资产评估(第二讲

资产评估方法资产评估方法资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。第1页/共114页资产评估过程结构图资产评估过程结构图评估环境评估环境社会社会经济经济技术技术法律法律形形成成问问题题评评价价指指标标综综 合合分分 析析选选 择择实实 施施意意 见见1 2 3 4 5 6 7目的与动机目的与动机 1资料收集资料收集 2 鉴定与评价 3假设前提 4定量估算定量估算 5结果分析 6提出结论 7活动过程思维过程第2页/共114页资产评估的基本方法资产评估的基本方法成本法市场法收益法第3页/共114页成本法成本法以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。第4页/共114页评估方法评估方法资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本被评估被评估资产重资产重置成本置成本(1)(1)资产实体资产实体 性贬值性贬值(2)(2)资产功能资产功能 性贬值性贬值(3)(3)资产经济资产经济 性贬值性贬值(4)(4)成新率成新率或或第5页/共114页基本前提基本前提1、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料3、被评估资产必须是可以再生的或可以复制的第6页/共114页成本法成本法:常见的评估方法常见的评估方法 1.1.重置成本评估方法重置成本评估方法重置成本评估方法重置成本评估方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法功能成本功能成本线性函数法线性函数法功能成本功能成本指数法指数法2.2.2.2.各种贬值评估方法各种贬值评估方法各种贬值评估方法各种贬值评估方法实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值观察法观察法使用年限法使用年限法修复费用法修复费用法复原重置成本复原重置成本 更新重置成本更新重置成本第7页/共114页重置成本的概念重置成本的概念重置成本一般可分为复原重置成本复原重置成本和更新重置成本。复复原原重重置置成成本本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现现时时价价格格水水平平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更更新新重重置置成成本本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现现行行价价格格水水平平购建与评估对象具有同等功能同等功能的全新资产所需要的费用。第8页/共114页更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准现时价格标准，资产的功能也是相同的资产的功能也是相同的，不同之处在于所用不同之处在于所用不同之处在于所用不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异材料、技术、设计、标准等方面的差异材料、技术、设计、标准等方面的差异材料、技术、设计、标准等方面的差异。随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重复原重复原重复原重置成本往往会高于更新重置成本置成本往往会高于更新重置成本置成本往往会高于更新重置成本置成本往往会高于更新重置成本。第9页/共114页如何理解重置如何理解重置例：有一台3年做的桌子，假如原来使用10个人工，消耗了0.5立方米的木材、1公斤钉子、0.5公斤的漆。如果从历史成本来讲，用的是三年前的消耗和价格；而现在用复原重置成本，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。（原消耗、现价格）由于技术进步采用了新的机械，现在做这个桌子用8人工，0.4立方米的木材，1公斤钉子、0.3公斤的漆，还用现在的价格，即消耗用新消耗，价格也用现在的价格。从而计算出更新重置成本。（新消耗、现价格）第10页/共114页说明说明1)在理论上，如果能同时得到复原重置成本和更新重置资本，就选择更新重置成本计算。2)如果找不到更新重置成本，也可用复原重置成本计算成本。第11页/共114页重置成本的估算方法重置成本的估算方法11重置成本重置成本法法 重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本 建造成本构成：建造成本构成：材料成本 人工成本 制造费用 资金成本资金成本 合理利润取得成本构成：取得成本构成：购买价格安装调试安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费人工费人工费间接成本构成：间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用第12页/共114页例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，安装成本中含原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。参参考考答答案案:评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+20000=205000 =180000+5000+20000=205000（元）（元）教学案例教学案例1 1第13页/共114页教学案例教学案例2 2例2：被评估资产为一台2 2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.210.2万元，其中，购买价为8 8万元，运杂费1.61.6万元，安装费中直接成本0.40.4万元，安装费用中间接成本为0.20.