设计阶段工程造价管理

第六章 设计阶段工程造价管理6.1 设计阶段工程造价管理概述 了解并掌握有关的外部条件和客观情况。设计单位派人到施工现场，与建设、施工单位共同会审施工图，进行技术交底。工人施工制作的依据。满足设备材料的选择与确定、非标准设备的设计与加工制作、施工图预算的编制、建筑工程和安装工程施工的要求。各种技术问题的定案阶段，满足确定重大技术问题和有关实验、设备选择方面的要求。编制修正概算书，有时可省略。整个设计构想基本形成，包括总平面设计、工艺设计和建筑设计，在此阶段应编制设计总概算。大概的布局设想，工程与周围环境的关系，有时可省略。三阶段设计初步设计技术设计施工图设计设计准备初步方案设计交底和配合施工一、设计阶段划分二、设计阶段影响工程造价的因素1.工业建筑设计影响工程造价的因素厂区总平面图设计工业建筑的平面和立面设计建筑材料和结构的选择工艺技术方案的选择设备的选型和设计占地面积功能分区运输方式的选择工业厂房层数的选择工业厂房层高的选择合理确定柱网尽量减少厂房的体积和面积2.民用建设设计影响工程造价的因素小区建设规划的设计住宅建筑的平面布置住宅单元的组成、户型和住户面积住宅的层高与净高住宅的层数住宅建筑结构类型的选择建筑周长系数：外墙长度/建筑面积正方形和矩形的住宅既有利于施工，又能降低工程造价。加大住宅的进深对降低造价也有效果结构面积系数控制在2.52.8m多层住宅较为经济合理工程造价控制的关键在于前期工程造价控制的关键在于前期 100%95%75%35%10%1/41/23/4决决策策和和初初步步设设计计技技术术设设计计施施工工图图设设计计施工阶段施工阶段项目进展时间项目进展时间对对投投资资的的影影响响程程度度各阶段对投资影响程度分析图各阶段对投资影响程度分析图Kelly（1982）的研究发）的研究发现一个项目现一个项目80%的造价在的造价在方案设计阶段就已经确定，方案设计阶段就已经确定，所以后续的控制只能影响所以后续的控制只能影响到其余的到其余的20%投资。投资。Wootoon（1982）认为项）认为项目总造价中能受现场直接目总造价中能受现场直接控制的部分在控制的部分在6%-20%之之间。间。三、设计阶段工程造价管理的重要意义四、设计阶段工程造价控制的措施和方法1、方案造价估算、设计概算和施工图预算的编制与审查2、设计方案的优化和比选3、限额设计和标准设计的推广4、推行设计索赔及设计监理制度，加强设计变更管理6.2 设计方案优选一、设计方案评价的原则1.设计方案经济合理性与技术先进性相统一的原则2.项目全寿命费用最低的原则3.设计方案经济评价的动态性原则4.设计必须兼顾近期投入与远期发生相统一的原则5.设计方案应符合可持续发展的原则二、设计方案评价的内容评价指标指标含义评价方法总平面设计有关面积的指标厂区占地面积、建筑物和构筑物占地面积、永久性堆场占地面积、建筑占地面积（建筑物和构筑物占地面积永久性堆场占地面积）、厂区道路占地面积、工程管网占地面积、绿化面积。价值工程理论、模糊数学理论、层次分析理论等不同的方法，操作比较复杂。常用的方法是多指标对比法。比率指标建筑系数建筑物、构筑物和各种露天仓库及堆场、操作场地等的占地面积与整个厂区建设用地面积之比土地利用系数建筑物、构筑物、露天仓库及堆场、操作场地、铁路、道路、广场、排水设施及地上地下管线等所占面积与整个厂区建设用地面积之比。绿化系数厂区绿化面积与厂区占地面积之比工程量指标场地平整土石方量、地下及地下管线工程量。经济指标每吨货物运输费用、经营费用等工艺设计 等同于互斥投资项目的比选多指标评价法和投资效益评价法建筑设计单位面积造价综合性很强的指标多指标评价法、投资效益评价法和价值系数法建筑物周长与建筑面积比该指标越低，平面形状越合理厂房展开面积用于确定多层厂房的经济层数厂房有效面积与建设面积比 评价柱网布置是否合理工程全寿命成本评价建筑物功能水平是否合理的指标工工业业建建筑筑设设计计评评价价的的指指标标评价内容影响工程造价的主要因素设计要求评价指标民用住宅建筑设计评价（1）建筑物平面形状和周长系数（2）住宅的层高和净高（3）住宅的层数（4）住宅单元组成、户型和住户面积（5）住宅建筑结构的选择（1）平面布置合理，长度和宽度比例适当（2）合理确定户型和住户面积（3）合理确定层数和层高（4）合理选择结构方案平面指标平面系数K平面系数K1平面系数K2平面系数K3建筑周长指标单元周长指标建筑周长指标建筑体积指标建筑体积指标面积定额指标平均每户建筑面积户型比说明：建筑面积使用面积辅助面积结构面积有效面积使用面积辅助面积居住面积指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。