房地产企业税收政策及所得税汇算清缴申报讲座

房 地 产 企 业 最 新 税 收 政 策 及所 得 税 汇 算 清 缴 申 报 讲 座 财 税 律 师 李 利 威 TEL:13604067853 讲 座 内 容一 、 新 房 地 产 企 业 所 得 税 处 理 办 法1、 新 31号 文 的 出 台 背 景2、 新 31号 文 总 体 框 架3、 新 旧 31号 文 的 比 较 分 析 及 逐 条 解 读二 、 房 地 产 企 业 所 得 税 汇 算 清 缴1、 新 纳 税 申 报 表 总 体 特 征 分 析2、 新 纳 税 申 报 表 填 写 技 巧 新 31号 文 出 台 背 景 2001年 国 家 税 务 总 局 关 于 外 商 投 资 房 地 产 开 发 经 营 企 业 所得 税 管 理 问 题 的 通 知 （ 国 税 发 2001142号 ）2003年 国 家 税 务 总 局 关 于 房 地 产 开 发 有 关 企 业 所 得 税 问 题的 通 知 （ 国 税 发 200383号 ）2006年 国 家 税 务 总 局 关 于 房 地 产 开 发 业 务 征 收 企 业 所 得 税问 题 的 通 知 （ 国 税 发 200631号 ） （ 旧 31号 文 ） 2009年 房 地 产 开 发 经 营 业 务 企 业 所 得 税 处 理 办 法 （ 国 税发 2009 31号 文 ） （ 新 31号 文 ） 新 31号 文 框 架第 一 章 总 则 （ 共 4条 ） 本 章 主 要 规 范 了 制 定 该 办 法 的 依 据 、 适 用范 围 、 开 发 产 品 完 工 条 件 及 核 定 征 收 的 管 理 。 第 二 章 收 入 的 税 务 处 理 （ 共 6条 ） 本 章 主 要 对 收 入 确 认 原 则 、 视 同 销 售 以 及计 税 毛 利 率 等 进 行 规 范 。第 三 章 成 本 费 用 扣 除 的 税 务 处 理 （ 共 14条 ） 本 章 主 要 对 期 间 费 用 、 计 税 成 本 等 的 税 前扣 除 进 行 规 范 ， 同 时 明 确 了 维 修 基 金 、 配 套 设施 、 按 揭 保 证 金 、 境 外 销 售 佣 金 、 利 息 支 出 等的 税 务 处 理 。 新 31号 文 框 架 第 四 章 计 税 成 本 的 核 算 （ 共 11条 ） 本 章 主 要 对 计 税 成 本 的 核 算 进 行 规 范 ， 首 次 提出 计 税 成 本 对 象 的 确 认 原 则 、 核 算 程 序 以 及 成 本分 配 方 法 ， 特 别 是 对 计 税 成 本 的 6个 成 本 项 目 内 容的 重 新 界 定 、 预 提 费 用 的 处 理 意 义 重 大 。 第 五 章 特 定 事 项 的 税 务 处 理 （ 共 2条 ） 本 章 主 要 对 投 资 方 投 入 资 金 同 开 发 商 合 作 建 房的 处 理 进 行 规 范 。 新 31号 文 逐 条 解 读 和 对 比 分 析 第 一 条 根 据 中 华 人 民 共 和 国 企 业 所 得 税法 及 其 实 施 条 例 、 中 华 人 民 共 和 国 税 收 征 收管 理 法 及 其 实 施 细 则 等 有 关 税 收 法 律 、 行 政 法规 的 规 定 ， 制 定 本 办 法 。 解 读 ： 原 31号 文 件 依 据 的 上 位 法 是 企 业 所得 税 暂 行 条 例 ； 新 31号 文 的 立 法 基 础 是 从 2008年 1月 1日 开 始 执 行 的 中 华 人 民 共 和 国 企 业 所 得税 法 及 实 施 条 例 ， 以 及 税 收 征 管 法 。 提 示 ： 本 文 件 是 实 体 和 程 序 的 统 一 ， 既 包 括如 何 缴 纳 企 业 所 得 税 ， 又 包 括 程 序 性 问 题 。 第 二 条 本 办 法 适 用 于 中 国 境 内 从 事 房 地 产 开发 经 营 业 务 的 企 业 （ 以 下 简 称 企 业 ） 。 解 读 ： “ 新 31号 ” 较 “ 旧 31号 ” 适 用 范 围 新 31号 文 原 31号 文 扩 大 内 资 、 外 资 均 有 效 内 资 企 业 缩 小 只 针 对 房 地 产 企 业 适 用 范 围 为 房 地 产 企 业 、 临 时 从 事 房 地 产 的 企 业 和 参 与 房 地 产 项 目 的 企 业 第 三 条 企 业 房 地 产 开 发 经 营 业 务 包 括 土 地 的 开 发 ， 建造 、 销 售 住 宅 、 商 业 用 房 以 及 其 他 建 筑 物 、 附 着 物 、 配 套设 施 等 开 发 产 品 。 除 土 地 开 发 之 外 ， 其 他 开 发 产 品 符 合 下列 条 件 之 一 的 ， 应 视 为 已 经 完 工 ： （ 一 ） 开 发 产 品 竣 工证 明 材 料 已 报 房 地 产 管 理 部 门 备 案 。 （ 二 ） 开 发 产 品 已开 始 投 入 使 用 。 （ 三 ） 开 发 产 品 已 取 得 了 初 始 产 权 证 明 。解 读 ： 1、 完 工 条 件 （ 除 土 地 外 ） ： 竣 工 、 使 用 、 产 权 孰 早 的 原则 。 （ 与 原 31号 文 相 同 ） 2、 各 种 开 发 产 品 的 种 类 ， 包 括 土 地 、 住 宅 、 商 业 用 房 、其 他 建 筑 物 、 附 着 物 、 配 套 设 施 等 。 3、 土 地 开 发 的 完 工 条 件 未 明 确 。 4、 未 修 改 完 工 标 准 。 参 考 第 32条 。 第 四 条 企 业 出 现 中 华 人 民 共 和 国 税 收 征 收 管理 法 第 三 十 五 条 规 定 的 情 形 ， 税 务 机 关 可 对 其以 往 应 缴 的 企 业 所 得 税 按 核 定 征 收 方 式 进 行 征 收管 理 ， 并 逐 步 规 范 ， 同 时 按 中 华 人 民 共 和 国 税收 征 收 管 理 法 等 税 收 法 律 、 行 政 法 规 的 规 定 进行 处 理 ， 但 不 得 事 先 确 定 企 业 的 所 得 税 按 核 定 征收 方 式 进 行 征 收 、 管 理 。