加油站选址和投资管理介绍

加油站选址及投资管理介绍加油站选址及投资管理介绍_年_月_日广州加油站选址的评价参数及方法加油站选址的评价参数及方法加油站选址的评价参数及方法加油站选址的评价参数及方法RESRES模型模型模型模型加油站开发加油站开发加油站开发加油站开发DCFDCF模型介绍模型介绍模型介绍模型介绍地产开发工作流程地产开发工作流程地产开发工作流程地产开发工作流程油站的二次投资油站的二次投资油站的二次投资油站的二次投资本次介绍的内容本次介绍的内容资产部的组织架构资产部的组织架构网络总体情况网络总体情况不仅仅是做大不仅仅是做大,而且要做强而且要做强广东省单站广东省单站广东省单站广东省单站平均销售量平均销售量平均销售量平均销售量中油碧辟单站中油碧辟单站中油碧辟单站中油碧辟单站平均日销售量平均日销售量平均日销售量平均日销售量15.4吨吨/日日单站日销售量是竞争力的关键单站日销售量是竞争力的关键单站日销售量是竞争力的关键单站日销售量是竞争力的关键重视整体远甚于单站重视整体远甚于单站重视整体远甚于单站重视整体远甚于单站网络总体情况网络总体情况网络总体情况网络总体情况JV 通过系统的市场调查、完善的网络布局、高效的地产开发、专业的施工建设，确保交易安全和理性投资；同心同德、众志成城，为中油碧辟公司的发展提供源源不断的零售网络资源和源动力。资产部宣言资产部宣言市场计划市场计划网络计划网络计划进程进程市场调查市场调查/分析市场分析市场寻找市场吸引力寻找市场吸引力捕捉竞争位置捕捉竞争位置回顾本公司资产回顾本公司资产寻找能够赚取利润寻找能够赚取利润目标的油站目标的油站发展机会发展机会合理化调整合理化调整和重新改组和重新改组实现策略实现策略一个市场计划一个市场计划3-5年年循环一遍循环一遍网络规划网络规划每年循环一遍每年循环一遍制定发展计划制定发展计划目标市场目标市场=limited petrol station offer有限的的加油站供应量=complete petrol station offer整个发达市场中完整的加油站供应量 OverDevelopedMarket过度开发的市场过度开发的市场AdvantagedNetwork有优势的网络有优势的网络MarketEntry进入市场进入市场SiteCategorisationMarketPlanning油站分类油站分类/市场计划市场计划RealEstateModelSiteSelection油站选址模型油站选址模型DistrictActionPlanDivest/Reinvest区域行动计划区域行动计划撤资撤资/再投资再投资网络类型网络类型电子地图样板（广州）电子地图样板（广州）地图地图ToSelectQualityRealEstate=SecureVolume选择高质量的资产=保证销量Standardservicestationrealestateperformanceanalysistoolusedworldwidetoevaluatequalityofoursiteselectionandcompetitorsites.标准加油站和资产的表现分析工具，在全球广泛被使用，去评估我们和竞争对手的选择质量Effective:measureofqualitysitesthatachievesuperiorlongertermvolumeandprofitability.有效：去衡量高质量的油站，得到长期有效的销量和赢利Simpletouse:enterthesiteparametersandthemodelcalculatesfinalRealEstateScore,RES.简单的使用：键入参数，模式便自动计算地产分数AHighRESisagoodmeasureofvolumesuccess一个高的地产评分是一个用来衡量销量的成功与否的最好的工具RealEstateModel地产评分模型地产评分模型RESCalculationdetailInputSheet地产分计算输入表地产分计算输入表RESCalculationdetailexampleRES计算公式详情示例计算公式详情示例RealEstateScore地产评分地产评分决定油站销量的三种原因地理位置设备水平及布局运作水平及策略地产评分Standard service station real estate