水湾村庄改造工程挂牌起始总价超过1.2亿元。甘水湾村庄改造工程甘水湾村庄改造工程薛家岛南北庄片区薛家岛南北庄片区青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查楼楼盘名称名称开发商开发商产品形品形态规划面划面积现开发面积现开发面积户型型面面积区区间总价范价范围永联佳园青岛佳润置业高层59238.851718860-12040-77万千城凤梧金沙山东省永隆房产高层1700003611585-12050-98万益青怡情海岸青岛益青房地产高层840008400070-12033-90万锦都家园青岛城安高层、多层847237543770-13038-100万亚丁海岸青岛城建高层公寓、别墅、酒店2598006047229-14825-200万海尔山海湾海尔地产花园洋房、高层50000050-110未名岛青岛金泽华帝高层15000040-120亚星蓝图青岛嘉合福远置业高层2000080-140富源公馆山东省富源房地产高层8413490-140省房凤凰城青岛凤城置业高层26000012280480-15050-140万信发第五城市青岛信发房地产高层、多层535002344375-145金岭尚座青岛中泽实业集团高层35519.72714357-12030-80万朱雀台青岛广顺房地产高层200002000085-9557-67万薛家岛板块主要在售楼盘综合分析薛家岛板块主要在售楼盘综合分析薛家岛板块主要在售楼盘综合分析薛家岛板块主要在售楼盘综合分析样本楼盘列表青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查样本楼盘销售价格分析样本楼盘销售价格分析样本楼盘销售价格分析样本楼盘销售价格分析目前销售均价表现，目前销售均价表现，目前销售均价表现，目前销售均价表现，。青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查区域备案销售情况区域备案销售情况区域备案销售情况区域备案销售情况楼楼盘名称名称开开盘日期日期销售周期售周期纳入网入网上套数上套数去化套数去化套数销售率售率累累计成交成交均价均价月均月均销售套数售套数永联佳园永联佳园2009-9-262009-9-263 3个月个月176176686839%39%595459544040千城凤梧金沙千城凤梧金沙2008-08-022008-08-022121个月个月37637618218248%48%671667161212益青怡情海岸益青怡情海岸2009-05-272009-05-276 6个月个月613613275 275 45%45%477947794545省房凤凰城省房凤凰城2008-9-252008-9-251414个月个月11971197398 398 33%33%6972697228 28 锦都家园锦都家园2008-07-302008-07-301616个月个月72172142842859%59%580058002727亚丁海岸亚丁海岸2009-7-182009-7-184 4个月个月66066019319329%29%829982994848亚星蓝图亚星蓝图2009-9-52009-9-52 2个月个月188188696937%37%577657763535朱雀台朱雀台2009-10-172009-10-171 1个月个月170170525231%31%644364435252金岭尚座金岭尚座2009-9-262009-9-262 2个月个月34534525257%7%740374031515信发第五城市信发第五城市2008-08-022008-08-021515个月个月24624622822893%93%629562951414御海景园御海景园2009-6-7 2009-6-7 5 5个月个月9191707077%77%688768871515青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查开开发发商商：青岛佳润置业：青岛佳润置业建筑单位：青岛即建集团建筑单位：青岛即建集团占地面积：占地面积：20000平方米平方米总建筑面积：总建筑面积：59238.85平方米，平方米，其中商务楼其中商务楼818.63平方米，平方米，商业网点商业网点6550.55平方米平方米规划总户数：规划总户数：482容容积积率率：3.75绿绿化化率率：42.30%停车位：停车位：405个，地上个，地上129个，地下个，地下276个个物物业业费费：1.40元元/平方米平方米月月工程进展：结构封顶工程进展：结构封顶开盘时间开盘时间：2021-9-26入住时间：入住时间：2021-12永联佳园永联佳园在售楼盘个案分析在售楼盘个案分析在