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%20%，运杂费上涨80%80%，安装费中直接成本上涨40%40%，间接成本占直接成间接成本占直接成本百分率不变本百分率不变。该设备的重置成本是多少？第14页/共114页参考答案参考答案（1）计算直接成本购买价=8（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2%间接成本13.042%0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）例2：被评估资产为一台2 2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.210.2万元，其中，购买价为8 8万元，运杂费1.61.6万元，安装费中直接成本0.40.4万元，安装费用中间接成本为0.20.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%20%，运杂费上涨80%80%，安装费中直接成本上涨40%40%，间接成本占直接成本间接成本占直接成本百分率不变百分率不变。该设备的重置成本是多少？第15页/共114页重置成本的估算方法重置成本的估算方法22物价指数法物价指数法是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。基本原理基本原理资产重置成本资产账面原值物价变动指数计算公式第16页/共114页计算公式计算公式物物价价变变动动指指数数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日物价指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数资产购建时物价指数（1 1a a1 1）（1 1a a2 2）（1 1a a3 3）（1 1a an n）（其中（其中a an n表示第表示第n n年环比价格指数）年环比价格指数）第17页/共114页环比与同比环比与同比同比发展速度主要是为了消除季节变动的影响，用以说明本期发展水平与去年同期发展水平对比而达到的相对发展速度。如，本期2月比去年2月，本期6月比去年6月等。其计算公式为：同比发展速度同比发展速度=（本期发展水平（本期发展水平-去年同期发展水平）去年同期发展水平）/去年同期发展水去年同期发展水平平100%100%在实际工作中，经常使用这个指标，如某年、某季、某月与上年同期对比计算的发展速度，就是同比发展速度。环比分为日环比、周环比、月环比和年环比。环比发展速度是以报告期水平与其前一期水平对比（相邻期间的比较），所得到的动态相对数。表明现象逐期的发展变动程度。如计算一年内各月与前一个月对比，即2月比1月，3月比2月，4月比3月 12月比11月，说明逐月的发展程度。环比计算公式环比计算公式=本期数据本期数据/上期数据上期数据*100%100%第18页/共114页教学案例教学案例某机床于2002年购置安装，账面原值为16万元。2004年进行一次改造，改造费用为4万元；2006年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数2002年为1.05，2004年为1.28，2006年为1.35，2007年为1.60。要求：计算该机床2007年的重置成本 第19页/共114页重置成本计算表重置成本计算表时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动指数（%）重置成本（万元）2002161.051.60/1.05=1.52161.52=24.32200441.281.60/1.28=1.2541.25=5200621.351.60/1.35=1.1921.19=2.3820071.601.60/1.60=1合计31.7第20页/共114页物价指数法和重置核算法的主要区别物价指数法和重置核算法的主要区别与重置核算法相比，物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。一项技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。第21页/共114页重置成本的估算方法重置成本的估算方法33功能价值法功能价值法是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。参照物参照物 功能价值功能价值被评资产重置成本（单位生产能力）第22页/共114页计算方法计算方法A 生产能力比例法被评资产被评资产重置成本重置成本参照资产重置成本被评资产的生产能力参照资产的生产能力B 功能成本指数法功能成本指数法参照资产重置成本被评资产的生产能力参照资产的生产能力x公式中的x是一个经验数据，又称为规模经济效益指数，在美国，这个经验数据一般在0.41.2之间，如加工工业一般为0.7,房地产行业一般为0.9。被评资产被评资产重置成本重置成本第23页/共114页教学案例教学案例某仪器制造厂生产线的重置成本为35万元，年产量为8000台。现知待评估资产年产量为6000台。