performance analysis tool used worldwide to evaluate quality of our site selection and competitor sites标准加油站和资产表现的分析工具measure of quality sites that achieve superior longer term volume and profitability去衡量高质量的油站，得到长期有效的销量和赢利To Select Quality Real Estate =Secure Volume选择高质量的资产=保证销量TrafficFlow/车流车流Location/Size位置类型位置类型/面积面积Visibility/Accessarrangements可见性可见性/出入口的布局出入口的布局Demographics/人口统计人口统计Competition/竞争竞争RealEstateQualityKeyFactors地产评分的各要素地产评分的各要素1Trafficflow车流车流Averagedailytrafficcount,recent&accurate平均每天车流量，最新且准确(Source:governmentalorprivateagencies)(资料来源：政府或私人机构）Primary/Secondarystreets主要/次级道路Oneway/Twoway单行线/双行线Accesstwoway两股车流汇总后都可以轻易进入油站Fav有利Legalorphysicalbarrier(ex:buslane.)Unfav法定的或实际存在的道路隔离（例如：公共汽车专用车道）不利Transient/Local过境/当地Futureroaddevelopments未来的道路发展Minimum:25,000vpdforKeysite,20,000vpdforimportantsite.最小：关键油站25 000vpd，重要油站20 000vpd。RealEstateQuality-KeyFactors油站质量关键因素油站质量关键因素（车道与车流）（车道与车流）2Location位置位置Eveningside下班离家最近的站Favourable有利Firstposition第一个位置Fav有利Farcorner 远角Fav有利Funnelpoint瓶颈位置Fav有利Lastbeforemotorway上高速公路前的位置Fav有利TrafficGenerators(onthewaytoshoppingcenters,workplaces,industrial,residentialareas,innerringroad.)Fav有利车辆产生点（在购物中心、写字楼区、工业园、住宅区、内环路的路上.）RealEstateQuality-KeyFactors(Location)地产质量关键因素地产质量关键因素（位置）（位置）油站位置油站位置远角与近角的加油站远角与近角的加油站PrimaryStreet主要主要干道干道SecondaryStreet次干道路次干道路City城市城市1234Home家庭家庭FarCorner远角远角EveningSide离家最近的站离家最近的站NearCorner近角近角EveningSide离家最近的站离家最近的站FarCorner远角远角MorningSide早上上班的站早上上班的站NearCorner近角近角MorningSide早上上班的站早上上班的站收费站两侧的加油站收费站两侧的加油站1234收收费费站站距离高速公路最后一个站距离高速公路最后一个站/第一个站第一个站Site油站油站Motorway高速公路高速公路City城市城市Site油站RealEstateQuality-KeyFactors(plot)地产质量关键因素（地块）地产质量关键因素（地块）面积面积3PlotSize地块大小地块大小SufficientareaforLevel5面积足够标准加油站使用ex:例如：2500sqmfor3islands,CWand10 x15shopbuilding2500平方米：3个岛、洗车与10 