售楼盘个案分析在售楼盘个案分析青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查a户型户型2室室2厅厅1卫卫88.44优：全明、南北通透优：全明、南北通透劣：北向阳台、开间小、进深长劣：北向阳台、开间小、进深长b户型户型1室室1厅厅1卫卫77.13优：大开间、西阳台可做储藏室优：大开间、西阳台可做储藏室劣：暗卫暗厨、主卧私密性不够劣：暗卫暗厨、主卧私密性不够c户型户型2室室2厅厅1卫卫92.25优：南北通透、厨房连接窗台优：南北通透、厨房连接窗台劣：暗卫、开间小、进深长劣：暗卫、开间小、进深长1号楼户型图号楼户型图青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查a户型户型2室室2厅厅1卫卫118.80优：主卧私密性好、南北通透优：主卧私密性好、南北通透劣：开间小、北向阳台劣：开间小、北向阳台b户型户型2室室2厅厅1卫卫91.33优：大开间、大面积阳台优：大开间、大面积阳台劣：暗卫劣：暗卫c户型户型2室室2厅厅1卫卫91.42优：大开间、南北双阳台优：大开间、南北双阳台劣：暗卫劣：暗卫2号楼户型图号楼户型图青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查户型区间：户型区间：66-120户型点评：以户型点评：以77-118温馨中小户型为主，独特超大阳台设计，动静分区温馨中小户型为主，独特超大阳台设计，动静分区产品分析产品分析在售在售1、2号楼户型配比：号楼户型配比：青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查营销推广营销推广广告宣传：广告宣传：凤凰岛上最具吸引力的精品小筑凤凰岛上最具吸引力的精品小筑桥隧完工在即桥隧完工在即青黄即将永联青黄即将永联窗前有海窗前有海幸福靠岸幸福靠岸时间时间营销推广营销推广2009-7-28正式亮相佳世客销售卖场正式亮相佳世客销售卖场2009-9-3售楼处开放，即日起接受现场预约登记，前售楼处开放，即日起接受现场预约登记，前30位开盘当天可获赠购房大礼位开盘当天可获赠购房大礼2009-9-8到到2009-9-24开盘前交开盘前交1000元办理贵宾卡可以优先选房并享受元办理贵宾卡可以优先选房并享受5818/平的开盘均价，开盘当天定房有平的开盘均价，开盘当天定房有交一万抵二万的优惠交一万抵二万的优惠2009-9-26开盘销售开盘销售2号楼，起价号楼，起价5188/平，推出平，推出70多套房源，在当天的活动中，凡是之前来售楼多套房源，在当天的活动中，凡是之前来售楼处做过登记的处做过登记的VIP客户，均可享受到优先选房的权利，同时可在价格上享受起价客户，均可享受到优先选房的权利，同时可在价格上享受起价5188元元/，均价，均价5818元元/的开盘特惠价。的开盘特惠价。2009-10-1开盘销售开盘销售1号楼，起价号楼，起价54382009-10-21当前均价当前均价6200、起价、起价5890/平，已较开盘价格有平，已较开盘价格有400/平的上调平的上调青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查住宅套数住宅套数176176住宅面积住宅面积17,188 17,188 可售住宅套数可售住宅套数108 108 可售住宅面积可售住宅面积10,943 10,943 已售住宅套数已售住宅套数6868已售住宅面积已售住宅面积6245 6245 永联佳园永联佳园1、2号楼：号楼：年份年份/月份月份签约次数签约次数2009/102009/1037372009/1131合计合计6868销售速度销售速度数据来源：青岛网上房地产数据来源：青岛网上房地产累计均价：累计均价：5954元元/销售率：销售率：38.6%价格销售价格销售销售状况销售状况青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查开开发发商：商：九洲千城置业有限责任公司九洲千城置业有限责任公司物业公司物业公司：九洲千城置业有限责任公司：九洲千城置业有限责任公司景观设计：新加坡禾盛国际景观公司景观设计：新加坡禾盛国际景观公司占地面积占地面积:46000平方平方总建筑面积总建筑面积:170000平方米，一期平方米，一期8万万总户数：总户数：748户户容容积积率率：2.79绿绿化化率：率：43%物物业业费费：1.60元元/平方米平方米月月停车位：停车位：1：1比例，可售可租比例，可售可租开工时间：开工时间：2007-12-28开盘时间：开盘时间：2021-08-02入住时间：入住时间：2021-12千城凤梧金沙千城凤梧金沙青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查产品分析产品分析工程规划为2栋30层高层住宅、2栋23层高层住宅、1栋15层高层住宅、1栋11层和1栋9层的小高层住宅，采用错落式半围合布局，全南北朝向。