假定该仪器生产线的生产能力和价格呈线性关系，则待评估资产的重置成本为：参考答案参考答案:待评估资产重置成本待评估资产重置成本=600060008000350000=2625008000350000=262500（元）（元）第24页/共114页重置成本的估算方法重置成本的估算方法44统计分析法统计分析法基本原理基本原理某类抽样资产 的重置成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本某类资产的某类资产的 历史成本历史成本被评估资产的重置成本某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史成本某类抽样资产的历史成本计算公式计算公式第25页/共114页教学案例教学案例例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为：参考答案参考答案:该类通用设备的重置成本该类通用设备的重置成本=120080/50=120080/50=1920=1920（万元）（万元）第26页/共114页成本法成本法:常见的评估方法常见的评估方法 1.1.重置成本评估方法重置成本评估方法重置成本评估方法重置成本评估方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法功能成本功能成本线性函数法线性函数法功能成本功能成本指数法指数法2.2.2.2.各种贬值评估方法各种贬值评估方法各种贬值评估方法各种贬值评估方法实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值观察法观察法使用年限法使用年限法修复费用法修复费用法复原重置成本复原重置成本 更新重置成本更新重置成本第27页/共114页各种贬值及其估算方法各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法第28页/共114页实体性贬值实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值决定实体性贬值的因素有：使用时间使用率，也叫利用率资产本身的质量维修保养程度第29页/共114页实体性贬值实体性贬值计算方法计算方法11观察观察法法计算公式为：计算公式为：资产实体性贬值资产实体性贬值=重置成本重置成本（11成新率）成新率）通过观察确通过观察确通过观察确通过观察确定新旧程度定新旧程度定新旧程度定新旧程度成新率成新率=尚可使用年限尚可使用年限/（已使用年限（已使用年限+尚可使用年限）尚可使用年限）区别：区别：区别：区别：已使用年限与名义使用年限已使用年限与名义使用年限已使用年限与名义使用年限已使用年限与名义使用年限第30页/共114页实体性贬值实体性贬值计算方法计算方法22修复费用修复费用法法这种方法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。第31页/共114页实体性贬值实体性贬值计算方法计算方法33使用年限使用年限法法资产的实体性贬值资产的实体性贬值=（重置成本（重置成本（重置成本（重置成本预计残值）预计残值）预计残值）预计残值）实际已使用年限实际已使用年限实际已使用年限实际已使用年限总使用年限总使用年限总使用年限总使用年限名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率资产利用率资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间截止评估日资产累计法定利用时间100100（实际已使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）尚可使用年限）第32页/共114页教学案例教学案例例例题题：被被评评估估资资产产为为企企业业中中的的一一台台设设备备，评评估估人人员员收收集集到到的的有有关关资资料料有有：该该设设备备19971997年年1 1月月购购进进，20022002年年1 1月月评评估估；该该设设备备的的重重置置成成本本为为500000500000元元，其其残残值值为为20002000元元，尚尚可可使使用用5 5年年；根根据据该该设设备备技技术术指指标标，正正常常使使用用情情况况下下，每每天天应应工工作作8 8小小时时，该该设设备备实实际际每每天天工工作作5 5小小时时。该设备的实体性贬值为：该设备的实体性贬值为：参考答案：参考答案：资产利用率资产利用率=53605/53608=62.5%=53605/53608=62.5%实际已使用年限实际已使用年限=562.5%=3.125=562.5%=3.125（年）（年）总使用年限总使用年限=3.125+5=8.125=3.125+5=8.125（年）（年）资产的实体性贬值资产的实体性贬值=（50000020005000002000）3.125/8.125=191538.463.125/8.125=191538.46第33页/共114页各种贬值及其估算方法各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法第34页/共114页功能性贬值功能性贬值资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。一般需要考虑的因素有：生产效率是否提高维护保养费用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低第35页/共114页超额投资成本超额投资成本由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。