独立别墅项目可行性研究报告(DOC 53页)

独立别墅建设工程项目可行性研究报告独立别墅工程新建项目可行性研究报告masses tour; Increase the intensity of the investigation and mediation of disputes, full implementation of the backlog for processing of letters and calls system of leading cadres; Keep against all forms of illegal and criminal activities of highhanded, ensure a good social order; Strengthen the collection of intelligence analysis, closely guarded activities of evil cults; Full implementation of the social security prevention and control in key areas and the treatment of serious public security issues to troubleshoot, ensuring harmony and stability. Four further strengthen publicity and ideological work. Typical highlights of selected tree cultivation, and moral exemplars in the province do not have emerged, respecting the moral model Hang Li Poh, the provincial worker Yu Youbo, State-level model worker Fan Youzhi, Hu Jingqiu, including Yunnan, nujiangs finest, promoted the theme, the combination of a positive energy. Hunan satellite TV in wangji du Village completed the metamorphosis of the shows filming, silent nu nu television program aired the busybody Lao Li, ancient village, wood and Jia cun and XX m villages were rated as provincial and State level civilized village. XX international visibility and reputation further enhanced. In addition, we continue to promote democracy, peoples congresses, political consultative conference role play, gongqingfu, a mass organization to better serve the scientific development. Further- 51 -目 录第一章 总 论- -第二章 项目建设背景和必要性- -第三章 市场分析- -第四章 建设规模和建设内容- -第五章 项目地点与建设条件- -第六章 工程技术方案- -第七章 公用工程- -第八章 消防工程- -第九章 环境保护- -第十章 节能- -第十一章 项目实施计划和进度表- -第十二章 组织机构和劳动定员- -第十三章 投资估算与资金筹措- -第十四章 财务评价- -第一章 总 论1.1项目名称：某独立别墅。1.2项目建设单位：某置业有限公司。1.3项目建设地点项目建设地点位于某市某镇独立别墅地块，用地总面积332963平方米。本项目用地面积为332963平方米，用地性质为商服用地，容积率0.3，建筑密度20%，绿地率50%，建筑限高15m。对外交通联系十分便捷，具备建造某市高档次旅游项目的条件。1.5项目定位项目区拥有较为优美的热带自然景观，利用自身区位优势条件，在某省建设“国际旅游岛”的背景和机遇条件下，结合某省旅游业的良好发展势头，打造某休闲旅游度假居住区，建造一座具有热带休闲风情浓郁的高水平的居住区。