物流园区规划指导思路

物流园区规划指导思路物流园区的规划工作一样能够分为五个时期，依次分别是规划筹备时期、需 求分析时期、战略定位时期、规划设计时期、规划评判时期。 1规划筹备时期规划筹备时期是物流园区规划的起点，要紧为规划做好预备工作。该时期要 紧包括背景调查和相关资料的收集、整理和初步分析。1、背景调查与需求调研通过与要规划部门网络调研、实地调研走访、座谈、 调研、发放调研表等形式，明确规划的目的和要实现的目标，划定园区用地的边界、确定调研范畴和对象、规划的时刻、成果形式等。其中调研范畴和对象要紧包括：网络层次：国家及区域物流政策，所在地总体情形等政府层次：规划局、交通局、服务办、园区规划主导部门等企业层次：可能入驻企业、潜在需求企业等市场层次：所在地市场、物流园区等周边环境：规划用地周边环境、所在地周边环境、全省乃至全国环境等从网络、政府、企业、市场、周边环境等层面进行调查，并进一步对区域物 流园区周边地区的经济进展状况、市场需求、企业需求、基础设施、服务竞争等 情形，对物流园区辐射地区的宏观经济、产业进行全面深入调查和研究，依照远 期和近期的物流量，确定物流园区长远和近期的建设规模。2、资料初步分析 通过收集背景调查中调研表格和整理访谈笔记等形式，对收集到的地区或 行业总量数据生产总量、消费总量、GDP等进行整理形成调研报告，对园区 的规划定位提出初步建议，确定大略方向。规划筹备时期形成的要紧成果文档内容如下： 规划背景政策背景、基础设施规划背景、产业背景规划意义、规划依 据、规划原那么、规划范畴、规划步骤及调研总结调研时期、调研方法、调研 总结。国内物流园区进展现状及规划、某某省物流园区、相关辐射地/企区业物 流园区。2规划需求分析时期2.1 某市物流市场现状及存在问题从各国的实践来看，物流需求要紧来自第二产业中的制造业和第三产业中的 商业，本项目重点从工业和商贸业的物流需求动身，分析某市物流现状。本次调研采纳了发放问卷和深度采访相结合的方式进行。依照辐射区域内产 业分布特点和各行业企业构成状况，调研小组向企业发放问卷份回收有效问卷份。调研小组对重点行业、重点企业进行深度采访，大型企业的积极参与提高了调查数据的代表性和有效性。依照调研结果，分别从以下几个方面 分析物流现状。2.1.1 工业企业【假如能够最好有图支持】1 调查企业差不多信息分析本次调研行业覆盖行业。企业性质及比例。是否有独立的物流部门。企业物流的运行形式和状况。【假如能够最好有图表支持】2原材料供应物流需求分析原材运输方式以及运输的外包状况。原材料的库存周期状况。【假如能够最好有图表支持】3生产企业产成品销售物流需求分析产品销售覆盖范畴情形【假如能够最好有图表支持】产成品仓库情形自建、租赁、是否能满足需求、仓储条件和设施情形4物流信息系统的运用物流信息系统的利用情形。2.1.2 商业企业【假如能够最好有图支持】某市经济连续快速进展。2020年，全市实现社会消费品零售总额亿元，增长。其中批发零售也实现零售额亿元，增长；住宿餐饮业实现零售总额亿元，增长。2007年零售业销售总额为万元，具有配送需求的如家家悦、金孚隆、青岛维客等零售销售总额约为万元，约占零售总额的。估量2020年GDP增长倍,零售业销售总额也相应增长倍，那么2020年零售业销售总额约为万元，假设零售业对配送需求的变化不大，到时配送的零售额将达约万元。依照高密市商贸业的分布，调研要紧针对典型批发市场、大型商业集团进行 重点调研，进而反映高密市商贸业的物流需求。1商贸企业物流现状该地区国际零售集团、大型超市、连锁超市、连锁店等的规模。现有运营状 况、运营模式。2 批发市场物流现状该地区批发市场的类型和规模。现有运营状况、运营模式。市场位置情形：经营模式仓储运输现状：物流信息系统2.1.3 传统物流货运仓储行业【假如能够最好有图支持】截止年，高密市营业性机动车辆辆，其中客车辆，货车辆。全年完成客运量万人次，客运周转量万人公里，增长；完成货运量万吨，货运周转量万吨公里，增长。全年完成交通基础建设投资亿元。从物流企业的经营范畴划分，一是单纯经营运输业务的物流公司，即货运 代理公司；二是单纯经营仓储业务的物流公司；三是综合类物流公司，即经营 运输，同时也经营仓储。1运输性质物流公司现状2仓储性质物流公司现状仓储现状基础设施情形3综合类物流公司现状【假如能够最好有图支持】2.2 某市物流量现状分析及需求量推测2.2.1 某市物流量现状分析下表为某市各年货运量、货运周转量及GDP列表。表3-1高密市各年货运量、货运周转量及GDP列表年份货运量万吨货运周转量万吨公里GDP（亿元）2001200220032004200520060072.2.2 货运量推测用以下两种推测方法分别对货运量进行推测：1二次多项式回来推测【推测结果用图表示】2直线回来推测【推测结果用图表示】综合以上两种方法得货运量推测值如下：年份20202020202120202025不同推测二次多项式时刻推测方法直线时刻推测依照实际情形及各方面对以后园区的阻碍，比较推测结果，选择合理的货运 量结果。年份20202020202120202025推测万吨2.2.3 物流量推测物流需求是指一定时期内社会经济活动对生产、流通、消费领域的原材料、 半成品、成品以及废旧物品、废旧材料等的有效配置，而产生的在空间、时刻和 费用方面的要求。涉及运输、库存、包装、装卸、搬运、流通加工以及与之相关 的信息需求等物流活动的诸方面。物流活动必定要有量的积存，由此学者们提出 了物流作业量的概念。物流作业量的测确实是一项比较困难的工作。但不能把全 部公路货运量都算作物流作业量，物流作业量应该是公路货运量中的一部分，其 所占比重称之为物流作业量系数。