上海浦东浦东嘉里城购物中心案例深度研究分析报告

上海浦东浦东嘉里城购物中心案例深度研究分析报告浦东嘉里城浦东嘉里城，一座融合商业及居住的灵运之城，汇聚办公楼、公寓、酒店和商场，展现一派活力四射的和谐生活。作为沪上休闲生活新地标，浦东嘉里城以“创意、飞翔、梦想”为顾客精心策划的每一个天伦之乐的家庭日。项目档案浦东嘉里城项目名称浦东嘉里城区域浦东新区所属商圈世纪公园商圈花木商圈环线位置内环内商场形态商场+五星级酒店+服务式公寓+甲级写字楼物业地址浦东新区芳甸路1155号占地面积5.9万方建筑面积33万方（地上23万平米，地下10万平米）商业建筑面积4.5万方（办9.2万，服3.4万，酒7万）开盘时间2010-12-25商场楼层B1-L2商业、写字楼40层电梯情况18部HITACHI高速客梯空调状况中央空调系统开发商上海浦东嘉里城房地产有限公司租金商场10-40元/平米/天,写字楼7-8元/平米/天物业分布浦东嘉里城由（高度从高到低）一幢写字楼（43F）、一幢酒店（31F）、一幢服务式公寓（28F）、裙房（5F，商业+健身中心为主）、SNIEC一号入口大厅组成，含两层地下室（-1F含商业、配套设施、车位等，-2F主要为车位）179米米物业分布浦东嘉里城N裙房说明：A部分1、2、3层为商业，4、5层为办公特色楼层；B部分1、2层为酒店配套，3-5层+屋顶为健身会所；C部分1、2层为商业，3-5层为酒店配套（宴会厅等），屋顶为健身会所；D部分1、2层为商业，3层为会议层，4-5层为办公特色楼层。ABCD办公公酒店酒店服服务式公寓式公寓裙房裙房定位策略浦东嘉里城酒店式公寓99.8米酒店、134.3米办公、179米裙楼、23.8米l从定位之初考虑项目整体经营，充分考虑利用商业、酒店、写字楼各业态间互动，提升酒店配套功能的使用效率：健身会所、餐厅、宴会、会议功能同时满足商业、写字楼以及周边高端住宅区客户需求，实现良好的经营；l项目整体统一的经营管理，避免了各业态的不交圈，延续嘉里在酒店、写字楼的高水平经营管理能力。定位主要聚焦在将打造浦东新区的是一座集甲级智能化写字楼、五星级酒店、服务式公寓和大型购物中心为一体的现代城市综合体项目。l公交路线：746、798、581、975、大桥二线、花木1路l轨道交通：7号线花木路站门口l至浦东机场距离：28公里；至虹桥机场距离：50公里区域环境地理位置浦东嘉里城芳甸路花木路路口芳甸路花木路区域环境周边配套浦东嘉里城楼盘酒店其他御翠园嘉里大酒店海桐小学世纪花园二期天豪大酒店花木中心小学四季雅苑申华大酒店浦发银行大唐盛世花园二期证大.大隐酒店喜马拉雅中心建华新苑证大艺术酒店麦德龙海桐苑上海卓美亚喜玛拉雅酒店百安居金色维也纳金樽花园博相会宾馆新国际博览中心建筑规划-外立面设计浦东嘉里城众多玻璃幕墙的设置不仅增加商场采光，也使得商场各个楼层与内庭院相互可视，提升整体价值。徐徐家家汇站站建筑规划-外部交通浦东嘉里城公共交通：公共交通：746、798、581、975、大桥二线、花木1路。轨道交通：轨道交通：7号线花木路站门口，打造“零换乘”的轨道交通商业。自驾线路：自驾线路：可通过花木路和芳甸路直线连接城市快速通道内环高架路。建筑规划-平层交通浦东嘉里城312456B1业态以1餐饮、2休闲/日用品、3精品超市为主；3精品超市选择了博览中心一号入口大厅地下的位置，而非裙房地下，较好地利用了尽端面积，而将沿通道的部分保留给了其他业态；建筑规划-平层交通浦东嘉里城L1商业比例较大，均分布在裙房中；面对SNIEC一侧（南侧）商铺（黄圈）分割面积较小，多设快餐、休闲餐饮，对内一侧商铺（绿圈）啊分割面积较大，多设大型餐饮（俏江南、小南国等），巨大多数商铺均对内外双开门；服饰主力店为GAP。12餐饮类餐饮类时尚服时尚服饰类饰类7号线号线往往B1往往SNIECSNIEC往商往商场场锯齿（详后）锯齿（详后）GAP建筑规划-平层交通浦东嘉里城L3L21234L2单铺面积较L1为大，业态以1餐饮为主；充分考虑商业与其他物业类型的连通性，如2商场往来SNIEC、3商场往来办公楼2F大堂、4商场往来酒店；L3为大型专门店，具体信息尚不清楚。