1.6项目建设规模及内容本项目拟建设330栋独立别墅，建筑面积为78000m2；1栋会所，建筑面积为4000m2，1栋悬崖酒店，建筑面积为18000m2，总建筑面积100000m2。同时配套建设地面植草式停车位200个（建设面积2000m2），绿化工程（绿化面积150000m2）、入口广场工程（面积1000m2）、小区道路工程（面积30000m2）、室外消防工程、给排水、供配电工程、建筑小品、垃圾收集站、大门和围墙等。1.7项目总投资及资金筹措经测算，本项目总投资247,871.33万元。其中土地取得费15,871.33万元建筑安装工程费150000万元，工程建设其他费用15000万元，预备费16000万元。所需资金由业主自筹及贷款。1.8主要技术及财务指标详见以下主要技术经济指标表：技术经济指标之一序号名称单位数量1总用地面积亩499某独立别墅亩4992总建筑面积m21000003其中独栋别墅m278000会所、酒店220004容积率m20.35建筑密度%206绿地率%507总户数户3308垃圾集中站m23009停车位个200（种植式车位）技术经济指标之二销售均价（元/） 50,000 金额（万元） 销售额（万元） 500,000.00 开发成本土地成本另加：3%的契税，耕地占用税25元/ 15,871.33 建安成本 150,000.00 其他工程费用 15,000.00 预备费 16,000.00 销售费用按销售金额的3%预计 15,000.00 销售税金营业税及附加5.6%，印花税0.05% 28,250.00 土地增值税 72,117.77 管理费用 6,000.00 财务费用 30,000.00 利润 151,760.89 企业所得税25% 37,940.22 净利润房地产（公寓及别墅）销售税后净利润 113,820.67 税收总额含契税、营业税及其附加、耕地占用税、印花税、土地增值税、企业所得税 140,590.32 总投资 247,871.33 年回报率15.31%1.9可行性研究报告编制的依据和范围1.9.1可行性研究报告编制的依据1、与建设单位签订可行性研究报告编制合同；2、国家、部委、省现行的设计规范、标准和定额；3、投资项目可行性研究指南；4、某市独立别墅滨海旅游度假区控制性详细规划；4、城市住宅区规划设计规范；5、民用建筑设计通则（GB 503522005）；6、住宅设计规范（GB 500961999）（2003年版）；7、建筑设计防火规范（GB500162006）；8、居住建筑节能设计标准JDJ 01-2005；9、公共建筑节能设计标准GB50189-2005；10、汽车库建筑设计规范JGJ100-98；12、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；15、建筑内部装修设计防火规范GB50222-95；16、城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；17、地下工程防水技术规范GB50108-2001；18、屋面工程技术规范GB50345-2004；19、居住建筑节能设计标准JDJ 01-2005；20、公共建筑节能设计标准GB50189-2005；21、国家、省市相关建筑工程设计规范、规程、规定；22、某省某市城市总体规划（20042020年）；24、建设单位提供的其它文件、意见和资料等。1.9.2可行性研究报告编制的范围研究工作的范围包括：建设的背景及必要性、市场分析、建设地点及建设条件、建设规模及建设内容、建筑建设方案、公用工程、消防、环境保护及节能、项目组织及劳动定员、项目建设管理及招投标、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务分析与评价和风险分析等。1.10结论及建议1.10.1主要结论某岛是我国唯一的热带海岛，某市将建设成为某省经济实力较强、服务设施优良的县域城市，较高国际知名度的热带海岛旅游和度假胜地，具有优良生态环境的宜居城市和浓郁文化特色的文化名城。国务院关于推进某国际旅游岛建设发展的若干意见，将某建设国际旅游岛上升为国家战略，明确了某国际旅游岛的战略定位、发展目标，并对某省生态文明建设、旅游业、现代服务业、热带现代农业、新型工业、基础设施、社会事业各方面建设提出意见，最后提出政策保障措施。所有这些为某发展旅游房地产创造了良好的条件，某以其独特的旅游资源、舒适的生活环境和优越的自然环境，旅游业的发展稳步向前，推动了旅游房地产的发展，正日益成为广大房产投资者追捧的对象。项目可满足多种市场需求，可用于居家及用于度假休闲、养老。综合上述因素，本项目将结合某省旅游业的良好发展势头，打造某高档的度假居住区。