x15，便利店3500sqmfor4islands,CWand22x18cornerentryshop3500平方米：4个岛、洗车与22x18入口Regular/Irregularshape规则/不规则形状Goforextralandatlowincrementalcost以低增额成本获得额外土地RealEstateQuality-KeyFactorsVisibilityandAccessability地产质量关键因素地产质量关键因素（可见性与可达性）可见性与可达性）4Visibility可见性可见性SufficientformotoristtomakehisdecisionandpullinFav足以让汽车司机作出决定并停靠有利Signalization(highspeed)标志显著（高速）Fav有利 5Accessibility方便进入性方便进入性IdeallyIngressandEgress(2kerbcuts)oneachstreet.Atleastonprimarystreet.Fav每条路上理想的进出口（2个路口）。至少是主要干道上。有利Low/mediumspeedoftraffic(60kmh)低速/中速车流（25,000vpd)-主干道车流较高（主干道车流较高（25,000vpd）-SecondaryTraffic次干道车流次干道车流-AccessandVisibility(withMediumBreaks)-方便进出与可见性（带有中间开口）方便进出与可见性（带有中间开口）-Size&Shape大小与形状大小与形状-StrongResidentialTradingArea1.0&2.0km(adjusted）-发达的住宅与商圈区发达的住宅与商圈区1.0&2.0公里公里(经过调整经过调整)-CarefulofDemographics-仔细计算人口统计资料仔细计算人口统计资料-FunnelSites-瓶颈位置的油站瓶颈位置的油站-LackofCompetitionoravailability-缺乏竞争或可用性缺乏竞争或可用性-TrafficGenerators车流产生点车流产生点-NotmidTransientandavoidInbound(considerXflows？-并非过境路段并且避免进站（考虑并非过境路段并且避免进站（考虑X车流量）车流量）零售就是仔细零售就是仔细KICKTHEDIRT现场调查现场调查WALKTHESTREET走在街道上走在街道上DRIVETHETRADEAREA 到商圈开车走一趟到商圈开车走一趟DOTHEANALYSIS进行分析进行分析Obtain Top Tier position on selected attractive markets在已选择的吸引的市场里面获得最高的位置Become market leader most efficient player成为市场主导者最有效的竞争者Develop a coherent networkof long term advantaged and profitable quality sites发展一个有逻辑的，长期保持优势和赢利的网络Secure best RE/top quality locations:获得最好的资产，最好质量的位置Strategic locations战略性的位置High traffic flows 高车流量Residential backup/traffic generators有居民区的支持和交通产生点Highly visible large plot一大片的能见度很好的地Easy ingress/egress 便于出入Strength of sites versus competition对于其他竞争对手来说，我们处于优势Principles原则原则Fundamentals基本方法基本方法好质量的原则好质量的原则加油站开发模型介绍加油站开发模型介绍加油站开发模型介绍加油站开发模型介绍DCFDCF模型模型模型模型加油站开发工作的加油站开发工作的评判标准评判标准客观标准（绝对标准）客观标准（绝对标准）客观标准（绝对标准）客观标准（绝对标准）测算模型（重点阐测算模型（重点阐测算模型（重点阐测算模型（重点阐述）述）述）述）内部汇报率的确定。