资源描述
宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析中观市场分析微观市场分析市场分析市场分析项目解读项目解读总体定位总体定位项目发展战略项目SWOT分析销售策略销售策略客户分析产品定位形象定位推广策略推广策略分区销售计划价格定位销售节奏印象昆山印象昆山外向型经济为主导全国百强县第一位“上海向西第一站”开放度高开放度高经济发达经济发达区域优势区域优势“昆山，上海后花园，江苏东大门昆山，上海后花园，江苏东大门”昆山与上海的关系昆山与上海的关系上海上海昆山昆山苏州苏州从地理位置来看，目前这一都市圈可以划分为三个层次：第一层次也是核心层，包括上海及其周边的昆山、太仓、嘉兴；第二层次，向西延伸到江苏的苏、锡、常三市，向南包括浙江的杭州、湖州等地。而其他地区可归入第三层次。世界第六大都市圈正在形成大上海都市圈昆山位于第一都市圈层，是大上海都市圈的核心昆山位于第一都市圈层，是大上海都市圈的核心昆山的机会昆山的机会昆山进入高铁元年，沪昆同城效应显现昆山进入高铁元年，沪昆同城效应显现中国第一条具有世界先进水平的高速铁路中国第一条具有世界先进水平的高速铁路京沪高铁京沪高铁2008年加紧建设，将于年加紧建设，将于2010年投入运营。年投入运营。全程运行时间：5小时年单方向输送旅客：8000余万人正线全长：约1318公里预计时速：350公里初期运营时速：300公里共设置：21个客运车站宏观市场分析中观市场分析微观市场分析市场分析市场分析项目解读项目解读总体定位总体定位项目发展战略项目SWOT分析销售策略销售策略客户分析产品定位形象定位推广策略推广策略分区销售计划价格定位销售节奏中观市场分析中观市场分析上海别墅市场扫描上海别墅市场扫描1、上海别墅市场、上海别墅市场供求供求分析分析上海别墅市场上海别墅市场成交量成倍数递增，呈现供不应求的局面成交量成倍数递增，呈现供不应求的局面2、供求市场环比分析、供求市场环比分析09年扭转颓势，恢复至年扭转颓势，恢复至07年上半年水平。年上半年水平。3、上海别墅市场、上海别墅市场单价单价分析分析单价单价1300013000元元/平方米以下成交套数比重为平方米以下成交套数比重为44.8%44.8%。3、上海别墅市场、上海别墅市场面积面积分析分析300300平方米以下的别墅成交比重高达平方米以下的别墅成交比重高达89.1%89.1%。4、上海别墅市场、上海别墅市场总价总价分析分析 成交套总价主要集中在成交套总价主要集中在300300万元以下，占市场成交总套数的万元以下，占市场成交总套数的55.1%55.1%。300万以下经济型别墅市场需求大万以下经济型别墅市场需求大上海热销别墅以经济型别墅为主。上海热销别墅以经济型别墅为主。5、上海别墅市场、上海别墅市场楼盘销售楼盘销售分析分析楼盘名称楼盘名称套数套数面积面积（）（）金额金额（万元）（万元）平均套面积平均套面积（）（）平均套均价平均套均价（万元）（万元）山水四季城1623260637876201234合生朗庭园1232350625546191208达安圣芭芭花园1201985327359165228雷丁小城1132358828980209256文翔名苑1011943517677192175南郊别墅992731765373276660沿海丽水馨庭981930721162197216泗泾颐景园951936423287204245合生国际花园932197135290236379上隽嘉苑88185362451921127920092009年年1-51-5月上海别墅销售套数排行榜月上海别墅销售套数排行榜上半年别墅市场上半年别墅市场热销解析：热销解析：p 地方政府救市地方政府救市p 投资客户通胀预期投资客户通胀预期p 中央政府托市中央政府托市p 市场低迷时开发商的控制开发导致供应减小市场低迷时开发商的控制开发导致供应减小p 二套贷款优惠停止逼出需求二套贷款优惠停止逼出需求p 消费者心理预期扭转消费者心理预期扭转p 刚性需求积压释放刚性需求积压释放政府救市政府救市开发商捂地开发商捂地消费者心理消费者心理预期转变预期转变各方合力作多的结果各方合力作多的结果别墅市场别墅市场发展预期：发展预期：p 利好出尽利好出尽p 捂地开发商见形势转好大规模推盘捂地开发商见形势转好大规模推盘p 楼市过火，政策可能转向楼市过火，政策可能转向p 通胀预期透支通胀预期透支p 造成市场供应的激增，竞争加剧造成市场供应的激增，竞争加剧p 二套贷款优惠停止后逼退部分需求二套贷款优惠停止后逼退部分需求市场风险持续累积，未来受政策影响市场风险持续累积，未来受政策影响昆山别墅市场分析昆山别墅市场分析昆山别墅市场板块分析昆山别墅市场板块分析阳阳澄澄湖湖板板块块淀山湖板块淀山湖板块投资度假型投资度假型阳澄湖别墅版块淀山湖别墅版块主力客源：上海客户改善自住型改善自住型城西森林公园版块中心城区板块主力客源：昆山本地客户城西板块城西板块中心城区板块中心城区板块按消费需求划分：按消费需求划分：花桥板块花桥板块千灯板块千灯板块双洋湖板块双洋湖板块锦溪周庄锦溪周庄板块板块独栋别墅价格集中在独栋别墅价格集中在900090001200012000元元/之间，之间，双拼别墅保持在双拼别墅保持在70007000元元/阳澄湖度假区虽然具有优美的景观，但是基本配套设施建设缓慢，该区域别墅的供应量越来越大。07年整体价格有所上涨。区域内别墅产品严重依赖自然资源，缺乏自身塑造。在昆山各别墅版块之中，无论是环境还是产品处于中档偏上。1 1、阳澄湖度假区：、阳澄湖度假区：淀山湖的独栋别墅价格集中在淀山湖的独栋别墅价格集中在10000100001500015000元元/之之间。间。双拼别墅价格为双拼别墅价格为90009000元元/。离上海最近,是昆山辖区内最具有地缘优势的湖景度假区.06年开发初期别墅的价格就成为了昆山市场的最高点，优美的自然资源，及地理优势,使得其在产品整体塑造和价格上都高于昆山的其他别墅。