超额投资成本复原重置成本更新重置成本超额投资成本复原重置成本更新重置成本 注注注注意意意意，成本法总公式：A、如使用复复原原重重置置成成本本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；B、如使用的是更更新新重重置置成成本本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑。第36页/共114页计算方法与步骤计算方法与步骤（1）对比被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本年运营成本的差异。（2）确定净超额运营成本净超额运营成本净超额运营成本净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引起税前利润额下降、所得税降低，是的企业负担的运营成本低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税之后的余额。第37页/共114页补充知识：总成本与经营成本总成本费用总成本费用总成本费用总成本费用经营成本经营成本经营成本经营成本折旧摊销利息折旧摊销利息折旧摊销利息折旧摊销利息经营成本经营成本经营成本经营成本=总成本费用总成本费用总成本费用总成本费用-(-(-(-(折旧摊销利息折旧摊销利息折旧摊销利息折旧摊销利息)或者或者或者或者 经营成本经营成本经营成本经营成本=原材料原材料原材料原材料+动力费动力费动力费动力费+工资和福利工资和福利工资和福利工资和福利+维修费维修费维修费维修费+其他费用其他费用其他费用其他费用第38页/共114页补充知识：总成本估算补充知识：总成本估算第39页/共114页计算方法与步骤（续）计算方法与步骤（续）（3）估算被评估资产的剩余寿命（4）以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值）。计算公式为适用的所得税税率适用的所得税税率第第i i年被年被评估资产评估资产的年运营成本的年运营成本第第i i年年新资产新资产的年运营成本的年运营成本折现率折现率第40页/共114页补充知识：折现系数与年金货币时间价值与折现第41页/共114页货币的时间价值货币的时间价值很显然，今天的 10,000元!这就是：货币的时间价值货币的时间价值!今天的今天的10,00010,000元元和和 十年后的十年后的 10,00010,000元元,你会选择哪一个你会选择哪一个?第42页/共114页 时间的作用时间的作用?在我们的决策中,为什么时间是非常重要的因素?时间允许我们现在有机会延迟消费和获取利息.第43页/共114页现值-终值Time现值：现值：P P:present value终值：终值：F F:future value两种情况：两种情况：两种情况：两种情况：（1）已知现值，求终值：复（单）利计算复（单）利计算（2）已知终值，求现值：折现折现（discounting）l折现与贴现的算法几乎是一样的，但这两个词用在不同的领域折现与贴现的算法几乎是一样的，但这两个词用在不同的领域。折现一般是个财务（金融）的概念，通常指算出一组未来的现金流的现值，所用的折现率是对未来市场收益率的一种预测。贴现通常是用在票据（银票据（银行）行）上，也是把未来的现金变成现值，但通常计算未来的一个(而不是一组)现金流的现值，用的贴现率一般都是市场当时的利率。第44页/共114页现值-终值Time现值：现值：P P:present value终值：终值：F F:future value两种情况：两种情况：两种情况：两种情况：（1）已知现值，求终值：复（单）利计算复（单）利计算（2）已知终值，求现值：折现折现（discounting）l折现与贴现的算法几乎是一样的，但这两个词用在不同的领域折现与贴现的算法几乎是一样的，但这两个词用在不同的领域。折现一般是个财务（金融）的概念，通常指算出一组未来的现金流的现值，所用的折现率是对未来市场收益率的一种预测。贴现通常是用在票据（银票据（银行）行）上，也是把未来的现金变成现值，但通常计算未来的一个(而不是一组)现金流的现值，用的贴现率一般都是市场当时的利率。第45页/共114页年金年金普通年金:收付款项发生在每个期末。先付年金:收付款项发生在每个期初。uu年金是一定期限内一系列相等金额的收付款项第46页/共114页 年金的启示（1）普通年金的终值可看作最后一期期末的现金流：而先付年金的终值可看作最后一期期初的现金流第47页/共114页 年金的启示（2）普通年金的现值可看作第一期期初的现金流：而先付年金的现值可看作第一期期末的现金流第48页/共114页1.1.完全地弄懂问题完全地弄懂问题2.2.判断这是一个现值问题还是一个终值问判断这是一个现值问题还是一个终值问题题3.3.画一条时间轴画一条时间轴4.4.标示出代表时间的箭头，并标出现金流标示出代表时间的箭头，并标出现金流 5.5.决定问题的类型：单利、复利、决定问题的类型：单利、复利、年金问年金问题、混合现金流题、混合现金流6.6.用财务计算器解决问题用财务计算器解决问题 （可选择）（可选择）解决货币时间价值问题所要解决货币时间价值问题所要 遵循的步骤遵循的步骤第49页/共114页练习题练习题1 1三种表述都一样三种表述都一样!第50页/共114页练习题练习题2 2三种表述都一样三种表述都一样!第51页/共114页练习题练习题3 3三种表述都一样三种表述都一样!第52页/共114页练习题练习题4 4三种表述都一样三种表述都一样!第53页/共114页练习题练习题5 5三种表述都一样三种表述都一样!第54页/共114页补充知识：折现系数与年金货币时间价值与折现补充知识-EndEnd-补充知识第55页/共114页教学案例教学案例某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高且节约工资费用，有关资料及功能性贬值计算结果见下表。