《农村土地流转》PPT课件

农 村 社 会 学o 主 讲 教 师 ： 王 荷 英o 湘 潭 大 学 社 会 学 “ 土 地 实 现 流 转 后 也 能 产 出黄 金 。 ” 李 克 强 在 江 苏 考 察时 提 出 “ 下 一 步 改 革 要 好 好 研 究 土 地 流转 等 问 题 。 ” 习 近 平 在 湖 北 考 察时 提 出第 四 节 农 村 土 地 流 转 一、什么是农村土地流转土地流转 广 义 ： 集 体 土 地 所 有 权 的 国 家 征 用 、 集 体 建 设 用地 流 转 、 土 地 承 包 经 营 权 流 转狭 义 ： 主 要 是 指 农 村 土 地 使 用 权 即 土 地 承 包 经 营权 的 流 转 。根 据 农 村 土 地 承 包 法 ， 农 村 土 地 承 包 经 营 权 流 转 是 指 在 取 得 农 村 土 地 承 包 经 营 权 的 前 提 下 ， 在 不 改 变 农 村 土 地 所 有 权 权 属 性 质 和 主 体 种 类 以 及农 村 土 地 农 业 用 途 的 基 础 上 ， 原 承 包 方 依 法 将 土 地 承 包 经 营 权 或 分 离 出 来的 部 分 权 能 转 移 给 他 人 的 行 为 。 农 村 集 体 土 地 按 照 用 途 可 以 分 为 农 业用 地 （ 农 村 土 地 承 包 经 营 权 ） 、 宅 基 地（ 宅 基 地 使 用 权 ） 、 其 它 农 村 建 设 用 地（ 农 村 建 设 用 地 使 用 权 ） 及 农 村 未 开 发利 用 土 地 。 根 据 现 有 法 律 规 定 ， 我 国 土 地 所 有权 不 能 流 转 ， 农 村 土 地 流 转 实 质 上 是 指土 地 利 用 权 利 的 流 转 ， 包 括 土 地 承 包 经营 权 、 宅 基 地 使 用 权 、 村 镇 建 设 用 地 使用 权 三 类 用 益 物 权 的 流 转 。集 体 不 能 流 转农村集 体土地 所有权使用权 农 民 可 以 流 转 土 地 承 包 经 营 权宅 基 地 使 用 权村 镇 建 设 用 地 使 用 权农村集体土地 农 业 用 地宅 基 地其 它 农 村 建 设 用 地农 村 其 它 未 利 用 土 地 人 们 在 认 识 和 理 解 上 存 在 较 大 差 异 。 不 少 学 者 在 研究 集 体 土 地 使 用 权 流 转 问 题 时 未 区 分 建 设 用 地 和 农业 用 地 ， 对 集 体 土 地 使 用 权 流 转 的 客 体 和 主 体 都 作了 扩 大 理 解 。 “ 农 用 地 流 转 ” 概 念 是 指 在 土 地 承 包 经 营 权 有 效 存在 且 不 改 变 土 地 所 有 权 性 质 和 土 地 农 业 用 途 的 前 提下 ， 经 平 等 协 商 ， 享 有 土 地 承 包 经 营 权 的 集 体 经 济组 织 的 农 户 依 法 自 愿 将 土 地 承 包 经 营 权 采 取 转 包 、出 租 、 互 换 、 转 让 、 人 股 等 方 式 流 转 给 受 让 方 并 获得 收 益 的 行 为 。 农 村 集 体 建 设 用 地 流 转 流 转 形 式 ： 流 转 价 格 ： 包 括 出 让 、 转 让 、 出 租 、 转 租 、 作 价 (出 资 )入 股 、 联 营 、 抵 押 等 。出 让 、 出 租 不 得 低 于 最 低 价 ， 出 让 价 格 不 得 低 于 同 区 域 、同 类 别 国 有 土 地 使 用 权 基 准 地 价 的 30% 流 转 期 限 ： 商 业 用 地 40年 ， 工 业 用 地 50年指 符 合 土 地 利 用 总 体 规 划 、 城 市 (镇 )规 划 或 村 庄 集 镇 规 划 ，权 属 合 法 、 界 址 清 楚 ， 已 经 依 法 批 准 为 建 设 用 地 的 集 体 所 有 土 地 。何 谓 集 体 建 设 用 地 ？ 二、农村土地流转的动因及必要性 o 1.我 国 现 有 土 地 制 度 的 局 限 性o 第 一 ， 影 响 了 农 村 规 模 化 进 程 ， 阻 碍 了 生 产力 水 平 提 升o 第 二 ， 影 响 了 农 业 的 国 际 竞 争 力o 第 三 ， 影 响 了 农 业 的 科 学 发 展o 2.农 民 工 的 出 现 导 致 土 地 撂 荒 1984年 中 央 1号 文 件 首 次 提 出 允 许 农 户 经 集 体 同 意 可 以 转包 承 包 地 给 种 田 能 手 。 1993年 中 央 11号 文 件 提 出 允 许 农 户 在 坚 持 土 地 集 体 所 有和 不 改 变 土 地 用 途 的 前 提 下 转 让 土 地 使 用 权 。 1998年 党 的 十 五 届 三 中 全 会 提 出 “ 土 地 使 用 权 的 合 理 流转 ， 要 坚 持 自 愿 、 有 偿 的 原 则 依 法 进 行 ” 。 