广东清远E3700509地块项目可行性评估方案45[共45页]

清远E3700509地块2008年3月24日项目可行性评估方案第一篇：市场篇清远房地产市场现状目前房地产项目竞争态势未来政府规划对房地产的影响 思路阐述第二篇：营销篇项目背景SWOT分析项目定位产品规划及设计思路投资价值及收益评估 清远市南接广州，北界湖南，东连韶关，西邻广西，素有“三省通衢、北江要塞”之称，是珠三角与粤北山区的结合部，也是岭南通往中原的重要纽带。清远市辖共2市5县2区，人口370万，其中市区人口61万，市区流动人口9万，面积1.9万平方公里，地处亚热带，独特的地理位置、奇特的地形地貌，造就了丰富的旅游资源。市场篇-Part1:清远房地产市场现状一、清远概况新城区：本地人称“小市”，是清远市政府重点规划发展的区域，是市政府、工商、财税、司法等部门的集中地，兴建了多间星级酒店、体育中心、少年宫基础市政设施，随着市政配套的日益完善及政府重点建设的完成，该区域作为清远市行政中心的位置越益重要。二、清远市各片区功能特点市场篇-Part1:清远房地产市场现状清城区：即清远旧城区，位于小市与清新县之间，是清远市早期的城区，是清远市商业集散地，有以城市广场为中心的商业步行街，摩托车一条街、电脑市场等。随着经济的不断发展，清远城区扩建工程的展开，旧城区的种种规划缺陷逐渐暴露出来，街道狭窄、建筑群落后拥挤制约着该区域的进一步发展。二、清远市各片区功能特点市场篇-Part1:清远房地产市场现状 2007年清远市房地产开发完成投资64.9亿元，比上年增加25.6亿元，增长65.2%，房屋销售面积239.7万平方米，增长71.2%。据初步统计，2008年清远市房地产的供应量仍然会超过去年。资料摘自清远市统计局三、清远房地产市场概况市场篇-Part1:清远房地产市场现状0507年清远市房地产销售面积：数据来自清远市房地产交易中心三、清远房地产市场概况单位：万平方米市场篇-Part1:清远房地产市场现状0507年清远市房地产销售均价：数据来自清远市房地产交易中心三、清远房地产市场概况单位：元/平方米市场篇-Part1:清远房地产市场现状小结：三、清远房地产市场概况 从上述数据可以看出，清远的房地产发展起步于05年，当时的售价处于一个较低水平，受房地产大市场环境的影响及清远市经济发展水平的提高，06年开始售价一路飙升，外地不少大发展商纷纷进驻拿地，07年下半年土地拍卖价格已比05年同期上涨300！随着开发量的增加及政策因素影响，07年下半年起，售价增幅开始放缓，并且两极分化明显，一边以南向望江的为卖点的豪宅项目售价高达7000元/，而与其相距不到5公里的项目售价只有约2800元/。市场篇-Part1:清远房地产市场现状清远清远云山诗云山诗意意 一、新城区板块 占地面积300亩，总建筑面积50万平方米。项目计划分三期进行开发，首期8万为11栋6层情景房，4栋11层小高层，2栋24层高层，并且配套有会所及商业街。现售价约4000元/，以其品牌效应及独特的产品形态吸引了不少广州客捧场，同时深得清远客户的认可，开盘至今已取得不俗的销售业绩。市场篇-Part2:目前房地产项目竞争态势晟禾晟禾汇江花汇江花园园 一、新城区板块 占地面积4万平方米，总建筑面积逾10万平方米，由16栋13-16层小高层建筑组成。用大围合规格格局，实现人车分流的交通体系设置，户户南北对流，有清远市唯一一个东南亚风情园林。目前销售均价约3000元/，销售情况一般。市场篇-Part2:目前房地产项目竞争态势清远清远美好居美好居 一、新城区板块 美好居占地1.4万平方米,设有半沉式大型停车场,住宅以小高层为主,绿地面积过万平方米,建筑面积在120-160平方米之间，单体建筑设计追求简洁、明快的整体效果。销售均价为3200元/平方米，其户型大露台较吸引人。市场篇-Part2:目前房地产项目竞争态势 信诚豪庭信诚豪庭杰座杰座 一、新城区板块 公寓型单体楼，户型建筑面积80-130平方米之间，户户带入户花园，三房两厅户型既带入户花园又带四超大阳台，销售均价2600元/平方米。现阶段销售良好，小户型10楼以下售完。市场篇-Part2:目前房地产项目竞争态势大丰豪庭大丰豪庭 一、新城区板块 位于龙塘镇工业区，占地面积6万多平方，总建筑面积达13万平方，高层电梯洋房16幢，花园面积30%以上，户型以80 两房、120 三房为主，均价1900元/，停车位约700个。