海泰地产四川北路商业街商业建议（116页）

海泰地产四川北路商业建议海泰地产四川北路商业建议中信广场中信广场 海泰国际海泰国际 海泰时代海泰时代 四川北路，作为一条具有100年丰富历史的商业街，有着其丰富而独特的商业文化沉淀，研究其商业发展历史，无疑将加深我们对海泰商业项目定位的思考。上篇-四川北路的前世今生p1919世纪末，世纪末，光绪二十二年(1896年)商人江良通在北四川路8号开设上海第一家具有相当规模的和昌洋服店。四川北路厚重的商业文化就此拉开历史的序幕大量的人流、商流，使得大量的人流、商流，使得20世纪世纪20-30年代的四川路商业达到空前繁盛，年代的四川路商业达到空前繁盛，四川路与南京路、霞飞路四川路与南京路、霞飞路(今淮海中路今淮海中路)，并列成为当时上海三大商业大街之一。，并列成为当时上海三大商业大街之一。p2020世纪世纪2020年代年代，随着新亚大酒店、五洲大药房、丽昌照相馆、广茂香烤鸭店 等店面陆续开设，四川路从此走上了商业繁盛之路；南京西路百乐门30年代淮海路30年代时装表演30年代南京西路的繁华30年代南京西路明星广告30年代淮海路淮海路大光明电影院20世纪世纪30年代，年代，“高档、时尚、潮流高档、时尚、潮流”已成为南京路、淮海路的商业标签，已成为南京路、淮海路的商业标签，而四川路商业档次却与南京路、淮海路相差甚远。而四川路商业档次却与南京路、淮海路相差甚远。“高档、时尚、潮流”的商业特征，也为南京路、淮淮路日后成为著名的顶级商圈奠定了深厚的文化基础。20世纪30年代初出版的上海风土杂记中有这样的描述：“(自老靶子路以北起)北四川路跳舞场，中下等影戏院、粤菜馆、粤茶楼、粤妓院、日本菜馆、浴室、妓院、欧人妓院、美容院、按摩院甚多，星罗棋布，全上海除南京路、福州路以外，以北四川路为最繁盛，日夕车辆、行人拥挤。”四川北路街景四川北路妓院四川北路商店四川北路虽跻身三大商业街，但整体商业文化血统却截然不同，“中低档次、不中不西、吃玩中心中低档次、不中不西、吃玩中心”成为30年代四川北路商业的特色“乱”无主题概念，业态杂乱，档次不高；“商”商流聚集，贸易繁盛；“乱商乱商”成为四川北路商业的特有文化血统。成为四川北路商业的特有文化血统。正是这种正是这种“中低等、不中不西、吃玩中心中低等、不中不西、吃玩中心”乱商文化的不断沉淀，乱商文化的不断沉淀，为四川北路打下了杂乱、缺乏高端商业气质的劣根性，为四川北路打下了杂乱、缺乏高端商业气质的劣根性，“乱商乱商”文化已成为四川北路商业挥之不去的烙印。文化已成为四川北路商业挥之不去的烙印。p进入当代进入当代,随着上海经济的快速发展，淮海路、南京路商业发展提速，随着上海经济的快速发展，淮海路、南京路商业发展提速，淮海路、南京西路商圈已成为蜚声海外的上海顶级商圈，淮海路、南京西路商圈已成为蜚声海外的上海顶级商圈，而四川北路商圈仍挣扎在而四川北路商圈仍挣扎在“乱商乱商”文化之中，早期的文化之中，早期的“三大商街三大商街”光环早已褪去。光环早已褪去。p反观徐家汇、五角场商圈等后起之秀则借助良好的市政规划，脱颖而出反观徐家汇、五角场商圈等后起之秀则借助良好的市政规划，脱颖而出四川北路的没落已成为一个不争的事实四川北路的没落已成为一个不争的事实!四川北路的发展陷入困局！四川北路的发展陷入困局！南京西路夜景淮海路徐家汇夜景五角场夜景p四川北路商业现有格局特征四川北路商业现有格局特征大型商业较少，商业网点较为散乱，且各自为大型商业较少，商业网点较为散乱，且各自为战；战；北段、中段、南段整体商业价值联接不足；北段、中段、南段整体商业价值联接不足；天鹅宾馆天兴百货方舟数码广场东泰休闲广场新海食品商城嘉杰国际巴黎春天凯鸿广场东宝百货玫瑰广场中信泰富盛邦国际大厦海泰时代大厦中信广场海泰国际大厦主要大型商业物业四川北路商业类型分布：四川北路商业类型分布：北段：虹口足球场北段：虹口足球场海伦西路海伦西路除天兴百货、东泰休闲广场以外，主要以沿街底铺为主。中段：海宁路海宁路中段：海宁路海宁路海伦西路海伦西路主要以巴黎春天、东宝百货、凯鸿广场为主的零售百货。南段：苏州河路桥南段：苏州河路桥海宁路海宁路南段主要以春天百货、21运动城和沿街底铺为主；海泰两个商业项目中信广场和海泰国际将会成为未来的商业主力。北段北段中段中段南段南段p四川北路商业档次四川北路商业档次缺乏有号召力的商业项目，主要以中低档品牌为主、购物环缺乏有号召力的商业项目，主要以中低档品牌为主、购物环境也相对较差境也相对较差北段北段商业中低档次品牌多以本地品牌为主，满足中年消费需求；中段中段南段南段商业中高档次综合消费，兼顾各年龄段消费客群商业中低档次消费客群向年轻客群转型之中楼层楼层类类 别别代表品牌、店铺代表品牌、店铺面积占比面积占比1F1F鞋业HASON、RAY、BASTO、FED、ST&SAT、SACHA78%珠宝潮宏基、周大福、瑞恩、玛贝尔20%家居用品塞维拉、内野1%小化妆品类资生堂1%总总 计计100%100%2F2F服 饰MICKEY、ONLY、OASIS、G2000、VEROMODA、BETU、SOGO、SODA、ESPRIT、ELAND、U2、ETAM95%化妆品OLAY、ZA、AUPRES、美宝莲、REDEARTH、COLOURZONE5%总总 计计100%100%3F3F女式服装PORTS、JESSIE、SANDWISH、SPRINGBAMBOO、KAKO、THEME80%女士内衣黛安芬、爱慕、古今、欧迪芬、奥黛莉18%钟表TIMEZONE2%总总 计计100%100%4F4F男装BANISS、H2O、毕加索、SEE、杰亚克尼、ESPRIT men、JACK&JONES、FAIRWHALE、KUHLE、G200077%手机万星手机20礼品2%内衣舒雅1%总总 计计100%100%巴黎春天巴黎春天地址：四川北路1688号规模：总建筑面积约15000平方米，共4层业 态：主要以女鞋、女式服饰、化妆品、箱包等为主。