上海写字楼市场分析

办公楼市场分析办公楼市场分析营销部上海写字楼区位划分上海写字楼区位划分本项目写字楼位于非中央商务区上海写字楼供应量上海写字楼供应量上海中央商务区写字楼供应量上海中央商务区写字楼供应量浦西中央商务区未来浦西中央商务区未来2年的判断是供应量大于需求量，空置率上升，需要时年的判断是供应量大于需求量，空置率上升，需要时间消化新增供应间消化新增供应目前上海的单个写字楼的散售去化速度在月目前上海的单个写字楼的散售去化速度在月1000-15000平方米，去化周期长平方米，去化周期长上海写字楼租金水平上海写字楼租金水平基于本性项目的定位判断，入市合理的租金应该在基于本性项目的定位判断，入市合理的租金应该在4-5元元/平方米平方米/天天上海写字楼市场的现状小结1、地段是写字楼市场的首选因素，配置其次。2、浦东的写字楼整体租金售价优于浦西3、上海的写字楼供应量大(主要集中在中央商务区的陆家嘴，前滩，后滩；非中央商务区的虹桥商务区)4、写字楼新增散售项目多，竞争激烈5、写字楼去销售化周期长（基本准现房销售为主，单个项目通常需要2-3年销售期，年均去化1.5万平方米）写字楼竞品写字楼竞品徐汇万科中心开发商开发商万九绿合房地产开发有限公司物业管理物业管理万科物业交房日期交房日期2015年第四季度楼层楼层数数一期T1:3-21层（实际层）总建筑面积总建筑面积50万方其中一期：14万方标准层面积标准层面积 约1,900平方米得得房率房率75%主要客户主要客户电子科技研发金融贸易周边设施周边设施餐饮超市银行周边周边宾馆宾馆铂尔曼酒店（在建）管理费管理费待定停车费停车费待定停车位停车位总车位：1500一期：680层高层高4.2米地面地面架空地板10公分电梯电梯品牌：日立T1:8部客梯+2部货梯空调系统空调系统VRV地铁地铁轨道交通1号线、3号线、22号线及规划12、15上海南站站地铁直达高架高架项目出口即沪闵路高架，5分钟至内环周边环境周边环境徐家汇商业圈徐汇万科中心区域徐汇区地址定安路沪闵路完工时间2015年年底用地面积一期：9125平米建筑面积一期：140610平米车位数量1500（一期：680个）容积率一期：4.5售价均价42000元/平米万科七宝国际写字楼类型写字楼类型企业独栋写字楼级别写字楼级别甲级环线位置环线位置外环以外所属商圈所属商圈七宝租售状态租售状态在售所属分期所属分期暂无资料装修状况装修状况毛坯,精装修项目特色项目特色地铁沿线,复合地产容容积积率率2.10绿绿化化率率20%使用率使用率产权年限产权年限50年占地面积占地面积90946平方米建筑面积建筑面积257207平方米标准层面积标准层面积1400平方米开间面积开间面积53-256平方米商业面积商业面积暂无资料办公面积办公面积物业管理费物业管理费18元/平方米月项目房价项目房价均价36000元/平方米绿洲中环中心写字楼类型写字楼类型标准写字楼写字楼级别写字楼级别其他环线位置环线位置中外环间所属商圈所属商圈长风生态商务区租售状态租售状态在售所属分期所属分期暂无资料装修状况装修状况简装修,精装修,全装项目特色项目特色现房,地铁沿线,投资地产容容积积率率3.90绿绿化化率率55%使用率使用率70.00%产权年限产权年限50年占地面积占地面积77200平方米建筑面积建筑面积320000平方米标准层面积标准层面积1295平方米开间面积开间面积150-170平方米商业面积商业面积暂无资料办公面积办公面积暂无资料楼栋状况楼栋状况暂无资料当期楼栋数当期楼栋数暂无资料开盘时间开盘时间2011-04-01入住时间入住时间2007-02-01物业管理费物业管理费17.30元/平方米月售楼地址售楼地址金沙江路1628弄1号底层物业地址物业地址普陀金沙江路1628弄10号项目房价项目房价均价33000元/平方米u 绿地汇中心（绿地）绿地汇中心（绿地）u区域：徐汇u总建筑面积：8.8万平方米u容积率：4u项目规划：2栋19-21Fu外立面：玻璃幕墙+铝板u交付时间：2014.6.30u销售价格：52000元/平方米u成交均价：47198元/平方米u总套数：762u销售率：54%u物业管理：高力国际u物业管理费：MINI：12元/平方米/月甲级：30元/平方米/月A座（MINI）B座（甲级）云锦路龙启路 产品配置产品配置甲级MINIu标准层面积：甲级：70-100平方米MINI：40-70平方米u得房率：70-72%u净高：2.7米u交付标准：甲级：金属吊顶，150MM架空地板，墙面涂料。