以东南亚现代风情园林为蓝本,倾力打造“内园外海的生态海景样板社区。青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查85.9089.49户型分析户型分析青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查89.53117.67116.83青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查户型区间：户型区间：85-120户型点评：户型点评：100%全明设计，广泛采用步入式飘窗、可转换功能大露台、下沉式庭院等创新全明设计，广泛采用步入式飘窗、可转换功能大露台、下沉式庭院等创新设计理念设计理念产品分析产品分析在售在售2、4、5号楼户型配比：号楼户型配比：青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查营销活动营销活动2008青岛春季房展青岛春季房展围挡围挡青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查广告宣传广告宣传青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查营销推广营销推广时间时间营销推广营销推广08-6-22开始接受预约登记。设开始接受预约登记。设“日进日进200元元”特别优惠，同时现场售楼中心及景观特别优惠，同时现场售楼中心及景观示范区正式开发示范区正式开发08-8-2开盘，开盘，3栋（原栋（原5号楼）公开选房号楼）公开选房09-6-19准现房销售，起价准现房销售，起价6300元元/平，面积在平，面积在80120平之间。平之间。09-8-20起价起价6480元元/平平(2楼单位楼单位)，截至，截至8月月20日该项目获预售证的日该项目获预售证的2、3、5号楼号楼238套房源尚有套房源尚有129套可售，成交率套可售，成交率46%09-10-1385-116平高层、小高层在售，起价平高层、小高层在售，起价6900售楼处售楼处青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查销售状况销售状况住宅套数住宅套数4444已售住宅已售住宅套数套数4444住宅面积住宅面积5,009 5,009 已售住宅已售住宅面积面积5,009 5,009 年份年份/月份月份签约次数签约次数2008/92008/91 12008/102008/100 02008/112008/118 82008/122008/121 12009/12009/110102009/22009/20 02009/32009/37 72009/42009/45 52009/52009/52 22009/62009/65 52009/72009/70 02009/82009/82 22009/92009/93 32009/102009/101 1合计合计4444销售速度销售速度3号楼累计均价：号楼累计均价：6035元元/价格销售价格销售2、5号楼累计均价：号楼累计均价：6572元元/销售状况销售状况住宅套数住宅套数194194住宅面积住宅面积18,855 18,855 可售住宅套数可售住宅套数65 65 可售住宅面积可售住宅面积6,4186,418已售住宅套数已售住宅套数129129已售住宅面积已售住宅面积12,437 12,437 年份年份/月份月份签约次数签约次数合同撤销次数合同撤销次数（含预定）（含预定）2009/42009/48 80 02009/52009/521210 02009/62009/618181 12009/72009/718180 02009/82009/830303 32009/92009/915152 22009/102009/1028286 62009/1130合计合计1411411212销售速度销售速度青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查住宅套数住宅套数138138住宅面积住宅面积12,251 12,251 可售住宅套数可售住宅套数129 129 可售住宅面积可售住宅面积11452 11452 已售住宅套数已售住宅套数9 9已售住宅面积已售住宅面积798798销售信息销售信息4号楼累计均价：号楼累计均价：7542元元/年份年份/月份月份签约次数签约次数2009/102009/109 