《企业国有资产评估报告指南》讲解及在实务中的应用

讲解人：肖 力企业国有资产评估报告指南讲解及在实务中的应用 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society 主 要 内 容第 一 部 分 “ 指 南 ” 背 景 及 功 能 定 位 第 二 部 分 关 于 报 告 声 明 、 摘 要 的 编 写 第 三 部 分 关 于 报 告 正 文 的 编 写第 四 部 分 关 于 报 告 附 件第 五 部 分 关 于 评 估 说 明 的 编 写第 六 部 分 关 于 评 估 明 细 表 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society 第 一 部 分 “ 指 南 ” 的 背 景 及 功 能 定 位 4 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society一 、 指 南 出 台 的 背 景（ 一 ） 资 产 评 估 报 告 属 性 的 要 求（ 二 ） 服 务 于 市 场 、 服 务 于 特 定 客 户 的 需 要（ 三 ） 资 产 评 估 准 则 体 系 建 设 的 需 要（ 四 ） 财 企 2008343号 文 件 后 的 制 度 安 排 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society二 、 与 其 他 准 则 的 关 系（ 一 ） 从 准 则 体 系 层 面 上 理 解 ， 指 南 与 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 评 估报 告 准 则 是 ” 母 子 关 系根 据 我 国 资 产 评 估 准 则 体 系 的 规 划 ， 评 估 指 南 包 括 对 特 定 评 估 目 的 、 特 定 资产 类 别 （ 细 化 ） 评 估 业 务 以 及 对 评 估 中 某 些 重 要 事 项 的 规 范 。2007年 11月 28日 ， 中 评 协 发 布 、 并 于 2008年 7月 1日 执 行 的 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 ， 是 根 据 市 场 变 化 和 执 业 实 践 不 断 完 善 评 估 报 告 的 技 术 规 范 ， 是 评估 报 告 的 基 本 要 求 。 根 据 监 管 部 门 的 不 同 要 求 ， 从 其 监 管 角 度 对 评 估 报 告 提 出 更细 的 要 求 ， 作 为 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 的 “ 子 准 则 ” ， 是 更 好 服 务 于 国有 资 产 评 估 领 域 的 重 要 举 措 ， 也 是 资 产 评 估 准 则 体 系 不 断 完 善 的 必 要 步 骤 。 国 有资 产 评 估 关 系 到 国 有 资 产 权 益 ， 对 国 有 资 产 评 估 项 目 的 管 理 不 可 能 脱 离 对 资 产 评估 报 告 的 管 理 。 资 产 评 估 准 则 -报 告 准 则 是 资 产 评 估 报 告 的 最 低 要 求 ， 其 主 要 内 容 是 评 估 报 告 的 基 本 要 求 和 一 般 内 容 构 成 。 企 业 国 有 资 产 评 估 报 告 指 南 ， 是 在 资 产 评 估 报 告 最 低 要 求 的 基 础 上 ， 为满 足 企 业 国 有 资 产 评 估 管 理 的 需 要 ， 根 据 企 业 国 有 资 产 评 估 管 理 的 相 关 规 定 ， 针对 性 地 对 五 部 分 内 容 做 出 更 为 详 尽 的 规 定 ， 充 分 反 映 企 业 国 有 资 产 评 估 监 管 的 要求 。 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（ 二 ） 与 各 “ 实 体 性 ” 准 则 的 关 系 1、 实 体 性 准 则 、 甚 至 其 他 程 序 性 准 是 指 南 的 依 据 。 实 体 性 准 则 、 其 他 程 序 性 准 则 主 要 规 范 评 估 操 作 要 求 的 ，如 ：u 资 产 评 估 准 则 机 器 设 备 第 一 条 ， “ 为 规 范 注 册 资 产 评估 师 执 行 机 器 设 备 评 估 业 务 行 为 ” ；u 资 产 评 估 准 则 不 动 产 第 一 条 ， “ 为 规 范 注 册 资 产 评 估师 执 行 不 动 产 评 估 业 务 行 为 ” u 资 产 评 估 准 则 评 估 程 序 第 一 条 为 规 范 注 册 资 产 评 估师 履 行 评 估 程 序 行 为 ， u 资 产 评 估 准 则 业 务 约 定 书 第 一 条 为 规 范 业 务 约 定 书 的签 订 、 履 行 等 行 为 ，报 告 指 南 必 须 以 这 些 准 则 的 要 求 ， 提 出 披 露 的 规 范 。 2、 评 估 报 告 指 南 不 讨 论 如 何 操 作 的 问 题 。 评 估 报 告 规 范 ， 是 反 映 如 何 编 写 、 如 何 出 具 评 估 报 告 的 规 范 性 问题 ， 不 反 映 也 不 讨 论 具 体 的 评 估 操 作 技 术 问 题 。 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society 指 南 提 出 评 估 报 告 由 标 题 及 文 号 、 声 明 、 摘 要 、 正 文 、附 件 、 评 估 明 细 表 、 评 估 说 明 等 构 成 。 与 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 相 比 ， 增 加 了 评 估 明 细 表 、 评 估 说 明 。 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 未 强 制 要 求 注 册 资 产 评估 师 在 出 具 评 估 报 告 的 同 时 ， 另 行 出 具 资 产 评 估 说 明 和 评 估明 细 表 。 