市场篇-Part2:目前房地产项目竞争态势 凤城世家凤城世家 一、新城区板块 “凤城世家”占地面积42600m2，一共建设12栋高层住宅，总建筑面17万m2，住宅总户数916户，容积率3.53，停车位671个，绿化总面积2.8万m2。销售均价4000元/平方米，以90 两房及140 三房为主，售楼部气氛活跃。市场篇-Part2:目前房地产项目竞争态势金碧湾花园金碧湾花园 二、清城区板块 小区面积为27.2万平方米，由26栋连体小高层和别墅半围合而成，建筑面积55万平方米，绿化面积为16万平方米，车位多达1400个，建成后入住户数超过4000户，其中东部的别墅更是城市住宅的典范，是清远市首屈一指的“巨无霸”社区。项目以170220 大户型为主，目前销售均价约为5500元/。市场篇-Part2:目前房地产项目竞争态势汇贤花园汇贤花园 二、清城区板块 单体楼项目，规模较小，现代风格。户型为两房单位和三房单位，销售均价为2800元/平方米。市场篇-Part2:目前房地产项目竞争态势御水龙庭御水龙庭 二、清城区板块 总建筑面积达13万平方米，高33层，540个住户单元。该楼盘享有得天独厚的地理位置，坐拥北江最为开阔的一线江景，销售均价6000元/。市场篇-Part2:目前房地产项目竞争态势金信蓝湾豪庭金信蓝湾豪庭 二、清城区板块 项目地处被称为滨江豪宅走廊的北江一路，占据北江最美的一段，瞻瞩城市未来。左翼凤城大桥连通全城，右翼武广快线交通珠三角，交通便捷。一线江景，仅281户220 大宅，法式建筑风格，在户型上，均采用“跃式”结构，南北对流社区配套大型VIP豪华会所、大型酒吧、咖啡厅、健身房、SPA、棋牌室等配套。销售均价6500元/。市场篇-Part2:目前房地产项目竞争态势小结：小结：市场篇-Part2:清远房地产市场现状1、欧式风格楼盘大行其道，随处可见的“御”、“豪”字的楼盘名称，但没有哪家能称之为真正意义的豪宅。2、江景板块价格引领楼价一路走高，但一味的高价、大面积难免“曲高和寡”，难以得到买家认同，大户型普遍销售速度较小户型慢。3、同质化竞争加剧，导致“云山诗意”这一异军突起，瞬即吸引买家眼球，继而一炮而红，可见产品特性对清远买家具有较强吸引力。4、两极分化严重，一边是江景盘开价6、7千，一边的项目2千多元起步价，同区域价差最多达2.5倍。突出工业和旅游两个重点，发展以高新技术为特点的现代工业和以旅游商贸、旅游服务为特色的第三产业，清远将建设成为珠江三角洲后花园和新兴的现代工业城市。一、一、城市发展总目标城市发展总目标 市场篇-Part3：未来政府规划对房地产的影响 积极实施“工业兴市”战略，工业发展以寻找、扶持、培育新的支柱产业和旗舰式企业为重点；农业的发展目标是建设绿色城郊型农业基地；第第三产业的发展以房地产业为重三产业的发展以房地产业为重点，以旅游服务业为龙头，确点，以旅游服务业为龙头，确立旅游业的支柱产业地位。立旅游业的支柱产业地位。二、二、产业发展策略产业发展策略 市场篇-Part3：未来政府规划对房地产的影响 城市空间结构总体发展方向是“东进南拓东进南拓”。借助区位优势，产业布局集中在城市南部，形成“倚山兴业、滨水安居”的空间布局模式。三、三、城市空间发展战略城市空间发展战略 市场篇-Part3：未来政府规划对房地产的影响 四、规划利好因素四、规划利好因素 1、武广铁路武广铁路工程预计2010年竣工。届时清远北接湖北、湖南两省，南连广州，实现清远南北向火车货运物流通畅。2、轻轨列车轻轨列车接驳广州白云机场，从广州至清远时间缩短至25分钟，使清远成为真正的广州后花园。3、修建清韶高速清韶高速接驳京珠高速，结束清远北上无高速路的历史。4、年内将广清高速广清高速拓宽至八车道，解决广清高速交通拥堵情况。四大利好因素：市场篇-Part3：未来政府规划对房地产的影响小结：小结：市场篇-Part3：未来政府规划对房地产的影响1、政府加大招商引资力度，现代化工业的发展必将带来大量外来人口，无形中促进了房地产的发展。2、随着城市建设发展及基础配套的完善，清远人居住观念也逐渐发生变化，家庭结构趋向简单，对房地产需求有所增加。3、计划将横荷、洲心、龙塘镇纳入城区蓝图，将有更多城乡居民往城市迁徙。