三益中国-商业地产设计的鱼骨模式

河北沧州鼓楼商业中心上海虹口商城济南府前街江苏溧阳锦汇休闲广场烟台澳柯玛商贸中心上海复地城隍庙广场上海绿地奉贤海湾商业街南京万达商业广场徐州东城国际花园城安吉天荒坪金雁国际度假酒店上海绿地惠南镇拉德方斯商业办公群上海五角场316街坊南汇大元弘基休闲广场四川北路弘基商业休闲广场嘉定南门弘基娱乐休闲广场创邑源创邑老码头创邑金沙谷嘉定马陆弘基诚建休闲广场徐家汇弘基文化休闲广场昆山弘基财富商业广场宁波北仑弘基商业休闲广场创邑幸福弯创邑国际园商业地产为商业流通搭建一个实体平台研讨目的研讨目的:建立对商业地产共同认知的平台建立对商业地产共同认知的平台为什么需要建立有效的设计模式社区商业社区商业购物中心购物中心商业综合体商业综合体专业市场专业市场旅游地产旅游地产泛商业地产泛商业地产商业地产主要类型1、商业地产概述商业地产的分类西郊百联购物中心证大大拇指广场南方百联购物中心正大广场大宁国际商业广场正大广场海宁皮革城九星建材市场杭州西湖新天地苏州金鸡湖创邑老码头创邑幸福湾其他分类方式按规模分类物业型综合体普通MALL型综合体百货型商业综合体连锁型商业综合体按物业类别30万平方米都市型区域型近郊型按区位分类1、商业地产概述商业地产的分类弘基地产模式万达地产模式宝龙地产模式颐高地产模式典型商业地产模式大量持有物业进行运营，购物与游乐的全新组合，游乐带动购物地产开发商占主导，订单式商业，以地产耦合商业商业运营商占主导，长期持有部分物业，通过持续经营获得持续商业收益通过特色经营，形成品牌效益，小商铺租售万达地产（三益设计）宝龙地产颐高地产弘基地产（三益设计）1、商业地产概述商业地产的分类 持有型物业明显增加 大项目呈现集中放量 商业与地产迈向深度合作 大中型城市开发布局多中心化 二、三线城市将成为投资新热点 外资进入方式趋于多样化 三、四线城市对住区配套商业的关注加大1、商业地产概述商业地产的发展趋势2、商业地产的特质长线盈利融资风险主题设定专业服务共同利益3、商业地产的特征地产的 形态特征强地域性（城市住宅为载体）强基础性（城市商业的基础）强日常性（经营内容日常化）强集成性（资源整合，一次性开发）地产的 操作特征操作主体（商业地产开发商）操作手段（以市政规划为主）操作模式（开发经营高度统一）服务业态（链接式、业态全）市场程度（市场化程度较高）地产的 运营特征社区商业的成功启动依赖于成熟的住宅环境 聚人在先，消费与升值在后的循环经营开发 利用“商业锚”的预热作用进行开发的模式 地产的 多主体特征开发主体经营主体管理主体消费主体地产的 复杂性特征多元的产业链操作繁杂的产业链运做多变的运营与管理利益的长短期博弈地产的 创新性特征内向型服务过渡为外向型服务由依附型过渡为独立型商业形态关注“主力店”与“品牌效应”倡导业态业种细分与差异化经营制造社区城市公共活动与生活方式中心创造人性化、多元化、新奇化空间体验只有经营的成功才是设计的成功只有经营的成功才是设计的成功如何评价商业地产设计 成功的出售背后，是艰难的招商过程，症结何在？成功的出售背后，是艰难的招商过程，症结何在？招商开业后，商家却纷纷选择撤场，为什么？招商开业后，商家却纷纷选择撤场，为什么？面对强势主力店的整改清单，商家如何选择？面对强势主力店的整改清单，商家如何选择？100%100%的出租率却得不到预期的经营回报，怎么办？的出租率却得不到预期的经营回报，怎么办？美轮美奂的设计换不来旺盛的人气美轮美奂的设计换不来旺盛的人气，什么原因什么原因？商业如何精准定位？经营权谁来掌控？如何在强势商业集团面前把握主动权？如何遴选合适的业态与业种群？如何走出商业设计的误区？4、不火的商业的背后从来就不只是设计问题从来就不只是设计问题商业地产设计商业地产从前期项目定位到后期经营管理是一个完整系统的操作过程，商业地产的开发应当建立在系统化分析与理性操作平台基础上，将各个环节之间有效的串联、衔接与配合，进而形成完整的商业系统支撑体系。Q ONE商业定位对建筑设计的影响难题一难题一一个精准的商业定位，必然从一份实效的商业调研报告开始，商业调研报告的基本内容包括：宏观市场的研究、区域市场深化研究、经济数据调研、消费市场调研等。在商业前期调研的这些诸多内容中，有四个关键项目必须明确：目标商户定位调研、投资小业主定位调研、零售市场供求状态调研、产品设计调研。这四项调研为一个精准的商业定位打下坚实的基础。商业定位的五个方面:1.目标市场目标市场 消费商圈2.客户群体客户群体 消费群/投资群/商户群3.经营模式经营模式 差异化（主题、方式、业态）4.规模规模 消费能力/规划指标5.形象形象 时尚坐标/地方文脉消费商圈构成：消费商圈构成：主圈主圈 -65的顾客；小型商店主圈在0.8公里以内，步行10分钟；大型商场主圈在5公里以内，任何交通工具20分钟以内。次圈次圈 -25顾客；小型商店主圈在1.5公里以内，步行20分钟；大型商场主圈在8公里以内，任何交通工具40分钟以内。边圈边圈 -10顾客；小型商店主圈在1.5公里以外，步行20分钟以上；大型商场主圈在8公里以外，任何交通工具40分钟以上。商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围；商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围；1、目标市场目标市场的考虑因素：目标市场的考虑因素：城市发展状况：包括GDP指数，人口分布，产业结构等等；项目所在区域商贸状况：包括商品交易状况，恩格尔系数；居民收入及消费构成等。人流研究：人流数量，停留时间，每次消费，对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等；2、客户群体消费群、投资群、商户群消费群体定位必须与所处区域功能相联；必须做好客源重叠分析和规划；消费群消费群 考虑地域差异、宗教，民族，年龄，性别等；寻找消费者偏爱程度高的商场吸引点；逛商场频度是影响商场人流的关键；投资群投资群 投资类型、租金范围及交纳方式等，即投资动向；经营时间、营业时间、辐射范围等；商户群商户群 设店商家的选址意向；设店商家的设店标准；百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要；3、经营模式主题、方式、业态主题的确立是经营模式选择的第一步；主题的确立是经营模式选择的第一步；主题的确立应遵循差异化原则，即商业主题必须众不同，独具个性。