项目快速开发提升计划思考课件

用心构筑美好生活2024/5/181返回目录实现“项目快速开发”的思考实现“项目快速开发”的思考用心构筑美好生活2024/5/182返回目录需要需要6 6方面保障方面保障应具备应具备1111种能力种能力应拥有应拥有5 5方面资源方面资源6 6个具体措施个具体措施3 3种具体方法种具体方法需推进需推进9 9项工作项工作为什么要为什么要快速开发快速开发快速开发的快速开发的前提条件前提条件具体方法具体方法和措施和措施8 8个意义个意义总结总结内容框架内容框架需要6方面保障应具备11种能力应拥有5方面资源6个具体措施3用心构筑美好生活2024/5/183返回目录提高项目开发速度的提高项目开发速度的意义意义提高项目开发快速的方法提高项目开发速度的具体措施 提高项目开发速度所需的几个保障提高项目开发速度应具备的资源提高项目开发快速的需推进几项基础工作提高项目开发速度应具备的几种能力提高项目开发速度的意义提高项目开发快速的方法提高项目开发速度用心构筑美好生活2024/5/184返回目录项目快速开发的意义项目快速开发的意义1、行业竞争的需要。、行业竞争的需要。企业之间的竞争最终体现在速度与效率的之间的竞争。在有企业之间的竞争最终体现在速度与效率的之间的竞争。在有限容量的片区市场竞争中，可以抢占市场先机，打击竞争对手；限容量的片区市场竞争中，可以抢占市场先机，打击竞争对手；“大鱼吃小鱼，快鱼吃慢大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼鱼”是市场竞争的规则；是市场竞争的规则；2、可以提升运营效率。可以提升运营效率。要提升运营效率最直接的就是要提升项目开发速度，提高项目要提升运营效率最直接的就是要提升项目开发速度，提高项目资金周转率，保持企业长期、稳定、有质量的增长，达到企业长资金周转率，保持企业长期、稳定、有质量的增长，达到企业长青的目的；青的目的；3、符合集团的发展战略。符合集团的发展战略。实施项目快速开发，是实现集团：实施项目快速开发，是实现集团：“高周转、高杠杆、轻资产高周转、高杠杆、轻资产”发展战略之一。发展战略之一。项目快速开发的意义1、行业竞争的需要。3、符合集团的发展战略用心构筑美好生活2024/5/185返回目录4、提高项目的IRR：通过提高项目快速开发，提升旭辉集团运营效率，提高项目资金周通过提高项目快速开发，提升旭辉集团运营效率，提高项目资金周转率，最终提高项目转率，最终提高项目IRRIRR；例：若镇江项目实行例：若镇江项目实行“活动前置活动前置”（拿地前完成前期策划与概念规划工作）（拿地前完成前期策划与概念规划工作），地价支付时点不变但销售、建安现金流提前一个季度，平均存货变现，地价支付时点不变但销售、建安现金流提前一个季度，平均存货变现周期缩短，项目周期缩短，项目IRRIRR从从19.93%19.93%上升到上升到23.04%23.04%，可上升，可上升3%3%，若保持，若保持IRRIRR不变，不变，可支撑地价提高约可支撑地价提高约12001200万，从万，从1.881.88亿提高至亿提高至2 2亿元。亿元。金地之道金地之道速度创造财富。竞争的焦点，表现在行动的力度和速度创造财富。竞争的焦点，表现在行动的力度和速度上。效率创造商机，速度创造财富。速度上。效率创造商机，速度创造财富。5 5、规避市场风险：、规避市场风险：抓住宏观经济、地产市场赋予的机遇，规避市场风险。抓住宏观经济、地产市场赋予的机遇，规避市场风险。项目快速开发的意义项目快速开发的意义4、提高项目的IRR：5、规避市场风险：项目快速开发的意义用心构筑美好生活2024/5/186返回目录6 6、锻炼能打硬仗的团队：、锻炼能打硬仗的团队：通过项目快速开发的实际操作，不断优化业务流程、通过项目快速开发的实际操作，不断优化业务流程、锻炼团队，培养一支能打锻炼团队，培养一支能打“硬仗硬仗”的队伍；的队伍；7 7、快速实现、快速实现”2 2X X”战略，最终实现战略，最终实现IPOIPO上市上市8 8、提升旭辉企业品牌和产品品牌知名度和美誉度、提升旭辉企业品牌和产品品牌知名度和美誉度项目快速开发的意义项目快速开发的意义6、锻炼能打硬仗的团队：7、快速实现”2X”战略，最终实现用心构筑美好生活2024/5/187返回目录提高项目开发速度的意义提高项目开发快速的方法提高项目开发速度的具体措施 提高项目开发速度所需的提高项目开发速度所需的几个保障几个保障提高项目开发速度应具备的资源提高项目开发快速的需推进几项基础工作提高项目开发速度应具备的几种能力提高项目开发速度的意义提高项目开发快速的方法提高项目开发速度用心构筑美好生活2024/5/188返回目录1 1、组织基础保障：、组织基础保障：n组织要有效率：配套组织结构与权责（权限）调整；组织要有效率：配套组织结构与权责（权限）调整；n集团及项目公司人力资源配备齐全，各个模块专业队集团及项目公司人力资源配备齐全，各个模块专业队伍的专业能力保障；伍的专业能力保障；2 2、项目开发流程效率保障：、项目开发流程效率保障：n开发流程体现效率，打破传统项目开发流程。开发流程体现效率，打破传统项目开发流程。n新的项目开发流程要按能实现快速开发流程去实施和新的项目开发流程要按能实现快速开发流程去实施和推进；推进；项目快速开发所需前提条件项目快速开发所需前提条件1、组织基础保障：项目快速开发所需前提条件用心构筑美好生活2024/5/189返回目录3 3、业务流程效率保障：、业务流程效率保障：n业务流程再造，新的整体业务流程要按能实现快业务流程再造，新的整体业务流程要按能实现快速开发工作流程及业务流程去设计和实施；速开发工作流程及业务流程去设计和实施；4 4、部门整体协作保障：、部门整体协作保障：n项目开发五大业务模块部门（营销、设计、配套、项目开发五大业务模块部门（营销、设计、配套、成本、工程）整体协助运作能力提升；成本、工程）整体协助运作能力提升；。