评价内容影响工程造价的主要因素设计要求评价指标住宅小区设计评价（1）占地面积（2）建筑群体的布置形式（1）压缩建筑的间距（2）提高住宅层数或高低层搭配（3）适当增加房屋长度（4）提高公共建筑的层数（5）合理布置道路建筑毛密度居住建筑净密度居住面积密度居住建筑面积密度人口毛密度人口净密度绿化比率说明：居住建筑基底面积建筑物的底面积居住建筑占地面积居住建筑基底面积及散水、绿化、小路等。居住面积指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。居住建筑面积指居住建筑的总建筑面积三、设计方案评价的方法分类基本原理优点缺点多指标评价法多指标对比法使用一组适用的指标体系，将对比方案的指标值列出，然后一一进行对比分析，根据指标值的高低分析判断方案优劣指标全面、分析确切，可通过各种技术经济指标直接定性或定量地反映方案技术经济性能的主要方面容易出现不同指标的评价结果相悖的情况多指标综合评分法首先需要进行分析评价的设计方案设定若干个评价指标，并按其重要程度确定各指标的权重，然后确定评分标准，并就各设计方案对各指标的满足程度打分，最后计算各方案的加权得分，以加权得分最高者为最优设计方案：避免了多指标对比法指标间可能发生相互矛盾的现象，评价结果是唯一的。在确定权重及评分过程中存在主观臆断成分。同时，由于分值是相对的，因而不能判断各方案的各项功能实际水平。分类基本原理优点缺点静态投资效益评价法投资回收期法（用方案实施过程中的效益回收投资）差额投资回收期指用投资大的方案比投资小的方案所节约的经营成本，回收差额投资所需要的时间。简单直观、易于接受没有考虑时间价值以及各方案寿命差异计算费用法（在设计方案功能相同的条件下，项目在整个寿命期的费用最低者为最优方案）总计算费用：TC=K+PcC或年计算费用:AC=C+RcK设计方案评价的方法（Contd）例：某新建企业有两个设计方案，甲方案总投资1500万元，年经营成本400万元，年产量为1000件；乙方案总投资1000万元，年经营成本360万元，年产量为800件。基准投资回收期为6年，试选择最优方案。（试分别用差额投资回收期法、总计算费用和年计算费用分别判定）解计算各方案单位产量的费用。K甲/Q甲1500/10001.5（万元/件）K乙/Q乙1000/8001.25（万元/件）C甲/C甲400/10000.4（万元/件）C乙/C乙360/8000.45（万元/件）动态计算费用法 对于寿命期相同的设计方案，可以采用净现值法、净年值法、差额内部收益率法等，寿命期不等的设计方案可以采用净年值法。三、工程设计方案优化途径(一一)设计招标和设计竟选设计招标和设计竟选(二二)运用价值工程优化设计方案运用价值工程优化设计方案1.1.价值工程原理价值工程原理价值就是功能和实现这个功能所耗费用的比值。价值就是功能和实现这个功能所耗费用的比值。V V11最好最好V V过高，成本偏低过高，成本偏低V V过低，成本偏高过低，成本偏高v提高价值的途径：提高价值的途径：v F，Cv F，Cv F，Cv F，Cv F，Cv2.价价值值工工程程在在新新建建项项目目设设计计方方案案优优选选中中的的应用应用功能分析：功能分析：应明确项目各类功能具体有哪些，哪些是主要功能，并对功能进行定义和整理，绘制功能系统图功能评价：功能评价：运用01评分法、04评分法或环比评分法计算功能评价系数，作为该功能的重要度权数方案创新：方案创新：根据功能分析的结果，提出各种实现功能的方案方方案案评评价价：根据打分与功能评价系数计算各方案的价值系数，以价值系数最大者为最优v2.价价值值工工程程在在设设计计阶阶段段工工程程造造价价控控制制中中的的应用应用对对象象选选择择：应用 ABC分 析 法，将设计方案的成本分解为A、B、C三类，A类成本比重大，品种数量少作为实施价值工程的重点功功 能能 分分析析：分析 研 究对 象 的功 能 及各 功 能之 间 的关系功能评价：功能评价：确定功能评价系数，并计算各功能的现实成本，以计算价值系数分分配配目目标标成成本本：确定目标成本，并根据功能评价系数分摊到各功能，与现实成本进行对比，确定重点改进对象方案创新方案创新及评价：及评价：提出各种方案，并用加权评分法选择最优方案案例一：现以某设计院在建筑设计中用价值工程方法进行住宅设计方案优选为例，说明价值工程在设计方案评价优选中的应用。1、功能分析。建筑功能是指建筑产品满足社会需要的各种性能的总和。住宅工程一般有十个方面的功能。2、功能评价：计算功能的重要度权数。上述住宅功能采用用户、设计人员、施工人员按各自的权重共同评分的方法计算。