主题的确立应遵循差异化原则，即商业主题必须众不同，独具个性。多元的经营主题多元的经营主题 以自然景观为主题：日本博多水城、南京水游城；以人文景观为主题：上海新天地、杭州新天地；以城市RBD休闲娱乐为主题；以营造城市24小时活力为主题；主题差异与主题创新相辅相成主题差异与主题创新相辅相成 运动主题、科幻主题、娱乐主题、文化主题等；主题的差异性影响店铺组合的差异性；主题的差异性影响建筑风格与经营模式。3、经营模式人文环境与主题定位人文环境与主题定位济南省府前街（三益设计）济南省府前街（三益设计）城市政治文化中心区的综合性商业项目 延续地方文脉特质，打造现代商业模式山东省府前街改造后将依然保留古建筑风貌，功能定位以商业为主，兼有人防、办公等设施。在主题定位方面做了如下尝试：山东省府前街改造后将依然保留古建筑风貌，功能定位以商业为主，兼有人防、办公等设施。在主题定位方面做了如下尝试：在建筑群体的总体规划方面，延续了泉城济南传统民居的合院文化，以院落设计为主题，串联起不同的功能单元，还原传统的邻里式交往模式；在建筑的单体设计中，借鉴了济南历史文化名街芙蓉街的城市改造经验，以现代简洁的造型手法再现传统民居的坡顶、翘屋 脊、格窗等地方性语言，并有机融入到现代城市的整体氛围中；以门式造型暗喻地块的政治经济文化中心的城市窗口作用，将商业人流自然引入到整体的空间序列中。济南省府前街(鸟瞰图)济南省府前街(透视图)济南省府前街（内景图）济南省府前街(透视图)3、经营模式自然资源与主题定位自然资源与主题定位日本福冈博多水城（日本福冈博多水城（Canal CityCanal City）这个占地250万平方英尺的巨大综合型建筑物形似峡谷状，位于一条新开辟的运河两岸。整个商城显现出浓郁的西方建筑色彩，融饭店、办公和贸易等多种功能为一体，是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。围绕水道商城内部分为5大主题区域，分别命名为：星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场，游客们可以通过商场内特有的拱廊往返运河两岸。项目位置：日本福冈县占地面积：约23万平方米 建筑面积：26.7万平方米日本福冈博多水城日本福冈博多水城（卫星图）经营方式服务于商业主题；经营方式与商业主题相互促进、相得益彰；3、经营模式场内商铺既不出售也不出租，完全由开发商自己经营管理；自营自营根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素一般可以采用以下几种方式：经营方式委托管理公司进行经营管理委托管理公司进行经营管理统一招租统一招租部分经营租赁加部分出售部分经营租赁加部分出售店中店店中店时差分租时差分租售后包租售后包租多种租赁形式组合多种租赁形式组合场内商铺既不出售也不出租，将由专业管理公司进行经营管理。将场内铺位或专柜统一出租给实际用家，所有者获取租金收益，实际用家负责经营，获取经营收益。一定面积的商铺用于出售，一部分面积的商铺用于出租，也可能余留一部分面积的商铺自营。是一种高档的档位出租形式，与档位出租的差异在于档位是全开放式的，店中店是在一个大的商业空间中划分出一个个小的独立的封闭型的集中的档位空间。利用不同业态、不同营业时间要求进行时段季节性的时差租赁，通过运用各种业态不同经营时间的交叉，可以使商铺的时间价值得到最大体现，为投资者或实际用家取得更好的效果。将商场内一定面积商铺分割成多个独立产权的销售单元进行出售，并向购买者作出一定的投资回报承诺。包括“返租回报”“带租约销售”“利润共享”“保底分红”。依据市场需求，灵活运用多种租赁组合形式，达到利润最大化。3、经营模式经营方式经营方式案例：经营方式案例：徐家汇弘基休闲广场徐家汇弘基休闲广场(三益设计三益设计)小店面分租，统一经营权，形成以餐饮为主的特色化经营模式。建筑规模：1.5万平方米 建设地点：上海市徐汇区徐家汇 设计时间：1999年 建成时间：2000年 徐家汇弘基休闲广场位于繁华的徐家汇商业区虹桥路恭城路转角处，广场基地面积35343平方米，绿化覆盖达46.3%，是一座集餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性广场。徐家汇弘基休闲广场是一个真正的美食天地，汇聚了全国各地风味的餐馆和酒吧，同时广场也为徐家汇地区带来大片绿地，改善了商业中心的环境，与肇嘉浜路绿化带遥相呼应，象一条绿色长廊上的宝石，使徐家汇逐步成为一个绿化覆盖率较高的休闲商业区。徐家汇弘基休闲广场（三益设计）3、经营模式经营业态 定位优势定位优势 当地常住居民人口较多，在弘基文化休闲广场公里范围内分布较集中，有良好的消费人群优势；当地社区大型的商业卖场和多样化的娱乐场所比较缺乏，弘基文化休闲广场的休闲娱乐场所对此是一个很好的填补。当地居民较为看重的服务、质量、品牌，是弘基文化休闲广场的优势所在。当地日益开发的商品住宅将入迁中高收入水平的业主，弘基文化休闲广场对他们来说是一个很好的综合配套商业设施；随着当地商品房建造的力度加强，中高消费者势必逐渐增加，其总体消费水平也将随之逐渐提高，有利于良好的商业业态发展；弘基文化休闲广场的餐饮业态可以适应大学生多层次、多口味、多选择的餐饮特点，休闲娱乐场所的增设可以适当满足大学生的娱乐需求，商铺的开设，一定程度上对大学生们购物不便、商品挑选余地不大的现状的一种很好的补充；弘基文化休闲广场的中低档的商品市场定位，符合大学生们消费支出低、消费选择价廉物美的 特征。