项目技术先进设备技术陈旧设备月产量8000件8000件单件工资4元6元月工资成本32000元48000元月差异额48000-32000=16000年工资成本超支额16000*12=192000元减所得税（税率33%）63360元扣除所得税后年净超额192000-63360=128640元资产剩余适用年限5年假定折现率10%，5年年金折现系数3.7908功能性贬值128640*3.7908=487648.512第56页/共114页教学案例教学案例例题：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6 6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3 3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为60006000元，被评估控制装置尚可使用3 3年，所得税率为33%33%，适用的折现率为l0%l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。第57页/共114页参考答案参考答案（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)6000=18000(元)（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000(1-33%)=12060(元)（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:12060(P/AP/A，10%10%，3)3)=120602.4869=29992（元）第58页/共114页各种贬值及其估算方法各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法第59页/共114页经济性贬值经济性贬值经济性贬值是由于外外部部环环境境变变化化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有：（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升企业费用直线上升；（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命缩短使用寿命；一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。第60页/共114页计算方法计算方法1.直接计算法经济性贬值资产年收益损失额（1-所得税率）（P/A,r,n）2.间接计算法经济性贬值率经济性贬值率=1=1（实际使用生产能力（实际使用生产能力/额定生产能力）额定生产能力）X X100%100%经济性贬值=重置成本经济性贬值率第61页/共114页教学案例教学案例1 1例题：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经经济济性性贬贬值值率率。（评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6）参考答案：设备的经济性贬值率为：=1-（70000/100000）0.6100%=19%第62页/共114页教学案例教学案例2 2例题：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。参考答案：参考答案：经经济济性性贬贬值值=(100100000)=(100100000)（1-1-33%33%）（P/AP/A，r r，n n）=16662230(=16662230(元元)第63页/共114页综合案例综合案例某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值继续使用条件下的公平市场价值。第64页/共114页参考答案参考答案计算过程如下：（1）更新重置成本=1000000元（2）实体性贬值=100000015%=150000(元)（3）功能性贬值=0（4）经济性贬值率=1-（750/1000）0.7100%=18.5%（5）经济性贬值=100000018.5%=185000(元)资产评估价值=1000000-150000-185000=665000(元)第65页/共114页作业作业评估对象为某企业2006年的一条生产线,账面原值为150万元,2009年进行评估.经调查分析确定,该生产线的价格每年比上一年增长10%,专业人员勘查估算后认为,该资产还能使用6年.又知目前市场上已出现功能更为先进的类似资产，并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员3人，每人的月平均工资水平为650元。此外，由于市场竞争的加剧，使该生产线开工不足，由此而造成的收益损失额每年为2万元（该企业适用的企业所得税率为25%，假定折现率为10%）。要求：根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估要求：根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估第66页/共114页资产评估的基本方法资产评估的基本方法成本法市场法收益法第67页/共114页市场法市场法l市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。l市场法的基本原则是替代原则。