研究表明，本项目环境条件得天独厚，市场极具潜力，建设条件十分优越，项目顺应了旅游房地产市场发展的需要，符合行业发展趋势，符合城市发展规划要求，项目工程技术先进可靠、建设规模合理、建设方案可行，项目是可行的。财务分析表明，项目盈利能力强，极具投资价值。项目建设对于为了加快某市经济建设步伐，提高人民生活水平和生活质量，提升某市城市形象和改善投资环境，具有重大的意义，项目具有良好经济效益、社会效益和环境效益，项目建设是必要的。1.10.2建议1、切实做好项目前期工作，如工程地质勘察、规划设计、环境影响评价等。2、应切实做好与外部供水、排水、供电等工程的衔接，以保证项目建设及投入使用期的需要。3、应切实做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实施。第二章 项目建设背景和必要性2.1项目建设背景2.1.1中国旅旅经济发展状况2008年国内旅游人数达26.4亿人次，比上年增长13.2%；国内旅游收入1.93万亿元，增长23.6%；入境旅游人数1.35亿人次，增长1%；入境过夜旅游人数5730万人次，增长2.9%；旅游外汇收入470亿美元，增长2.5%；出境旅游人数6900万人次，增长20%；全国旅游业总收入2.25万亿元，增长20.8%。新增旅游直接就业约50万人。2009年 旅游业总收入约2.57万亿元，同比增长14%。其中国内旅游约29亿人次，增长10%，国内旅游收入约2.22万亿元，增长15%。出境旅游超过8000万人次，增长15%。入境旅游1.33亿人次，下降1.5%，其中入境过夜旅游5740万人次，与去年基本持平；旅游外汇收入485亿美元，与去年基本持平。新增旅游直接就业约50万人。从近几年看，中国旅游总体表现出快速增长的态势，从2008-2009年，全国旅游收入从1.16万亿元人民币增长到2.57万亿元人民币，增长超过一倍，国内旅游总人次从17.12亿人次增长到29亿人次，增长幅度近70%，但是相比国内旅游，国际旅旅游特别是入境游增长不太明显，主要是受制于国际经济形势以及国内扩大内需政策的影响。具体如下图。00.511.522.5320052006200720082009万亿人民币0100200300400500600亿美元旅游总收入外汇收入17.12192126.4290510152025303520052006200720082009亿人次1.181.21.221.241.261.281.31.321.341.36亿人次国内旅游总人次入境游总人次2.1.2某旅游发展基本情况在全省旅游工作会议上，某省对2010年某全省旅游工作进行了总结，并肯定以下工作：1、旅游规划进一步完善,2010年完成了某省旅游业发展“十二五”规划，又对“十二五”期间某旅游业的发展提出了切实可行的目标、思路和实施办法，对促进某旅游业加快和率先发展具有重要的指导意义。目前，全省17个重点旅游景区和度假区已有12个完成总体规划编制工作，同时，温泉旅游、房车露营旅游、乡村旅游、旅馆业四项规划均已通过专家评审。2、积极推进旅游项目的建设，航天主题公园、海洋主题公园、电影主题公园等主题公园已完成投资，旅游服务设施建设如旅游厕所、旅游宣传牌位置建设进展顺利。3、旅游促销实效明显增强，2010年旅游促销强化了国内市场的开发，一系列将房地产、农产品捆绑打包的推介形式觉得了成效，扩大了某的知名度和美誉度。4、深入开展旅游环境综合整治继续，2010年我省针对游客投诉的重点问题、舆论关注的焦点问题进行重点整治，先后处罚了违规旅行社18家、违规导游36名、旅游违规行为得到有效遏制，旅游市场明显改善，投诉率明显下降，旅游服务品质全面提升。5、假日旅游持续增长，中秋国庆节期间，开展一系列检查活动，某旅游游客满意度得到提升，基本实现了“安全、质量、秩序、效益”四统一的工作目标。正因为以上多个方面的工作，作为某重要支柱产业，某的旅游业在去年保持较快发展，接待旅游过夜人数3320.37万人次，总收入379.12亿元。房地产业增加值为239.56亿元，比上年增长5.9%。其中，在全年接待旅游过夜人数3320.37万人中，国内旅游者3238.80万人次，增长10.9%；接待入境旅游者81.57万人次，增长0.1%。全年旅游总收入379.12亿元中，国内旅游收入356.79亿元，增长19.1%；入境旅游收入3.48亿美元，下降8.0%。年末全省共有挂牌星级宾馆168家，其中五星级宾馆20家，四星级宾馆45家，三星级宾馆81家。2012年全省接待过夜游客人数3320.37万人次，同比增长10.6%，接待入境游客人数81.56万人次，同比增长0.1%，实现旅游总收入379.12亿元，同比增长17%。