房地产价格的影响因素分析课件

房地产价格的影响因素分析房地产价格的影响因素分析房地产价格的影响因素分析 营销学大师、营销学之父的菲利浦科特勒教授的“4PS理论”：产品策略 价格策略价格策略 渠道策略 促销策略房地产价格的影响因素分析 价格通常是影响房地产交易成败的关键因素，同时又是房地产市场营销组合中最难以确定的因素。房地产价格的影响因素分析产品成本产品成本房地产价格房地产价格消费者感受消费者感受房地产价格的影响因素分析 房地产价格的影响因素包括三个方面：影响影响“项目均价项目均价”的因素的因素 影响影响“单栋价格单栋价格”的因素的因素 影响影响“单套价格单套价格”的因素的因素房地产价格的影响因素分析影响项目均价的因素影响项目均价的因素影响单栋价格的因素影响单套价格的因素房地产价格的影响因素分析 确定合理定价的目标：确定合理定价的目标：w实现利润最大化为目标w实现预期投资收益为目标w以消费者对价格的承受能力为依据，实现快速销售为目标房地产价格的影响因素分析 通过不同的定价目标，演绎出不同的定价方法：1、市场比较法市场比较法 2、成本定价法成本定价法 3、需求导向法需求导向法 房地产价格的影响因素分析 市场比较法市场比较法 与房地产成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。房地产价格的影响因素分析 市场比较法中影响项目价格的五个因素 区域位置 项目质素 物业管理 工程进度 营销推广房地产价格的影响因素分析 影响项目价格的五个因素影响项目价格的五个因素注：权重比例的大小可以依据“因素成对比较法”计算房地产价格的影响因素分析w区域位置区域位置房地产价格的影响因素分析w项目质素项目质素房地产价格的影响因素分析w物业管理物业管理/工程进度工程进度/营销推广营销推广房地产价格的影响因素分析w案例案例（A楼盘因素打分表）房地产价格的影响因素分析w案例案例（利用市场比较法加权平均计算XX花园的项目均价）房地产价格的影响因素分析确定项目均价的另外两种方法w成本定价法成本定价法w需求定价法需求定价法房地产价格的影响因素分析w成本定价法成本定价法房地产价格的影响因素分析一、土地取得费用一、土地取得费用 1、土地出让金 2、契税 （按土地出让金的3%计算土地取得成本小计）房地产价格的影响因素分析二、前期工程费用二、前期工程费用1、勘察设计费：按建安工程费用的4.5%计算2、质检费：按建安工程费用的0.1%计算3、防空地下易地建设费：按24元/平方米计算4、安检费：按建安工程费用的0.1%计算5、交易中心服务费：按建安工程费用的0.1%计算6、定额管理费：按建安工程费用 的0.1%计算7、科研、检验、试验费：按建安工程的1%计算8、国土、消防、环保、城管部门收费：按建安工程费用的0.3%计算9、咨询费：按建安工程费用的0.3%计算10、招投标费：按1.5元/平方米计算11、白蚁防治费：按3元/平方米计算12、施工图技术审查费：按勘察设计费用的10%计算13、规划设计费：按20元/平方米.建筑面积计算14、工程设计费：按30元/平方米.建筑面积计算房地产价格的影响因素分析三、开发建造成本三、开发建造成本1、监理费、监理费:按建筑安装费用的按建筑安装费用的1%计算计算2、建筑安装工程费、建筑安装工程费2.1 主体工程 按2200元/平方米计算2.2 水电安装费：按150元/平方米计算2.3 电梯费：按150元/平方米计算2.4 消防设施工程：按50元/平方米计算2.5 通讯设施工程：按10元/平方米计算2.6 煤气管道安装：按15元/平方米计算2.7 对讲系统：按20元/平方米计算3、配套费用配套费用（小区内给水、排水、煤气供电工程/绿化、景观/安防系统）房地产价格的影响因素分析四、管理费用四、管理费用 按一三项之和的3计取五、销售费用五、销售费用 按总销售额的1-3%计取六、财务费用六、财务费用 按6%的年利率计算 房地产价格的影响因素分析七、其他费用七、其他费用 包括监理费等等八、不可预见费用八、不可预见费用 按一七项之和的5%计取房地产价格的影响因素分析九、销售税费：九、销售税费：1、营业税：按销售额的5%计算 2、城市建设维护税：营业税*1/销售额*0.05 3、印花税：按销售额的0.1%计算 4、土地增值税：按销售额的0.5%预收 5、所得税：按所得额的的30%计算十、利润十、利润 控制在一般房地产项目的合理利润率内房地产价格的影响因素分析w需求定价法需求定价法 是一种只考虑消费者的感受，而不考虑生产者成本的一种定价方法，被广泛运用与新产品的定价。