案例1：弘基商业模式上大弘基文化休闲广场：上海大学城商圈之先锋(三益设计)上大弘基休闲广场集文化消费、餐饮美食、休闲娱乐、购物于一体，是由上海弘基商业管理公司将城市的文化休闲广场商业业态，向城郊接合部进行的延伸。商业广场建成后极大地丰富、繁荣了城郊接合部的商业功能。目前，弘基文化休闲广场内陆续开业的商铺，每天都吸引了渴望现代商业设施的周围居民们前来，一些人称弘基文化休闲广场是当地的“城隍庙”。上大弘基文化休闲广场(手绘稿)上大弘基文化休闲广场(内街透视)上大弘基文化休闲广场(鸟瞰)上大弘基文化休闲广场(总平)上大弘基文化休闲广场（三益设计）案例2：徐州东城国际花园城商业中心 （三益设计）城市副中心的超大性商业综合体项目住宅区居民需要完善的生活配套和区域商业中心区域商业综合体管委会办公商务人员需要商务用房及餐饮休闲设施酒店公寓及商务办公高铁及高速外来人员目的性消费及路过性消费目的性专业性卖场3、经营模式经营业态徐州东城国际花园城商业中心（三益设计）3、经营模式经营业态徐州东城国际花园城商业中心(商业街)徐州东城国际花园城商业中心(超市)徐州东城国际花园城商业中心(五星级酒店和办公楼)徐州东城国际花园城商业中心（三益设计）4、规模商圈范围确定后，可根据区域产业结构、行业发展态势、消费市场容量，初步确定项目经营规模；项目经营规模在通过商圈分析后，通过一定的宏观量化计算也可得出：购买力决定规模公式：购买力决定规模公式：规模规模 =商圈购买力商圈购买力 圈内竞争分流购买力圈内竞争分流购买力一个不可忽视的指标：城市经济技术指标一个不可忽视的指标：城市经济技术指标城市总体规划，一开始就设定了商业成功的起跑线；经济技术指标规模与定位规模的比较：面积不足？面积过剩？市场潜在需求分析整合出一个结构丰富的综合产业链结构5、形象形象的定位依据：主题定位，经营管理企业的品牌形象定位。作为商业市场竞争的主体，要始终保持统一的主题形象和品牌形象；形象的作用不容忽视：形象的作用不容忽视：1.以时尚展示打造和树立城市“时尚坐标”、“咨询坐标”的形象定位，维护持久的竞争力；2.定期的展示性和推广是一种重要的途径，包括产品价格质量服务、促销策略等；3.形象的建筑设计语言：形状、结构、颜色、购物气氛经营、场内购物环境、布局设计、橱窗设计、形象展示、广告等；4.商业建筑本身是一个形象广告系统。5、形象形象案例1上海新天地土地面积：3万平方米 总建筑面积：57,000平方米项目概况项目概况：上海新天地位于上海市中心，毗邻高雅、繁华的淮海中路以及黄陂南路地铁站。上海新天地以传统与现代结合为设计理念，用现代技术保留了建于20世纪初期的石库门老建筑。项目定位项目定位：上海新天地的定位经历了三个阶段的深化。第一阶段：强调综合性，将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等功能全部集在一起，填补了市场空白；第二阶段：将该项目打造成上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点；第三阶段：让新天地成为一个国际交流和聚会的地点。上海新天地5、形象形象案例2上海复地城隍庙广场（三益设计）以豫园的传统建筑式样为蓝本，以庭院化空间布局满足现代商业与旅游的需求。设计以仿古建筑为主，部分建筑体量较大。沿方浜中路步行街则以传统二层建筑和少量欧式建筑为主，街道尺度宜人。上海复地城隍庙广场(夜景)上海复地城隍庙广场(内街透视)上海复地城隍庙广场(透视)上海复地城隍庙广场(透视)上海复地城隍庙广场（三益设计）5、形象形象案例3创邑老码头改造（三益设计）创意产业园的改造与设计该项目原来是上海油脂厂。其位置距离上海的母亲河黄浦江仅30米，其改造思路：第一，做一个现代的、时尚的、前沿的建筑；第二，保存老的纪念性的构件。这里要让新与旧共存、融合，让人们在情感上有一个很好的延续。本项目规划由多种商业形态交织共融。5，6层的建筑物改造成设计类创意产业园，部分楼层可远眺浦江，景观资源丰富，可改造休闲类的俱乐部或会所，中部广场区域新建一个典型石窟门风格建筑，室内为特色西餐酒吧，室外为大型水上秀场，是本项目的最大亮点！同时，周边建筑改造为特色服饰和精品展示店，沿外马路建筑楼层较低，改造重点为以特色餐饮，酒吧为主的商业街。随着世博的临近，本项目的实施，一方面填补了外滩和世博会基地之间的空白区域，将外滩的时尚元素和城市形象功能进行延伸拓展，同时，与隔江相望的小陆家嘴也形成呼应，将新时代时尚气息的休闲商业中心与小陆家嘴金融商务区形成城市功能的互补。整个项目以装饰、加固为主，其中局部混凝土构件与钢结构交杂，配以部分木质构件，构成整个项目的现代基调。面砖，钢材，涂料的色彩变换运用，以及各种材料在细部上的巧妙组合，使现代风格中又融入了英式老厂房的浓郁味道，辅之以广场中心与海派石库门的建筑呼应，使整个项目大气又不失柔和，现代的同时兼俱些许“老气”的沧桑。上海创邑老码头(夜景)上海创邑老码头(透视)上海创邑老码头（三益设计）Q TWO商业经营模式对设计的影响难题二难题二经营权是所有权的一种权能，即不变更生产资料的所有制性质,依法占有、支配和使用所有者的生产资料和商品的权利。在商业运做中，卖还是不卖的关键问题实际是一个对经营权的认识问题，无数成功的商业模式昭示着一条永恒定律：掌握经营权是兴盛商业的关键。1、“持有”国际上商业运营的成熟做法从国际成熟经验来看，在国外开发商通常是商业地产运营商，包括大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。由于健全的金融体系支持，这些商业地产运营商在完成商业地产的开发后通常都是自己持有物业、只租不售。他们委托专业的商业管理公司对物业进行运营管理，商业管理公司的核心职能是通过专业的运营管理，为进场商户提供一个一流的经营环境，塑造强势卖场品牌，不断提升物业价值，获得不断上升的租金回报，最终通过在资本市场上市实现商业地产的终极价值。因此国外商业地产的收益主要来自于物业销售和租金的收益，商业地产运营商更看重的是长期利益，他们通过长期持有物业，使物业持续增值。