中 评 协 编 制 出 版 的 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 讲 解 中 提 出 “ 对 于 国 有 资 产 评 估 项 目 ， 注 册 资 产 评 估 师 可 以根 据 所 属 的 国 有 资 产 行 政 主 管 部 门 的 要 求 ， 另 行 提 供 相 关 评估 说 明 和 明 细 表 ， 作 为 国 有 资 产 评 估 核 准 备 案 专 用 材 料 的 一部 分 ” 。 实 际 上 ， 本 指 南 中 提 出 的 评 估 明 细 表 相 当 于 资 产 评 估准 则 评 估 报 告 附 件 内 容 中 “ 评 估 对 象 涉 及 的 资 产 清 单 或 资 产 汇 总 表 ” 的 细 化 。 （ 三 ） 国 资 报 告 指 南 与 评 估 报 告 准 则 的 构 成 衔 接 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society二 、 关 于 评 估 报 告 准 则 与 现 行 国 有 资 产 评 估 报 告 规 范 的 关 系（ 一 ） 评 估 实 践 中 ， 已 经 对 现 规 范 进 行 “ 取 舍 ” 使 用现 行 国 有 资 产 评 估 项 目 ， 主 要 依 据 资 产 评 估 报 告 基 本 内 容 与 格 式 的暂 行 规 定 （ 财 评 字 【 1999】 91号 ） 、 资 产 评 估 报 告 内 容 与 格 式 的 补 充规 定 （ 财 评 字 【 1999】 302号 ） 、 资 产 评 估 操 作 规 范 意 见 （ 试 行 ） （ 国 资 局 国 资 办 发 【 1996】 23号 ） 等 规 定 的 内 容 与 格 式 编 制 出 具 资 产 评估 报 告 。由 于 ：u国 有 资 产 管 理 方 式 和 要 求 内 容 的 变 化 ；u新 会 计 准 则 的 发 布 执 行 ；u评 估 准 则 的 陆 续 出 台原 国 有 资 产 评 估 报 告 内 容 与 格 式 不 适 应 相 关 法 规 准 则 的 变 化 。 评 估 实践 中 ， 根 据 国 有 资 产 管 理 方 式 和 要 求 内 容 的 变 化 、 新 会 计 准 则 的 发 布 执行 、 新 出 台 的 评 估 准 则 ， 对 评 估 说 明 、 评 估 明 细 表 进 行 了 相 应 调 整 做 法 已 经 大 量 出 现 。 这 也 是 制 定 指 南 的 必 要 性 所 在 。 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society财 政 部 关 于 实 行 资 产 评 估 准 则 有 关制 度 衔 接 问 题 的 通 知财 企 2008343号 企 业 国 有 资 产 评 估 报 告 指 南 实 施 后 ， 除 金 融 企 业 以外 的 企 业 国 有 资 产 评 估 报 告 应 当 执 行 企 业 国 有 资 产 评 估报 告 指 南 。 金 融 企 业 、 行 政 事 业 单 位 及 其 他 的 国 有 资 产评 估 报 告 指 南 另 行 制 定 。 在 相 关 指 南 实 施 前 ， 金 融 企 业 和行 政 事 业 单 位 国 有 资 产 评 估 报 告 暂 参 照 执 行 企 业 国 有 资产 评 估 报 告 指 南 的 相 关 要 求 。 财 政 部 关 于 印 发 资 产评 估 报 告 基 本 内 容 与 格 式 的 暂 行 规 定 的 通 知 （ 财 评 字199991号 ） 即 予 废 止 。 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society1. 增 加 了 收 益 法 、 市 场 法 运 用 的 要 求 和 指 导 ；2. 根 据 新 的 企 业 会 计 准 则 ， 调 整 了 评 估 明 细 表 的 格 式 和 内 容 ；3. 固 化 实 践 中 的 有 效 做 法 ， 澄 清 了 部 分 模 糊 的 做 法 ， 最 大 限度 地 体 现 可 操 作 性 ； 比 如 ： 明 确 了 引 用 土 地 使 用 权 、 矿 业权 评 估 结 论 的 方 式 和 要 求 等 ； 针 对 实 践 中 两 种 方 法 评 估 结论 差 异 原 因 的 复 杂 性 ， 强 化 评 估 范 围 、 委 托 评 估 资 产 分 析等 方 面 内 容 ； 作 为 评 估 的 基 础 工 作 ， 资 产 清 查 应 当 首 先 由企 业 进 行 ， 然 后 根 据 清 查 的 结 果 申 报 资 产 ， 将 所 有 评 估 明细 表 中 “ 调 整 后 账 面 值 ” 取 消 ；4. 将 一 些 重 复 的 内 容 进 行 了 合 并 ， 调 整 ， 以 进 一 步 方 便 注 册资 产 评 估 师 编 制 报 告 ， 同 时 方 便 国 资 监 管 部 门 对 评 估 项 目的 审 核 。 （ 二 ） 企 业 国 有 资 产 评 估 报 告 指 南 重 点 予 以 规 范 的 方 面 ： 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society 第 二 部 分 关 于 声 明 和 摘 要 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society一 、 关 于 报 告 声 明（ 一 ） 国 有 资 产 评 估 报 告 声 明 提 出 的 依 据 资 产 评 估 准 则 基 本 准 则 第 二 十 二 条 规 定 ， 注 册 资 产 评 估 师 执 行 资 产 评 估 业务 ， 应 当 对 评 估 结 论 的 合 理 性 承 担 责 任 。 第 二 十 三 条 规 定 ， 遵 守 相 关 法 律 、 法 规 和 资产 评 估 准 则 ， 对 评 估 对 象 在 评 估 基 准 日 特 定 目 的 下 的 价 值 进 行 分 析 、 估 算 并 发 表 专 业意 见 ， 是 注 册 资 产 评 估 师 的 责 任 ； 提 供 必 要 的 资 料 并 保 证 所 提 供 资 料 的 真 实 性 、 合 法性 、 完 整 性 ， 恰 当 使 用 评 估 报 告 是 委 托 方 和 相 关 当 事 方 的 责 任 。 