2001年 的 中 央 18号 文 件 关 于 做 好 农 户 承 包 地 使 用 权 流转 工 作 的 通 知 系 统 地 提 出 了 土 地 承 包 经 营 权 流 转 政 策 ，对 土 地 承 包 经 营 权 流 转 进 行 了 规 范 。 2002年 颁 布 的 农 村 土 地 承 包 法 ， 把 土 地 承 包 经 营 权流 转 政 策 上 升 为 法 律 。 2003年 ， 中 华 人 民 共 和 国 农 村 土 地 承 包 法 以 国 家 层 面 承 认 了 农 村 土 地 承 包 经 营 制 度 ， 确 定 耕 地 的承 包 期 为 30年 ， 草 地 的 承 包 期 为 30-50年 ， 林 地 承 包 期 为30-70年 ， 特 殊 林 地 承 包 期 经 国 务 院 林 业 行 政 主 管 部 门 可延 长 。 2005年 ， 农 村 土 地 承 包 经 营 权 流 转 管 理 办 法 确 定 承 包 方 对土 地 有 自 主 的 使 用 权 、 收 益 权 、 流 转 权 并 有 权 依 法 自 主 决 定 土 地承 包 经 营 权 是 否 流 转 和 流 转 的 形 式 ， 并 规 定 土 地 承 包 经 营 权 流 转的 形 式 。 2007年 实 施 的 物 权 法 ， 明 确 了 土 地 承 包 经 营 权 的 用 益 物 权性 质 ， 进 一 步 完 善 了 土 地 承 包 经 营 权 流 转 的 规 定 。 2008年 10月 ， 十 七 届 三 中 全 会 ： “ 建 立 健 全 土 地 承 包 经 营 权 流转 市 场 ” ， 系 统 完 整 地 提 出 了 土 地 承 包 经 营 权 流 转 政 策 。 至 此 ，农 村 土 地 承 包 经 营 权 流 转 的 政 策 体 系 基 本 形 成 。 2012年 12月 31日 ， 中 共 中 央 国 务 院 关 于 加 快 发 展 现 代 农 业 进一 步 增 强 农 村 发 展 活 力 的 若 干 意 见 。 文 件 以 创 新 农 村 经 营 体 制机 制 为 主 线 ， 要 求 着 力 构 建 集 约 化 、 专 业 化 、 组 织 化 、 社 会 化 相结 合 的 新 型 农 业 经 营 体 系 。 文 件 要 求 ， 加 快 培 育 新 型 农 业 经 营 主体 ， 加 大 对 联 户 经 营 、 专 业 大 户 、 家 庭 农 场 、 农 民 合 作 社 等 扶 持力 度 。 比 如 ， 加 大 农 业 补 贴 力 度 时 就 要 求 向 专 业 大 户 、 家 庭 农 场 、农 民 合 作 社 等 新 型 生 产 经 营 主 体 倾 斜 ； 加 大 新 型 生 产 经 营 主 体 信贷 支 持 力 度 。 在 土 地 政 策 方 面 ， 一 号 文 件 提 出 ， 要 健 全 农 村 土 地 承 包 经 营 权 登 记 制 度 ， 扩 大 登 记 试 点 范 围 ， 用 5年 的 时 间 基 本 完成 农 村 土 地 承 包 经 营 权 确 权 登 记 颁 证 工 作 。 2014年 11月 ， 中 共 中 央 办 公 厅 、 国 务 院 办公 厅 印 发 了 关 于 引 导 农 村 土 地 经 营 权 有序 流 转 发 展 农 业 适 度 规 模 经 营 的 意 见 http:/ 16.2015年 2月 1日 ， 关 于 加 大改 革 创 新 力 度 加快 农 业 现 代 化 建设 的 若 干 意 见 正 式 公 布 。 这 是自 2004年 以 来 ，中 央 一 号 文 件 连续 12次 锁 定 “ 三农 ” 。 三、农村土地流转的方式 黄 金 模 式 “ 保 底 收 益 +参 股 分 红 ” 的 土 地 入 股 模 式具 体 做 法 ：一 是 ， 村 民 小 组 全 组 将 土 地 全 部 流 转 给 土 地 股 份 合 作 社 时 间 不 少 于 10年 的 ，其 收 益 标 准 为 每 年 每 亩 1100元 或 600斤 晒 干 扬 净 的 粳 稻 ， 农 户 可 根 据 每 个 年 度 稻谷 实 价 来 进 行 选 择 。二 是 ， 在 一 个 组 或 者 几 个 组 范 围 内 ， 连 片 建 设 优 质 粮 产 业 园 区 或 制 种 、 育 秧基 地 的 ， 凡 流 入 园 区 内 的 土 地 不 少 于 10年 的 ， 收 益 标 准 为 每 年 1000元 或 者 550斤稻 。三 是 ， 在 一 个 组 有 多 家 农 户 流 出 土 地 连 片 达 20亩 以 上 ， 时 间 不 少 于 10年 的 ，其 收 益 标 准 为 每 年 每 亩 600元 。四 是 ， 收 益 标 准 为 每 年 每 亩 500元 。 