房地产开发项目的成本和利润测算模板

请问：房地产开发企业在楼盘未开发前，如果测算楼盘的成本和利润？ 北京一个模板，你参考一下 房地产项目的投资成本详细目录一. 征地补偿费(一).土地出让金1. 计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积2. 上交部门: 市财政局3.依据: (1)京政发199334号文. (2)京政发199443号文.4.说明:(1) 各区类地价取值详见附件;(2) 城近郊区土地出让金的 60%返还区财政;(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨 土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发 ,利用,经营,应补交土地出让金 , 其中的 60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.(5) 在使用基准地价表时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同 类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级. 在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更 为合理,规范.同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入 操作系数概念,以准确测算必须交纳的土地 出让金比例.附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;(2) 土地出让金修正系数表(二).征地及拆迁补偿费: 详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明:(1)测算时亦可依据基准地价表,计取土地开发及其它费用的数据.二. 前期工程费:(取值在 40-120 元/平米)1. 临时水,电,路,场地平整费 依据:1992 年建安工程定额; 标准:按实际发生工程量计算;说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15 元 /平米,或建安工程费的 1%.2.规划,测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委(79)建发设字第 315 号文, 国家 计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第 150,316,425号 文;国家物价局,建设部1992价费字 375 号.标准:(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单 位 : %11111工程等级11工程概算投资(万元)1111| 300以下11| 301-100011| 1001-3000 |11300111以上11111特级1| 2.211| 2.1 |112.0 |111.91111111一级1| 2.011| 1.9 |111.8 |111.71111111二级1| 1.811| 1.7 |111.6 |111.51111111三级1| 1.611| 1.5 |111.4 |111.31111111四级1| 1.411|1.3|111.2 |111111111五级1| 1.211| 1.1 |11|111111备注:特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的 特高级大型公共建筑;2. 有全国性历史意义或技术要求特别复杂的 中小型公共建筑;3.30 层以上建筑;4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.一级: 1.高级大型公共建筑;2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小 型公共建筑;3.16 层以上29层以下或超过50 米高的公共建 筑.二级: 1.中高级,大中型公共建筑;2.技术要求较高的中小型建筑;3.16 层以上29层以下住宅.三级: 1.中级,中型公共建筑;2.7 层以上(含 7 层)15 层以下有电梯住宅或框 架结构的建筑;四级: 1.一般中小型公共建筑;2.7 层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.说明: (1)民用建筑 大型 10000 平米中型 3000-10000 平米 小型 3000 平米(2) 仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为 40%和 60%.(3)提供文件的份数为初步设计图纸6 份,施工图 8 份.3. 规划条件,可行性研究费依据:建设部(1991)第 425号文标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85 元/工日工日定额903005007809201000面议用地规模(公顷) 50(2) 施工执照费按京政发198821 号文:概算额 *(1-3)%。三. 基础设施费1. 红线内基础设施费 依据:京政发199334 号文 标准: 1).根据项目的实际情况定.管线延长米*管线单方造价.2).根据经验, 基础设施费一般为建安工 程费的 2% - 10%.说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工 程量*单方造价;(2)各种管线单方造价:自来水管线600 元/米雨水管线700 元/米污水管线800 元/米煤气管线1000 元 / 米热力管线2000 元/米供电管线700 元/米电信管线1500 元 / 门道路80 元/平米绿化20 元/平米(3)经验数据:环卫费5 元 / 平米照明费5 元 / 平米(4)该项费用一般范围150-400 元/平米普通住宅150 元 / 平米高档住宅(公寓,写字楼)400 元/平米2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)依据:设计方案和集资协议; 标准:根据项目的实际情况定;说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集 资,则相应的四源费中的该项不在计取.