财务净现值大于零，并与投资相匹配合理的投资回收期主观标准（相对标准）主观标准（相对标准）主观标准（相对标准）主观标准（相对标准）符合当地的行业标准（规划、消防、长远布局等）符合公司的网络布局，与现有加油站形成良好的网络效应没有交易风险，或者潜在的交易风险在可以接受的范围之内DCF模型模型样本样本加油站开发模型加油站开发模型加油站开发模型加油站开发模型DCFDCF模型介绍模型介绍模型介绍模型介绍模型参数模型参数模型参数模型参数 预设参数预设参数预设参数预设参数各种油品单位利润(已考虑未来促销费用,预付款客户折扣等)贴现率税率通胀率便利店利润率/销售增长率对应油品销量预测和便利店类型下的运作费用总部管理费用流动资金投入 输入参数输入参数输入参数输入参数运距/运费车流量/转入率/首年销量车流量增长率/年油品销售增长率便利店/非油品销售首年销量合同年限工程改造费用 参考参数参考参数参考参数参考参数-行业经验值用于参考输入参数的执行风险行业经验值用于参考输入参数的执行风险行业经验值用于参考输入参数的执行风险行业经验值用于参考输入参数的执行风险 在在在在FM(FM(FM(FM(财务备忘录财务备忘录财务备忘录财务备忘录)中还要列出敏感性分析中还要列出敏感性分析中还要列出敏感性分析中还要列出敏感性分析加油站开发模型介绍加油站开发模型介绍加油站开发模型介绍加油站开发模型介绍加油站开发的工作思路加油站开发的工作思路加油站的开发选择走加油站的开发选择走内涵型的发展道路内涵型的发展道路内涵型的发展道路内涵型的发展道路。在做大与做强之间，。在做大与做强之间，中中油碧辟选择油碧辟选择做强，着力于提高单站销售量和网络的整做强，着力于提高单站销售量和网络的整做强，着力于提高单站销售量和网络的整做强，着力于提高单站销售量和网络的整体竞争能力体竞争能力体竞争能力体竞争能力！重视加油站的质量远甚于加油站的数量重视加油站的质量远甚于加油站的数量重视加油站的质量远甚于加油站的数量重视加油站的质量远甚于加油站的数量。日均销售量低于10吨的加油站基本不考虑。重视网络的整体质量远甚于单站。重视网络的整体质量远甚于单站。重视网络的整体质量远甚于单站。重视网络的整体质量远甚于单站。基于广东的实际情况，将开发重点集中在珠江三角洲地带和大中城市；重视网络规划和网络的协同效应，坚决杜绝重复投资和重叠布点坚决杜绝重复投资和重叠布点坚决杜绝重复投资和重叠布点坚决杜绝重复投资和重叠布点。重视网络的可持续发展远甚于眼前利益。重视网络的可持续发展远甚于眼前利益。重视网络的可持续发展远甚于眼前利益。重视网络的可持续发展远甚于眼前利益。积极介入新规划加油站的建设，高规格的重视HSE，舍得为明天的竞争力投资！中油碧辟公司加油站开发组织体系中油碧辟公司加油站开发组织体系中油碧辟公司加油站开发组织体系中油碧辟公司加油站开发组织体系加油站开发组织体系加油站开发组织体系（三个层次）（三个层次）职能部门职能部门职能部门职能部门：资产部核心部门：地产部支持部门：网络部、工程部、拓展部（资产发展部）、法律部、ETC（对外联络部）控制部门控制部门控制部门控制部门：运作部、市场部、财务部、供应配送部 决策机构决策机构决策机构决策机构：中油碧辟管理层（以项目汇报会的形式集体决策）中油碧辟公司加油站开发组织体系中油碧辟公司加油站开发组织体系中油碧辟公司加油站开发组织体系中油碧辟公司加油站开发组织体系地产部地产部网络部法律部工程部拓展部ETC中油碧辟管理层中油碧辟管理层项目联签、联审地产汇报会运作部确认销售量供应部确认运距财务部确认运作成本市场部确认便利店地产经理是项目负责人地产经理是项目负责人地产经理是项目负责人地产经理是项目负责人应对项目的全过程负责应对项目的全过程负责应对项目的全过程负责应对项目的全过程负责整体市场网络布局具体项目前期准备项目汇报会签署合同合同履行付款控制旧站改造新站建设移交运作网络部网络部工程部运作部 对外联络部管理层管理层管理层管理层法律部财务部工程部项目经理负责制项目经理负责制加油站开发组织架构的加油站开发组织架构的加油站开发组织架构的加油站开发组织架构的特点特点特点特点 日常管理权和项目决策权相分离日常管理权和项目决策权相分离资产部是加油站开发的日常管理部门。但对于一个项目，买与不买，以什么样的价格和条件买，资产部只有建议权，而没有决策权。加油站收购的决策权集中于公司管理层。任何项目必须以项目汇报会的形式向中油BP管理层进行汇报，任何项目的批准必须由管理层集体做出。项目经理负责制与专业否决权相结合项目经理负责制与专业否决权相结合地产经理是项目经理，对项目的全过程负责。