XX房地产经营策划报告

1沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划苏州苏州沿海国际中心沿海国际中心经营策划报告经营策划报告沿海商业地产有限公司2007年1月12日2沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划目目 录录综述一.项目回顾二.项目策略及目标三.市场分析及结论四.建筑现状分析五.产品组合方案六.竞争策略分析七.开发网络图八.成本及资金计划九.经营方案十.总结及下阶段工作建议3沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划综综 述述市场：市场：苏州是新兴的制造业城市,人均GDP仅次于上海与广州;第三产业未来几年将飞速发展,给本项目带来良机产品：产品：苏州高档写字楼开始出现,08年本项目周边无高档写字楼供应,估计本项目写字楼合理面积4万平或更乐观;酒店市场取得了高速发展,预期5年内高档酒店客房新增供应量将翻番,需求量增加约17%,建议本项目客房数控制中等规模的五星级酒店;本项目商业零售面积建议要形成一定的规模,约2万平方米左右;酒店式服务公寓在苏州没有可比较的成熟的案例,预计100150间客房是合理规模盈利策略：盈利策略：分步实现赢利,收益复合化4沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划一一.项目回顾项目回顾2.2.前期工作成果简报前期工作成果简报仲量联行 苏州国际会展中心项目研究报告上海申元续建工程的投资测算北京众一律师事物所尽职调查报告铁兵组尽职调查报告沿海商业地产公司-苏州项目运营思路、报建程序的了解1.1.前期里程碑节点前期里程碑节点06年6月签署收购框架协议06年11月1日签署收购合同5沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划3.3.项目历史回顾项目历史回顾6沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划4.4.项目现状项目现状主体结构施工质量、设备保养比较好，工程无重大缺陷已完成主体结构及外装工程，A区地下室已通过消防验收 已完成部分设备安装4.1 项目工程现状4.2 银行债务及租赁状况截止06年12月8日，银行债务及利息共计30530万元目前租金收入约1216万元/年租赁情况统计表合同到期日合同到期日未来未来3 3个月个月内到期内到期未来未来6 6个月个月内到期内到期未来一年未来一年内到期内到期一年以上一年以上到期之合同到期之合同合合计租租赁面面积（m2)m2)3830.413830.41386.00386.003368.003368.007798.537798.5315382.9415382.94合同金（万元合同金（万元/月）月）23.9823.982.502.5020.8320.8354.1054.10101.41101.41未来收入（万元）未来收入（万元）71.9571.9515.0115.01249.90249.902715.522715.523052.393052.397沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划二二.项目策略及目标项目策略及目标1.1.集团策略集团策略通过实践探索规律,建设商业地产团队集团投入不超过2亿,沉淀0.5亿,资产收益率50%通过和投资者及核心用户对接,打造长期优质资产(沿海国际中心),实现资产价值增长收益,为日后商业地产公司上市打好基础通过引入优秀管理运作伙伴,形成稳定收益和品牌溢价2.2.项目策略项目策略风控策略：产权清晰完整,开发/资金支付进度与收购进度配合开发策略：通过四融四对接,打造优质长期资产,分步实现赢利资金策略：l集团投入不超过2亿,项目整体开发贷4.5亿,长期金融工具6亿l分阶段引入不同属性的投资者、并使用不同的金融工具；l不到万不得已不出售物业产品策略：优化功能组合，体现协同效应；注重产品效率，提升运营效率运营策略：引进符合策略的优质运营商，增加市场占有率，并形成品牌溢价，提升项目整体价值8沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划 .