土 地 承 包 法 第 三 十 三 条 土 地 承 包 经 营 权 流 转 应 当 遵 循 以下 原 则（ 一 ） 平 等 协 商 、 自 愿 、 有 偿 ， 任 何 组 织 和 个 人不 得 强 迫 或 者 阻 碍 承 包 方 进 行 土 地 承 包 经 营 权 流转 （ 二 ） 不 得 改 变 土 地 所 有 权 的 性 质 和 土 地 的 农 业用 途（ 三 ） 流 转 的 期 限 不 得 超 过 承 包 期 的 剩 余 期 限（ 四 ） 受 让 方 须 有 农 业 经 营 能 力（ 五 ） 在 同 等 条 件 下 ， 本 集 体 经 济 组 织 成 员 享 有优 先 权 比 较 早 的 实 例 ：o 山 东 平 度 ： 两 田 制o 两 田 ： 口 粮 田 和 责 任 田o 承 包 方 式 ： 口 粮 田 按 人 口 承 包 ， 只 完 成 农 业 税 ， 实现 公 平 的 功 能 ； 责 任 田 完 成 合 同 定 购 ， 实 现 效 率 功能 （ 1） 按 人 承 包 ， （ 2） 按 劳 承 包 ， （ 3） 招 标 承包 。o 两 田 制 的 推 广 面 曾 相 当 大 ， 1994年 全 国 1/3的 村组 、 1/2的 承 包 地 实 行 了 两 田 制 。o 变 异 ： “ 集 体 ” 借 改 革 收 回 农 民 的 承 包 地 ， 提 高 租金 ， 进 行 出 租 。o 1997年 中 央 明 令 不 搞 两 田 制 广 东 南 海 ： 土 地 股 份 合 作 制 背 景 ： 城 市 化 进 程 中 土 地 资 源 的 非 农 开 发 收 益 分配 。 做 法 ： 按 人 分 配 股 份 ， 集 体 收 回 土 地 统 一 配 置 ，农 户 则 按 股 分 享 土 地 非 农 开 发 的 收 益 。 疑 问 ： 土 地 股 份 合 作 制 不 是 农 地 制 度 创 新 ， 由 于它 改 变 了 农 地 的 用 途 ， 因 而 是 谋 求 土 地 非 农 化 收入 的 一 种 制 度 安 排 。 山 西 吕 梁 :拍 卖 “ 四 荒 ” “ 四 荒 ” ： 荒 山 ， 荒 坡 ， 荒 沟 ， 荒 滩 做 法 ： 面 向 社 会 公 开 招 标 ， 保 留 所 有 权 ， 但 经 营权 的 出 让 一 般 在 50-100年 ， 因 而 较 之 于 耕 地 ， 经营 者 有 更 大 的 自 主 权 利 。 北 京 顺 义 ： 集 体 农 场 背 景 ： 农 业 劳 动 力 向 二 、 三 产 业 转 移 ， 土 地 大 量撂 荒 。 做 法 ： 集 体 收 回 土 地 ， 由 集 体 农 场 承 包 经 营 ； 集体 向 农 户 提 供 低 价 的 口 粮 供 应 。 绩 效 ： 改 善 了 规 模 效 益 ， 但 集 体 农 场 经 营 的 成 果并 不 完 全 取 决 于 农 场 ， 集 体 有 大 量 的 投 入 。 湖 南 怀 化 ： 山 地 租 赁 背 景 ： 家 庭 承 包 制 的 缺 陷 在 山 地 上 得 到 更 明 显 的反 映 做 法 ： 山 地 的 租 赁 期 长 达 60年 以 上 ， 给 租 赁 者 更为 稳 定 的 预 期 u 崇 州 市 怡 顺 土 地 承 包 经 营 股 份 合 作 社 u 该 合 作 社 于 2010年 5月 成 立 ， 位 于 崇 州 市 桤 泉 镇 生 建 村 ， 是 由 生 建村 3组 、 8组 、 12组 、 14组 、 20组 的 22户 农 户 以 土 地 承 包 经 营 权 入 股方 式 组 建 的 土 地 股 份 合 作 社 ， 入 股 面 积 124. 79亩 。 合 作 社 主 要 从事 粮 食 作 物 和 经 济 作 物 的 标 准 化 、 规 模 化 、 集 约 化 、 品 牌 化 经 营 。u 一 、 组 织 形 式 u 按 照 入 社 自 愿 、 退 社 自 由 和 利 益 共 享 、 风 险 共 担 的 原 则 ， 22户 农 户自 愿 将 确 权 后 的 124.97亩 承 包 土 地 ， 按 0.01亩 折 成 一 股 ， 共 折 股12497股 ， 组 建 合 作 社 。 u 合 作 社 制 定 完 善 章 程 ， 建 立 健 全 内 部 管 理 制 度 。 按 照 章 程 规 定 ， 由社 员 代 表 大 会 选 举 产 生 了 理 事 会 、 监 事 会 。 理 事 会 和 监 事 会 各 3人 ，设 理 事 长 1人 、 监 事 长 1人 。 u 合 作 社 由 理 事 会 负 责 统 一 组 织 生 产 经 营 ， 监 事 会 负 责 对 生 产 经 营 和财 务 收 支 执 行 情 况 进 行 监 督 。流 转 案 例 ： 土 地 股 份 合 作 社 u 二 、 运 行 机 制 u 由 理 事 会 决 定 “ 种 什 么 、 如 何 种 ” ， 现 种 植 模 式 是 ： 大 春 种粮 食 （ 富 硒 水 稻 ） 、 小 春 种 经 作 （ 特 色 蔬 菜 、 食 用 菌 等 ） 。u 合 作 社 与 崇 州 国 储 公 司 签 订 合 同 ， 按 照 公 司 质 量 标 准 和 订 单要 求 组 织 标 准 化 生 产 。 