花都区在售别墅调研报告

花都区在售别墅市场调研 花 都 区 域 特 征p 区 位 : 位 于 广 州 西 北 部 ， 全 区 面 积 969 平 方 公 里 ， 全 区 下 辖 新 华 、 花山 、 花 东 、 赤 坭 、 炭 步 、 狮 岭 、 北 兴 、 芙 蓉 、 梯 面 、 花 侨 、 雅瑶 十 一 个 镇 。 有 近 200 平 方 公 里 的 山 地 ， 湖 泊 、 水 库 众 多 ， 建 有 中 小 型 水 库 17 座 ， 知 名 的 水 库 有 芙 蓉 嶂 水 库 、 九 湾 潭 水 库 、 三 坑 水 库 、 福 源水 库 、 集 益 水 库 拥 有 中 国 三 大 枢 纽 机 场 之 称 的 广 州 新 国 际 机 场 ， 广 州 火 车 北 站（ 京 广 铁 路 ） ， 以 及 105、 106、 107 三 条 国 道 和 京 珠 、 机 场 、 广清 、 街 北 、 广 州 北 二 环 等 五 条 高 速 公 路 ； 到 达 广 州 市 区 约 45分钟 ， 1小 时 到 达 佛 山 、 从 化 等 地 广 州 市 八 大 出 入 口 中 ， 有 两 条 线 路 经 过 花 都 ， 分 别 为 机 场 高 速和 广 清 高 速p 城 市 规 划 根 据 广 州 市 城 市 总 体 规 划 （ 2010-2020） ， 花 都 作 为 北 优 战 略 ： 规 划确 定 花 都 组 团 的 发 展 定 位 为 ： “ 拥 有 强 大 交 通 枢 纽 功 能 ， 以 自 然 生 态 环境 优 美 ， 现 代 物 流 业 、 汽 车 工 业 、 与 空 港 联 系 紧 密 的 外 向 型 、 高 新 技 术产 业 等 产 业 为 特 色 的 ， 城 乡 协 调 有 序 发 展 ， 功 能 相 对 独 立 完 善 ， 适 合 居住 、 创 业 的 广 州 市 北 部 重 要 城 市 组 团 ” 其 发 展 策 略 的 其 中 一 条 提 到 ： 在 切 实 保 护 好 自 然 生 态 环 境 的 前 提 下 ， 利用 优 越 的 自 然 景 观 资 源 和 丰 富 的 人 文 历 史 资 源 ， 适 度 发 展 度 假 型 、 疗 养型 、 业 务 型 旅 游 业 ， 以 及 少 量 低 密 度 住 宅 区 ；白云从化清远三水南海机 场 高 速广 清 高 速 p 片 区 发 展 规 划 共 分 为 7个 片 区 ，分 别 为 东 部 调 整 完善 区 、 北 部 山 林 生态 发 展 区 、 狮 岭 -芙 蓉 调 整 完 善 区 、机 场 发 展 控 制 区 、新 华 中 心 城 重 点 发展 区 、 赤 坭 协 调 发展 区 、 炭 步 协 调 发展 区 花 都 区 域 特 征 广 州 市 别 墅 分 布 格 局p 广州别墅市场简介市中心别墅区指越秀、天河区中西部围合而成的区域， 是广州最早的高档别墅群落。特点：交通便利, 临近珠江新城中央商务 区,居住 人群为在广州工作的外企高管或 CEO，以及领事馆人员。东部别墅区指天河东部、萝岗区、增城新塘一带围合 而成的区域，主要以广园东快线为划分。特点：该区域山景资源丰富，别墅产品 类型选择较多,居住人群多为广州开发区、 广州科学城、天河东部的企业老板和高管。 南部别墅区 指珠江以南包括海珠区、番禺区、南沙区以及顺德北部的区域,可细分为番禺华南板块、市 桥板块、南沙板块等。特点：别墅风格多变，选择面广，随着新光快速干线等路网的完善，来往市区的时间距离将 进一步缩短,未来新别墅产品也相对集中在此。西部别墅区指包括老荔湾、芳村、白云金沙洲、佛山南海等在内围合而成的区域。特点：近年来，由于广州政府加大对金沙洲的规划与建设力度，金沙洲成为 热门板块，这里距离老城区仅一桥之隔，借着江景的优势，西部别墅区将崛 起一批以沿江为卖点的新别墅产品。