旧城改造与保护案例-上海新天地.ppt

上 海 新 天 地 位 于 上海 市 中 心 卢 湾 区 的太 平 桥 地 区 ， 毗 邻高 雅 繁 华 的 淮 海 中路 及 地 铁 站 ， 是 太平 桥 地 区 重 建 计 划的 项 目 之 一 。 新 天 地 的 改 造 是 旧城 改 造 与 保 护 的 成功 案 例 。 改 造 后 的新 天 地 成 为 了 上 海的 新 地 标 ， 是 领 略上 海 历 史 文 化 和 现代 生 活 形 态 的 最 佳场 所 之 一 因 为 新 天 地 是 太 平桥 改 造 项 目 的 一 部 分 ，我 简 单 介 绍 一 下 太 平 桥改 造 项 目 新 天 地 位 于 市 中 心 卢湾 区 淮 海 中 路 东 段 ， 高 架桥 交 汇 点 ， 原 法 租 界 1 9 1 4年 第 三 次 扩 建 的 旧 式 里 弄住 宅 。 北 至 太 仓 路 ； 西 至马 当 路 ； 南 至 自 忠 路 ； 东至 黄 陂 南 。 项 目 总 占 地 ： 5 2公 顷 ， 其 中 新 天地 占 地 3 万 平 方 米 ，建 筑 面 积 6 万 平 方米 。 总 建 筑 面 积 ：1 1 6 .3 万 平 方 米 总 体 规 划 顾 问 ： 开 发 商 ： 香 港 瑞安 集 团 前 期 投 资 ： 前 期总 投 资 1 4 亿 元 ，动 迁 费 6 亿 元 人 民币 人 口 数 量 ： 原 自然 街 坊 2 3 个 ， 原居 住 人 口 7 万 人 A太 平 桥 人 工 湖绿 地 ， 占 地 4.4万 ， 水 面 面 积1.2万 ， 已 成 为市 中 心 景 观B新 天 地 ， 占 地3万 ， 建 面 6万 ，分 南 、 北 里 E瑞 安 集 团 总部 大 楼 ， 区 域的 标 志 性 建 筑D企 业 天 地 ， 甲级 写 字 楼 区 ， 总建 面 50万C翠 湖 天 地 ， 高级 住 宅 小 区 ，总 建 面 68万 石 库 门 改 造 沪 语 中 把 用 一 种 东 西 包 套 或 收 束 另 外 的 东 西 讲 作“箍 ”， 如 箍 桶 ， 于 是 这 种 用 石 条 “箍 ”门 的 建 筑 被 叫 作“石 箍 门 ”后 又 讹 作 “石 库 门 ”。 早 期 的 石 库 门 产 生 于 19世 纪 70年 代 初 ， 源 于 江 南 民 居 的 住宅 形 式 。 在 20世 纪 10年 代 以 后 ， 老 式 石 库 门 逐 渐 被 新 式 石 库 门 取 代 。 20世 纪 20年 代 盛 行 ， 占 据 了 当 时 民 居 的 75%以 上 ， 至 今 中心 城 区 还 有 近 40 的 城 市 民 居 住 在 有 一 个 多 世 纪 历 史 的 石库 门 中 。 到 了 30年 代 中 期 ， 随 着 新 式 里 弄 和 花 园 里 弄 的 兴 起 ， 石 库门 就 风 光 不 再 了 。 然 而 ， 由 于 石 库 门 已 经 过 多 年 历 史 的 洗 礼 ， 在 缺 乏 保 养 的情 况 下 ， 改 造 前 的 石 库 门 外 部 表 面 及 内 部 建 筑 已 变 得 破 旧不 堪 ， 不 仅 对 人 民 的 生 命 财 产 构 成 威 胁 ， 也 破 坏 了 城 市 的肌 理 、 面 貌 。 改 造 迫 在 眉 睫 石 库 门 有 着 江 南 传 统二 层 楼 的 三 合 院 或 四合 院 的 形 式 ， 一 般 进门 就 是 一 小 天 井 ， 天井 后 为 客 厅 ， 之 后 又是 一 天 井 ， 后 天 井 是灶 台 和 后 门 ， 天 井 和客 厅 两 侧 是 左 右 厢 房 ，一 楼 灶 台 间 上 面 为“ 亭 子 间 ” ， 再 往 上就 是 晒 台 。 在 总 体 上采 用 的 联 排 式 布 局 却来 源 于 欧 洲 。 外 墙 细部 有 西 洋 建 筑 的 雕 花图 案 ， 门 上 的 三 角 形或 圆 弧 形 门 头 装 饰 也多 为 西 式 图 案 。 改 造 前 总 平 面 图 改 造 后 总 平 面 图 l核 心 区 改 造 前 后 总 平 面 图 对 比 改 造 期 1 9 9 6 -2 0 0 0 年 改 造 前 为 高 密 度 旧 宅 区 改 造 后 成 为 上 海 时 尚 休 闲 文 化 娱 乐 中 心 和 城 市 新 地 标 ， 吸 引 大 量 游 客。 