其他部门的专业人员在不同阶段、从不同的专业角度对地产经理提供支持。专业人员对项目具有否决权。非常严格的控制程序，相互制衡非常严格的控制程序，相互制衡每个评估模型参数的确定。合同签订加油站开发组织架构加油站开发组织架构市场调查初步选址项目谈判草拟FM项目论证地产汇报会签署FM合同起草合同谈判签署合同合同审查付款合同履行接收油站旧站改造新站建设移交运作撰写购买完成报告项目后管理项目后管理加油站开发详细步骤加油站开发详细步骤加油站开发详细步骤加油站开发详细步骤加油站开发加油站开发加油站开发加油站开发16161616步曲步曲步曲步曲第一步：市场调查、初步选址第一步：市场调查、初步选址 1、宏观市场调查宏观市场调查宏观市场调查宏观市场调查：地产人员在进行加油站开发时，首先应当了解所处市场的宏观环境，包括行政区划、土地面积、人口、相关经济指标、汽车拥有量和增长情况、道路情况和道路规划情况、成品油零售市场的总体情况以及当地的加油站发展纲要等；地产人员应当善用统计年鉴、政府网站等信息资源。2、项目甑选项目甑选项目甑选项目甑选：地产人员应当对本区域范围内的所有加油站（空地），根据公司的收购标准和网络布局要求进行评估和甑选，分清哪些项目可能成为我们的机会，哪些项目应当放弃，进而确定下一步的开发重点。3、具体项目考察具体项目考察具体项目考察具体项目考察：在对具体项目进行调查时，既要了解目标加油站自身的情况，更要了解加油站所在商圈的情况，这些情况包括：（1）基础资料：包括加油站位置、所有人、土地、设备设施、便利店以及加油站的有关证照等；（2）油品销售：包括销售品种、定价、油品来源、日销售量、汽柴比、主要客户、经营方式和促销等（3）道路情况：包括道路等级、路况和车道数量，隔离带和辅道，交通灯，收费站距离以及道路规划等；（4）车流情况：包括车流总量、车流结构、车流高峰期、车流速度、进站概率和车辆加油周期等（5 5）市场环境：包括当地的发展规划，外部环境和地形地貌，加油站供油半径内的商业密度、人口、以及非车辆用户等；（6 6）竞争对手：商圈范围内的市场总容量、市场竞争程度和饱和程度、加油站在市场总容量中可能分到的份额，以及加油站竞争力评价等；4、初步选址初步选址初步选址初步选址：根据对上述情况的了解，确定成为我们收购目标的现有加油站或空地位置。并收集与此相关的资料。加油站开发加油站开发加油站开发加油站开发16161616步曲步曲步曲步曲第二步：初步谈判、基本确定合作方式和合作条件第二步：初步谈判、基本确定合作方式和合作条件1、在谈判前，地产人员应做好以下准备工作：（1）对对对对项项项项目目目目进进进进行行行行初初初初步步步步的的的的DCFDCFDCFDCF计计计计算算算算，大大大大致致致致确确确确定定定定该该该该项项项项目目目目的的的的报报报报价价价价、理理理理想想想想成成成成交交交交价价价价和和和和最最最最高高高高承承承承受受受受价价价价；（2）咨询有关部门（包括但不限于ETC），确定该加油站（空地）是否符合当地的加油站发展规划；是否与公司现有的网络相冲突；（3）大致确定谈判的核心事项以及相关的谈判策略；2、在谈判的过程中，地产人员应把握有理、有利、有节的原则，充分应用谈判技巧、把握谈判进度，最大限度的维护公司的利益。（1）在谈判初期，地产人员应当多聆听，尽可能多了解该加油站（空地）的信息，并不要急于报价，应争取让对方先报价。（2）在全面、细致的了解加油站的情况和对方的期望值之后，才逐步阐明公司的要求，在阐明了公司的要求后再报价，应非常明确的将“报价和公司的要求”联系在一起。（3）如果必要的话，在谈判结束后双方可以签署简单的谈判备忘录。3、通过一次或多次谈判后，应当能够基本确定双方的合作方式和合作条件。在合作方式中，公司推荐采用方式依次是收购、租赁、控股；除非公司同意，否则公司将不考虑承包、参股、反承包等合作方式。加油站开发加油站开发加油站开发加油站开发16161616步曲步曲步曲步曲第三步：草拟第三步：草拟FMFM，提交项目论证申请提交项目论证申请在谈判取得阶段性进展后，地产人员应当根据谈判的结果和双方的共识，对加油站的DCF测算进行调整，并草拟项目的FM。在完成以上程序后，地产人员应当以电子邮件的形式向网络部、工程部、运作部、市场部、供应配送部等部门提交项目论证申请。