项目快速开发所需前提条件项目快速开发所需前提条件3、业务流程效率保障：项目快速开发所需前提条件用心构筑美好生活2024/5/1810返回目录5 5、供方资源保障：、供方资源保障：n 要有一批经过合作检验并形成战略供方的资源：如设计要有一批经过合作检验并形成战略供方的资源：如设计单位（方案、施工图、精装修设计、景观设计）、样板段单位（方案、施工图、精装修设计、景观设计）、样板段施工、总包施工、景观施工、主要分包施工单位、主要设施工、总包施工、景观施工、主要分包施工单位、主要设备及材料供应单位等；备及材料供应单位等；n老的合作单位比例应达到老的合作单位比例应达到7070以上；战略供方达到以上；战略供方达到3 3 0 0左右。左右。6 6、团队的、团队的执行力执行力提升保障提升保障:n集团要培养一支令行禁止，能快速做出反应团队。集团要培养一支令行禁止，能快速做出反应团队。项目快速开发所需前提条件项目快速开发所需前提条件项目快速开发所需前提条件用心构筑美好生活2024/5/1811返回目录提高项目开发速度的意义提高项目开发快速的方法提高项目开发速度的具体措施 提高项目开发速度所需的几个保障提高项目开发速度应具备的资源提高项目开发快速的需推进几项基础工作提高项目开发速度应具备的提高项目开发速度应具备的几种能力几种能力提高项目开发速度的意义提高项目开发快速的方法提高项目开发速度用心构筑美好生活2024/5/1812返回目录1 1、选好项目的能力、选好项目的能力n项目拓展前期阶段对拟选择项目深入细致研究能力项目拓展前期阶段对拟选择项目深入细致研究能力2 2、精确产品定位能为、精确产品定位能为n前期精准快速的产品市场、产品定位能力前期精准快速的产品市场、产品定位能力3 3、较强的设计管理能力、较强的设计管理能力n重点是前期概念性规划、方案设计能力重点是前期概念性规划、方案设计能力4 4、产品的复制能力、产品的复制能力5 5、快速的供方招标、采购能力、快速的供方招标、采购能力项目快速开发应具备的几种能力项目快速开发应具备的几种能力1、选好项目的能力项目快速开发应具备的几种能力用心构筑美好生活2024/5/1813返回目录6 6、快速施工组织能力、快速施工组织能力7 7、部门协作能力、部门协作能力n五大业务模块部门（营销、设计、配套、成本、工程）五大业务模块部门（营销、设计、配套、成本、工程）整体协助运作提升能力整体协助运作提升能力8 8、人员专业业务能力、人员专业业务能力9 9、资源快速整合能力、资源快速整合能力1010、快速的决策能力、快速的决策能力1111、团队的执行能力、团队的执行能力项目快速开发应具备的几种能力项目快速开发应具备的几种能力6、快速施工组织能力项目快速开发应具备的几种能力用心构筑美好生活2024/5/1814返回目录提高项目开发速度的意义提高项目开发快速的方法提高项目开发速度的具体措施 提高项目开发速度所需的几个保障提高项目开发速度应具备的提高项目开发速度应具备的资源资源提高项目开发快速的需推进几项基础工作提高项目开发速度应具备的几种能力提高项目开发速度的意义提高项目开发快速的方法提高项目开发速度用心构筑美好生活2024/5/1815返回目录1、人力资源、人力资源n主要业务骨干及专业度保障；主要业务骨干及专业度保障；n后备人员及人才梯队建设；后备人员及人才梯队建设；2 2、供方资源、供方资源n设计单位、总包单位、主要分包单位资源；设计单位、总包单位、主要分包单位资源；n合作单位比例应达到合作单位比例应达到7070以上，战略供方达到以上，战略供方达到3 3 0 0左右；左右；3 3、政府关系资源、政府关系资源n报批报建审批快速，违章施工默许等；报批报建审批快速，违章施工默许等；4 4、专业咨询资源、专业咨询资源n门窗、精装修、；门窗、精装修、；5 5、其他资源、其他资源提高项目开发速度应具备的资源提高项目开发速度应具备的资源1、人力资源提高项目开发速度应具备的资源用心构筑美好生活2024/5/1816返回目录提高项目开发速度的意义提高项目开发快速的方法提高项目开发速度的具体措施 提高项目开发速度所需的几个保障提高项目开发速度应具备的资源提高项目开发快速的需推进几项提高项目开发快速的需推进几项基础工作基础工作提高项目开发速度应具备的几种能力提高项目开发速度的意义提高项目开发快速的方法提高项目开发速度用心构筑美好生活2024/5/1817返回目录推进九项基础工作：推进九项基础工作：1 1、流程效率优化、流程效率优化2 2、推进三级计划体系、推进三级计划体系4 4、推进集团各阶段基准工期实施、推进集团各阶段基准工期实施4 4、推进成果体系工作、推进成果体系工作5 5、推进标准化工作、推进标准化工作6 6、推进数据库建设工作、推进数据库建设工作7 7、推进信息化平台建设工作、推进信息化平台建设工作8 8、人才培养基础工作、人才培养基础工作9 9、考核体系建设工作、考核体系建设工作提高项目快速开发的需推进几项基础工作提高项目快速开发的需推进几项基础工作推进九项基础工作：提高项目快速开发的需推进几项基础工作用心构筑美好生活2024/5/1818返回目录、推进流程效率优化工作；、推进流程效率优化工作；1 1）对）对SAPSAP制度、业务流程进行优化；制度、业务流程进行优化；2 2）围绕项目开发，按前置、平行、交叉工作流程，）围绕项目开发，按前置、平行、交叉工作流程，来优化业务流程；来优化业务流程；3 3）按新的流程前置、平行、交叉工作，来推进项）按新的流程前置、平行、交叉工作，来推进项目开发；目开发；4 4）不断总结优化项目开发的业务流程，使得业务）不断总结优化项目开发的业务流程，使得业务流程效率最大化！流程效率最大化！5 5）项目授权流程优化；）项目授权流程优化；6 6）项目审批流程优化！）项目审批流程优化！