2 2、淀山湖：、淀山湖：来自区域来自区域别墅名称（独栋）别墅名称（独栋）成交套数成交套数 （套）（套）报价报价 （元（元/平米）平米）月均去化月均去化淀山湖淀山湖纳帕纳帕尔湾尔湾969615000150002424套套耀江淀湖桃源耀江淀湖桃源19519511000110002424套套富力湾富力湾818110500105001010套套阳澄湖阳澄湖中大易墅中大易墅4040950095005 5套套丰泽园丰泽园303010000100003.753.75套套天使湾天使湾1515980098002.12.1套套鼎园美墅鼎园美墅151510500105002 2套套荷塘月色荷塘月色5 5800080000.60.6套套檀香园檀香园1 114000140000.10.1套套淀山湖、阳澄湖板块成交量比较淀山湖、阳澄湖板块成交量比较1-8月21日成交列表淀山湖板块淀山湖板块“量价量价”全面超越阳澄湖板块全面超越阳澄湖板块淀山湖、阳澄湖板块成交量比较淀山湖、阳澄湖板块成交量比较?同样卖湖景，阳澄湖与淀山湖的差距为何迅速拉大？同样卖湖景，阳澄湖与淀山湖的差距为何迅速拉大？阳澄湖阳澄湖上海人发现了上海人发现了最早：最早：阳澄湖别墅区客源的变化阳澄湖别墅区客源的变化那时昆山只有一个别墅区：阳澄湖阳澄湖的别墅只卖给上海人。现在：现在：阳澄湖别墅客户比例阳澄湖别墅客户比例80%昆山苏州客户昆山苏州客户淀山湖、千灯、双洋湖、淀山湖、千灯、双洋湖、周庄周庄阳澄湖项目不再首选上阳澄湖项目不再首选上海客源海客源争夺争夺上海客户上海客户宣传弱化宣传弱化淀山湖别墅分析淀山湖别墅分析纳帕尔湾项目名称项目名称纳帕尔湾纳帕尔湾位置淀山湖镇新乐路1666号 开发商纳帕房产物业形态精装修6围合院规模总建面积14.7万平方米容积率0.49绿化率45%风格地中海卖点精装修，精致小户型客源上海为主装修标准4000元/平方米建筑面积200-293总价330-500万/套,(均价15000元/)客源上海 销售状况在售中（销售96户）核心优势核心优势4000元元/平米的精装修平米的精装修 纳帕尔湾首批产品面积段纳帕尔湾首批产品面积段200-293200-293平米，走的是联排合院，以平米，走的是联排合院，以4 4围和围和6 6围为主，景观与建筑立面对本围为主，景观与建筑立面对本案有一定的借鉴意义；案有一定的借鉴意义；装修标准装修标准40004000元元/平米平米，项目项目5 5月份开盘后，一直旺销，说明精装修产品存在着很大的市场月份开盘后，一直旺销，说明精装修产品存在着很大的市场。鸟瞰图鸟瞰图合院合院合院合院景观景观&外立面外立面景观景观&外立面外立面装修实景装修实景餐厅厨房餐厅厨房卫生间卫生间客厅客厅客厅客厅装修实景装修实景富力湾项目名称项目名称富力湾富力湾位置淀山湖镇开发商富力地产物业形态独栋别墅规模占地面积100万平方米容积率0.35绿化率41%客源上海为主交通新乐路风格东南亚卖点室外游泳池，超大地下室面积218-450客源上海总价185-382万/套,(毛坯均价8500元/)走规模开发之路走规模开发之路东南亚风情建筑东南亚风情建筑 富力湾首批产品面积段富力湾首批产品面积段250-280250-280平米，走的是小独栋道路，容积率较高，意在试探淀山湖板块市场平米，走的是小独栋道路，容积率较高，意在试探淀山湖板块市场接受能力，市场反应不佳，后期将调低容积率，做大面积段，走高端路线；接受能力，市场反应不佳，后期将调低容积率，做大面积段，走高端路线；该案秉承富力地产一贯的装修房模式，装修成本在该案秉承富力地产一贯的装修房模式，装修成本在20002000元元/平米以上平米以上，装修后单价在装修后单价在1-1.31-1.3万元万元/平平米左右米左右。核心优势核心优势大规模，小独栋，全装修大规模，小独栋，全装修淀湖桃源项目名称项目名称耀江淀湖桃源耀江淀湖桃源位置淀山湖镇旅游开发区K2、K3号地块 开发商世界名人城房产开发物业形态独栋，双拼别墅规模占地面积300万平方米容积率0.3绿化率77%车位配有室内双车位,总户数72幢客源上海为主风格PLANNING AND DESIGN卖点国际5S标准，精致小户型建筑面积193-225总价270-315万/套,(均价11000元/)客源上海 销售状况在售中（销售459户）淀山湖个案分析淀山湖个案分析核心优势核心优势沿湖第一线，低价小面积沿湖第一线，低价小面积 淀湖桃源淀湖桃源0505年年1010月开盘，共去化月开盘，共去化459459套，但这种销售率是建立在套，但这种销售率是建立在0606年大幅调低售价基础之上的，当年大幅调低售价基础之上的，当时该案由时该案由1 1万元万元/平米降至平米降至75007500元元/平米平米,打开销售局面后又再逐步调高单价打开销售局面后又再逐步调高单价.项目最吸引客户的是低总价加上临湖的地段优势项目最吸引客户的是低总价加上临湖的地段优势(其他临湖别墅多为赵田湖其他临湖别墅多为赵田湖,淀山湖支湖淀山湖支湖)。淀山湖别墅淀山湖别墅0606年开始全面超越阳澄湖的原因：年开始全面超越阳澄湖的原因：溶入上海主抓上海客户溶入上海主抓上海客户产品突破，差异化竞争产品突破，差异化竞争大开发商带来大开发商带来的先进开发理念的先进开发理念淀山湖别墅市场启示淀山湖别墅市场启示瞄准上海客源瞄准上海客源选客户选客户选客户选客户抓机遇抓机遇抓机遇抓机遇突破区域同质化竞争突破区域同质化竞争突颖而出突颖而出突颖而出突颖而出产品核心优势产品核心优势宏观市场分析中观市场分析微观市场分析市场分析市场分析项目解读项目解读总体定位总体定位项目发展战略项目SWOT分析销售策略销售策略客户分析产品定位形象定位推广策略推广策略分区销售计划价格定位销售节奏微观市场分析微观市场分析阳澄湖别墅市场分析阳澄湖别墅市场分析在售项目在售项目11个个新增项目新增项目11个个苏园苏园金湖银滩金湖银滩兰庭园兰庭园玉山胜境玉山胜境荷塘月色荷塘月色天伦随园天伦随园丰泽园丰泽园泰泓花园泰泓花园天使湾天使湾檀香园檀香园锦绣蓝湾锦绣蓝湾鼎园美墅鼎园美墅克拉水城克