物业设施设备管理基础.pptx

第一部分物业设施设备管理基础 2015.5 2021-4-17 Template copyright 2005 2 向参加 物业设施设备管理指南 培训师资培训班的各位领导、同仁学习、致敬！ 2021-4-17 Template copyright 2005 3 2021-4-17 Template copyright 2005 4 主要内容第一章 物业设施设备管理基础一、物业设施设备管理概述二、物业设施设备的基础管理三、物业设施设备的使用与维护四、物业设施设备的修理与更新改造五、物业设施设备完好率的自我评定 2021-4-17 Template copyright 2005 5 第二章 物业设施设备管理新模式一、设施设备管理新模式概述二、TnPM全面规范化生产维护 2021-4-17 Template copyright 2005 6 2021-4-17 Template copyright 2005 9 物业设施设备管理物业设施设备管理。是物业服务企业，根据物业服务合同的约定，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。 2021-4-17 Template copyright 2005 10 物业设施设备管理的意义物业设施设备管理的意义在于以下几个方面： （1）良好的物业设施设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。（2）良好的物业设施设备管理，是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值，使物业保值增值的有效手段。（3）良好的物业设施设备管理是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需要。（4）良好的物业设施设备管理能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时也能促进物业管理行业的健康发展。 2021-4-17 Template copyright 2005 11 物业设施设备管理的目标物业设施设备管理在整个物业管理内处于非常重要的地位，它是物业运作的物质和技术基础。 （1）用好、管好、维护检修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是物业设施设备管理的根本目标。具体为： 1）保持设施、设备完好，满足使用功能； 2）确保物业及使用人的安全； 3）促进物业保值增值。 2021-4-17 Template copyright 2005 12 （2）衡量物业设施设备管理质量的三个指标： 1）房屋完好率：是指完好房屋与基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。即：房屋完好率（%）（完好房屋建筑面积基本完好房屋建筑面积）房屋总建筑面积100% 2）危房率：就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。即：危房率（）危险房屋的建筑面积房屋总建筑面积100% 2021-4-17 Template copyright 2005 13 3）设备完好率：是指完好设备设施数量占全部设施设备总数量的百分率。即：设备设施完好率（）完好设施设备数量设施设备总数量100% 2021-4-17 Template copyright 2005 14 （3）物业设施设备是否完好的基本标准为： 1）零部件完整齐全； 2）设施设备运转正常； 3）设备技术资料及运转记录齐全； 4）设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象； 5）防冻、保温、防腐等措施完整有效。 2021-4-17 Template copyright 2005 15 1.2 物业设施设备的基础管理 1.2.1物业设施设备的接管验收物业接管验收，是指物业服务企业在承接物业时，对物业的公共部位、共用设施设备进行的、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。它是开展物业管理必不可少的主要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。 2021-4-17 Template copyright 2005 16 1、物业接管验收的目的和意义是：（1）明确建设单位、施工单位、物业服务企业的责、权、利，维护各方的合法权益。（2）促使建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，提供物业管理的必备条件，确保物业安全和使用功能。 2021-4-17 Template copyright 2005 17 2、物业接管验收的原则：物业接管验收是一个复杂的过程，它不仅涉及到建筑工程技术，人文景观，而且还涉及到许多法律法规，常常出现实际与理论或条文不一致的地方，所以在实际验收中要把握好尺寸，掌握以下基本原则：（1）原则性与灵活性相结合的原则（2）细致入微与整体把握的原则 2021-4-17 Template copyright 2005 18 3、物业接管验收的法律主体：新建物业公共部位、共用设施设备的交接主体为：交方：物业建设开发单位收方：物业管理单位 2021-4-17 Template copyright 2005 19 4、物业接管验收的内容 （1）建筑工程：所有规划设计中的建筑主体工程。（2）建筑设备安装工程。（3）区内道路及附属工程。（4）区内园林绿化环境工程。（5）所有工程的图纸、说明文件和管理资料。 2021-4-17 Template copyright 2005 20 5、物业接管验收的标准：（1）物业项目规划设计所引用的国家、行业、地方的规范标准。（2）合同约定的交接标准。 