著名如美国拉斯维加斯商业物业，开发商根据物业所在区位确定采取何种方式运营。拉斯维加斯大道区域客流量大，娱乐业非常发达，因此，此区域的商业地产都采取了开发商持有的运营形式，基本无商业物业出售。2、我国本土化的商业运作模式运做模式运做模式特色分析特色分析只售不租出让产权，快速收回投资。产生在于开发商对足够运做资金的渴求。由于这种“融资”发生在项目建成之前，很多不确定因素使小业主的投资风险加大。转租：既将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源、专业经营、规避风险、保障收益。售后招商：对投资者的权益很难保障。先招商，后出售：在销售前通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气，做旺商场，同时为投资者提供信心和收益保证。在铺位划分时，一般也会考虑到实际经营的需要，考虑分摊面积和消防通道。这种模式比较成熟，对投资者的利益也更有保障。只租不售产权掌握在开发商手里，可以抵押，再贷款，还可以在增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运做。又售又租部分租部分卖，出租部分起示范作用分割产权商铺出售售后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理，可以收回部分投资，而且能够掌握经营权。不售不租自主经营同时赚取投资开发利润和商业经营利润。商家联营以物业为股本，成立专业商业经营公司合伙或合作经营；在聘请专业公司进行统一操作的基础上，发展商可以根据专业公司结合招商和借助专业的意见综合评估各项预期，进行最终的确定，以实现利益最大化的目标。由于商业地产耗资巨大，周期较长，因此融资问题是商业地产开发的瓶颈。基于目前的实际国情与政策体系，开发商尝试通过多种形式实现商业运做进而顺利完成融资，常见形式有以下几类：2、我国本土化的商业运作模式 商业成功的黄金法则 掌握经营权随着市场走向成熟，开发商的融资渠道逐渐拓宽，这种产权式商铺也将逐渐退出历史舞台，最终持有型商铺应该是商业地产的主轴。但是鉴于国内商业地产发展的历史和现状，这一过程可能持续的时间将很长，我们将拭目以待。Q THREE招商对设计的影响难题三难题三主力店的入驻对商家是喜是悲，不仅要看主力店本身的名气与效力，还应以全局的眼光衡量主力店在整体经营中发挥的作用，最终的目的，就要寻求一个相对稳定的动态平衡，在这一平衡中，能够化解风险，制造利润，取得最佳的投资回报，形成可持续发展的良性运做。百货店百货店 太平洋百货、百盛、巴黎春天、富安百货、铜锣湾百货等 大型综合超市大型综合超市 家乐福、易卖得、大润发、沃尔玛、好又多、欧尚、易出莲花等 专业店专业店 国美电器、红星美凯龙、百 脑 汇、百安居等 专卖店专卖店 迪卡侬、卓依尔女装、协亨手机、雪姬美素、SPORT100等 餐饮类商家餐饮类商家 味千拉面、棒约翰、永和豆浆等 娱乐类商家：娱乐类商家：汤姆熊电玩世界、玩具反斗城等 1、成功实现主力店招商是项目整体成功的关键判断主力店的三个标准判断主力店的三个标准1.强大的商业号召力与良好的商业信誉2.一支稳健的商业运营团队3.具有招商的可靠性，不轻易撤场主力店的分类主力店的分类主力店招商前置主力店招商前置在项目整体定位完成后，就应当确定下具体的主力店类型，并在商业规划前期完成主力店的招商工作，以更快的解决诸多结构平衡问题中的主要制约点。由于主力店所处的位置、所占的面积、所需要的停车位和货运通道等因素对商业建筑设计产生重要影响。因此，主力店的招商前置，可以确立正确的空间设计思路。1、成功实现主力店招商是项目整体成功的关键2、合理确定主力店与经营散户之间的关系 面积比例面积比例主力店的引入是为了促进散户的经营主力店和散户的经营面积、租金收入是彼此消长的关系合理的购物中心中，主力店面积可为30%50%楼层设置楼层设置将主力店设置于中等楼层，既保证其有一个相对理想的经营位置，又能为散户赢得更为有利的商业楼层，同时为商家争取更多的投资回报利润。3、商业的平衡术 低风险中低风险中高风险高风险风险低利润中低利润中高利润高利润主力店主力店零售百货类次主力店次主力店酒楼、小型专卖超市、折扣店专卖店专卖店批发零售个体店个体店连锁品牌店、便利店业态风险和利润成正比例商业地产的本质是金融地产，其运营需要诸多的结构平衡共同实现：商业地产的本质是金融地产，其运营需要诸多的结构平衡共同实现：品牌店铺与一般店铺的平衡；强承租户与弱承租户的平衡；大型租户与小型散户的平衡；长期租户与短期租户的平衡；白天运营与夜晚运营的平衡；业态与业种配置的效益平衡；“剑有双刃，刀走偏锋剑有双刃，刀走偏锋”商业的主要租金收入来自于各种中小型店铺，中小型店铺经营灵活，赢利能力高，平均租金水平远远高于主力店，是商业主要租金收入的贡献者；但是也应注意商家租赁面积与租金体系的平衡问题。建立最高利润与最低风险的平衡点就要找出最佳的投资回报方式；合理的投资回报方式应从低风险出发，制造出高利润；平衡规则一：业态风险与利润成正比；平衡规则一：业态风险与利润成正比；平衡规则二：建立利润风险平衡点；平衡规则二：建立利润风险平衡点；案例分析：案例分析：3、商业的平衡术万达商业广场万达商业广场 定单地产型定单地产型通过定单地产概念的导入，引入沃尔玛、苏宁电器等超级主力店，其中超级主力店所占面积很大，超过总面积的50%，这样使得商业租金收益变低，但同时也将了风险，收益比较稳定。连锁化发展的万达集团其核心能力在于通过城市运营获得土地增值效益，并通过与国外基金合作，解决前期的资金问题，大面积的主力店虽然造成了租金收入较低，但能实现稳定连锁化发展。对于总体开发规模不大的商业地产开发商来说，万达模式是一种不可克隆的商业模式。日景透视夜景鸟瞰南京万达商业广场(三益设计)三益的“鱼骨模式”商业地产设计模式的反思1、商业开发的流程及弊端以前多数的商业开发流程以前多数的商业开发流程拿地 建筑设计公司 商业定位(商业策划公司或自己团队)招商（商业管理顾问公司或自己团队）销售（销售代理公司）运营 再开发。