昆明嵩明县体育公园项目初案

昆明嵩明县体育公园项目2008年3月 目录o 项 目 背 景o 项 目 进 展o 合 作 方 式o 经 济 测 算 项目背景o 地 块 位 于 昆 明 市 主 城 区 东 北 约 20KM的 嵩 明 县 长 松 园 杨 柳 塘 。o 地 块 为 平 缓 山 地 、 坡 地o 地 块 距 昆 明 市 新 机 场 约 10 KMo 地 块 面 积 ： 约 3000亩n 体 育 公 园 占 地 约 2000亩 （ 27洞 高 尔夫 球 场 及 酒 店 、 会 所 等 设 施 ）n 配 套 低 密 度 住 宅 占 地 约 1000亩 ， 容 积 率 0.4-0.6， 建 筑 面 积 约 33万 平 方 米o 土 地 成 本 ： 约 1亿o 立 项 初 衷 ： 以 极 低 成 本 获 取 大 规 模 具有 独 特 自 然 景 观 和 人 工 景 观 （ 高 尔 夫球 场 ） 的 土 地 ， 通 过 高 档 住 宅 开 发 获取 较 高 利 润 水 平 。 昆 明主 城 区 嵩 明 县滇池 宗阳海 项目背景o 项 目 持 有 方 ： 北 京 加 华 易 道 体 育 文 化 发 展 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 “ 加 华 公 司 ” ） o 2006年 ， 加 华 公 司 与 嵩 明 县 政 府 及 商 务 局 协 商 ， 拟 利 用 其 嵩 明 县 约 3000亩 土地 开 发 以 高 尔 夫 球 场 项 目 （ 以 体 育 公 园 名 义 上 报 ） ， 并 取 得 嵩 明 县 商 务 局 的 立项 批 复 。o 整 体 3000亩 土 地 ， 将 分 为 体 育 公 园 （ 高 尔 夫 球 场 约 2000亩 ） 与 配 套 低 密 度 住宅 区 （ 别 墅 、 洋 房 约 1000亩 ） 两 部 分 规 划 与 开 发 。o 项 目 签 定 后 ， 加 华 公 司 至 今 尚 未 开 始 实 际 操 作 ， 嵩 明 县 政 府 及 土 地 部 门 已 经 完 成了 该 项 目 用 地 3000亩 的 国 有 土 地 收 储 工 作 。o 现 加 华 公 司 拟 与 亿 城 联 合 开 发 该 项 目 ， 由 加 华 公 司 协 助 将 整 体 3000亩 项 目 用 地 通 过 公 开 方 式 出 让 至 亿 城 ， 并 由 亿 城 完 成 后 续 的 开 发 、 经 营 与 销 售 。 加 华 公 司 通过 持 有 开 发 公 司 股 份 形 式 获 利 。 项目进展o 已 完 成n 项 目 立 项o 2006中 ， 该 项 目 以 “ 提 香 体 育 休 闲 渡 假 村 ” 名 义 立 项 ， 总 用 地 3000亩n 征 地 手 续o 加 华 公 司 称 该 地 块 已 完 成 国 有 建 设 用 地 收 储 工 作o 后 续 工 作n 整 体 规 划 方 案 研 讨o 就 项 目 整 体 的 规 划 与 政 府 土 地 部 门 研 讨 ， 推 动 控 规 报 批n 控 规 报 批 o 明 确 体 育 用 地 及 住 宅 用 地 的 规 划 用 途 与 指 标n 公 园 用 地 获 取o 通 过 立 项 直 接 获 取 体 育 公 园 用 地n 住 宅 用 地 获 取o 设 定 住 宅 用 地 出 让 门 坎 条 件o 推 动 住 宅 用 地 上 市o 底 价 获 取 合作方式o 获 取 方 式 ： 体 育 公 园 用 地 通 过 立 项 取 得 住 宅 开 发 用 地 通 过 公 开 出 让 获 取o 合 作 方 工 作 ： 将 该 项 目 公 司 转 让 给 亿 城 ， 并 负 责 项 目 公 司 立 项 结 转 、 控规 调 整 以 至 底 价 获 取 项 目 宅 用 地 等 工 作 。o 合 作 方 利 益 ： 在 其 按 亿 城 要 求 完 成 项 目 土 地 获 取 及 前 期 的 规 划 调 整 等 工作 后 ， 亿 城 将 项 目 公 司 部 分 股 份 以 干 股 形 式 转 让 至 合 作 方 ， 合 作 方 只 参与 分 红 。