2021-4-17 Template copyright 2005 21 6、物业项目的交接验收： (1）交接条件： 1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； 2）供电、供气、供热、供水、排水、通讯、公共照明、有线电视等市政共用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供热、供气已安装独立计量表具； 2021-4-17 Template copyright 2005 22 3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； 4）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按规划设计要求建成并满足使用功能要求； 5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； 6）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 7）法律、法规规定的其他条件。 2021-4-17 Template copyright 2005 23 （2）实施物业承接查验依据的文件 1）物业买卖合同； 2）临时管理规约； 3）前期物业服务合同； 4）物业规划设计方案； 5）建设单位移交的图纸资料； 6）建设工程质量法规、政策、标准和规范。 2021-4-17 Template copyright 2005 24 2021-4-17 Template copyright 2005 25 （3）接管验收应检索提交的资料 1） 竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2）共用设施设备清单及其安装、使用和维修保养等技术资料； 3）物业质量保修文件和物业使用说明文件； 4） 物业管理所必需的其他资料。 2021-4-17 Template copyright 2005 26 （4）承接查验程序 1）确定物业承接查验方案； 2）建设单位提前20天移交有关图纸资料； 3）查验共用部位、共用设施设备； 4）解决查验发现的问题； 5）确定现场查验结果； 6）签订物业承接查验协议； 7）办理物业交接手续。 2021-4-17 Template copyright 2005 27 （5）质量和使用功能的检验交接双方根据设计要求、标准规定和企业交房标准对项目的主体建筑、结构、防水、屋面、内外装修、安装和配套设施、设备、绿化、道路、标识等进行全面现场检验。 现场查验的内容包括： 1）共用部位：一般应包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； 2）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水设备、电线、供暖及空调设备等； 2021-4-17 Template copyright 2005 28 3）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、车辆停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。 2021-4-17 Template copyright 2005 29 2021-4-17 Template copyright 2005 30 （6）质量问题的处理 1）影响房屋结构安全和设备使用功能的质量问题，必须约定期限由项目开发建设单位责成施工单位和供货厂商进行返修，直至合格。 2）对于不影响房屋结构安全和设备使用功能的质量问题，可约定期限由项目开发建设单位责成施工单位和供货厂商负责维修，也可双方协商采取费用补偿的办法，由物业服务企业处理。 2021-4-17 Template copyright 2005 31 （6）物业保修责任 1）项目开发建设单位在提交项目工程验收报告时，应出具房屋使用说明书、房屋质量保证书。在两书中应当按政府法规规定写明建设工程的保修范围、保修期限和保修责任。 2）住建部规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： A、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的该项工程的合理使用年限； 2021-4-17 Template copyright 2005 32 B、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年； C、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； D、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 2021-4-17 Template copyright 2005 33 3）建设工程在保修期限内发生质量问题，开发建设单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 4）项目开发建设单位要严格按照保证书的规定和双方协议约定共同做好房屋保修期内的维修工作，尽快解决工程遗留问题，确保业主正常使用和物业安全。 2021-4-17 Template copyright 2005 34 1.2.2物业设施设备档案资料管理主要包括设备原始档案、设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件，以及设备使用、维修养护、修理改造的运行管理档案。其目的在于：实现规范管理、便于事后追朔，还可以作为管理的证据。 2021-4-17 Template copyright 2005 35 1、物业设施设备档案的建立：（1）新建物业项目设备、设施基础管理档案的建立 1）设施设备原始技术档案的建立设施设备原始技术资料收集.主要是在物业项目设施设备和系统承接查验双方交接时由交验方提交的竣工图纸、竣工资料和技术资料、生产厂家的安装、维护、使用说明书与合同书等,承接方应安排专人按有关规范和制度的规定进行分类整理建档,永久保存；按借阅制度供查阅使用. 