项目目标项目目标管理目标:l苏州市标志性的城市商务综合体项目,运营效益及知名度超过新地中心及金河国际l形成沿海商业项目开发模式、经营模式及管理流程的雏形财务指标:(赢利模式二)l成本控制目标：6.2+3+0.9=10.1亿l资金组织目标:竣工前4.5+2+3=9.5亿;竣工后6+3.5=9.5亿l投资回报:沉淀0.5亿,运营期资产回报率50%9沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划4.1 赢利模式之一 营运前4.4.赢利模式赢利模式 集团前期现金投入1.6亿,收回50%股权款2.2亿,投入工程款0.8亿,沉淀0.2 亿,50%股权 投资者A共投入3亿,50%股权 项目沉淀3亿用作开发资产评估9亿项目负债3.1+1.5=4.6净资产4.4亿投资者A2.2亿获50%股权集团前期需投入的费用0.32+0.89+0.4=1.6亿投资者A工程款0.8亿集团工程款0.8亿债务重组放大4.5-3.1=1.4亿项目开发费用3亿10沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划4.1 赢利模式之一(续)营运后 集团在前期沉淀0.2 亿,通过出让25%股权获得1.87亿收入,并拥有25%股权,每 年收入约2000万 投资者A在前期共投入3亿,通过出让25%股权获得1.87亿资金,沉淀1.13亿拥有25%股权,年收入约2000万1 投资者B投入3.75亿占50%股权,年收入约4000万沿海投资者A新发展长期金融工具6亿投资者B投入3.75亿取得50%股权净资产13.5-6=7.550%50%50%沿海1.87亿,25%股权投资者A1.87亿,25%股权说明:此方案只提供了3亿的开发款,比较适合于造价低的方案如全写字楼方案11沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划4.2 盈利模式之二沿海沿海本金：本金：1亿亿过桥：过桥：0.5亿亿投资者投资者A A本金：本金：3 3亿亿苏州苏州新发展新发展流入流入投入：投入：4.5亿亿贷款：贷款：4.5亿亿合计：合计：9 9亿亿流出流出资产：资产：1.6亿亿贷款：贷款：3.1亿亿工程：工程：3亿亿财务：财务：0.4亿亿其他：其他：0.6亿亿利息：利息：0.1亿亿开发管理费：开发管理费：0.2亿亿合计：合计：9 9亿亿苏州苏州沿海沿海国际中心国际中心资产：资产：13.5亿亿负债：负债：6亿亿净资产：净资产：7.57.5亿亿50%50%50%50%苏州苏州新发展新发展投资者投资者B B投入投入:3.75:3.75亿亿50%50%50%50%沿海（净资产：沿海（净资产：1.871.87亿）亿）本金：本金：1 1亿；沉淀：亿；沉淀：0.50.5亿亿过桥：过桥：0.50.5亿亿过桥利息：过桥利息：0.10.1亿亿开发管理费：开发管理费：0.20.2亿亿年收入：年收入：20002000万万500500万万开发期资金回报率：开发期资金回报率：20%20%开发期资本增值：开发期资本增值：1.251.25亿亿经营期资本回报率：经营期资本回报率：50%50%投资者投资者A A（净资产：（净资产：1.871.87亿）亿）本金：本金：3 3亿；沉淀：亿；沉淀：0.550.55亿亿年收入：年收入：20002000万（万（20%20%）投资者投资者B B（净资产：（净资产：3.753.75亿）亿）本金：本金：3.753.75亿亿年收入：年收入：40004000万（税后万（税后8%8%）12沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划1.1.宏观经济与政策宏观经济与政策 05年苏州人均GDP66766元,仅次于上海与广州排第3,但人均可支配收入排第6,社会消费品零售总额排第9;显示服务产业明显落后于制造业,目前来说,工业制造性的城市特点非常明显;05年苏州第三产业GDP比上年增长16.7%,自95年至05年平均增长率为14.5%.第三产业GDP的比重从01年的38%逐渐回落的05年的31.2%,说明苏州的服务业未跟上城市经济的发展速度小结小结:苏州目前面临产业升级苏州目前面临产业升级,将给该项目带来机会将给该项目带来机会 根据苏州市十一五规划,未来五年内苏州市政府将致力于服务业的发展三三.市场分析及结论市场分析及结论13沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划2.2.