现代物流在我国处于起步时期，由于物流基础 设施尚不完善，能够纳入物流园区的作业量相对较少，随着物流基础设施的逐步 完善，物流作业量所占比重将出现上升趋势。物流中心服务水平的提高，地区产 业结构的调整，以及经济建设的加快，都会对物流作业量系数产生阻碍。依照2003 年某研究所对现代物流作业量的研究成果分货类物流作业量占货运量的平 均比重，来运算物流作业系数及物流作业量。表 3-4 分货类物流作业量占货运量比重调查表%货 物 类 型煤炭纺织及制品钢铁矿建材料农林牧渔业化学及制品木材粮食化肥农药矿 石农副产品盐机械及制品有色金属其它二 nrl 一S-比bd19.1Idbd3044进出某市的物资类型要紧为类的，其所占比例大约为、;那么综合这两类物资得某市年物流作业系数为,尽管随着产值及经济结构的变化,上述系数可能会发生变化，但依照某市的都市战略及其现今进展情形，此系数的变化不大，不妨忽略不计。由物流作业系数及各年货运量的推测值，可得各年物流量的推测值列表如下：年份20202020202120202025物流量推测值万吨依照2020年货流量中，大型及中型车在年货运量中的比重为。依照目前某市规划的要求，依照目前某市规划的要求，考虑到规划中的另外几个园区定位，那么某市服务工业的大型及重型车的可能物流量占某市总物流量的比重为。某市园区可能的物流量推测值如下表所示：年份20202020202120202025朝阳铁运物流园区可能物流量推测值万吨综合其他都市物流园区的进展的体会数据，不妨设各年某市园区的市场占有率列表如下：年份2020202120202025市场占有率最终得以下各年某市园区的物流量推测值列表：年份2020202120202025园区物流量推测值万吨27871532152.3 周边都市物流量现状分析及需求量推测2.3.1 周边都市物流量现状分析 差不多情形说明及列表。2.3.2 周边都市需求量推测2.3.3 周边都市物流量处理能力2.4 某市园区物流量推测依照周围市本身物流量处理能力和周围县市的分布情形，估量该物流园区可分担周围的物流量。结合推测所得某市物流量，得出某市物流园区的物流量见下表。年份2020202120202025园区物流量推测值万吨以每年250 天运算，那么可得某物流园区日均物流量列表。年份2020202120202025园区物流量推测值万吨3规划战略定位时期在完成详实的定性和定量市场、企业、社会经济综合分析研究之后，必须 对物流园区整体优势、劣势、机会、威逼进行分析（即SWOT分析），并结合需求分 析的结果，关心园区的高层经营决策者明晰内外部环境，提出进展物流园区的使 命、远景目标和制胜策略，从而进行准确的战略定位。4规划设计时期物流园区的规划设计时期确实是对园区进行具体的设计。要紧包括基础设 施平台、信息平台和运营平台三大平台的规划和设计。其中基础设施平台的规划 设计要紧包括用地规划、功能设计、布局设计、方案比选；信息平台的规划设计 要紧包括信息系统的建设；运营平台的规划设计要紧包括商业运作设计和投资设 计。4.1 基础设施平台的规划设计1园区用地规划 园区用地规划要紧是对物流园区建设规模的大小进行确定，园区建设规模太小， 会限制区域潜在物流需求，不利于园区的连续进展。园区规模太大，那么可能造 成投资白费和资源闲置的现象。在物流园区规划中，假设每年的作业天数按 365 天运算，物流园区的建设用地总规模为：S=Lii2a/365其中，S为物流园区建设总面积，单位为104平方米；L为推测规划目标年份的 社会物流总量，单位为104吨；i为规划目标年份第三方物流市场占全社会物流 市场的比例系数；i2为规划目标年份第三方物流通过物流园区发生的作业量占第 三方物流全部物流作业量的比例系数；a为单位生产能力用地参数，单位为平方 米/吨。 社会物流总量 L 的推测。能够参考借鉴物流园区需求分析极端的推测方法。 比例系数i1的取值。依照现有的体会，i1的取值约为20%，关于区域经济总量 大、市场化程度高、物流市场需求旺盛的地区那么取较大值；反之取较小值。 比例系数i2的取值。依照现有的体会，i2的取值约为6080%，关于区域经济 总量大、市场化程度高、物流市场需求旺盛的地区那么取较大值；反之取较小值。 单位生产能力用地参数a的取值。参照国外物流园区的建设体会，日本东京物 流园区的单位生产能力用地参数a为4060平方米/吨。结合我国区域经济进展 水平、经济总量以及我国公路枢纽货运站规划参数，在物流园区规划中，单位生 产能力用地参数a取值3050平方米/吨。2仓储用地面积规划 仓储用地面积规划要紧是对物流园区内仓库建设规模的大小进行确定，依 照上步中收集到的数据资料，运用专门的统计分析软件SPSS、EXCEL等、 REA模型等定量分析方法和定性分析方法（SCP模型相结合，综合考虑实际情 形，得出物流园区现实和潜在的物流需求量，进一步得出各布局的仓储用地面积。仓储用地面积规划的差不多步骤为： 从支柱/ 重点行业的营业额、产量、物资周转率和库存需求中推导出区 域经济对物流园区所产生的现实和潜在的运输、仓储和加工方面的需求， 利用 FraunhoferIML 专用的 REA（Requiremen tEstimati onApproach）体会模型公式，推 算出每个行业的运输量、仓库作业面积、增值加工区作业面积，以及相应的占地 面积大小。 每个行业都可从市场调查中得到某地区的生产总量（或消费总量），以及 通过该地区的物流园区的货运量，估量有多少百分比的量可能在物流园区进行仓 储，其中包括属于保税和非保税仓储方面的储备量需求。 