楼层楼层类类 别别代表品牌、店铺代表品牌、店铺面积面积占比占比1F1F化妆品KANABO、欧莱雅、玉兰油、AUPRES38%鞋业SENDA、蓝棠、达芙妮、博步47%包袋PLAYBOY、华伦天奴、鳄鱼、POLO20%总总 计计100%100%2F2F服 饰SODA、LUKA、ONLY、JOJO、OLALA、FANNY、IIMK、ETAM、OFUON、TAKEIT、95%饰品贵夫人4%保暖内衣朵彩1%总总 计计100%100%3F3F女式服装MIDEC、KACO、贝拉维拉、KAJA、SANNY、BOFAN、细川、爱格玛佩尼80%内衣黛安芬、爱慕、古今、欧迪芬、婷美、奥黛莉18%钟表TIMEX2%总总 计计100%100%4F4F服饰PLAYBOY、ADIDAS、波派、阿玛尼、POLO40%运动系列用品日高、格威特、鳄鱼、TIVE、MIKE50%工艺品PARKER10%总总 计计100%100%5F5F童玩用品博士蛙、华村贝比、小太阳30%家电用品西铁城、步步高、飞利浦、西门子5%床上用品AUSSINO25%工艺礼品宏利达、HOYA5%服饰波司顿、A&E30%文具英雄、派克5%总总 计计100%100%地址：四川北路1666号规 模：总建筑面积约15000平方米，共5层业 态：主要以女式服饰、化妆品、箱包、床上用品等为主。东宝百货东宝百货p四川北路商业中，零售业比重最大，包括综合商店、品牌专卖、小型商铺和日用百货店铺.p四川北路的餐饮业比重不高，已有的餐饮场所特色不鲜明，整体档次中等偏下。p娱乐休闲主要为一些KTV、小型电影院、俱乐部、棋牌室和网吧等。p服务业主要为银行、邮局等便民设施。数据来源：实际调研p四川北路商业业态四川北路商业业态零售商业占绝对比重，餐饮比例逐渐加大，娱乐业态相对较少零售商业占绝对比重，餐饮比例逐渐加大，娱乐业态相对较少四川北路沿线商业租金情况呈现三个特点：（1）商业街由北往南逐渐走低；呈倒金字塔型；（2）南段和北段租金差距较大；（3）商铺租金参差不齐，租金规律凌乱。北段中段南段一楼租金水平：12-35元/平米/天一楼铺租金水平：10-28元/平米/天一楼租金水平：5.5-15元/平米/天p四川北路商业租金已经远远落后于其它核心商圈，租金提升压力较大四川北路商业租金已经远远落后于其它核心商圈，租金提升压力较大虹口足球场海伦西路海宁路苏州河路桥项目名称租金价格（平方/天）南京西路45-55淮海路28-42徐家汇25-40数据来源：实地调研对比商圈抽样调查p四川北路商业租金水平各段差异较大，不同商铺租金参差不齐四川北路商业租金水平各段差异较大，不同商铺租金参差不齐p四川北路商业客流四川北路商业客流充足的人流量并未带来充足的有效客流量，实际购买力不高。充足的人流量并未带来充足的有效客流量，实际购买力不高。时间分布时间分布春秋季平时春秋季平时春秋季双休日春秋季双休日节日长假平均节日长假平均四川北路40万人次/日60万人次/日80万人次/日四川北路人流主要集中在下午四川北路人流主要集中在下午4-64-6点，过路客和当地居民比例比较高点，过路客和当地居民比例比较高位于四川北路一家名叫“薇薇服饰”服饰店陈老板如是说“这里虽然两个车站终点站都在附近，人流不少，可人流都不进店，相比之下客流量少啊这里虽然两个车站终点站都在附近，人流不少，可人流都不进店，相比之下客流量少啊”原音重现原音重现北段北段主力客群中年层年龄在35-50岁消费水平较低中段中段南段南段主力客群年轻层年龄在20-35岁消费水平较低主力客群年轻层年龄在20-35岁消费水平中偏上p四川北路消费客群四川北路消费客群年轻客群逐渐成为区域主力消费客群，高端客群较少年轻客群逐渐成为区域主力消费客群，高端客群较少随机采访：陈阿姨“周末有空，顺便出来逛逛，想买件毛衫，价格么在150-200元左右就好了。”随机采访：刘女士“住在宝山路那边，宝大样开了，到这边来给小孩买衣服。”随机采访：一家服饰店老板“周末很多年轻人会过来逛，其中有很多是学生，他们很多都去七浦路。”“乱商乱商”阴影下，四川北路发展面临困局阴影下，四川北路发展面临困局到底是何原因造成如此局面？到底是何原因造成如此局面？l区域繁盛不再，人流量区域繁盛不再，人流量大，客流量却不足；大，客流量却不足；l区域中低档零售商业占比区域中低档零售商业占比较大，同质化竞争激烈，缺较大，同质化竞争激烈，缺乏核心高端品牌商业；乏核心高端品牌商业；l年轻客层逐渐成为主力消费客年轻客层逐渐成为主力消费客群，消费档次一般，高端消费少；群，消费档次一般，高端消费少；l商圈不同位置租金差异商圈不同位置租金差异较大，租金提升压力较大。