9合计合计9 9销售速度销售速度总套数：总套数：376套套已售套数：已售套数：182套套可售套数：可售套数：194套套销售率：销售率：48.40%累计均价：累计均价：6,716元元/数据来源：房地产交易中心数据来源：房地产交易中心价格销售价格销售价格销售统计：价格销售统计：销售速度销售速度青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查开发商开发商：益青房地产开发公司：益青房地产开发公司物业公司物业公司：益青房地产开发公司：益青房地产开发公司占地面积：占地面积：34114平方米平方米总建筑面积：总建筑面积：8.4万平方万平方容容积积率率：2绿绿化化率率：40%物物业业费费：1.30元元/平方米平方米月月停车位：停车位：554个个开盘时间开盘时间：2021-05-27入住时间入住时间：2021-12-31位置图位置图益青怡情海岸益青怡情海岸效果图效果图青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查891177886产品分析产品分析户型户型区间区间套数套数套一套一70-80140套二套二80-90252套三套三110-12084青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查营销推广营销推广时间时间营销推广营销推广09-5-27开盘开盘09-6-3推出特价房二套，推出特价房二套，4500元元/平米。一居室一楼，面积平米。一居室一楼，面积74平。付款按揭平。付款按揭9.2折，一折，一次性付清次性付清9折。折。09-6-10小高层期房销售中，均价小高层期房销售中，均价5600元元/平，按揭可享平，按揭可享98折优惠，一次性付款可享折优惠，一次性付款可享95折优惠折优惠09-6-11推出三重购房优惠：第一重在现有折扣基础上总价再送推出三重购房优惠：第一重在现有折扣基础上总价再送6000元，限时十天。第元，限时十天。第二重，首付低至二重，首付低至6万元。第三重享受基准利率万元。第三重享受基准利率7折优惠。折优惠。09-8-2774-120平户型在售，起价平户型在售，起价529009-9-2774-120平户型在售，准现房，起价平户型在售，准现房，起价5390/平。平。09-10-21准现房销售，面积从准现房销售，面积从74120平不等，在售房源平不等，在售房源5540元元/平起，该价位房源位于平起，该价位房源位于一楼，一楼，74平，一居室。一次性付款平，一居室。一次性付款97折优惠，贷款折优惠，贷款98折优惠折优惠青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查销售信息销售信息住宅套数住宅套数140140可售住宅可售住宅套数套数6 6已售住宅已售住宅套数套数134134住宅面积住宅面积14,769 14,769 可售住宅可售住宅面积面积639 639 已售住宅已售住宅面积面积14129 14129 年份年份/月份月份签约次数签约次数2009/12009/188882009/22009/20 02009/32009/311112009/42009/44 42009/52009/53 32009/62009/61 12009/72009/71 12009/82009/83 32009/92009/912122009/1011合计合计1341346号楼累计均价：号楼累计均价：3978元元/销售速度销售速度价格销售价格销售5号楼累计均价：号楼累计均价：5131元元/住宅套数住宅套数168168住宅面积住宅面积14,899 14,899 可售住宅套数可售住宅套数104104可售住宅面积可售住宅面积9,141 9,141 已售住宅套数已售住宅套数6464已售住宅面积已售住宅面积5,757 5,757 年份年份/月份月份签约次数签约次数合同撤销次数合同撤销次数（含预定）（含预定）2009/52009/51 10 02009/62009/64 40 02009/72009/714140 02009/82009/822221 12009/92009/99 92 22009/102009/1014140 02009/113合计合计67673 3销售速度销售速度销售信息销售信息青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查住宅套数住宅套数305305住宅面积住宅面积26,993 26,993 可售住宅套数可售住宅套数228 228 可售住宅面积可售住宅面积20,058 20,058 已售住宅套数已售住宅套数7777已售住宅面积已售住宅面积6,935 6,935 