经典案例!DTZ戴德梁行所做科技园、工业园的规划方案

兆信能源武侯科技园项目概况 致 四川兆信能源有限责任公司 项目概述 武侯科技园位于成都市武侯区西南 部， 2000年 8月成立，现为国家级高 新技术创业服务中心。紧邻城市中心 区，是成都市 20个工业区中 最靠近城 市的一个 。 园区规划面积 6.5平方公里，其中起 步区 3.5平方公里，已建成面积 2.1平 方公里。 园区紧邻成都市三环路西一段，成 都双流机场货运大道和新川藏公路贯 穿其间。 园区距双流机场 5公里，距火车西站 5公里，距火车南站 6公里。 项目所处园区武侯科技园 本项目位置 双流机场 火车南站 市中心 西南物流中心 火车西站 园区毗邻正在建设中的国家级西南物流中心（占地 1200亩），交通便捷，物流便利，区位优越。 截至 2007年 6月，已引进入园企业 260余家，包括了生物工程及制药、电子信息、机电一体化、环保新材 料、投资等各类产业。 2006年园区总产值达到 28.8亿， 2007年预计达到 46亿。 项目概述 本项目地处武侯科技 园中心控制区西南角， 位于新川藏路北侧，地 铁 3号线区间附近。 地块南面为新川藏路， 西侧为货运大道，东边 有武青南路，地块北面 有武科西路。 地块净地面积约 39.6 亩，代征地面积约 16 亩。 地块紧邻优博科技、 奥海科技项目，东侧为 成都市质检院。 项目基本情况 兆信能源 项目地块 新川藏路 货运大道 武侯立交 武侯科技园规划 及产业定位 目前整个园区面积 3.5平方公里，而 根据武侯科技园管委会提供的规划调 整方案，今后会将西部女鞋之都同现 在的科技园统一规划管理，形成面积 8.6平方公里的 武侯工业园 。 调整规划后，现工业控制区区南面 将为高档住宅区和商业区。 地块西面 的规划待定区已经确定为商业用途 ， 预计开发周期需要 3-5年， 2009年开 始建设， 2015年左右全部建成。 今后园区内将有三个城镇（金花、 簇桥、机投），预计居住总人口可以 达到 50万人。 规划方案调整 项目 地块 粉红色部分为工业用地 红色部分为商业用地 黄色部分为住宅用地 规划待定用地（已确定为商业） 资料来源：武侯科技园管委会 中国女鞋之都 项目概述 地块现状 皮革市场外观 皮革市场内部 新川藏路 货运大道 皮革市场入口 项目地块目前正在拆迁， 预计 2007年年底完成拆迁。 之前，项目地块为皮革批发 市场，多为单层及 2层建筑物， 用作皮革批发的商铺、库房 等。 项目概述 项目地块目前正在拆迁， 预计 2007年年底完成拆迁。 之前，项目地块为皮革批 发市场，多为单层及 2层建 筑物，用作皮革批发的商 铺、库房等。 地块现状 拆迁中的地块 地块待拆迁临街建筑物 拆迁中的地块 拆迁中的地块 拆迁中的地块 土地性质方面：工业用地减少，商住、商业金融、行政办公、公共设施用地增加。 区域功能方面：保留和强化研发、贸易、信息交流和教育培训等功能；将削弱甚至取消 制造功能； 新增居住、商业、行政办公、公共设施等功能。 其中，新增加的行政办公区可以解读为武侯区政府新办公地点。 新规划的意图，是要淡化和削弱本区域的生产制造功能，强化其商贸功能、增加居住、 行政办公功能。 规划调整的动力与实质，是城区土地的稀缺性。 城市的高速发展已使得在 中心城区边缘地带发展制造型工业变得不经济，成为对城区宝贵土地资源的一种浪费。 受国家土地政策的限制，规划的调整不可能一蹴而就，区域未来发展的方向，应是打造 新的 高尚居住区和商贸区 。 新规划解读 新规划解读 地块周边商业物业市场分析 项目地处武侯科技园西南角，北临武科西路， 南临新川藏路，东有武青南路，西临货运大道， 紧邻地铁 3号线；此外， 406、 92、 90、 124等 公交线途径项目所在地，交通便捷。 地块及其周边可依托西部物流中心、火车南 站、金沙客运站、石羊客运站等交通运输枢纽， 交通物流条件优越。 地块所在区域为鞋业专业市场，其产业主要 以制鞋业为主，区域内集中了成都市乃至西南 地区大小制鞋企业 1700家，其相应的配套业如 针车行、制鞋培训中心、鞋类饰品、鞋业包装 等商业繁荣。享誉俄罗斯、欧美市场的中国 “女鞋之都”也位于该区域，且与项目地块呈 南北向分布。 地块周边商业市场现状 项目地块 女鞋之都 地块周边商业物业市场分析 项目周边多为 2 3层砖混建筑，专业鞋类配 套商铺集中，沿新川藏路两侧呈线状分布。 除鞋业及配套产品外，区域内分布有家私广 场、万隆皮革交易市场，真珠行、便利店、物 流 /运业、修车行、餐馆、银行商业网点、航 空售票网点、旅店、电信营业厅、通讯营业厅、 医疗门诊、建材市场、汽车展示及销售、服装 等，业态种类较丰富，但绝大部分商铺都是小 规模经营，档次及品质不高。 地块周边商业业态分布及配套 地块周边商业物业市场分析 临街散铺面积大都在 15 40平方米 左右。 临街商铺租金水平 20 30元 /平方 米，视地段不同而异。 根据市场调研结果分析，项目地块 周边商铺空置率较低。 