加油站开发加油站开发加油站开发加油站开发16161616步曲步曲步曲步曲第四步：各有关部门进行项目论证（包括第四步：各有关部门进行项目论证（包括6 6个方面）个方面）1、网网网网络络络络部部部部论论论论证证证证：在收到地产人员的申请后一周内，网络计划主管和/或经理应当至现场考察并递交网络规划报告；2、工工工工程程程程部部部部论论论论证证证证：在收到地产人员的申请后一周内，工程师应当至现场考察并递交工程报告，如果是空地，工程师还需提供A4草图；3、运运运运作作作作部部部部论论论论证证证证：在收到地产人员的申请后一周内，运作部区域经理或/和大区经理应当至现场考察，并对该项目第一年销售量进行估计；4、市市市市场场场场部部部部论论论论证证证证：在收到地产人员的申请后一周内，市场部的便利店管理人员应当对该项目第一年的便利店、CCC（汽车美容）的销售额进行估计；5、法律部论证：法律部论证：法律部论证：法律部论证：评估该项目是否存在明显的法律风险。6、业务发展经理、资产部副经理、资产部经理现场考察业务发展经理、资产部副经理、资产部经理现场考察业务发展经理、资产部副经理、资产部经理现场考察业务发展经理、资产部副经理、资产部经理现场考察。加油站开发加油站开发加油站开发加油站开发16161616步曲步曲步曲步曲第五步：地产汇报会第五步：地产汇报会地产汇报会原则上在每每每每周周周周星星星星期期期期五五五五定定定定期期期期举举举举行行行行，资产部根据实际需要可决定召开紧急汇报会。汇报会由业务发展经理负责召集，在举行地产汇报会的一周前，业务发展经理应当确定下周的汇报项目清单，并发出会议通知。参加地产汇报会的公司领导包括：总经理、副总经理、资产部经理、资产部副经理、财务总监、财务副总监、运作部经理、市场部经理以及业务发展经理、网络计划经理等。任何项目在提交正式的汇报会前，地产人员必须与资产部经理、资产部副经理、业务发展经理、网络计划经理进行该项目的讨论，只有获得上述四人中的大多数人同意后方可参加正式的汇报会。FM的格式要求：FMFormatandcontent-FM的格式.doc加油站开发加油站开发加油站开发加油站开发16161616步曲步曲步曲步曲第五步：地产汇报会（续）第五步：地产汇报会（续）在参加正式的汇报会前，地产人员应当准备好一份完整的FM并制作电子汇报材料，FM应当复印一式10份（双面复印）。地产人员在向管理层介绍具体项目时，应从宏观市场环境、地理位置、图片、竞争对手、投资及收益、销售前景、风险提示等多方面对项目进行介绍，在介绍结束后应回答管理层的提问。汇汇汇汇报报报报会会会会的的的的决决决决策策策策分分分分为为为为：现现现现场场场场批批批批准准准准、修修修修改改改改后后后后批批批批准准准准、补补补补充充充充资资资资料料料料再再再再次次次次汇汇汇汇报和放弃四种类型。报和放弃四种类型。报和放弃四种类型。报和放弃四种类型。业务发展经理负责汇报会结果的跟踪和处理。加油站开发加油站开发加油站开发加油站开发16161616步曲步曲步曲步曲第六步：签署第六步：签署FMFM和补充和补充FMFM一份完整的FM应当包括：FMFMFMFM正正正正文文文文、网网网网络络络络规规规规划划划划报报报报告告告告、DCF DCF DCF DCF 分分分分析析析析结结结结果果果果、地地地地产产产产评评评评分分分分、位位位位置置置置图图图图表表表表、工工工工程程程程技技技技术术术术报报报报告告告告、运运运运作作作作部部部部销销销销量量量量调调调调查查查查情情情情况况况况、市市市市场场场场部部部部便便便便利利利利店店店店销销销销售售售售量量量量调调调调查查查查情情情情况况况况、车车车车流流流流量量量量统统统统计计计计表表表表、运运运运输输输输距距距距离离离离统统统统计计计计表表表表、相片等内容相片等内容相片等内容相片等内容。FM应当由以下人员联合签署：地产经理、业务发展经理、网络计划经理、工程经理、高级律师、运作部大区经理、资产部副经理、市场部经理、运作部经理、财务总监、资产部经理、副总经理、总经理。FM应当由业务发展经理逐页签署，经总经理签署后的FM原件由资产发展部转交财务部保管，资产发展部保存复印件。在FM签署后合同签署之前，若出现新的情况，改变该项目的经济指标或对原提议进行重大修改，则地产人员应当重新汇报，签署新的补充FM。