u 合 作 社 通 过 入 社 农 民 的 土 地 承 包 经 营 权 抵 押 融 资 借 贷 4万 元 ，作 为 生 产 经 营 的 启 动 资 金 。 u 由 理 事 会 出 面 聘 请 崇 州 国 储 公 司 技 术 员 杨 复 明 为 生 产 经 理 ，并 与 生 产 经 理 签 订 了 劳 动 报 酬 支 付 和 收 益 预 期 协 议 。 按 协 议约 定 ： 2010年 大 春 种 植 富 硒 水 稻 亩 产 指 标 为 800斤 ， 每 亩 生 产费 用 控 制 在 510元 以 内 ， 超 产 、 短 产 部 分 分 别 按 50%奖 励 、 赔付 。 u 三 、 利 益 联 结 方 式 u 年 终 经 营 纯 收 入 按 9： 1比 例 按 股 分 红 ， 即 ： 收 入 的 90%用 于 土地 入 股 分 红 ， 收 入 的 10%作 为 公 积 金 、 风 险 金 和 工 作 经 费 。 u 第 二 种 模 式 ： 土 地 股 份 公 司 u 邛 崃 市 汤 营 农 业 有 限 公 司 u 该 公 司 于 2005年 10月 成 立 ， 位 于 邛 崃 市 羊 安 镇 汤 营 村 。 公 司 现 有 股 本 金 构成 为 ： 邛 崃 市 兴 农 投 资 公 司 注 资 190万 元 （ 占 50%股 份 ） ， 村 集 体 入 股 土 地 60亩 与 823户 农 户 入 股 承 包 土 地 2010亩 （ 共 占 50%股 份 ） 。 公 司 法 人 代 表 胡 桂 全 ，系 汤 营 村 村 支 部 书 记 。u 一 、 组 织 形 式 u 2005年 ， 汤 营 村 506户 农 民 在 自 愿 的 基 础 上 ， 以 土 地 承 包 经 营 权 入 股 的 方 式成 立 了 汤 营 农 业 有 限 公 司 ， 初 期 入 股 土 地 1060亩 。 2007年 ， 公 司 实 行增 资 扩 股 ， 农 户 以 土 地 承 包 经 营 权 入 股 ， 村 集 体 以 土 地 整 理 新 增 的 60亩 耕 地入 股 ， 入 股 农 户 扩 展 到 823户 ， 入 股 土 地 达 到 2070亩 。 u 公 司 制 定 完 善 章 程 及 财 务 收 支 制 度 ， 成 立 股 东 代 表 大 会 ， 由 股 东 选 举 产 生 董事 会 、 监 事 会 。 u 公 司 由 董 事 会 负 责 统 一 组 织 生 产 经 营 ， 镇 财 政 所 监 督 公 司 财 务 ， 公 司 实 行 报帐 制 ， 定 期 公 开 财 务 ， 接 受 监 事 会 监 督 。 流 转 案 例 ： 土 地 股 份 公 司 u 二 、 运 行 机 制 u 公 司 按 照 现 代 企 业 管 理 模 式 进 行 经 营 ， 实 施 职 业 经 理 人 管理 运 行 机 制 ， 每 个 项 目 确 定 一 名 项 目 负 责 人 。 u 实 行 产 销 分 离 ， 在 用 工 上 全 部 采 用 计 件 制 。 u 固 定 管 理 人 员 不 足 10人 ， 主 要 吸 纳 入 股 农 户 、 本 村 村 民 和周 边 农 户 参 与 公 司 生 产 经 营 。 u 统 一 组 织 生 产 。 目 前 ， 2070亩 入 股 土 地 中 ， 有 130亩 转 租 给4个 业 主 发 展 水 产 养 殖 、 有 400亩 转 租 给 1家 业 主 发 展 中 药 材生 产 。 其 余 的 土 地 由 公 司 自 行 组 织 种 养 业 生 产 ， 兴 建 有 标准 化 规 模 猪 场 （ 20亩 ） 、 蔬 菜 大 棚 （ 60亩 ） 、 食 用 菌 大 棚（ 50亩 ） 等 。 公 司 的 主 要 生 产 经 营 项 目 有 西 瓜 、 时 令 蔬 菜 、水 稻 、 生 猪 等 ， 均 实 行 项 目 负 责 制 ， 由 职 业 经 理 人 负 责 项目 管 理 ， 按 项 目 核 算 。 u 统 一 产 品 品 牌 。 公 司 产 品 已 注 册 “ 汤 营 ” 牌 商 标 。 u 统 一 市 场 营 销 。 与 大 型 批 发 市 场 、 批 发 商 、 加 工 龙 头 企业 直 接 对 接 ， 解 决 了 产 品 营 销 问 题 。 公 司 生 产 的 “ 口 口脆 ” 小 西 瓜 ， 对 接 成 都 市 水 果 批 发 市 场 ， 设 点 进 行 销 售 ；生 产 的 各 种 时 令 蔬 菜 采 取 直 接 进 羊 安 工 业 园 区 企 业 和 固定 批 发 商 上 门 收 购 的 方 式 进 行 销 售 ； 生 产 的 食 用 菌 采 取鲜 销 和 初 加 工 结 合 方 式 进 行 销 售 ； 养 殖 的 生 猪 采 取 同 龙头 企 业 建 立 “ 保 底 收 购 ” 制 度 ， 由 生 猪 龙 头 企 业 进 行 收购 。 