物业小区物业方案编制

09物业第五小组 组长：卢谋逸 组员：陈岳海 刘取凤 二零一一年五月 前言v 西海明珠花园物业管理方案是我们小组针对物业管理方案编制的实践课程，结合西海明珠花园小区（主要是住宅和写字楼）的实际管理情况，而编制的具体方案。v 为了获取相关资料，完成方案的编制，我们小组先后三次到西海明珠花园的住宅区管理处进行调查和访问，得到客服人员的友好配合，获得了大量的相关数据。在方案的编制过程中，我们组员通过汪老师的指导、查阅相关书籍、集体研究讨论和与管理处林经理的交流，把遇到的疑惑和问题一一理清并解决。 v 本方案分为六章。第一、第二章由卢谋逸编写，第三、第四、第五章由陈岳海和刘取凤共同编写，第六章由全体组员合力编写；最后由卢谋逸负责方案的整体修改、定稿和发言。 目录v第一章 西海明珠花园基本概况 v第二章 西海明珠花园物业服务理念与管理模式 v第三章 服务内容与质量标准 v第四章 管理处组织架构与人员配置 v第五章 物业管理制度 v第六章 物业管理经费测算 第一章 西海明珠花园的基本概况v 西海明珠花园坐落在南山区南山桃园路与南油大道交界处，是集住宅，办公、商业功能于一身的现代化花园小区。现由深圳海岸物业管理有限公司提供专业的物业管理服务。v 小区总占地2.4万平方米，建筑总面积17.6万平方米，绿化面积10800平方米，绿化率达45%；小区容积率为5.4，有八栋塔楼，共有1217户，配套停车位有668个。由于小区物业的特殊性和多样性，设有两个管理处分管其物业，其中住宅与办公的建筑面积为14.6万平方米，由住宅区的管理处管理；商业建筑面积3万平方米，由另一管理处管理。 v 小区设两个变配电室，1变配电室在6栋地下一层，2变配电室设在1栋地下一层。水泵房社在6栋地下二层，办公楼的空调设备设在7栋屋顶。分别在6栋一层设消防控制室（1）和1栋地下一层设消防控制室。 第二章 西海明珠花园服务理念与管理模式v 西海明珠花园的服务理念是“规范管理，诚信服务 ”，质量方针是“实施科学管理，持续改进服务” 。v 小区的管理模式分为管理方法、运作程序、实施措施、管理手段和管理目标五个部分。 v 管理方法：严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。v 运作程序： 分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。v 实施措施：治安管理上运用现代科技手段进行封闭式管理，以确保安全；装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法；精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设；合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通；发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理；开展卓有成效的社区文化活动。 v 管理手段：全面导入ISO9001的管理体系，保证小区的管理规范化、制度化；通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性；执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明；建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望；提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性；管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。 v 管理目标：通过专业化、规范化的物业管理服务，在全面接管小区后两年内使西海明珠花园达到深圳市物业管理优秀小区的管理标准，并在社区环境、安全保障、文化氛围、管理水平等方面成为深圳市物业管理的典范。 第三章 服务内容与质量标准v 常规性的公共服务内容 ：房屋建筑主体的管理；房屋设施、设备的管理和维护；环境卫生的管理；绿化管理；治安管理；消防管理；车辆道路管理。v 针对性的专项服务：为了满足业主的各项需求而设立的专项服务。例如安装、维护和修理各种家用电器和生活用品，如空调和防盗门的安装。v 委托性的特约服务：为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。例如：书报，代请钟点工、保姆、家教和清洁搬家等服务。 v 社区文化服务v 质量标准：包括房屋完好率，服务满意率，公共配套设施完好率，安全措施的完备，环境卫生，绿化养护和社区文化建设的达标。 第四章 管理处组织架构与人员配置人员配置图：管理处经理1名客服主管1名财务主管1名工程主管1名安保主管1名保洁绿化主管1名 客服人员4名维保人员7名保洁人员18名安保人员39名绿化人员3名 v 岗位职责v 管理处经理岗位职责 ：主要有带领各岗位人员做好小区的各项管理工作；做好员工管理工作；与业委会共同搞好管辖区的各项工作。v 保洁绿化主管岗位职责 :主要有随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，与员工共同搞好小区绿化和清洁卫生；定期开展小区的消杀工作 。v 安保主管岗位职责：主要有定期组织安保人员的专业训练，共同 维护好管辖区的正常秩序 ；负责辖区交通车辆的管理工作 ；负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作 。v工程主管职责：主要有负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实 ；收集整理设备技术资料及维修保养记录；负责用户对本部门工作的投诉处理。 v 客服主管职责:主要有负责建立完善服务中心信息流通网络 ；制定社区文化活动计划 ；负责各种档案的定期检查 ；负责开展宣传工作和公益性活动。v 财务主管岗位职责：做好管理处各项资金的收取与支出管理；定期汇总管理处的经济运作情况；定期检查财务计划、费用预算执行情况； 第五章 物业管理制度v 公共秩序制度包括有西海明珠花园小区业主公约，装修管理规定，用水管理规定，用电管理规定， 天然气使用管理规定， 环境管理规定，治安管理规定 防火防风管理规定， 业主（住户）停车管理规定和业主投诉处理、回访规定。v 管理运作制度包括有员工行为规范，供电管理程序，供水管理程序， 装修控制程序，收费运作程序，便民服务工作程序，绿化管理程序，道路管理程序，清洁卫生管理程序，治安管理程序，停车管理程序，值班管理程序，消防管理程序，公用设施改造及维护维修工作程序等二十项。 v 内部管理制度包括有管理处经理岗位职责，客服主管岗位职责，财务主管职责，工程主管岗位职责，保洁绿化主管岗位职责，安保主管岗位职责，客服员岗位职责，保洁员岗位职责，绿化员岗位职责，安保员岗位职责等二十一项。 第六章 物业管理经费测算v 人员工资 v员工福利：按国家相关规定提取福利费用。v提取福利基金14%v养老保险20%v失业保险2%v医疗保险6%v福利共提取工资总额的42%v即178680042%=750456（元） v 其他费用测算 v上述三项总费用支出为：1786800+21000+750456+1166500=3724756（元）v四、法定税费:v 1.营业税=费用支出5%=37247565%=186237.8（元）v 2.城市建设维护税=费用支出7%=37247567%=260732.92（元）v 3.教育附加费=营业税3%=186237.83%=5587.134（元）v五、企业酬金=费用支出10%=372475610%=372475.6（元）v六、物业管理服务费v =（服务成本+税费+酬金）管理范围总建筑面积12v =4549790.45414600012 2.59元/平方米v小区实收的物业管理费为2.6元/平方米。