建筑规划-垂直交通浦东嘉里城312456充分保证了B1商业和周边交通节点的连通性：如4通往B2停车库、5通往地铁7号线，6通往博览中心入口大厅广场，另有两组扶梯通往L1。可以说B1商业起到了串联各交通节点的作用。建筑规划-地下交通浦东嘉里城车库大堂装修到位；分区明确，色彩柔和；浅绿色油漆铺地；绿色车行道；导识系统清晰；剩余车位指示系统。建筑规划-地下交通浦东嘉里城AB退界广场，大气，利回车三三层平面平面室外庭室外庭院院酒酒店店屋屋顶围绕室外庭院布置首层商业，动线内外联合局部成环；二层动线通过过街连廊成环，闭合度高；业态以餐饮（图中绿色部分）、时尚服饰（图中粉红色部分）为主；建筑规划-主要动线浦东嘉里城商铺规划-内外庭设计浦东嘉里城裙房没有选择满铺，而是围合形成内庭，解决商业进深过大问题，利于设置外摆位、展位，是开展活动的理想场所。室外庭院商铺规划-空间营造浦东嘉里城裙房边缘的挑檐挑檐设计形成形成风雨廊雨廊1F面向庭院“内退”，营造外摆位空间锯齿状层层退界面，利于外摆位的设置和店铺昭示性商铺规划-业态配比浦东嘉里城商业全部分布在裙房中；楼层主要位于B1-L2，另有小部分位于L3；商业总建筑面积为4.5万。业态商家数量商家数量（户户)比重比重餐餐饮4241%服服务1211%零售零售5048%合合计104100%浦东嘉里城业态配比中零售和餐饮占到很大的比重，零售主要为服装零售，餐饮为特色餐饮零售：餐饮：服务=5：4：1“全家庭型“特色业态家庭+生活+服务商铺规划-楼层分布浦东嘉里城B1L1L2图例商铺规划-楼层分布浦东嘉里城楼层业态商家品牌B1餐饮美食味千拉面，西树泡芙，釜山料理，赛百味，和民，Tableau，摩提工房，快乐柠檬，越味风时尚服饰Candies，HIPANDA,热风美容/个人护理佰草集，玛丽法宝，鸥美药妆，莎莎童装/玩具mothercare生活品味基本生活，Lillis，乐陶工坊，顺电脉，天福茗茶，九福坊，设乡味服务惠普印像玩家中心超市Ole商铺规划-楼层分布浦东嘉里城楼层业态商家品牌L1餐饮美食大茴香粉，蓝蛙，面包新语，星巴克，新旺茶餐厅，AfternoonTeaTEAESPRESSO时尚服饰AEROSOLES,CASIO,CKUnderwear，GAP,H&M,厉宁定制男装美容/个人护理PARADERM,梵珀巴黎，SkinCity5.5生活品味茜茜，I-family，Miji服务HSBC商铺规划-楼层分布浦东嘉里城楼层业态商家品牌L2餐饮美食小南国，俏江南，百花亭，诗碧阁西餐厅时尚服饰无印良品，楼兰，FeineCashmere，意大利假日美容/个人护理琉璃时光，东田造型童装/玩具乐久久，adidasKids，出奇德，I-baby，lollipop，ThePinkCanopy生活品味现代书店，COCO-MAT,新秀丽服务HSBC布局规划-景观浦东嘉里城小品、大盆栽通过学生雕塑竞赛，获奖者作品为项目景观小品，成本可控效果好布局规划-指引浦东嘉里城有特色的导视牌竖向木栏杆会阻挡视线；在指引的细节处理上，充满着港式风情，不仅为客人考虑周到，在观感上也是采用鲜活的设计理念，给人耳目一新的感觉。布局规划-装潢浦东嘉里城灯带、挑空某通道，吊顶材料上墙靠酒店通道挑空一侧面对庭院打开经营现状浦东嘉里城除一层南侧少数餐饮开业以外，部分商铺已经确定品牌，多数尚未确定租户；商场公共部分装修为现代风格，较为雅致；实际使用部分为毛坯交付（楼板高目测约5.4米，吊顶约1.5米，地板高约20-30公分，净高约3.5米）主要技术规格浦东嘉里城主要指标指标明细基本指标总建面（平米）92000层数（地上+地下）43总高（米）179大堂面积（平米）一层为门厅，经扶梯上二层，大堂面积约600，无挑空材料地面石材黑白配、墙面木纹石，顶部石膏板层高（米）无挑空风格现代备注与商业