7 7）采购流程优化，达到网上投标、评标）采购流程优化，达到网上投标、评标流程优化人才培养信息平台数据库标准化成果体系基准工期三级计划考核机制提高项目快速开发的需推进几项基础工作提高项目快速开发的需推进几项基础工作、推进流程效率优化工作；流程优化人才培养信息平台数据库标准用心构筑美好生活2024/5/1819返回目录、推进集团三级计划体系实施工作；、推进集团三级计划体系实施工作；1 1）建立集团三级计划体系和各级计划标准）建立集团三级计划体系和各级计划标准模版；模版；2 2）通过实施项目三级计划体系，总结各职）通过实施项目三级计划体系，总结各职能模块工作衔接和交叉作用点，不断优化能模块工作衔接和交叉作用点，不断优化工作流程！工作流程！流程优化人才培养信息平台数据库标准化成果体系基准工期三级计划考核机制提高项目快速开发的需推进几项基础工作提高项目快速开发的需推进几项基础工作、推进集团三级计划体系实施工作；流程优化人才培养信息平台数用心构筑美好生活2024/5/1820返回目录、推进项目各环节基准工期实施工作；、推进项目各环节基准工期实施工作；1 1）建立并实施项目各环节实施基准工期；）建立并实施项目各环节实施基准工期；2 2）通过对项目基准工期实施的不断总结，不断优）通过对项目基准工期实施的不断总结，不断优化集团项目各环节基准工期，不断提升项目开化集团项目各环节基准工期，不断提升项目开发速度；发速度；3 3）将基准工期优化分解到分部分项工程，再落实）将基准工期优化分解到分部分项工程，再落实到设计、成本、总包、分包，形成系统的工作到设计、成本、总包、分包，形成系统的工作指导目标；指导目标；4 4）各分项基准工期建立相应的考核基点，对未完）各分项基准工期建立相应的考核基点，对未完成的工作要有切实可行的弥补措施成的工作要有切实可行的弥补措施,以免影响以免影响下步工作的实施。下步工作的实施。流程优化人才培养信息平台数据库标准化成果体系基准工期三级计划考核机制提高项目快速开发的需推进几项基础工作提高项目快速开发的需推进几项基础工作、推进项目各环节基准工期实施工作；流程优化人才培养信息平台用心构筑美好生活2024/5/1821返回目录、推进集团成果体系实施工作；、推进集团成果体系实施工作；1 1）建立以项目为中心的成果体系，）建立以项目为中心的成果体系，2 2）在项目运作过程中，以阶段成果体系的要求快）在项目运作过程中，以阶段成果体系的要求快速推进项目进展；速推进项目进展；3 3）通过成果体系的实施，不断优化工作流程和成）通过成果体系的实施，不断优化工作流程和成果标准；果标准；4 4）对工作中的教训要深刻反省、总结，错误不能）对工作中的教训要深刻反省、总结，错误不能重复犯，可以考虑建立集团的失败案例库；重复犯，可以考虑建立集团的失败案例库；5 5）建立集团知识管理库，并实现网上查阅。）建立集团知识管理库，并实现网上查阅。流程优化人才培养信息平台数据库标准化成果体系基准工期三级计划考核机制提高项目快速开发的需推进几项基础工作提高项目快速开发的需推进几项基础工作、推进集团成果体系实施工作；流程优化人才培养信息平台数据库用心构筑美好生活2024/5/1822返回目录、推进标准化工作；、推进标准化工作；1 1）建立设计项目产品库，对产品进行分类和细分；）建立设计项目产品库，对产品进行分类和细分；建立产品库索引；建立产品库索引；2 2）通过对产品不断的积累、总结和提升，为同类）通过对产品不断的积累、总结和提升，为同类产品复制创造条件，产品复制创造条件，3 3）产品复制能大大加速项目开发进程，同时也便）产品复制能大大加速项目开发进程，同时也便于对成本的控制！于对成本的控制！4 4）各职能部门，建立标准化管理模版和管理标准；）各职能部门，建立标准化管理模版和管理标准；5 5）推进）推进“图形化图形化”管理；管理；流程优化人才培养信息平台数据库标准化成果体系基准工期三级计划考核机制提高项目快速开发的需推进几项基础工作提高项目快速开发的需推进几项基础工作、推进标准化工作；流程优化人才培养信息平台数据库标准化成果用心构筑美好生活2024/5/1823返回目录、推进数据库建设工作：、推进数据库建设工作：1 1）建立设计项目产品数据库，对产品进行分类）建立设计项目产品数据库，对产品进行分类和细分；建立产品库索引和细分；建立产品库索引2 2）建立成本基础数据库）建立成本基础数据库3 3）建立供方资源库）建立供方资源库4 4）其他数据库：案例库）其他数据库：案例库5 5）知识数据库等）知识数据库等流程优化人才培养信息平台数据库标准化成果体系基准工期三级计划考核机制提高项目快速开发的需推进几项基础工作提高项目快速开发的需推进几项基础工作、推进数据库建设工作：流程优化人才培养信息平台数据库标准化用心构筑美好生活2024/5/1824返回目录、推进信息化平台建设工作：、推进信息化平台建设工作：1 1）审批）审批EIPEIP平台平台2 2）招标、投标网上平台）招标、投标网上平台3 3）工程进度计划网上平台）工程进度计划网上平台4 4）知识管理库网上平台）知识管理库网上平台流程优化人才培养信息平台数据库标准化成果体系基准工期三级计划考核机制提高项目快速开发的需推进几项基础工作提高项目快速开发的需推进几项基础工作、推进信息化平台建设工作：流程优化人才培养信息平台数据库标用心构筑美好生活2024/5/1825返回目录、推进人才队伍培养基础工作：、推进人才队伍培养基础工作：1 1）人才的招聘、储备）人才的招聘、储备2 2）人才的培训基础工作）人才的培训基础工作3 3）人才内部选拔基础工作）人才内部选拔基础工作4 4）人才专业能力提升工作）人才专业能力提升工作5 5）人才队伍梯队建设工作等）人才队伍梯队建设工作等流程优化人才培养信息平台数据库标准化成果体系基准工期三级计划考核机制提高项目快速开发的需推进几项基础工作提高项目快速开发的需推进几项基础工作、推进人才队伍培养基础工作：流程优化人才培养信息平台数据库用心构筑美好生活2024/5/1826返回目录、建立以速度为导向的考核体系建设工作：、建立以速度为导向的考核体系建设工作：1 