较大，租金提升压力较大。目前商圈辐射动线四川北路商业辐射动线对抗性商业圈辐射动线消费人流辐射动线1.四川北路商圈发展缓慢，四川北路商圈发展缓慢，受挤压严重，客群分流、受挤压严重，客群分流、辐射能力降低辐射能力降低早期，早期，“看看逛逛其他路，买卖请到四川路”，商圈辐射能力强，辐射范围达整个市中心。随着周边商圈发展提速，以及自身能级的升级滞后，四川北路商圈辐射范围进一步被压缩，客群不断被分流，目前主要辐射东北部区域。2.区域商业档次一直未有较大层次提升，从而难以吸引高端消费群体，租金水平区域商业档次一直未有较大层次提升，从而难以吸引高端消费群体，租金水平难以突破。难以突破。商业档次的升级，主要通过商业档次的升级，主要通过内部调整或规划利导内部调整或规划利导来完成来完成90年代的南京路南京西路商圈南京西路商圈的繁盛，和自身内部调整密不可分。90年代的南京西路尽显繁华，但新一轮商业升级已在酝酿之中。梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场三个项目的陆续开发，区域整体商业价值再次被整合，商圈能级进一步提升；国际顶级品牌的进驻，更是提高了商圈知名度。21世纪初的南京路当前的南京路四川北路商圈四川北路商圈，受乱商文化影响较重，区域商业业态一直以中低端商业档次为主，自身档次升级较为滞后，租金很难实现提升。区域长时间无新建商业项目区域长时间无新建商业项目，整体商业价值难以撬动，商业能级提升较难。区域规划长期不能有效实施区域规划长期不能有效实施，商圈能级提升缺乏动能。周边七浦路、虬江路低端商圈的快速发展周边七浦路、虬江路低端商圈的快速发展，四川北路商圈市场价值受到影响。典型商业开业时间天兴百货1995年方舟数码广场1998年东宝百货1998年春天商城2001年东泰休闲广场2002年巴黎春天2003年凯鸿广场2007年四川北路商圈受内外因素影响，在较长时间内始终无法实现商圈能级提升。四川北路商圈受内外因素影响，在较长时间内始终无法实现商圈能级提升。四川北路低端现状早期百货04年政府区域规划七浦路影响以七浦路为首的周边商圈分流客户严重，低端商业无法助推区域商业能级以七浦路为首的周边商圈分流客户严重，低端商业无法助推区域商业能级提升。提升。七浦路又称“七车间”、Cheap Road（便宜一条街）建筑面积：30万平米（地上和地下）定位：中低档服装批发人流情况：节假日5-7万人/日租金情况：一楼租金50-70元/平米3 3虬江路电子市场由虬富、薪迈鹏、赛格、恒森等市场组成。定位：自发形成二手电子市场人流情况：节假日3-5万人/日七浦路七浦路虬江路虬江路面对商圈困局，虹口区政府已注意到，并完善并落实相关规划面对商圈困局，虹口区政府已注意到，并完善并落实相关规划借助规划，兴建一批高品质的商业物业，提升区域商业能级，改善借助规划，兴建一批高品质的商业物业，提升区域商业能级，改善市场形象，市场形象，将是区域商业发展的必然趋势将是区域商业发展的必然趋势规划利导规划利导9090年代年代2002200220082008开始改造四川北路两侧的商业网点效果及其不明显聘请AC尼尔森操刀规划设计；提出以南、中、北三段开发模式，改造四川北路商业。新一轮商圈扩容计划出台；在三段开发的基础在三段开发的基础上强化各段功能定位上强化各段功能定位；改造基本没有效果规划具体实施进程较慢，商圈现状仍无大的改观虽有规划，但因规划时间较长，落实较慢，商圈档次仍无大虽有规划，但因规划时间较长，落实较慢，商圈档次仍无大的的改观改观规划扩容规划扩容重点显现重点显现规划范围：规划范围：南起苏州河，北至大连西路，东起欧阳路临平北路四平路吴淞路，西至中山北一路东宝兴路轨交3号线宝山路河南北路。南段南段高级商务区高级商务区根据发展规划，南段将以中信广场、海泰国际大厦和广田108、中美信托、汇德丰地块打造高端商务组团，吸引外滩客源。新一轮规划扩容，明确的分段定位，为本案商业发展创造了极其有利的宏观发展环境新一轮规划扩容，明确的分段定位，为本案商业发展创造了极其有利的宏观发展环境摘自四川北路新一轮发展规划(20082015年)北段北段运动休闲、文化游乐运动休闲、文化游乐根据规划，以运动休闲和文化游乐为主线的北区两个主题商圈将以虹口足球场、鲁迅公园、多伦路文化名人街为核心。1中段中段百货购物、时尚体验百货购物、时尚体验按照规划，四川北路商圈中段区域将集聚多家大型百货店和大型专业店，形成现代综合消费商圈；以中信泰富为核心的时尚体验区。23信号一：规划利导信号一：规划利导嘉杰国际玫瑰广场中信泰富盛邦国际大厦海泰时代大厦中信广场海泰国际大厦大型商业项目108地块中美信托地块上海电力地块虹房地块汉荣地块未动工项目地块地址可建面积中信泰富地块四川北路以东、武进路以北53076虹房地块罗浮路东、虬江路南34880108地块（原弘基休闲广场）西至:河南北路 南至:天潼路27000汉荣地块西至:乍浦路 南至:天潼路 北至:塘沽路52000上海电力地块河南北路以东、天潼路以南10995中美信托地块西至:汉阳路 南至:塘沽路91950区域商业项目将大幅上市，除去嘉杰国际、玫瑰广场、海泰地产3个项目上市或即将上市外，不远的将来至少还有6个项目将上市。