解 读 ： 1、 房 地 产 开 发 企 业 不 允 许 核 定 征 收 企 业 所 得 税 ； 2、 税 收 征 收 管 理 法 第 三 十 五 条 中 华 人 民 共 和 国 税 收 征 收 管 理 法 第 三 十 五 条 的 规 定 为 ：“ 纳 税 人 有 下 列 情 形 之 一 的 ， 税 务 机 关 有 权 核 定 其 应 纳税 额 ： (一 )依 照 法 律 、 行 政 法 规 的 规 定 可 以 不 设 置 账 簿 的 ； (二 )依 照 法 律 、 行 政 法 规 的 规 定 应 当 设 置 但 未 设 置 账 簿 的 ；(三 )擅 自 销 毁 账 簿 或 者 拒 不 提 供 纳 税 资 料 的 ； (四 )虽 设 置 账 簿 ， 但 账 目 混 乱 或 者 成 本 资 料 、 收 入 凭 证 、费 用 凭 证 残 缺 不 全 ， 难 以 查 账 的 ； (五 )发 生 纳 税 义 务 ， 未 按 照 规 定 的 期 限 办 理 纳 税 申 报 ， 经税 务 机 关 责 令 限 期 申 报 ， 逾 期 仍 不 申 报 的 ； (六 )纳 税 人 申 报 的 计 税 依 据 明 显 偏 低 ， 又 无 正 当 理 由的 。 ” 第 五 条 开 发 产 品 销 售 收 入 的 范 围 为 销 售 开 发 产 品 过 程 中取 得 的 全 部 价 款 ， 包 括 现 金 、 现 金 等 价 物 及 其 他 经 济 利 益 。企 业 代 有 关 部 门 、 单 位 和 企 业 收 取 的 各 种 基 金 、 费 用 和 附加 等 ， 凡 纳 入 开 发 产 品 价 内 或 由 企 业 开 具 发 票 的 ， 应 按 规定 全 部 确 认 为 销 售 收 入 ； 未 纳 入 开 发 产 品 价 内 并 由 企 业 之外 的 其 他 收 取 部 门 、 单 位 开 具 发 票 的 ， 可 作 为 代 收 代 缴 款项 进 行 管 理 。解 读 ：1.代 收 款 项 的 处 理 ：（ 1） 企 业 所 得 税 ： （ 2） 营 业 税 （ 3） 土 地 增 值 税2.如 何 区 分 什 么 是 代 收 费 用 ？ 第 六 条 企 业 通 过 正 式 签 订 房 地 产 销 售 合 同 或 房地 产 预 售 合 同 所 取 得 的 收 入 ， 应 确 认 为 销 售 收 入 的 实 现 ，具 体 按 以 下 规 定 确 认 ： （ 一 ） 采 取 一 次 性 全 额 收 款 方 式 销 售 开 发 产 品 的 ， 应 于 实际 收 讫 价 款 或 取 得 索 取 价 款 凭 据 （ 权 利 ） 之 日 ， 确 认 收 入的 实 现 。 （ 二 ） 采 取 分 期 收 款 方 式 销 售 开 发 产 品 的 ， 应 按 销 售 合 同或 协 议 约 定 的 价 款 和 付 款 日 确 认 收 入 的 实 现 。 付 款 方 提 前付 款 的 ， 在 实 际 付 款 日 确 认 收 入 的 实 现 。 （ 三 ） 采 取 银 行 按 揭 方 式 销 售 开 发 产 品 的 ， 应 按 销 售 合 同或 协 议 约 定 的 价 款 确 定 收 入 额 ， 其 首 付 款 应 于 实 际 收 到 日确 认 收 入 的 实 现 ， 余 款 在 银 行 按 揭 贷 款 办 理 转 账 之 日 确 认收 入 的 实 现 。 （ 四 ） 采 取 委 托 方 式 销 售 开 发 产 品 的 ， 应 按 以 下 原 则 确 认收 入 的 实 现 ： 1、 采 取 支 付 手 续 费 方 式 委 托 销 售 开 发 产 品 的 ， 应 按 销 售合 同 或 协 议 中 约 定 的 价 款 于 收 到 受 托 方 已 销 开 发 产 品 清 单之 日 确 认 收 入 的 实 现 。 2、 采 取 视 同 买 断 方 式 委 托 销 售 开 发 产 品 的 ， 属 于 企 业 与购 买 方 签 订 销 售 合 同 或 协 议 ， 或 企 业 、 受 托 方 、 购 买 方 三方 共 同 签 订 销 售 合 同 或 协 议 的 ， 如 果 销 售 合 同 或 协 议 中 约定 的 价 格 高 于 买 断 价 格 ， 则 应 按 销 售 合 同 或 协 议 中 约 定 的价 格 计 算 的 价 款 于 收 到 受 托 方 已 销 开 发 产 品 清 单 之 日 确 认收 入 的 实 现 ； 如 果 属 于 前 两 种 情 况 中 销 售 合 同 或 协 议 中 约定 的 价 格 低 于 买 断 价 格 ， 以 及 属 于 受 托 方 与 购 买 方 签 订 销售 合 同 或 协 议 的 ， 则 应 按 买 断 价 格 计 算 的 价 款 于 收 到 受 托方 已 销 开 发 产 品 清 单 之 日 确 认 收 入 的 实 现 。 3、 采 取 基 价 （ 保 底 价 ） 并 实 行 超 基 价 双 方 分 成 方 式 委 托销 售 开 发 产 品 的 ， 属 于 由 企 业 与 购 买 方 签 订 销 售 合 同 或 协议 ， 或 企 业 、 受 托 方 、 购 买 方 三 方 共 同 签 订 销 售 合 同 或 协议 的 ， 如 果 销 售 合 同 或 协 议 中 约 定 的 价 格 高 于 基 价 ， 则 应按 销 售 合 同 或 协 议 中 约 定 的 价 格 计 算 的 价 款 于 收 到 受 托 方已 销 开 发 产 品 清 单 之 日 确 认 收 入 的 实 现 ， 企 业 按 规 定 支 付受 托 方 的 分 成 额 ， 不 得 直 接 从 销 售 收 入 中 减 除 ； 如 果 销 售合 同 或 协 议 约 定 的 价 格 低 于 基 价 的 ， 则 应 按 基 价 计 算 的 价款 于 收 到 受 托 方 已 销 开 发 产 品 清 单 之 日 确 认 收 入 的 实 现 。