居住者主要是来往旧城区、广佛周边的企业老板。 广 州 市 别 墅 分 布 格 局北部别墅区指中心城区以北包括白云区北部、花都区、从化市、清远市南部在内的区域。特点：产品大多结合山水资源，以及特色的旅游资源如温泉、高尔夫等，打造成集度假、休闲功能的别墅社区。此外，北部别墅区也因身处白云机场辐射区域内，其买家更多元化，不仅面向广州市居民，还有来自珠三角、港澳地区的投资客及有休闲度假需求的买家。地区白云番禺萝岗南沙花都从化增城 别墅楼盘数量（个）5 2 1 2 12 6 3p在售别墅分布格局 花 都 区 别 墅 分 布 格 局 楼盘名万科兰乔圣菲 芙蓉绿茵豪苑 勤天一品树院 桃花源 元邦山清水秀 南航碧花园 碧桂园假日半岛 中国美林湖 御湖天下 雅图奥园 合景天湖峰境 玖珑湖 开发商万科集团花都城镇建设开发有限公司勤天集团绿城集团元邦房地产开发有限公司广州碧花园房地产开发有限公司 碧桂园美林基业集团 佳业房地产开发有限公司 雅图房地产开发有限公司合景泰富集团新鸿基集团 山 前 大 道 板 块p 由 于 花 都 区 山 前 大 道 板 块生 态 旅 游 资 源 优 越 ， 山 清水 秀 ， 各 大 房 地 产 商 纷 纷投 资 ， 使 得 “ 山 前 大 道 ”蜕 变 成 为 “ 中 央 别 墅 区 ”。 花 都 区 的 别 墅 项 目 主 要就 分 布 在 山 前 大 道 板 块 。p 别 墅 类 型 及 数 量 多 为 独 栋 和 双 拼花都别墅销售情况（在售）项目名称建筑类别户数均价（元/平方米）开盘时间备注万科兰乔圣菲 独栋 叠拼320独栋15000，叠拼7000 2011-05 -芙蓉绿茵豪苑 独栋 双拼26独栋12000，双拼8000 2011-04分三期开发，现售第三期勤天一品树院 叠拼300 15000 2007-12只剩1套桃花源 独栋166 14000 2011-06分两期开发，目前开发第一期元邦山清水秀 独栋 双拼435独栋12000，双拼 10000 2010-05 -南航碧花园 独栋 双拼2222独栋13000（活动期8900），双拼12000 2003-10分三期开发，目前开发第二期碧桂园假日半岛 独栋 双拼共2486户独栋12000，双拼8000 2011-04在售“千墅湾”组团中国美林湖 独栋 联排800独栋15000-16000，联排8000-12000 2007-09 -黄色线条为山前大道 南 航 碧 花 园p 基 础 资 料 地 处 芙 蓉 嶂 旅 游 度 假 区 内 ， 山 前 大 道 北 侧 ， 附 近 有 800万 平方 米 的 王 子 山 ， 60万 平 方 米 的 天 鹅 湖 项 目 分 三 期 开 发 ， 一 期 物 业 类 型 包 括 别 墅 和 洋 房 ， 别 墅 的 物业 组 合 包 括 独 栋 和 双 拼 ， 于 2003年 销 罄 ， 入 住 业 主 群 90%为南 航 公 司 内 部 职 工 和 美 、 日 、 英 等 外 籍 人 士 ； 目 前 在 售 为 第二 期 社 区 配 套 ： 两 大 会 所 ： 南 航 碧 花 园 体 育 会 所 ， 欧 美 风 格 ， 有 马 琳、 劳 丽 诗 等 会 员 ， 168亩 的 南 航 国 际 俱 乐 部 ， 是 南 航 的 重 点 培 训 基 地 ， 对 业 主 全 程 开 放 ; 6000平 方 米 水 上 乐 园 ,包 括 有 国 家 级 跳 水 台 、 水 上 高 尔 夫球 场 、 游 泳 池 、 15米 深 潜 水 俱 乐 部 、 钓 鱼 台 等 ； 5000平 方 米 的 大 型 综 合 市 场 一 个 ， 大 型 超 市 2个 ； 占地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）容积率绿化率碧花园160 35 0.22 67% 社 区 开 辟 有 瑞 士 公 园 、 听 涛 公 园 、 流 石 公 园 、 夏 威 夷 公 园 等 十 个 主 题 景 点特色服务王子山业主停机坪，为业主提供“国际商务直通”的特殊通道；航空驾驶培训中心；社区定期以南航飞行员的体检设施为业主进行健康检查并提供相关护理； 整 体 开 发 介 绍 p整个项目分三期开发别墅的建筑面积由180至547平方米。