每个行业生产的产品在仓库内存放的周转率、堆码方式是不同的，我们 依照调查和体会数据能够得到每年每平方米的仓库面积能够存放多少物资，然后 再与每年该行业的储备量相除，就能够得到保税（非保税）仓库的面积需求。 在明白该区域物流园区中不同行业中简单物流加工、中等物流加工、复杂物流加工的比例之后，就能够算出保税（非保税）仓库增值服务作业面积。 依照仓库建筑密度那个国内要求的技术经济指标，就能够分别得到保税（非保税）仓库所需的占地面积。如以下图1所示图 1 仓储用地面积规划差不多步骤图=某地区的产销量*可能逋过某地国胸流园 区远输（木躍、公路、铁路）的比仮=非保税缶犀建鋭面积F建菰密度系救=可旌在某地区物沆园区爱生的运抽0可 :ib玄某嘶法胃区建立和婕用仓库出艇=可能在某地区物址园区进行存箭的贷走 重晏诱稅f非保搅J旳沱比=韭、总:物曲储上0（每才每 方樂仓库承载重董审该类货物年周转改救）=非）保税會库面机士该行业增俚抑工岀 钊.f简单.、申等.精澡邮工F=非）保稅佥库普通作业面积十增值服弄 禰面粗可詐柱某理区物流国7览生的运侑星，汕:慕至区诛行业产品的产，吨可绽在慕逬麼期浣旦庖诜行存储的货物更掃：叫：菲保琥仓冲EJ通柞业面枳曲井保锐它库烁谍服务百枳W非煤税仓馬連设面积5非保税仓再占地而积（TD1 非保脱仓庄的存漳总审朋保捉仓F占通作业面积：nf 保税住库惟匕脛备面執:nr 低税住阵建设面积 in-尿祝总專占址而枳：r煤税仓庄的存游思节. 1T;:3功能设计物流园区的功能设计要紧围绕园区的战略定位，采自顶向下的方法，即在确定物流园区的规划原那么以后，对物流功能规划所涉及的核心功能进行列举和分析，然后通过收集整理一系列国际最先进的物流园区案例，总结出对要规划物流园区最适合的体会。随后，整个物流园区将被划分为几个大功能区域，例如物流产业区和治理服务区，再从国际最正确实践体会，以及背景调查和需求分析得到的实际需求两方面入手，为每个功能区域命名、定义、分配相应的面积，引入 相关的设施、设备和IT系统。4布局设计物流园区的设施规划与布局设计是指依照物流园区的战略定位、经营目标和功能设计，在已确认的空间场所内，按照物资的进入、组装、加工等核心流程和要紧业务环节集装箱服务、生产原材料供应和配送、生活资料采购和配送流 程、保税物流作业以及空港、海港、铁路物流服务，将人员、设备和物料所需 要的空间进行最适当的分配和最有效的组合，按照一定的原那么和方法设计出合 理的技术路线，达到一定的目标作业流程最短、运输路程最短、费用最小等， 以获得最大的经济效益。目前，我国在物流园区布局规划方面能够参考的案例不 多。欧洲物流园区最正确实践案例,可使国内物流园区在布局方面有许多值得借 鉴的体会：校园化的设计理念，分割不同的功能区域；按照物流与空港、海港以 及与陆路运输的紧密程度来安排相关产业；地块规划面积能满足柔性需求并有可 选的扩展空间；多式联运的设施规划，如水路、铁路、公路和航空；保持产业加 工和高附加值物流企业之间合理的分配比例；充分考虑地理和生态环境，有吸引 力地设计并考虑环保预留用地。对物流园区中的各建筑设施的选址和规划应采纳 科学的定量方法，如：运筹学中的一些最优选址方法、最短路径法、最小费用最 大流法、有效的物料进出表法、搬运系统分析法、模糊理论中的模糊综合评判法、 最优决策方法等。物流园区规划与设施布局的合理性还能够通过建仿照真来进行 检验优化。其中比较典型的布局设计方法有SLP方法，该是美国的Richard.Muther于二 十世纪六十年代在总结了大量工厂布置设计体会的基础上提供的一种以作业单 元间物流与非物流的相互关系分析为主线的设施规划方法。采纳SLP方法进行工 厂总平面布置的首要工作是对各作业单元之间的相互关系做出分析，包括物流和 非物流的相互关系，通过综合得到作业单元相互关系表，然后，依照相互关系表 中作业单元之间相互关系的紧密程度，决定各作业单元之间距离的远近，安排各 作业单元的位置，绘制作业单元位置相关图，将各作业单元实际占地面积、可用 面积与作业单元位置相关图结合起来，形成面积相关图；通过作业单元面积相关 图的修正和调整，得到数个可行的布置方案。该方法的应用使得布局设计由定性时期进展到了定量时期。国内从八十年代开始引入这一技术，目前应用专门广泛，在布局设计领域获得极其广泛的运用。在SLP方法中，Richard.Muther将研究工厂布置问题的依据和切入点归纳为 五个差不多要素:P产品；Q产量；R生产路线；s辅助部门；T时刻安排。前两个差不多要素是一切其他特点或条件的基础。在上述各要素充分调查研究并取得全面、准确的各项原始数据的基础上，通过绘制各种表格和图形，有条理地细致分析和运算，才能最终求得工程布置的最正确方案。SLP方法设计物流园区平面布置时要紧包括物流作业区域的布置、辅助活 动区域的布置和置入修正区域面积三大部分的布置设计。SLP方法规划物流园区 平面布置的步骤为： 第1步，确定差不多要素。搜集资料，确定物流园区系统布置设计的5个基 本要素，即P（物流对象）、Q（物流量）、R（物流作业路线）、s（辅助服务部 门）、T（物流作业技术水平）。第2步，作业流程分析。利用作业流程分析图将不同性质的作业加以分类， 整理统计各作业时期的储运单位及作业数量，标出各作业所在区域，即可得知 各项物流作业的物流量大小及分布。基于作业流程分析，可进行作业区域设置 对各作业区所完成作业项目进行详细分析，测算其能力，估算各作业区面积。第3步，物流分析。该过程是SLP的核心，对物流路线和物流量进行分析， 目的是尽量减少物流量和缩短物流距离，以提高运作效率、降低运作成本。用 物流强度和物流相关表来表示各功能区域间的物流关系强弱，绘出物流相关图 第4步，活动相关性分析。