1）建立各职能模块速度效率考核指标）建立各职能模块速度效率考核指标2 2）针对项目管理团队各职能部门进行效率考核）针对项目管理团队各职能部门进行效率考核3 3）不断优化考核指标和考核体系）不断优化考核指标和考核体系流程优化人才培养信息平台数据库标准化成果体系基准工期三级计划考核机制提高项目快速开发的需推进几项基础工作提高项目快速开发的需推进几项基础工作、建立以速度为导向的考核体系建设工作：流程优化人才培养信息用心构筑美好生活2024/5/1827返回目录提高项目开发速度的意义提高项目开发快速的提高项目开发快速的方法方法提高项目开发速度的具体措施 提高项目开发速度所需的几个保障提高项目开发速度应具备的资源提高项目开发快速的需推进几项基础工作提高项目开发速度应具备的几种能力提高项目开发速度的意义提高项目开发快速的方法提高项目开发速度用心构筑美好生活2024/5/1828返回目录提高项目开发速度的方法提高项目开发速度的方法要实现项目快速开发，就要打破常规程序和工作要实现项目快速开发，就要打破常规程序和工作思路，将所有的工作尽量提前做，将原来相关思路，将所有的工作尽量提前做，将原来相关串联串联工作提前到工作提前到并联并联实施，可有三种方式：实施，可有三种方式：n工作前置工作前置n工作并行工作并行n工作交叉工作交叉提高项目开发速度的方法要实现项目快速开发，就要打破常规程用心构筑美好生活2024/5/1829返回目录 房地产流程房地产流程7 7个主要阶段个主要阶段 旧版旧版说明及图例：说明及图例：一、房地产开发业务划分为七个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、采购管理、工程施工管理、销售管理和客户关系管理。：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程管理阶段项目立项主体结构开工开盘销售入伙竣工销售管理阶段客户关系管理阶段拓展营销设计工程组织项目论证初步产品定位规划要点/规划草案组织项目策划/产品、市场及客户定位研究概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工 程 施 工至 竣 工 验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购 结算入伙事务管理客服报建建设用地规划许可证、签订土地使用合同设计方案及施工图报建、初步设计报建、基础提前开工报建 办理房地产预售许可证产权初始登记合同备案、按揭办理工程施工配合设计配合销售配合采购管理 房地产流程7个主要阶段 旧版说明及图例：代表关键里用心构筑美好生活2024/5/1830返回目录 房地产流程主要阶段房地产流程主要阶段新版新版(前置、交叉、并行前置、交叉、并行)说明及图例：说明及图例：关键里程碑：某个阶段的主导专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段开盘前工程管理土地中标土地中标主体开工主体开工开盘开盘开始入伙开始入伙竣工备案竣工备案客户关系管理阶段拓展营销设计工程项目论证初步产品定位规划要点/规划草案项目定位产品策划概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察、招标及施工准备主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更结算入伙事务管理客服报建建设用地规划许可证、签订土地使用合同方案、初步设计、施工图报建；基础提前开工报建；施工许可证预售许可证入住许可手续合同备案、按揭办理工程施工配合投诉问题归纳、产品改进建议销售配合采购管理用地规划许可证用地规划许可证工程规划许可证工程规划许可证总包签约总包签约材料采购材料采购开盘后营销、交付管理：提前开始或与主导任务并行的工作。样样板板展展示示区策划区策划桩基与基础施工综合管线施工综合管线施工样板区（含卖场、会所）施工样板区（含卖场、会所）施工样板区设计样板区设计材料定样材料定样景观设计景观设计管线设计管线设计配套、管线征询配套、管线征询 房地产流程主要阶段新版(前置、交叉、并行)说明及图用心构筑美好生活2024/5/1831返回目录项目开发速度的方法项目开发速度的方法1）定位和概念设计前置于拿地前：定位和概念设计前置于拿地前：在拿地前，就对拟可能取得项目地块进行在拿地前，就对拟可能取得项目地块进行深入细致深入细致的研究（包的研究（包括城市、区域、市场、产品、客户等），做好项目产品定位、客户括城市、区域、市场、产品、客户等），做好项目产品定位、客户定位和规划概念设计工作，定位和规划概念设计工作，5050天天(小盘）的；小盘）的；9090天（大盘）；天（大盘）；2 2）综合管线施工前置：）综合管线施工前置：打破传统思维，将综合管线施工前置，前置到做基础同步阶段打破传统思维，将综合管线施工前置，前置到做基础同步阶段或与主体结构同步实施，或与主体结构同步实施，35356060天；天；3 3）样板段策划方案前置：（方案阶段）：）样板段策划方案前置：（方案阶段）：4 4）部分设计前置：如：）部分设计前置：如：n 综合管线设计前置、桩基施工图前置，景观设计前置等；综合管线设计前置、桩基施工图前置，景观设计前置等；n 建立项目设计产品库直接复制；建立项目设计产品库直接复制；n 在能够提前销售（基础完成即可销售）的地区，采用可复制的标准在能够提前销售（基础完成即可销售）的地区，采用可复制的标准化售楼处（卖场），确保尽快开盘；化售楼处（卖场），确保尽快开盘；打破原先工作流程顺序，将部分工作提前实施，如以下工作：打破原先工作流程顺序，将部分工作提前实施，如以下工作：工作前置工作前置工作并行工作并行工作交叉工作交叉项目开发速度的方法1）定位和概念设计前置于拿地前：打破原用心构筑美好生活2024/5/1832返回目录项目开发速度的方法项目开发速度的方法5 