2021-4-17 Template copyright 2005 36 2）设备基础管理档案的建立设施设备的基础管理档案是随设施设备同寿命保存的.它主要包括:设备登记卡、设备清单、设备台帐、设备卡等。 2021-4-17 Template copyright 2005 37 （2)设施设备使用管理档案 1）设施设备运行维护档案设施设备使用维护档案的保存年限一般为3至5年，可定期处理。主要是：设备运行日志、故障处理记录、巡检记录、事故处理报告、维修保养计划、维修保养报告、设备完好率检查评定、设备系统状态参数测定记录、设备、系统的专业安全检验报告等。 2021-4-17 Template copyright 2005 38 2）设施设备修理、改造档案设备系统修理、改造档案主要是：设备、设施、系统的专项修理、大修、中修、改造计划、实施合同、实施报告、验收报告等。 3）设施、设备报废档案设施、设备报废档案主要是：设施、设备的报废申请、评估、报废记录等。 2021-4-17 Template copyright 2005 39 2、物业设施设备档案的管理原始档案资料的管理应统一编号，规范管理、分类归档、严格管理，原件不得带出资料室，由资料员保管和复制供应，其他要求与档案管理的规定一样。 设备档案资料按每台单机整理，存放在设备资料档案内，档案编号与设备编号一致，按编号顺序排列，定期进行登记和资料归档，要求做到： 2021-4-17 Template copyright 2005 40 （1）明确设备档案管理责任到人；（2）明确设备档案的归档路线，包括：资料来源、归档时间、交接手续、资料登记等；（3）明确设备档案管理的内容和负责人；（4）明确设备档案的借阅办法，防止丢失和损坏；（5）明确重点设备档案，做到资料齐全，登记及时、正确。 2021-4-17 Template copyright 2005 41 1.2.3实施标准化管理： 1、导入国际标准管理体系：标准化管理是为设备管理职能的实施提供共同的行为准则和标准，同时也是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段。主要包括：在管理中导入ISO9001、14001、18001的质量、环境、健康安全国际标准管理体系，建立和完善各类物业管理标准（如上海市办公楼物业服务标准等），制定房屋、设备完好率标准等。 2021-4-17 Template copyright 2005 42 2、规章制度的建立 主要包括：责任制度、运行管理制度、维修制度、安全管理制度、节能管理制度、设施设备管理制度和奖惩制度等。（1）制定物业设施设备管理制度 现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。物业管理的规章制度有下列三大类： 2021-4-17 Template copyright 2005 43 1）工程技术规程方面的制度 A 物业设备接管验收制度 B 物业设备的安全操作规程 C 物业设备的保养维修规程 2021-4-17 Template copyright 2005 44 2）管理工作方面的制度 A 物业设备预防性计划维修保养制度 B 设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度等。 C 物料、工具领用保管制度 2021-4-17 Template copyright 2005 45 3）责任方面的制度 A 各专业、技术工种及管理岗位责任制度 B 值班制度 C 交接班制度 D 报告记录制度 2021-4-17 Template copyright 2005 46 4）实行专业化、制度化的物业设备管理。 A 物业设备管理的要求及标准 a 设备管理体制企业负责人管理职责设备管理部门及其人员配备健全必要的管理制度 2021-4-17 Template copyright 2005 47 b 技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求设备技术与经济管理，包括：设备前期管理、固定资产管理、设备技术管理、设备经济管理。设备使用与维护管理，包括：设备运行管理、设备检修管理、机房管理、特种设备管理 2021-4-17 Template copyright 2005 48 c 设备管理现代化,包括：采用计算机辅助管理。采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式。设备在维修和改造中采用新材料，新工艺，新技术。逐步实行全员化，社会化，规范化的方向努力。 2021-4-17 Template copyright 2005 49 3、人力资员管理。一是设备管理人员要持证上岗，取得从业资格证，特别是特种设备的运行、维修人员一定要具有特种设备操作证方能作业；二是要对设备部门的员工开展业务培训工作，提高专业技术水平。 2021-4-17 Template copyright 2005 50 （1）物业设备管理的机构和职责 1）机构设置：符合需要，责任明确，精简高效。 2）物业设备管理人员岗位职责 A 工程部经理是对物业设备进管理、操作、保养、维修，保证设备正常运行的主要负责人。 B 各专业技术主管（工程师或技术员）负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。 2021-4-17 Template copyright 2005 51 3）物业设备管理人员岗位职责 A 维修人员（技术工人） B 保管员 C 资料统计员 2021-4-17 Template copyright 2005 52 1.3 物业设施设备的使用与维护 1.3.1物业设施设备的运行管理 1、运行管理概述： 物业设施设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。