拉水城中大易墅中大易墅阳澄溢金苑阳澄溢金苑湖滨御花园湖滨御花园英郡英郡紫怡花苑紫怡花苑东方云顶二期东方云顶二期华府庄园华府庄园万科地块万科地块本案本案未来土地供应分析未来土地供应分析22城北路别墅地块占地12万平米13451深圳万科占地56万,独栋3金丝利集团250亩66香溢地块(湖滨御花园321亩,独栋双拼4软件园5万平米,独栋联体5景发地块187亩,独栋双拼供应分析供应分析项目总建面积（万）容积率剩余供应量（）独栋双拼联排檀香园3.70.3810000天使湾60.595000泰泓花园10.50.3535000克拉水城9.570.296000鼎园美墅5.50.3280004000中大易墅6.50.364000010000湖滨御花园100.47101595阳澄溢金苑9.50.680000荷塘月色2.50.461000010000苏园111.16500060000万科330.5833英郡5.10.4320000800023000合计96.3757万万3.2万万16.3万万新盘77万平米的别墅供应，区域市场竞争激烈万平米的别墅供应，区域市场竞争激烈20102010年年四季度四季度三季度三季度二季度二季度一季度一季度四季四季度度三季度三季度区区 域域 竞竞 争争 项项 目目20092009年年一季一季度度二季二季度度天使湾天使湾 /剩余剩余0.50.5万万 /街区式小独独栋街区式小独独栋丰泽园丰泽园 剩余剩余1 1万平米万平米 叠加、双拼、独栋叠加、双拼、独栋泰泓花园泰泓花园 剩余剩余3.53.5万万 双拼双拼/独栋独栋 北美风情北美风情檀香园檀香园 剩余剩余1 1万万 独栋、西班牙风情独栋、西班牙风情苏园苏园 剩余剩余1111万平米万平米 双拼、联排双拼、联排 中式庭院中式庭院荷塘月色荷塘月色 剩余剩余2 2万平米万平米 双拼、独栋双拼、独栋 中式庭院中式庭院中大易墅中大易墅 剩余剩余5 5万平米万平米 双拼、独栋双拼、独栋 西班牙西班牙鼎园美墅鼎园美墅 剩余剩余1.21.2万平米万平米 双拼、独栋双拼、独栋克拉水城克拉水城4 4期期 剩余剩余0.60.6万平米万平米 独栋独栋阳澄溢金苑阳澄溢金苑 9.59.5万平米万平米 联排联排天伦随园天伦随园 /1.9/1.9万平米万平米 /中式庭院中式庭院玉山胜景玉山胜景 /2.6/2.6万平米万平米 /中式庭院中式庭院/联体联体湖滨御花园湖滨御花园 /10/10万平米万平米 /独栋独栋本案入市期存在密集同质竞争。本案入市期存在密集同质竞争。供应分析供应分析个案解析个案解析檀香园檀香园天使湾天使湾锦绣蓝湾锦绣蓝湾泰泓花园泰泓花园鼎园美墅鼎园美墅克拉水城克拉水城前进路前进路马鞍山路马鞍山路阳阳澄澄湖湖傀傀儡儡湖湖本案京沪高铁京沪高铁阳澄溢金苑阳澄溢金苑 p本板块别墅项目聚集板块，目前在售的项目就达7个，如天使湾、檀香园、锦绣蓝湾、泰弘花园、华府庄园和鼎园美墅；p板块为新兴板块，各种配套不完善，区域成熟还需要一定的时间；p项目以独立别墅和双拼别墅为主，独立别墅的面积适中，产品形态属于中高端；其中区域标杆项目为檀香园，独立别墅销售均价为14000元/；p区域内购房人群主要来自苏州和昆山本地人，约占总购房者的80%，购房者多以投资度假为主要目的。地块周边市场地块周边市场华府庄园华府庄园檀香园二期檀香园二期项目名称项目名称檀香园檀香园物业形态独栋别墅规模总占地面积110000平方米容积率0.38绿化率60%交付标准毛坯建筑楼层地下一层，地上二层总户数95户卖点大花园，高品质建筑面积占地1-1.5亩，花园200-400平米左右总价460-800万/套,(均价14000元/地下3000-5000元/)销售状况销售（95户销售66户，销售率70%）檀香园独栋檀香园独栋面积范围面积范围总套数总套数已售已售销售率销售率330-399330-3997 75 571%71%440-469440-4692626212181%81%470-499470-4991717141482%82%500-529500-52917176 635%35%530-549530-5493 31 133%33%550-569550-5694 43 375%75%570-599570-59910109 990%90%630-699630-6998 85 563%63%700700以上以上3 32 267%67%总计总计9595666669%69%产品采用地中海式的建筑风格，二期项目品质明显高于檀香园一期，也高于周边的其他项目。房型较大，相应的花园从两亩到四亩不等项目的材质选用品质较高，媒体投放了力度也很大，价格也较一起高出4000-5000元/平米，物业管理费也高出周边项目，相应的物业管理也会要求更高。大花园和优质建材成就小区的高品质和知名度。大花园和优质建材成就小区的高品质和知名度。高的品质成就高的价格。高的品质成就高的价格。借鉴启示：借鉴启示：檀香园二期檀香园二期天使湾天使湾项目名称项目名称天使湾天使湾物业形态独栋别墅规模占地面积11万平米，总建6万平米容积率0.59绿化率45%交付标准毛坯建筑楼层地下一层，地上二层总户数230户卖点小独栋，建筑风格建筑面积230-280，330平米，花园200平米总价230-320万/套,(均价9800元/)销售状况销售（84户销售65户，销售率77%）天使湾独栋天使湾独栋面积范围面积范围总套数总套数已售已售销售率销售率230-240230-2402424202083%83%240.1-250240.1-2502020101050%50%250-260250-2602525212184%84%300-310300-3101 11 1100%100%310.1-320310.1-3204 44 4100%100%320.1-330320.1-3303 32 267%67%330.1-340330.1-3406 66 6100%100%820-830820-8301 11 1100%100%总计总计8484656577%77%作为纯独栋产品，项目的容积率较高，产品比较紧促。