市场法的基本原则是替代原则。l大致思路：有一被评估资产，要进行评估，首先在市场上找到近期出售的同类资产作为参照物；然后分析被评估资产和该参照物的差异，并把差异量化；最后用这些差异去修正市场上参照的价格。从而估算出被估资产的价格 第68页/共114页市场法的基本前提市场法的基本前提通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一：市场前提市场前提：要有一个活跃的公开市场其二：可比前提可比前提：公开市场要有可比的资产及其交易活动。第69页/共114页市场法的基本程序市场法的基本程序选择参照物（通常参照物要选择三个以上）在评估对象与参照物之间选择比较因素指标对比、量化差异在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异综合分析确定评估结果第70页/共114页考虑的可比因素考虑的可比因素(一一)资产的功能资产的功能资产有效功能有效功能越好，价值越高。(二二)资产的实体特征和质量资产的实体特征和质量资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。(三三)市场条件市场条件主要考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。(四四)交易条件交易条件交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。(五五)成新率成新率第71页/共114页市场法中的具体评估方法市场法中的具体评估方法(一）直接比较法 1、现行市价法2、市价折扣法3、功能价值法4、价格指数法5、成新率调整法（二）类比调整法 1、市场售价类比法（重要）2、成本市价法 3、价值比率法第72页/共114页直接比较法直接比较法直接比较法是指利用参照物交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较判断评估对象价值的一类方法，其基本计算公式为：评估对象价值评估对象价值=参照物成交价格参照物成交价格评估对象特征评估对象特征参照物特征参照物特征或评估对象价值或评估对象价值=对照合理成交价格对照合理成交价格例如例如：除生产能力不同外，其他都一样。参照物的生产能力是100万件，被评估物的生产能力是80万件。而对照物的市场价格是10万元。由上面的公式可算出评估对象价值。第73页/共114页直接比较法直接比较法1-1-现行市价法现行市价法l当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格时，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。l例如：批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价格。可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估值。第74页/共114页直接比较法直接比较法2-2-市价折扣法市价折扣法l市场折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，给予一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。l数学表达式为：资产评估值=参照物成交价格（1-价格折扣率)第75页/共114页教学案例教学案例l评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为30%l因此，拟快速变现资产价值接近于7万元。即：资产评估价值=10(1-30%)=7万元第76页/共114页直接比较法直接比较法3-3-功能价值类比功能价值类比法法l功能价值法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况：l(1)生产能力比例法：资产价值与其功能呈线性关系：资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格(评评估对象生产能力估对象生产能力参照生产能力参照生产能力)l(2)规模经济效益指数法：资产价值与其功能呈指数关系的情况：资产评估价值资产评估价值=参照物成参照物成交价格交价格（评估对象生产能力（评估对象生产能力参照物生产能参照物生产能力）力）x x第77页/共114页教学案例教学案例l被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120 吨，评估基准日参照物资产的市场价格为10万元。l由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。资产评估值=1090120=7.5万元第78页/共114页教学案例教学案例l被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7。