(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础 设施费.四. 房屋建安工程费1. 建安工程费依据:现行建安费定额计算单方造价.标准:(1)普通住宅 多层900-1000 元/平米高层1600-1800 元/平米(2)公共建筑A.公禺,与字楼3000-4500 元/平米其中: 结构1000-1500 元/平米装修800-1000 元/平米设备1200-2000 元/平米B.别墅3000 元/平米说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育, 医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政 管理,市政公用.(2)依据:京政发1985149 号文;标准:建筑面积 9678-10630 平米/千户 工程取费 按实际工程量. 详见公建配套附表.a. 北京市新建改建居住小区公共服务 设施配套建设定额指标;b. 北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设定额指标; 通常取7-15%为公建配套面积比率.2. 招投标费依据:京政办发(1987)第 152 号文标准:中标额*1%03. 预算审查费依据:(84)建京经字第439 号;标准:预算造价*0.5% (京计基字(1997)第0711号，住宅项目费率为0%)4. 工程监理费依据:(1)国家物价局.建设部1992价费字 479 号;(2)93京建法字第 029 号标准:工程造价*适用税率适用税率:工程造价 500 万元以下2.5%500-10002.0-2.5%1000-50001.4-2.0%5000-100001.2-1.4%10000-500000.8-1.2%50000-1000000.6-0.8%1000000.6%说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%,工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑.5.竣工图费依据:(86)市建规字第097 号;标准:设计费*7%6.建材发展基金依据:(89)京建材字第292 号; 标准:建安工程造价*2%(京计基字(1997)第 0711号，住宅项目费率为0%)五. 公共配套设施费1.锅炉房 标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价 说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000 平米;(2)锅炉每吨造价约25 万元.2. 变配电所 标准:每建筑平米 30 元.3.集资维护费 标准:每建筑平米 80 元.4. 电贴费(建设部明文取消，北京仍在执行)依据:原(84)华北电供用字25号文290元/KVA 后调整为四环路以内1100元/KVA 四环路以外550元/KVA;现调整为单路供电270元/KVA双路供电540元/KVA;说明:住宅用电量30-60 VA/平米； 其他用电量50-80 VA/平米.六. 管理费依据:(92)京价收字第124号； 标准:一至五项之和*2.5%.七. 基础设施增容费1. 商品房依据: 京计基字(1988)第866号文标准: 自来水厂建设费 12 元/平米; 煤气厂建设费 29 元/平米; 供热厂建设费 30 元/平米; 污水处理厂建设费 10 元/平米;说明: (1).用一项交一项;(2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项 不再重复计取;2.非住宅建设项目四源费依据: (1).京政发(1986)131号;(2).京政发(1986)155 号;标准: 自来水厂建设费 :设计日用水量*830 元/吨; 煤气厂建设费 :设计日用气量*600 元/吨; 供热厂建设费 :设计每小时供热量*35 万元 /百万大卡;污水处理厂建设费 :设计日排污量*830 元/吨;说明:交纳数额在 20 万元以上的在接用四源 之前 可以分期交纳.八. 项目配套设施建设费1.综合开发市政费 依据: (1).京计基字(1988)第648号;(2).市开办(1988)经字第2 号;标准: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%; (2).建设投资*15%;2.分散建设市政费 依据:京计基字(1988)第 648号; 标准: 多层,纯住宅建筑面积*60 元/平米;高层,纯住宅建筑面积*90 元/平米;3.98 年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100 元/平米计算。九. 两税一费1.营业税 依据:(90)财税字第 009 号; 标准:商品房收入*5%;2.城市建设维护税 依据:市开办(1988)经字第 2 号; 标准:营业税*7%;3.教育附加费 依据:市开办(1988)经字第 2 号; 标准:营业税*3%;两税一费计取标准:商品房收入*5.5%;十.用电权费(取消)依据:京政发199317号标准:(1).住宅建筑面积*40 元/平米;(2).其他用电量(KVA)*4000 元/KVA;用电量：(1)住宅用电量20-30 VA/平米；(2)其他用电量40-50 VA/平米；一.投资方向调节税(取消)依据：京税字(1991) 805号 标准：(商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权 费-土地出让金)*80%*适用税率适用税率： (1).按国家规定不纳入计划管理,投资额不满5 万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为 0%.(2) .一般民用住宅,包括商品房住宅, 其税率为 5%;(3) .更新改造项目,其税率为 10%;(4) .京政发199161 号通知,税率表未列出的除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为 15%;(5) .公费建设超标准独门独院 ,别墅式住宅, 经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为 30%.十二.不可预见费依据： 估标准： 一至六项之和*5%.十三.建设周期依据： 建安工程定额建设周期(年)123标准： 建筑面积(万平米)=12.0利润，就看你们那里的行业毛利确定吧。