o 土 地 获 取 价 格 ： 约 3万 元 /亩 ， 总 地 款 约 1亿 合作方式o 获 取 程 序 ：n 体 育 公 园 （ 及 配 套 低 密 度 居 住 区 ） 完 成 立 项 。n 体 育 公 园 （ 及 配 套 低 密 度 居 住 区 ） 地 块 完 成 控 规 批 复 。n 体 育 公 园 项 目 通 过 政 府 立 项 批 复 与 投 资 计 划 直 接 下 达 于 开 发 公 司（ 暂 称 亿 城 公 司 ） ， 由 亿 城 公 司 进 行 地 块 整 体 规 划 。n 亿 城 公 司 投 资 开 始 进 行 体 育 公 园 及 相 关 市 政 和 商 业 设 置 的 建 设 。n 体 育 公 园 开 始 建 设 的 同 时 ， 推 动 住 宅 用 地 上 市 ， 出 让 条 件 规 定 ： 在住 宅 用 地 的 交 通 组 织 、 市 政 配 套 实 施 等 问 题 上 ， 获 取 方 需 自 行 与 体育 公 园 项 目 的 开 发 商 （ 即 亿 城 公 司 ） 协 商 。 以 此 条 款 增 加 其 他 开 发 商 的 参 与 难 度 以 实 现 低 价 获 取 。 o 昆 明 有 着 发 展 高 尔 夫 物 业 得 天 独 享 的 优 势 条 件 ：n 气 候 四 季 如 春 ， 完 全 可 以 满 足 三 百 六 十 五 天 球 场 的 要 求 ， 很 受 日 、 韩 高 球迷 推 崇n 地 形 复 杂 多 样 ， 主 城 区 外 山 区 半 山 区 居 多 ， 很 多 荒 地 不 宜 农 耕 且 没 有 被 开发 利 用 ， 大 大 降 低 了 投 资 成 本n 云 南 地 处 边 境 ， 接 壤 国 家 多 ， 有 利 于 开 发 东 南 亚 市 场n 旅 游 产 业 成 熟 ， 与 高 尔 夫 产 业 将 会 是 一 个 完 满 的 结 合高尔夫物业 高尔夫物业高 尔 夫 地 产 从 经 营 类 型 上 是 一 种 复 合 地 产 形态 ， 这 种 复 合 地 产 更 多 地 表 现 为 高 尔 夫 球 场 与 其他 物 业 形 态 的 组 合 上 ， 它 即 包 括 了 高 尔 夫 球 场 的经 营 ， 也 包 括 寄 生 于 高 尔 夫 球 场 周 边 的 高 档 住 宅 。在 中 国 ， 高 尔 夫 自 始 就 被 赋 予 了 贵 族 化 的 标签 ， 与 高 尔 夫 球 场 配 套 的 物 业 形 态 自 然 也 是 高 端的 ， 一 般 包 括 高 星 级 酒 店 、 高 档 住 宅 （ 特 别 是 独栋 和 联 排 别 墅 ） 、 高 档 商 务 休 闲 会 所 等 。 国 内 高 尔 夫 球 场 不 少 ， 真 正 商 业 上 成 功 的 屈 指 可 数 ， 这 些 成 功 的 球 场 都 保 有 各 自 鲜 明 的 特色 ： 观 澜 湖 凭 借 其 巨 无 霸 的 规 模 和 对 高 尔 夫 行 业 的 专 注 成 就 了 今 天 的 霸 主 地 位 ； 三 亚 的 亚 龙 湾高 尔 夫 项 目 主 要 凭 借 无 敌 海 景 和 浓 郁 的 热 带 风 情 取 得 成 功 ； 云 南 春 城 湖 畔 高 尔 夫 地 产 项 目 依 靠其 优 美 的 景 色 赢 得 高 球 手 的 广 泛 赞 誉 。 春 城 湖 畔 高 尔 夫 度 假 村 美 景 湖 景 球 场 9号 洞 高尔夫物业上 述 项 目 在 球 场 取 得 成 功 的 同 时 ， 其 配 套 的 高 档住 宅 也 都 赚 取 巨 大 收 益 。 以 昆 明 主 城 东 部 10KM的 春 城湖 畔 高 尔 夫 为 例 ， 其 项 目 中 的 90套 别 墅 买 价 已 达 2.5-3万 元 /平 方 米 。项 目 地 块 位 于 春 城 球 场 以 北 仅 十 数 公 里 之 遥 ， 预计 未 来 住 宅 类 产 品 售 价 可 达 12000元 /平 方 米 。 