住宅工程功能权重系数计算表功能用户评分设计人员评分施工人员评分功能权重系数得分得分55得分 得分30 得分得分15适用平面布置F14022309355.250.3625采光通风F2168.8144.2152.250.1525层高层数F321.141.230.450.0275技术参数F463.330.920.300.0450安全牢固耐用F52212.1154.5203.000.1960三防设施F642.251.530.450.0415美观建筑造型F721.1103.020.300.0440内外装饰F831.6582.410.150.0420环境设计F942.261.860.900.0490其他 便于施工F1010.5551.5131.950.0400小计1005510030100151.0 3、计算成本系数方案名称主要特征平方米造价成本系数A534.000.2618B505.500.2478C553.500.2713D447.000.2191小计2040.001.00 4、计算功能评价系数评价因素评价因素方案名称方案名称ABCD功能因素功能因素F权重系数权重系数KF10.3625方方案案满满足足程程度度分分值值101089F20.15251091010F30.027589108F40.04509988F50.196010899F60.04151010910F70.044098108F80.042099108F90.04909999F100.040081089方案满足功能程度总分方案满足功能程度总分9.6859.2048.8199.071功能评价系数功能评价系数0.26330.25000.23980.24665、最优设计方案评选方案名称 功能评价系数 成本系数价值系数最优方案A0.26330.26181.006B0.25030.24781.010C0.23980.27130.884D0.24660.21911.126最优方案案例二：某开发商拟开发一幢商住楼，有如下三种可行设计方案。A：结构方案为大柱网框架轻墙体系，采用预应力大跨度叠合楼板，墙体材料采用多孔砖及移动式可拆装式分室隔墙，窗户采用单框双玻璃钢塑窗，面积利用系数为93，单方造价为1437.47元/m2。B：结构方案同A，墙体采用内浇外砌，窗户采用单框双玻璃空腹窗，面积利用系数87，单方造价1108元/m2。C：方案C面积利用系数70.69，单方造价1081.8元/m2。方案功能得分及重要系数，如下表所示。方案功能得分及重要系数表方案功能方案功能得分方案功能重要系数ABC结构体系F1101080.25模板类型F2101090.05墙体材料F38970.25面积系数F49870.35窗户类型F59780.101.试应用价值工程方法选择最优设计方案。2.为控制工程造价和进一步降低费用，拟针对所选的最优设计方案的土建工程部分，以工程材料费为对象开展价值工程分析。将土建工程划分为4个功能项目，各功能项目评分值及其目前成本，如下表所示。按限额设计要求目标成本额应控制为12170万元。序号功能项目功能评分目前成本1桩基围护工程1115202地下室工程1014823主体结构工程3547054装饰工程385105合计94128121.成本系数计算方案名称造价成本系数A1437.470.3963B11080.3055C1081.180.2982合计3627.2812、功能因素评分与功能系数计算。方案功能方案功能得分权重ABC结构体系F1100.251080.25模板类型F2100.051090.05墙体材料F380.25970.25面积系数F490.35870.35窗户类型F590.1780.10方案加权得分9.058.757.45功能系数9.05/合计0.3470.2953、计算各方案价值系数方案名称 功能评价系数 成本系数价值系数最优方案A0.3580.39630.903B0.3470.30551.136最优C0.2950.29820.9894、成本降低幅度表序序号号功能项目功能项目功能功能评分评分功能功能系数系数目前目前成本成本成本成本系数系数价值价值系数系数目标目标成本成本成本降成本降低幅度低幅度1 桩基围护工程桩基围护工程110.1171520 0.1186 0.98651423.8996.112 地下室工程地下室工程100.1064 1482 0.1157 0.91961294.89187.113 主体结构工程主体结构工程350.3723 4705 0.36721.01394530.89174.114 装饰工程装饰工程380.4043 5105 0.39851.01464920.33184.67合计合计94112812112170642根据上表，功能项目的优先改进顺序为2、4、3、1。