对物流活动区域及与物流无关的治理或辅助性 的区域进行的业务活动相关性分析，确定各区域之间的紧密程度。 第5步，初步方案。依照物流相关性和非物流相关性确定布置方案，考虑 修正条件（物料搬运方法、建筑特点、道路、厂区绿化、场地环境等）和实际 约束条件（给定面积、建设成本、现有条件、政策法规等）形成几个布置方案。 第6步，评判与选择。对几个布置方案进行全面评判，选择最正确布置方案。矣选方案方案诧价选择选优图2 SLP方法规划物流园区平面布局的步骤4.2 信息平台的规划设计第一对某某物流园区信息技术的应用状况进行分析，接着对园区物流信息平台分别进行整体规划和详细规划设计。具体规划内容包括：某某园区整体规划设计包括：物流园区信息平台的差不多概念、广义整体规划定位、设计和狭义整体规划设计某某园区详细规划设计包括：物流园区信息平台的框架结构、层次结构和 信息流程设计。其形成的成果形式为：1、某某物流园区信息技术的应用状况分析2、某某物流园区信息平台的总体规划设计广义信息平台的规划定位 广义信息平台总体规划、狭义信息平台的规划设计3、某某物流园区信息平台的详细规划设计物流园区信息平台的概念、框架结构、层次结构、信息流程设计4.3 运营平台的规划设计4.3.1物流园区的投资开发模式依照国内外与物流园区功能相同或相当的物流基础设施开发建设的体会，同 时在分析我国现有的物流园区进展模式的基础上，我国经济中心都市物流园区在 进展模式上可能的选择有4种，即经济开发区模式、主体企业引导模式、物流地 产商模式和综合运作模式。(1) 经济开发区模式经济中心都市物流园区的经济开发区模式，从进展政策的角度，应是在特定 的开发规划、开发政策和设立专门的开发部门的组织下进行的经济开发项目。由 于物流园区具有物流组织治理功能和经济开发功能的双重特性， 因此，建立在 经济开发区模式基础之上的物流园区建设项目，实际上确实是在新的经济进展背 景下的全新的经济开发区项目，而且以现代物流的进展特点、趋势和周期经济进 展中的地位和作用，物流园区无疑是构筑高效率和转变经济增长方式与增长质量 的新的经济进展体系的重要组成部分。这实际上是一种政府出资扶持，企业兴建、 运营治理的模式。这种模式是政府负责物流园区规划，政府财政拿出一部分资金 用于物流园区重大基础设施建设，而园区的其他配套建设及经营和治理那么完全 是由企业来完成，政府所扮演的只是物流园区建设投资者的角色，并不参与园区 经营。园区的日常经济活动及各项治理都由企业来完成。这种模式比较适合我国 现时期的国情，我国目前的许多物流园区都采取了这种模式。以此模式进行的物 流园区开发，实际上是建立在复合产业概念下的物流经济开发区。关于经济 开发区模式，它的显著优势在于它将整个规划中的物流园区紧密地定位在一个现 代化的物流园区的概念上，整个物流园区是在具有现代化物流理念的专业物流企 业以及物流企业团体以现代物流为要紧经济进展立足点的服务园区，因此整个物 流园区具有高度的整体性与物流业务经营的专业性。由于近几年经济类开发区的 贪大求洋的盲目进展以及其开发效率的下降，国家对经济进展潜力和前景不明确 的一些经济开发区项目的操纵较为严格，如何使开发区健康进展已成为经济进展 进程中的必须解决的问题之一，而物流园区将物流自身的进展前景和对工业、商 业经济的有力支持紧密结合，将有可能成为既有经济类开发区和物流与产业经济 结合的新的经济开发区的进展方向。因此，物流园区的经济开发区模式要求开发 者应按照现代物流的特点和进展规律要求，在充分总结既有经济类开发区项目建 设和进展体会的基础上，通过导入现代物流的理念，创新运作方式和治理制度， 达到为经济中心都市寻求新的经济增长点和带动区域经济进展的目的，实现进展 物流和进展经济的双重目标。然而，这种经济开发区模式通常是由政府主导规划 建设和治理，在我国现有的经济体制模式下，我国物流园区的规划建设政府必须 支持，但政府不能包办。政府包办往往会带来事与愿违的结果，因为，政府在建 成物流园区后还要靠入驻物流园区的物流企业去经营运作，经营得成功与否，关 键在于该物流园区是否按现代物流进展需求以及是否符合物流需求市场的规律 来治理、经营和运作，同时，由政府包办较易产生规划与需求难以统一和公 益性与赢利性的矛盾，即客户期望通过物流园区内物流服务来降低成本，而物 流园区内的物流企业那么期望通过入驻物流园区后获得尽可能高的利润，两者间 的利益矛盾是必定的。入驻物流园区的现代物流企业，追求的并非公益性的社会 和环境效益而是企业利润。因此，采纳此类开发模式时，政府的角色定位专门重 要，政府应当幸免过多的行政干预，为入驻物流园区的各类企业提供一个公布、 公平和公平的竞争平台。(2) 主体企业引导模式 从市场经济进展的角度，从利用物流资源和产业资源合理有效配置的角度， 通过利用在物流技术进行企业经营和企业供应链中具有优势的企业，由其领先在 园区内开发和进展，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现在园区范畴内的物流 产业的集合和依靠物流环境引进或吸引工商企业在园区所在区域进行进展，达到 物流园区开发和建设的目的，这确实是主体企业引导下的物流园区开发模式。这 实际上是一种多元投资，企业化运作模式，这种模式是市场化程度较高的地区或 经济较为发达地区所能采纳的一种较好的模式。物流园区的开发建设完全是企业 行为，吸纳各方面投资，不管是国有、集体依旧民营、私有或者是上市公司、社 会个人都能够投资，成立园区开发建设股份，负责园区开发建设，并负责园区经 营治理或成立专门的园区运营股份来负责经营。