大量新建商业项目，市场百花齐大量新建商业项目，市场百花齐放，区域商业能级提升在即。放，区域商业能级提升在即。信号二：新建项目信号二：新建项目规划范围：规划范围：南起苏州河，北至大连西路，东起欧阳路临平北路四平路吴淞路，西至中山北一路东宝兴路轨交3号线宝山路河南北路。南段南段高级商务区高级商务区根据发展规划，南段将以中信广场、海泰国际大厦和广田108、中美信托、汇德丰地块打造高端商务组团。新一轮规划扩容，明确的分段定位，为本案商业发展创造了极其有利的宏观发展环境新一轮规划扩容，明确的分段定位，为本案商业发展创造了极其有利的宏观发展环境摘自四川北路新一轮发展规划(20082015年)北段北段运动休闲、文化游乐运动休闲、文化游乐根据规划，以运动休闲和文化游乐为主线的北区两个主题商圈将以虹口足球场、鲁迅公园、多伦路文化名人街为核心。1中段中段百货购物、时尚体验百货购物、时尚体验按照规划，四川北路商圈中段区域将集聚多家大型百货店和大型专业店，形成现代综合消费商圈；以中信泰富为核心的时尚体验区。23未动工项目地块地址可建面积中信泰富地块四川北路以东、武进路以北53076虹房地块罗浮路东、虬江路南34880108地块（原弘基休闲广场）西至:河南北路 南至:天潼路27000汉荣地块西至:乍浦路 南至:天潼路 北至:塘沽路52000上海电力地块河南北路以东、天潼路以南10995中美信托地块西至:汉阳路 南至:塘沽路91950合计27万平米区域商业项目将大幅上市，除去嘉杰国际、玫瑰广嘉杰国际、玫瑰广场、海泰地产场、海泰地产3 3个项目个项目上市或即将上市外，不远的将来至少还有6个项目将上市。大量新建商业项目，大量新建商业项目，区域区域市场百市场百花齐放，商业能级提升在即。花齐放，商业能级提升在即。嘉杰国际玫瑰广场中信泰富盛邦国际大厦海泰时代大厦中信广场海泰国际大厦大型商业项目108地块中美信托地块上海电力地块虹房地块汉荣地块宝地地块海泰商业在强大的规划利导下，四川北路商圈升级将是大势所趋，在强大的规划利导下，四川北路商圈升级将是大势所趋，而众多开发商项目的启动，已宣告这场商圈升级战的打响而众多开发商项目的启动，已宣告这场商圈升级战的打响海泰地产作为商业地产的标杆企业，海泰地产作为商业地产的标杆企业，如何借商圈升级之机，抢占市场先机，成为商圈升级战中的弄潮儿？如何借商圈升级之机，抢占市场先机，成为商圈升级战中的弄潮儿？通过对以中信广场为首的三部分商业的精准定位，通过对以中信广场为首的三部分商业的精准定位，实现海泰地产在四川北路商圈的完美占位；实现海泰地产在四川北路商圈的完美占位；通过对四川北路商圈的分析，结合中信广场、海泰国际、海泰商业三个项目特点，通过有效定位找到四川北路升级大背景下各项目最适合的商业坐标，实现项目商业价值。下篇-海泰商业的价值实现商业定位最关键的就是要找到我们所针对的目标客群，以消费需求为导向进行商业落位。通过对现有四川北路客群的分析，我们认为年轻人将会成为四川北路的主力客群，而四川北路的升级换代也将会围绕着年轻化主题来进行。四川北路四川北路四川北路上21世纪运动城、宝大祥中心等集中商场和众多年轻时尚品牌专营店使得四川北路日均人流量50万人中年轻人群占50%以上p四川北路商圈现有商业已经奠定了大量年轻客群基础四川北路商圈现有商业已经奠定了大量年轻客群基础虬江路虬江路商圈内海正电子广场、赛格电子市场等电子专业市场经营的都是年轻人较为青睐的电子数码产品七浦路七浦路七浦路市场商圈内上海兴旺服装市场、新七浦路服饰市场等市场都以经营年轻男女休闲服饰为主，七浦路日均人流量高达20万人次年轻消费根据07年中国统计年鉴的数据，“80后”的人数约为两亿。目前这个处于1827岁年龄段、覆盖了从学校（主要是高校）到职场的年轻一族，已经成为最受商家欢迎和重视的新消费者群。针对80后的品牌服饰在商场平均100至200平方米年营业额为2000万元，而在超过该年龄阶段的人群，无论男装、女装，卖得最好的年营业额只有1000多万元。-中华全国商业信息中心年轻消费群是个庞大的消费群体，拥有巨大的消费潜力年轻消费人群基数大年轻消费人群潜力大“年轻消费感性大于理性”巴黎百富勤发布的研究报告认为，中国将进入历史上第三个消费高峰，中国的消费结构将可能随着“80后”为代表的群体消费能力的提升发生历史性的改变。