1、DCF经济测算模算模式式2、电子地子地图4、网、网络报告告3、RES地地产评分表分表5、工程、工程报告告6、A4平面平面设计7、法律意、法律意见8、照片及、照片及摄像像资料料财务备忘忘录FM的主的主要材要材料和料和支持支持文件文件 名称作用与控制要点根据各经济参数测算：按15投资回收期，9%的折现率，内部投资回收率大于13%，净现值大于0作为项目投资的必要条件。形象反映项目所在的位置和周边环境数量评价项目地产位置的价值综合评估项目网络规划布点的情况详细对项目工程的投资确保新建站的平面布局科学合理降低交易风险，确保交易安全为不能到现场考察的领导提供形象、准确的分析决策材料 加油站开发加油站开发加油站开发加油站开发16161616步曲步曲步曲步曲第七步：合同起草第七步：合同起草 在FM被批准后，律师应立即着手起草合同。地产人员在提请律师起草合同时应当提供以下资料：（1）写完整的“加油站资料表”（详见附件）；（2）电子版本的FM；（3）加油站现有证照复印件；律师收到地产人员的起草合同申请后，应当审查相关文件以评估该等文件是否足以支持该项目，并在三个工作日内，向地产人员提交草拟的合同。地产律师应当撰写各种不同类型的合同范本。加油站开发加油站开发加油站开发加油站开发16161616步曲步曲步曲步曲第八步：合同谈判第八步：合同谈判地产经理负责合同的谈判。地产律师应该参与合同谈判，考虑交易过程中的法律问题；工程部应当参与涉及工程条款的谈判。对合同中的重大让步，地产经理必须事先请示，经高级律师、业务发展经理和资产部经理同意后方可做出。对于已经达成一致意见的合同文本，地产经理应当与合同对方逐页签署合同的每一页，以确保合同的严肃性和准确性。加油站开发加油站开发加油站开发加油站开发16161616步曲步曲步曲步曲第九步：合同审查第九步：合同审查任何合同在正式签署前必须经过严格的审查，只有经过联合审查后的合同方可提交总经理/副总经理签署。合同审查表详见附件。一般来说，合同应当由以下部门联合审查：（1）高级律师高级律师高级律师高级律师确定最后的合同文本，签署律师意见书；（2）工程经理工程经理工程经理工程经理审查合同中涉及工程的部分；（3）财务总监财务总监财务总监财务总监审查合同中涉及财务和付款的部分；（4）资产经理资产经理资产经理资产经理审查合同的整体，对合同的最后文本负责；（5）如果合同涉及对其他部门做出重大让步的，应当在合同签署前征求该部门的意见，并经该部门经理签署审查意见。当合同中涉及的事项超出FM所提议的价格的最大上限，或者出现重大事项足以让公司管理层改变决策时，除非签署新的补充FM，否则上述人员不应该批准对该合同的审查。加油站开发加油站开发加油站开发加油站开发16161616步曲步曲步曲步曲第十步：签署合同和补充合同第十步：签署合同和补充合同除非特殊情况，合同一般由对方先行签署。资产部在将合同提交总经理/副总经理签署时，应当提交以下材料：（1）对方已经签署的合同正式文本；（2）已经得到有关部门联合签署的合同会签表（见附件）（见附件）（见附件）（见附件）；（3）律师意见书；（4）FM复印件除非得到总经理/副总经理的联合签署，否则视同合资公司还没有最后同意该项目。资产发展部负责合同签署的跟踪，合同签署后的合同原件由资产发展部转交财务部保管，资产发展部保存复印件。任何补充合同的签署必须重新进行合同审查，如果补充合同改变该项目的经济指标或对合同进行重大修改，则必须先签署补充的FM。加油站开发加油站开发加油站开发加油站开发16161616步曲步曲步曲步曲第十一步：付款和合同履行跟踪第十一步：付款和合同履行跟踪合同签署之后，地产人员应当准备一份付款进度控制表，递交有关部门联合签署。地产人员负责合同第一笔款项的支付。在支付完第一笔款项后，地产人员应将项目移交给资产拓展部，由资产拓展部跟踪合同的继续履行和支付相应的款项。合同的付款控制程序详见第三章的有关部分。加油站开发加油站开发加油站开发加油站开发16161616步曲步曲步曲步曲第十二步：接收加油站第十二步：接收加油站 资产部应当与运作部共同制定“现有加油站接收工作指引”，律师在起草合同时应当将有关接收的条款写入合同。在现有加油站符合接收条件前3个工作日，地产人员应当以电子邮件的形式向运作部、工程部、财务部等部门发出加油站接收通知，并在通知中简要介绍该加油站的基本情况。原则上，现有加油站由运作部和工程部共同接收，空地由工程部单独接收。