5）取得施工许可证前的前置工作：）取得施工许可证前的前置工作：在未取得施工许可证的情况下，部分工作提前实施：如在未取得施工许可证的情况下，部分工作提前实施：如样板段样板段提前开工（方案批复，样板段就施工：样板段施工图纸提前设计，提前开工（方案批复，样板段就施工：样板段施工图纸提前设计，部品部件部品部件材料定样提前确定，材料定样提前确定，桩基础及土方工程桩基础及土方工程提前实施等，提前实施等，30303030454560601515180180天）；天）；6 6）样板段的一些工作前置：）样板段的一些工作前置：样板段精装修样板段精装修设计单位设计单位、装饰、装饰、施工单位施工单位确定前置：样板段确定前置：样板段景观设计完成、景观设计完成、部品部件部品部件材料定样前置等；材料定样前置等；7 7）采购及分包单位招标工作尽可能的前置：）采购及分包单位招标工作尽可能的前置：工作前置工作前置工作并行工作并行工作交叉工作交叉项目开发速度的方法5）取得施工许可证前的前置工作：工作前置工用心构筑美好生活2024/5/1833返回目录客户关系管理阶段说明及图例：说明及图例：关键里程碑：某个阶段的主导专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。工程设计配合、供应商考察、招标及施工准备主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合入伙事务管理客服配套建设用地规划许可证、签订土地使用合同方案、初步设计、施工图报建；基础提前开工报建；施工许可证预售许可证入住许可手续合同备案、按揭办理工程施工配合投诉问题归纳、产品改进建议销售配合桩基与基础施工综合管线施工综合管线施工样板区（含卖场、会所）施工样板区（含卖场、会所）施工：提前开始或与主导任务并行的工作。配套、管线征询配套、管线征询项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段开盘前工程管理土地中标土地中标主体开工主体开工开盘开盘开始入伙开始入伙竣工备案竣工备案拓展营销设计项目论证初步产品定位规划要点/规划草案项目定位产品策划概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备方案设计扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更结算采购管理用地规划许可证用地规划许可证工程规划许可证工程规划许可证样样板板展展示示区策划区策划样板区设计样板区设计材料定样材料定样总包签约总包签约材料采购材料采购开盘后营销、交付管理景观设计景观设计管线设计管线设计工作前置工作前置工作并行工作并行工作交叉工作交叉营销：产品定位、样板展示区策划设计：概念方案、景观设计、综合管线设计、样板区施工图、部品部件定样、精装修设计采购：部品部件采购、合作供方选定配套：配套管线征询工程：样板段施工、桩基施工、综合管线施工项目开发速度的方法项目开发速度的方法客户关系管理阶段说明及图例：关键里程碑：某个阶段的主导专业用心构筑美好生活2024/5/1834返回目录项目开发速度的方法项目开发速度的方法打破以前的传统流程和界限，将部分原来后续相关工作也提打破以前的传统流程和界限，将部分原来后续相关工作也提前与相关工作同步进行，改串联为并联，如：前与相关工作同步进行，改串联为并联，如：1 1）扩初设计批复完成，总包单位招标开始与施工图纸同步）扩初设计批复完成，总包单位招标开始与施工图纸同步进行；进行；2 2）样板段方案设计与概念设计、方案设计同步进行；）样板段方案设计与概念设计、方案设计同步进行；3 3）景观设计方案与建筑规划方案、单体设计同步进行；）景观设计方案与建筑规划方案、单体设计同步进行；工作前置工作前置工作并行工作并行工作交叉工作交叉项目开发速度的方法打破以前的传统流程和界限，将部分原来后续相用心构筑美好生活2024/5/1835返回目录4 4）户型平面室内精装优化设计、机电点位确定）户型平面室内精装优化设计、机电点位确定与扩初设计同步与扩初设计同步5 5）综合管线设计与扩初设计同步进行；）综合管线设计与扩初设计同步进行；6 6）扩初设计与方案批复同步进行、施工图设计）扩初设计与方案批复同步进行、施工图设计与扩初批复同步进行与扩初批复同步进行；项目开发速度的方法项目开发速度的方法工作前置工作前置工作并行工作并行工作交叉工作交叉4）户型平面室内精装优化设计、机电点位确定与扩初设计同步项目用心构筑美好生活2024/5/1836返回目录7 7）样板段施工图纸与方案批复同步进行，样板）样板段施工图纸与方案批复同步进行，样板段施工与扩初设计、施工图设计同步进行；段施工与扩初设计、施工图设计同步进行；8 8）部品部件材料定样与扩初设计同步进行，扩）部品部件材料定样与扩初设计同步进行，扩初设计完成，部品部件材料定样完成初设计完成，部品部件材料定样完成(样板段施样板段施工需要）；工需要）；9 9）样板段、样板间（房）精装修设计要与方案）样板段、样板间（房）精装修设计要与方案设计同步，扩初设计批复完成；设计同步，扩初设计批复完成；项目开发速度的方法项目开发速度的方法工作前置工作前置工作并行工作并行工作交叉工作交叉7）样板段施工图纸与方案批复同步进行，样板段施工与扩初设计、用心构筑美好生活2024/5/1837返回目录说明及图例：说明及图例：关键里程碑：某个阶段的主导专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段开盘前工程管理土地中标土地中标主体开工主体开工开盘开盘开始入伙开始入伙竣工备案竣工备案客户关系管理阶段拓展营销设计工程项目论证初步产品定位规划要点/规划草案项目定位产品策划概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察、招标及施工准备主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更结算入伙事务管理客服配套建设用地规划许可证、签订土地使用合同方案、初步设计、施工图报建；基础提前开工报建；施工许可证预售许可证入住许可手续合同备案、按揭办理工程施工配合投诉问题归纳、产品改进建议销售配合采购管理用地规划许可证用地规划许可证工程规划许可证工程规划许可证样样板板展展示示区策划区策划样板区设计样板区设计材料定样材料定样桩基与基础施工综合管线施工综合管线施工样板区（含卖场、会所）施工样板区（含卖场、会所）施工总包签约总包签约材料采购材料采购开盘后营销、交付管理：提前开始或与主导任务并行的工作。