“以80后为代表的年轻群体在消费中价格敏感度降低”“更加不喜欢储蓄，追求消费行为带来的舒适便利和品牌个性”百百富富勤勤认认为为年轻消费群拥有更为开放的消费习惯，具备更强的消费潜力ZARA、C&A、SEPHORA等在内的一批国际知名品牌专卖店即将进入四川北路东宝兴路2009年6月全国最高级别adidas形象店落户四川北路2009年10月，定位于时尚年轻群的国际知名品牌H&M在四川北路开业正是瞄准四川北路大量年轻消费群体，现阶段越来越多的国际化年轻品牌已经开始抢位四川北路，来争夺年轻人市场空间七浦路“新七浦”、“新金浦”、“超飞捷”、等大型服装室内市场共同组建一个“七浦路服装商业街”虬江路海正电子广场、新虬江数码世界两个，京大贸易市场和上海音像城所用的是共同构成的商业街四川北路四川北路商业中零售业比重较大，包括综合商店、品牌专卖、小型商铺和精品百货现在七浦路除了保持目前批发的商业优势外，逐步加大零售消费比例，添加如时尚和休闲的商业元素虬江路渐渐向七浦路看齐，由原来马路边摊式的商业模式逐步转变为有固定的商场模式四川北路国际时尚品牌专营店，精品零售店、品牌专卖、休闲娱乐商家和中高端百货店未来四川北路商圈未来发展方向将会加大四川北路商圈未来发展方向将会加大年轻客群的消费元素它未来的商业形态会更加年轻化，时尚化四川北路向年轻化主题发展正好可以弥补上海商业格局中的一个欠缺，做为一个国际化大都市上海目前还未出现主题性特别鲜明的年轻人街区反观国外，东京、香港等国际化大都市都有以年轻人为主要消费对象的时尚商业街区。东京涩谷拥有的“年轻人之街”之美称，是面向日本国内外各种流行风尚的发源地。年营业额：约2亿至3亿美元（涩谷109号）人流 量：90万人次/日（中心广场）东京涩谷项目体量：6万平方米营业额：28-30亿元/年人流量：23万人/日(平时)27万人/日(双修日)香港观塘商圈以香港观塘商圈以apmapm广场为購物地標，成广场为購物地標，成为了不分早晚，匯聚一处只想为了不分早晚，匯聚一处只想Play More Play More Sleep LessSleep Less的年輕消費群聚集区的年輕消費群聚集区香港观塘四川北路商圈可以借助自身商业升级的历史机遇与七浦路虬江路形成商业合力打造成上海第一个年轻人街区上海四川北路年轻人的时尚天堂中信广场、海泰国际、海泰时代三大项目位于四川北路海宁路段，受地理交通因素影响中信广场和海泰国际能形成商业组团，可以商业的合力来吸引客群是本案定为重点海泰时代它未临主干道的地理局限，可作为办公商圈配套商业，此定位在后篇另外阐述中信广场联合海泰国际商业结合七浦路虬江路现有商业优势打造四川北路南段年轻消费的商业引导者它必然拥有呵护年轻人心态的商业理念以年轻人为目标客群的区域商业引导者它必然拥有带给年轻人惊喜的商业主题它必然拥让年轻人为之冲动的时尚品牌2“表现型消费”1“伙伴型消费”3亚文化型消费37.5%的“80后”认为与朋友聊天是获得各种外界信息的最重要的途径之一从消费心理上分析年轻消费需求属于自我表现的需要和追求新奇的需要“80后”亚文化群包括小资一族、BOBO一族、等，这些群体各有各的突出个性情感情感聚会聚会篇篇满足伙伴型消费的主要业态中西餐饮咖啡厅西式休闲酒吧甜品/面包/冰激淋/果汁吧KTV满足“表现型消费”的主要业态品牌品牌档次档次篇篇时尚时尚流行篇流行篇个人形象设计化妆护理品牌服饰品牌箱包数码电子满足“亚文化型消费”的主要业态个性个性差异差异篇篇青春青春亮丽亮丽篇篇淘宝城动漫产品主题馆一个以年轻人购物娱乐消费为引导，具备鲜明时尚主题特色的商业中心。“年轻”“时尚”“个性”乐摩营通过形象、商品、服务、营销活动与周边商业形成明显的差异化，以产品时尚、价格适中、形象一流来汇聚年轻消费者，力求为消费者提供全新的购物娱乐环境开放的社交场所 时尚信息的发源地以“时尚生活、玩酷生活”为商业主题将海泰项目打造一个非奢侈型的全社会阶层的年青人消费领地 淘 宝 城时尚品牌+创意餐饮海泰国际商业部分海泰国际商业部分体现个性和时尚体现个性和时尚中信广场商业部分中信广场商业部分体现品味和时尚体现品味和时尚中信广场商业零售：品牌精品馆+时尚元素小店餐饮：创意型餐饮+个性食坊+休闲型餐饮娱乐：KTV 主力店中信广场中信广场I I期商业落位方案期商业落位方案 1-2F 精品零售区+时尚品牌主题馆:8560平米3-4F 特色餐饮食坊+创意休闲餐饮：4066平米2号号3号楼号楼4号楼号楼5号楼号楼6号楼号楼7号楼号楼8号楼号楼1F674.2913.362026.62218.7276.46195.93803.78零售零售2F498.97407.861221.26173.16296.76134.33718.683F435.57471.711234.0455.11392.04185.76336.7餐饮餐饮4F955.061608.74 1792.93 5436.98446.97965.26516.021859.16B1 大型娱乐:4305平米沿四川北路商业最为繁华，可考虑高端零售展示店铺项目西侧不临路，展示面最差塘沽路虽有一定的沿街面，但为小路海宁路为主干道形成单街商业，位置较四川北路差通过对项目各个的位置好坏进行分析，对项目各个业态通过对项目各个的位置好坏进行分析，对项目各个业态具体落位给出依据具体落位给出依据娱乐区（B1）地下室作为大型娱乐区,面积约4300平方米可引入KTV推荐品牌 好乐迪营业面积5000余平方米左右HOLIDAY KTV好樂迪好樂迪作为全国首家“量贩KTV”引创者的好乐迪,在全国各大中心城市倍受瞩目。秉承“健康、欢乐、自在、人文”的经营理念,致力于为营造轻松自在的休闲氛围,是娱乐消遣、商务聚会的绝妙去处时尚品牌主题馆8号楼沿四川北路段1-2F为时尚品牌主题馆,面积约700平方米8号楼1-2F商业规划 SEPHORA，“全球化妆品零售权威全球化妆品零售权威”，1969年创立于法国里摩日，年创立于法国里摩日，1997年加入全球第一奢侈品牌公司年加入全球第一奢侈品牌公司LVMH。