由 于 改 造 后 建 筑 需 要 兼 顾 演 出 和餐 饮 功 能 ， 内 部 需 要 宽 敞 与 能 承受 大 荷 载 的 空 间 和 供 舞 台 演 出 用的 机 电 设 施 。 因 而 建 筑 除 了 外 墙之 外 ， 里 面 的 基 础 、 上 下 水 道 到屋 顶 全 部 需 要 重 新 建 造 。 外 墙 有些 部 分 则 进 行 修 补 与 加 固 。l旧 居 改 造 前 后 对 比 主 要 保 留 了 建 筑 外 墙 ， 重 建 建 筑 内 部 将 居 住 功 能 改 为 商 业 用 途 改 造 中 旧 居 改 造 后 建 筑 外 观 修 复 ： 由 于 石 库 门 已 经 过 多 年 历 史 的 洗 礼 ， 在 缺 乏 保 养 的 情 况 下 ， 外 部 及内 部 建 筑 已 变 得 破 旧 不 堪 。 为 了 重 现 石 库 门 弄 堂 昔 日 的 风 光 韵 味 ， 工 程 人 员 皆按 照 当 年 的 图 则 进 行 修 建 。 现 在 ， 弄 堂 、 石 库 门 的 门 框 、 门 楣 、 楼 房 高 度 以 及屋 顶 晒 台 等 都 和 当 时 一 样 。 墙 、 铺 地 及 屋 顶 都 尽 量 采 用 原 来 的 旧 砖 、 旧 瓦 ， 务求 贴 近 它 原 来 的 面 貌 。 ： 为 了 配 合 外 表 整 旧 如 旧 、 内 部 翻 新 创 新 的 特 色 建 筑 ， 设计 及 工 程 以 保 留 房 子 原 貌 为 原 则 ， 但 内 部 则 进 行 了 翻 天 覆 地 的 改 造 ， 现 在 的 新天 地 石 库 门 弄 堂 ， 外 表 依 旧 是 昔 日 的 青 砖 步 行 道 、 清 水 砖 墙 和 乌 漆 大 门 等 历 史 建 筑 ， 但 内 里 则 设 有 中 央 空 调 、 自 动 电 梯 、 宽 频 互 联 网 ， 把 它 改 造 成 全 新 概 念的 经 营 消 费 场 所 。 内 部 改 造外 部 修 复 整 个 修 复 过 程 ， 不 仅 仅 做 到 形 似 ， 更 注 重 神 似 ， 不 是 简 单复 旧 ， 而 是 一 个 更 高 层 次 的 改 造 工 程 。 商 圈地 铁 口 商 圈地 铁 口 商 圈地 铁 口 1997年 规 划 构 想1998年 拿 地1999年 新 天 地 北 里 动 工 中 心 绿 地 及 人 工 湖 动 工2001年 新 天 地 北 里 开 业 （ 商 业 只 租 不 售 ） 中 心 绿 地 及 人 工 湖 开 放 新 天 地 南 里 动 工 住 宅 一 期 动 工 写 字 楼 一 期 动 工2002年 新 天 地 南 里 开 业 （ 商 业 、 公 寓 只 租 不售 ）2003年 住 宅 一 期 完 工 ， 销 售 率 100 （ 翠 湖 天地 雅 苑 ：建 筑 面 积 约 4.9万 平 方 米 ， 包 括 3幢 小 高 层 住 宅 大 楼 、2幢 高 层 住 宅 大 楼 及 2幢 别 墅 ， 共 提 供 283个 单 位 ， 单位 面 积 由 105至 500平 方 米 ， 均 价 16000元 /平 米 ） 写 字 楼 一 期 完 工 ， 销 售 率 90 以 上2006年 住 宅 二 期 完 工 （ 翠 湖 天 地 御 苑 ： 建 筑 面 积 约 13.6万 平 方 米 ， 包 括 17幢 小 高 层 住 宅 和 高 层 住 宅 大 楼 ， 提 供 645个 单 位 ， 单 位 面 积 从 93到 660平 方 米 ， 均 价60000元 /平 米 ）2008年 住 宅 三 期 开 盘 （ 翠 湖 天 地 嘉 苑 ： 319套住 宅 ， 129-183平 方 米 的 两 房 两 厅 ， 230平 方 米 的 三房 两 厅 以 及 少 量 324平 方 米 的 四 房 两 厅 和 90平 方 米 的一 房 两 厅 ， 参 考 价 为 7万 7.5万 元 平 方 米 。 