景观设计景观设计管线设计管线设计配套、管线征询配套、管线征询工作前置工作前置工作并行工作并行工作交叉工作交叉营销：样板展示区策划与概念规划并行设计：景观设计、综合管线设计与方案设计并行；样板段施工图（含样板房装修）与方案批复、扩初设计并行；部品部件定样与扩初设计并行采购：总包招标与施工图设计并行工程：非样板区桩基工程与样板区施工并行项目开发速度的方法项目开发速度的方法说明及图例：关键里程碑：某个阶段的主导专业任务，即其输出会用心构筑美好生活2024/5/1838返回目录项目开发速度的方法项目开发速度的方法打破常规做法，将原来一次性进行的工作进行拆分，使打破常规做法，将原来一次性进行的工作进行拆分，使工作提前开始，通过多个小的并联工作，使整体工作提工作提前开始，通过多个小的并联工作，使整体工作提前完成：前完成：1 1）做基础和主体施工时，同时交叉做雨污水管线、供水）做基础和主体施工时，同时交叉做雨污水管线、供水管线、供电管线铺设、弱电智能化管线铺设等；管线、供电管线铺设、弱电智能化管线铺设等；2 2）售楼处或样板间精装修施工与主体施工交叉进行；）售楼处或样板间精装修施工与主体施工交叉进行；工作前置工作前置工作并行工作并行工作交叉工作交叉项目开发速度的方法打破常规做法，将原来一次性进行的工作进行拆用心构筑美好生活2024/5/1839返回目录项目开发速度的方法项目开发速度的方法3 3）样板段景观施工与样板段主体施工交叉进行；）样板段景观施工与样板段主体施工交叉进行；4 4）综合管线施工与景观交叉施工；）综合管线施工与景观交叉施工；5 5）做一期施工时，二期做施工图、三期方案设计同时）做一期施工时，二期做施工图、三期方案设计同时交叉进行。交叉进行。工作前置工作前置工作并行工作并行工作交叉工作交叉项目开发速度的方法3）样板段景观施工与样板段主体施工交叉进行用心构筑美好生活2024/5/1840返回目录说明及图例：说明及图例：关键里程碑：某个阶段的主导专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段开盘前工程管理土地中标土地中标主体开工主体开工开盘开盘开始入伙开始入伙竣工备案竣工备案客户关系管理阶段拓展营销设计工程项目论证初步产品定位规划要点/规划草案项目定位产品策划概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察、招标及施工准备主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更结算入伙事务管理客服配套建设用地规划许可证、签订土地使用合同方案、初步设计、施工图报建；基础提前开工报建；施工许可证预售许可证入住许可手续合同备案、按揭办理工程施工配合投诉问题归纳、产品改进建议销售配合采购管理用地规划许可证用地规划许可证工程规划许可证工程规划许可证样样板板展展示示区策划区策划样板区设计样板区设计材料定样材料定样桩基与基础施工综合管线施工综合管线施工样板区（含卖场、会所）施工样板区（含卖场、会所）施工总包签约总包签约材料采购材料采购开盘后营销、交付管理：提前开始或与主导任务并行的工作。景观设计景观设计管线设计管线设计配套、管线征询配套、管线征询工作前置工作前置工作并行工作并行工作交叉工作交叉基础施工结束（主体施工之前）雨污水、配套管线敷设完成；卖场、样板房等提前开始，与主体施工交叉；样板段景观施工与样板段主体施工交叉；综合管线与景观施工交叉项目开发速度的方法项目开发速度的方法说明及图例：关键里程碑：某个阶段的主导专业任务，即其输出会用心构筑美好生活2024/5/1841返回目录提高项目开发速度的意义提高项目开发快速的方法提高项目开发速度的提高项目开发速度的具体措施具体措施 提高项目开发速度所需的几个保障提高项目开发速度应具备的资源提高项目开发快速的需推进几项基础工作提高项目开发速度应具备的几种能力提高项目开发速度的意义提高项目开发快速的方法提高项目开发速度用心构筑美好生活2024/5/1842返回目录六大具体措施：六大具体措施：1 1、组织措施；、组织措施；2 2、管理措施；、管理措施；3 3、合同措施、合同措施、技术措施；、技术措施；、经济措施、经济措施6 6、供方资源保障措施；、供方资源保障措施；提高项目开发速度的具体措施提高项目开发速度的具体措施 六大具体措施：提高项目开发速度的具体措施 用心构筑美好生活2024/5/1843返回目录n团队建设：团队建设：要保证五大业务部门人力资源配备齐全，四大业务要保证五大业务部门人力资源配备齐全，四大业务部门专业人才的专业素质、专业度和专业能力达到快速开发的部门专业人才的专业素质、专业度和专业能力达到快速开发的要求（人才储备与培养）；要求（人才储备与培养）；n协助配合：协助配合：四大业务部门整体协助配合，彼此沟通，互动、支四大业务部门整体协助配合，彼此沟通，互动、支持要积极主动（工作界面与主次要划分清楚）；持要积极主动（工作界面与主次要划分清楚）；n执行力强：执行力强：团队的执行力要加强（考核，增加员工积极性、责团队的执行力要加强（考核，增加员工积极性、责任感和骄傲感）；任感和骄傲感）；n适当授权：适当授权：要提高组织效率，要适当的授权（解放上层，提高要提高组织效率，要适当的授权（解放上层，提高下层积极性和责任感，锻炼和培养人才）！