双方在接收时应当签署移交备忘录加油站开发加油站开发加油站开发加油站开发16161616步曲步曲步曲步曲第十三步：工程改造或加油站建设第十三步：工程改造或加油站建设 除非公司管理层同意，否则，所有新收购的现有加油站在正式接收后应当先进行改造。在合同获得公司总经理/副总经理批准后，工程部应当立即着手加油站改造和重新包装准备工作，并在加油站接收后十个工作日正式开始加油站的改造工作。有关改造的程序详见工程的有关部分。所有新收购的空地一律直接移交给工程部，并进入加油站建设工作程序第十四步：移交运作部第十四步：移交运作部 在加油站改造或建设完工前30天，工程部应当通知运作部做好开业准备。在加油站正式开业前，必须进行前面的HSE检查，做好充分的准备，并进行试营业；具体情况请参见运作手册的有关章节。加油站开发加油站开发加油站开发加油站开发16161616步曲步曲步曲步曲第十五步：加油站购买完成报告第十五步：加油站购买完成报告 在加油站正式移交运作后一周内，地产人员应当撰写加油站购买完成报告。加油站开发加油站开发加油站开发加油站开发16161616步曲步曲步曲步曲加油站开发加油站开发加油站开发加油站开发16161616步曲步曲步曲步曲第十六步：加油站运作跟踪第十六步：加油站运作跟踪在加油站正式运作后，地产人员应当定期（每年一次）跟踪加油站的运作状况，公司将对加油站的达销率（即加油站的实际销售量和DCF中的预计销售量之比）进行考核，公司将根据达销率的高低，对相关的地产人员进行奖惩。在必要的时候，地产人员将协助有关部门处理运作过程中的地产问题攀过攀过攀过攀过1616座座座座“山山山山”后，又成功收购了一座加油站！后，又成功收购了一座加油站！后，又成功收购了一座加油站！后，又成功收购了一座加油站！网络投资与发展计划网络投资与发展计划，为公司油站网络固定资产的投资建立策略性的平台和制定具体行动方案，通过对逐个油站分析，拟定专门的投资和发展行动计划，以优化中油碧辟合资公司的油站资产（加油站的推倒重建、重大改扩建、租赁期限延长、便利店网络开发、汽车美容店开发、地磅建设等）一个纪律严谨的固定资产运作体系网络投资与发展计划由中油碧辟合资公司运作部经理和资产部经理共同负责。网络发展团队，辅导和支持辅导和支持网络投资与发展计划流程。区域经理通过对油站进行SWOT分析和经济测算分析和经济测算，并负责在其区域负责在其区域内实施经审批的内实施经审批的“油站投资和发展计划油站投资和发展计划”。工程经理和地产项目经理，在此过程中提供支持和建议提供支持和建议，确保油站的每个具体环节得到落实，如工程造价预算和实际验收，充分考虑长远的利益和政府方面的因素、证照及其他与地产相关的政府联系、周围商业圈、竞争对手及其他收购行动等各种可能性。油站二次投资油站二次投资油站二次投资油站二次投资-网络投资及发展计划网络投资及发展计划网络投资及发展计划网络投资及发展计划网络投资发展计划程序网络投资发展计划程序网络投资发展计划程序网络投资发展计划程序4个阶段个阶段*应用于现有油站网络大于￥应用于现有油站网络大于￥3万元的固定资产投资万元的固定资产投资*应用于所有业务部门在现有油站网络进行的固定资产投资项目应用于所有业务部门在现有油站网络进行的固定资产投资项目-资产部，运作部，供应配送部，市场部，财务部等资产部，运作部，供应配送部，市场部，财务部等*汇总所有通过项目保存在全面的网络投资发展计划数据库中汇总所有通过项目保存在全面的网络投资发展计划数据库中PPA投资项目回顾阶段投资项目回顾阶段管理投资管理投资/项目工程，从而鼓励公司上下各级管理人员培育项目工程，从而鼓励公司上下各级管理人员培育对预算和油站计划的责任感，以提高投资、资产管理决策对预算和油站计划的责任感，以提高投资、资产管理决策的质量和尽可能达到财务预测目标。的质量和尽可能达到财务预测目标。为管理层提供投资业绩分析，确保投资成效与公司目标相为管理层提供投资业绩分析，确保投资成效与公司目标相一致一致学习并分享实际投资成效远离投资预计的原因，从而获取学习并分享实际投资成效远离投资预计的原因，从而获取经验经验提高预测力把以往经验运用到今后的投资决策及实施中，提高预测力把以往经验运用到今后的投资决策及实施中，确保最佳的项目投资确保最佳的项目投资鉴定项目投资是否有效并进行经验分享鉴定项目投资是否有效并进行经验分享