城区人口有所增加。4、火车、轻轨、高速路等交通利好、相对低位的楼价，将吸引更多的珠三角投资客关注。一、地块概况一、地块概况 营销篇-Part1：项目背景总占地面积：总占地面积：24860.62 m2总建筑面积：总建筑面积：87012.17 m2容积率：容积率：3.5绿化率：绿化率：35%建筑类型：小高层洋房建筑类型：小高层洋房整体指标：整体指标：二、地块现状概述二、地块现状概述 营销篇-Part1：项目背景地块曾经属于庄稼地，现状为一块基本平整土地，较为荒凉。地块由大小两块方正用地拼成，较大地块南北向宽度约为200m，东西向长度约为100m，较小地块南北向宽度约为50m，东西向长度约为40m。三、周边配套及资源三、周边配套及资源 营销篇-Part1：项目背景 横荷镇政府位于地块西面，附近有横荷中学、盛兴中英文学校、市委党校、新华侨中学多所学校，东面紧邻汽车城，周边空置地块较多。目前基本未有成型的商业配套设施，购物需要出行较远的一段距离。周边餐饮设施档次也较低，分布零星，主要是分布在附近城中村的临街商铺。生活配套也不齐全，欠缺肉菜市场、超市和杂货店等。四、交通区位概述四、交通区位概述 营销篇-Part1：项目背景 项目地块位于新城区横荷镇，紧邻清远大道，四通八达，距广清高速入口3公里，清远市政府4公里，距清城区商业中心6公里，距未来的轻轨站和清远火车站8公里，距龙塘镇工业区7公里。市区5公里龙塘7公里轻轨站8公里广清高速3公里五、区域规划概述五、区域规划概述 营销篇-Part1：项目背景该区域为政府未来规划的清远市中心区域，区域功能定位为核心商务组团。以交汇处为中心，周边为新建的城市广场和高级写字楼。清远大道西端临近狮子湖度假区，定位为高级酒店服务业区域；东接轻轨站和清远火车站，规划为站前综合配套区。营销篇-Part1：项目背景1、远期规划虽然看好，但实施起来受清远本身经济发展所限，实施过程规划长达10年。2、规划的进展很大程度上依据武广铁路及轻轨列车的竣工时间，但据清远市相关部门透露，轻轨列车目前仅处于立项阶段。3、市政配套缺失、落后的公交事业令新区人气不足，直接导致区域内商业发展的延滞。小结：小结：营销篇-Part2：SWOT分析strength(优势)项目所处的广清大道与清远大道交汇处，有便捷的交通网络。政府拟将广清大道打造为清远城市中轴线，将有大量公建配套支持。地块平整、方正，无需拆迁、回填或铲平，便于安排开发进度。项目附近的楼盘云山诗意的开盘，做了大量的广告宣传，令市民对该地域产生关注。周边有横荷中学及贵族学校盛兴中英文学校，华南学院在项目不远处，为项目添加了人文气氛。营销篇-Part2：SWOT分析weakness(劣势)项目周边缺乏景观支持，没有自然的山、水景资源，也没有任何人文景观。位于广清大道旁，广清高速出入口必经路段，经常有大货车往来，受到噪音及灰尘污染的影响。距离清远市中心区5公里，属于城郊地带，距离龙塘镇工业区6公里，既不近市也不近镇，地理位置比较尴尬。目前周边没有任何生活配套，目前距离最近的肉菜市场3公里，购物中心4公里。营销篇-Part2：SWOT分析opportunity(机会)政府规划将铺设轻轨列车至广州白云机场，届时可乘坐地铁到白云机场后转乘轻轨到清远，大大方便了广州市民出行。现有的广清高速将拓宽至8车道，缓解了现时行车拥堵情况。规划建设清韶高速，由韶关乐昌清远广州白云机场，接机场高速至广州。正在施工的武广铁路，将贯通湖北、湖南至广州，通车后将带动清远市经济快速发展。广清大道作为连接清远火车站的主干道，且清远市政府将项目所在区域打造为清远新商务中心区，发展前景看好。营销篇-Part2：SWOT分析threat(威胁)现有的利好消息毕竟都是远期利好，而本项目属于短期快速操作项目，因此更注重现有的环境因素，远期利好对项目无太大促进作用。属于清远市区最周边的住宅项目，而清远市民的区域情结较浓，对城市新区的接受程度不强。目前08年国家对房地产市场的政策尚不明朗，清远属于广州邻市，受广州楼市的波动影响较大。受清远市人口及经济发展所限，清远目前刚性需求不大，房屋空置率逐年增高，市场逐渐呈现供过于求的发展态势。营销篇-Par3：项目定位项目形象定位项目形象定位 结合本项目的交通、区位、环境及景观等因素，我结合本项目的交通、区位、环境及景观等因素，我部认为项目的形象应该是非常鲜明的。