资 产 评 估 职 业 道 德准 则 基 本 准 则 第 五 条 规 定 ， 注 册 资 产 评 估 师 应 当 诚 实 正 直 ， 勤 勉 尽 责 ， 恪 守 独立 、 客 观 、 公 正 的 原 则 。 第 六 条 规 定 ， 注 册 资 产 评 估 师 执 行 资 产 评 估 业 务 ， 应 当 遵 守相 关 法 律 、 法 规 和 资 产 评 估 准 则 。 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 第 十 三 条 规 定 ， 评估 报 告 的 声 明 应 当 包 括 以 下 内 容 ： （ 一 ） 注 册 资 产 评 估 师 恪 守 独 立 、 客 观 和 公 正 的 原则 ， 遵 循 有 关 法 律 、 法 规 和 资 产 评 估 准 则 的 规 定 ， 并 承 担 相 应 的 责 任 ； （ 二 ） 提 醒 评估 报 告 使 用 者 关 注 评 估 报 告 特 别 事 项 说 明 和 使 用 限 制 ； （ 三 ） 其 他 需 要 声 明 的 内 容 。 为 了 使 注 册 资 产 评 估 师 有 效 地 防 范 评 估 风 险 ， 防 止 评 估 报 告 被 滥 用 ， 并 使 报 告 使 用者 更 好 地 理 解 报 告 的 内 容 ， 注 册 资 产 评 估 师 在 评 估 报 告 中 应 当 重 点 提 醒 评 估 报 告 使 用者 关 注 特 别 事 项 可 能 对 评 估 结 论 产 生 的 影 响 ， 提 醒 报 告 使 用 者 注 意 评 估 结 论 所 对 应 的使 用 限 制 条 件 ， 如 评 估 目 的 与 评 估 用 途 、 评 估 报 告 的 使 用 者 等 。本 指 南 全 面 反 映 了 资 产 评 估 准 则 基 本 准 则 、 资 产 评 估 职 业 道 德 准 则 基 本 准 则 和 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 的 基 本 要 求 。 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（ 二 ） 国 有 资 产 评 估 报 告 声 明 的 内 容 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 第 十 三 条 规 定 ， 评 估 报 告的 声 明 应 当 包 括 以 下 内 容 ：（ 一 ） 注 册 资 产 评 估 师 恪 守 独 立 、 客 观 和 公 正 的 原 则 ， 遵循 有 关 法 律 、 法 规 和 资 产 评 估 准 则 的 规 定 ， 并 承 担 相 应 的责 任 ；（ 二 ） 提 醒 评 估 报 告 使 用 者 关 注 评 估 报 告 特 别 事 项 说 明 和使 用 限 制 ；（ 三 ） 其 他 需 要 声 明 的 内 容 。 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society根 据 资 产 评 估 准 则 基 本 准 则 、 资 产 评 估 职业 道 德 准 则 基 本 准 则 和 资 产 评 估 准 则 评估 报 告 的 基 本 要 求 ， 结 合 国 有 资 产 评 估 项 目 的 特 点， “ 指 南 ” 提 出 声 明 的 基 本 内 容 ， 并 提 供 了 可 以 参 考的 声 明 的 通 用 内 容 。 声 明 的 基 本 内 容 包 括 两 个 方 面 ，一 是 遵 循 法 律 法 规 ， 恪 守 资 产 评 估 准 则 ， 并 对 评 估 结论 合 理 性 承 担 相 应 的 法 律 责 任 ；二 是 提 醒 评 估 报 告 使 用 者 关 注 评 估 报 告 特 别 事 项 和 使用 限 制 等 内 容 。 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society“ 注 册 资 产 评 估 师 声 明 ” 指 引 可 供 参 考 的 内 容 解 释一 、 我 们 在 执 行 本 资 产 评 估 业 务 中 ， 遵 循 相 关 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则 ， 恪 守 独 立 、 客 观 和 公 正的 原 则 ； 根 据 我 们 在 执 业 过 程 中 收 集 的 资 料 ， 评 估 报 告 陈 述 的 内 容 是 客 观 的 ， 并 对 评 估 结 论合 理 性 承 担 相 应 的 法 律 责 任 。 主 要 是 评 估 遵 循 的 原 则 和 承 担 的 责 任 ， 以 及 评 估 依 据 的 由 委 托 方和 被 评 估 单 位 （ 或 者 产 权 持 有 单 位 ） 所 提 供 资 料 本 身 应 承 担 的 法律 责 任 二 、 评 估 对 象 涉 及 的 资 产 、 负 债 清 单 由 委 托 方 、 被 评 估 单 位 （ 或 者 产 权 持 有 单 位 ） 申 报 并 经 其 签章 确 认 ； 所 提 供 资 料 的 真 实 性 、 合 法 性 、 完 整 性 ， 恰 当 使 用 评 估 报 告 是 委 托 方 和 相 关 当 事 方的 责 任 。三 、 我 们 与 评 估 报 告 中 的 评 估 对 象 没 有 现 存 或 者 预 期 的 利 益 关 系 ； 与 相 关 当 事 方 没 有 现 存 或 者 预期 的 利 益 关 系 ， 对 相 关 当 事 方 不 存 在 偏 见 。 主 要 是 利 益 冲 突 的 声 明 ， 以 切 实 保 证 评 估 公 正 性四 、 我 们 已 （ 或 者 未 ） 对 评 估 报 告 中 的 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 进 行 现 场 调 查 ； 我 们 已 对 评 估 对象 及 其 所 涉 及 资 产 的 法 律 权 属 状 况 给 予 必 要 的 关 注 ， 对 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 的 法 律 权 属资 料 进 行 了 查 验 ， 并 对 已 经 发 现 的 问 题 进 行 了 如 实 披 露 ， 且 已 提 请 委 托 方 及 相 关 当 事 方 完 善产 权 以 满 足 出 具 评 估 报 告 的 要 求 。 