6.3 设计概算v设计概算是在投资估算的控制下由设计单位根据初步设计（或扩大初步设计）图纸、概算定额（或概算指标）、材料价格、费用定额和有关取费规定，编制和确定的建设项目从筹建至竣工交付使用所需的全部费用的文件。v设计概算的作用是编制建设工程项目投资计划，确定和控制建设工程项目投资额的依据。经批准的建设工程项目设计总概算的投资额，是该工程建设投资的最高限额。是控制施工图设计和施工图预算的依据是衡量设计方案经济合理性和选择最佳设计方案的依据。是编制招标标底和投标报价的依据。是考核建设工程项目投资效果的依据。一、设计概算的概念与作用二、设计概算的内容l 设计概算可分为单位建筑工程概算、单项工程综合概算和建设工程项目总概算三级。工程建设其他费用概算预备费、建设期贷款利息、投资方向调节税概算单位建筑工程概算（直接费、间接费、利润和税金）单位设备及安装工程概算单项工程综合概算（编制说明、综合概算表）设备购置费概算单位安装工程概算（直接费、间接费、利润和税金）建设项目总概算：1.封面、签署页及目录2.编制说明3.总概算表4.工程建设其他费用概算表5.单项工程综合概算表和建筑安装单位工程概算表6.工程量计算表和工、料数量汇总表7.分年度投资汇总表和分年度资金流量表经营性项目的铺底流动资金三、单位工程概算的编制方法v由直接费（含直接工程费和措施项目费）、间接费（含管理费和规费）、利润和税金组成。v核心内容是算出直接工程费（一）建筑工程概算的编制方法：概算定额法、概算指标法、类似工程预算法。1、概算定额法，又叫扩大单价法或扩大结构定额法。编制原理：类似于用预算定额编制建筑工程预算。应用条件：初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确主要步骤：计算工程量；套用概算定额；计算直接费；人工、材料、机械台班用量分析及汇总；计算间接费、利润和税金；汇总为概算工程造价。例：某市拟建一座7560m2教学楼，请按给出的扩大单价和工程量表编制出该教学楼土建工程设计概算造价和平方米造价。其中：材料调整系数为1.10，材料费占直接工程费比率为60。各项费率分别为：措施费为直接工程费的10，间接费率5，利润率7，综合税率3.413（计算结果：平方米造价保留一位小数，其余取整）。某教学楼土建工程量和扩大单价分部工程名称单位工程量 扩大单价（元）基础工程10m31602500混凝土及钢筋混凝土 10m31506800砌筑工程10m32803300地面工程100m2401100楼面工程100m2901800卷材屋面100m2404500门窗工程100m2355600脚手架100m2180600某教学楼土建工程概算造价计算表序号分部工程名称单位工程量单价合价1基础工程10m316025004000002混凝土及钢筋混凝土10m3150680010200003砌筑工程10m328033009240004地面工程100m2401100440005楼面工程100m29018001620006卷材屋面100m24045001800007门窗工程100m23556001960008脚手架100m2180600108000A直接工程费小计以上8项之和3034000B措施费A10A10303400C间接费（A+BA+B）55166870D利润（A+b+CA+b+C）77245299E材料价差A60A601010182040F税金（A+B+C+D+EA+B+C+D+E）3.4133.413134186概算造价A+B+C+D+E+FA+B+C+D+E+F4065795平方米造价4065795756040657957560537.82、概算指标法。编制原理：利用直接费指标编制单位工程概算。应用条件：初步设计深度不够，不能准确地计算出工程量备注：需要对概算指标的结构差异、价格差异进行调整l 结构变化修正概算指标J+Q1P1-Q2P2l结构变化修正概算指标人工材料机械数量原概算指标的人工材料机械数量换入结构构件工程量相应定额人工材料机械消耗量-换出结构构件工程量相应定额人工材料机械消耗量l设备、人工、机械、材料修正概算费用原概算指标设备、人工、材料、机械费（换入设备、人工、材料、机械数量拟建地区相应单价）-（换出设备、人工、材料、机械数量原概算指标的设备、人工、材料、机械单价）3、类似工程预算法。编制原理：利用类似工程造价资料编制拟建工程设计概算应用条件：初步设计深度不够，不能准确地计算出工程量备注：必须对类似工程建筑结构差异和价差进行调整编制步骤：1）选择最合适的类似工程预算2）计算类似工程预算的人工费修正系数、材料费修正系数、机械费修正系数、措施费修正系数、间接费修正系数3）根据类似工程预算修正系数和五项费用占预算成本的比重，计算预算成本总修正系数，并计算出修正后的类似工程平方米预算成本。