主力产品面积238、254、277三个面积段，以及极少量的330m2的产品。都为两层产品，无地下室。汇集了维多利亚、西班牙、法式、英格兰、美国乡村等八种经典别墅风格，又42种外立面备选。多种产品的组合，考虑各类客户的需求爱好多种产品的组合，考虑各类客户的需求爱好适中的面积段，保证总价范围适中的面积段，保证总价范围借鉴启示：借鉴启示：鼎园美墅鼎园美墅项目名称项目名称鼎园美墅鼎园美墅物业形态独栋、双拼别墅规模占地面积132800平方米容积率0.43绿化率60%风格北美简约卖点双车库、花园露台、挑空大厅、多套间等奢华设计。卖点无特色。建筑面积占地300-520平米，花园200平米左右总价315-546万/套,(均价10500元/)生活配套大上海高尔夫球场，阳澄湖公园销售状况在售中（51户销售17户，销售率33.33%）鼎园美墅独栋户型配比鼎园美墅独栋户型配比面积范围面积范围套数套数已售已售销售率销售率300-310300-3105 54 480%80%340-350340-35029298 828%28%370-380370-38012125 542%42%500-509500-5094 40 00%0%510-520510-5201 10 00%0%总计总计5151171733%33%克拉水城克拉水城项目名称项目名称克拉水城克拉水城位置巴城镇民权路18号 开发商海之舟房产物业形态独栋别墅规模总占地面积64000平方米容积率0.29绿化率71%车位配有室内单车位,总户数70幢交通设施湖滨路，312国道风格美式风格卖点大户型奢华别墅，部分别墅享有湖景资源建筑面积占地250-460平米，花园300平米左右总价300-552万/套,(均价12000元/)生活配套大上海高尔夫球场销售状况尾盘销售（70户销售45户，销售率64.2%）克拉水城克拉水城面积范围面积范围总户数总户数已售已售销售率销售率2502502602605 54 480%80%270-280270-2801313111185%85%3103103203209 97 778%78%3703703803802525131352%52%4504504604601818101056%56%总计总计7070454564%64%泰泓花园泰泓花园项目名称项目名称泰泓花园泰泓花园位置巴城镇马鞍山路与环城西路交叉处 开发商苏州泰泓房产物业形态独栋别墅规模总占地面积300000平方米容积率0.35绿化率60%车位配有室内单车位,三期户数58幢交通设施湖滨路，312国道风格美式风格卖点大规模别墅社区建筑面积210-310平米总价170-263万/套,(均价10000元/)生活配套大上海高尔夫球场销售状况在售（58户销售12户，销售率20.6%）泰泓花园户型配比泰泓花园户型配比面积范围面积范围总套数总套数已售套数已售套数销售率销售率210-220210-22013131 18%8%220.1-230220.1-23013130 00%0%230.1-240230.1-24014147 750%50%240.1-250240.1-25014143 321%21%250-259250-2591 10 00%0%260-269260-2691 11 1100%100%280-289280-2891 10 00%0%310-319310-3191 10 00%0%总计总计5858121221%21%中大易墅中大易墅项目名称项目名称中大易墅中大易墅位置巴城镇城北西路4500号 开发商中大地产物业形态独栋，双拼别墅规模总占地面积180000平方米容积率0.36绿化率40.2%车位配有室内单车位,户数226幢交通设施湖滨路，城北路风格西班牙风格卖点展示西班牙代表性建筑造型的艺术元素 建筑面积220-320平米，花园280-550平米总价209-304万/套,(均价9500元/)生活配套大上海高尔夫球场，各式蟹坊销售状况在售（一期107户独栋销售68户，销售率63.55%）一期独栋户型配比一期独栋户型配比面积范围面积范围户数户数已售已售220-229220-22914148 8230-239230-23936363131250-259250-25913137 7260-269260-26910105 5320-329320-32934341717总计总计1071076868丰泽园丰泽园项目名称项目名称丰泽园丰泽园位置巴城镇湖滨路路与城北路交叉口开发商龙宇置业物业形态独栋（二期）别墅规模总占地面积170000平方米容积率0.45绿化率50%车位配有室内单车位,总户数73幢交通设施湖滨路，环城北路风格中式风格卖点阳澄湖上、岛居别墅、户户临水、伴水而居、星级酒店会所建筑面积占地1亩，花园200-400平米左右总价253-429万/套,(均价10000元/)生活配套大上海高尔夫球场销售状况尾盘销售（75户销售68户，销售率90%）丰泽园户型介绍丰泽园户型介绍A A型型230230平米平米G G型型269.82269.82平米平米丰泽园二期独栋丰泽园二期独栋面积范围面积范围总套数总套数已售已售销售率销售率2302301414121286%86%240-249240-24912121212100%100%260-269260-2691616151594%94%270-279270-2791313111185%85%280-289280-28914141414100%100%310-319310-3194 43 375%75%390-399390-3992 21 150%50%总计总计7575686891%91%项目名称项目名称苏园苏园位置巴城镇湖滨北路开发商昆山通岛置业有限公司物业形态双拼,联排别墅,公寓规模总建面积11万平方米容积率1.16绿化率36%风格中式江南园林，湖景别墅卖点全景中式别墅，户户临水建筑面积253-313总价150-200万/套,均价6500元/销售状况09年10月开盘苏园苏园项目名称项目名称苏园苏园位置巴城镇锦绣路开发商江苏美乐地房地产物业形态联排、叠加、双拼别墅，老年公寓、酒店 