下层积极性和责任感，锻炼和培养人才）！n绿色通道：绿色通道：特别是样板段工程，要设置绿色通道，不能按现有特别是样板段工程，要设置绿色通道，不能按现有的审批流程（流程与合理的绿色通道双管齐下）！的审批流程（流程与合理的绿色通道双管齐下）！n流程效率：流程效率：工作业务流程效率要提高（流程规范管理，但要考工作业务流程效率要提高（流程规范管理，但要考虑效率，要不断的优化，使管控和效率达到最佳平衡点）；虑效率，要不断的优化，使管控和效率达到最佳平衡点）；提高项目开发速度的具体措施提高项目开发速度的具体措施 组织措施供方措施经济措施技术措施合同措施管理措施1 1、组织措施、组织措施团队建设：要保证五大业务部门人力资源配备齐全，四大业务部门专用心构筑美好生活2024/5/1844返回目录n健全管理工具：健全管理工具：如：通过实施三级计划管理体系、阶段成果管理如：通过实施三级计划管理体系、阶段成果管理体系和项目开发基准周期实施，缩短项目开发周期；体系和项目开发基准周期实施，缩短项目开发周期；n优化管控流程：优化管控流程：要对要对SAPSAP管控流程进行优化，建立以推进项目快管控流程进行优化，建立以推进项目快速开发为导向的管控和业务流程，业务流程效率要提高速开发为导向的管控和业务流程，业务流程效率要提高n进度节点考核进度节点考核：设定集团设定集团KPIKPI指标，指标，KPIKPI指标要层次分解到房产公司各个部门；指标要层次分解到房产公司各个部门；房产公司五大业务模块主要任务节点设置考核指标，且要落实到部房产公司五大业务模块主要任务节点设置考核指标，且要落实到部门和人员；门和人员；主要进度节点目标完成率主要进度节点目标完成率KPIKPI指标：如：样板段开始、样板段完成、指标：如：样板段开始、样板段完成、开盘节点、封顶节点、竣工备案完成、交付完成节点开盘节点、封顶节点、竣工备案完成、交付完成节点提高项目开发速度的具体措施提高项目开发速度的具体措施 组织措施供方措施经济措施技术措施合同措施管理措施、管理措施、管理措施健全管理工具：如：通过实施三级计划管理体系、阶段成果管理体系用心构筑美好生活2024/5/1845返回目录n工作合理衔接：工作合理衔接：各职能部门及时互相沟通和衔接与支持配合，各职能部门及时互相沟通和衔接与支持配合，合理安排各项工作开始时间和完成时间，使得各上、中、下游合理安排各项工作开始时间和完成时间，使得各上、中、下游工作，达到无缝对接；工作，达到无缝对接；n提高工作质量：提高工作质量：各职能部门提高专业度；各职能部门提高专业度；各个环节通过精细化的管理和工作，保证一次把事情做正确；各个环节通过精细化的管理和工作，保证一次把事情做正确；避免反复和返工！避免反复和返工！n减少审批工作：减少审批工作：对费用不高，技术不复杂的零星工作逐步减对费用不高，技术不复杂的零星工作逐步减少审批，缩短决策时间；少审批，缩短决策时间；n提高设计质量：提高设计质量：通过对设计的精细化管理，提高设计质量，通过对设计的精细化管理，提高设计质量，减少设计变更；减少设计变更；提高项目开发速度的具体措施提高项目开发速度的具体措施 组织措施供方措施经济措施技术措施合同措施管理措施、管理措施、管理措施工作合理衔接：各职能部门及时互相沟通和衔接与支持配合，合理安用心构筑美好生活2024/5/1846返回目录n合同签订时要详细全面：合同签订时要详细全面：合同签定前要对工作内容、工作合同签定前要对工作内容、工作界面、现场条件、配合事宜、质量标准等要明确，指标尽可能做界面、现场条件、配合事宜、质量标准等要明确，指标尽可能做到量化，合同要符合现场条件和具有可操作性；到量化，合同要符合现场条件和具有可操作性；n明确关键节点完成时间：明确关键节点完成时间：对设计、施工合同中关键节点进对设计、施工合同中关键节点进度和标准进行明确约定，并制定必要的奖罚措施；度和标准进行明确约定，并制定必要的奖罚措施；n要认真学习和履行合同：要认真学习和履行合同：合同签订者要对工程管理人员进合同签订者要对工程管理人员进行合同交底，工程管理人员要熟悉合同，在管理过程中严格严格行合同交底，工程管理人员要熟悉合同，在管理过程中严格严格按合同要求处理相关事务；按合同要求处理相关事务；n招标和签合同工作要快招标和签合同工作要快：推行标准合同，加快招标和合同：推行标准合同，加快招标和合同签订工作，特别是样板区总包及各个分包的招标、合同签订工作；签订工作，特别是样板区总包及各个分包的招标、合同签订工作；n减少小额合同审批环节：减少小额合同审批环节：1010万元一下合同占合同比例比较万元一下合同占合同比例比较大，为了提升效率，这部分合同应减少审批环节！大，为了提升效率，这部分合同应减少审批环节！提高项目开发速度的具体措施提高项目开发速度的具体措施 组织措施供方措施经济措施技术措施合同措施管理措施3 3、合同措施、合同措施合同签订时要详细全面：合同签定前要对工作内容、工作界面、现场用心构筑美好生活2024/5/1847返回目录n优化施工图纸设计：优化施工图纸设计：在满足产品定位及产品质量的前提下，尽可能减少建在满足产品定位及产品质量的前提下，尽可能减少建筑不必要的线条和基础及主体结构中比较复杂、比较费时的工序，如建筑不筑不必要的线条和基础及主体结构中比较复杂、比较费时的工序，如建筑不需的线条，一些建筑构筑物、基础中的砖胎模、防水保护层等等。需的线条，一些建筑构筑物、基础中的砖胎模、防水保护层等等。