地块周边商业租金水平 地块周边商业物业市场分析 根据我司分时段调查（ 8.20日上午 10:30、下午 15： 30； 8.23日上午 8： 50、 11: 00、下午 13:27、 14:05、 18:00 ），项目地块所在新川藏路（六车道）人流、 车流情况如下图所示。其中，车流量为 2,400辆 /小时， 人流量 900人 /小时。 紧邻项目地块且与新川藏路垂直的货运大道已于今 年动工开建，预计 2010年建成通车。该大道起于老川 藏路，贯穿武侯区簇桥、金花桥、机投桥街道办事处 及西部鞋都工业园、武侯科技园，止于金牛区交大路， 沿线经过武侯区、青羊区，先后连接新川藏公路、草 金公路、光华大道、成温邛公路和羊西线。全长 7.8 公里，规划路宽 30米至 50米（双向 6车道），是区内 环形交通主干线之一。 作为西部片区重要的货运交通要道 ，货运大道将极 大地满足城西片区货运运输和道路通行，也将成为打 通成都西部关键结点的重要交通枢纽。预计该大道通 车后将形成 5,000辆 /小时的车流量。 地块周边人流、车流统计 兆信 地块 图例 ： 人流 车流 货 运 大 道 货 运 大 道 新川藏路 新川藏路 货 运 大 道 货 运 大 道 地块周边商业物业市场分析 根据最新的初步规划，武侯区拟在 9月底启动簇 桥、机投桥、金花桥“城中村”改造，计划 5年内 打造为 “休闲在金花、消费在簇桥、文化在机投” 的 “城南金三角” 。项目所在地块正好位于“金 三角”的核心区域。 根据初步规划，簇桥片区将分为商业综合体， 商业金融中心、休闲娱乐中心、商务文化中心几 个板块；金花桥片区将打造为绿色观光休闲和特 色餐饮文化相结合的川西民居风情小镇；机投桥 片区总体定位是以发展高档楼盘及其相关商业、 休闲等城市区域配套为主的城市新区。 地块所在区域规划 地块周边商业物业市场分析 2007年 12月 31日前武侯科技园内相关项目用地必须完成拆迁。 根据武侯工业园规划调整方案，未来项目地块周边（项目以西、以南）将有大量商业用地推出，同时 新川藏路南侧将建成大规模高档住宅区。 区政府打造“城南金三角”的初步规划，将加大区域内道路、学校、医院、绿化等基础设施建设，进 一步改善周边的商业氛围。 基于前三项规定，随着片区内部分地块的相继拆除、区域内成规模高档住宅小区的建成，项目周边整 体环境将在未来 3 5年内得到极大改善，相关公共服务设施及商业配套也将逐渐完善。 根据区政府提出的大力繁荣商贸经济，将着力整合老川藏路、新川藏路、武侯大道、草金路等四条新 兴商业大道沿线的商贸资源，依托西部物流中心，引进大型商贸企业，重点打造簇桥商圈、红牌楼 双 楠商圈等四大商圈，促进区域经济发展。 地块周边商业未来发展趋势 整合项目的市场调查、物业调查、城市环境、项目特质、项目优势、项目发展目标 等资源，建议将项目定位为： 项目整体 定位 新一代高品位生态商务基地（ EBD） High-class Economical Business District 本项目的主要客户来源 成都中心区外迁企业 武侯科技园外迁企业 物流基地配套企业 鞋都配套服务企业 市中心高办公成本的驱逐，使众多企业纷纷将办 公迁至市中心边缘地区，节约办公成本 受项目品质和办公环境吸引，追求更佳办公环境 的科技园外迁企业 随着西部鞋都的规划，想抢占市场先机，与鞋都 和皮具业有发展关联的上下游企业 受中粮鹏利物流基地规划带动，想抢占市场先机， 与物流业有发展关联的上下游企业 项目主要客户来源 目标客户定位 企业引进方向： “龙头”：国外企业和国内民营中型企业 “辐射”：服务周边物流基地和鞋都市场，与贸易、物流、皮具相关联的上下游产业为主，其他行业有 潜力、处于快速发展期的中小型企业。 客户类型包括以下行业： 皮革 /皮具企业 物流企业 贸易企业 科技企业 能源企业 化工企业 制造业企业 机械设备企业 I T企业 区域代理企业 电子企业 食品和饮料企业 法律服务企业 财税服务企业 关务、进出口服务企业 会计服务企业 设计服务企业 批发 /零售服务企业 公关和推广企业 医药企业 交通运输 /仓储企业 电器企业 其他 整体规划布局 整体规划布局方案 建筑功能主要包括办公和商业服务，其中 2栋 8层销售写字楼置于 1层商业上， 形成裙楼商业办公一体的综合功能，写字楼用于出售，商业用于租赁。 另外 1栋 15层左右的写字楼独立设置在西侧，写字楼用于租赁。 整个建筑群围合成一个半封闭的空间，适宜建成公共活动广场，为自身和城市创造良好的景观。 建筑效果示例 建筑效果示例 开发、营销建议 项目开发周期 体量 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 (平方米 ) 1 2季 3 4季 1 2季 3 4季 1 2季度 3 4季 1 2季 3 4季 开发 7.43万 动工 主体施工 /封顶 水电设备 安装 装饰装 修 验收 /交 付使用 入住 入住 入住 写字楼 5万 亮相 开始销售 销售 销售 后期销售 ，开始租 赁 租赁 租赁 租赁完 成 商业 0.93万 租赁 租赁 租赁 租赁