SEPHORA在全球在全球21个国家拥有个国家拥有800家店铺。家店铺。2005年年4月，月，SEPHORA在上海开启了她们在中国的第一家店。在上海开启了她们在中国的第一家店。SEPHORA 主题馆主题馆 全方位的系列产品：全方位的系列产品：GUESS有手表、皮有手表、皮件、眼镜、鞋子、袜子等个人配件，此件、眼镜、鞋子、袜子等个人配件，此外个人用品的身体沐浴保养系列、香水、外个人用品的身体沐浴保养系列、香水、彩妆系列也有。彩妆系列也有。Guess主题馆主题馆 VERO MODA是丹麦国际时装公司是丹麦国际时装公司BESTSELLER集团旗下知名品牌集团旗下知名品牌之一。之一。2001年年VERO MODA进入中国市场，面向进入中国市场，面向25-35岁女性的职业岁女性的职业休闲装。经典中渗透最新的时尚感觉。简洁的款式突出优雅的女人味。休闲装。经典中渗透最新的时尚感觉。简洁的款式突出优雅的女人味。为成熟的女性带来职业休闲装的新概念让她们上班和休闲场合都能感为成熟的女性带来职业休闲装的新概念让她们上班和休闲场合都能感觉到自信和美丽。觉到自信和美丽。VERO MODA主题馆主题馆 其产品范围除了高档次、高品其产品范围除了高档次、高品位的经典之作外，克莱恩同时还是位的经典之作外，克莱恩同时还是那些以青年人为消费对象的时髦的那些以青年人为消费对象的时髦的无性别香水和牛仔服装的倡导者。无性别香水和牛仔服装的倡导者。卡尔文卡尔文克莱恩（克莱恩（Calvin Klein）旗下有）旗下有Calvin Klein（高级（高级时装）、时装）、CK Calvin Klein（高级（高级成衣）、成衣）、Calvin Klein Jeans（牛（牛仔）三大品牌，另外还经营休闲装、仔）三大品牌，另外还经营休闲装、袜子、内衣、睡衣、泳衣、香水、袜子、内衣、睡衣、泳衣、香水、眼镜、家饰用品等。眼镜、家饰用品等。Calvin Klein主题馆主题馆 4号楼1F商业规划 4号楼1F做为索尼、三星等 数码体验馆（1500平方米左右）索尼体验馆展示其最新的电子产品，它不卖产品，只供体验，参观者可现场感受各类最新的索尼高科技产品。这种体贴的营销手法让消费者直接认识、体验数码产品，帮助索尼培养了大量消费者，成为其占领市场的最佳策略。精 品 零 售推荐商家 在沿四川北路段引入 休闲食品商家，截住并导入来往人流 85度c 哈根达斯等通层次品牌 配合甜品休闲食品商家 引入化妆品 饰品等 相关业态 推荐商家DHC、雅芳品牌箱包，休闲服饰承托时尚元素 推荐商家：百丽、城市生活2、3、4、5、6、7号楼号楼1F商业规划商业规划 推荐商家：上品、黛安芬、基本生活、素人手工皮具2、3、4、5、6、7号楼号楼2F商业规划商业规划 推荐商家 蒂梵尼形象设计孙平形象设计沿海宁处引入个性形象设计室生活型家居型+服饰品牌 创 意休闲 餐 饮2、3、4、5、6、7号楼号楼3-4F商业规划商业规划 二三楼以年轻人喜好的休闲型餐饮二三楼以年轻人喜好的休闲型餐饮、创意型餐饮为主创意型餐饮为主代官山是最近流行在沪上的一家创意料理店。BABYDOLL是以时尚 著称的 创意餐厅 推荐商家：代官山、推荐商家：代官山、BABYDOLLBABYDOLL、风波莊、萨利亚、风波莊、萨利亚、KFCKFC、789789概念火锅概念火锅风波莊是以武侠文化打造的创意中餐。海泰国际商业部分以销售服饰、个性饰品等时尚商品淘宝城淘宝城淘宝城-特色主题型商业特色主题型商业将网络虚拟店铺与实体店铺相结合，打造一个综合商业平台，让虚拟与现实，网上和网下做到有效互动。通过网络扩大销售渠道和交易量；通过实体店铺增强消费体验和信誉度，形成规模化聚集如今的淘宝网已是亚洲最大的网络零售商，拥有6200万会员,每天有超过900万消费者在淘宝网上“逛街”，日成交金额达到了2.5亿，预计2008年总的成交额将突破1000亿元。网上交易（C To C）系统针对年轻人群中特别是“亚文化消费群体中”如网络族等特殊的消费习惯打造一个网上网下互动的商业平台迪美购物中心、徐家汇地下商城项目定位：地下都市中心型多功能购物中心主营商业：三线四线服饰、化妆品、首饰、电玩中心主力面积：10-100平米区位：市中心及市级影响区定位分析：由于建设在较早原因，商业定位中档，消费力受众群体较广；特色小商品零售为主题商业项目参照特色小商品零售为主题商业项目参照小面积、高人气p建议商业分割面积为10-100平方米p淘宝城品牌选择上和中信广场商业品牌保持一定错位，将选择三四线能体现年轻人个性特征的商品商业面积分割及主题概念p招入的商户在网络上必须有自己的虚拟店铺，且信誉良好p整个商场要有完善的经营管理体系，能有专业的经营公司经营LOMO营租售方案原则：原则：大面积不可分割商铺已出租为主、面积较小商铺可用于销售；中信商业部分出租建议：中信商业部分出租建议：4号楼1层数码体验馆及B1面积较大，建议出租（6300平方米）；其余商铺可用于销售；租租可以展示形象可以展示形象售售可以回笼资金可以回笼资金主推方案可主推方案可租可租可售，形式灵活售，形式灵活*海泰国际可全部用于销售备选方案阐述主选方案可租可售，形式灵活，但考虑到开发商回笼资金的要求，提供另两个可全用于销售的备选方案备选方案一：全餐饮美广场（中信广场）+数码城或淘宝城（海泰国际）备选方案二：品牌加盟连锁广场（中信广场）+数码城或淘宝城（海泰国际）主推方案：LOMO营（中信广场）+数码城或淘宝城（海泰国际）商业规划备选方案一餐饮：中式餐饮+休闲型、商务简餐+大型品牌餐饮主力店中信广场商业四川北路特点：餐饮业比重不高四川北路特点：餐饮业比重不高四川北路商业中，零售业比重最大，包括综合商店、品牌专卖、小型商铺和日用百货店铺。