连通外立面材料玻璃幕墙风格现代洗手间洗手间配置地墙为玻化砖，TOTO洁具标准层面积（平米）1987层高（米）4（2.7）室内装修（天/地/墙）矿棉板/15CM架空地板/涂料室内进深最大12.4米电梯厅装修（天/地/墙）综合天花/黑白石材/浅色石材走道装修（天/地/墙）矿棉板/地毯/涂料行政楼层面积（平米）约标准层的4倍分割持有层高（米）净2.8装修同地下楼层面积（平米）地下2层车位数量460（估算）装修环氧地坪（彩），墙面涂料（色彩分区），无吊顶其他功能分区剩余车位指示牌电梯配置数量（客+消）20（2部地下至大堂）+2速度（米/秒）6-7品牌日立轿厢装修地面、墙面石材浦东嘉里城写字楼配置标准浦东嘉里城浦东嘉里城写字楼竖向剖析浦东嘉里城30l写字楼共43层，其中：高区：31-43F中区：17-30F低区：6-16F行政楼层：4-5Fl3F商场、会议中心两部分，会议中心供办公、酒店共用；l4、5F为行政楼层，虽然和标准层相比，在配置上并无突出优势（净高高0.1米），确很好地解决了裙房高楼层的用途问题（不适宜做商业）。浦东嘉里城写字楼平面图浦东嘉里城31浦东嘉里城写字楼大堂连廊设计浦东嘉里城321231F41、一楼星巴克，转角位置2、转门，进入一楼门厅3、落客区，设风雨廊，见74、扶梯，通往2楼大堂5、扶梯6、接待台7、落客区风雨廊，延伸至2转门8、此处较为空旷，连同一楼门厅做成挑空空间9、连通商业2F56789浦东嘉里城写字楼设计亮点浦东嘉里城33二楼大堂：地面石材搭配，墙面石材、木饰面搭配，顶部木饰面、石膏板搭配一楼通往二楼扶梯电梯厅（标准层同此）标准层通道：150MM架空地台，墙面涂料，顶部矿棉板浦东嘉里城34电梯轿厢：墙面石材搭配，镶嵌不锈钢条楼层水牌：金属、木作、有机玻璃复合浦东嘉里城写字楼设计亮点浦东嘉里城酒店配置标准浦东嘉里城35客房情况房间类别房间数量 房间面积 总面积 面积占比豪华客房2554210710 41.0%园景客房17042714027.3%嘉里閣豪华客房8842369614.1%嘉里閣超豪华客房14517142.7%嘉里閣超豪华园景客房14699663.7%嘉里閣行政套房3184260410.0%浦东特色套房11261260.5%上海总统套房11681680.6%合计57426124 100.0%餐廳和酒餐廳和酒吧吧客容客容量量位置位置特色風味特色風味廚廚thethe COOKCOOK3563561F1F各国各国风味味零零點菜式；開放式廚房；點菜式；開放式廚房；美味熟食店美味熟食店大堂酒廊大堂酒廊91911F1F雞尾酒和飲料；現場樂隊表演雞尾酒和飲料；現場樂隊表演釀釀the the BREWBREW1531531F1F酒吧式菜單和；手工釀造啤酒；現酒吧式菜單和；手工釀造啤酒；現場樂隊場樂隊聚聚the the MEETMEET1121122F2F牛排館和燒烤牛排館和燒烤百花亭百花亭80802F2F私屬包房；私屬包房；粵菜和中式本幫菜菜和中式本幫菜主要指标浦东嘉里城总建面（平米）70000层数31总高（米）135客房数量574客房面积42-168健身中心面积6000儿童冒险乐园面积700其它主要服务免费巴士至磁悬浮车站外币兑换柜台公共区域无线上网七层行政楼层（33个房间）办公及商务中心（24h）6000健身中心（24h）会议中心浦东嘉里城酒店设计亮点浦东嘉里城36嘉里健身共6000；占据3个楼层（2层室内，1层露天）；包含服务24小时开放健身房25米长室内游泳池按摩浴缸、桑拿、蒸气房露天篮球/网球场、跑道攀登练习墙高级水疗套房、有氧健身动感单车馆、拳击房瑜伽馆(包括高温瑜伽)专业教练服务700儿童冒险乐园婴幼儿游乐区儿童游乐滑梯活力攀登区主题派对房浦东嘉里城37浦东嘉里城酒店设计亮点酒店宴会、会议为一大特色：商务宴会、会议空间超过10000平方米会议室：26个多功能会议室超大宴会厅：2,230平方米上海大宴会厅和1,018平方米浦东大宴会厅会议商务配套：酒店商务及办公中心，拥有16间全装修服务式办公室和4间全套设备会议室，为商务客户提供完善的服务及设施。