u 三 、 利 益 连 接 方 式 u 2008年 以 前 ， 公 司 对 入 股 土 地 实 行 “ 保 底 +分 红 ” ， 每亩 土 地 保 底 收 入 为 800斤 黄 谷 ， 除 去 保 底 费 用 后 ， 公 司经 营 净 利 润 一 半 留 作 公 司 再 生 产 资 金 ， 另 一 半 采 取 按 股分 红 方 式 分 配 给 入 股 股 东 。 2009年 起 ， 公 司 对 入股 土 地 不 再 实 行 保 底 ， 每 年 经 营 利 润 一 半 留 作 公 司 再 生产 资 金 ， 另 一 半 按 股 分 红 。 u 第 三 种 模 式 ： “ 土 地 银 行 ” u 彭 州 市 磁 峰 镇 皇 城 农 业 资 源 经 营 合 作 社 u 该 合 作 社 位 于 彭 州 市 磁 峰 镇 皇 城 村 ， 系 借 用 银 行 经 营 理 念 ， 于 2008年 12月 22日 挂 牌 成 立 的 成 都 市 首 家 “ 土 地 银 行 ” ， 入 社 265户 ， 存 地 （ 入 股 ） 面 积 965亩 ， 贷 地 （ 转 出 ） 965亩 。 一 、 组 织 形 式 u 按 照 自 愿 有 偿 的 原 则 ， 农 民 以 土 地 承 包 经 营 权 “ 存 入 ” 的 方 式 ， 组 建 “ 皇 城农 业 资 源 经 营 合 作 社 ” 。 由 于 是 按 照 银 行 的 经 营 方 式 ， 对 土 地 承 包 经 营 权 集中 进 行 “ 存 贷 ” 经 营 ， 形 象 称 为 “ 土 地 银 行 ” 。 u 二 、 运 行 机 制 u “ 土 地 银 行 ” 将 农 民 的 土 地 承 包 经 营 权 按 需 求 集 中 “ 预 存 ” 起 来 ， 统 一 贷 给有 实 力 的 龙 头 企 业 或 经 营 大 户 进 行 规 模 经 营 ， 发 展 特 色 产 业 。 u 三 、 利 益 联 结 方 式 u 农 民 的 土 地 承 包 经 营 权 一 经 存 入 “ 土 地 银 行 ” 即 产 生 稳 定 的 利 息 收 入 ， “ 土地 银 行 ” 所 获 利 润 的 50%根 据 农 民 存 入 面 积 进 行 二 次 分 红 。 流 转 案 例 ： “ 土 地 银 行 ” u 第 四 种 模 式 ： 业 主 租 赁 经 营 u 成 都 市 龙 泉 惠 民 草 莓 合 作 社 u 该 合 作 社 位 于 龙 泉 驿 区 黄 土 镇 三 村 村 ， 成 立 于 2007年 4月 25日 。u 目 前 ， 合 作 社 社 员 168户 ， 发 展 无 公 害 草 莓 生 产 基 地 1000余 亩 。u 一 、 组 织 形 式 u 龙 泉 惠 民 草 莓 合 作 社 最 初 由 三 村 村 党 支 部 牵 头 ， 18户 种 植 大 户 采 取 股份 合 作 的 模 式 集 资 28万 元 成 立 ， 合 作 社 以 1000元 /亩 的 土 地 租 金 价 格 在当 地 租 赁 土 地 100亩 发 展 草 莓 种 植 。u 二 、 运 行 机 制 u 合 作 社 采 用 统 一 生 产 规 程 对 草 莓 生 产 进 行 管 理 。 u 实 行 “ 六 统 一 ” 管 理 运 作 模 式 ， 即 统 一 引 进 新 技 术 新 品 种 ； 统 一 技 术指 导 和 服 务 ； 统 一 提 供 生 产 技 术 信 息 、 市 场 信 息 和 经 济 信 息 ； 统 一 采购 和 供 应 农 户 的 生 产 资 料 ； 统 一 质 量 和 包 装 ； 统 一 收 购 和 销 售 。u 基 地 农 户 每 种 植 1亩 草 莓 补 助 资 金 200元 。 u 合 作 社 注 册 了 “ 芳 好 ” 牌 草 莓 商 标 ， 商 标 入 选 龙 泉 驿 区 “ 十 大 ” 地 方特 色 名 牌 产 品 。 u 基 地 顺 利 通 过 国 家 无 公 害 农 产 品 基 地 和 产 品 认 证 ， 是 成 都 家 乐 福 有 限公 司 的 草 莓 直 采 基 地 。 流 转 案 例 ： 租 赁 经 营 u 第 五 种 模 式 ： “ 大 园 区 +小 业 主 ” u 新 津 柳 江 蔬 菜 产 业 示 范 园 u 该 示 范 园 是 位 于 新 津 县 普 兴 镇 ， 是 2008年 开 始 建 设 的 以 蔬菜 产 业 为 主 的 现 代 农 业 示 范 园 区 之 一 。 园 区 规 划 面 积 3.2万亩 ， 涉 及 2个 村 、 7648户 农 户 。 目 前 ， 园 区 已 建 成 面 积 2.3万 亩 。u 一 、 组 织 形 式 u 采 取 “ 园 区 +专 合 组 织 +家 庭 适 度 规 模 经 营 ” 模 式 进 行 建 设 。 u 由 政 府 主 导 在 基 础 设 施 、 品 牌 建 设 、 公 共 服 务 管 理 等 方 面实 行 统 一 规 划 、 统 一 管 理 、 统 一 建 设 。 