应取得两个方面的成果： 2021-4-17 Template copyright 2005 53 （1）设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态，确保安全运行，满足用户需求。针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程和运行方案。（2）运行经济管理主要是： 1）能源消耗的经济核算； 2）操作人员的配置； 3）维修费用的管理。 2021-4-17 Template copyright 2005 54 2、合理使用设备（1）合理配置设备：根据生产工艺和用户需求及设备性能，科学配置。（2）合理配置人员：根据设备数量、技术操作复杂程度、生产安排和用户需求及环境变化，合理配置和调整操作及维修人员。（3）为设备提供良好的工作条件，如：机房、操作间、值班室、照明、通风、空调、通道等。（4）建立健全管理制度，如：责任制、规程、程序、维修保养手册、作业指导书、应急预案等。 2021-4-17 Template copyright 2005 55 3、设备投入使用前的准备工作（1）管理制度、技术资料的编制；（2）管理、操作、维修人员的培训，合格上岗；（3）能源、安全装置齐全；（4）备件、附件、工具齐全；（5）全面检查设备安装精度、性能完全达到标准；（6）清理现场环境。 2021-4-17 Template copyright 2005 56 4、设备使用守则（1）定人、定岗、定机，凭证上岗操作；（2）建立交接班制度，制定各项规程；（3）建立设备的“三好”、“四会”、“五项纪律” A、三好是：管好、用好、维护好设备； B、四会是：会使用、会维护保养、会检查、会排除故障； C、五项纪律是： 2021-4-17 Template copyright 2005 57 C五项纪律是： A、凭证使用设备，遵守安全规程； B、保持设备清洁，并按规定维护、加油； C、遵守各项规章制度； D、管好工具、零、附件，不得丢失； E、发现异常，及时排除或报告。 2021-4-17 Template copyright 2005 58 1.3.2物业设施设备维修养护管理 1、物业设施设备维修养护概述 设施设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。 2021-4-17 Template copyright 2005 59 （1）维修养护方式：主要是“清扫、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查对设备进行日常护理，以维持设备的性能和技术状况，称为设施设备维修养护。要求达到：清洁、整齐、润滑良好、安全”。对长时期连续运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。（2）内容包括：日常维护、定期维护、定期检查、精度检查、润滑和冷却系统的维护检查等。（3）设备维护要做到：制度化、工艺化、规范化。 2021-4-17 Template copyright 2005 60 （4）设备的三级保养制度： 1）日常维护保养，一般分为：日保养和周保养，由操作工完成。 2）一级保养：以操作工为主，维修工协助； 3）二级保养：以维修工为主，操作工协助； 2021-4-17 Template copyright 2005 61 （5）设备的维护保养一定要按设备维修保养手册实施，严格执行安全操作规程。（6）特种设备的维修保养必须严格执行国家有关法律、法规的规定，确保其安全、正常运行和使用。（7）设备管理和使用部门要制定设备保养的考核制度，并严格检查考核。 2021-4-17 Template copyright 2005 62 2、设施设备的巡检 设施设备的巡检就是对设施设备有针对性的检查。设施设备巡检时可以停机检查，也可以随机检查。设施设备的巡检包括日常巡检及计划巡检。（1）设备的日常巡检由操作人员随机检查。日常巡检内容主要包括：运行状况及参数； 安全保护装置；易磨损的零部件；易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；在运行中经常要求调整的部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。 2021-4-17 Template copyright 2005 63 （2）设备的计划巡检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行。计划巡检内容主要有：记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；需更换零部件；确定修理的部位、部件及修理时间；安排检修计划。 2021-4-17 Template copyright 2005 64 （3）物业设备的计划检修性维修保养对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划性维修保养。根据年计划再制定月度维保计划，按月实施，并认真填写维修保养任务（记录）单，归档保存。按计划实行预防性维修保养，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。 2021-4-17 Template copyright 2005 65 物业设备维修养护的意义通过科学有效的维修保养，可以保持设施设备良好的技术状态，使设备安全、高效运行，提高设备的运行效率，最大限度地满足用户需求；还可以有效延长设备大、中修周期，甚至可以避免设备大修，从而最大限度的降低设备寿命周期费用，为业主创造价值，为社会创造效益，真正体现物业管理的社会价值。 2021-4-17 Template copyright 2005 66 1.3.3设施设备故障与事故管理 1、设施设备故障及故障处理：（1）设施设备故障：设施设备或系统在使用过程中，因某种原因丧失了使用功能或降低了效能时的状态，称为设施设备故障。