属 于 由 受 托 方 与 购 买 方 直 接 签 订 销 售 合 同 的 ， 则 应 按 基 价加 上 按 规 定 取 得 的 分 成 额 于 收 到 受 托 方 已 销 开 发 产 品 清 单之 日 确 认 收 入 的 实 现 。 4、 采 取 包 销 方 式 委 托 销 售 开 发 产 品 的 ， 包 销 期 内 可 根 据包 销 合 同 的 有 关 约 定 ， 参 照 上 述 1至 3项 规 定 确 认 收 入 的 实现 ； 包 销 期 满 后 尚 未 出 售 的 开 发 产 品 ， 企 业 应 根 据 包 销 合同 或 协 议 约 定 的 价 款 和 付 款 方 式 确 认 收 入 的 实 现 。 解 读 ： 1、 正 式 签 订 房 地 产 销 售 合 同 或 房 地 产 预 售合 同 后 取 得 的 收 入 ， 应 确 认 销 售 收 入 。 房 地 产 销售 合 同 属 于 法 律 规 定 的 要 式 合 同 ， 必 须 签 订 书 面 合同 交 易 才 生 效 。 因 此 ， 该 条 将 所 有 合 法 有 效 的 销 售房 屋 行 为 取 得 的 收 入 囊 括 进 确 认 销 售 收 入 范 围 。 2、 同 原 31号 文 件 四 种 销 售 方 式 的 规 定 完 全 相 同 。 3、 取 消 了 原 31号 文 件 中 对 清 单 的 规 定 ， 但 前 面 四种 方 式 仍 以 清 单 为 依 据 。提 示 ：必 要 的 话 仍 需 要 准 备 清 单 的 相 关 资 料 ， 做 到 有 备 无 患 。 问 ： 根 据 国 税 发 200931号 文 ， 第 十 四 条 中 规 定“已 销 开 发 产 品 的 计 税 成 本 =已 实 现 销 售 的 可 售 面积 X可 售 面 积 单 位 工 程 成 本 ”。 如 果 某 间 房 子 已 完工 ， 可 售 面 积 是 120平 方 米 ， 总 价 是 100万 ， 采 取银 行 按 揭 方 式 销 售 。 至 当 年 12月 31日 止 ， 仅 收 到首 付 款 30万 。 请 问 当 年 “已 实 现 销 售 的 可 售 面 积 ”是120平 方 米 还 是 36平 方 米 ？ 答 ： 根 据 国 税 发 200931号 文 第 六 条 第 （ 三 ） 款规 定 ， 如 果 采 取 按 揭 方 式 销 售 房 地 产 ， 应 按 照 合同 的 约 定 确 定 收 入 。 一 般 情 况 下 ， 首 付 和 银 行 应同 时 进 行 ， 即 使 由 于 跨 年 度 导 致 首 付 时 间 和 银 行转 账 时 间 的 差 距 ， 也 应 按 照 销 售 合 同 约 定 的 时 间确 定 收 入 。 所 以 ， 上 述 可 售 面 积 应 按 120米 计 算 。 第 七 条 企 业 将 开 发 产 品 用 于 捐 赠 、 赞 助 、 职 工福 利 、 奖 励 、 对 外 投 资 、 分 配 给 股 东 或 投 资 人 、抵 偿 债 务 、 换 取 其 他 企 事 业 单 位 和 个 人 的 非 货 币性 资 产 等 行 为 ， 应 视 同 销 售 ， 于 开 发 产 品 所 有 权或 使 用 权 转 移 ， 或 于 实 际 取 得 利 益 权 利 时 确 认 收入 （ 或 利 润 ） 的 实 现 。 确 认 收 入 （ 或 利 润 ） 的 方法 和 顺 序 为 ： （ 一 ） 按 本 企 业 近 期 或 本 年 度 最 近 月 份 同 类 开 发 产品 市 场 销 售 价 格 确 定 ； （ 二 ） 由 主 管 税 务 机 关 参 照 当 地 同 类 开 发 产 品 市 场公 允 价 值 确 定 ； （ 三 ） 按 开 发 产 品 的 成 本 利 润 率 确 定 。 开 发 产 品 的成 本 利 润 率 不 得 低 于 15%， 具 体 比 例 由 主 管 税 务 机关 确 定 。 解 读 ： 1.注 意 与 第 二 十 四 条 对 照 使 用 。 2.本 条 取 消 了 自 产 自 用 需 要 视 同 销 售 的 规 定 ， 同 企业 所 得 税 法 实 施 条 例 第 25条 、 国 税 函 （ 2008） 828号 文 件 一 脉 相 承 。 旧 31号 文 件 规 定 ， 内 资 企 业 自 产 自用 如 果 提 取 折 旧 需 要 视 同 销 售 ， 外 资 企 业 的 国 税 函（ 2005） 970号 文 件 则 规 定 ， 外 资 企 业 自 产 自 用 属 于内 部 处 置 资 产 ， 不 用 视 同 销 售 收 入 。 新 31号 文 基 本 上延 续 了 外 资 企 业 的 税 收 政 策 。 3.确 认 收 入 （ 或 利 润 ） 的 方 法 参 照 税 收 征 管 法 实 施细 则 第 五 十 五 条 的 内 容 ， 同 原 31号 文 保 持 一 致 。 新31号 文 预 计 计 税 毛 利 率 较 旧 31号 文 下 降 五 个 百 分 点 的情 况 下 ， 此 处 仍 保 持 15%的 成 本 利 润 率 ， 偏 高 。 第 八 条 企 业 销 售 未 完 工 开 发 产 品 的 计 税 毛 利 率 由各 省 、 自 治 、 直 辖 市 国 家 税 务 局 、 地 方 税 务 局 按下 列 规 定 进 行 确 定 ： （ 一 ） 开 发 项 目 位 于 省 、 自 治 区 、 直 辖 市 和 计 划 单列 市 人 民 政 府 所 在 地 城 市 城 区 和 郊 区 的 ， 不 得 低于 15 。 （ 二 ） 开 发 项 目 位 于 地 及 地 级 市 城 区 及 郊 区 的 ， 不得 低 于 10%。 （ 三 ） 开 发 项 目 位 于 其 他 地 区 的 ， 不 得 低 于 5% （ 四 ） 属 于 经 济 适 用 房 、 限 价 房 和 危 改 房 的 ， 不 得低 于 3%。 解 读 ： 1、 与 旧 31号 文 相 比 ， 前 三 项 计 税 毛 利 率 分 别 下 降了 5个 百 分 点 ， 利 好 消 息 。 2、 与 原 31号 文 比 较 ， 在 经 济 适 用 房 后 增 加 了 “ 限价 房 ” 和 “ 危 改 房 ” 两 类 ， 但 未 对 这 三 类 房 屋 进行 定 义 和 限 定 。提 示 ： 是 否 属 于 经 济 适 用 房 、 限 价 房 和 危 改 房 ， 必 须 要有 政 府 批 文 ， 在 手 续 没 有 批 下 来 之 前 就 进 行 预 售的 ， 税 务 部 门 将 按 照 正 常 的 房 屋 销 售 对 待 。 第 九 条 企 业 销 售 未 完 工 开 发 产 品 取 得 的 收 入 ，应 先 按 预 计 计 税 毛 利 率 分 季 （ 或 月 ） 计 算 出 预 计毛 利 额 ， 计 入 当 期 应 纳 税 所 得 额 。 开 发 产 品 完 工后 ， 企 业 应 及 时 结 算 其 计 税 成 本 并 计 算 此 前 销 售收 入 的 实 际 毛 利 额 ， 同 时 将 其 实 际 毛 利 额 与 其 对应 的 预 计 毛 利 额 之 间 的 差 额 ， 计 入 当 年 度 企 业 本项 目 与 其 他 项 目 合 并 计 算 的 应 纳 税 所 得 额 。 在 年 度 纳 税 申 报 时 ， 企 业 须 出 具 对 该 项 开 发产 品 实 际 毛 利 额 与 预 计 毛 利 额 之 间 差 异 调 整 情 况的 报 告 以 及 税 务 机 关 需 要 的 其 他 相 关 资 料 。 解 读 ： 1、 “ 计 税 毛 利 率 ” 2、 预 售 收 入 的 营 业 税 及 附 加 、 土 地 增 值 税 在 企业 所 得 税 纳 税 申 报 表 中 的 填 列 3、 在 年 度 纳 税 申 报 时 ， 须 出 具 对 该 项 开 发 产 品 实际 毛 利 额 与 预 计 毛 利 额 之 间 差 异 调 整 情 况 的 报 告以 及 税 务 机 关 需 要 的 其 他 相 关 资 料 。 4、 新 31号 文 删 除 了 鉴 定 报 告 的 具 体 要 求 ， 但 原 31号 文 中 的 内 容 要 求 仍 有 参 考 意 义 第 十 条 企 业 新 建 的 开 发 产 品 在 尚 未 完 工 或 办 理 房地 产 初 始 登 记 、 取 得 产 权 证 前 ， 与 承 租 人 签 订 租 赁预 约 协 议 的 ， 自 开 发 产 品 交 付 承 租 人 使 用 之 日 起 ，出 租 方 取 得 的 预 租 价 款 按 租 金 确 认 收 入 的 实 现 。 解 读 ：1、 删 除 了 原 31号 文 中 关 于 承 租 方 如 何 处 理 帐 务 的 规定 ；2、 注 意 租 金 税 务 上 确 认 收 入 的 原 则 ， 同 会 计 确 认 的原 则 不 一 致 ， 可 能 产 生 暂 时 性 差 异 ； 第 十 一 条 企 业 在 进 行 成 本 、 费 用 的 核 算 与 扣 除时 ， 必 须 按 规 定 区 分 期 间 费 用 和 开 发 产 品 计 税 成本 、 已 销 开 发 产 品 计 税 成 本 与 未 销 开 发 产 品 计 税成 本 。 解 读 ： 成 本 费 用 的 税 务 处 理 要 区 分 二 组 概 念 ： 期 间 费 用 和 开 发 产 品 计 税 成 本 已 销 开 发 产 品 计 税 成 本 与 未 销 开 发 产 品 计 税 成 本 第 十 二 条 企 业 发 生 的 期 间 费 用 、 已 销 开 发 产 品计 税 成 本 、 营 业 税 金 及 附 加 、 土 地 增 值 税 准 予 当期 按 规 定 扣 除 。 解 读 ： 国 家 税 务 总 局 所 得 税 在 线 答 疑 （ 2009年 4月 24日 ） 根 据 31号 文 规 定 ， 企 业 销 售 未 完 工 产 品 取 得 收 入 ，应 计 算 出 预 计 毛 利 额 计 入 当 其 应 该 纳 税 所 得 额 。同 时 ， 企 业 在 计 算 缴 纳 当 期 所 得 税 时 ， 可 以 扣 除当 期 发 生 的 期 间 费 用 、 营 业 税 、 土 地 增 值 税 等 。这 是 这 次 房 地 产 企 业 税 务 处 理 重 大 变 化 。 第 十 三 条 开 发 产 品 计 税 成 本 的 核 算 应 按 第 四 章 的 规 定进 行 处 理 。 第 十 四 条 已 销 开 发 产 品 的 计 税 成 本 ， 按 当 期 已 实 现 销售 的 可 售 面 积 和 可 售 面 积 单 位 工 程 成 本 确 认 。 可 售 面 积单 位 工 程 成 本 和 已 销 开 发 产 品 的 计 税 成 本 按 下 列 公 式 计算 确 定 ： 可 售 面 积 单 位 工 程 成 本 =成 本 对 象 总 成 本 成 本 对 象 总可 售 面 积 已 销 开 发 产 品 的 计 税 成 本 =已 实 现 销 售 的 可 售 面 积 可售 面 积 单 位 工 程 成 本 解 读 ： 先 确 定 成 本 对 象 ， 后 在 某 一 成 本 对 象 内 进 行 分 摊 。提 示 :千 万 不 要 理 解 成 在 所 有 的 总 成 本 中 进 行 算 术 分 摊 。 第 十 五 条 企 业 对 尚 未 出 售 的 已 完 工 开 发 产 品 和按 照 有 关 法 律 、 法 规 或 合 同 规 定 对 已 售 开 发 产 品（ 包 括 共 用 部 位 、 共 用 设 施 设 备 ） 进 行 日 常 维 护 、保 养 、 修 理 等 实 际 发 生 的 维 修 费 用 ， 准 予 在 当 期据 实 扣 除 。 