u 在 统 分 结 合 的 双 层 经 营 体 制 下 ， 按 照 适 度 规 模 经 营 的 原 则 ，以 专 合 组 织 为 联 系 纽 带 ， 以 农 户 为 主 体 ， 实 行 适 度 规 模 经营 。 流 转 案 例 ： 大 区 小 主 u 二 、 运 行 机 制 u 成 立 园 区 管 委 会 。 由 新 津 县 统 筹 委 、 农 发 局 和 普 兴 镇 政 府 联合 成 立 管 委 会 。 管 委 会 负 责 协 调 推 进 园 区 的 产 业 规 划 、 基 础设 施 、 生 产 技 术 服 务 、 市 场 营 销 、 制 度 体 系 建 设 等 。 政 府 共投 入 资 金 1000余 万 元 对 园 区 内 沟 渠 、 道 路 进 行 整 治 和 打 造 ，提 升 了 园 区 规 划 建 设 品 质 和 园 区 形 象 。 u 成 立 农 民 专 业 合 作 社 。 2008年 10月 ， 由 柳 江 村 蔬 菜 种 植 大 户 、营 销 大 户 等 9人 发 起 ， 成 立 了 柳 江 蔬 菜 专 业 合 作 社 ， 主 要 从 事蔬 菜 的 生 产 、 收 购 及 销 售 工 作 。 目 前 ， 合 作 社 成 员 300余 人 。 u 实 行 六 个 统 一 。 统 一 基 础 设 施 建 设 ， 统 一 生 产 物 资 供 应 ， 统一 生 产 标 准 ， 统 一 技 术 指 导 、 统 一 品 牌 创 建 和 商 标 注 册 ， 统一 市 场 营 销 。 u 实 行 “ 菜 稻 菜 ” 一 年 三 熟 的 生 产 种 植 模 式 ， 大 春 抓 粮 保稳 定 ， 小 春 抓 钱 保 增 收 。 推进高效农业发展 增加农民收入 促进新农村建设壮大集体经济四、农村土地流转的成效 田老板杂谈广 西 玉 林 ： 71万 亩 土 地 出 租 农 民 成 “ 老 板 ” 收 入 增 倍 自 2000年 起 ， 村 里 农 户 形 成 传 统 的 农 田 出 租 经 营方 式 ， 自 家 流 转 的 农 田 每 年 每 亩 租 金 从 最 初 的 300元 、400元 ， 涨 至 近 年 的 700元 、 800元 ； 自 家 晚 稻 种 植 的优 质 水 稻 亩 产 接 近 1000斤 。 田老板杂谈茌 平 土 地 流 转 催 生 200田 老 板 ， 条 条 地 变 身 整 装 田 “ 今 年 又 是 一 个 丰 收 年 ！ 我 租 种 的 这 600亩 地 ， 预计 盈 利 近 20万 元 ， 说 来 还 真 是 托 了 土 地 流 转 的 福 。 ” 9月 13日 ， 茌 平 县 冯 屯 镇 前 赵 村 种 植 大 户 赵 传 其 接 受 采访 时 喜 得 合 不 拢 嘴 。 茌 平 县 积 极 引 导 农 民 走 集 约 化 经营 之 路 ， 全 县 16.5万 亩 “ 条 条 地 ” 变 身 “ 整 装 田 ” ，催 生 出 200多 位 规 模 效 益 过 10万 的 “ 田 老 板 ” ， 传 统 的农 业 生 产 方 式 也 悄 然 发 生 改 变 。 田老板杂谈连 云 港 市 土 地 流 转 催 生 “ 妇 女 田 老 板 ” 近 年 来 ， 连 云 港 市 坚 持 “ 依 法 、 自 愿 、 有 偿 ” 的 原 则 ， 加 快土 地 流 转 ， 使 有 限 的 土 地 快 速 “ 流 ” 向 高 效 生 态 农 业 ， 现 已 催生 了 800多 位 年 规 模 效 益 超 过 10万 元 的 妇 女 “ 田 老 板 ” 。 为 推 进 农 村 土 地 合 理 有 序 流 转 ， 连 云 港 市 在 各 镇 成 立 了 土 地流 转 服 务 中 心 ， 各 村 成 立 了 土 地 股 份 合 作 社 ， 按 照 “ 民 投 资 、民 管 理 、 民 受 益 的 运 行 机 制 ， 有 效 化 解 了 原 有 一 家 一 户 分 散 经营 ， 效 益 低 、 外 出 打 工 农 民 无 暇 照 应 土 地 和 一 些 具 有 一 定 规 模实 力 、 技 术 特 长 ， 想 从 事 土 地 规 模 生 产 的 农 户 之 间 的 矛 盾 ， 架起 了 互 惠 互 利 的 桥 梁 。 据 了 解 ， 目 前 该 市 农 村 妇 女 通 过 土 地 入股 ， 每 亩 年 可 轻 松 拿 到 400-500元 的 土 地 股 金 收 益 田老板杂谈富 川 瑶 族 自 治 县 福 利 镇 毛 家 村 村 民 毛 献 初 ：“ 土 地 流 转 不 仅 能 让 我 们 农 业 大 户 吃 大 餐 ,还 能 让 那 些 家 里缺 少 劳 动 力 的 农 户 坐 收 租 金 。 ” 2004年 ,毛 献 初 看 到 当 地 许 多 农 民 外 出 经 商 务 工 ,村 里 大 部 分 土地 闲 置 ,感 到 很 可 惜 ,就 以 每 亩 一 年 400元 左 右 的 租 金 ,向 村 民 租下 40多 亩 土 地 ,并 逐 渐 引 导 村 民 以 地 入 股 。 