主体企业引导的物流园区开发模式，要求在都市经济治理体制和治理机制等 方面做出较大的改革步伐和创新，要求能从经济中心都市进展和区域经济进展的 战略高度，培养物流园区进展所需要的具有专门强实力的工商企业和物流企业以 及良好的物流市场经营环境，否那么，这种主体企业引导模式将专门难实现。主体企业引导模式使得整个物流园区由一个主导企业或企业协作团体来规 划，无疑在整体的功能定位与统筹方面较前一种模式好，可不能造成整个园区功 能上的单一与重合，同时又造成在那个单一功能上过分竞争的局面，整个前期规 划，开发建设过程，营运过程具有企业的有效性优势，较能适应物流市场的需求 规律。作为单独的一个企业或企业团体能够在整体规划、功能定位与最后实现等 诸多方面具有政府规划无法具备的洞悉力与实际效率。然而同时也产生了一个更 值得探讨的问题，那个从规划开发到建设、营运都占主导地位的企业或企业协作 团体可能会凭借自身的先入优势过分限制后入园区的物流相关企业的进展，由于 我国物流园区的开发和建设，目的在于建立一个良好的物流运作与治理环境，为 工商企业降低物流成本制造良好的条件，为物流企业制造一个公平竞争的环境， 而物流园区建设自身不是为了某个企业或企业团体的赢利，政府之因此关于物流 园区投入如此大的热情并给予如此大的优待政策，也正是着眼于物流园区进展中 形成的整体经济规模的扩大和整个都市经济运作效率与效益的提高，从而从整体 上提高涉及物流领域流通环节的企业竞争力且从整体上培植我国自己的许多有 一定专业素养和行业竞争力的物流企业，以便在应对将要面对物流行业的正式对 国外开放后我国整体物流行业面临的庞大竞争压力，同时也从各个侧面提高了作 为一个有机整体的都市的综合竞争力，因此，为了幸免先入企业或企业团体的垄 断行为，政府应为符合入驻物流园区条件的各类物流企业进驻物流园区制造一个 相对宽松的环境。(3) 物流地产商模式物流地产是指房地产开发商及投资商专门投资开发物流设施，如物流园区、 物流中心、配送中心和物流仓储设施等。物流地产商开发以后一样不自营物流， 而是出租给物流公司运作。物流地产商目前既有国外投资商，也有国内投资商， 他们的优势是有资金，熟悉供应链。物流园区开发的物流地产商模式，是指将物 流园区作为物流地产项目，通过给予开发园区的物流地产商适宜的项目开发土地 政策、税收政策和优待的市政配套等综合性配套政策，由物流地产商主持进行物 流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租 赁、转让等方式进行物流园区相关设施的经营和治理。目前，经济发达国家，如 澳大利亚、美国、德国等国家均有此种开发模式的范例，如总部位于美国科罗拉 多州丹佛市的普洛斯公司确实是专著于物流地产租赁服务的一家物流地产商，它 的经营模式是在全球投资建设优质高效的物流仓储设施，租赁给客户并为其提供 物业治理服务，但不参与客户的日常业务经营。事实上质是一家地产开发商而非 物流公司，其收益来源于物流设施租金与治理费。物流地产商目前既有国外投资 商，也有国内投资商，他们的优势是有资金，熟悉供应链。之因此会显现物流园 区的物流地产商开发模式，其理论基础是物流园区开发和建设的，目的在于建立 良好的物流运作与治理环境，为工商企业以及物流经营企业制造提高物流效率和 降低物流成本的条件，园区建设自身更注重社会效益和环境效益，都市及政府的 收益要紧来自于整体经济规模的扩大和经济效率与效益的提高。物流园区采纳物 流地产商开发模式要求政府确立物流业对国民经济的奉献，同时，治理部门具有 较强的宏观基础支持地位，并在土地和建设投资上给予资助调控能力与较为高效 的工作效率以及良好的经济治理与运行制度体系作保证;关于物流地产商要求具 有较强的投资能力和融资能力。保证按照政府对物流园区的规划进行开发和建设 物流地产商模式，从某种程度说是以上两种开发模式的优势综合，融合了政 府参与物流园区开发的思想，专门是关于主体企业开发模式的不足之处，提出了 专门好的针对性说明方法，即由政府来为园区开发者提供土地政策、税收政策和 优待的市政配套等综合性配套政策，由物流地产商来主持进行包括物流园区的道 路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，而不是由一个有相对 物流竞争优势的大型物流相关企业依照企业自身的扩张需要来规划和构建自己 的大规模仓储中心、配送中心，从而达到行业垄断的目的。在整个物流园区基础 建设前期开发终止后，同时也针对有入驻需求的企业各自需要进行综合的规划。 最后入驻园区的所有企业都站在同一竞争的起跑线上，同时又有一定的专业分工 和适当的专业竞争。如此事实上就限制了主体企业开发模式中的一个先进入物流 园区开发的主导企业或企业协作团体对整个物流园区的行业垄断性操纵。(4) 综合运作模式由于物流园区项目一样具有较大的建设规模和涉及经营范畴较广的特点，既 要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步 伐，还要求具备园区的经营运作能力的保证，因此，单纯采纳上述一种开发模式， 往往专门难达到使园区建设能顺利推进的目的，政府在现代物流园区内的规划、 开发、营运、治理中的参与程度正在加大。政府不但立足于整个物流产业的进展， 提高产业整体竞争实力和都市整体竞争力，还要扮演好一个实在的园区的统筹规 划建设者的角色，扮演好一个爱护进入物流园区的多方利益的和谐人。综合运作 模式是指对上述的经济开发区模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混 合运用的物流园区开发模式。