解 读 ： 维 修 的 责 任 问 题 提 示 ： 应 由 乙 方 承 担 的 维 修 或 者 质 保 期 内 的 责 任或 者 由 保 险 公 司 承 担 的 责 任 划 分 。 第 十 六 条 企 业 将 已 计 入 销 售 收 入 的 共 用 部 位 、 共用 设 施 设 备 维 修 基 金 按 规 定 移 交 给 有 关 部 门 、 单位 的 ， 应 于 移 交 时 扣 除 。 解 读 ： 删 除 旧 31号 文 中 “ 代 收 代 缴 的 维 修 基 金 和 预提 的 维 修 基 金 不 得 扣 除 ” 的 规 定 ， 与 第 5条 和 第 31条 第 3款 相 对 应 。 第 十 七 条 企 业 在 开 发 区 内 建 造 的 会 所 、 物 业 管理 场 所 、 电 站 、 热 力 站 、 水 厂 、 文 体 场 馆 、 幼 儿园 等 配 套 设 施 ， 按 以 下 规 定 进 行 处 理 ： （ 一 ） 属 于 非 营 利 性 且 产 权 属 于 全 体 业 主 的 ， 或无 偿 赠 与 地 方 政 府 、 公 用 事 业 单 位 的 ， 可 将 其 视为 公 共 配 套 设 施 ， 其 建 造 费 用 按 公 共 配 套 设 施 费的 有 关 规 定 进 行 处 理 。 （ 二 ） 属 于 营 利 性 的 ， 或 产 权 归 企 业 所 有 的 ， 或 未明 确 产 权 归 属 的 ， 或 无 偿 赠 与 地 方 政 府 、 公 用 事业 单 位 以 外 其 他 单 位 的 ， 应 当 单 独 核 算 其 成 本 。除 企 业 自 用 应 按 建 造 固 定 资 产 进 行 处 理 外 ， 其 他一 律 按 建 造 开 发 产 品 进 行 处 理 。 解 读 ：1、 公 建 配 套 设 施 ， 分 为 三 类 ： 作 为 公 共 配 套 设 施 。 意 味 着 可 以 扣 除 成 本 。 作 为 开 发 产 品 。 作 为 单 独 的 成 本 对 象 ， 要 同 销 售收 入 相 配 比 ， 未 销 售 前 不 得 扣 除 成 本 。 自 建 固 定 资 产 。 不 能 将 成 本 在 成 本 对 象 前 扣 除 。2、 法 律 障 碍 ： 如 何 确 定 产 权 属 于 全 体 业 主 （ 目 前 业主 委 员 会 不 是 一 个 法 律 主 体 ） ， 无 法 取 得 产 权 证 。 第 十 八 条 企 业 在 开 发 区 内 建 造 的 邮 电 通 讯 、 学校 、 医 疗 设 施 应 单 独 核 算 成 本 ， 其 中 ， 由 企 业 与国 家 有 关 业 务 管 理 部 门 、 单 位 合 资 建 设 ， 完 工 后有 偿 移 交 的 ， 国 家 有 关 业 务 管 理 部 门 、 单 位 给 予的 经 济 补 偿 可 直 接 抵 扣 该 项 目 的 建 造 成 本 ， 抵 扣后 的 差 额 应 调 整 当 期 应 纳 税 所 得 额 。 解 读 ： 案 例 ： 某 企 业 建 造 一 个 学 校 ， 耗 资 300万 元 ， 建 成后 无 偿 移 交 给 国 家 ， 国 家 给 予 补 偿 100万 元 ， 该 学校 为 三 个 成 本 对 象 服 务 ， 按 说 应 当 对 （ 300-100=200万 元 ） 在 三 个 成 本 对 象 间 作 为 公 共 配 套 设施 进 行 分 摊 ， 税 法 规 定 200万 元 直 接 在 移 交 当 期 在所 得 税 前 扣 除 ， 实 际 上 是 对 企 业 的 一 种 优 惠 处 理 。 第 十 九 条 企 业 采 取 银 行 按 揭 方 式 销 售 开 发 产 品 的 ，凡 约 定 企 业 为 购 买 方 的 按 揭 贷 款 提 供 担 保 的 ， 其 销 售开 发 产 品 时 向 银 行 提 供 的 保 证 金 （ 担 保 金 ） 不 得 从 销售 收 入 中 减 除 ， 也 不 得 作 为 费 用 在 当 期 税 前 扣 除 ， 但实 际 发 生 损 失 时 可 据 实 扣 除 。 解 读 ： 1、 业 主 断 供 不 能 在 所 得 税 前 作 为 预 计 负 债 在 税 前 扣 除 。 2、 为 购 买 方 提 供 的 按 揭 担 保 ， 允 许 在 所 得 税 前 扣 除 。 第 二 十 条 企 业 委 托 境 外 机 构 销 售 开 发 产 品 的 ，其 支 付 境 外 机 构 的 销 售 费 用 （ 含 佣 金 或 手 续 费 ）不 超 过 委 托 销 售 收 入 10%的 部 分 ， 准 予 据 实 扣 除 。 解 读 ： 1、 向 境 外 支 付 的 销 售 佣 金 不 得 超 过 10%的 比 例 限制 。 （ 延 续 国 税 发 【 2001】 242号 文 件 第 八 条 和 国税 发 【 1999】 第 242号 第 二 条 的 规 定 ） 2、 外 国 机 构 帮 助 国 内 企 业 销 售 国 内 房 产 的 业 务 ，不 用 代 扣 代 缴 营 业 税 。 第 二 十 一 条 企 业 的 利 息 支 出 按 以 下 规 定 进 行 处 理 ：（ 一 ） 企 业 为 建 造 开 发 产 品 借 入 资 金 而 发 生 的 符 合税 收 规 定 的 借 款 费 用 ， 可 按 企 业 会 计 准 则 的 规 定 进行 归 集 和 分 配 ， 其 中 属 于 财 务 费 用 性 质 的 借 款 费 用 ，可 直 接 在 税 前 扣 除 。 （ 二 ） 企 业 集 团 或 其 成 员 企 业 统 一 向 金 融 机 构 借 款分 摊 集 团 内 部 其 他 成 员 企 业 使 用 的 ， 借 入 方 凡 能 出具 从 金 融 机 构 取 得 借 款 的 证 明 文 件 ， 可 以 在 使 用 借款 的 企 业 间 合 理 的 分 摊 利 息 费 用 ， 使 用 借 款 的 企 业分 摊 的 合 理 利 息 准 予 在 税 前 扣 除 。 