专 门 对 现 场 工 作 和 产 权 权 属 进 行 了 声 明 ， 说 明 注 册 资 产 评 估 师 的法 定 执 业 范 畴 五 、 我 们 出 具 的 评 估 报 告 中 的 分 析 、 判 断 和 结 论 受 评 估 报 告 中 假 设 和 限 定 条 件 的 限 制 ， 评 估 报 告使 用 者 应 当 充 分 考 虑 评 估 报 告 中 载 明 的 假 设 、 限 定 条 件 、 特 别 事 项 说 明 及 其 对 评 估 结 论 的 影响 。 专 门 就 评 估 假 设 和 限 定 条 件 的 限 制 做 出 说 明 ， 目 的 是 让 评 估 报 告使 用 者 完 整 准 确 理 解 并 利 用 评 估 报 告 。 理 论 上 ， 任 何 一 个 评 估 结论 都 是 在 一 定 的 假 设 和 限 定 条 件 下 成 立 的 ， 假 设 和 限 定 条 件 的 任何 变 化 都 将 改 变 评 估 结 论 。 基 于 这 一 理 论 设 定 的 声 明 ， 不 仅 有 助于 评 估 报 告 使 用 者 全 面 准 确 理 解 评 估 报 告 和 合 理 利 用 评 估 结 论 ，也 有 助 于 评 估 机 构 和 注 册 资 产 评 估 师 有 效 地 规 避 评 估 风 险 。 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（ 三 ） 注 意 事 项 ：提 供 的 可 以 参 考 的 声 明 指 引 内 容 ， 仅 仅 是 针 对 一 般 情 况 提示 的 一 般 性 声 明 内 容 ， 在 执 行 具 体 评 估 业 务 时 ， 还 应 当 就评 估 项 目 的 具 体 情 况 ， 增 加 或 细 化 声 明 内 容 。 如 境 外 资 产 ， 因 时 间 或 费 用 的 限 制 ， 委 托 方 和相 关 当 事 方 提 出 不 进 行 现 场 核 实 工 作 ， 在 不 违 背 评 估 准 则的 前 提 下 ， 评 估 师 采 取 了 其 他 有 效 程 序 进 行 了 核 实 ， 并 对评 估 对 象 的 价 值 进 行 估 算 发 表 了 专 业 意 见 ， 在 特 殊 事 项 充分 披 露 的 前 提 下 ， 应 当 声 明 未 进 行 现 场 核 实 的 原 因 以 及 可能 对 评 估 结 论 产 生 的 影 响 ， 以 及 对 经 济 行 为 实 现 的 参 考 作用 的 适 用 性 。 本 指 南 第 八 条 提 出 ， 评 估 报 告 声 明 应 当 提 醒评 估 报 告 使 用 者 关 注 评 估 报 告 特 别 事 项 和 使 用 限 制 等 内 容 。 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society二 、 报 告 摘 要（ 一 ） 评 估 报 告 摘 要 的 作 用 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 第 十 四 条 规 定 ， 评 估 报 告 摘 要 应 当 提 供 评 估 业务 的 主 要 信 息 及 评 估 结 论 。91号 文 件 规 定 ， 评 估 机 构 应 以 较 少 的 篇 幅 ， 将 评 估 报 告 书 中 的 关 键 内 容 摘 要 并刊 印 在 评 估 报 告 书 正 文 之 前 ， 以 便 使 各 有 关 方 了 解 该 评 估 报 告 书 提 供 的 主 要 信 息 ，方 便 企 业 在 注 册 等 情 况 下 的 使 用 。 “ 摘 要 ” 与 资 产 评 估 报 告 书 正 文 具 有 同 等 法 律效 力 ， 并 按 评 估 报 告 的 统 一 格 式 要 求 由 注 册 资 产 评 估 师 、 评 估 机 构 法 定 代 表 人 及评 估 机 构 等 签 字 盖 章 并 暑 明 提 交 日 期 。 此 规 定 的 旨 在 将 “ 摘 要 ” 作 为 一 个 独 立 的文 件 （ 或 者 与 评 估 报 告 同 等 法 律 地 位 的 ） ， 以 在 一 些 情 形 下 独 立 使 用 。本 指 南 提 出 ， 简 明 扼 要 地 反 映 经 济 行 为 、 评 估 目 的 、 评 估 对 象 和 评 估 范 围 、 价值 类 型 、 评 估 基 准 日 、 评 估 方 法 、 评 估 结 论 及 其 使 用 有 效 期 、 对 评 估 结 论 产 生 影响 的 特 别 事 项 等 关 键 内 容 。 尽 管 与 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 和 91号 文 件 衔 接 一 致 ， 但 对 其 作 用 进 行 了 调 整 ， 改 变 了 “ 摘 要 与 资 产 评 估 报 告 书 正 文 具 有 同 等法 律 效 力 ” 的 说 法 和 做 法 ， 具 体 由 “ 不 需 要 另 行 签 字 盖 章 ” 体 现 。 其 作 用 是 方 便评 估 报 告 使 用 者 快 速 了 解 评 估 的 主 要 情 况 和 评 估 报 告 的 主 要 信 息 ， 摘 要 仅 仅 是 为了 方 便 国 有 资 产 评 估 项 目 管 理 （ 如 出 具 “ 评 估 核 准 文 件 ” 和 “ 评 估 项 目 备 案 表 ” ；企 业 办 理 产 权 登 记 ； 股 权 设 置 等 相 关 手 续 ） ， 而 不 能 将 摘 要 单 独 用 于 其 他 经 济 或行 政 行 为 （ 如 工 商 注 册 ） 。 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（ 二 ） 评 估 报 告 摘 要 的 内 容特 别 指 出 ： 对 评 估 结 论 产 生 影 响 的 特 别 事 项 ， 并 不 是 将 评 估 报告 正 文 的 “ 特 殊 事 项 说 明 ” 的 内 容 全 部 反 映 在 摘 要 中 ， 而 是 反映 在 已 确 定 评 估 结 论 的 前 提 下 ， 已 发 现 可 能 影 响 评 估 结 论 ， 但非 注 册 资 产 评 估 师 执 业 水 平 和 能 力 所 能 评 定 估 算 的 有 关 重 要 事项 。 对 资 产 评 估 结 论 影 响 程 度 较 大 的 判 断 标 准 ， 应 根 据 事 项 本身 的 性 质 和 事 项 影 响 的 金 额 判 断 和 选 择 。 