规模总建面积165000平方米容积率0.95 绿化率46%风格中式，湖景别墅卖点金湖银滩卖点：半岛格局，亲水户型阳澄湖度假区区位湖畔养生社区古典中式建筑多种产品组合，满足不同人群金湖银滩金湖银滩项目名称项目名称玉山胜境玉山胜境位置巴城临湖路88号开发商天沅置业物业形态独栋别墅规模占地面积64255平方米容积率0.38绿化率69%车位配有室内双车位,总户数43幢交通设施临湖路，湖滨路风格中式江南园林，湖景别墅卖点全景中式别墅，户户临水建筑面积地上780-1500；花园580-1200总价1700-3300万/套,均价22000元/生活配套大上海高尔夫球场，阳澄湖公园销售状况在售中（43户销售17户，销售率39.5%）中式庭院，0.38低容积率玉山胜境玉山胜境玉山胜境户型介绍玉山胜境户型配比玉山胜境户型配比面积面积总套数总套数已售套数已售套数所占比例所占比例360-370360-37018186 642%42%370-380370-3804 40 09%9%390-400390-40011114 426%26%440-450440-4507 75 516%16%460-470460-4703 32 27%7%总计总计43431717100%100%项目名称项目名称天伦随园天伦随园位置昆山市巴城镇环湖路2388号开发商昆山景康房产开发有限公司 物业形态独栋别墅规模占地面积62000平方米容积率0.32绿化率65%车位配有室内外单车位,总户数74幢交通设施临湖路，湖滨路风格中式江南园林，湖景别墅卖点五湖环抱，坐拥三大生态公园建筑面积地上250-288；花园200-400总价450-520万/套生活配套大上海高尔夫球场，阳澄碧玉公园销售状况在售中（40户销售31户，销售率77.5%）中式庭院，景观营造天伦随园天伦随园天伦随园户型介绍慧心苑慧心苑碧水轩碧水轩百步庭百步庭依草堂依草堂风雅阁风雅阁天伦随园户型配比天伦随园户型配比面积范围面积范围总套数总套数已售套数已售套数所占比例所占比例250-260250-2601616141441%41%260-270260-2701515101041%41%280-290280-2909 97 718%18%小计小计40403131100%100%天伦随园户型配比阳澄湖别墅市场借鉴总阳澄湖别墅市场借鉴总结结提升产品品质，提高客户对整个项目的认知度和认同度极为重要。提升产品品质，提高客户对整个项目的认知度和认同度极为重要。适当的产品创新，较高的附加值，有利于提升产品的竞争实力适当的产品创新，较高的附加值，有利于提升产品的竞争实力多样的产品设计，规避市场风险多样的产品设计，规避市场风险合理的面积段，控制产品总价，保证足够的客户范围和客户数量合理的面积段，控制产品总价，保证足够的客户范围和客户数量积极营造和利用小区的内外部环境，有助于加深客户的印象积极营造和利用小区的内外部环境，有助于加深客户的印象宏观市场分析中观市场分析微观市场分析市场分析市场分析项目解读项目解读总体定位总体定位项目发展战略项目SWOT分析销售策略销售策略客户分析产品定位形象定位推广策略推广策略分区销售计划价格定位销售节奏项目解读项目解读主要技术指标主要技术指标项目名称项目名称数量数量单位单位总用地面积总用地面积140030平方米平方米总建筑面积总建筑面积92765平方米平方米其其中中地上建筑面积地上建筑面积70013平方米平方米地下建筑面积地下建筑面积22752平方米平方米绿地面积绿地面积56012平方米平方米建筑密度建筑密度25%绿地率绿地率40%容积率容积率0.5总户数总户数236户户其其中中低层住宅低层住宅I116户户低层住宅低层住宅II120户户机动车停车数机动车停车数483辆辆其其中中低层住宅低层住宅I232辆辆低层住宅低层住宅II240辆辆公建配套公建配套11辆辆苏苏州州太太仓仓上上海海苏州绕城高速苏州绕城高速沪宁高速沪宁高速沪宁轻轨沪宁轻轨区域认知区域认知“大上海大上海”地区度假型居住板块地区度假型居住板块受上海影响大，可归为受上海影响大，可归为“大上海大上海”居住板块居住板块位置属性位置属性本案昆山20公里苏州25公里上海65公里 项目距离苏州25公里，距离昆山20公里，距离上海人民广场65公里；项目直线距离上虽远于淀山湖，但在交通可达性及到达上海的车程上要略优于淀山湖，属于上海1小时远郊度假版块，可归为“大上海”板块。三箭其发，拥有昆山通达上海最便捷交通通道三箭其发，拥有昆山通达上海最便捷交通通道交通属性交通属性本案人民广场外环外环沪宁高速沪宁高速312312国道国道京沪高铁京沪高铁 本案到达上海有3条主要通道，一是沪宁高速，一是312国道，还有一条对本案最大利好的京沪高铁站点将设在项目附近。由于上述原因，本案未来在路边广告设置上也应兼顾沪宁和312国道。总结总结位置属性位置属性可归为“大上海”居住板块交通属性交通属性三大快捷通道通达人民广场板块环境板块环境阳澄湖，阳澄湖公园，一流的景观环境、一流的度假型资源周边配套周边配套缺乏符合客户需求的大型商业配套板块比较板块比较阳澄湖板块起步早，在售楼盘最多，竞争激烈规划属性规划属性低密度居住区，未来富人区SWOTSWOT分析分析宏观市场分析中观市场分析微观市场分析市场分析市场分析项目解读项目解读总体定位总体定位项目发展战略项目SWOT分析销售策略销售策略客户分析产品定位形象定位推广策略推广策略分区销售计划价格定位销售节奏项目项目SWOTSWOT分析分析推导战略工具推导战略工具SWOT分析优势优势-Strength劣势劣势-Weak最具价值的阳澄湖第一排景观区域远期规划利好，轻轨、高铁地块西侧和北侧为阳澄湖公园和国宾馆地块区域在整个大上海板块不可超越的居住环境地块方正，大规模别墅区周边生活配套相对不完善0.5的容积率偏高，影响社区档次和品质，产品户型设计不合理机会机会-OpportunitySO战略战略发