解 读 ： 1、 较 旧 31号 文 的 说 法 有 变 化 ， 突 出 了 会 计 准 则 的重 要 性 。 2、 较 统 借 统 贷 的 国 税 函 2002837号 更 宽 松 。 3、 银 行 转 贷 不 属 于 “ 资 本 弱 化 ” 的 行 为 。 第 二 十 二 条 企 业 因 国 家 无 偿 收 回 土 地 使 用 权 而形 成 的 损 失 ， 可 作 为 财 产 损 失 按 有 关 规 定 在 税 前扣 除 。解 读 ： 1、 删 除 旧 31号 文 中 关 于 土 地 闲 置 费 的 规 定 。 但 参照 第 27条 第 1款 ， 仍 可 在 土 地 征 用 及 拆 迁 中 核 算 。 2、 规 定 了 无 偿 收 回 的 情 况 ， 低 价 收 回 以 及 土 地 上有 建 筑 物 的 情 况 ， 没 有 规 定 。 第 二 十 三 条 企 业 开 发 产 品 （ 以 成 本 对 象 为 计 量单 位 ） 整 体 报 废 或 毁 损 ， 其 净 损 失 按 有 关 规 定 审核 确 认 后 准 予 在 税 前 扣 除 。 解 读 ： 1、 明 确 了 整 体 报 废 ， 未 规 定 部 分 报 废 。 2、 明 确 了 需 要 按 规 定 进 行 审 核 。 第 二 十 四 条 企 业 开 发 产 品 转 为 自 用 的 ， 其 实 际使 用 时 间 累 计 未 超 过 12个 月 又 销 售 的 ， 不 得 在 税前 扣 除 折 旧 费 用 。 解 读 ： 1、 自 产 自 用 不 用 视 同 销 售 ， 但 对 计 提 折 旧 规 定 了限 制 性 条 款 2、 实 质 重 于 形 式 原 则 第 二 十 五 条 计 税 成 本 是 指 企 业 在 开 发 、 建 造 开发 产 品 （ 包 括 固 定 资 产 ， 下 同 ） 过 程 中 所 发 生 的按 照 税 收 规 定 进 行 核 算 与 计 量 的 应 归 入 某 项 成 本对 象 的 各 项 费 用 。 解 读 ： 计 税 成 本 概 念 中 包 括 了 建 造 固 定 资 产 。 第 二 十 六 条 成 本 对 象 是 指 为 归 集 和 分 配 开 发 产 品 开 发 、建 造 过 程 中 的 各 项 耗 费 而 确 定 的 费 用 承 担 项 目 。 计 税 成 本对 象 的 确 定 原 则 如 下 ：（ 一 ） 可 否 销 售 原 则 。 开 发 产 品 能 够 对 外 经 营 销 售 的 ， 应作 为 独 立 的 计 税 成 本 对 象 进 行 成 本 核 算 ； 不 能 对 外 经 营 销售 的 ， 可 先 作 为 过 渡 性 成 本 对 象 进 行 归 集 ， 然 后 再 将 其 相关 成 本 摊 入 能 够 对 外 经 营 销 售 的 成 本 对 象 。（ 二 ） 分 类 归 集 原 则 。 对 同 一 开 发 地 点 、 竣 工 时 间 相 近 、产 品 结 构 类 型 没 有 明 显 差 异 的 群 体 开 发 的 项 目 ， 可 作 为 一个 成 本 对 象 进 行 核 算 。 （ 三 ） 功 能 区 分 原 则 。 开 发 项 目 某 组 成 部 分 相 对 独 立 ， 且具 有 不 同 使 用 功 能 时 ， 可 以 作 为 独 立 的 成 本 对 象 进 行 核 算 （ 四 ） 定 价 差 异 原 则 。 开 发 产 品 因 其 产 品 类 型 或 功 能 不 同等 而 导 致 其 预 期 售 价 存 在 较 大 差 异 的 ， 应 分 别 作 为 成 本 对象 进 行 核 算 。（ 五 ） 成 本 差 异 原 则 。 开 发 产 品 因 建 筑 上 存 在 明 显 差 异 可能 导 致 其 建 造 成 本 出 现 较 大 差 异 的 ， 要 分 别 作 为 成 本 对 象进 行 核 算 。 （ 六 ） 权 益 区 分 原 则 。 开 发 项 目 属 于 受 托 代 建 的 或 多 方 合作 开 发 的 ， 应 结 合 上 述 原 则 分 别 划 分 成 本 对 象 进 行 核 算 。成 本 对 象 由 企 业 在 开 工 之 前 合 理 确 定 ， 并 报 主 管 税 务 机 关备 案 。 成 本 对 象 一 经 确 定 ， 不 能 随 意 更 改 或 相 互 混 淆 ， 如确 需 改 变 成 本 对 象 的 ， 应 征 得 主 管 税 务 机 关 同 意 。 解 读 ： 成 本 对 象 定 义 ： 是 费 用 承 担 者 ， 并 规 定 用 6种 方 法来 划 分 不 同 的 成 本 对 象 。 第 二 十 七 条 开 发 产 品 计 税 成 本 支 出 的 内 容 如 下 ：（ 一 ） 土 地 征 用 费 及 拆 迁 补 偿 费 。 指 为 取 得 土 地开 发 使 用 权 （ 或 开 发 权 ） 而 发 生 的 各 项 费 用 ， 主要 包 括 土 地 买 价 或 出 让 金 、 大 市 政 配 套 费 、 契 税 、耕 地 占 用 税 、 土 地 使 用 费 、 土 地 闲 置 费 、 土 地 变更 用 途 和 超 面 积 补 交 的 地 价 及 相 关 税 费 、 拆 迁 补偿 支 出 、 安 置 及 动 迁 支 出 、 回 迁 房 建 造 支 出 、 农作 物 补 偿 费 、 危 房 补 偿 费 等 。（ 二 ） 前 期 工 程 费 。 指 项 目 开 发 前 期 发 生 的 水 文地 质 勘 察 、 测 绘 、 规 划 、 设 计 、 可 行 性 研 究 、 筹建 、 场 地 通 平 等 前 期 费 用 。 （ 三 ） 建 筑 安 装 工 程 费 。 指 开 发 项 目 开 发 过 程 中 发 生的 各 项 建 筑 安 装 费 用 。 主 要 包 括 开 发 项 目 建 筑 工 程 费 和 开发 项 目 安 装 工 程 费 等 。 （ 四 ） 基 础 设 施 建 设 费 。 指 开 发 项 目 在 开 发 过 程 中 所发 生 的 各 项 基 础 设 施 支 出 ， 主 要 包 括 开 发 项 目 内 道 路 、 供水 、 供 电 、 供 气 、 排 污 、 排 洪 、 通 讯 、 照 明 等 社 区 管 网 工程 费 和 环 境 卫 生 、 园 林 绿 化 等 园 林 环 境 工 程 费 。 （ 五 ） 公 共 配 套 设 施 费 ： 指 开 发 项 目 内 发 生 的 、 独 立的 、 非 营 利 性 的 ， 且 产 权 属 于 全 体 业 主 的 ， 或 无 偿 赠 与 地方 政 府 、 政 府 公 用 事 业 单 位 的 公 共 配 套 设 施 支 出 。 （ 六 ） 开 发 间 接 费 。 指 企 业 为 直 接 组 织 和 管 理 开 发 项目 所 发 生 的 ， 且 不 能 将 其 归 属 于 特 定 成 本 对 象 的 成 本 费 用性 支 出 。 主 要 包 括 管 理 人 员 工 资 、 职 工 福 利 费 、 折 旧 费 、修 理 费 、 办 公 费 、 水 电 费 、 劳 动 保 护 费 、 工 程 管 理 费 、 周转 房 摊 销 以 及 项 目 营 销 设 施 建 造 费 等 。 解 读 ： 1、 规 定 了 计 税 成 本 对 象 的 开 支 内 容 。 提 示 ： 园 林 绿 化 等 园 林 环 境 工 程 费 不 属 于 配 套 设施 ， 因 此 税 法 未 规 定 必 须 按 照 建 筑 面 积 对 园 林 进行 分 摊 ， 除 了 占 地 面 积 、 配 套 设 施 、 贷 款 利 息 三项 共 同 费 用 外 ， 可 以 自 行 按 照 占 地 面 积 法 、 建 筑面 积 法 、 工 程 概 算 法 等 办 法 进 行 分 摊 扣 除 。 2、 营 销 设 施 （ 比 如 售 楼 处 ） 的 建 造 费 要 计 入 开发 间 接 费 用 。 提 示 ： 不 允 许 将 营 销 设 施 的 建 造 费 通 过 计 提 折 旧的 形 式 转 入 销 售 费 用 ， 而 是 要 计 入 开 发 成 本 。 第 二 十 八 条 企 业 计 税 成 本 核 算 的 一 般 程 序 如 下 ：（ 一 ） 对 当 期 实 际 发 生 的 各 项 支 出 ， 按 其 性 质 、经 济 用 途 及 发 生 的 地 点 、 时 间 区 进 行 整 理 、 归 类 ，并 将 其 区 分 为 应 计 入 成 本 对 象 的 成 本 和 应 在 当 期税 前 扣 除 的 期 间 费 用 。 同 时 还 应 按 规 定 对 在 有 关预 提 费 用 和 待 摊 费 用 进 行 计 量 与 确 认 。（ 二 ） 对 应 计 入 成 本 对 象 中 的 各 项 实 际 支 出 、 预提 费 用 、 待 摊 费 用 等 合 理 的 划 分 为 直 接 成 本 、 间接 成 本 和 共 同 成 本 ， 并 按 规 定 将 其 合 理 的 归 集 、分 配 至 已 完 工 成 本 对 象 、 在 建 成 本 对 象 和 未 建 成本 对 象 。 （ 三 ） 对 期 前 已 完 工 成 本 对 象 应 负 担 的 成 本 费 用 按 已 销 开发 产 品 、 未 销 开 发 产 品 和 固 定 资 产 进 行 分 配 ， 其 中 应 由 已销 开 发 产 品 负 担 的 部 分 ， 在 当 期 纳 税 申 报 时 进 行 扣 除 ， 未销 开 发 产 品 应 负 担 的 成 本 费 用 待 其 实 际 销 售 时 再 予 扣 除 （ 四 ） 对 本 期 已 完 工 成 本 对 象 分 类 为 开 发 产 品 和 固 定 资 产并 对 其 计 税 成 本 进 行 结 算 。 其 中 属 于 开 发 产 品 的 ， 应 按 可售 面 积 计 算 其 单 位 工 程 成 本 ， 据 此 再 计 算 已 销 开 发 产 品 计税 成 本 和 未 销 开 发 产 品 计 税 成 本 。 对 本 期 已 销 开 发 产 品 的计 税 成 本 ， 准 予 在 当 期 扣 除 ， 未 销 开 发 产 品 计 税 成 本 待 其实 际 销 售 时 再 予 扣 除 。 （ 五 ） 对 本 期 未 完 工 和 尚 未 建 造 的 成 本 对 象 应 当 负 担 的 成本 费 用 ， 应 按 分 别 建 立 明 细 台 帐 ， 待 开 发 产 品 完 工 后 再 予结 算 。 解 读 ： 七 大 步 骤 ：1、 在 开 工 前 合 理 的 划 分 成 本 对 象 (6种 划 分 的 原 则 )。2、 归 集 开 发 成 本3、 分 配 共 同 成 本 （ 四 种 分 配 方 法 ） 。4、 确 定 完 工 标 准 （ 三 种 完 工 标 准 ）5、 单 位 工 程 成 本 。6、 计 算 销 售 成 本 。7、 后 续 成 本 的 二 次 调 整 。 第 二 十 九 条 企 业 开 发 、 建 造 的 开 发 产 品 应 按 制造 成 本 法 进 行 计 量 与 核 算 。 其 中 ， 应 计 入 开 发 产品 成 本 中 的 费 用 属 于 直 接 成 本 和 能 够 分 清 成 本 对象 的 间 接 成 本 ， 直 接 计 入 成 本 对 象 ， 共 同 成 本 和不 能 分 清 负 担 对 象 的 间 接 成 本 ， 应 按 受 益 的 原 则和 配 比 的 原 则 分 配 至 各 成 本 对 象 ， 具 体 分 配 方 法可 按 以 下 规 定 选 择 其 一 ： （ 一 ） 占 地 面 积 法 。 指 按 已 动 工 开 发 成 本 对 象 占地 面 积 占 开 发 用 地 总 面 积 的 比 例 进 行 分 配 。1.一 次 性 开 发 的 ， 按 某 一 成 本 对 象 占 地 面 积 占 全部 成 本 对 象 占 地 总 面 积 的 比 例 进 行 分 配 。