微观经济与专项市场微观经济与专项市场 2005年金阊区地区生产总值47.32亿元,占苏州市区总量比重为2.9%;金阊区服务业产值占全区产值比例达到64.1%小结:项目所在的金阊区,第三产业是龙头产业,金融保险及其他服务 业对商业物业的需求比较强劲14沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划古城区未形成聚集商务区,没有甲级办公楼,办公楼沿干将路和三香路呈线性布置;园区和新区有集中商务区,且配套设施完备,档次较高.跨国制造企业由于早期政策原因,基本对甲级办公楼没有有效需求(初期政策优惠20%左右的配套).苏州目前有甲级办公楼3个(统计到06年上半年),市场供应不足.未来4年,每年约有15万平方米的写字楼推向市场,古城区供应量很小,可甄别甲级写字楼项目只有和基大厦(办公面积约2万,09年竣工),因此,我们的项目将享受古城区高档写字楼项目的唯一性(若在07年与08年推盘)甲级办公楼租金水平在85元,售价11500元/平;乙级50元,售价7800元/平仲量联行认为苏州未来几年内办公楼需求将稳步增长，到2009年吸纳量应该可以达到15万平方米；他们认为本项目的合理规模在2万-4万平方米之间2.1 微观经济与专项市场-办公楼市场小结:随着城市发展的产业的升级，将会带来高品质专业服务和金融行业的快速发展，以及写字楼的需求量快速放大，因此金融保险类企业是我们项目的重要目标客户之一，其他主要客户应是专业服务商、贸易、高科技及制造业；本项目的写字楼体量也可适当放大15沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划随着苏州旅游业的发展及企业商务会议需求的增加,苏州星级酒店供应量及需求量呈上升趋势.苏州5星级酒店平均入住率71%,平均房价782元/间/天 园区:6家5星酒店,客房总量1233间;酒店公寓2家,296套 新区:1家5星酒店,客房总量390间;酒店公寓1家,200套 古城区:3家5星酒店,客房总量932间未来几年高档酒店的新增供应量将达到5000间客房,为目前的2倍以上;预计未来5年酒店需求年增幅17.4%2.2 2.2 微观经济与专项市场微观经济与专项市场-酒店市场酒店市场本项目建议：标准五星级酒店，客房数320350间房16沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划2005年，苏州市零售、餐饮用房竣工面积创历史新高，为190万平方米，销售量维持在历史高位，约70万平方米，空置率也创历史新高达73万平方米，平均销售均价5500元平方米，小型零售店铺平均租金69元/平方米苏州零售市场发展落后于城市发展与建设苏州2005年常住人口约752万，预计在09年将达到826万人，人口的快速增长将带动本地区零售市场的增长消费者年龄结构呈年轻化特征,对餐饮娱乐需求较多服装箱包等高端消费能力及场所不足.本项目建议:重点考虑大中型餐饮及娱乐，同时关注体育娱乐及公共服务配套设施；仲量联行建议本项目商业面积约2.5万平方米2.3 2.3 微观经济与专项市场微观经济与专项市场-零售市场零售市场17沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划优势:项目周边交通网络发达,可及性好.本项目区域位置可受到新区狮山商务区的辐射.项目原为苏州标致性建筑和第一高楼,可视性好,知名度高,古城区唯一高档写字楼及商务综合体项目.原主体结构和设备标准都很高.位于苏州高新区和老城区之间,距主要景点可及性好.本项目的餐饮零售办公楼酒店可产生协同效应劣势:由于本项目长时间处于未完工状态,市场上尚存在不良影响.处于非传统办公区,区域内缺乏高品质办公楼供应,不能形成聚集效应.周边为市政府和住宅小区,传统上是公用事业和居住区,商业配套有限,商业氛围不强,商业辐射范围有限.产品本身的缺陷:主楼标准层得房率约60%(未分摊地下),C1楼呈狭长形,通廊布置品质不高.机会:本项目区域内高品质商务类项目稀缺,其他产品表现力偏弱.苏州古城区规划限制,区域内没有高品质办公楼,对一些对地段敏感且对品质要求较高的租户有吸引力.本项目的建成对区域主流产业:服务业等办公有提升作用.并受到新区狮山商务区的辐射.靠近市政府，而且未来轻轨的建成与连通,将提高本项目商务活动的吸引力.周边没有5星级酒店及高档写字楼.而本项目区域位置可达性好.威胁:市场对该区域居住区的印象短期很难改变,要聚集商气有待时日.高新区正在上马的高档办公楼将对本项目直接构成威胁.