房地产价格的影响因素分析如何运用需求定价法？如何运用需求定价法？我们选择目标客户作为抽样调查的样本点，对他们提出以下两个问题：（1）当价格低到什么程度时，您会认为是质量太差而放弃购买？（2）当价格高到什么程度时，您会认为是价格太高而不能购买？房地产价格的影响因素分析假定调查结果如下（选取假定调查结果如下（选取600个样本点调查）：个样本点调查）：房地产价格的影响因素分析将调查数据进行统计分析房地产价格的影响因素分析影响项目均价的因素影响单栋价格的因素影响单栋价格的因素影响单套价格的因素房地产价格的影响因素分析影响楼栋价格的因素影响楼栋价格的因素房地产价格的影响因素分析A栋栋B栋栋C栋栋项目单栋排序：项目单栋排序：A栋栋B栋栋C栋栋房地产价格的影响因素分析影响项目均价的因素影响单栋价格的因素影响单套价格的因素影响单套价格的因素房地产价格的影响因素分析w制定平面差制定平面差 所谓平面差，是指项目同一楼层不同户别之间的每平方米的价格差异。w制定垂直差制定垂直差 所谓垂直差，是项目同一单位不同楼层之间每平方米的价格差异。房地产价格的影响因素分析影响平面差的因素：影响平面差的因素：因素一：朝向因素一：朝向 因素二：采光因素二：采光 因素三：通风因素三：通风 因素四：景观因素四：景观 因素五：噪音因素五：噪音 因素六：格局因素六：格局房地产价格的影响因素分析w朝向的等级划分朝向的等级划分 南东南西南东东北西西北北南东南西南东东北西西北北 房地产价格的影响因素分析w采光对住宅的考量采光对住宅的考量 不同朝向的窗墙面积比不同朝向的窗墙面积比房地产价格的影响因素分析w住宅的通风因素影响住宅的通风因素影响 风向玫瑰图风向玫瑰图房地产价格的影响因素分析w噪音对住宅的影响噪音对住宅的影响 一、交通噪音对住宅楼层高低的影响（纵向影响）一、交通噪音对住宅楼层高低的影响（纵向影响）据环境保护部门通过现场监测，并运用屏障插入损失测量以及噪声预测模型等科学方法测试，得出结论：高处住宅交通噪音比地面大得多！高处住宅交通噪音比地面大得多！房地产价格的影响因素分析w噪音对住宅的影响噪音对住宅的影响二、交通噪音对住宅楼层的影响（横向影响）二、交通噪音对住宅楼层的影响（横向影响）交通噪音的横向影响取决于两个因素：一是交通流量，二是车速。因此城市快速干道的噪音大，城市支路的噪音小。房地产价格的影响因素分析w不同楼层的景观分析不同楼层的景观分析 不同楼层的窗外景观可作出大致的划分：不同楼层的窗外景观可作出大致的划分：1 1、一层。、一层。一层拥有独特的景观是显易见的，可以将一层的部分社区园林绿地群为该层业主的私家花园。2 2、二至七层。、二至七层。二至七层的楼房属于俯视景观的楼层，站在窗边可以俯视位于楼下的社区园林景观。3 3、七、七二十层。二十层。窗外的小区景观基本上是看不见的，窗外景观往往只能看到对面的楼房，景观自然会稍逊一筹。4 4、二十层以上。、二十层以上。虽然看不到小区内的园林景观，但人们的视野可以到达很远的地方，景观变得更为卫辽阔。房地产价格的影响因素分析w住宅格局评价表住宅格局评价表房地产价格的影响因素分析w住宅住宅格局格局评价表（续表评价表（续表)房地产价格的影响因素分析影响垂直差的因素：影响垂直差的因素：1.楼层景观楼层景观 楼层的景观价格差一般在楼层的景观价格差一般在50-100元元/平方米。平方米。楼层数越多，则最高与最低单价楼层的价差也越大。当外界环境出现突变情况（如低矮房屋遮挡等），则上下两层之间会出现“跳差”。2.环境噪音（见前交通噪音对住宅楼层高低的影响）环境噪音（见前交通噪音对住宅楼层高低的影响）房地产价格的影响因素分析w总结总结项目均价项目均价市场比较法成本定价法需求定价法单栋价格单栋价格景观朝向噪音单套价格单套价格水平差垂直差区域位置项目质素物业管理五大影响因素五大影响因素工程进度营销推广朝向采光通风六大影响因素六大影响因素景观噪音格局房地产价格的影响因素分析 谢谢 谢谢！