n优化施工组织设计：优化施工组织设计：通过对施工组织设计和方案的优化，尽量多运用通过对施工组织设计和方案的优化，尽量多运用交叉、交叉、平行和提前施工方法加快工程进度，实现快速开发，如：平行和提前施工方法加快工程进度，实现快速开发，如：在施工基础阶段，综合管线就能进场施工；在施工基础阶段，综合管线就能进场施工；在样板段在主体结构施工阶段，景观就能进场施工；在样板段在主体结构施工阶段，景观就能进场施工；在主体施工基本完成和外粉刷施工阶段，室内精装修就能进场施工；在主体施工基本完成和外粉刷施工阶段，室内精装修就能进场施工；主体结构、安装、室内外装修、室外总体穿插、平行施工主体结构、安装、室内外装修、室外总体穿插、平行施工（案例）（案例）；提高项目开发速度的具体措施提高项目开发速度的具体措施 组织措施供方措施经济措施技术措施合同措施管理措施4 4、技术措施、技术措施优化施工图纸设计：在满足产品定位及产品质量的前提下，尽可能减用心构筑美好生活2024/5/1848返回目录n临时施工道路和规划道路合二为一：临时施工道路和规划道路合二为一：通过合理的施工通过合理的施工组织设计和施工技术措施，在施工之前或施工过程中，将施组织设计和施工技术措施，在施工之前或施工过程中，将施工阶段的进场通道与以后小区规划道路相结合，将以后小区工阶段的进场通道与以后小区规划道路相结合，将以后小区规划道路下的各种管线和道路基层提前完成，做为施工阶段规划道路下的各种管线和道路基层提前完成，做为施工阶段的施工通道，既节约成本又加快施工进度；的施工通道，既节约成本又加快施工进度；n综合考虑外脚手架利用范围和时间：综合考虑外脚手架利用范围和时间：在招标阶段，就在招标阶段，就要对施工单位提出外脚手架的利用范围，如外立面哪些工序要对施工单位提出外脚手架的利用范围，如外立面哪些工序施工需要利用外架、对外架搭设的具体要求和必须落架时间施工需要利用外架、对外架搭设的具体要求和必须落架时间等，从而决定外脚手架的搭设方案，如脚手架考虑从二层开等，从而决定外脚手架的搭设方案，如脚手架考虑从二层开始悬挑，以便在没有落架时就可以做雨污水和综合管线施工，始悬挑，以便在没有落架时就可以做雨污水和综合管线施工，外脚手架与结构之间合理的距离保证外立面施工时有足够的外脚手架与结构之间合理的距离保证外立面施工时有足够的操作面等；操作面等；提高项目开发速度的具体措施提高项目开发速度的具体措施 组织措施供方措施经济措施技术措施合同措施管理措施4 4、技术措施、技术措施临时施工道路和规划道路合二为一：通过合理的施工组织设计和施工用心构筑美好生活2024/5/1849返回目录n成本换时间（议标和手续不全开工）：成本换时间（议标和手续不全开工）：议标：议标：样板段一般图纸不全就开工，直接找一家熟悉单位议标，可样板段一般图纸不全就开工，直接找一家熟悉单位议标，可能会适当提高项目成本，但加快了项目进展速度；能会适当提高项目成本，但加快了项目进展速度；手续不全开工：手续不全开工：为了提高项目开发速度，违章施工在所难免，违章为了提高项目开发速度，违章施工在所难免，违章施工期间，提前做好与政府部门沟通与公关工作，同时加强施工质施工期间，提前做好与政府部门沟通与公关工作，同时加强施工质量与安全的管理，确保不出质量和安全事故；验收通过质量鉴定解量与安全的管理，确保不出质量和安全事故；验收通过质量鉴定解决，增加质量鉴定费用和公关、罚款费用；决，增加质量鉴定费用和公关、罚款费用；n成本换条件（增加措施费）：成本换条件（增加措施费）：二次脚手架：二次脚手架：别墅或别墅或4 4层及一下花园洋房，为了提前施工总体和景层及一下花园洋房，为了提前施工总体和景观，在外立面装饰工程未完成的情况下，先落脚手架进行雨污水和观，在外立面装饰工程未完成的情况下，先落脚手架进行雨污水和部分景观施工，然后再搭设脚手架或用吊蓝施工外墙涂料等，这势部分景观施工，然后再搭设脚手架或用吊蓝施工外墙涂料等，这势必会增加一些工程成本，但是它为抢工争取了时间；必会增加一些工程成本，但是它为抢工争取了时间；其它措施加快进度：其它措施加快进度：采取一些技术措施费会适当增加成本，但是可采取一些技术措施费会适当增加成本，但是可以缩短项目开发周期；以缩短项目开发周期；提高项目开发速度的具体措施提高项目开发速度的具体措施 组织措施供方措施经济措施技术措施合同措施管理措施5 5、经济措施、经济措施成本换时间（议标和手续不全开工）：提高项目开发速度的具体措施用心构筑美好生活2024/5/1850返回目录n选好供方：选好供方：建立战略供方建立战略供方：加大对供方资源提升的管理，选择一批有能力、：加大对供方资源提升的管理，选择一批有能力、有实力、信誉良好的供方单位成为我们的战略供方；有实力、信誉良好的供方单位成为我们的战略供方；用同行业使用的供方：用同行业使用的供方：引进一批在行业中做的比较好的供方资源，引进一批在行业中做的比较好的供方资源，直接参加我司项目合作，学习其合作方式和管理思路；直接参加我司项目合作，学习其合作方式和管理思路；实现实现“一个项目用一个项目用7070合作过合作过的和的和3030战略战略供方的目标供方的目标”；反思反思最低价中标最低价中标的利与弊；的利与弊；n用好供方：用好供方：要有双赢和换位思考的工作方法，检讨我司在项目管理过程中对要有双赢和换位思考的工作方法，检讨我司在项目管理过程中对供方的供方的支持配合支持配合上的不足；在合作履行过程中，加强与供方配合上的不足；在合作履行过程中，加强与供方配合与沟通，给供方一个平等的工作环境；与沟通，给供方一个平等的工作环境；施工施工合同合同要详细、全面、可行，严格按合同办事，避免由于合同要详细、全面、可行，严格按合同办事，避免由于合同问题而引起的合同纠纷；问题而引起的合同纠纷；建立与供方高层定期的沟通机制；建立与供方高层定期的沟通机制；公平、公正地做好供方履约和后公平、公正地做好供方履约和后评估评估工作，及时对供方库更新；工作，及时对供方库更新；提高项目开发速度的具体措施提高项目开发速度的具体措施 组织措施供方措施经济措施技术措施合同措施管理措施5 5、供方措施、供方措施选好供方：提高项目开发速度的具体措施 组织措施供方措施经济措用心构筑美好生活2024/5/1851返回目录要实现项