销售信息销售信息3、4号楼累计均价：号楼累计均价：5229元元/年份年份/月份月份签约次数签约次数合同撤销次数合同撤销次数（含预定）（含预定）2009/72009/716160 02009/82009/819190 02009/92009/917173 32009/102009/1022221 12009/1170合计合计81814 4销售速度销售速度价格销售价格销售青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查开开发发商商：青岛凤城置业：青岛凤城置业物业公司：青岛新时代物业公司物业公司：青岛新时代物业公司占地面积：占地面积：1760000平方米平方米总建筑面积：总建筑面积：260000平方米平方米规划总户数：规划总户数：2510容容积积率率：1.47绿绿化化率率：47%车位：车位：8、9、10万万/个个物物业业费费：1.45元元/平方米平方米月月开盘时间开盘时间：2021-9-25入住时间：入住时间：2021-12-30省房凤凰城省房凤凰城位置图位置图鸟瞰图鸟瞰图青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查2室室2厅厅1卫卫1厨厨89.02复式底层复式底层2室室2厅厅2卫卫1厨厨94.601室室1厅厅1卫卫1厨厨64.502室室2厅厅1卫卫88.732室室2厅厅2卫卫89.45复式上层复式上层94.603室室2厅厅2卫卫118.44青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查3室室2厅厅2卫卫1厨厨137.733室室2厅厅2卫卫1厨厨149.54空中别墅户型图空中别墅户型图5室室2厅厅2卫卫1厨厨189.703室室2厅厅2卫卫137.794室室2厅厅2卫卫149.733室室1厅厅1卫卫89.72青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查广告宣传广告宣传青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查营销推广营销推广时间时间营销活动营销活动2007-12-21开始接受预定开始接受预定2008-08-31一次性付款优惠总房款一次性付款优惠总房款2%。团购达到五套，还能享受优惠。团购达到五套，还能享受优惠50元元/2009-6-8起价起价5999元元/平，均价平，均价6700，目前购房无优惠。户型面积，目前购房无优惠。户型面积64-266平米不等平米不等2009-6-22推出推出22号楼，最高号楼，最高16层，起价层，起价6200元元/平，有平，有60多平、多平、90平、平、100平的户型。买一楼赠送独平的户型。买一楼赠送独立私家花园。立私家花园。2009-8-721、28号楼准现房发售，起价号楼准现房发售，起价6200元元/平，每高一层每平增加平，每高一层每平增加50或或80元，今年年底可以交付。元，今年年底可以交付。27、29号楼也即将开盘销售号楼也即将开盘销售2009-9-29新推出楼王新推出楼王13号楼，有号楼，有89.02、94.6、137.73、149.54平户型，起价平户型，起价7100，90平户型在中间平户型在中间楼层的楼层的8000左右，中间楼层每高一层加左右，中间楼层每高一层加100。同样是楼王的。同样是楼王的19号楼尚未推出号楼尚未推出2009-10-21楼王楼王13号楼有号楼有95平小复式及平小复式及149平平层在售，小复式起价平平层在售，小复式起价7500、平层起价、平层起价7100，13号楼均号楼均价价8200。19号楼预计近半个月内推出，起价号楼预计近半个月内推出，起价8000均价均价9000，无优惠。，无优惠。2009-11-5楼王楼王13号楼已售完、均价号楼已售完、均价8300，同样是楼王的，同样是楼王的19号楼将在号楼将在11月月7日开盘，起价日开盘，起价8500、均价、均价9200，80-150平户型，无优惠。青岛凤凰城平户型，无优惠。青岛凤凰城3、5、11号楼即将推出。号楼即将推出。