通 过 土 地 流 转 ,他 成了 名 符 其 实 的 农 业 大 户 ,目 前 已 发 展 蔬 菜 种 植 基 地 面 积 达 150多亩 。 为 了 侍 弄 好 这 片 “ 土 宝 贝 ” ,他 还 在 当 地 常 年 雇 佣 30多 个 村民 管 理 基 地 。 去 年 ,他 销 售 蔬 菜 获 利 150多 万 元 ,管 理 基 地 的 村 民也 拿 到 了 一 笔 可 观 的 工 资 。 在 富 川 像 毛 献 初 这 样 的 农 业 种 植 大户 还 有 很 多 ,他 们 都 得 益 于 土 地 流 转 的 好 政 策 。 福 建 松 溪 蔡 加 明 ： “ 多 亏 了 县 里 的 土 地 流 转 政 策 ” ， 蔡 加 明 憨 厚 地 笑 笑 对 记者 说 ， 年 ， 他 看 到 很 多 村 民 外 出 打 工 ， 耕 地 抛 荒 不 少 ，就 和 几 个 要 好 的 村 民 组 织 了 华 贵 果 蔬 合 作 社 ， 将 闲 置 的 耕 地 租赁 下 来 ， 开 展 绿 色 农 业 规 模 经 营 。 “ 目 前 有 多 亩 ， 其 中 多 亩 是 合 作 社 基 地 ， 多 亩 是 公 司 加 农 户 的 形 式 。 ” 蔡 加 明 介 绍 ， 主 要 种 植 小黄 瓜 、 紫 薯 、 黄 秋 葵 等 “ 养 生 保 健 ” 的 果 蔬 ， 销 往 上 海 、 浙 江等 地 大 中 城 市 。 田老板杂谈 福 建 松 溪 蔡 爱 娇 ： “ 现 在 土 地 转 租 转 包 的 价 格 越 来 越 高 了 ” ， 松 源 镇 下 段 村村 民 蔡 爱 娇 说 ， 她 将 亩 地 租 出 去 ， 一 亩 地 每 年 的 租 金 是 元 ， 好 的 地 价 格 还 要 更 高 一 些 。土 地 流 转 让 村 民 的 地 值 钱 了 ， 收 入 也 提 高 了 。 “ 原 来 的 地 用 来种 烟 叶 、 水 稻 ， 一 年 赚 的 钱 刚 够 生 活 。 ” 村 民 老 李 说 ， “ 现 在地 租 出 去 ， 外 出 打 工 ， 加 起 来 一 年 能 有 五 六 万 元 的 收 入 ， 在 农村 算 很 不 错 的 了 。 ” 田老板杂谈 80年代初80年代后期到90年代末2003年 2009年 五、农村土地流转的现状及问题（一）土地流转的现状我 国 土 地 流 转 的 总 体 情 况 o 到 2011年 底 ， 全 国 家 庭 承 包 耕 地 流 转 总 面积 达 到 2.28亿 亩 ， 占 家 庭 承 包 经 营 耕 地 面积 的 17.8% o 至 2012年 底 全 国 土 地 流 转 面 积 2.7亿 亩 占家 庭 承 包 耕 地 面 积 的 21.5% o 至 2014年 底 全 国 家 庭 承 包 经 营 耕 地 流 转 面积 3.8亿 亩 （二）农村土地流转中的问题1. 农 地 流 转 的 规 模 小 ， 速 度 慢l 原 因 ：l 1） 我 国 工 业 化 和 城 市 化 发 展 还 不 充 分 。 l 2） 农 民 的 社 会 保 障 体 系 不 健 全 。 l 3） 产 权 不 明 。 2. 农 村 土 地 流 转 市 场 发 育 不 成 熟 3. 政 府 在 农 地 流 转 过 程 中 的 角 色 不 明 确 4. 农 地 流 转 的 相 关 法 律 机 制 不 健 全 农 民 对 土 地 流 转 有 “ 三 忧 ”（ 1） 思 想 观 念 的 束 缚o恋 土 情 结o最 后 保 障o增 值 预 期o概 念 不 清（ 2） 自 然 条 件 的 限 制（ 3） 客 观 因 素 的 制 约 开 发 业 主 心 中 有 “ 三 怕 ”一 怕 农 业 产 业 风 险 大二 怕 投 资 环 境 差三 怕 成 片 流 转 难 p乡 镇 政 府 服 务 监 管 有 “ 三 难 ” 一 是 工 作 人 员 专 司 其 职 难 二 是 工 作 经 费 落 实 难 三 是 指 导 管 理 监 督 难p部 分 基 层 干 部 对 土 地 流 转 工 作 认 识 不 清o 草 率 承 诺o 怕 事o 听 之 任 之 2.对 流 转 方 式 限 制 过 多 土 地 承 包 法 第 四 十 一 条 规 定 :“ 承 包 方 有 稳 定 的 非 农 职 业 或 者 有 稳 定 收 入 来 源 的 ， 经 发 包 方 同 意 ， 可 以 将全 部 或 者 部 分 土 地 承 包 经 营 权 转 让 给 其 他 从 事 农 业 生 产 经 营 的 农 户 ” 土 地 管 理 办 法 第 十 三 条 规 定 :“ 以 转 让 方 式 流 转 的 ， 应 当 事 先 向 发 包 方 提 出 转 让 申 请 。 ” 土 地 承 包 法 第 四 十 九 条 和 流 转 管 理 办 法 第 三 十 四 条 的 规 定 ， 土 地 承 包 经 营 权 抵 押 仅 限 于 “ 通 过 招 标 、拍 卖 、 公 开 协 商 等 方 式 承 包 农 村 土 地 ， 经 依 法 登 记 取 得 土 地 承 包 经 营 权 证 或 者 林 权 证 等 证 书 ” 的 土 地 。 