弊端弊端(1)拿到地后盲目进行设计，导致无法满足经营商家的设店要求，后期投资成本增加；(2)将广告策划等同于商业策划，导致商业项目的业态定位缺失；(3)后期招商忽视了定位的控制作用，出现招商混乱，空间设计不符合设店需求，导致建筑设计乃至施工的反复与翻工；(4)开发过程不同的主体分阶段介入时，各个环节专业缺乏沟通平台，无法保证专业化介入的深度，项目整体的控制与把握难以保证。适宜的商业开发模式：适宜的商业开发模式：(1)专业化的服务主体的高度集中与整合；(2)投资、策划、设计、招商、运营、管理 全程一体，专业协同(3)以商业策划与先导；(4)以建筑设计为纽带；(5)以招商运营为核心；2、适宜的商业地产开发模式3、设计模式的修正 全程一体，专业协同“鱼骨模式鱼骨模式”的核心的核心 全程一体：全程一体：从前期项目定位到后期的经营管理的全程一体化服务，在商业项目的开发过程各个环节由不同专家提供专业支撑，各个环节之间进行有效串联、衔接与配合；专业协同：专业协同：不同业态的商业专家和不同专业的设计专家在系统体系下协同工作，保证服务水平的专业化深度和对项目的整体把握；商业择地立项前期商业调研与策划精确的商业定位基本运营模式的选择与确立初步商业模型前期招商形态与景观控制建立格构网络细胞模数的分裂与整合区域性的分割与变化模数堆积设计方案执行力的体现建设期初步设计、施工图设计、建设时期开业目标客层店铺战略业态构成业态配比空间设计模型主力店招商设计模型调整使用分区楼层构成楼层意向店铺配置组合计划内装设计租户监督管理运营前期计划阶段中期执行阶段后期建设阶段运营阶段定位与招商整合设计与招商整合市场反馈系统3、设计模式的修正 全程一体，专业协同“鱼骨模式鱼骨模式”的六大环节的六大环节 调查分析 主题定位 商业规划 运营模式 主力招商咨询 方案设计设计的误区设计的误区1、常见的设计误区常见的设计误区误区一：误区一：外观设计综合症外观设计综合症表现1：只注重形态设计，忽视业态空间的组合与配置表现2：只注重立面设计，忽视商业设计的特殊性、实用性实例：实例：“钻石城钻石城”某城市的商业设计方案，设计师过度强调建筑形态的独特性与视觉冲击力，从而牺牲了部分建筑空间，不能很好的满足商业的组合与使用，削弱了经济效益。1、常见的设计误区常见的设计误区误区二：误区二：套用公建模式设计商业空间套用公建模式设计商业空间表现1：忽视一定的公共活动空间所带来的商业效应表现2：忽视商业楼层租金的层级递减效应表现3：忽视各类商业店面的实际设计需求实例：北斗星实例：北斗星在设计商铺时，未考虑楼层和方位对商铺商业效益的影响，几乎所有商铺都是一样的开间和进深，类似办公楼的划分，从而导致三、四楼层和交通尽端的商铺出租率低。1、常见的设计误区常见的设计误区误区三：误区三：强调交通组织忽视人流组织强调交通组织忽视人流组织表现1：忽视商业人流的步行特征表现2：忽视竖向交通设置的引导性表现3：忽视主力店对人流的带动作用 实例：南方休闲广场实例：南方休闲广场建筑在设计时希望形成内围合街道式商业布局，整体共五层局部7层，但是仅在建筑一个端头设置了电梯，距离电梯较远的商铺只能寄希望于借助楼梯带动商业人流，几乎不可能。不合理的交通布置，是导致目前二层以上商铺全部空关的主要原因之一。1、常见的设计误区常见的设计误区误区四：误区四：建筑设计先于商业设计建筑设计先于商业设计表现1：空间设置不符合商家的选址、设店要求表现2：空间设计无法满足商铺空间的硬件需求：柱网、开间、空调机位、预留管井、后勤通道等。实例：无锡站前商贸城实例：无锡站前商贸城设计者延续了他们常用的设计手法，希望将商业和建筑融为一体，让商业建筑能够焕发出自身的特色。充分考虑建筑的外立面设计与商业广告空间的配合，但是由于没有考虑到商铺使用的要求，最终形成大量超小面积铺面无法被商家接受，造成整座商贸城空关的败局。谢谢！Thanks!商业商业，充满了变数，设计如同透过这个洞口去看整个世界，外面很复杂也很壮阔，其需要的不光是眼睛，还要去体验外面的世界和保持永远敏感的心，否则永远只是眼前的那一片天。历史文化街区商业业种筛选原则及流程世联研究模型关键字关键字：历史文化街区、商业、历史文化街区、商业、业种、筛选业种、筛选简介简介：此模型给出了历史文化街区商业此模型给出了历史文化街区商业业态业种选择的原则，以及根据业态业种选择的原则，以及根据原则选择具体的商业业种的流程原则选择具体的商业业种的流程步骤。步骤。商业选择原则：体现历史文化街区内涵、充分考虑区域功能互补，并符合市场的需求v体现历史文化街区体现历史文化街区内涵内涵v符合项目整体定位符合项目整体定位v符合目标消费者偏符合目标消费者偏好及特征好及特征v与现有商圈商业差与现有商圈商业差异化及形成加码异化及形成加码v符合历史文化街区符合历史文化街区的建筑、环境特征的建筑、环境特征解放西路酒吧一条街：聚集了17家大小酒吧，主要是动吧，吸引年轻人百货一条街：周边聚集了大量现代百货，主要销售高档次商品坡子街民俗美食街：街上的火宫殿是长沙最出名的传统风味小吃食街，吸引长沙市民和外地游客，但风味餐厅没有做起来黄兴路商业步行街：集中了大量的时尚专卖店和现代休闲娱乐场所，主要吸引年轻人制定严谨的三步筛选流程进行太平街历史文化街区的商业业种筛选v初步筛选：初步筛选：v根据系统科学的筛选原则选择符合的商业业种，不符合条件的不应入选。v根据原则根据原则细选：细选：v根据初选业种结合筛选原则结合街区商业规模、市场需求及面向客户群，选择具体的商业品种，排除不符合业种。定义备选业种集合初步筛选根据指标细选确定本项目可选的业种集合排除不符业种排除不符业种不符合不符合符合符合通过参考案例并结合长沙商业基础与规划，以下17个商业种类可成为备选业种服务类休闲类文具办公餐饮工艺品娱乐类服装医药日用品肉菜市场宠物服务金银玉石饰品干货手工作坊五金建材旅馆酒店副食品利用一套系统、科学的的标准初步筛选潜在的商业业种.业种业种1.