未来星级酒店的新建和改建数量巨大,对本项目酒店构成威胁.(预计未来几年有约5000间客房的新增量投入市场)商业及零售的规模效应不强(约1.7万平).3.3 3.3 项目项目SWOTSWOT分析分析18沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划1.指标及现状指标及现状位置位置总建面总建面地上层数地上层数原设计功能原设计功能现状现状未完工程未完工程A A区区17789m2 17789m2 4 4层层期货交易大厅，后改期货交易大厅，后改为展览大厅为展览大厅1-21-2层出租给华夏银行层出租给华夏银行3-43-4层自动扶梯层自动扶梯安装工程安装工程B B区区65575m2 65575m2 4848层层商场、餐饮、办公用商场、餐饮、办公用房及酒店房及酒店未投入使用未投入使用内部装修、机电内部装修、机电设备及配套工程设备及配套工程C1C1区区20141m2 20141m2 1010层层展览厅及办公用房展览厅及办公用房5-95-9层办公出租层办公出租自动扶梯改造工自动扶梯改造工程程C2C2区区10083m2 10083m2 4 4层层文化餐饮、娱乐休闲文化餐饮、娱乐休闲未投入使用未投入使用内部装修、机电内部装修、机电设备及配套工程设备及配套工程合计合计113588m2 113588m2 环境工程环境工程四四.建筑现状分析建筑现状分析19沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划2.2.项目现状项目现状 已完成主体结构及外装工程，A区地下室已通过消防验收 已完成部分设备安装(A、C1区已安装防排烟，高、低压配电室，地下室停车管理系统，22台客梯中的16台，6台扶梯中的4台，货梯一台）2.1 2.1 已完成工程类已完成工程类20沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划 尚需完成大量的系统工程（电梯/扶梯消防空调强弱电/人防设施）从节能角度考虑是否需要幕墙改造及C2幕墙收头 需采购的大型设备如：台发电机组、台空调主机等,设备安装造价0.9亿(全写字楼)1.32亿元(大酒店)城市热网环网,供水二回路,景观绿化等,配套费用约需0.1亿0.3亿 装饰工程约需1.1亿1.7亿 历史遗留工程问题;尚欠工程款727万元2.2 2.2 未完成工程类及成本预估未完成工程类及成本预估21沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划B楼的核心筒面积占每层面积比例较大,约36%,分摊公共层及地下室面积后,使用面积(实用率或得房率)约44%.写字楼的租售对此比较敏感,酒店相对来说不太敏感.因此可能的情况下，B楼应尽量安排对实用率不太敏感的酒店从原系统设计(设备)角度,产品功能应尽量满足原产品设计,原设计中B楼的1327层为商住公寓，改做酒店或酒店公寓比较合适。若改做写字楼需要增加系统的负荷(如空调/消防)，而且3.2米的层高做甲级办公显得稍低地下停车场在A区负一层,只能通过C1区电梯上来并中转去B区、A区和C2区,造成C1区电梯厅人的动线混乱;应进行动线规划及改造,如增加从地下室上来的电梯,C1的电梯也应该分成高低区,使5层的客户从酒店大堂进入C1楼的1层(5层局部)因紧靠A楼及C2楼形成通风采光的困难,因此不适合做酒店公寓或写字楼;59层产品现状（长条形）更适合于酒店公寓；考虑到酒店的配套面积比较大，因此楼的层做对外的餐饮娱乐服务（与对面住宅小区间的市政道路要尽快落实），的层作为酒店的健康娱乐休闲配套楼的层可作为酒店的会展配套或高档娱乐场所3、建筑现状分析及建议、建筑现状分析及建议22沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划注：B区12、28、47、49层为公共区域五五.产品组合方案产品组合方案方案一方案二方案三方案四1F4F5F11F13F27F29F48FA 区商业零售1F2F酒店会展(3层娱乐)3F4FC2 区商业餐饮酒店配套3F4F1F2F酒店酒店配套办公酒店式公寓办公商业（零售）酒店5F9FC1 区办公/公寓酒店会展4F商业零售(3层娱乐)1F3F酒店办公酒店配套办公办公酒店配套办公办公办公1.方案示意方案示意23沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划2.