鉴于各种开发模式均有相应的开发制度及运作机制 采纳综合开发模式对园区整体制度的设计和建设期的治理要求较高，而且，还会 带来相关政策的和谐问题，以及对物流园区开发建设的承担者的综合能力提出了 较大的挑战。因此，即使采纳综合开发模式，也往往会以一种模式为主，而对物 流园区的一些专门开发项目，有选择地辅助以其它开发模式，以保证物流园区建 设的顺利进行。4.3.2.物流园区的治理模式(1) 阻碍物流园区治理模式的要紧因素一个组织采取哪种治理模式，取决于组织目标、组织历史、内外部环境等诸 多要素。具体说来，物流园区的治理模式受以下几个因素阻碍：物流园区的建 设目标。园区进展是政府出于形象工程的目的，依旧适应物流市场需求的要求而 建，是长期进展依旧短期行为，阻碍着园区治理的方式；投资主体。投资主体 不同，在经营目标、主体历史背景等方面有专门大不同，对园区治理模式有专门 大阻碍；政府与行业协会的角色定位。政府是政策制订者，是否积极参与园区 的经营?行业协会是松散组织，依旧具备较强的凝聚力。这些因素阻碍着园区治 理模式；园区功能。园区功能较为单一，那么能够采取较为简洁的治理方式； 园区假如综合功能强，服务范畴专门宽，那么治理模式相应不同。(2) 物流园区的治理层次物流园区的治理和其他组织治理一样，包括决策层、治理层、执行层三个层 次：决策层。负责园区重大事项的决策，操纵园区进展方向，如进展规划的制 定、重大投资项目批准、招商政策、物业治理收费标准制订等；治理层。负责 按照决策层制定的原那么，开展打算、组织、和谐等工作，坚持园区的正常运行； 执行层。负责按照治理层的安排，完成具体事务的执行。(3) 物流园区的治理模式物流园区治理模式的选择应该依照相应的投资开发模式而定。通过上述对物 流园区投资开发模式的分析，其相应的治理模式能够有5种类型，即治理委员会 制、股份公司制、业主委员会制、协会制和房东制。治理委员会制。政府仿照 开发区的治理模式，组建治理委员会对物流园区进行治理，提供企业登记、土地 使用、人事代理等服务。政府自身不参与经营，物业治理等具体工作那么托付专 业公司来做。这种形式适合规模较大的物流园区； 股份公司制。采取公司制 治理园区，设立董事会、总经理、监事会与相关部门，按照责权益相结合的原那 么对园区进行治理。假如物流园区采纳的是主体企业开发模式，那么采纳这种治 理模式的可能性比较大； 业主委员会制。假设物流园区的开发建设是由几个 物流企业来进行，那么参与园区开发建设的物流企业组成业主委员会，成为园区 决策机构，组建治理部门负责具体的经营： 协会制。由物流行业协会负责整 个园区的经营治理，组织、和谐园区企业开展物流服务。这种形式和业主委员会 制的不同在于，协会所代表的物流企业更加广泛，协会只是组织者，并没有对园 区进行直截了当投资； 房东制。物流地产商完成土地开发、基础物流设施建 设之后，把土地、仓库、办公楼、信息平台等设施出租给物流公司，投资商自己 成为房东，只收取租金，不参与经营。园区为企业提供的服务职能那么由政 府有关部门提供，或者托付给专业公司。这七种 模式专门大程度上是园区投资 主体决定的，各有优劣。治理委员会制行政色彩比较强，能较好表达政府规划的 意图；股份公司制运营效率较高，但可能片面追求效益；业主委员会制和协会制 决策层比较松散，难于取得一致意见，效率较低；房东制纯属投资行为，对整个 园区的开拓能力较差。4.3.3物.流园区的盈利模式依照上述国内外物流园区的赢利模式的体会，结合我国物流园区的开发建设 的实际情形，我国物流园区的赢利模式应该依照不同类型的物流园区以及同一类 型物流园区的不同进展时期而有所侧重。从总体上说，各类物流园区在初建时应 该注重提供其差不多服务功能，在其成长期那么应该进展其增值服务功能，而在 其成熟期那么应该注重其拓展服务功能的挖掘。(1) 转运型物流园区的赢利模式该类物流园区其要紧服务功能是实现各种运输方式之间的转换，包括公路一 铁路、海一陆、和空一陆等运输方式之间的转换，例如依靠港口规划的港口物流 园区和依靠机场规划的空港物流园区等。1) 初建期的赢利模式一一一开展大宗散货的集疏，大宗物资的仓储、公水 及公铁中转、集装箱中转和海铁及公铁联运等。转运型的物流园区其地理位置十分优越，它们一样处于两种运输方式相交汇 的区位，因此，处于初建期的转运型物流园区应充分发挥这种优越的地理和交通 网络优势，在物流园区建设的初期应注重开展提供与物资转运有关的差不多物流 服务功能。如连云港港口国际物流园区在规划建设初期依照其为东陇海产业带、 淮海经济区和新亚欧大路桥沿线省市提供煤炭、铁矿石、化肥及农药、氧化铝、 集装箱、石油等要紧货种装卸服务的特点，提出了在园区建设初期着重提供生产 资料等大宗散货的集疏运、仓储、集装箱中转和海铁联运等差不多物流服务功能； 浦东国际航空物流园区依照其自身条件提出了在建设初期注重提供对内对外的 物资集散功能，提供货源组织、中转、装卸和仓储等综合服务的多式联运功能； 上海外高桥物流园区提出了在十五期末差不多进展成为一个国际集装箱多 式联运的重要节点，项目重点是逐步完善集装箱堆场、物资装卸搬运、物资配载、 物资中转与仓储、国内外货运代理、多式联运以及进一步完善港口集疏运系统， 加强和提高铁路集疏运能力。上述策略为这些物流园区的赢利奠定了基础。2) 成长期的赢利模式一一一利用进展国际物流的有利条件，大力进展保税物 流服务功能。由于转运型物流园区要紧是依靠港口、陆路口岸，与集装箱运输和海关监管 通道相结合的大型转运枢纽，也称为国际货运枢纽型物流园区，其要紧服务对象 是国际物流，因此，进展保税物流是转运型物流园区在其成长期的一种可行的选 择。