2003年 进 度住 宅 、 写 字 楼 一 期2002年 进 度新 天 地 南 里 （ 商 业 、 公 寓 ）2001年 进 度新 天 地 北 里 （ 商 业 ）绿 地 、 人 工 湖 改 造 历 程 第 一 阶 段 ： 综 合性 时 尚 场 所第 二 阶 段 ： 锁 定主 题 “ 都 市 旅 游景 点 ”第 三 阶 段 ： 顺 应 潮 流与 国 际 接 轨 上 海 不 仅 仅 是 中 国 的 上 海 ， 将 来 更 会 是 国际 的 上 海 。 石 库 门 的 建 筑 本 身 也 散 发 着 一 股 西 方 的 气 质 。 这 样 的 选 址 让 新 天 地 自 诞生 起 就 与 国 际 紧 密 的 联 系 着 。 第 三 阶 段 要使 得 上 海 新 天 地 成 功 地 穿 上 了 时 尚 文 化 眩目 的 外 衣 ， 抓 住 了 人 们 的 眼 球 ， 最 终 脱 颖而 出 。 石 库 门 与 生 俱 来 的 独 特 魅 力 ， 自 然 就 为 项目 锁 定 了 一 个 理 所 当 然 的 主 题 ， “ 都 市 旅游 ” 。 瑞 安 设 想 使 上 海 新 天 地 成 为 上 海 市中 心 具 有 历 史 文 化 特 色 的 都 市 旅 游 景 点 ，希 望 来 到 上 海 的 人 ， 一 定 要 来 看 看 上 海 新天 地 ， 将 上 海 新 天 地 建 成 来 上 海 必 到 之 地 。 第 一 阶 段 由 于 认 识 上 的 局 限 性 ， 主 要 强 调 综 合性 ， 目 标 是 作 成 上 海 第 一 个 将 餐 饮 、 娱 乐 、 购物 和 旅 游 、 文 化 等 等 全 部 集 中 在 一 起 的 综 合 性场 所 。 这 一 阶 段 定 位 较 浅 ， 还 没 能 深 刻 挖 掘 利用 石 库 门 的 历 史 价 值 ， 但 至 少 明 确 了 一 个 大 方向 ， 即 做 一 个 综 合 性 的 商 业 场 所 。 n 观 念 的 进 步 以 往 社 会 大 众 认 为 历 史 保 护 是 政 府 的 工 作 。 其 实 新 天 地 的 开 发 模 式 就 是 房 地 产 的开 发 ， 着 重 的 是 再 生 里 弄 生 活 形 态 带 来 的 商 业 利 益 ， 也 是 因 为 这 样 的 考 虑 ， 带 来 了 历 史 建 筑 保 护 的机 会 。 从 传 统 建 筑 保 护 的 概 念 与 方 法 看 ， 新 天 地 是 一 个 特 殊 的 例 子 ， 它 带 动 了 地 区 的 开 发 热 潮 与 历史 保 护 新 点 子 。n 手 法 的 创 新 瑞 安 集 团 独 具 慧 眼 ， 掌 握 了 契 机 ， 采 用 的 作 法 是 保 留 建 筑 物 的 表 层 ， 改 变 内 部 的结 构 与 使 用 机 能 ， 类 似 法 国 巴 黎 对 于 城 市 旧 建 筑 的 做 法 。 传 统 与 现 代 的 融 合 、 新 与 旧 的 交 融 不 仅 表现 在 建 筑 形 式 方 面 ， 更 多 的 是 体 现 了 中 西 合 璧 、 兼 容 并 包 的 上 海 石 库 门 居 住 文 化 。n 优 越 的 区 位 不 但 拥 有 先 天 的 传 统 文 化 元 素 ， 而 且 拥 有 浓 厚 的 商 业 、 商 务 氛 围 ， 便 于 集 聚 城 市中 最 有 活 力 的 人 群 。n 统 一 的 开 发 统 一 的 开 发 主 体 保 证 开 发 理 念 的 全 面 贯 彻 和 实 施 。瑞 安 集 团 因 为 保 留 中 共 第 一 会 址 和 大 片 旧 里 弄 住 宅 ， 有 更 好 的 利 基 与 政 府 商 议 ， 要 求 给 予 更 好 的 投 资 条 件 ， 不 管 是 增 加 容 积 ， 容 积 转 移 ， 以 兴 建 高 楼 ，创 造 商 机 ， 或 彻 底 修 建 里 弄 ， 以 增 添 观 光 据 点 ， 有 了 更 好 的 投 资 效 益 ；政 府 因 为 解 决 了 里 弄 窳 陋 问 题 ， 增 加 更 多 的 绿 地 、 水 景 公 园 ， 以 及 因 城 市 开发 带 来 丰 硕 的 税 收 、 租 金 与 地 区 整 体 发 展 而 受 益 ；社 会 大 众 及 国 内 外 旅 客 也 因 为 有 了 独 特 的 、 更 新 的 、 更 好 的 旅 游 据 点 而 受 益 。多 赢 的 局 面 新 天 地 项 目 成 功 因 素 总 结