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会WO战略战略利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势昆山在长三角上海核心圈战略中的位置优势昆山相比上海苏州的房价盆地优势明年轻规的通车带动项目价值提升板块缺乏名片区域项目同质化竞争激烈，本项目有突破的机会以充分展示项目优势，利用市场机会抓住市场为核心手段；凸现项目核心价值，打造环境稀缺性的特点，形成项目核心竞争力以克服项目劣势，抓住市场机遇为核心手段；通过取势制造市场热点，通过强势来回避弱势威胁威胁-ThreatenST战略战略发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁WT战略战略减少劣势，避免威胁减少劣势，避免威胁区域楼盘众多，竞争激烈其它高端项目对客户的分流未来周边高端项目供应体量大，竞争激烈未来房地产政策风险加大以充分展示项目优势，转化市场威胁为核心手段；塑造新的价值体系，制造项目唯一性，建立高端形象；以规避项目劣势，避免项目威胁带来的风险；突破客户对楼盘既有的评价标准，回避弱势 SOSO战略战略发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会 塑造新的价值体系，制造项目唯一性，建立高塑造新的价值体系，制造项目唯一性，建立高端形象，快速树立项目知名度。端形象，快速树立项目知名度。项目发展战略项目发展战略宏观市场分析中观市场分析微观市场分析市场分析市场分析项目解读项目解读总体定位总体定位项目发展战略项目SWOT分析销售策略销售策略客户分析产品定位形象定位推广策略推广策略分区销售计划价格定位同区域竞争项目营销模式同区域竞争项目营销模式:无战略方向，区域定位模糊无战略方向，区域定位模糊,谁来了卖给谁，对谁来了卖给谁，对不同区域客户采取雷同营销方式。不同区域客户采取雷同营销方式。本项目建议营销模式：本项目建议营销模式：先定战略，再定策略。将上海客户做为主要客先定战略，再定策略。将上海客户做为主要客户，并主动细分市场，将营销策略对准目标客户，并主动细分市场，将营销策略对准目标客户。昆山市场做为补充市场，主要依靠现场体户。昆山市场做为补充市场，主要依靠现场体验的力量征服本土客户。验的力量征服本土客户。积极消极 蓝海战略错位竞争，在控制面积、总价的前提下，塑造产品品质，吸引购买力和文化品位都高一层级的购买客户 红海战略红海战略 在经济别墅中硬拼，在经济别墅中硬拼，靠常规营销，在别靠常规营销，在别墅平民中寻找漏网墅平民中寻找漏网之鱼之鱼VS选择上海市场,主动细分客户群体,一举与阳澄湖其他项目区隔创造一个市场这就是蓝海宏观市场分析中观市场分析微观市场分析市场分析市场分析项目解读项目解读总体定位总体定位项目发展战略项目SWOT分析销售策略销售策略客户定位产品定位形象定位推广策略推广策略分区销售计划价格定位客户定位客户定位上海各级别墅置业人群代表描画上海各级别墅置业人群代表描画个个人人特特征征：企企业业第第一一代代创创始始人人，往往往往经经历历过过历历史史变变革革时时期期，目目前前事事业业仍仍处处活活跃跃状状态态，交交际际广广泛泛，与与政政府府关关系系密密 切切，偏偏 好好 尊尊 贵贵，但但 往往 往往 选选 择择 低低 调调 奢奢 华华。有有自自己己特特殊殊的的业业余余爱爱好好及及文文化化倾倾向向，讲讲究究生生活活品品质质置置业业倾倾向向 最最注注重重私私密密性性和和安安全全性性强强 调调 稀稀 缺缺 资资 源源 的的 占占 有有，以以 显显 示示 身身 份份 尊尊 贵贵对对高高端端配配套套有有要要求求，如如游游艇艇俱俱乐乐部部、高高尔尔夫夫等等顶级别墅：集团董事长某老总顶级别墅：集团董事长某老总稀缺资源、私密安全、低调尊贵稀缺资源、私密安全、低调尊贵上海各级别墅置业人群描画个个人人特特征征：经经 历历 丰丰 富富，往往 往往 有有 国国 外外 长长 期期 生生 活活 体体 验验能能够够接接受受新新鲜鲜事事物物有有 自自 己己 特特 定定 的的 交交 往往 圈圈 层层，并并 引引 以以 为为 傲傲置置业业倾倾向向自自然然资资源源的的占占有有 对对 产产 品品 品品 质质 和和 居居 住住 舒舒 适适 度度 有有 较较 高高 要要 求求看看重重物物业业内内涵涵的的文文化化品品位位及及其其所所带带来来的的归归属属感感高端别墅：演艺圈明星高端别墅：演艺圈明星资源占有，产品品质，文化追求资源占有，产品品质，文化追求上海各级别墅置业人群描画个个人人特特征征：经经济济能能力力相相对对有有限限已已有有两两到到三三次次的的置置业业经经历历，市市区区有有房房产产，并并有有私私家家车车重重 视视 节节 假假 日日 生生 活活 方方 式式 的的 改改 变变，偏偏 爱爱 自自 驾驾 游游置置业业倾倾向向注注重重开开发发商商品品牌牌 喜喜欢欢跟跟风风，圈圈层层效效应应明明显显 总总 价价 承承 受受 力力 相相 对对 偏偏 中中 等等，追追 求求 性性 价价 比比中端别墅：高校教师中端别墅：高校教师总价控制，经济适用，改变生活总价控制，经济适用，改变生活基于客户群体及置业层级进行分类基于客户群体及置业层级进行分类所谓上海客户群早已不是狭义的上海本土人。