浦东嘉里城38浦东嘉里城酒店设计亮点TheCOOK厨：11个开放式厨房，精品超市式餐饮+购物体验，堪称“顶级大食代”TheMEET聚：牛羊排海鲜馆，可为聚会或庆典提供私人餐厅TheBREW酿：自制啤酒、露天座位、现场乐队百花亭：精致中式菜肴，优雅包房，正宗粤菜及各地特色中式佳肴大堂酒廊：专门供应各式鸡尾酒浦东嘉里城39浦东嘉里城酒店设计亮点主要亮点：三五座椅三五座椅围合成合成组布置，典雅精致；每个小区域小区域风格、格、调性有性有别，而保证整体氛整体氛围协调；一一线面面对世世纪公园、公园、别墅住区，景墅住区，景观好好。浦东嘉里城40浦东嘉里城酒店式公寓配置标准主要指主要指标浦浦东嘉里城嘉里城总建面（平米）建面（平米）3400034000层数数2828总高（米）高（米）100100总套数套数182182面面积段段103-642103-642房型房型建筑面建筑面积积()月租金月租金一房一房103-134103-13421000-21000-3300033000两房两房146-194146-19425000-25000-4000040000三房三房282-359282-35960000-60000-8500085000四房四房304-373304-373-复式复式380-409380-40975000-75000-135000135000顶层套套房房616-642616-642-主要配置：厨房6件套TOTO洁具高仪龙头/花洒主要配套及服务：全面共享酒店配套；24小时点餐服务，备有儿童菜单；专属早餐廊；专属车位；翻译助理服务；IT私人助理服务浦东嘉里城41浦东嘉里城酒店式公寓设计亮点主要亮点：大堂局部挑空大堂局部挑空，配合特殊造型吊灯特殊造型吊灯，立体感、设计感强；前台与会客区前台与会客区“镜像像设计”，背景墙、灯带、地毯均为圆形，对仗感仗感强；大堂一侧设小型景小型景观餐吧餐吧，配开放式厨房开放式厨房，手工手工砖墙面面设计、钓鱼灯灯配置体现出设计感。浦东嘉里城42浦东嘉里城酒店式公寓设计亮点主要亮点：尺度一房使用面积77-110，两房128-135，三房207-263，复式280-300，大横厅设计；硬装、软装品质高，拎包入住：墙纸、复合地板、石材、木作工艺精良，厨房六件套（另含烹饪、用餐器皿），TOTO洁具、高仪龙头，独立洗衣机、干衣机43经营现状浦东嘉里城l浦东嘉里城商场整体签约率超过98%，65%以上的租户都已开门营业；l浦东嘉里城商场拥有45,000平方米的购物休闲空间，从地上二层到地下一层；l目前业态包括大型高端精品超市、中西餐饮美食、国际时尚服饰、美容/个人护理、童装/玩具、生活品味、服务等各种类型的商户超过100家，致力于为顾客倾情打造高品质的“一站式”时尚消费体验。现在与未来创新点l独特性：从CBD向CLD（中央生活区）的转化l一体性：全天候的一站式体验购物中心l可塑性：以全新的商业功能规划，服务于全龄层客群通过创造独特、多样化、充满互动和生活乐趣的消费购物体验现在与未来借鉴点l可采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态合一形势；l根据用户的需求，有效项服务，而居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成；l名牌企业的连锁超市、品牌专卖店、24小时便利店、餐饮连锁店等正规企业的连锁店，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。现在与未来未来发展沪上全家庭型生活体的布局将逐渐扩大商业体项目的各细节点会越发受到关注业态招商需有整体定位与严格要求布局放大细节精致业态分明L/O/G/OThank 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