（2）设施设备故障管理：为了减少和消灭故障，必须了解、研究故障发生的宏观规律，分析故障形成的微观规律，采取有效的措施和方法，控制故障的发生，就是设施设备的故障管理。 2021-4-17 Template copyright 2005 67 （3）设施设备故障管理的重要性 1）可以提高生产效率和经济效率； 2）减少和消除事故，确保安全，有利于节能、环保； 3）改善设备技术状况，延长设备使用寿命。 2021-4-17 Template copyright 2005 68 （4）设施设备故障全过程管理： 见图41 2021-4-17 Template copyright 2005 69 1）故障信息的收集： A、收集方式：主要是操作、维修工人填写故障信息表，做到全面、准确、可靠。 B、收集的内容：故障的时间、现象、部位、原因、性质等。 2）故障信息的储存、统计：可用人工统计储存，最好是采用计算机储存故障信息，开发管理软件，便于统计分析。 2021-4-17 Template copyright 2005 70 3）故障分析： 故障分类： A、按故障发生状态，可分为：突发性和渐发性故障； B、按原因可分为：设备固有的薄弱性、操作维护不良性和磨损老化性故障； C、按故障结果可分为：功能性和参数性故障； D、按危险程度可分为：安全性和危险性故障； E、按功能丧失程度可分为：部分丧失和完全丧失性故障。 2021-4-17 Template copyright 2005 71 5）故障分析的方法：根据计算机收集、汇总、统计结果，分析故障频率、故障强度率，可采用直方图、因果图等方法，全面分析故障机理、原因，找出故障规律，提出对策。见下图。 2021-4-17 Template copyright 2005 72 2021-4-17 Template copyright 2005 73 6）故障处理：故障处理是在故障分析的基础上，根据故障原因和性质，提出对策，暂时地或较长时间的排除故障。处理方法主要有： A、重复性故障采用项目修理、改装、改造的方法； B、多发性故障采用大修、更新或报废的方法； C、对于先天不足造成的故障采用技术改造或更换元器件的方法； D、因操作不良造成的故障应通过员工技术培训来解决。 2021-4-17 Template copyright 2005 74 2、设施设备事故管理（1）设施设备事故及其类别：设施设备故障所造成的停机时间或修理费用达到规定限额者为设施设备事故。其分类如下： 1）一般事故：修理费用一般设备在5005000元，重要设备100010000元，造成停电、停水、停气、停冷（暖）1030分时，为一般事故。 2）重大事故：修理费用一般设备在5000元以上，重要设备10000元以上，造成停电、停水、停气、停冷（暖）30分以上时，为重大事故。 3）特大事故：修理费用一般设备在10万元以上，或造成停电、停水、停气、停冷（暖）两天以上时，为特大事故。 2021-4-17 Template copyright 2005 75 （2）设施设备事故的性质： 1）责任事故：由于人为原因造成的事故，称责任事故。 2）质量事故：因设备的设计制造、维修质量不良和安装、调试不当引起的事故。 3）自然事故：因各种自然灾害造成的事故。 2021-4-17 Template copyright 2005 76 （3）设施设备事故的调查分析及处理： 1）设施设备事故发生后，应立即切断电源、水源、气源，采取有效措施防止事态扩大，尽力减少损失，保护现场，逐级上报，及时进行调查、分析和处理。 A、事故的分析要客观、全面、实事求是。 B、事故的处理要遵循“三不放过”的原则，即： a、事故原因分析不清不放过； b、事故责任者和群众未受到教育不放过； c、没有防范措施不放过。 2021-4-17 Template copyright 2005 77 C、设施设备事故损失的计算： 事故损失费=停产损失费+修理费 D、设施设备事故报告及原始资料： 发生设施设备事故的单位或部门应在三日内认真填写事故报告单，上报设施设备管理部门。并按有关规定上报。事故处理和修复后应填写记录，计算维修费，和原始资料归档保存，并统计上报。 2021-4-17 Template copyright 2005 78 1.3.4设施设备的润滑管理机械设备在使用过程中，磨损是机械设备失效最主要的原因之一。保持其良好的润滑条件是其正常运转的基本条件。设备润滑是设备管理和维护工作中极其重要的组成部分和关键环节。合理的润滑设备，可以使设备经常处于良好的润滑状态。相反，设备润滑不良，导致设备出现故障，甚至破坏设备的精度和性能。搞好设备的润滑的关键是抓好设备润滑的管理工作。 2021-4-17 Template copyright 2005 79 （5）搞好设备润滑就能保证： 1）维持设备正常运转，防止事故发生，降低维修费用； 2）降低摩擦阻力，改善摩擦条件，提高传动效率，节约能源； 3）减少机件磨损，延长设备使用寿命； 4）减少腐蚀，减轻振动，降低温度，防止拉伤和咬合，提高设备的可靠性。 2021-4-17 Template copyright 2005 80 （3）润滑管理制度： 1）润滑材料的采购、入库、库管、领用、回收、处理等管理制度。 2）润滑站和车间（部门）管理制度，主要是：润滑油的存放、使用、记录、回收及器具、安全等管理。 3）设备的清洗换油制度：可根据设备的具体要求按计划进行定期清洗换油。 4）冷却液的管理制度：要根据设备的要求按计划进行管理。 2021-4-17 Template copyright 2005 81 5）废油回收和再生制度：根据保证和节约相兼顾的原则，制定完善的废油回收和再生管理制度，做好废油的回收和再利用。 6）润滑工作各级责任制：可根据企业的设备和管理的实际情况制定，主要是：润滑技术人员的职责和润滑工职责。 2021-4-17 Template copyright 2005 82 （4）设备润滑的“五定管理”和“三过滤”： 1）润滑“五定管理”是： 定点、定质、定量、定期、定人。具体要规定哪台设备、哪个部位、用什么油、加油（换油）周期多长、用什么加油装置、由谁负责等。 2）“三过滤”，亦称三级过滤，即： 入库过滤、发放过滤、加油过滤。 