改造方案及指标改造方案及指标 方案一方案一:B:B区的区的13271327层为酒店公寓层为酒店公寓物业类别A区B区C1区C2区共计备注酒店 4,668 31,711 2,021 1,968 40,368 A区34层;B区14层,2946层,48层;C1区4层,C2区34层;合18*18=324间客房酒店公寓 19,705 19,705 B区1327层,合15层,每层布置12间服务公寓,共180间房办公 -9,475 10,104 19,578 B区511层,C1区59层商业 6,164 6,062 4,829 17,055 A区12层,C1区13楼,C2区12层共计 10,832 60,891 18,187 6,797 96,707 24沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划2.改造方案及指标改造方案及指标方案二方案二:B:B区的区的13271327层为准甲级写字楼层为准甲级写字楼物业品种A区B区C1区C2区共计备注酒店 4,668 31,711 2,021 1,968 40,368 A区34层;B区14层,2946层,48层;C1区4层,C2区34层;合18*18=324间客房办公 19,705 19,705 B区1327层,办公 -9,475 10,104 19,578 B区511层,C1区59层商业 6,164 6,062 4,829 17,055 A区12层,C1区13楼,C2区12层共计 10,832 60,891 18,187 6,797 96,707 25沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划2.改造方案及指标改造方案及指标 方案三方案三:酒店公寓在酒店公寓在C1C1区区5959层层物业品种物业品种A A区区B B区区C1C1区区C2C2区区共计共计备注备注酒店 30,105 2,021 1,968 34,094 B区1/2/层,2946层,48层;C1区4层,C2区34层;合18*18=324间客房酒店公寓 -10,104 10,104 C1区59层,5*19=95间房办公 -29,180 -29,180 B区511层,1327层商业 10,832 1,606 6,062 4,829 23,330 A区14层,B区3层,C1区13楼,C2区12层共计 10,832 60,891 18,187 6,797 96,707 26沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划2.改造方案及指标 方案四方案四:全写字楼全写字楼物业品种物业品种A A区区B B区区C1C1区区C2C2区区共计共计备注备注酒店酒店 -无无酒店公寓酒店公寓 -无无办公办公 -54,139 54,139 10,104 10,104 64,243 64,243 除商业外所有面除商业外所有面积积商业商业 10,832 10,832 6,752 6,752 8,083 8,083 6,797 6,797 32,464 32,464 A A、B B、C1C1、C2C2区区1414层层共计共计 10,832 10,832 60,891 60,891 18,187 18,187 6,797 6,797 96,707 96,707 27沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划6.1 6.1 锁定竞争对手之写字楼锁定竞争对手之写字楼六.竞争策略分析28沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划甲级办公:立足老城区,辐射新区狮山商务区的高端金河国际大厦一期:已运营,现价1.2万,租金85-100元/平.月;主要租户:阿里巴巴,太平人寿,信城保险.得房率70%金河国际大厦三期:2007年底交房,现均价1.1万,租金85-100元/平.月.得房率65%-70%.简评:金河国际以小户型为主,总价及总租金低,租户杂;公共区域装修档次及空间感达不到甲级标准新地中心:已运营,现价1.2万,租金90.得房率72%.销售良好,但出租率不高,主要租户是台湾设备企业日资银行等.简评:依托香格里拉品牌优势及酒店配套.外观气派.