因此，总结出本部认为项目的形象应该是非常鲜明的。因此，总结出本项目的整体形象定位为：项目的整体形象定位为：“现代运动型社区现代运动型社区”“stylish&sporting community”现代现代：体现于极具个性的外立面效果、层次丰富的几何线条构架，人文气氛浓郁的环境元素，打造个性鲜明的项目形象。运动型运动型：以运动为主题，附设大量的运动、康体设施，响应客户追求优质健康生活的呼声。营销篇-Par3：项目定位目标客户群定位目标客户群定位核心客户（客源的核心客户（客源的4050）“清远地区投资买家、过渡自住型买家”特征：特征：年龄在3040岁之间，清远地区矿主、生意人等，他们有一定的积蓄，不追求高回报，但要求稳健投资的客户。年龄在30岁以下，参加工作时间不长，工作较稳定或收入较高，短期内有结婚打算，向往2人世界的年轻一族。营销篇-Par3：项目定位目标客户群定位目标客户群定位重要客户（客源的重要客户（客源的30）“珠三角投资客、广州渡假型买家”特征：特征：频繁往返于清远地区，兼顾投资及自住的生意人。长住地在广州地区，喜欢清远的自然环境，看好日后升值潜力，投资或周六日渡假使用。营销篇-Par3：项目定位目标客户群定位目标客户群定位辅助客户（客源的辅助客户（客源的1020）“企业中高层管理者、事业单位员工、公务员”特征：特征：向往小资生活，追求个人自由空间的年轻人，有令人羡慕的职业及较为固定的收入。他们或者家在清远地区，离工作地点较远或者不愿意与父母同住。营销篇-Par4：产品规划及设计思路物业档次及类型物业档次及类型 结合上述人群定位，结合上述人群定位，建议项目开发为中档建议项目开发为中档商住型小区，以商住型小区，以12-16层小高层为主，围合层小高层为主，围合式设计，式设计，高容积率、高容积率、高实用率、低分摊高实用率、低分摊，尽量减少公共部分面尽量减少公共部分面积。积。营销篇-Par4：产品规划及设计思路户型及面积户型及面积规划规划 户型面积设计为户型面积设计为606090 90 m2小两房、三小两房、三房为主，兼顾南北对流、采光通风的特点，房为主，兼顾南北对流、采光通风的特点，在设计上考虑可两套打通使用，可适当增在设计上考虑可两套打通使用，可适当增加户型亮点，如加户型亮点，如“假复式假复式”式设计、晴景式设计、晴景洋房等。洋房等。营销篇-Par4：产品规划及设计思路园林及车位规划园林及车位规划 园林设计为大面积绿地搭园林设计为大面积绿地搭配篮球场、羽毛球场、泳池，配篮球场、羽毛球场、泳池，以最低的建造成本打造最鲜明以最低的建造成本打造最鲜明个性的园景，停车场采用半地个性的园景，停车场采用半地下式设计，出入口隐于园林绿下式设计，出入口隐于园林绿化之中，用自然采光通风最大化之中，用自然采光通风最大程度节约管理成本。程度节约管理成本。营销篇-Par5：投资价值及收益评估投资价值及收益评估 按该地块容积率可达到按该地块容积率可达到3.5时计算，即总建筑面积为时计算，即总建筑面积为87035 m2，开发成本有如下几项：，开发成本有如下几项：1、土地成交金额：、土地成交金额：4724.73万元（万元（1900元元/m2）2、规划及建筑成本：约、规划及建筑成本：约15666万元（约万元（约1800元元/m2）3、销售税：约、销售税：约2000万元（约占销售额的万元（约占销售额的6.5）开发成本合共：约开发成本合共：约22391万元万元投资费用概算营销篇-Par5：投资价值及收益评估投资价值及收益评估 根据该地块现时楼盘销售均价，按根据该地块现时楼盘销售均价，按1年后售价升幅年后售价升幅810，本项目推出时销售均价为，本项目推出时销售均价为3200元，即本地块收益为：元，即本地块收益为：87035 87035 m2 32003200元元/m2=27851=27851万元万元 毛利润为毛利润为54605460万元万元利润率为利润率为2424 注明：一般认为利润率在注明：一般认为利润率在1515以下属于高风险项目，而鉴于地块位于以下属于高风险项目，而鉴于地块位于清远，属于跨区域操作，如此利润率则风险系数偏高，有待进一步考证其清远，属于跨区域操作，如此利润率则风险系数偏高，有待进一步考证其可行性。可行性。收益概算谢谢，欢迎提出宝贵意见！谢谢，欢迎提出宝贵意见！2008年3月26日