4）计算修正后的类似工程平方米造价。5）计算拟建工程概算造价。用类似工程预算法编制概算价差调整的两种方法v类似工程造价资料有具体的人工、材料、机械台班的用量时，可按类似工程预算造价资料中的主要材料用量、工日数量、机械台班用量乘以拟建工程所在地的主要材料预算价格、人工单价、机械台班单价，计算出直接费，在乘以当地的综合费率，即可得出所需的造价指标。v类似工程资料只有人工、材料、机械台班费用和其他各项费用时，可按照综合调整系数的方法调整。D=AKK=a%K1+b%K2+c%K3+d%K4+拟建工程概算造价DSv拟建砖混结构住宅工程4000m2，结构形式与已建成的某工程相同，只有基础和外墙贴面不同，其他部分均较为接近。类似工程外墙用水泥砂浆抹面，基础采用毛石基础，每平方米建筑面积消耗量分别为：0.842m2和0.044m3，水泥砂浆抹面8.95元/m2，毛石基础1531元/m3，拟建工程外墙贴釉面砖，基础采用钢筋混凝土带形基础，每平方米建筑面积消耗量分别为：0.82m2，0.08m3，贴釉面砖49.75元/m2，钢筋混凝土带形基础1854.8元/m3。类似工程单方造价588元/平方米，其中，人工费、材料费、机械费、措施费、管理费、规费占单方造价的比例分别为：11%、62%、6%、4%、5%和12%，拟建工程于类似工程预算造价在这几方面的差异系数分别为：2.01、1.06、1.92、1.02、1.01和0.87.v问1：应用类似工程预算法确定拟建工程的单位工程概算造价。v问2：若在该类似工程预算中，每平方米建筑面积主要资源消耗为：人工消耗5.08工日，钢材23.8公斤，水泥205公斤，原木0.05立方米，铝合金门窗0.24平方米，其他材料费为主材费的45%，机械费占直接工程费的8%，拟建工程主要资源的现行预算价格分别为：人工20.31元/工日，钢材3.1元/公斤，水泥0.35元/公斤，原木1400元/立方米，铝合金门窗平均350元/平方米，拟建工程综合费率为20%，应用概算指标法，确定拟建工程的单位工程概算造价。结构调整系数=Q1P1-Q2P2=0.081854.8+0.8249.75-(0.0441531+0.8428.95)=114.28 价差调整系数K=11%2.01+62%1.06+6%1.92 +4%1.02+5%1.01+12%0.87=1.19概算指标D=AK=5881.19=699.72修正概算指标=699.72+114.28=814造价=8144000=3256000人工费=5.0820.31=103.17材料费=（23.83.12050.350.0514000.24350）1.45=432.32直接工程费=(103.17+432.32)/0.92=584.23概算指标=584.23（1+20%）=701.08修正概算指标=701.08+114.28=815.36造价=4000815.36=3261440（二）安装工程概算的编制方法：预算单价法、扩大单价法、设备价值百分比法和综合吨位法。编制方法编制原理应用条件备注预算单价法编制程序基本同于安装工程施工图预算初步设计较深，有详细的设备清单具有计算具体、精确性较高之优点扩大单价法采用主体设备、成套设备的综合扩大安装单价编制概算初步设计深度不够，设备清单不完备，只有主体设备或仅有成套设备重量设备价值百分比法安装费按占设备费的百分比计算初步设计深度不够，只有设备出厂价，无详细的规格、重量常用于价格波动不大的定型设备和通用设备综合吨位指标法采用综合吨位指标编制概算初步设计提供的设备清单有规格和设备重量常用于价格波动较大的非标准设备和引进设备（三）设备购置费概算的编制。根据初步设计的设备清单计算出设备原价，然后按有关规定的设备运杂费率乘以设备总原价，两项相加即为设备购置费概算。设备购置费概算（设备清单中的设备数量设备 原价）（1运杂费率）或设备购置费概算（设备清单中的设备数量 设备预算价格）四、设计概算的审查v审查编制依据的合法性、时效性和适用范围。v审查编制说明、编制深度和编制范围。v审查设计概算的编制内容：是否符合经审批的标准；编制方法、依据和程序是否符合现行规定；工程量是否正确；材料用量和价格，设备的规格、数量和配置；费用计取是否符合标准；综合概算、总概算编制是否符合要求；项目的“三废”处理；审查技术经济指标；审查投资经济效果。设计概算的审查方法v对比分析法（建设规模、标准；工程数量；内容与方法；取费；价格等）v查询核实法（多方查询核对。）v联合会审法（自审；主管、建设、承包单位；咨询公司；同行专家；审批部门）