青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查凤凰城凤凰城11、21、23、25、27-29号楼号楼住宅套数住宅套数616616可售住宅套数可售住宅套数525 525 已售住宅套数已售住宅套数9191住宅面积住宅面积63,041 63,041 可售住宅面积可售住宅面积54,511 54,511 已售住宅面积已售住宅面积8,530 8,530 销售信息销售信息累计均价：累计均价：7103元元/年份年份/月份月份签约次数签约次数2009/92009/99 92009/102009/1020202009/112009/116262合计合计9191销售速度销售速度凤凰城凤凰城6、7、16、17、18、22号楼号楼住宅套数住宅套数581581可售住宅套数可售住宅套数274 274 已售住宅套数已售住宅套数307307住宅面积住宅面积59,763 59,763 可售住宅面积可售住宅面积28,958 28,958 已售住宅面积已售住宅面积30,805 30,805 累计均价：累计均价：6840元元/年份年份/月份月份签约次数签约次数2008/102008/104 42008/112008/1116162008/122008/1212122009/12009/12 22009/22009/214142009/32009/320202009/42009/49 92009/52009/533332009/62009/671712009/72009/780802009/82009/831312009/92009/98 82009/102009/103 32009/112009/114 4合计合计307307销售信息销售信息销售速度销售速度青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查数据来源：青岛网上房地产数据来源：青岛网上房地产价格销售价格销售总套数：总套数：1197套套已售套数：已售套数：398套套可售套数：可售套数：799套套销售率：销售率：33.25%累计均价：累计均价：6,972元元/数据来源：房地产交易中心数据来源：房地产交易中心青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查开发商：开发商：青岛嘉合福远置业青岛嘉合福远置业投资商：青岛亚星集团投资商：青岛亚星集团占地面积：占地面积：8395平方米平方米总建筑面积：总建筑面积：18045平方米平方米容积率：容积率：2.15绿化率：绿化率：53%车位配比：车位配比：1:1开盘日期：开盘日期：2021-09-05入居日期：入居日期：2021-06-01装修情况：毛坯装修情况：毛坯亚星蓝图亚星蓝图青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查规划：一栋规划：一栋12层、一栋层、一栋15层亲地小高层亲地小高层组成，采用创新弧形板式建筑，使层组成，采用创新弧形板式建筑，使得各户型采光充分，同时扩大了建筑得各户型采光充分，同时扩大了建筑楼间距，最宽楼间距楼间距，最宽楼间距40米左右米左右园林景观：集中绿化铺装，亭、台、园林景观：集中绿化铺装，亭、台、小道、广场点缀其间小道、广场点缀其间配套设施：采用双气贯穿，有线电视、配套设施：采用双气贯穿，有线电视、宽带集中布线，提供智能化安防系、宽带集中布线，提供智能化安防系统，设施视频监控、可视对讲入户门、统，设施视频监控、可视对讲入户门、智能卡门禁智能卡门禁产品分析产品分析青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查A户型户型3室室2厅厅139平方米平方米B户型户型3室室2厅厅92平方米平方米C户型户型2室室2厅厅90.67平方米平方米产品分析产品分析户型点评：户型面积以户型点评：户型面积以90左右的两房及左右的两房及139左右的三房户型构成，整体户型设计方正左右的三房户型构成，整体户型设计方正青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查样板间样板间青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查营销推广营销推广时间时间推广活动推广活动09-7-311000抵5万：千元诚意金有机会赢得5万元购房优惠09-9-5开盘活动：上午选定房号，下午抽奖活动，抽出了1000元顶50000元、30000元和10000元的幸运准业主，开发商在此次抽奖活动中共让利约200万人民币9月月5日开盘日开盘工作人员在协调选房民众的时间工作人员在协调选房民众的时间青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查消费者进入选房区进行选房消费者进入选房区进行选房工程截止到上午工程截止到上午11点时的销控表点时的销控表当日推出了128套新房截止到上午认购结束，已经定出了60余套，工程推出的三种经典型户型90.67与92.12的套二户型和139.41套三户型，受到消费者的热烈追捧，其中90.67与92.12两个小户型最受购房者欢送。