2021-4-17 Template copyright 2005 83 2、设施设备的检查（1）设施设备的检查及分类 1）按检查时间的间隔分类：日常检查、定期检查。 2）按技术功能分类：技能检查、精度检查。 （2）设施设备检查的实施 1）制定设施设备巡检制度、操作规程、周期安排、巡查内容、记录要求、注意事项等； 2）组织人员、进行培训、做好检查、监督与考核； 3）巡检中发现的问题要及时处理或上报领导解决。 2021-4-17 Template copyright 2005 84 3 设施设备的状态监测（1）设备状态检测的种类 1）主观状态监测。2）客观状态监测。 （2）设施设备状态监测的方法及应用根据不同的检测项目采用不同的方法和仪器。（3）设施设备状态监测工作的开展 1）设施设备的检查：2）设施设备状态监测。 2021-4-17 Template copyright 2005 85 1.4 物业设施设备修理与更新改造 1.4.1设施设备大中修管理 1、设备修理设备在运行使用过程中，零部件会逐渐发生磨损、变形、断裂、腐蚀等现象，设备的修理就是对技术状态变化时发生故障的设备通过更换或修复磨损失效的零件，对整体或局部进行拆装、调整的技术活动。其目的是恢复设备的功能和精度，保持设备完好。简单地说：设备修理是设备技术状态劣化到某一临界状态时，为恢复其功能而进行的技术活动。 2021-4-17 Template copyright 2005 86 2、设备修理的方针设备的修理，必须贯彻“预防为主”的方针，根据企业的性质、设备特点及设备在使用中所起的作用，选择适当的维修方式，适当的修理周期或时机，采用新工艺、新技术、新材料和科学方法，以提高维修质量，减少停机时间，降低维修费用，达到适时有效，低成本。 2021-4-17 Template copyright 2005 87 3、设备维修方式设备维修方式具有维修策略的含义。现代设备管理强调对各类设备采用不同的维修方式，就是强调设备维修应遵循设备物质运动的客观规律，在保证使用的前提下，合理利用维修资源，达到寿命周期费用最经济的目的。（1）事后维修：适用于下列设备：对故障停机不会影响正常使用的设备；利用率低或有备用的设备；修理技术不复杂又能提供备件的设备。 2021-4-17 Template copyright 2005 88 （2）预防维修：为防止设备性能、精度劣化或为了降低设备故障率，按事先规定的修理计划和技术要求进行的修理活动，称为预防维修。对重点和主要设备进行预防维修，是贯彻设备维修“预防为主”方针的重要工作，主要采取两种方式：一是定期维修：是在规定时间的基础上执行预防维修活动，具有周期性特点。二是状态监测维修：是以设备技术状态为基础。按实际需要进行修理的预防维修方式。 2021-4-17 Template copyright 2005 89 （3）改善维修：是为消除设备先天性缺陷或频发故障，对设备局部结构或零件设计加以改进，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性措施的维修方式。 2021-4-17 Template copyright 2005 90 4、修理类别主要有：大修、中修、项修、小修等。（1）大修：大修是设备基准零件磨损严重，主要精度、性能大部分丧失，必须进行全面修理，才能恢复其效能时使用的一种修理方式。设备大修的内容包括：对设备进行全部解体、清洗，修理基准件，更换或修复磨损件；全部研刮或磨削导轨面；修理、调整设备的电气系统；重新按标准组装，检测；修复设备的附件以及翻新设备外观；重新按标准加入工质、润滑油；进行整体测定、试车。 2021-4-17 Template copyright 2005 91 （2）中修：介于设备大修与小修之间的修理。对设备进行局部解体，更换或修复磨损件；修理、调整设备的电气系统；重新按标准组装，检测；修复设备的附件以及修复设备外观；重新按标准加入工质、润滑油；进行整体测定、试车。（3）项修：项目修理是对设备精度、性能的劣化缺陷进行针对性的局部修理。（4）小修：设备的小修是工作量最小的一种计划修理。 2021-4-17 Template copyright 2005 92 5、修理周期和修理周期结构（1）修理周期：是指两次相邻大修之间的间隔时间。（2）修理间隔期：是指两次相邻计划修理之间的工作时间。（3）修理周期结构：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。如计划经济时期采用的修理周期结构：9621的修理周期结构。（K：大修，C：中修，M：小修，B：保养）KBMBMBCBMBMBCBMBMBK。 2021-4-17 Template copyright 2005 93 6、备品配件的管理（1）运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。 （2）需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。（3）备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。 2021-4-17 Template copyright 2005 94 1.4.2物业设备更新改造管理1、设备的磨损及其补偿（1）设备的有形磨损：机器设备在使用（闲置）过程中发生的实质磨损或损失，称为有形磨损或物质磨损。（2）设备的无形磨损，也称经济磨损：是指设备在使用（闲置）过程中因技术进步而造成的价值降低、技术落后、高耗能污染等丧失使用价值的情况。（3）设备磨损的补偿: 1）有形磨损的补偿：主要是修理与改造。 2）无形磨损的补偿：应更新。 2021-4-17 Template copyright 2005 95 2、物业设备的更新（1）物业设备更新的意义： 1）设备更新是物业维持使用功能的必要条件； 2）设备更新是实现物业设备高效、安全、节能的重要途径； 3）设备更新是物业保值增值的物质基础。