二期正在销售，开发的物业包括联排和独栋，均是独立私家花园、独立车库，产权年限是70年；p别墅共同点：一层为多功能区，中空客厅，主卧带书房和观景阳台，建筑风格为欧式。p二期碧水湾12种户型 一期二期三期范围A区金水湾、B区月亮湾、C区明珠岛D区天鹅湖别墅区和碧水湾E区中心花园开盘时间1999 2008 2011.10推出套数（套）500 272 450物业类型联排、独栋独栋、双拼独栋主力户型180-500 240-550 300-400均价独栋13000（活动期8900），双拼12000暂定三 期 一 期 二 期 中 国 美 林 湖p 项 目 介 绍 ： 中 国 美 林 湖 (原 “ 美 林 湖 国 际 社 区 “ )， 由 美 林 基 业集 团 开 发 ， 位 于 广 州 市 花 都 区 山 前 大 道 ， 坐 拥 8000亩 生 态 大 湖 、 30000亩 原 生 山 林 。p 交 通 市 区 环 市 路 中 心 区 约 40分 钟 车 程 ； 而 沿 山 前 旅 游 大道 直 达 白 云 国 际 机 场 则 只 需 约 15分 钟 ； 佛 山 三 水 区仅 需 20分 钟 ， 且 60分 钟 车 程 圈 可 覆 盖 整 个 大 佛 山p 总 体 规 划 ： 属 于 山 前 大 道 板 块 ， 构 筑 了 “ 一 区 三 镇 八 园 ” 的 开放 型 框 架 。 一 区 ： 国 际 别 墅 区 ， 包 括 加 洲 岛 、 纳 帕 溪 谷 庄 园 、 金 色 溪 谷 、 棕 榈 湾 等 组 团 ， 现 在 发 售的 两 大 组 团 分 别 为 纳 帕 溪 谷 庄 园 和 “ 金 色 溪谷 ” 。 三 镇 ： 王 子 山 小 镇 、 岭 南 水 镇 、 田 园 小 镇 八 园 ： 主 题 酒 店 园 区 、 温 泉 水 上 乐 园 、 休 闲购 物 园 区 、 健 康 医 疗 园 区 、 高 尔 夫 休 闲 体 育园 区 、 国 际 教 育 园 区 、 创 意 产 业 园 区 、 文 创农 业 生 态 园 中 国 美 林 湖p 国 际 别 墅 区 主 要 组 团 有 ： 纳 帕 溪 谷 组 团 ： 西 班 牙 风 格 的 山 地 湖 景 独 栋 别 墅 区 ， 带 装 修 出 售 ， 2800/平 米 ， 户 型 面积 360-580平 方 米 。 产 品 设 计 方 面 ， 室 内 空 间 变 化 丰 富 ， 分 层 设 置 ， 负 一 层 隐 于 地 下 ，露 台 、 花 园 、 庭 院 、 阳 台 等 与 各 个 居 室 构 筑 丰 富 的 空 间 形 式 ； 独 立 客 厅 ， 近 两 层 楼 的厅 高 ； 拥 有 多 间 独 立 套 房 。 金 色 溪 谷 组 团 ： 西 班 牙 三 重 庭 院 设 计 ， 户 型 主 推 5房 3厅 、 带 2车 位 、 私 藏 酒 窖 ， 送 3庭 院、 3露 台 。 加 洲 岛 组 团 ： 分 A、 B两 个 区 域 ， 共 约 600余 套 。 从 联 排 到 独 栋 ， 包 括 ： 美 墅 （ 168-238m） 、 雅 墅 （ 313-411m） 、 尚 墅 （ 398-512m） 、 御 墅 （ 783-867m） 四 种 户 型 ， 美 国 南 加 州别 墅 风 情 ， 附 近 有 高 尔 夫 训 练 基 地 紧 紧 环 绕 。 圆 石 滩 组 团 ： 总 占 地 面 积 约 22万 ， 包 含 联 排 和 独 栋 两 种 别 墅 类 型 。 