但公共区域装修档次不高,电梯运行速度不高;因出售给小业主,造成出租率很低,约30%6.1 锁定竞争对手之写字楼锁定竞争对手之写字楼29沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划乙级办公:老城区乙级中的高端国际经贸大厦:已运营,良好物业管理,租金46元,空置率5%.主要租户:贸易公司,金蝶软件,欧姆龙电子,松本电子.简评:国际经贸大厦:处于老城和新区之间,位置好,良好物业管理,行业聚集效应,合适的租金.但外观陈旧,不是高档办公象征光大银行大厦:已运营,租金46元,空置率10%.主要租户:光大银行,丰立工业胶粘带,上海合富信息技术.简评:光大银行大厦:与国际经贸一样的优越区位,光大的品牌效应,合适的租金.物业管理一般,电梯少且速度慢,租户多杂,不是高档办公象征.6.1 6.1 锁定竞争对手之酒店锁定竞争对手之酒店31沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划小结:本项目锁定主要竞争对手依次为香格里拉、吴宫喜来登、茉莉花假日（有升五星的计划），次要竞争对手为园区五星级酒店区位酒店房间数标间价格园区建屋新罗307888尼盛万丽388929建屋国际177500新区香格里拉3909801127老城区吴宫喜来登4009501000茉莉花287550680主要高档酒店情况32沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划主要竞争对手情况主要竞争对手情况竞争对手竞争对手描述吴宫喜来登吴宫喜来登区域位置好,最早进入苏州的国际高档酒店品牌,以商务客人为主香格里拉香格里拉区域位置好,大堂气派,外观现代.但流线复杂,房间 显得空、零、碎.以新区商务客人为主 茉莉花假日茉莉花假日区域环境差,周围场地局促,配套面积少,大堂面积小且层高低.但产品品质佳,价格很有吸引力33沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划6.1 6.1 锁定竞争对手之酒店公寓锁定竞争对手之酒店公寓小结：本项目从区域位置及管理形式上来讲，没有可甄别的竞争对手；但在品质和服务上与和乔丽晶和中茵皇冠国际可比较的地方,建议本项目酒店公寓100200套,月租金在1.5万元.区位区位公寓名称公寓名称房间数房间数租金租金备注备注园区园区和乔丽晶1661.41万1.54万/月只租不售中茵皇冠国际1301.2万2.1万/月带租约销售新区新区御庭国际2005001000/晚出售青庭国际2880.5万0.9万/月出售主要竞争对手情况主要竞争对手情况34沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划6.1 6.1 锁定竞争对手之零售餐饮锁定竞争对手之零售餐饮 35沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划零售 观前商圈 美罗商厦.南门商圈 泰华商城餐饮 胥城大厦,淮海路商业街.娱乐 缺乏大型娱乐场所小结：本项目零售餐饮功能部分与其他功能如酒店、办公等一起构成一相对独立的综合体系，建议增加大型餐饮、娱乐如高档夜总会功能，会为项目带来人气与财气6.1 锁定竞争对手之零售餐饮36沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划6.2 聚焦目标客户序号序号功能物业功能物业目标客户及描述目标客户及描述1 1酒店酒店以商务客人为主以商务客人为主,旅游者为辅旅游者为辅 2 2酒店公寓酒店公寓以新区外资企业长驻国内高管为主以新区外资企业长驻国内高管为主,以阶段性商务客及高收入家庭旅以阶段性商务客及高收入家庭旅游为辅游为辅 3 3办公楼办公楼甲级甲级:服务业中的金融业服务业中的金融业,保险业保险业,外资企业外资企业,国内有实力的公司国内有实力的公司 乙级乙级/准甲级准甲级:服务业中的贸易类服务业中的贸易类,实力公司的小型办事机构等实力公司的小型办事机构等.4 4商业商业零售零售:苏州高端消费群体苏州高端消费群体,一线品牌折扣店一线品牌折扣店.餐饮餐饮:品牌特色餐饮公司品牌特色餐饮公司,比如比如”苏浙汇苏浙汇”娱乐娱乐:大型高档娱乐大型高档娱乐 37沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划6.3 6.3 竞争策略竞争策略产品差异化38沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划1 1、股权收购进度计划、股权收购进度计划现金现金支出支出描述描述工作内工作内容描述容描述时间时间参与参与人员人员1111月月7 7日日1111月月1 1日日1 1月月2020日左右日左右1 1月月1919日日1 1月月2626日日协议签订日设立共管帐户1000万总部财务第50个工作日完成附件四中6-13项剥离转让方；受让方（协助）组建苏州公司第60个工作日转让方主办受让方协助保证金到期日如转让方完不成如下5项，中止协议。