（2）设备更新的原则： 1）设备更新应围绕物业的使用价值； 2）应采用新技术、新工艺、新材料，符合节能、环保的要求； 3）要进行经济论证，确保经济效益。 2021-4-17 Template copyright 2005 96 3、物业设备技术改造（1）更新改造：是指应用现代科学技术成就和先进经验，改变现有设备的结构，装上或更换新部件、新装置，以补偿设备的无形和有形磨损。（2）更新改造的特点： 1）针对性强； 2）经济型好； 3）现实性大。 2021-4-17 Template copyright 2005 97 （3）更新改造的意义：工业发达国家发展经济的主要途径是大力采用先进技术，提高机器的技术水平，改善原材料的质量，提高劳动者的素质，从而提高各生产要素的使用率，来取得良好的经济效益。在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。 2021-4-17 Template copyright 2005 98 1.5 物业设施设备完好率的自我评定 1.5.1设备完好分类 1、完好设施设备：设施设备现状和运行情况完全符合设施设备完好标准（得分超95分）为完好设施设备。 2、基本完好设施设备：设施设备现状和运行情况有一项达不到完好标准或有23项比较小的隐患（得分在8695分），但不影响使用的为基本完好设施设备。 2021-4-17 Template copyright 2005 99 3、不完好设施设备：设施设备现状和运行情况有两项及以上达不到完好标准或只有一项达不到标准且影响正常使用的设施设备（得分在85分及以下）为不完好设施设备。 2021-4-17 Template copyright 2005 100 1.5.2设施设备完好率评定方法 1、物业管理处每半年对所辖设施设备进行自查和完好率进行统计，将统计结果填入设备完好率评定表，并依下列公式计算出管理处设施设备完好率：设施设备完好率=（完好设施设备台数+基本完好设施设备台数）/管理处设施设备总台数100% 2021-4-17 Template copyright 2005 101 2、公司工程部每半年（6、12月份）对所有管理处的设施设备完好率进行抽查，其完好率作为对管理处设施设备管理目标责任的考核依据。 1.5.3设施设备完好的评价项目、内容、检查方法和计分参考。（略） 2021-4-17 Template copyright 2005 102 第2章 设施设备管理新模式 2.1设施设备管理新模式概述：当今的时代是一个“速变”的时代，是“经验贬值”的时代。纵观地球进化历史，在这个世界上存留下来的不是最强大的生物，也不是最聪明的生物，而是对外界的变化做出快速反应的生物。企业的发展变化，必然导致设备管理与维修模式的变化。“工欲善其事，必先利其器”， “君欲利其器，首当顺其治。”前两句话说的是：企业要保持最强的核心竞争力，必须要有最先进的装备；而后两句话告诉大家的是：要让先进的设备流畅的运行，发挥最大功效，必须要实施最优秀的管理。 2021-4-17 Template copyright 2005 103 2.1.1物业管理的设施设备管理特点： 1、物业管理项目分散，公司与项目部距离遥远，无法实施集中管理。且国人思维活跃，做事随意性很大。物业项目的设施设备管理全靠项目负责人进行管理，公司技术专业管理部门无法随时到现场检查、支持、监督，公司的各种管理制度要求无法得到有效实现。 2、物业管理技术管理与操作人员来源于各行各业，大部分来源于农村剩余劳动力，基本没有进行过系统的技术培训，且流动性极大，因此，整体技术素质不高，特别是不能实现规范操作，安全隐患较大。 2021-4-17 Template copyright 2005 104 3、物业配套设备愈来愈先进，技术含量愈来愈高，对管理者的技术要求愈来愈苛刻，一旦出现违规作业，就会造成极大的损失，影响用户使用，还会给行业带来极坏的影响。 4、随着行业的快速发展，管理的社会物业资产价值愈来愈大，物业的产权人对物业管理的要求愈来愈高，社会公共管理职责愈来愈重，这就为物业管理行业给与了更大的社会责任。 2021-4-17 Template copyright 2005 105 鉴于以上因素，物业设施设备管理极需要寻求新的设备管理模式，以解决面临的严重问题，并能使整个行业实现实质上的突破，促进行业健康快速发展。以下介绍目前国内外最新的设备管理模式，供行业内参考。 2021-4-17 Template copyright 2005 106 2.1.2目前世界上发达国家采用的设备管理新模式 1、TPM全面生产维护（日本） TPM是以提高设备综合效率为目标，以全系统的预防维护为过程，全体人员参与为基础的设备保养和维修体制。全员生产维护诞生于20世纪70年代初期的日本企业，是在生产维护的基础发展起来的。 2021-4-17 Template copyright 2005 107 （1）TPM的五个要素 1）TPM致力于设备综合效率最大化的目标。 2）TPM在整个设备一生建立彻底的预防维修体制。 3）TPM由各个部门共同推行（包括工程、生产、维修部门）。 4）TPM涉及每个雇员，从最高管理者到现场工人。 5）TPM通过机动管理，即自主的小组活动推动TPM。 2021-4-17 Template copyright 2005 108 （2）TPM的三个“全”，将以上五个要素在进一步归纳： 第一个要素可以简称为“全效率”，第二个要素简称为“全系统”，三、四、五项从横向、纵向和基层的最小单元描述了“全员”的概念，因而简称为“全员”。（3）三个“全”之间的关系为：全员参与为基础，全系统预防维修为载体，全效率为目标。 2021-4-17 Template copyright 2005 109 2、后勤工程学（美国）后勤工程学发源于美国，并得到广泛的应用。它在军事上的定义是：计划与执行军事力量移动和维修的科学。在工业、商业上的定义为:材料流通、产品分配、运输、采购、储存、设备维护及技术服务的科学。在军事上，后勤工程学涉及下列问题：装备的设计、研制、运输、分配、维修、淘汰处理等。人员的运送、撤离与医院治疗。工厂的接受、施工、维护、经营与处理。各种服务的提供。 