比 如 ， 一 笔 涉 诉 的 、法 院 正 在 受 理 的 或 有 债 务 ， 账 面 未 反 映 ， 但 难 以 判 断 最 终 情 况 ，它 将 直 接 导 致 评 估 结 论 的 不 确 定 性 ， 同 时 也 应 提 醒 报 告 使 用 者 。有 的 对 评 估 结 果 影 响 重 大 的 “ 评 估 基 准 日 期 后 重 大 事 项 ” ， 直接 导 致 评 估 结 论 使 用 时 的 不 确 定 性 ， 也 应 提 醒 报 告 使 用 者 ， 评估 结 果 未 反 映 该 期 后 事 项 的 影 响 。 再 比 如 其 他 专 业 机 构 出 具 的报 告 结 论 “ 引 用 ” ， 涉 及 到 “ 引 用 ” 土 地 、 矿 权 评 估 的 情 况 。 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（ 三 ） 摘 要 的 效 力 和 签 字 问 题1、 评 估 报 告 摘 要 签 字 及 位 置 本 指 南 明 确 提 出 摘 要 一 般 不 需 要 签 字 盖 章 ， 并 且 置 于 评 估报 告 正 文 之 前 。 既 然 不 需 要 签 字 ， 一 般 不 认 为 可 以 单 独 使 用 。2、 评 估 报 告 摘 要 提 示 文 字 本 指 南 沿 用 91号 文 件 规 定 的 内 容 ， “ 以 上 内 容 摘 自 评 估 报告 正 文 ， 欲 了 解 本 评 估 项 目 的 详 细 情 况 和 合 理 理 解 评 估 结 论 ，应 当 阅 读 评 估 报 告 正 文 ” 。 本 段 规 定 可 以 理 解 为 ， 摘 要 尽 管 反 映 了 评 估 报 告 的 关 键 内容 和 主 要 信 息 ， 但 还 不 足 以 合 理 理 解 评 估 结 论 ， 以 提 示 评 估报 告 使 用 者 应 当 按 照 评 估 报 告 正 文 的 内 容 理 解 评 估 报 告 和 合理 使 用 评 估 结 论 。 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society第 三 部 分 关 于 报 告 正 文 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society一 、 报 告 正 文 的 构 成与 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 相 比 ， 除 为 了 规 范 和 统 一 企 业 国 有 评估 报 告 格 式 ， 从 而 增 加 “ 绪 言 ” 格 式 内 容 外 ， 其 他 构 成 基 本 一 致 。 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 企 业 国 有 资 产 评 估 报 告 指 南 第 十 五 条 评 估 报 告 正 文 应 当 包 括 ： 第 十 条 评 估 报 告 正 文 应 当 包 括 ： 无 （ 一 ） 绪 言 ；（ 一 ） 委 托 方 、 产 权 持 有 者 和 委 托 方 以 外 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 ； （ 二 ） 委 托 方 、 被 评 估 单 位 （ 或 者 产 权 持 有 单 位 ） 和 业 务 约 定 书 约 定 的 其 他 评 估 报 告使 用 者 概 况 ；（ 二 ） 评 估 目 的 ； （ 三 ） 评 估 目 的 ；（ 三 ） 评 估 对 象 和 评 估 范 围 ； （ 四 ） 评 估 对 象 和 评 估 范 围 ；（ 四 ） 价 值 类 型 及 其 定 义 ； （ 五 ） 价 值 类 型 及 其 定 义 ；（ 五 ） 评 估 基 准 日 ； （ 六 ） 评 估 基 准 日 ；（ 六 ） 评 估 依 据 ； （ 七 ） 评 估 依 据 ；（ 七 ） 评 估 方 法 ； （ 八 ） 评 估 方 法 ； （ 八 ） 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况 ； （ 九 ） 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况 ；（ 九 ） 评 估 假 设 ； （ 十 ） 评 估 假 设 ；（ 十 ） 评 估 结 论 ； （ 十 一 ） 评 估 结 论 ；（ 十 一 ） 特 别 事 项 说 明 ； （ 十 二 ） 特 别 事 项 说 明 ；（ 十 二 ） 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明 ； （ 十 三 ） 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明 ；（ 十 三 ） 评 估 报 告 日 ； （ 十 四 ） 评 估 报 告 日 ；（ 十 四 ） 注 册 资 产 评 估 师 签 字 盖 章 、 评 估 机 构 盖 章 和 法 定 代 表 人 或 者 合 伙 人 签字 。 （ 十 五 ） 签 字 盖 章 。 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society资 产 评 估 报 告 基 本 内 容 与 格 式 的 暂 行 规 定 （ 财 评 字 【 1999】 91号 ） 企 业 国 有 资 产 评 估 报 告 指 南 评 估 报 告 书 正 文 应 按 照 以 下 基 本 内 容 和 格 式 撰 写 ： 第 十 条 评 估 报 告 正 文 应 当 包 括 ： 1、 首 部 ； 无2、 绪 言 ： 1、 绪 言 ；3、 委 托 方 与 资 产 占 有 方 简 介 ： 2、 委 托 方 、 被 评 估 单 位 （ 或 者 产 权 持 有 单 位 ） 和 业 务 约 定 书 约 定 的 其 他 评 估 报告 使 用 者 概 况 ；4、 评 估 目 的 ； 3、 评 估 目 的 ；5、 评 估 范 围 与 对 象 ； 4、 评 估 对 象 和 评 估 范 围 ；无 5、 价 值 类 型 及 其 定 义 ；6、 评 估 基 准 日 ； 6、 评 估 基 准 日 ；7、 评 估 原 则 ； 无8、 评 估 依 据 ； 7、 评 估 依 据 ； 9、 评 估 方 法 ； 8、 评 估 方 法 ；10、 评 估 过 程 ； 9、 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况 ；无 10、 评 估 假 设 ；11、 评 估 结 论 ； 11、 评 估 结 论 ；12、 特 别 事 项 说 明 ； 12、 特 别 事 项 说 明 ；无 13、 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明 ；13、 评 估 基 准 日 期 后 重 大 事 项 ； （ 含 在 特 别 事 项 说 明 内 ）14、 评 估 报 告 提 出 日 期 ； 14、 评 估 报 告 日 ；15、 尾 部 。 