a.政府还款协议；b.工行苏州分行576.98万元；c.姑苏农村商业银行1016.9万元。d.通宝期货380.97万元；e.中信实业银行2679.23万元;f.中期证券、常州高新达成协议，明确A区1-2层过户目标公司4290万元3 3月月2 2月月2828日日协议签定4个月内债务重组完成后8000万保函银行出具8000万保函，剥离西山项目双方30100万双方共同进行完成4家银行债务重组，关注出让方义务2 2月月9 9日日2 2月月2 2日日2 2月月2323日日(初六初六)2 2月月1616日日完成回购五个完成回购五个工作日工作日完成工商登记完成工商登记5 5个工作日内个工作日内支付支付85118511万万+4000+4000万万支付政府及相支付政府及相关资产回购方关资产回购方苏州公司苏州公司支付第三方支付第三方5 5个工作日内个工作日内还华夏银行还华夏银行1250012500万万或更换华夏银行抵或更换华夏银行抵押物，释放股权押物，释放股权唐志新、颜羽转唐志新、颜羽转让股权给沿海让股权给沿海苏州公司苏州公司完成全部股权转让，完成全部股权转让，沿海持股沿海持股100%100%，支，支付转让款付转让款完成股权转让完成股权转让后即可后即可完成附件四之完成附件四之2 2、3 3、5 5项资项资产剥离产剥离增资增资1200012000万万苏州公司、总部苏州公司、总部财务，律师财务，律师增资，转股增资，转股(沈阳沈阳天顺天顺30%)30%)，受让方，受让方达达62.5%62.5%，同步交，同步交接接全部股权转让完全部股权转让完成成5 5个工作日内个工作日内32323232万元转让款万元转让款苏州公司苏州公司双方共同进行双方共同进行注：志业物业和会注：志业物业和会展公司未剥离展公司未剥离七、项目进度计划39沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划2 2 项目关键路径项目关键路径40沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划3.3.项目实施进度网络图项目实施进度网络图41沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划八、成本及资金计划八、成本及资金计划原则：以上海申元投资估算为参考(小、大酒店方案造价分别为3.09亿与3.72亿;其中酒店客房装修4000元/平,写字楼办公区域装修1500元/平)，结合项目实际进行增减和修正（末端设备数量的变化、局部精装修取消、设备的增加）,注:测算中未考虑增加一台空调主机及两台发电机的成本（商业物业按20年折旧摊销,总成本按8.5亿(项目目前已发生有效税务成本4.2亿),每年摊销4250万元（未区分资产属性）项目成本中土地成本按6.2亿计算,现金流测算中按6.2亿2 成本确定原则考虑集团投入资金2亿;暂按银行开发贷款4.6亿计算,贷款期一年;08年做商业物业经营性贷款,贷款额度按每年经营净现金流满足还本付息来推算(当然若从现金流角度考虑也可做大此部分贷款额度);或考虑长期金融工具（譬如社保基金）4 资金计划原则1 目标成本项目总成本控制在10亿以内，其中收购成本6.2亿,工程成本3亿(有方案差异),设计费用0.1亿,财务费用0.28亿,管理费用600万,酒店开业准备0.2亿(除方案四外)，其他0.15亿3 经营假设(详见各方案的测算)42沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划 5 5、各方案成本及经营净现金流、各方案成本及经营净现金流序号序号项目项目工程成本工程成本总投入总投入20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年1 1方案一方案一3.373.3710.3610.36219021906099609981718171833283328497 8497 2 