担 保 法 第 三 十 七 条 第 二 项 明 确 规 定 禁 止 抵 押 家 庭 承 包 土 地 使 用 权 。 弊 端 : 3农 村 土 地 承 包 经 营 权 登 记 制 度 不 完 善 农 村 土 地 承 包 法 第 三 十 八 条 规 定 :土 地 承 包 经 营 权 采 取 互 换 、 转 让 方 式 流 转 ， 当 事 人 要 求 登 记 的 ， 应 当向 县 级 以 上 地 方 人 民 政 府 申 请 登 记 。 未 经 登 记 ， 不 得 对 抗 善 意 第 三 人 。 流 转 管 理 办 法 第 十 七 条 规 定 ， 同 一 集 体 经 济 组 织 的 承 包 方 之 间 自 愿 将 土 地 承 包 经 营 权 进 行 互 换 的 ， 当事 人 可 以 要 求 办 理 农 村 土 地 承 包 经 营 权 证 变 更 登 记 手 续 。 农 村 土 地 承 包 法 第 四 十 九 条 规 定 :通 过 招 标 、 拍 卖 、 公 开 协 商 等 方 式 承 包 农 村 土 地 ， 经 依 法 登 记 取 得 土地 承 包 经 营 权 证 或 者 林 权 证 等 证 书 的 ， 其 土 地 承 包 经 营 权 可 以 依 法 采 取 转 让 、 出 租 、 入 股 、 抵 押 或 者 其 他方 式 流 转 。 缺 陷 ： 5.农 村 土 地 流 转 过 程 中 存 在 忽 视 农 民 利 益 倾 向“ 非 自 愿 ” 流 转 问 题 农 民 的 抗 争 六、解决土地流转问题的思考（一）农村土地流转工作的指导思想1.充 分 认 识 做 好 农 村 土 地 流 转 工 作 的 意 义 和 重要 性2.尊 重 农 村 土 地 流 转 规 律 o历 史 规 律o经 济 规 律3.农 村 土 地 流 转 必 须 要 有 国 家 的 管 理 和 支 持 4.农 村 土 地 流 转 要 切 实 保 障 农 民 的 切 身 利益5.农 村 土 地 流 转 一 定 要 做 到 依 法 流 转6.注 意 经 济 作 物 的 种 植 与 粮 食 安 全 的 冲 突 （二）政策建议制度建设与改革市场培育方面 外部环境方面 1.制 度 建 设 与 改 革（ 1） 土 地 产 权 制 度 中 共 中 央 关 于 推 进 农 村 改 革 发 展 若 干 重 大 问 题 的 决 定 ， 充 分 强 调 毫 不 动 摇 地 坚 持 “ 以 家 庭 承 包 经 营为 基 础 、 充 分 结 合 的 双 层 经 营 体 制 ” 的 基 础 上 ， 鲜 明 地 指 出 了 “ 赋 予 农 民 更 加 充 分 有 保 障 的 土 地 承 包 经营 权 ， 现 有 土 地 承 包 关 系 要 保 持 稳 定 ， 并 长 久 不 变 ” 。 （ 2） 规 范 农 村 土 地 流 转 合 同（ 3） 在 农 业 补 贴 方 面 适 当 平 衡 土 地 流 入 方 与 土 地 流 出 方 的 利 益 设 想 （ 4） 完 善 农 村 土 地 流 转 登 记 制 度（ 5） 采 取 农 村 土 地 流 转 风 险 防 范 农 业 保 险 制 度 农 村 土 地 流 转 风 险 基 金（ 6） 建 立 农 村 土 地 流 转 行 政 专 职 机 构 在 县 级 农 业 行 政 主 管 部 门 或 乡 镇 建 立 农 村 土 地 流转 中 心 建 立 农 村 土 地 流 转 价 值 评 估 机 构 和 项 目 策 划 机 构 建 立 土 地 经 营 权 流 转 仲 裁 机 构 2.市 场 培 育 方 面（ 1） 农 村 土 地 流 转 主 体 的 培 育 健 全 农 村 社 会 保 障 制 度 ， 弱 化 土 地 社 会 保 障 功 能o 创 新 机 制 ， 积 极 培 育 种 粮 大 户 （ 2） 中 介 组 织 的 培 育o 农 村 土 地 流 转 的 中 介 组 织 能 有 效 地 降 低 农 村 土 地 流 转 的 交 易 成 本o 农 村 土 地 流 转 的 中 介 组 织 能 有 效 地 降 低 农 村 土 地 流 转 的 交 易 风 险o 农 村 土 地 流 转 的 中 介 组 织 能 有 效 地 提 升 土 地 流 出 方 的 谈 判 地 位 3.外 部 环 境 方 面（ 1） 各 级 政 府 继 续 加 大 对 农 业 与 农 村 的 投 入 力 度（ 2） 加 大 农 业 招 商 引 资 力 度 ， 实 现 农 村 土 地 流 转 与 现 代 农 业 园 区 建设 有 机 结 合 o 聚 焦 三 农 依 法 治 国 保 护 农 民 权 益 （ 三 ） 土地 流 转 需 规 范 _聚 焦 三 农 _视 频 _央 视 网http:/ 变 了 味 的 土 地 流 转 ： http:/ 法 国 农 业 美 国 农 业 日 本 农 业