青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查嘉合福远嘉合福远蓝图蓝图1、2号楼号楼住宅套数住宅套数186186住宅面积住宅面积18509 18509 总套数总套数188188总面积总面积19748 19748 可售住宅套数可售住宅套数117 117 可售住宅面积可售住宅面积11691 11691 可售总套数可售总套数119119可售总面积可售总面积12929 12929 已售住宅套数已售住宅套数6969已售住宅面积已售住宅面积6819 6819 已售总套数已售总套数6969已售总面积已售总面积6819 6819 价格销售价格销售年份年份/月份月份签约次数签约次数2009/112009/116969合计合计6969销售速度销售速度销售情况销售情况套数：套数：188套套已售套数：已售套数：69套套可售套数：可售套数：119套套销售率：销售率：36.70%累计均价：累计均价：5,776元元/数据来源：房地产交易中心数据来源：房地产交易中心青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查开开发发商商：青岛广顺房地产：青岛广顺房地产投资商：青岛亚星置业投资商：青岛亚星置业建筑单位：青岛市胶州建设集团建筑单位：青岛市胶州建设集团代理公司：北辰端拱代理公司：北辰端拱物业公司：青岛广顺物业物业公司：青岛广顺物业总占地面积：总占地面积：6580平米平米总建筑面积：总建筑面积：19615.41平方米平方米容容积积率率：2.28绿绿化化率率：41%物物业业费费：1.40元元/平方米平方米月月开盘时间开盘时间：2021-10-17入住时间：入住时间：2021-12朱雀台朱雀台青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查工程进展：工程进展：10.17沙盘沙盘售楼处售楼处青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查产品分析产品分析规划：并排两栋规划：并排两栋17层的板式小高层层的板式小高层建筑风格：白、灰色搭配的外立面，比较建筑风格：白、灰色搭配的外立面，比较时尚、新颖，色彩明快简洁，线条流时尚、新颖，色彩明快简洁，线条流畅。畅。园林景观：小区处于石雀滩居住区地势最园林景观：小区处于石雀滩居住区地势最高点，观景效果比较好，与石雀大社高点，观景效果比较好，与石雀大社区景观设计机结合，相互照应，内部区景观设计机结合，相互照应，内部是绿色花园是绿色花园社区配套：基地内设有一所社区配套：基地内设有一所18班小学，两班小学，两所幼儿园以及相应的配套商业设施所幼儿园以及相应的配套商业设施青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查A户型型 2室室2厅1卫90.07B户型型 2室室2厅1卫87.19C户型型 2室室2厅1卫89.89D户型型 2室室2厅1卫88.27E户型型 2室室2厅1卫87.85户型区间：户型区间：87-91户型点评：都是户型点评：都是90平方左右的套二平方左右的套二户型，客厅有落地大窗、主卧户型，客厅有落地大窗、主卧室敞开式室敞开式270度大拐角观景阳度大拐角观景阳台，南北双空调机位。台，南北双空调机位。青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查清水房清水房青岛开发区市场调查青岛开发区市场调查营销推广营销推广开开盘盘公公开开认认购购活活动动现现场场时间时间推广活动推广活动09-11-12二批房源推出，现可以直接购房，二批房源推出，现可以直接购房，90平二居起价平二居起价6520/平，均价平，均价7000/平。平。09-11-11只剩位于只剩位于17层的套二户型，面积是层的套二户型，面积是90平，起价平，起价6600元。元。09-10-1910月月17日上午，朱雀台举行了公开认购活动，放出房源约日上午，朱雀台举行了公开认购活动，放出房源约70套左右，价格在套左右，价格在6800元上下，而元上下，而本次积累客户约本次积累客户约140组左右，截止到当天中午，两栋楼的组左右，截止到当天中午，两栋楼的89.89平方米的平方米的C户型几乎售罄，共户型几乎售罄，共定出房源约定出房源约60余套，当天下午所推房源全部售罄。余套，当天下午所推房源全部售罄。09-10-14首批房源已被认筹完毕，将于首批房源已被认筹完毕，将于10月月17日开盘，均价日开盘，均价6500。二批房源将在。二批房源将在2010年推出，户型年推出，户型一样，主要是一样，主要是90平左右的套二。两批房源都将预计在平左右的套二。两批房源都将预计在2010年年12月份交房。月份交房。09-9-1090平方左右的套二户型，均价在平方左右的套二户型，均价在60006200元元/平，明年交付。现正认筹中，交平，明年交付。现正认筹中，