15、 签 字 盖 章 。 与 91号 文 件 相 比 ， 指 南 无 首 部 、 评 估 原 则 、 评 估 基 准 日 期 后 重 大 事 项 ， 增 加 评 估 假 设 、评 估 报 告 使 用 限 制 说 明 。 91号 文 件 规 定 的 “ 首 部 ” ， 是 对 标 题 的 格 式 与 内 容 和 评 估 报 告书 序 号 的 规 范 ， 在 本 指 南 中 单 独 予 以 规 范 。 91号 文 件 中 的 “ 评 估 基 准 日 期 后 重 大 事 项 ” ，在 本 指 南 中 第 22条 专 门 规 范 了 “ 特 殊 事 项 说 明 ” 的 内 容 （ 含 评 估 基 准 日 期 后 重 大 事 项 ） 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society 格 式 化 的 评 估 报 告 有 利 于 提 高 管 理 部 门 的 工 作 效 率 ， 这 是 制 定 国 有资 产 评 估 报 告 指 南 的 目 的 之 一 ， 由 此 ， 细 化 要 求 显 得 很 有 必 要 。 因 此 ，本 指 南 参 考 91号 文 件 的 相 关 内 容 ， 提 出 应 写 明 该 评 估 报 告 的 委 托 方 全 称 、受 托 评 估 事 项 及 评 估 工 作 简 要 情 况 ， 并 提 出 企 业 国 有 资 产 评 估 报 告 绪 言的 格 式 内 容 如 下 ： （ 评 估 机 构 全 称 ） 接 受 贵 单 位 （ 公 司 ） 的 委 托 ， 根 据 有 关 法 律 、法 规 和 资 产 评 估 准 则 、 资 产 评 估 原 则 ， 采 用 评 估 方 法 （ 评 估 方 法名 称 ） ， 按 照 必 要 的 评 估 程 序 ， 对 （ 委 托 方 全 称 ） 拟 实 施 行 为 （ 事 宜 ） 涉 及 的 （ 资 产 单 项 资 产 或 者 资 产 组 合 、 企 业 、股 东 全 部 权 益 、 股 东 部 分 权 益 ） 在 年 月 日 的 价 值（ 价 值 类 型 ） 进 行 了 评 估 。 现 将 资 产 评 估 情 况 报 告 如 下 ” 。 在 描 述 中 ， 应 当 注 意 ： 评 估 方 法 应 采 用 “ 公 允 ” 二 字 ， 不 应 采 用 “ 法 定 ” 等 其 他 文 字 ； 评 估 程 序 应 采 用 “ 必 要 ” 二 字 ， 不 应 采 用 “ 法 定 ” 等 其 他 文 字 ； 市 场 价 值采 用 “ 作 出 公 允 反 映 ” ， 不 应 采 用 “ 确 定 ” 、 “ 评 估 ” 等 其 他 文 字 。 二 、 评 估 报 告 绪 言 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society1、 基 本 要 求（ 1） 所 有 描 述 ， 应 客 观 、 真 实 ， 并 有 依 据 来 源 。 比 如 一 些 经 营 统 计资 料 、 获 奖 情 况 、 行 业 地 位 、 名 次 、 排 位 等 数 据 ， 因 评 估 师 并 未 对 该 信息 尽 职 调 查 和 核 查 ， 原 则 上 应 谨 慎 在 报 告 书 中 出 现 。（ 2） 篇 幅 不 应 太 大 ， 有 的 报 告 书 70%是 委 托 方 与 资 产 占 有 方 简 介 的 内容 ， 而 且 基 本 与 资 产 评 估 说 明 中 委 托 方 和 相 关 当 事 方 编 写 的 关 于进 行 资 产 评 估 有 关 事 项 的 说 明 内 容 一 致 。报 告 书 中 该 内 容 ， 应 该 是 评 估 师 尽 职 调 查 的 结 果 的 客 观 而 真 实 的 反 映 。（ 3） 不 得 带 有 诱 导 、 恭 维 和 推 荐 等 情 形 的 陈 述 ， 也 不 得 出 现 评 估 机构 介 绍 性 内 容 。 比 如 ： “ 是 西 北 地 区 最 大 的 钢 铁 企 业 ” 、 “ 市 场 占 有 率达 到 90%” 等 内 容 。（ 4） 应 清 楚 介 绍 涉 及 的 经 济 行 为 文 件 （ 比 如 ： 协 议 、 决 议 、 批 复 文 件 等 ） 的 形 成 过 程 和 日 期 。 并 将 该 经 济 行 为 文 件 列 示 于 备 查 文 件 中 。 三 、 委 托 方 、 被 评 估 单 位 （ 或 者 产 权 持 有 单 位 ） 和 业 务 约 定 书 约定 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 的 概 况 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society2、 关 于 被 评 估 单 位 （ 或 者 产 权 持 有 单 位 ）（ 1） “ 被 评 估 单 位 ” 的 概 念 是 企 业 价 值 评 估 指 导 意 见 （ 试 行 ） 中 提 出 的 （ 该 意 见 提 出的 “ 被 评 估 企 业 ” 的 概 念 ） 。