l资产评估价值=10(90120)0.7=8.18万元 第79页/共114页直接比较法直接比较法4-4-价格指数法价格指数法 l价格指数调整法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为：l资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格（1+1+物价变物价变动指数）动指数）l或,资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格价格指价格指数数第80页/共114页直接比较法直接比较法5-5-成新率价格调整成新率价格调整法法 l成新率价格调整法是参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：l资产评估价值资产评估价值=参照物成交价格参照物成交价格（评估对象（评估对象成新率成新率参照物成新率）参照物成新率）第81页/共114页市场法中的具体评估方法市场法中的具体评估方法(一）直接比较法 1、现行市价法2、市价折扣法3、功能价值法4、价格指数法5、成新率调整法（二）类比调整法 1、市场售价类比法（重要）2、成本市价法 3、价值比率法第82页/共114页类比调整法类比调整法 类比法是市场法中最基本的评估方法。该方法并不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。1、市场售价类比法资产评估价值资产评估价值=参照物售价参照物售价+功能差异值功能差异值+时间差异值时间差异值+交易情况差异值交易情况差异值资产评估值资产评估值=参照物售价参照物售价功能差异修正系数功能差异修正系数时间差异修正系数时间差异修正系数第83页/共114页2、成本市价法l成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算被评估对象的价值的方法。资产评估价值=评估对象现行合理成本(参照物成交价格参照物现行合理成本)3、价值比率法资产评估价值=评估对象(企业)相关财务指标参照物(企业)价值比率第84页/共114页教学案例教学案例:攀钢钒钛攀钢钒钛第85页/共114页资产评估的基本方法资产评估的基本方法成本法市场法收益法第86页/共114页收益法收益法 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。收益法的思路实际上是一种以本求利的逆向思维以本求利的逆向思维，因为就本利关系来说，即已知利率，用本金利率=利息，从而求利息。而收益法与之相反，由利息、利率反推本金由利息、利率反推本金，也就是说多少资产量在这样的利率下能够带来多少收益。第87页/共114页教学案例教学案例已知本金10000元，年利率10%，由本金利率=收益，即年收益为1000元；而收益法是反过来考虑，已知某一项资产年收益1000元，年利率是10%，由收益利率=本金，计算出多大的资产量在10%的年利率下能赚1000元收益。由1000元的年收益，10%的年利率可以算出资产价值相当于10000元。第88页/共114页计算原理计算原理资产资产资产收益率收益资产收益率收益收益收益资产资产资产资产资产收益率资产收益率收益收益第89页/共114页收益法的基本前提收益法的基本前提（1）被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；（2）资产拥有者获利预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。它涉及到收益率的测算，因为按经济学的角度，收益率的大小是和风险成正比的，也就是说风险越大收益越高。收益率的构成包括两个方面：一是无风险收益率。无风险收益率可以用国债利率来代替，因为国债虽然不能说没有一点风险，但国债的风险很低，可以拿同期国债利率来近似的代替风险利率；二是风险收益率。风险是可以测量的，风险收益率+无风险收益率=收益率（3）被评估资产预期获利年限可以预测。第90页/共114页收益法的基本程序和基本参收益法的基本程序和基本参数数(1)搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；(2)分析测算被评估对象未来预期收益；(3)确定折现率或资本化率(4)用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值；(5)分析确定评估结果第91页/共114页3 3个关键参数个关键参数收益额折现率收益期限第92页/共114页1.1.收益额收益额1.必须是归资产所有者所有的收益。如果某些收益并不归资产所有者所在，则是不能算的。比如用利润赚了很多钱，利润的一部分要交所得税，所得税并不归所有者所有，而是归国家作为税金流出企业，那么不包含在收益当中。2.这里所讲的收益额是资产未来的预期的收益预期的收益，它不是资产的历史收益，也不是现实的收益，而是根据历史资料来推算今后预期收益。3.资产评估的收益是资产客观收益，而不是实际收益。客观的就是根据各种变量、因素合理的收益；而现实收益中可能包括不合理的因素。第93页/共114页教学案例教学案例有一座写字楼，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在评估中用租金作为收益，租金是用什么指标的来算？可以用实际收了多少租金，比如说每天每平米3元，3/天面积=实际收益；但也不一定用实际的每天每平米收3元，而是根据同档次的写字楼，在所处的地理位置一般情况下写字楼的租金而定。假如同档次的写字楼一般每天每平米是5元，而你收的是3元。由于是公允的，则不能用实际收的3元而是客观的5元来计算。第94页/共114页2.2.折现率折现率1.它是一个期望的投资报酬率。2.折现率构成：无风险报酬率+风险报酬率 同期国库券利率同期国库券利率综合考虑各种风险因素综合考虑各种风险因素进行判断进行判断行业风险、经营风险、财务风险、其他风险行业风险、经营风险、财务风险、其他风险第95页/共114页2.2.折现率（续）折现率（续）3.折现率和资本化率在本质上是一样的；两者的区别仅仅在于适用的场合不同。a)在评估中如果把未来有限期的收益折为现值，这个过程所采用的投资报酬率叫折现率。b)资本化率则是说把未来无限期限的永续的收益折为本金。