2方案二方案二2.812.819.809.8019711971548154817307730774527452759975993 3方案三方案三2.91?2.91?9.90?9.90?21722172589358937883 7883 80398039819881984 4方案四方案四1.521.528.288.281283128330453045422142214304430443884388小结:以方案二及三为例(其他详见下端附件),按第4条的资金计划原则方案二在07年资金缺口765万,08年末的资金缺口为1.1亿方案三在07年末资金赢余约565万,08年末的资金缺口为0.8亿;若销售酒店公寓,则07年赢余资金1.6亿,08年赢余为0.19亿43沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划6 6、各方案综合比较、各方案综合比较序号序号项目项目经济效益经济效益运营管理运营管理功能匹配功能匹配市场匹配市场匹配投资者角度投资者角度1 1方案一方案一高投入高投入,高高产出产出,效益效益第一第一第三第三第一第一第二第二2 2方案二方案二第三第三第二第二第三第三第三第三3 3方案三方案三较高投入较较高投入较高回报高回报,第第二二第二第二第二第二第一第一4 4方案四方案四经济效益最经济效益最差差第一第一第四第四第四第四小结小结:综合各指标来看综合各指标来看,方案三最优方案三最优,方案二其次方案二其次44沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划1 酒店顾问管理公司选择2 可能的酒店管理公司：顾问方的顾问方的选择原则选择原则有引进国际有引进国际酒店管理公酒店管理公司的通路司的通路有引进国际投有引进国际投资者的通路资者的通路有酒店咨询有酒店咨询顾问经验顾问经验备选方：备选方：HVSHVS OKURA 喜达屋 希尔顿 万豪九九.经营方案经营方案45沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划3 设计单位的选择5 物业租赁及管理 浙大设计院?现代设计?RTKL?KKS?九九.经营方案经营方案 仲量联行?DTZ?CBRE?4 工料测量行 申元?威宁谢?利比?46沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划、苏州新发展项目公司人员配备、苏州新发展项目公司人员配备4.4.组织架构设计组织架构设计项目人员配备：项目人员配备：3636人（含总部外派的人（含总部外派的2 2人）人）营销营销:4:4(2)(2)人人推广推广:2:2(2)(2)人人客服客服:3:3(3)(3)人人物管物管:1:1(1)(1)人人商业项目商业项目总经理总经理财务部财务部综合部综合部项目管理部项目管理部运营部运营部投资部投资部非建设类报批、登记非建设类报批、登记政府关系管理政府关系管理协助项目建设期融资协助项目建设期融资配合集团的资本运作配合集团的资本运作投资者关系协调投资者关系协调法律法律建设类报批建设类报批现场设计管理现场设计管理成本合约管理成本合约管理施工现场管理施工现场管理现场相关外协单现场相关外协单位管理位管理人事管理人事管理行政管理行政管理租、售管理租、售管理推广、宣传推广、宣传客户管理客户管理运营计划制定运营计划制定运营商管理运营商管理前期物业管理前期物业管理副总经理副总经理财务管理财务管理项目建设期资本项目建设期资本运作运作人事人事:2:2(2)(2)人人行政行政:3:3(3)(3)人人经理经理:1:1(1)(1)人人财务财务:2:2(2)(2)人人资金资金:1:1人人投资投资:2:2人人公关公关:1:1(1)(1)人人法律法律:1:1(1)(1)人人设计设计:3:3(1)(1)人人工程工程:4:4(2)(2)人人成本成本:3:3人人副总经理副总经理47沿海商业地产有限公司沿海商业地产有限公司苏州项目经营策划苏州项目经营策划十十.总结及建议总结及建议下阶段工作建议：1、根据功能定位,研究产品定位,确定成本标杆2、收购、经营策划、设计并行3、商业设计、工程、成本人员到位并开始工作 4、成立专项小组，与投资者、经营管理公司、商业/酒店设计公司对接总结语：项目收购的过程风险控制是项目成功的基础,项目的资金组织(债务及股权)是本商业项目成功的起点,后续的高效稳定的经营管理是项目持续赢利的关键.从赢利能力、后续管理及资金要求与组织等角度可以选择不同的产品组合方案,但综合来看方案三是最优方案