2.分 期 开 发 的 ， 首 先 按 本 期 全 部 成 本 对 象 占 地 面积 占 开 发 用 地 总 面 积 的 比 例 进 行 分 配 ， 然 后 再 按某 一 成 本 对 象 占 地 面 积 占 期 内 全 部 成 本 对 象 占 地总 面 积 的 比 例 进 行 分 配 。期 内 全 部 成 本 对 象 应 负 担 的 占 地 面 积 为 期 内 开 发用 地 占 地 面 积 减 除 应 由 各 期 成 本 对 象 共 同 负 担 的占 地 面 积 。 （ 二 ） 建 筑 面 积 法 。 指 按 已 动 工 开 发 成 本 对 象 建筑 面 积 占 开 发 用 地 总 建 筑 面 积 的 比 例 进 行 分 配 。1.一 次 性 开 发 的 ， 按 某 一 成 本 对 象 建 筑 面 积 占 全部 成 本 对 象 建 筑 面 积 的 比 例 进 行 分 配 。2.分 期 开 发 的 ， 首 先 按 期 内 成 本 对 象 建 筑 面 积 占开 发 用 地 计 划 建 筑 面 积 的 比 例 进 行 分 配 ， 然 后 再按 某 一 成 本 对 象 建 筑 面 积 占 期 内 成 本 对 象 总 建 筑面 积 的 比 例 进 行 分 配 。（ 三 ） 直 接 成 本 法 。 指 按 期 内 某 一 成 本 对 象 的 直接 开 发 成 本 占 期 内 全 部 成 本 对 象 直 接 开 发 成 本 的比 例 进 行 分 配 。（ 四 ） 预 算 造 价 法 。 指 按 期 内 某 一 成 本 对 象 预 算造 价 占 期 内 全 部 成 本 对 象 预 算 造 价 的 比 例 进 行 分配 。 解 读 ： 四 种 共 同 成 本 的 分 配 方 法 ： 占 地 面 积 法 建 筑 面 积 法 直 接 成 本 法 预 算 造 价 法 任 选 其 一 即 可 第 三 十 条 企 业 下 列 成 本 应 按 以 下 方 法 进 行 分 配 ： （ 一 ） 土 地 成 本 ， 一 般 按 占 地 面 积 法 进 行 分 配 。 如 果确 需 结 合 其 他 方 法 进 行 分 配 的 ， 应 商 税 务 机 关 同 意 。 土 地 开 发 同 时 连 结 房 地 产 开 发 的 ， 属 于 一 次 性 取 得 土地 分 期 开 发 房 地 产 的 情 况 ， 其 土 地 开 发 成 本 经 商 税 务 机 关同 意 后 可 先 按 土 地 整 体 预 算 成 本 进 行 分 配 ， 待 土 地 整 体 开发 完 毕 再 行 调 整 。 （ 二 ） 单 独 作 为 过 渡 性 成 本 对 象 核 算 的 公 共 配 套 设 施开 发 成 本 ， 应 按 建 筑 面 积 法 进 行 分 配 。 （ 三 ） 借 款 费 用 属 于 不 同 成 本 对 象 共 同 负 担 的 ， 按 直接 成 本 法 或 按 预 算 造 价 法 进 行 分 配 。 （ 四 ） 其 他 成 本 项 目 的 分 配 法 由 企 业 自 行 确 定 。 解 读 ：1、 土 地 的 分 配 ： 占 地 面 积 法 公 共 配 套 设 施 ： 建 筑 面 积 法 贷 款 利 息 ： 工 程 概 算 法 和 直 接 成 本 法 其 他 成 本 ： 占 地 面 积 法 、 建 筑 面 积 法 、 直 接 成 本 法 和 预 算 造 价 法2、 预 提 土 地 开 发 成 本 第 三 十 一 条 企 业 以 非 货 币 交 易 方 式 取 得 土 地 使用 权 的 ， 应 按 下 列 规 定 确 定 其 成 本 ：（ 一 ） 企 业 、 单 位 以 换 取 开 发 产 品 为 目 的 ， 将 土地 使 用 权 投 资 企 业 的 ， 按 下 列 规 定 进 行 处 理 ：1、 换 取 的 开 发 产 品 如 为 该 项 土 地 开 发 、 建 造 的 ，接 受 投 资 的 企 业 在 接 受 土 地 使 用 权 时 暂 不 确 认 其成 本 ， 待 首 次 分 出 开 发 产 品 时 ， 再 按 应 分 出 开 发产 品 （ 包 括 首 次 分 出 的 和 以 后 应 分 出 的 ） 的 市 场公 允 价 值 和 土 地 使 用 权 转 移 过 程 中 应 支 付 的 相 关税 费 计 算 确 认 该 项 土 地 使 用 权 的 成 本 。 如 涉 及 补价 ， 土 地 使 用 权 的 取 得 成 本 还 应 加 上 应 支 付 的 补价 款 或 减 除 应 收 到 的 补 价 款 。 2、 换 取 的 开 发 产 品 如 为 其 他 土 地 开 发 、 建 造 的 ，接 受 投 资 的 企 业 在 投 资 交 易 发 生 时 ， 按 应 付 出 开发 产 品 市 场 公 允 价 值 和 土 地 使 用 权 转 移 过 程 中 应支 付 的 相 关 税 费 计 算 确 认 该 项 土 地 使 用 权 的 成 本 。如 涉 及 补 价 ， 土 地 使 用 权 的 取 得 成 本 还 应 加 上 应支 付 的 补 价 款 或 减 除 应 收 到 的 补 价 款 。（ 二 ） 企 业 、 单 位 以 股 权 的 形 式 ， 将 土 地 使 用 权投 资 企 业 的 ， 接 受 投 资 的 企 业 应 在 投 资 交 易 发 生时 ， 按 该 项 土 地 使 用 权 的 市 场 公 允 价 值 和 土 地 使用 权 转 移 过 程 中 应 支 付 的 相 关 税 费 计 算 确 认 该 项土 地 使 用 权 的 取 得 成 本 。 如 涉 及 补 价 ， 土 地 使 用权 的 取 得 成 本 还 应 加 上 应 支 付 的 补 价 款 或 减 除 应收 到 的 补 价 款 。 解 读 ： 案 例 ： A公 司 有 土 地 1万 平 方 米 ， 投 资 到 有 资 质 的 B公 司 ， 进 行 合 作 建 房 ， 项 目