高尔夫物业拟 用 约 2000亩 缓 坡 山 地 建 设 27洞 高 尔 夫 球 场 :o 18洞 72杆 国 际 标 准 球 场 ， 球 道 总 长 超 过 7300码o 9洞 全 天 候 灯 光 球 场o 练 习 场 （ 350码 长 、 120码 宽 ， 60个 打 席 ）o 五 星 级 会 所 /酒 店 一 座 （ 建 筑 面 积 约 3万 平 米 ）o 配 套 办 公 、 商 业 用 房 （ 建 筑 面 积 约 5000平 米 ）高 尔 夫 球 场 建 设 投 资 约 2亿 （ 含 会 所 /酒 店 及 办 公 商业 用 房 ） 。 设 计 、 建 设 周 期 约 12个 月 ， 9洞 球 场 最 早 于 2009年初 开 业 ， 会 所 /酒 店 于 2009年 四 季 度 全 面 开 业 ， 18洞球 场 于 2009年 四 季 度 开 业 。 住宅产品分布 套 均 面 积 总 面 积 比 重 均 价(元 /平 米 ) 销 售 额（ 亿 元 ） 容 积 率 占 地 面 积独 体 别 墅 400 70000 21% 18000 12.6 0.4 233000 双 拼 别 墅 300 260000 79% 14000 36.4 0.5 445000合 计 330000 14848 49.0 0.47 695000 住宅部分测算预 计 未 来 住 宅 类 产 品 精 装 售 价 约 15000元 /平 方 米 。成 本 項 目 总 成 本 (万 元 ) 单 位 造 价 (元 /平 方 米 ) 备 注土 地 33,000 1000 大 配 套 费 6,600 200 前 期 9,900 300 建 安 工 程 费 72,600 2,200 精 装 修 区 内 配 套 9,900 300 不 可 预 见 费 6,600 200 直 接 成 本 5%直 接 成 本 小 计 138,600 4200 管 理 费 用 4,950 150 售 价 1.5%营 销 费 用 6,600 200 售 价 2%营 业 税 费 18,150 550 售 价 5.5%资 本 化 利 息 3,881 117.6 直 接 成 本 40%贷 款 ， 利 率 7%一 年增 值 税 125,930 3,816 50%档间 接 成 本 小 计 174,361 5,283.66 总 成 本 合 计 312,961 9,483.66 销 售 495,000 15,000 利 润 （ 税 前 ） 182,039 5,516.34 利 润 （ 税 后 ） 136,529 4,137 利 润 率 （ 税 后 ） 28% 项目概要 住 宅 部 分 高 尔 夫 球 场 部 分占 地 面 积 1000亩 2000亩容 积 率 0.4-0.6 建 筑 面 积 33万 平 方 米 3.5万 平 方 米 土 地 成 本 3300万 ， 楼 面 地 价 1000元 6700万总 投 资 31.3亿 ， 单 位 成 本 9500元 /平 米 约 2.7亿总 收 入 49亿 ， 均 价 15000元 /平 米 球 场 经 营 情 况 尚 待 进 一 步 测 算 税 后 利 润 13.65亿 ， 税 后 利 润 率 28%项 目 周 期 3-4年 项目判断o项 目 符 合 公 司 升 级 类 产 品 线 战 略o项 目 收 益 水 平 比 较 理 想o进 入 高 尔 夫 产 业 ， 面 临 全 新 的 挑 战o土 地 获 取 尚 有 诸 多 不 确 定 因 素 影 响 项 目 整 体 判 断建 议 ： 重 点 跟 踪 ， 进 一 步 落 实 土 地 手 续 真 实 性 及 未 来 获 取 前 景 。 后续工作o进 一 步 深 入 的 市 场 调 研o高 尔 夫 产 业 研 究o与 合 作 公 司 就 项 目 土 地 落 实 工 作 深 入 讨 论o与 县 土 地 局 就 项 目 土 地 操 作 可 行 性 进 行 讨 论o初 步 展 开 项 目 的 整 体 规 划 设 想 谢 谢