就别墅而言上海客户群体主要包括：上海人：籍贯上海新上海人：长期在上海的外地人，事业移民上海外籍：长期在上海的港、澳、台及外籍人士置业层级：按顶级、高端、中端区分 上海人 新上海人 上海外籍人 顶级 高端 中端GDAHEBIFC置业层级客户群体项目可能吸引的客户 上海人 新上海人 上海外籍人 顶级 高端 中端GDAHEBIFC置业层级客户群体项目可能吸引的客户：为上海的中、高端别墅置业客群DEFGHI各级客户特点GDAHEBIFC顶级上海人代表人群代表人群生活特征生活特征兴兴趣趣 置业观念置业观念关键词关键词D D政府官员政府官员中等企业主中等企业主事业有成，事业有成，有钱有闲有钱有闲注重家庭消注重家庭消费费自然资源占自然资源占有及私密性有及私密性身份感、稀身份感、稀缺资源、家缺资源、家庭庭E E高端生意人高端生意人ItIt等新兴行等新兴行业企业主业企业主多为海归，多为海归，有国际化倾有国际化倾向向对新鲜事物对新鲜事物感兴趣及接感兴趣及接受能力强，受能力强，对产品品质对产品品质及生活舒适及生活舒适度要求很高度要求很高国际化、产国际化、产品及生活舒品及生活舒适适F F外籍企业金外籍企业金领领在上海有长在上海有长期的以家庭期的以家庭为单位的生为单位的生活，收入客活，收入客观，有良好观，有良好的教育背景的教育背景注重高端消注重高端消费费圈层消费、圈层消费、及海派文化及海派文化包容性的生包容性的生活方式活方式融合性的生融合性的生活方式、同活方式、同背景的圈层背景的圈层各级客户特点GDAHEBIFC顶级上海人代表人群代表人群生活特征生活特征兴兴趣趣 置业观念置业观念关键词关键词G高校教师、企业中层官员事业成长、交际频繁、关心父母及子女注重家庭消费注重产品价值及升值潜力产品性价比、升值潜力H创业初期者金融、IT新兴行业精英多为海归，工作压力大，对节假日生活很珍视对新鲜事物感兴趣及接受能力强，注重产品品质及文化品位产品、文化、生活方式的改变I在上海有小投资规模的外籍人士圈子交往注重享受性消费圈层消费、交往圈层攻占客户群中的桥头堡用近镜头寻找核心客户用近镜头寻找核心客户,将诉求瞄准核心客户将诉求瞄准核心客户,再利用他们再利用他们的圈层影响力的圈层影响力,带动到其他群体带动到其他群体富他们并非富豪，但年薪稳定在两百万以上他们在上海市区拥有常住住宅，拥有私家车两辆以上他们已有两到三次置业经历贵他们通常有旅居国外的经历,有着国际化的生活理念他们在自己的圈层乃至相关圈层都有强大的吸引力和说服力他们引领着时尚生活方式及文化品位他们是物质世界中的精神领袖,我们称为“富贵阶层”娱 乐 圈周立波 年过四十,海派清口掌门人，娱乐文化界活跃人物,对海派文化了解甚深,并有特殊优越感。对生活品质要求高。每每开场表演票房爆满，但由于其最近才开始蹿红，所以有一定购买力但并非富豪。代表人物预想 I I T T 界界陈曦 80后新一带财富掌门人，原籍天津，在上海创业。现为畅网科技首席执行官。成功吸引香港VC注资后，其身家已达千万。事业仍属上升时期，喜欢享受生活，对外交际，经常出席业界party，媒体暴光率也比较频繁。文 化 界晓雪 著名时尚杂志ELLE编辑总监。时尚界上流人物之一。曾涉及过电视、电影制作等行业，享受浪漫，懂得生活。所到之处必留摄影作品及心情文字。作为时尚圣经elle高层，收入不菲。1 1、功能性需求、功能性需求2 2、情感性需求、情感性需求3 3、财富面需求、财富面需求n财富的保值由于稀缺资源的不可再生性，实现自身财富的保值与升值n身心的放松:通过离开喧闹的城市，放松自身的压力，从复杂的社会关系的束缚中摆脱，实现心灵上的一次净化n寻找身份标签:拥有一套品质感别墅，从而实现心理上的一次成就与满足，并在朋友圈中建立一种优越感n享受自然山水:暂离城市在度假区寻找到一块能够修养身心的世外桃源 n社交的平台:与朋友分享一种与众不同的生活经历；增加自己在圈子里的影响力；近一步推动自身的事业n尊享奢侈空间：由于价格落差，可以享受上海市区不可想象的奢侈大度空间，实现个人对品质生活的梦想核心客户别墅置业需求宏观市场分析中观市场分析微观市场分析市场分析市场分析项目解读项目解读总体定位总体定位项目发展战略项目SWOT分析销售策略销售策略客户分析产品定位形象定位推广策略推广策略分区销售计划价格定位销售节奏项目发展战略区域先行者业界美誉者精工细作者人文关怀者利用高铁轻轨利好塑造利用高铁轻轨利好塑造“同城同城”优势。项目整体优势。项目整体品质高于阳澄湖现有水准，在景观、户型空间、品质高于阳澄湖现有水准，在景观、户型空间、附加设备、会所等方面使其成为区域别墅标杆附加设备、会所等方面使其成为区域别墅标杆别墅精装修，解决客户跨区域装修烦恼；整体采别墅精装修，解决客户跨区域装修烦恼；整体采购节约客户成本，专业设计使空间更添精彩购节约客户成本，专业设计使空间更添精彩开辟业内同行及媒体的专用看房及接触渠道，欢开辟业内同行及媒体的专用看房及接触渠道，欢迎学习，欢迎追捧。迎学习，欢迎追捧。塑造项目独特文化，在满足客户物质需要的同塑造项目独特文化，在满足客户物质需要的同时，导入文化理念，使之成为客户的身份标签时，导入文化理念，使之成为客户的身份标签我们给的不单是一幢别墅更是一种全新的海派生活中西交融的中西交融的城市与自然融合的城市与自然融合的品位和个性彰显的品位和个性彰显的项目自身的自然区位环境和真水资源已有得天独厚的优势，结合项目自身的自然区位环境和真水资源已有得天独厚的优势，结合在客户心中根深蒂固的海派文化。我们希望项目形象是在客户心中根深蒂固的海派文化。我们希望项目形象是异国风异国风情的情的、融合的、混搭的、有文化溯源的、珍稀的融合的、混搭的、有文化溯源的、珍稀的，当当然还有然还有真水资源真水资源形象关键词形象关键词上海生活另一集！高贵的一集高贵的一集外滩外滩3号号繁华的一集繁华的一集新天地新天地艺术的一集艺术的一集莫干山路莫干山路闲逸的一集闲逸的一集ME核心主题上海的湖，上海的湖，世界的海世界的海案名推荐宏观市场分析中观市场分析微观市场分析市场分析市场分析项目解读项目解读总体定位总体定位项目发展战略项目SWOT分析销售策略销售策略客户分析产品定位形象定位推广策略推广策略分区销售计划价格定位销售节奏产品定位我们的客户并非富豪所以要控制总价我们的客户在乎品质所以要精工细作我们的客户标榜品位所以要海派文化我们的客户倡导生活集约所以最好离尘不离城阳澄湖边的海派生活，个性化精致别墅品质塑造四重奏，奠定稀有、高端、精致！第一章第一章 前排堆坡前排堆坡 俯瞰大湖俯瞰大湖 本案沿湖一排无疑是本案自然景观最好的组团，建议此组本案沿湖一排无疑是本案自然景观最好的组团，建议此组堆坡堆坡3 34 4米，抬高地势，使其视野和景观更佳，有直接临米，抬高地势，使其视野和景观更佳，有直接临湖感受将优质产品赋予更高价值，以便将明星产品做为本湖感受将优质产品赋予更高价值，以便将明星产品做为本案的直接标杆，并做为压轴产品创造更多利润空间。