业种业种2体现历史文化内涵体现历史文化内涵符合消费者偏好及特征符合消费者偏好及特征符合整体定位符合整体定位与现有商圈商业差异化及加码与现有商圈商业差异化及加码符合历史文化街区的建筑、环符合历史文化街区的建筑、环境特征境特征备选业种备选业种初步筛选标准的定义及符号说明 符合整符合整体定位体定位该业种完全符合本街区产业规划该业种跟产业定位部分符合或具有关联性该业种不符合产业定位或对街区产生负面影响体现历体现历史文化史文化内涵内涵该业种符合历史文化街区，且能体现长沙传统特色该业种可以符合历史文化街区，能体现一定的长沙文化该业种不符合历史文化街区内涵且不具有特色符合消符合消费者偏费者偏好及特好及特征征该业种是消费者喜欢的且符合消费者消费特征的该业种具有本地或游客消费者喜好且符合其消费特征该业种不符合消费者偏好且与其消费行为特征不符合与现有与现有商圈商商圈商业差异业差异化及加化及加码码现有商业缺乏该业种，形成有益补充现有商业已有该业种，但可以在形式或特色上形成差异化与现有业态完全相同，缺乏特色符合历符合历史文化史文化街区的街区的建筑、建筑、环境特环境特征征业种形态符合历史街区建筑特征，有助于美化历史街区环境业种形态符合历史街区建筑形态，不对历史环境形成破坏该业种形态不符合历史建筑且对街区环境造成破坏，形成环境污染（好，2分）（中，1分）（差，0分）各个备选业种在太平街历史文化街区符合性的综合评价（1/2）筛选标筛选标准准备选业备选业种种符合符合产业产业定位定位体现体现历史历史文化文化内涵内涵符合符合消费消费者偏者偏好及好及特征特征与现与现有商有商圈商圈商业差业差异化异化及加及加码码符合历符合历史文化史文化街区的街区的建筑、建筑、环境特环境特征征工艺品服务类休闲类娱乐类餐饮服装医药日用品宠物服务各个备选业种在太平街历史文化街区符合性的综合评价（2/2）筛选标筛选标准准备选业备选业种种符合符合产业产业定位定位体现体现历史历史文化文化内涵内涵符合符合消费消费者偏者偏好及好及特征特征与现与现有商有商圈商圈商业差业差异化异化及加及加码码符合历符合历史文化史文化街区的街区的建筑、建筑、环境特环境特征征肉菜市场干货五金建材旅馆酒店手工作坊副食品文具办公金银玉石饰品世联认为综合评分达4分以上的业种，可以打造成为符合历史街区的业种134679五金建材肉菜市场宠物服务服装日用品副食品文具办公1112223服务类娱乐类医药干货金银玉石饰品休闲类旅馆酒店4555566餐饮工艺品手工作坊789The End合润广场推广策略合润广场推广策略及合作建议及合作建议43层，越秀区标志性建筑层，越秀区标志性建筑外墙银灰饰板，玻璃膜墙，现代感极强外墙银灰饰板，玻璃膜墙，现代感极强360自然采光自然采光三层地下停车场，升降式入口三层地下停车场，升降式入口地处广州传统市中心，交通四通八达地处广州传统市中心，交通四通八达合润广场所在地附近集中了鞋业、饰材、服装等多个专合润广场所在地附近集中了鞋业、饰材、服装等多个专业市场业市场配套齐全，配套齐全，2424小时自主空调，工作时间不受限制小时自主空调，工作时间不受限制产品优势产品优势产品优势产品优势合润广场的问题合润广场的问题 1、区域位置上的问题、区域位置上的问题:地处老城区，周边缺乏现代商业氛围地处老城区，周边缺乏现代商业氛围2、交通上的问题、交通上的问题:与天河、花园酒店、东风路等高档写字楼区相比并不便利与天河、花园酒店、东风路等高档写字楼区相比并不便利3、竞争上的问题：、竞争上的问题：周边的写字楼、商用楼价格较低周边的写字楼、商用楼价格较低4、产品上的问题：、产品上的问题：间隔较小间隔较小周边环境较差周边环境较差停车场的规模和方便程度较差停车场的规模和方便程度较差裙楼的灯饰城从档次到外观都比较低档裙楼的灯饰城从档次到外观都比较低档，与合润风格不相符，与合润风格不相符消费群定位消费群定位合润可以满足那一群人的需求？合润可以满足那一群人的需求？他们的形态特征及核心需求？他们的形态特征及核心需求？1、物业投资者、物业投资者主要分布在珠三角、港澳台，掌握一定的闲散资金主要分布在珠三角、港澳台，掌握一定的闲散资金关注低风险的投资：易出租、易转手关注低风险的投资：易出租、易转手追求稳定的回报：出租率高、回收快、回报大追求稳定的回报：出租率高、回收快、回报大2、附近行业的寄生企业、附近行业的寄生企业主要的生意来源主要的生意来源:工商行政服务类公司：律师事务所、进口代理、行政工商行政服务类公司：律师事务所、进口代理、行政物流配送服务类公司：物流公司、配件经销单位物流配送服务类公司：物流公司、配件经销单位对外宣传服务类公司：广告设计公司、印刷公司对外宣传服务类公司：广告设计公司、印刷公司3、供货附近专业市场的企业、供货附近专业市场的企业、经销商经销商生产企业分布在珠三角，与商铺的业务往来极为不便生产企业分布在珠三角，与商铺的业务往来极为不便他们也急需一个就近的办公、展示、洽谈的区域他们也急需一个就近的办公、展示、洽谈的区域写字楼写字楼主要生意来源的核心需求：主要生意来源的核心需求：行业的寄生企业行业的寄生企业专业市场的供货单位专业市场的供货单位物业投资者物业投资者主要购买人群主要购买人群主要租用人群主要租用人群向客户展示其实力，增加生意成功率向客户展示其实力，增加生意成功率方便与客户沟通，加强运作效率，做方便与客户沟通，加强运作效率，做更多的生意更多的生意增加生意增加生意易出租、易转手、易出租、易转手、回收快、回报大回收快、回报大取决于前两者取决于前两者越秀区首个国际商务中心越秀区首个国际商务中心对对现有定位的一些担忧：现有定位的一些担忧：对于投资者：对于投资者：1.投资范围并不局限在越秀区，除非是投资范围并不局限在越秀区，除非是“广州首个广州首个”方能吸引；方能吸引；2.“首个首个”代表还有第二、三个，对于代表还有第二、三个，对于“首个首个”将抱观望态度，难以将抱观望态度，难以促成购买促成购买3.“国际商务中心国际商务中心”的概念在天河更有说服力，如果要投资的概念在天河更有说服力，如果要投资“国际国际商务中心商务中心”会选择会选择-中信广场中信广场对于企业：对于企业：1.进驻写字楼目的是增加生意，进驻写字楼目的是增加生意，“越秀区首个越秀区首个”无法直观满足需求，无法直观满足需求，难以促成其进驻难以促成其进驻2.