四川北路的餐饮业比重不高。定位理由定位理由周边餐饮档次低周边餐饮档次低定位理由定位理由江西北路商业餐饮档次整体较低，七浦路主要餐饮客流在此消费定位纯餐饮区餐饮，项目可便于整体销售绿地东海岸国际广场商业以餐饮旺铺为推广概念，成为08年上海商业排名前十的项目餐饮为主题的商铺在楼市淡季的08年该项目仍能保持火爆的销售案例例举以“大众、美食”为商业主题将中信广场打造成全民型的美食商业广场 纯 餐 饮 商 业 区中信广场商业部分中信广场商业部分作为四川北路南段的重要商业补充作为四川北路南段的重要商业补充周边常住居民交通型流动人群全民型客群工作型流动人群四川北路商圈常住居民在四川北路消费或途径四川北路流动型人群 在四川北路商圈工作的商务人群本案纯餐饮的商业定位的核心是能满足以上全部客群餐饮消费需求人群描述消费特点家庭型日常餐饮消费根据四川北路特点，将以年轻人餐饮消费为主 商务型宴请和工作简餐消费为主项目消费客群描述推荐商家新雅粤菜馆、沈大成上海小点、老正兴菜馆、小绍兴等百年老店、骨头王、和记小菜以家常型中餐为主满足周边常住居民餐饮消费满足周边常住居民日常的家庭型餐饮需求，这类餐饮多以家常型中餐为主推荐商家:大家乐、金泰河、吉野家、麦当劳、肯德基、必胜客、棒约翰、一茶一座休闲餐饮、商务简餐将同时满足交通型流动人群、工作型流动人群大型品牌餐饮主力店将同时满足常住人口、交通型流动人群、工作型流动人群社交宴请的需求推荐商家:干锅居、渝信川菜、川国演义、辛香汇推荐品牌地下室作为大型餐饮区,面积约4300平方米大食代中信广场租售建议备选方案一中信广场为全餐饮，与主推方案最大区别在于商业部分可全用于销售该方案显著优势在于全部销售有利于回笼资金商业规划备选方案二品牌商家加盟展示场+地下大型餐饮中信广场商业10餐在我国基本保持着10的年消费增长率，发展平稳，今后仍然不会有太大的变化。16很多餐企业是靠品牌、靠连锁迅速发展起来的，从调查中可看到，连锁企业占全部餐企业16的份额。目前我国连锁加盟业发展迅速，可观的收益带来丰厚的商机餐饮餐饮服装行业服装行业国内服装市场消费增长幅度约为19。服饰加盟业主要包括女装、男装、童装、内衣、饰品五大类别。平均利润率分别为：童装为300以上，最高可以达到500；内衣为100以上；休闲服饰(孕妇装)40。超市型便利店超市型便利店连锁超市型便利店的毛利率在25左右。一般两到三年回本。洗衣洗衣40洗衣业连锁加盟在过去的三年平均增速为40，预计未来5-8年，发展速度会继续呈上升态势。加盟洗衣店的最低资金门槛为10万元，平均利润率为70-80。而国内尚无以品牌展示加盟为功能定位的商业项目一般展示加盟店形象推广渠道:1、网络推广成本低，但效果差，无法直观感觉;2、展览通过参加展览展示品牌，各类品牌商家集中，效果较好，但时间较短，影响时间有限；3、通过旗舰店、形象店展示通过单个形象店展示品牌商家，长期有效的展示，但无聚集性，影响范围有限；相对落后的推广渠道，与蓬勃发展的连锁加盟业相矛盾市场缺少一个即具有聚集效应、又具备长时间影响的“商家展示场”项目既是一个展示商家的平台又是一个加盟客户与品牌商家洽谈交流的场所更是是区域商业品牌聚集地具备品牌商家展览的聚集效应又具备实体店的长期效果品牌加盟展示场展示品牌商务洽谈商业经营作为联系加盟连锁商家与加盟客户交流的窗口通过各个区域商业的运营，形成品牌经营的商业广场美容美发加盟展示区王磊形象、天黛国际SPA、雪肌妮丝国际美容连锁休闲餐饮连锁品牌展示区Starbucks、伯朗咖啡馆、85度C咖啡蛋糕品牌家具装饰加盟展示区家世界加盟店、贝艾林装饰加盟服饰品牌连锁加盟展示区帕奇龙国际服饰、MOLYDA蒙利迪国际服饰品牌、Y-style国际女装连锁、happybunny童装连锁1-2层品牌展示3层作为1-2层品牌商家企业办公洽谈区3楼做为洽谈办公区域便于品牌商家管理便于加盟客户联系商家推荐品牌地下室作为大型餐饮区,面积约4300平方米大食代地下室以大型餐饮店增加人气，形成商业氛围备选方案二：中信广场定位为品牌加盟展示场，建议选择与经营招商公司合作，出售后统一进行商家招租该方案显著优势在于全部销售有利于回笼资金具有一定的创新，可有效提升开发商形象中信广场租售建议 通过为连锁加盟行业协会找到品牌商家，为其提供实体展示形象店。通过为连锁加盟行业协会找到品牌商家，为其提供实体展示形象店。促进项目销售的手段通过连锁加盟网站及相关会展找到商家。