其 中 ， 联 排 面 积为 219-320 ， 独 栋 面 积 为 300-867 。 棕 榈 湾 组 团 ： 建 筑 布 局 呈 环 岛 式 围 合 设 计 ， 独 栋 、 联 排 等 建 筑 形 态 ， 面 积 有 从 水 岸 联 排 的 168-203 到 水 岸 独 栋 的 288-352 。 中 国 美 林 湖p 国 际 别 墅 区 户型建筑面积(m2 )销售面积(m2 )赠送面积(m2 )赠送花园产权面积(m2 )在售楼盘独栋纳帕溪谷庄园（1 4款户 型）A（六房三厅）4 4 2 3 1 1 .38 1 3 0 .62 2 6 3 .8 4 -4 5 4 .4 5B（六房三厅）4 2 1 2 8 9 .83 1 3 1 .17 3 1 6 .8 9 -4 4 1 .0 4M（六房四厅）4 2 9 3 0 0 .68 1 2 8 .32 2 6 1 -4 4 9 .7 6J（六房三厅）3 9 4 .6 9 2 7 1 .41 1 2 3 .28 3 4 1 .7 5 -5 5 1 .5 5联排金色溪谷（1 9款户型）A1（四房三厅）3 0 9 .3 5 2 0 0 .93 1 0 8 .42C型3 2 8 .3 1 2 1 1 .55 1 1 6 .76 玖 珑 湖 板 块p 别 墅 楼 盘名称规模（万平方米）容积率主力户型（）物业类型均价（元/平方米）总价范围（万元）物管费(元/平米/月）配套销售率开盘时间总户数(户）合景天湖峰境 50 45 0.9 257-500独栋 双拼17000 437-850 3 17000平米国际双会所（天湖会、峰境会），喜来登酒店、国家4A级九龙湖风景度假区艺术公园、雕塑公园、山顶公园、湿地公园、运动公园，五大主题公园6% 2011-05 2500 玖珑湖 120 84 0.7 359-597独栋 双拼独栋1300-1700万 双拼800-1000 5高尔夫球会、耀华国际学校、马术学校、国际五星级度假酒店高尔夫球会、国际教育机构体系、欧陆式度假小镇及国际五星级度假酒店分6期，,一期已销罄，二期50% 2009.779（二期）p交通经京珠高速或机场高速公路于40分钟内直达广州市中心，10分钟可到达白云国际机场及花都中心区，90分钟内可直达珠三角的东莞、佛山等地 玖 珑 湖p 社 区 总 平 面 图 玖珑湖项目为香港新鸿基地产在广州发展的住宅项目，位于九龙湖度假区，邻近广州白云国际机场。整个项目将分6期发展，预计开发5-8年时间，规划住户5,000户，居住人口达20,000人，玖珑湖首期项目为悦源，提供243间独立及相连别墅，面积由350平方米到875平方米，全部坐落于27洞九龙湖高尔夫球场中央，球场是广州2010年亚运会的高尔夫比赛场地。 p 整 个 玖 珑 湖 占 地 120万 平 方 米 ， 建 筑 面 积 84万 平 方 米 ， 其 在 水 平 地 块 上 兴 建 阶 梯 形 地 基 ， 使 后 排 住 户的 视 野 不 会 被 前 排 遮 挡 ， 玖 珑 湖 设 计 与 毗 邻 的 天 然 九 龙 湖 及 九 龙 湖 高 尔 夫 球 渡 假 区 融 为 一 体 ， 坐 拥 约13.3平 方 公 里 连 绵 群 山 及 约 2.5平 方 公 里 湖 面 ， 天 然 湖 景 得 天 独 厚 ， 山 偎 水 ， 水 绕 山 。p 配 套 高 尔 夫 球 会 、 耀 华 国 际 学 校 、 欧 陆 式 度 假 小 镇 、 马 术 学 校 、 国 际 五 星 级 度 假 酒 店 、 私 家 会 所 漾 悦 庭、 湖 滨 公 园 、 雍 湖 公 园 等 。 玖 珑 湖p 悦 沐 F CB D A洋 房悦沐组团，分洋房和别墅两种物业，D区占地45000平方米，拥有洋房124套；E区占地108200平方米，拥有别墅79套，现已售33套