保税物流要紧是指保税仓储、保税展现、出口加工、运输配送、网上交易、 通关、代理、自由贸易服务以及其它相配套的商务服务活动。上海外高桥物流园 区依照外高桥港区的集装箱吞吐量己突破50万TEU，占上海港集装箱总吞吐能力 的一半以上，外高桥港区是上海港国际集装箱码头的重点建设区的实际情形，提 出了在建设中期进一步完善进出口贸易、报关、保税仓储、保税展现、分拨配送、 包装、信息处理等服务功能;浦东国际航空物流园区依照其自身条件提出了在建 设中期注重提供集海关监管、快件公司仓储、分拣和航空公司地面服务代理为一 体的进出境快件联合处理功能以及自由贸易、保税仓储、出口加工与贸易服务等 相结合的保税功能：而随着首都机场扩建方案获得国家正式批复，北京空港物流 园区的二期土地将进入规划建设时期，航空物流是北京空港物流园区的核心业务 为实现园区与首都机场新货运区无缝对接的目标，北京空港物流园区将与机场、 海关等部门配合建设一站式大通关体系，在物流园区内建设保税区、海关监 管区以及其它配套设施，吸引北京市所有从事航空业务的物流企业进驻物流园区 利用上述措施进展保税物流服务功能，将为该类物流园区在其成长期的赢利提供 有力保证。3) 成熟期的赢利模式一一一提供物流一体化服务。物流一体化是指将原材料、半成品和产成品的生产、供应、销售结合成有机 整体，实现生产与流通的纽带和促进关系。20世纪80年代至90年代，物流一体化 被看作是企业与顾客和供应商相联系的能力，它使用购买猎取、制造支持和实物 配送等业务活动资源打算和分配操纵过程进行系统治理。现代物流治理将供应商 和用户纳入治理范畴，强调使用物流一体化来取得差别优势，从而利用物流的竞 争力增加企业甚至整个供应链的灵活性。从某种意义上讲，以后全球物流治理的 概念进展到一个崭新的时期，其关键是致力于原材料到用户的整个过程中的商品 流淌的治理。因此，物流一体化所关注的焦点是商品整个过程的流淌，而不是传 统观念的物流服务功能分割或局部效率。转运型物流园区在其成熟期不应仅仅局 限于大宗物资的集散、集装箱中转和保税仓储及保税展现等某几个物流环节的优 化服务上，而应充分利用其入驻的大型航运企业、船代企业、货运代理企业等长 期开展国际物流和区域物流服务的优势和体会，通过注重引入物流服务集成商入 驻园区，为国际物流和区域物流开展物流一体化服务。(2) 储备配送型物流园区的赢利模式该类型的物流园区是指以大规模的仓库群为基础，形成以储备、配送和批发 交易功能为主的物流园区。1) 初建期的赢利模式一一一进展专卖，开展品牌特许经营。在打算经济体制下遗留下来的大量仓储设施是储备配送物流园区赢利的一 笔不可多得的宝贵财宝，在市场经济条件下，只需转变经营观念，将其改造成各 具特色的有形市场，便可逐步进展成为一种现代化的物流园区，而且园区也 可从这些市场交易中赢得较为丰厚的利润。如广东物资集团充分利用自身的设施 优势和经营优势，从1997年开始对原有的仓储设施进行改造，相继建设了广东汽 车市场、广东金属物资市场、广东电器市场和广东建筑装饰家居广场等几个规模 大、功能全的物流园区。依靠园区经营，集团每年的销售收入超过百亿，年物资 周转量超过60万吨，几大市场己成为广州乃至广东的大型物流园区。在成功地开展了专业市场经营后，广东物资集团又开始把重点转向品牌特许 经营，而其专业市场积存的营销体会也使得制造商情愿授予其品牌专卖权，现在 其汽车物流基地差不多成功开办了别克、帕萨特、奥迪、美国通用、德国大众等 知名品牌的专卖；而其金属材料物流基地也在基地内设立了全国第一家钢材产品 专卖场一一唐钢产品专卖场，开展品牌特许经营，专卖经营使得几大物流基地获 得了专营权，竞争力得到了进一步的增强，收益也随之不断增加。2) 成长期的赢利模式一一一重点为少数几个重要客户提供差不多物流服务， 在取得重要客户信任的基础上，逐步拓展其它增值物流服务功能。储备配送型物流园区的入驻物流企业以储运企业为主，这类物流企业在进展 初期，其主营物流业务是仓储，并辅之于运输，因此，该类物流园区在其成长期 在为少数几个重要客户提供仓储和运输服务的基础上，开展配送服务是其进一步 赢利的重要基础。例如成都物流园区依照其入驻的3家国有大型储运企业同时为 一个国外电器公司提供消费类电子产品仓储服务的实际情形，提出了以三个大型 储运企业为核心企业，以其服务的国外电子公司为重点客户，以消费类电子产品 为要紧服务领域，以仓储为主、本着有增无减的原那么，调整该电子公司库存产 品的结构，在用户产品结构调整的基础上，从仓储服务延伸到市内配送和区域配 送，在市内配送和区域配送的基础上，三个储运企业各自进展跨区域的物流服务。3) 成熟期的赢利模式为客户提供基于供应链治理(SCM)的物流治理。供应链治理是物流治理的进展方向，在一条物流供应链中，服务范畴由仓储 和运输向上可延伸到市场调查与推测、采购及订单处理，向下可延伸到配送、物 流咨询、物流方案选择与规划、库存操纵、货款回收与结算等，这些服务最具有 增值性。以仓储为基础进展起来的后勤保证、货运配载、仓储配送、包装流通加 工等增值服务，在信息技术与服务支持的基础上实现SCM需要的集成治理，代表 着改造传统物流产业的经营理念、服务项目、经营方式等的一种新兴市场力量。 储备配送型物流园区利用其在成长期为重要客户提供仓储等差不多物流服务和 挖掘配送等增值物流服务的基础上，在其成熟期可进一步拓展为客户提供基于供 应链的物流治理。如重庆上桥物流园区规划其远期赢利模式为构筑以现代物流为 主的物流服务平台，以电子商务为主的交易平台和以网络技术为主的物流信息平 台，在仓储配送的基础上，应用SCM治理技术，集成治理展览展现、市场交易、 流通加工、仓储配送、信息处理、电子商务、治理咨询等多项功能，把园区建设 成专业化和信息化程度高、设施设备先进的现代化物流园区。