案的直接标杆，并做为压轴产品创造更多利润空间。由于高铁噪音影响，小区南采用由于高铁噪音影响，小区南采用2 2米高密植绿化，达到隔音米高密植绿化，达到隔音降噪音降噪音第二章第二章 合理空间合理空间 精工细做精工细做1、一期C、D、E、F户型放大中庭、缩小面积 二期将联苑别墅的面积改到200（地上）2、建议加精装修，装修成本3000元/3、花园塑造C C 户型调整建议户型调整建议1层2层餐厅餐厅挑空挑空取消露台取消露台可移动透明遮阳板挑空后效果挑空后效果C C 户型调整建议户型调整建议餐厅挑空后效果餐厅挑空后效果C1 C1 户型调整建议户型调整建议1层2层设置设置门廊门廊取消取消露台露台挑空挑空挑空后与庭院合并面宽增加到2米面宽减小到2.2米D D 户型调整建议户型调整建议1层2层挑空挑空餐厅餐厅挑空挑空取消取消卫生间卫生间取消取消露台露台取消取消衣帽间衣帽间增加增加过道过道可移动透明遮阳板E E 户型调整建议户型调整建议1层2层挑空挑空取消露台取消露台增加增加露台露台F F 户型调整建议户型调整建议F1F1F2F2户型户型分割分割户型户型分割分割花园花园分割分割增加户与户之间的私密性增加户与户之间的私密性精装修标准 成本建议：3000元/梦幻地中海梦幻地中海浪漫法兰西浪漫法兰西欧式经典时尚简约时尚简约配置原则配置原则 植物层次搭配示例：植物层次搭配示例：高：法桐树，冠高大、枝叶茂密、长高：法桐树，冠高大、枝叶茂密、长势快。多年后茂盛的法桐树冠将逐渐势快。多年后茂盛的法桐树冠将逐渐相互交错，让出入口的主路成为一条相互交错，让出入口的主路成为一条林荫大道。林荫大道。中：樱花，比法桐稍矮。樱花在每年中：樱花，比法桐稍矮。樱花在每年的春季会开出满树的烂漫的花朵。展的春季会开出满树的烂漫的花朵。展现绚烂、醉人的风情。现绚烂、醉人的风情。低：木槿。樱花之下是木槿，夏季开低：木槿。樱花之下是木槿，夏季开花，接替樱花的花期。燃放盛夏的激花，接替樱花的花期。燃放盛夏的激情和火热。情和火热。矮：小叶黄杨，四季常绿灌木类，冬矮：小叶黄杨，四季常绿灌木类，冬季丰富园区色彩。为单调的冬季注入季丰富园区色彩。为单调的冬季注入生命的活力。生命的活力。花园塑造前庭峰回路转，隐约隔离中庭别有洞天内庭私家珍藏的风景选修动作选修动作功能附加：6/净水系统体现健康养生理念5/地缘热泵系统迎合舒适型居住需求第三章第三章 附加价值附加价值 身份认证身份认证 必选动作必选动作2/主门、卧室配置指纹门锁迎合私人空间需求1/基本智能化设备迎合居住、安全需要3/外墙保温设备体现高尚住家环保理念4/双层百叶窗隔音降噪，保证静谧环境墙体；专用粘结胶；阻燃型聚苯硬质泡沫板；无水泥，纤维增强抹灰膏；高强度玻璃纤维网格布饰面层；外墙保温的三大优越性：冬暖夏凉，有效改善建筑物的室内环境；保护主体结构，减少质量通病；保温层设在墙体外侧，不影响室内使用面积和装修；外墙保温作用：增强室内空间的私密性及安全性适用范围：入户大门、主卧室、书房、私人藏品陈列室等重要私人空间卧室配置指纹门锁中空玻璃/木质百叶窗中空玻璃是一种良好的隔热、隔音、美观适用、并可降低建筑物自重的新型建筑材料，它是用两片（或三片）玻璃，使用高强度高气密性复合粘结剂，将玻璃片与内含干燥剂的铝合金框粘结，制成的高效能隔音隔热玻璃 电供暖地板采暖系统是一种利用电能，通过在室内地板下铺设采暖发热体，把电能转换为热能达到采暖效果，是一种安全、健康、经济、环保的取暖方法。因其安全性高、自然、不污染、节能被称为绿色环保新型建筑内装修材料，是近年高档装修的趋势 地暖设备 性能卓越性能卓越采用先进的高精度分筛净化技术，高效分离原水中的大分子物质，有效滤除水中的细菌、病毒、胶体、铁锈、泥沙等各种杂质，保留对人体有益的矿物质和微量元素。健康美容健康美容能保留水中对人体有益的微量元素，解决了管道、水池的二次污染。滤后水无菌，富含矿物质与氧气，溶解及渗透性强，长期饮用、食用、美容、沐浴，有利于身体健康，呵护肌肤。环保节能环保节能采用先进的纯物理过滤方式，无化学药品净化带来的副作用。净水器利用自来水 压力提供过滤动力，不用电能。即制即用，水质新鲜 净水设备第四章第四章 贵宾会所贵宾会所 专属服务专属服务会所是社区的身份标签，是满足业主专属需求的场所。对于个性化别墅社区来说，更是支撑业主特定生活模式的必备设施。会所应有功能销售时吸引客户使用时满足客户帮助小区形象建设我们的会所具有以下特点养生露天结合室内文化导向位置:地块西南角面积:约2141,规模较大,可容纳综合类经营模式建议：1、抬高会所的建筑部分，与小区西北退后绿化带融为一体，做露天与室内结合的会所。并将项目与湖联系得更加紧密2、以休闲养生为主题，引进可结合自然环境的SPA会馆，借势专业品牌，达到三赢局面。会所室内结合娱乐健身项目，瑜伽、器械健身等辅助配套咖啡吧、简餐吧建议品牌：悦榕庄迷你高尔夫泥浆浴无边界泳池网球场休憩小亭景观小品童趣秋千特色照明以重点项目为盈利点,以特色项目为吸引点,带动辅助消费无边界泳池器械健身带动免费Spa会馆泥浆浴促进咖啡吧简餐吧球类运动收费推广策略宏观市场分析中观市场分析微观市场分析市场分析市场分析项目解读项目解读总体定位总体定位项目发展战略项目SWOT分析销售策略销售策略客户分析产品定位形象定位推广策略推广策略分区销售计划价格定位上海接待点选择 :徐家汇商圈阳澄湖接待点 1:宝曼酒店阳澄湖接待点 2:工地现场样板带接待处A 终端体验法,置入式营销视觉动起来视觉动起来在会所、售楼处或样板房内放入手工艺术作品，让客户体验一场艺术大餐听觉动起来听觉动起来在接待中心和样板房中设置水疗音乐或轻音乐，让客户全程放松嗅觉动起来嗅觉动起来在接待中心或样板带厨房
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