如果要选择如果要选择“国际商务中心国际商务中心”将会定在天河，因为那里感觉更将会定在天河，因为那里感觉更“国际国际”更更“商务商务”。销售目标为销售目标为1亿亿租：不可能达到，租：不可能达到，100%的出租率今年可回收资金还的出租率今年可回收资金还不到不到4千万（以中信广场租价计算）；千万（以中信广场租价计算）；售：写字楼在合润尚未旺起来的情况下销售障碍很高。售：写字楼在合润尚未旺起来的情况下销售障碍很高。租与售的问题：租与售的问题：如果按常规的推广方式，有可能会造成如果按常规的推广方式，有可能会造成 1.企业不愿进驻企业不愿进驻2.投资者看不到投资价值投资者看不到投资价值3.价位买不高价位买不高 1.出租率低出租率低2.出售率低出售率低3.租售价位低租售价位低 所以必须要通过差异化策略，包装出合润的投资价值所以必须要通过差异化策略，包装出合润的投资价值产品差异化定位产品差异化定位机会机会：产品的核心竞争力：产品的核心竞争力抓住合润广场独一无二的优势：抓住合润广场独一无二的优势：日人流量近数十万日人流量近数十万汇聚数万的商家、企业汇聚数万的商家、企业日成交量数千万元日成交量数千万元十大专业商圈十大专业商圈广州现有的写字楼那一个有此优势？广州现有的写字楼那一个有此优势？人旺人旺地旺地旺财旺财旺核心定位（生意核心定位（生意IdeaIdea）广州首个国际行业大厦广州首个国际行业大厦打造一个打造一个“周边行业龙头的聚集地周边行业龙头的聚集地”推广思路：推广思路：核心主题：核心主题：合润广场：凝聚十大行业的财富合润广场：凝聚十大行业的财富好处：好处：对企业：对企业：各行业的国内外人士来穗公干，不用到处奔波，到合润即可各行业的国内外人士来穗公干，不用到处奔波，到合润即可一站式解决一站式解决进驻企业在此大厦可以方便掌握更多的行业信息和生意机会进驻企业在此大厦可以方便掌握更多的行业信息和生意机会企业在此大厦可以方便的找到行业协会、工商行政管理、广企业在此大厦可以方便的找到行业协会、工商行政管理、广告设计、物流配送等服务性单位。告设计、物流配送等服务性单位。服务性单位可以背靠企业资源服务性单位可以背靠企业资源对投资者：对投资者：感受到一个旺地商业中心的价值，增加其投资信心感受到一个旺地商业中心的价值，增加其投资信心在引起十大行业普遍关注的情况下，直接影响投资者注资在引起十大行业普遍关注的情况下，直接影响投资者注资推广步骤推广步骤 推广的三个阶段：推广的三个阶段：1.1.蓄水期蓄水期抢占制高点抢占制高点2.2.放洪期放洪期全面扩散全面扩散3.3.持续期持续期逐步收网逐步收网蓄水期蓄水期抢占制高点抢占制高点阶段阶段1 1：目的：目的：1.1.通通过过十十大大行行业业利利润润价价值值空空间间、市市场场前前景景等等分分析析，带带出出越秀区越秀区“缺商务中心缺商务中心”的特征，吸引投资者的关注的特征，吸引投资者的关注2.2.把把写写字字楼楼的的高高投投资资价价值值带带来来高高额额稳稳定定的的投投资资回回报报观观念念，灌输到市场的潜在投资客户心目中。灌输到市场的潜在投资客户心目中。3.3.吸引可辐射区域内商户关注。吸引可辐射区域内商户关注。传播核心：传播核心：越秀区乃至广州首个行业商务中心越秀区乃至广州首个行业商务中心传播手段：传播手段：公关活动、软文炒作为主；直邮广告为辅公关活动、软文炒作为主；直邮广告为辅时间：时间：7 7月月1515日日-7-7月月3030日（日（2-32-3周）周）技巧：技巧：与企业和投资者的切身利益相关的切入点与企业和投资者的切身利益相关的切入点公关活动：公关活动：主题：越秀区十大行业巨头谈行业发展主题：越秀区十大行业巨头谈行业发展越秀区政府领导牵头，合润邀请十大专业市场的龙越秀区政府领导牵头，合润邀请十大专业市场的龙头企业领导深入剖析和探讨行业发展趋势：头企业领导深入剖析和探讨行业发展趋势：1.1.所在行业的发展历程；所在行业的发展历程；2.2.所在行业的发展障碍；所在行业的发展障碍；3.3.所在行业的发展建议及期望所在行业的发展建议及期望公关软性新闻广告：公关软性新闻广告：配合本阶段的研讨会进行利用新闻媒体的力量对公关活配合本阶段的研讨会进行利用新闻媒体的力量对公关活动最前期、进行期以及后期的追踪报道，从城市新闻的动最前期、进行期以及后期的追踪报道，从城市新闻的角度切入，配合部分相关缮稿形式的软性广告作本项目角度切入，配合部分相关缮稿形式的软性广告作本项目投资价值的炒作。投资价值的炒作。缮稿选题：缮稿选题：1.1.越秀区专业市场为何长盛不衰？越秀区专业市场为何长盛不衰？2.2.最具投资价值的几种市场物业最具投资价值的几种市场物业3.3.从专业市场投资看越秀区写字楼市场从专业市场投资看越秀区写字楼市场4.4.投资，从商铺转向写字楼市场物业投资，从商铺转向写字楼市场物业阶段阶段2 2：放洪期放洪期全面出击全面出击目的：目的：1.从从写写字字楼楼市市场场投投资资价价值值这这一一诉诉求求面面，转转向向获获得得此此价价值值的的急急迫迫性性上突破。上突破。2.通通过过对对行行业业协协会会、大大型型企企业业的的争争相相进进驻驻报报道道，增增强强潜潜在在购购买买人人群的投资信心，并吸引他们到现场来，推动商铺的销售。群的投资信心，并吸引他们到现场来，推动商铺的销售。技巧：技巧：造造成成一一种种态态势势，让让行行业业经经营营者者感感到到越越秀秀区区经经济济格格局局将将发发生生重重大变革大变革传播手段：传播手段：越秀区政府领导牵头，越秀区政府领导牵头，邀请各行业协会进驻合润，以优惠条邀请各行业协会进驻合润，以优惠条件吸引行业龙头进驻，打造合润项目在投资市场中的强势形象件吸引行业龙头进驻，打造合润项目在投资市场中的强势形象公关促销活动：公关促销活动：集团及集团及行业协会进驻合润广场签约仪式行业协会进驻合润广场签约仪式硬性广告：硬性广告：“汇聚十大行业财富，合润广场正式热销汇聚十大行业财富，合润广场正式热销”等等公关软性新闻广告：公关软性新闻广告：该阶段在公关软性新闻方面的主要议题，分别集中在十该阶段在公关软性新闻方面的主要议题，分别集中在十大行业上，大行业上，让投资者通过行业龙头的积极参与，感受合让投资者通过行业龙头的积极参与，感受合润的市场投资前景。