(3) 流通加工型物流园区的赢利模式 该类物流园区是指承担了一部分产品生产加工功能，实现了从厂商生产的标 准产品部件到客户所需的个性化产品转换衔接的物流园区，同时该类物流园区本 身也拥有差不多的物资集散功能。1) 初建期的赢利模式一一一利用现有设施，改建专业交易市场 流通加工型物流园区在其初建期吸引商流进入物流园区将为其提供流通加工服务奠定业务基础，因此，该类型的物流园区在其初建期利用自身的地理和经 营优势对现有闲置设施进行改造，并将其改建成专业的交易市场，也是处于初建 期的流通加工型物流园区的一种可行的赢利模式。笋港一清水河物流园区规划为 流通加工型物流园区，该物流园区在进展初期将笋港仓储区和清水河仓储区改造 成专业批发市场，构建了批发与零售相结合的现代采购中心，园区内的汽车及零 配件交易市场拥有45室内专卖店、室内汽车超市和室外汽车展场三种业态相结合 的高档次汽车交易场所，目前已形成了一个现代化的集汽车销售、汽车租赁、配 件供应、检测修理等多功能为一体的大型综合汽车交易市场，成交额近40亿元， 为园区制造了良好的经济效益。2) 成长期的赢利模式一一一进展流通加工，提供增值服务。在成功地引入商流之后，进展流通加工，提供增值服务是流通加工型物流园 区在其成长期的一种可行的赢利模式。笋港一清水河物流园区在开办了专业交易 市场之后，园区在经营中提出了再多一道环节，再创一份效益的经营理念， 在金属交易市场设立钢材剪切加工中心，按顾客要求对钢材进行有偿再加工;在 汽车交易市场开展汽车美容服务，按顾客个性化要求对汽车进行装饰装修，在建 筑装饰家居广场经营建筑材料的基础上设立加工区，生产胶台板、装饰板等产品， 既方便了顾客，也为园区制造了可观的收入。3) 成熟期的赢利模式一一一建立电子商务平台，为入驻物流企业开展电子商 务物流配送服务。电子商务物流配送是指物流配送企业采纳网络化的运算机技术和现代化的 硬件设备、软件系统及先进的治理手段，针对社会需求，严格地、守信用地按用 户的订货要求，进行一系列分类、编配、整理、分工、配货等理货工作，定时、 定点、定量地交给没有范畴限度的各类用户，满足其对商品的需求。能够看出， 这种新型的物流配送是以一种全新的面貌，成为流通领域革新的先锋，代表了现 代市场营销的主方向。新型物流配送能使商品流通较传统的物流配送方式更容易 实现信息化、社会化、合理化和简单化，使货畅其流，物尽其用，既减少生产企 业库存，加速资金周转，提高物流效率，降低物流成本，同时又刺激社会需求。 如以全球闻名的企业UPS、FedEx、DHL和TNT为例，他们均意识到随着电子商务的 迅猛进展，传统配送业面临着挑战和机遇，为了在这场竞争中成为最大的赢家， 他们均依照自身的情形，确定了各自的市场定位和业务重点。DHL坚持进展BtoB 业务，改变了传统的住宅投递业务(homedelivery)。TNT那么推出了新的业务， 为BtoB电子商务市场提供全球物流服务。UPS目前的住宅投递业务占整个业务量 的20%，他们下一步的进展重点将是紧急零配件的配送，专门是高科技制造商的 Bt 0B业务。配送过程中的应收帐款代理业务和仓储保险等金融业务将是UPS进展 的另一方向。FedEx那么面向电子消费者的消费要求，致力于与大型电子零售商 的合作，进展该市场BtoC业务。电子商务的进展对物流配送的准确、及时等服务 要求极高，而目前物流配送是电子商务进展的要紧瓶颈，因此，流通加工型物流 园区在其成长期开展流通加工业务后，到了成熟期那么应通过建立完善的物流信 息系统，建立电子商务平台，力争吸引国内外电子商务物流配送企业进驻园区， 从而达到物流园区进一步赢利的目的。如南京江北物流园区提出了在其中远期要 积极推动园区信息系统联网和电子商务进展，建立电子商务平台，提供电子商务 物流配送服务，全力推进数字化高地建设，进展电子数据交换，实现数据联网共 享，形成为园区物流进展配套的高标准信息服务系统。（4）综合型物流园区的赢利模式 该类物流园区是指能够全面处理转运、储存、加工、配送等作业以及不同作 业方式之间相互转换业务的物流园区。由于综合型物流园区具有规模大、服务功能全和投资周期长等特点，物流市 场的培养需要时刻，项目见效也要有一定的周期，因此，规划的各类服务功能不 可能一蹦而就。项目启动之初，应该分析优势条件，确定起步点，找出赢利点。1）初建期的赢利模式一一一建立信息交易中心和物资集散中心，从货运交易 费和场地出租费中赢利。从我国现有的在初建期经营状况较好的综合性物流园区的进展模式看，综合 型的物流园区在全面启动转运、储存、加工、配送、信息服务等众多物流服务功 能上，在其初建期选择开展转运、储备和信息服务等功能成效较好，因此，建立 物资集散中心和信息交易中心，从场地出租费和货运交易费中赢利，是综合型物 流园区在其初建期的一种可行的赢利模式。传化物流基地是浙江省首批规划建设 的综合型物流园区，物流基地建成后将包括信息治理、专业运输、专业仓储、流 通配送、转运和交易六大中心，还设有银行、保险、工商税务、餐饮住宿、汽修 汽配、人员培训、专案咨询等完善的商务和生活服务系统。传化物流基地在初建 期第一选择了建立信息交易中心以及专业运输中心和转运中心，其中，专业交易 中心总建筑面积10758平方米，交易中心入驻有250多家专业物流公司，在传化物 流基地所提供的先进物流信息体系基础上，实现从传统物流企业向第三方物流企 业的逐步转型，在信息交易中心内，来自生产企业、商贸企业、第三方物流企业 以及社会、政府及其它物流基地、结点的货源、运输、仓储等信息经整合处理后