海泰国际备选方案电子产品为主的数码城海泰国际商业定位建议依托区域内虬江路是著名的电子商品交易区区域内大量居住人群追求潮流的年轻人丰富的时尚电子经营商家，业态范围更广扩大招商范围，更宜存活便于分割小面积出售区域环境客群支撑经营性可售性时尚数码城参考案例1:赛格电子广场参考案例2:上海电子商城项目定位:全国一流电子交易中心，集批零交易，品牌推广，仓储物流，电子商务于一体 产品形式：商场式商铺面积分割：2040平米项目定位:华东电子产品交易航母产品形式：商场式商铺面积分割：1020平米在8个月内完成化率为100%一期在9个月内完成去化小面积数码电子市场一直为市场的“宠儿”通过小面积分割10-20平方米进行分割统一招商管理经营海泰时代商业1楼楼：银行金融类、商务银行金融类、商务简餐、品牌咖啡店简餐、品牌咖啡店、部分、部分大型会所大型会所2楼楼：大型商务会所大型商务会所3楼楼：大型商务会所大型商务会所引入一家大型商务会所，辅以部分商务配套型商业建设银行交通银行Starbucks coffee味千拉面交通银行配合大型商务会所和一般本案办公人群需求在一楼引进银行商务套餐休闲简餐的商家一楼商务配套型商业高级商务会所高级商务会所考虑到本案办公人群商务活动需要，建议在2F的办公楼直达电梯处引进一家高级商务会所上海星公馆上海星公馆修身堂2-3楼引入大型品牌商务会所推荐商家上海星公馆：中信广场办公单元面积分割建议上海部分甲级写字楼销售形式(分割角度)上海目前销售型甲级写字楼分割销售形式一般有以下几种形式:本案各层价格景观均有所不同,所针对的客户也有所不同,因此应根据所针对的不同客群,对项目的各个区域进行不同面积段的分割,以利于销售上海部分甲级写字楼各个面积段销售参考通过对上海甲级写字楼(不同区域分割情况相同)分析一般低区均以小面积分割销售为主,中高区以大面积或整层销售;通过对项各层的不同面积段的划分来区分客户;形成不同区域不同的总价段,有利于销售低层景观性较差,针对的客群也较为低端,因此通过小面积分割控制总价有利于销售,高层景观性较好,所针对的客户也以中大型企业为主,因此多以大面积甚至整层销售本案作为北外滩乃至全市高端办公楼,同样面临客景观及户分层的情况,因此建议由下至上各个区域面积逐步增大以下通过对根据市场及客群的分析,对项目的面积分割范围做出判断5 5 5 55 5亿以上亿以上亿以上亿以上亿以上亿以上0.5-20.5-20.5-20.5-20.5-20.5-2亿亿亿亿亿亿1-51-51-51-51-51-5千万千万千万千万千万千万200-1000200-1000200-1000200-1000200-1000200-1000万万万万万万200200200200200200万以下万以下万以下万以下万以下万以下年利润战略布局需求大型企业中型企业小型企业中小型企业超大型企业企业文化需求拓展壮大需求起步发展需求赚钱求生需求本案作为北外滩高端写字楼，其核心目标客户以中大型企业为主，目前应处于拓展壮大、战略布局阶段，注重对项目的总；价格是中小型企业对办公物业的第一考量要素，面积及景观是大型及超大型企业关注的重点不同企不同企业对办公公产品品的需求的需求p 40-100 产品能相对保持较稳定流量p 100-300 办公物业销量近期开始 回升，流量也开始趋于稳定p 300 以上办公成交主要表现在集中收购（浦江双辉大厦由中国农业银行集中收购，收购均价44351元/平方米；中融碧玉蓝天09年8月上海农村商业银行收购为15-23层8个楼，收购均价49705元/平方米上海办公物业流量分类图各个面各个面积段段办公公产品市品市场表表现户型户型户型户型在在在在300300平米以上产品市场去化难度平米以上产品市场去化难度平米以上产品市场去化难度平米以上产品市场去化难度较高，较高，较高，较高，建议本案面积分割以此为限（整层除外）建议本案面积分割以此为限（整层除外）建议本案面积分割以此为限（整层除外）建议本案面积分割以此为限（整层除外）数据来源：CRIC.统计时间：10.30单套面积超过300平方米去化量过低各个各个总价段价段办公公产品市品市场表表现数据来源：CRIC.统计时间：2009.1.1-2009.10.3009年总价100万元以上的办公成交面积中小企业购买范围大型或超大型企业购买或整层收购范围，因此成交量较大中型或大型企业企业购买范围本案中、低区总价控制范围本案高区、超高区总价控制范围中低端办公客群，不在本案考虑之内本案总价范围在500-1500万元左右（不包括整层收购）为宜根据项目自身情况来看，本案办公可分割套数约在10-12套左右，单层约2304-2641M2，即项目每层每套平均面积最小在200平方米左右项目自身情况目自身情况限制限制超高区高区中区低区本案客本案客户层划分划分大型企业超大型企业中型或大型企业中型企业整层出售，由企业自行分割200-300左右总价1000-1500万左右200-250左右总价800-1000万元之间150-250左右总价为500-800万元之间建议建议根据项目自身情况特点及市场总根据项目自身情况特点及市场总价及面积成交情况对本案各区面价及面积成交情况对本案各区面积范围提出建议积范围提出建议超高区销售价格段53500-62500元/平米高区销售价格段45100-50500元/平米中区销售价格段41100-44100元/平米低区销售价格段32100-39100元/平米