润的市场投资前景。缮稿选题：缮稿选题：1.传统行业传统行业一个对外扩张、对内整合的发展态势一个对外扩张、对内整合的发展态势2.越越秀秀区区十十大大市市场场地地理理重重心心将将发发生生大大的的飞飞跃跃来来适适应应市市场场发发展展3.世界发达国家专业市场业态发展趋势世界发达国家专业市场业态发展趋势4.“合润广场合润广场”应运而生，成为广州十大行业的商业代表应运而生，成为广州十大行业的商业代表实施要点：实施要点：与行业协会和行业巨头合作形成系列主题缮稿与行业协会和行业巨头合作形成系列主题缮稿时间：时间：8 8月月-9-9月月阶段阶段3 3：持续期持续期逐步收网逐步收网目的：目的：1.整合个各部分的推广资源和手段，完成剩余单位的租售整合个各部分的推广资源和手段，完成剩余单位的租售2.配合销售中的各种获利保障措施，把投资者的资金圈入配合销售中的各种获利保障措施，把投资者的资金圈入囊中。囊中。传播手段：传播手段：报纸为主；配合现场的公关活动以及有关销售风暴的新报纸为主；配合现场的公关活动以及有关销售风暴的新闻报道。闻报道。硬性广告：硬性广告：“合润汇聚十大行业财富，掀起写字楼投资风潮合润汇聚十大行业财富，掀起写字楼投资风潮”等等实施要点：实施要点：让让业业内内人人事事认认为为“合合润润广广场场”是是保保证证获获利利项项目目，深深受受市市场追捧。场追捧。时间：时间：1010月月-12-12月月媒介计划概要媒介计划概要媒体目标：媒体目标：建立合润品牌形象与知名度建立合润品牌形象与知名度 帮助完成销售一亿的目标帮助完成销售一亿的目标投放地区：投放地区：广州市并覆盖包括珠三角广州市并覆盖包括珠三角媒体选择：媒体选择：平面媒体（广州日报、羊城晚报、南方都市报、信息时报，行平面媒体（广州日报、羊城晚报、南方都市报、信息时报，行业报需要调查确定）业报需要调查确定）媒介组合：媒介组合：广州日报为主，羊城晚报、南方都市报、信息时报为辅广州日报为主，羊城晚报、南方都市报、信息时报为辅投放时间：投放时间：7月中旬月中旬9月底（月底（10月月-12月待定）月待定）阶段计划：阶段计划：1 1、蓄水期：、蓄水期：（7、157、30）通过活动引发软文效应通过活动引发软文效应媒体：广州日报、羊城晚报、南方都市报、信息时报媒体：广州日报、羊城晚报、南方都市报、信息时报方式：软文、新闻炒作方式：软文、新闻炒作资金：资金：20万元万元2 2、放洪期、放洪期（89月）公开发售期月）公开发售期媒体：广州日报、羊城晚报、南方都市报、信息时报、户外媒体媒体：广州日报、羊城晚报、南方都市报、信息时报、户外媒体方式：硬性广告、软文炒作、户外媒体方式：硬性广告、软文炒作、户外媒体资金：资金：180万元万元（其中硬性广告（其中硬性广告130万元；活动、软文炒作万元；活动、软文炒作45万元，万元，户外媒体户外媒体5万元）万元）3、持续期、持续期（1012月）月）预留约预留约40万元以上，根据万元以上，根据1、2 阶段销售效果决定第三阶段的媒体阶段销售效果决定第三阶段的媒体计划计划平面表现平面表现销售思路建议销售思路建议租租/卖的配合建议卖的配合建议先租后售：先租后售：在开盘前期重点招租，在企业进驻有一定数量后，再着力出售在开盘前期重点招租，在企业进驻有一定数量后，再着力出售以租带售：以租带售：以租金累积折算为购楼金，吸引个别有购买意向的租户转为业主以租金累积折算为购楼金，吸引个别有购买意向的租户转为业主开盘期开盘期附近十大行业商家、企业附近十大行业商家、企业租约促售：租约促售：对购楼者带租约销售，提供按揭服务，租约期满优先放租、吸引对购楼者带租约销售，提供按揭服务，租约期满优先放租、吸引投资商注资投资商注资热销期热销期投资者投资者合作方式建议合作方式建议服务模式建议：代理服务方式整体代理服务方式签定广告代理，对客户进行全方位、系统的服务模式；签定广告代理，对客户进行全方位、系统的服务模式；所有服务内容只涉及合润招商项目；所有服务内容只涉及合润招商项目；签定合作代理协议，由专项组专注服务；签定合作代理协议，由专项组专注服务；并根据具体的项目，增加配备对应人员进行针对性的服务。并根据具体的项目，增加配备对应人员进行针对性的服务。代理合作优势：代理合作优势：整个项目组织规划性、系统性强整个项目组织规划性、系统性强整个项目组织规划性、系统性强整个项目组织规划性、系统性强 项目小组跟进，服务配套项目小组跟进，服务配套项目小组跟进，服务配套项目小组跟进，服务配套 根据市场需要，及时调整策略根据市场需要，及时调整策略根据市场需要，及时调整策略根据市场需要，及时调整策略 广告质量稳定，无须在沟通上耗时广告质量稳定，无须在沟通上耗时广告质量稳定，无须在沟通上耗时广告质量稳定，无须在沟通上耗时 广告活动连贯、有效广告活动连贯、有效广告活动连贯、有效广告活动连贯、有效收费方式建议：月为单位收取服务费：月为单位收取服务费：合作期合作期7月月12月；月；费费 用：用：26万元/月（不含第三方费用）（不含第三方费用）服务内容：q创意服务：平面设计影视创意新闻炒作q媒介策略p活动策划公关促销活动策划活动执行监控活动物料设计输出活动嘉宾邀请q行业协会关系协调q双方资料交流与共享q市场走访形式：月费服务形式：月费服务结算方式月费按月结付（每月头一个星期请款）佣金（散单）按月结付（当月按支付单在月底结算）代理佣金（未包含税金）印刷质检委托净价3%；媒介购买/监测净价5%；影视/电台/平面拍摄制作监控总额10%；公关活动执行、效果评估费总额10%；其它（光盘、MO、正稿输出费及快递、寄运费等）净价10%；（以上费用不包含第三方费用）团队理念及服务规范团队理念及服务规范团队核心理念懂生意的做创意,有创意的做生意客户服务规范：每月最后一个星期的例会我们会提供本月工作总结及下月的工作计划。客户方提供每月最后一个星期的例会我们会提供本月工作总结及下月的工作计划。客户方提供对我们本月工作的评估对我们本月工作的评估每周的星