第96页/共114页3.3.收益期限收益期限 根据在持续使用的能力在未来多长时间资产能够给所有者带来未来预期收益，可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永续无期限，由评估人员测定。以法律、法规的规定时间为基础进行估测以法律、法规的规定时间为基础进行估测以合同规定的时间为基础估测以合同规定的时间为基础估测根据产品寿命周期进行估测根据产品寿命周期进行估测第97页/共114页收益法的基本程序和基本参收益法的基本程序和基本参数数基本系数：折现系数=1/(1+r)n 年金折现系数=11/(1+r)n/r通用公式：评估值通用公式：评估值Ri/(1+r)i预期收益额折现率收益年期第98页/共114页情况情况1 1：未来各年收益额不相等：未来各年收益额不相等评估值评估值 Ri/(1+r)i各年收益额各年收益额现值系数现值系数评估值评估值 Ri(P/F,r,i)第99页/共114页情况情况2 2：未来各年收益额相等且有限：未来各年收益额相等且有限期期评估值评估值A 11/(1+r)n/r 年 金(各年相等的收益额)年金现值系数评估值评估值A(P/A,r,n)第100页/共114页情况情况3 3：未来各年收益额相等且无限未来各年收益额相等且无限期期评估值评估值A/r年 金（各年相等的收益额）本金化率第101页/共114页情况情况4 4：未来收益额在若干年后持不变：未来收益额在若干年后持不变 -无限期无限期评估值评估值 Ri/(1+r)i+A/r(1+r)t前期收益额(各年不等)后期收益额(各年相等无限年期)第102页/共114页情况情况5 5：未来收益额在若干年后保持不：未来收益额在若干年后保持不变变 -有限期有限期评估值评估值 Ri/(1+r)i+(A/r)1-1/(1+r)n-t(1+r)-t 前期收益额(各年不等)后期收益额(各年相等有限年期)第103页/共114页情况情况6 6和情况和情况7 7：等差与等比：等差与等比8.收益期为无限，收益以等差级数变化 P=A/r+B/r2 9.收益期为无限，收益以等比级数变化 P=A/（r-s）第104页/共114页教学案例教学案例1 1有一宗房地产，年纯收益为300元/平方米，为目前类似房地产的平均水平。其所在地区正在进行道路扩建，预计三年后可使售价达到3500元/平方米，假定资本化率为10%，则该宗房地产的单价为多少？解：房地产单价=300(P/A,10%,3)+3500(P/F,10%,3)=3002.4869+35000.7513=3375.62元第105页/共114页教学案例教学案例2 2某资产未来第一年纯收益为20万元，假设该资产的使用期限为无限期，预计未来每年纯收益按1%的比率递减，资本化率为期不远7%，则资产的评估值最接近于多少万元？A190；B250；C286；D333 第106页/共114页教学案例教学案例3 3某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。第107页/共114页参考解答参考解答（1）永续经营条件下的评估过程：评估价值=12*(P/F,10%,1)+15*(P/F,10%,2)+13*(P/F,10%,3)+11*(P/F,10%,4)+14*(P/F,10%,4)/10%=12*0.9091+15*0.8264+13*0.7513+11*0.683+140*0.683=136.2051（2）50年的收益评价过程：评估价值=12*(P/F,10%,1)+15*(P/F,10%,2)+13*(P/F,10%,3)+11*(P/F,10%,4)+14*(P/A,10%,50-5+1)*(P/F,10%,4)=12*0.9091+15*0.8264+13*0.7513+11*0.683+14*9.8753*0.683=135第108页/共114页评估方法之间的关系评估方法之间的关系 每种评估方法都是从某一角度反映资产的价值，市场法是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，收益法是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，成本法是从资产的再取得途径评估价值。第109页/共114页资产评估方法的选择资产评估方法的选择1评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此决定的价值类型相适应；2评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素的制约；3评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约第110页/共114页总结总结成本法适合评估劳动创造的可复制资产、专用资产和单项资产；收益法适合评估资源性资产、无形资产和企业整体资产；市场法适合评估具有一定通用性，能够在公开市场上出售的资产。第111页/共114页资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日评估基准日过去未来成本法成本法市场法收益法第112页/共114页资产评估方法体系资产评估方法体系市场法市场法成本法成本法收益法收益法直接法直接法类比法类比法重置成本重置成本成新率成新率重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法 功能价值法功能价值法统计分析法统计分析法 观察法观察法 使用年限法使用年限法 直接价值法直接价值法 收益额收益额折现率折现率收益期收益期第113页/共114页感谢您的观看！第114页/共114页