（ 2） 2006年 12月 12日 ， 国 务 院 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 下 发 的 关 于 加 强 企 业 国 有 资 产 评估 管 理 工 作 有 关 问 题 的 通 知 （ 国 资 委 产 权 2006274号 ） 附 件 3“ 国 有 资 产 评 估 项 目 备 案表 、 接 受 非 国 有 资 产 评 估 项 目 备 案 表 填 报 说 明 ” 中 ， 提 出 产 权 持 有 单 位 是 “ 评 估 对 象 的产 权 持 有 单 位 ” ， 评 估 对 象 分 为 企 业 法 人 财 产 权 范 围 内 的 资 产 （ 如 :流 动 资 产 、 固 定 资 产 、 无形 资 产 等 ） 和 企 业 所 持 产 权 （ 股 权 ） ， 该 附 件 提 出 ， 当 评 估 对 象 为 企 业 所 持 产 权 （ 股 权 ） 时 ，填 写 被 评 估 企 业 的 单 位 全 称 （ 如 ： XXX有 限 责 任 公 司 、 XXX股 份 有 限 公 司 等 ） 。 如 果 评 估 对 象 为非 国 有 单 位 企 业 法 人 财 产 权 范 围 内 的 资 产 ， 则 填 写 相 应 资 产 名 称 ， 如 :流 动 资 产 、 固 定 资 产 、无 形 资 产 等 ； 如 果 评 估 对 象 为 非 国 有 单 位 企 业 所 持 产 权 （ 股 权 ） ， 则 填 写 被 评 估 企 业 的 单 位 全称 ， 如 ： XXX有 限 责 任 公 司 、 XXX股 份 有 限 公 司 等 。（ 3） 指 南 除 沿 用 资 产 评 估 准 则 -评 估 报 告 的 委 托 方 、 业 务 约 定 书 中 约 定 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 外 ， 增 加 “ 被 评 估 单 位 （ 产 权 持 有 单 位 ） ” ， 将 被 评 估 企 业 与 产 权 持 有 单 位 列 为 互 用概 念 ， 当 为 单 项 资 产 或 资 产 组 合 时 ， 被 评 估 单 位 （ 产 权 持 有 单 位 ） 即 是 该 单 项 资 产 或 资 产 组 合的 拥 有 者 （ 法 人 资 产 ） ， 当 为 企 业 价 值 评 估 时 （ 企 业 整 体 价 值 、 股 东 全 部 权 益 价 值 或 部 分 权 益价 值 ） ， 被 评 估 单 位 （ 产 权 持 有 单 位 ） 即 是 该 国 有 单 位 企 业 所 有 产 权 （ 股 权 ） 的 被 投 资 单 位 企业 。 在 实 践 中 ， 委 托 方 、 业 务 约 定 书 中 约 定 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 ， 可 能 多 与 被 评 估 单 位 （ 产权 持 有 单 位 ） 为 同 一 人 ， 此 时 应 按 照 本 指 南 的 要 求 ， 委 托 方 与 被 评 估 单 位 （ 或 者 产 权 持 有 单 位 ）为 同 一 企 业 ， 按 对 被 评 估 单 位 的 要 求 编 写 。 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society3、 关 于 繁 简 程 度根 据 国 有 资 产 评 估 项 目 的 实 践 ， 指 南 中 ：u对 委 托 方 和 业 务 约 定 书 约 定 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 概况 描 述 要 求 较 简 单 ， 对 委 托 方 或 可 以 具 体 明 确 的 使 用 者 ，一 般 包 括 名 称 、 法 定 住 所 及 经 营 场 所 、 法 定 代 表 人 、 注册 资 本 及 主 要 经 营 范 围 等 。u对 被 评 估 单 位 （ 或 者 产 权 持 有 单 位 ） 概 况 分 企 业 价 值评 估 和 单 项 资 产 或 者 资 产 组 合 评 估 两 种 不 同 的 业 务 ， 提出 不 同 的 繁 简 要 求 。u委 托 方 与 被 评 估 单 位 （ 或 者 产 权 持 有 单 位 ） 同 一 人 时 ，按 被 评 估 单 位 （ 或 者 产 权 持 有 单 位 ） 要 求 编 写 。 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society 从 评 估 机 构 的 角 度 看 ， 评 估 目 的 是 通 过 评 估 工 作 为 委 托 方 提 供 特 定 经 济 行为 所 涉 及 资 产 的 公 允 价 值 尺 度 ； 从 委 托 方 的 角 度 看 ， 评 估 目 的 是 为 实 施 经 济 行 为 所 涉 及 的 资 产 寻 求 公 允 的价 值 尺 度 。 无 论 是 评 估 机 构 还 是 委 托 方 的 角 度 ， 评 估 目 的 决 定 了 评 估 价 值 的 内 涵 ， 从而 决 定 了 评 估 应 选 择 的 价 值 类 型 ， 进 而 影 响 着 评 估 方 法 的 选 择 与 运 用 。 同 样 的资 产 ， 评 估 目 的 不 同 ， 其 价 值 也 不 同 。 资 产 评 估 是 为 特 殊 经 济 行 为 涉 及 的 资 产提 供 价 值 参 考 依 据 的 执 业 行 为 ， 其 评 估 目 的 是 依 据 拟 实 施 的 经 济 行 为 确 定 的 ，依 据 拟 实 施 的 经 济 行 为 确 定 了 评 估 目 的 ， 评 估 价 值 类 型 、 评 估 方 法 才 得 以 确 定 。 四 、 评 估 目 的 及 对 应 的 经 济 行 为企 业 国 有 资 产 拟 实 施 经 济 行 为 依 法 实 施 审 批 。 “ 指 南 ” 要 求 注 册 资 产 评 估 师 应 当 在 评 估 报 告 中 清 晰 、 明 确 地 说 明 两 方 面 的 内容 ， 一 是 本 次 资 产 评 估 的 目 的 ， 二 是 评 估 所 对 应 的 经 济 行 为 以 及 该 经 济 行 为 获得 批 准 的 相 关 情 况 或 者 其 他 经 济 行 为 依 据 。 评 估 报 告 只 能 在 特 定 的 评 估 目 的 下具 有 有 效 性 。 