2021-4-17 Template copyright 2005 110 从广泛的意义上讲，后勤工程学是为了满足目标、计划、设计和实施的各项要求，保障资源的供应与设施维护等有关的管理、工程与技术业务的艺术和科学。当代企业的物流和供应链管理也纳入后勤学的范围。在军事上应用的传统后勤学强调综合后勤保障、后勤保障分析、全寿命周期的后勤和费用效果，并把维修等级划分为现场维修、中继级维修和基地维修。从设备的设计阶段就把后勤工程学的思想导入。 2021-4-17 Template copyright 2005 111 3、设备综合工程学（英国）设备综合工程学是20世纪70年代由英国丹尼斯 . 巴克思在一次国际会议上提出的。其定义为：“为使资产寿命周期费用最经济，把相关的工程技术、管理、财务及业务加以综合的科学。”综合工程学强调设备一生管理的思想，追求设备周期费用的经济性，同时认为机器设备不仅是设备部门的事，需要企业各个部门关注和配合。英国政府以政府行为积极支持丹尼斯的理论，成立了“机器保健中心”和综合工程学委员会等机构，这一思想在国际上产生了一定影响。 2021-4-17 Template copyright 2005 112 4、RCM可靠性为中心的维修（欧洲）可靠性为中心的维修的概念：以可靠性为中心的维修管理属于第三代维修管理的具有代表性的模式。他是强调以设备的可靠性、设备故障后果作为制定维修策略的主要依据。按照以可靠性为中心的维修管理模式，首先应对设备的故障后果进行结构性评价、分析，并综合出一个有关安全、运行经济性和维修费用节省的维修策略；另外，在制定维修策略时，自觉地以故障模式的最新探索成果作为依据，也就是说，以可靠性为中心的维修管理是综合了故障后果和故障模式的有关信息，以运行经济性为出发点的维修管理模式。 2021-4-17 Template copyright 2005 113 2.2 TnPM全面规范化生产维护 2.2.1 TnPM全面规范化生产维护概述 1、概述： TnPM是以设备综合效率和完全有效生产率为目标，以全系统预防维修系统为载体，以员工的行为规范为过程，全体人员参与为基础的生产和设备维护、保养和维修体制。 TnPM是规范化的TPM，是中国式的TPM，是全员参与的、步步深入的、通过制定规范、评估效果、不断改善来推进的TPM . 2021-4-17 Template copyright 2005 114 2、展开TnPM主要环节（1）研究运行现场（现场、现事、现物）；（2）找出规律（原理、优化）；（3）制定行为（操作、维护、保养、维修）规范（原则）；（4）评估效果（评价）；（5）持续改善（改进）。 2021-4-17 Template copyright 2005 115 3、TnPM规范化的范畴组织结构规范化。现场管理规范化；润滑管理规范化；维修模式规范化；前期管理规范化；备件管理规范化；操作程序规范化； 2021-4-17 Template copyright 2005 116 4、TnPM的成功推行的八大个要素（1）以最高的设备综合效率（OEE）和完全有效生产率（TEEP）为目标；（2）建立全系统的预防维修体系；（3）全公司所有部门都参与；（4）从最高领导到每个员工都参加；（5）小组自主管理和团队合作；（6）合理化建议与现场持续改进相结合；（7）变革与规范交替进行，变革之后，马上规范；（8）建立检查、评估体系和激励机制。 2021-4-17 Template copyright 2005 117 5、TnPM的核心是四个“全”，即：（1）以全效率和完全有效生产率为目标，（2）以全系统的预防性维修体制为载体，（3）以员工的行为全面规范化为过程，（4）以全体人员参与为基础。 2021-4-17 Template copyright 2005 118 2.2.2 开展TnPM活动的内容 1、TnPM推进的五个“六”活动。即：6S6H 6I6Z6T活动.（1）6S活动所谓的6S，是五个日语词汇的拼音字头“S”，加上一个安全的英语字头“S”构成6 S。即：整理、整顿、清扫、清洁、安全、素养。 2021-4-17 Template copyright 2005 119 1）1S 整理：取舍分开，取留舍弃；理解：区分要与不要的物品，清除（舍去）不要的，将要的条理摆放，并易于取用。目的：腾出宝贵的空间。 2）2S 整顿: 条理摆放，取用快捷；理解：将要的东西摆放好，并予以标识，使其一目了然。目的：免除寻找的浪费，提高工作效率。 2021-4-17 Template copyright 2005 120 3）3S 清扫: 清扫垃圾，不留污物；理解：经常打扫、擦拭，清除脏乱和污染，保持清洁。目的：保持清洁，提高品质。 4）4S 清洁: 形成制度，保持成果；理解：将前3个“S”制度化、规范化，落实前3S工作；维持3S已取得的成绩，防止退步。目的：保持3S已取得的成果，保持清爽洁净的工作和生活场所。 2021-4-17 Template copyright 2005 121 5）5S 安全: 安全第一，预防为主；理解：安全第一，做好安全的预防措施，发现安全隐患并以于及时清除。目的：确保生命财产安全。 6）6S 素养: 自主管理，养成好习惯。理解：自觉遵守组织既定的各项规定、制度和标准，养成良好习惯，自我管理，自主要求，进而自动自发的精神。目的：提升员工素质，使员工更具有执行力，便于组织制度更能有效贯彻落实。 2021-4-17 Template copyright 2005 122 （2）6H活动。即：查找六源活动。 TnPM的6S活动，自然而然会引起员工对“六源”的关注，TnPM又主动加强对寻找“六源”活动的引导，使之成为每个员工的潜在意识。寻找“六源”、解决“六源”，与设备现场的持续改善、和难题攻关及合理化建议活动融为一体，将成为现场改善和进步的强大推动力。所谓的“六源”是指： 污染源、 清扫困难源、故障源、 浪费源、缺陷源、危险源。 2021-4-17 Template copyright 2005 123 1）1H 污染源。即：灰尘、油污、废料、加工材料屑的来源。更深的还包括有害气体、有毒液体、电磁辐射、光辐射以及噪声方面的污染。