MINI：棉矿板吊顶，水泥地坪，墙面涂料。u标准层荷载：200公斤/平方米。u甲级：水冷式中央空调（风机盘管+集中新风供应）。MINI：小型分户中央空调。u冷热水直饮入户。B B2 2u 苏宁天御苏宁天御写字楼类型写字楼类型标准写字楼写字楼级别写字楼级别甲级环线位置环线位置中内环间所属商圈所属商圈长风生态商务区租售状态租售状态在售所属分期所属分期暂无资料装修状况装修状况精装修,全装修项目特色项目特色地铁沿线,低密居所,投资地产容容积积率率2.50绿绿化化率率30.60%使用率使用率暂无资料产权年限产权年限50年占地面积占地面积39507平方米建筑面积建筑面积170000平方米标准层面积标准层面积1700平方米开间面积开间面积90-3800平方米商业面积商业面积暂无资料办公面积办公面积暂无资料楼栋状况楼栋状况暂无资料当期楼栋数当期楼栋数暂无资料开盘时间开盘时间2013-7-6加推入住时间入住时间2014-05-30物业管理费物业管理费25元/平方米月项目房价项目房价均价45000元/平方米写字楼大宗交易及散售市场写字楼大宗交易及散售市场2013年上海年上海办公楼项目办公楼项目收购情况汇总一览收购情况汇总一览项目名称项目名称区域区域交易时间交易时间出售方出售方收购方收购方总建筑面积总建筑面积（平方米）（平方米）收购金额收购金额（万元）（万元）项目成交面积项目成交面积（平方米）（平方米）成交价格成交价格（元（元/平方米）平方米）交易类型交易类型交易地点交易地点宝安大厦（部分楼面）浦东2013.1.2宝安集团搜房控股91,30080,00042,00019,048股权收购境外交易上海海洋大厦（整体）黄浦2013.1.15腾飞集团李嘉诚旗下ARA59,000190,00059,00032,203股权收购境外交易嘉亭大厦（整体）嘉定2013.3.6崇邦集团澳洲麦格理旗下MGPA15,23326,30015,23317,265直接交易国内交易瀛通绿地大厦（1栋商住功能）黄浦2013.3.31瀛通绿地置业山东地方银行84,201130,00020,51063,385直接交易国内交易东海商业中心二期（整体）黄浦2013.4.2香港私人公司verdant里昂证券52,124166,40052,12431,924股权收购境外交易中区广场（整体）黄浦2013.4.11富达来地产信托凯雷旗下韩国养老基金47,247167,00047,24735,346股权收购境外交易高腾大厦（整体）黄浦2013.7.18腾飞集团基汇资本41,731167,00041,73140,018股权收购境外交易金虹桥中心长宁2013.7.21上海城投置地金光纸业（中国）260,000108,000股权增持（30%）国内交易南证大厦（约21个楼面）静安2013.7.25上海南证实业乔华房产和仲恩置业（仲盛集团）110,71499,60033,20829,993股权收购国内交易东方汇经中心（整体）浦东2013.10.18长江实业交通银行及光大控股113,382703,800113,38262,073股权收购境外交易申虹广场（整体）虹口2013.12中信泰富申虹广场90,985182,00090,98520,003股权收购境外交易绿城黄浦8号黄浦2012.11融绿人保23,822118,00023,82249,535收购项目位置在传统市区范围，主要的价格集中在30000-40000元区间。操作建议操作建议从租金收益法则倒推售价，若散售从目前投资者能接受最低的年收益5%，和交付租金预期高值5.5元/平方米/天，市场小业主可接受的峰值价格在40150元/平方米，市场合理价在27375-33181元/平方米，均值30278元/平方米。5%5.50%6%7%42920026545.45 24333.33 20857.144.53285029863.642737523464.2953650033181.82 30416.67 26071.435.5401503650033458.33 28678.57整体收购价格正常为散售价格的7-8折，价格在21295-24222元/平方米租金收益法则对外散售价格可以考虑在30000-35000元/平方米（需考虑收购方式对于税费的影响）对该项目进行尽职调查，在全部合理成本的基础上给予合理利润10-15%。成本法则谢谢！谢谢！