1、 评 估 对 应 的 经 济 行 为 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society根 据 中 华 人 民 共 和 国 某 部 委 199 年 月 日 某 函 号 文 关 于 中 国 AA有 限 公 司 重 组 方 案 有 关 问 题 的 批 复 、中 国 AAA股 份 有 限 公 司 （ 境 外 ） 200 年 月 日 给 某 委 的报 告 及 中 国 AA有 限 公 司 200 年 月 日 向 中 国 证 券 监 督管 理 委 员 会 报 送 的 中 国 AA有 限 公 司 关 于 将 CC业 务 资 产 和业 务 注 入 （ 境 外 ） 上 市 公 司 的 报 告 （ 中 国 AA计 财 字2003 号 文 ） ， 中 国 AA有 限 公 司 拟 出 售 其 拥 有 的 CC有限 责 任 公 司 的 股 权 给 中 国 AAA股 份 有 限 公 司 。 本 次 评 估 目的 为 ： 为 中 国 AA有 限 公 司 拟 出 售 其 拥 有 的 CC有 限 责 任 公 司股 权 事 宜 ， 提 供 CC有 限 责 任 公 司 股 东 权 益 价 值 参 考 依 据 。上 述 经 济 行 为 文 件 收 录 于 本 报 告 书 备 查 文 件 中 。2、 评 估 目 的 描 述 示 例 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society1、 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 第 十 八 条 ：评 估 报 告 中 应 当 载 明 评 估 对 象 和 评 估 范 围 ， 并 具 体 描 述 评 估 对 象 的 基 本 情 况 ，通 常 包 括 法 律 权 属 状 况 、 经 济 状 况 和 物 理 状 况 。 不 仅 规 定 在 评 估 报 告 中 应 该载 明 评 估 对 象 和 评 估 范 围 ， 还 规 定 要 具 体 描 述 评 估 对 象 的 基 本 情 况 ， 通 常 包括 “ 法 律 权 属 状 况 ” 、 “ 经 济 状 况 ” 和 “ 物 理 状 况 ” 。 2、 企 业 价 值 评 估 指 导 意 见 第 十 二 条 ：企 业 价 值 评 估 应 当 明 确 “ 评 估 对 象 及 其 相 关 权 益 状 况 ” 。 企 业 价 值 评 估 项 目评 估 对 象 的 披 露 至 少 可 包 括 四 个 方 面 的 内 容 ： 一 是 企 业 价 值 的 评 估 对 象 及 基本 情 况 ： 即 是 企 业 整 体 价 值 或 全 部 股 权 价 值 或 部 分 股 权 价 值 ； 涉 及 交 易 的 为部 分 股 权 价 值 时 的 持 股 人 及 股 权 比 例 ； 涉 及 交 易 的 股 权 为 流 通 股 或 非 流 通 股 、控 股 权 或 少 数 股 权 等 等 。 二 是 纳 入 评 估 范 围 的 资 产 及 权 益 状 况 ： 即 资 产 类 型 、 帐 面 金 额 及 主 要 资 产 权 益 状 况 ； 特 殊 资 产 ， 如 无 帐 面 记 录 的 无 形 资 产 ， 租 赁使 用 的 帐 外 的 ， 挂 靠 的 资 产 及 权 益 状 况 。 三 是 需 作 单 独 评 估 或 处 理 的 溢 余 资产 ， 非 经 营 资 产 ， 无 效 资 产 等 资 产 及 权 益 状 况 。五 、 评 估 对 象 与 评 估 范 围（ 一 ） 相 关 已 有 规 范 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society 与 91号 文 件 ， 指 南 根 据 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 的 规 定 ， 在 明确 相 关 概 念 的 基 础 上 ， 细 化 规 范 了 国 有 资 产 评 估 项 目 不 同 情 形 下 的 评 估 对象 与 评 估 范 围 的 描 述 。1、 明 确 了 相 关 概 念 实 际 上 ， 在 中 评 协 已 经 发 布 的 一 系 列 评 估 准 则 ， 均 对 评 估 对 象 和 评 估范 围 基 本 情 况 的 描 述 进 行 了 规 范 。 如 ： 企 业 价 值 评 估 指 导 意 见 （ 试 行 ） 第 四 十 三 条 ： “ 注 册 资 产 评 估 师 应 当 在 评 估 报 告 中 明 确 说 明 评 估 对 象 、 评估 对 象 的 存 在 状 况 、 权 利 状 况 和 受 到 的 限 制 。 ” 资 产 评 估 操 作 规 范 意 见(试 行 ) 第 一 百 二 十 一 条 ： “ 评 估 范 围 和 对 象 说 明 经 济 情 形 涉 及 的 资 产 的范 围 、 类 型 、 所 处 位 置 、 归 属 的 生 产 经 营 单 位 、 处 置 方 式 等 ” 。 对 于 企 业 价 值 评 估 ， 评 估 对 象 分 为 两 类 ， 即 企 业 整 体 价 值 、 股 东 全 部权 益 价 值 或 股 东 部 分 权 益 价 值 ， 与 此 对 应 的 评 估 范 围 是 评 估 对 象 涉 及 的 资 产 及 负 债 内 容 ， 包 括 房 地 产 、 机 器 设 备 、 股 权 投 资 、 无 形 资 产 、 债 权 和 债务 等 。 特 别 指 出 的 是 股 东 全 部 权 益 价 值 和 股 东 部 分 权 益 价 值 作 为 评 估 对 象 ，采 用 资 产 基 础 法 对 其 评 估 时 ， 股 东 权 益 对 应 的 法 人 资 产 和 负 债 是 评 估 范 围 ，本 身 并 不 是 评 估 对 象 。 （ 二 ） 本 指 南 规 范 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society2、 细 化 规 范 了 国 有 资 产 评 估 项 目 不 同 情 形 下 的 评 估 对 象 与 评 估 范 围 指 南 ， 分 企 业 价 值 评 估 项 目 和 单 项 资 产 或 者 资 产 组 合 两 种 不 同 的 情 形 ， 规 范 了评 估 对 象 和 评 估 范 围 的 信 息 披 露 。 单 项 资 产 或 者 资 产 组 合 评 估 项 目 ， 除 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 规 定 的 描述 评 估 对 象 的 法 律 权 属 状 况 、 经 济 状 况 和 物 理 状 况 等 基 本 情 况 外 ， 借 鉴 了 91号 文 件规 定 内 容 的 精 神 ， 增 加 了 说 明