5年来，全省接待过夜游客人数从2005年的2060万人次增加至2010年的3320.37万人次，5年接待过夜游客人数累计达13219.38万人次，年均增长12.5%；旅游业收入从2008年的192亿元增加到2010年的379.12亿元，5年旅游业收入累计达1364.84亿元，年均增长17.2%。1234.11402.91473.281605.021845.4120602250.332587.343001.343320.3729.330.943.1961.6975.3197.9355.1566.3181.4681.561204.813721516.471543.331770.21962.072195.182521.032919.883238.8200120022003200420062007200820092010境内境外总接待人数总起来说，某近几年旅游发展态势良好，旅游收入和旅游人次增长较快，特别是国际旅游岛战略实施后，旅游主体地位进一步明确，发展进一步加速，旅游发展增速优于GDP增速，成为某经济发展重要驱动力，具体如下图。141.43192.33211.72257.63324.04379.12171.3721.29.110.11713.121.6825.80501001502002503003504002004200520062007200820092010051015202530旅游总收入（亿元）同期累计对比2010年，虽然整体旅游收入出现了明显增长，但是受制于部分地区酒店运营明显增多，特别是国际旅游岛战略颁布后新建酒店逐步开业，酒店开房率下降约4个百分点，为近年来较低水平。2008-12全省酒店开房率变化图59.1858.8660.3762.3758.45254565860626420062007200820092010-5-4-3-2-10123宾馆平均开房率增长百分点2.1.3某市旅游业发展情况某市山清水秀，景色宜人，既有奇山、异洞、怪石、海滩、岛屿、温泉、热带珍稀动植物、滨海风光等自然景观，又有文物古迹、革命遗址等人文景观。有以“某第一山”之美称的东山岭，有“热带花果园”之美誉的兴隆温泉旅游区，有“南海明珠”.之称的大洲岛，有水清浪静、滩洁沙软的石梅湾、独立别墅、日月湾、春园湾，有“神州半岛”之称的牛庙岭，有神奇传说，饶有野趣的尖岭五眼温泉等。这些旅游资源，都具有较高的开发价值。目前，正在开发的有石梅湾、尖岭五眼温泉、牛庙岭，已开发利用，能供中外游客观光的有东山岭、兴隆温泉、独立别墅、日月湾和春园湾、兴隆热带花果园。这些旅游点阳光明媚，青山绿水，景色秀丽，环境别致，服务优质，收费低廉，美食丰盛，令游客流连忘返，是旅游度假的胜地。随着某逐步成为我国知名的热带海岛旅游观光度假胜地，某市各项旅游业接待国内外游客由2007年的314.4万人次上升至2010年的400.55万人次。旅游收入由2007年的92000万元上升至2010年的250900万元，平均增长速度达到23.49%。某市20082010年旅游接待情况单位：万人次年份指标20062007200820092010总接待人数297.9314.4333.60371.3400.552008年全年全市共接待旅游过夜人数333.6万人次，比上年增长6.2%。其中，星级酒店接待境外过夜人数3.69万人次，比上年增长54.8%；旅游业总收入117280万元，比上年增长11.5%，旅游业总收入占地区生产总值的13.2%。2009年全市接待旅游过夜人数371.3万人次，比上年增长11.3%。其中，接待国内旅游者364.57万人次，增长10.5%；接待入境旅游者6.73万人次，增长82.7%。全年旅游总收入14.42亿元，比上年增长22.9%。全年旅游饭店客房开房率61.2%，比上年提高5.3个百分点。年末全市共有星级宾馆37家，其中五星级宾馆1家，四星级宾馆10家，三星级宾馆24家。2010年全年全市接待旅游过夜人数400.55万人次，比上年增长1.5%，其中，旅游饭店接待旅游过夜人数321.81万人次，下降1.2%（其中，境外过夜人数6.05万人次，下降10.1%）；社会旅馆接待旅游过夜人数25.74万人次，增长54.7%。旅游饭店客房出租率53.4%，平均房价167.10元。全市旅游总收入25.09亿元，比上年增长6.3%。3、某省和某市旅游房地产具有广阔的发展空间在国际旅游岛建设快速推进的带动下，全国的房地产开发商云集某。随着某国际旅游岛建设上升为国家战略，某房地产迎来了发展的春天。许多事业有成、崇尚健康、注重生活品质的人士将纷纷在某投资置业，度假、过冬成为外地人置业某的主要目的。充分挖掘本土文化特色，利用优越的生态环境和人居环境，依托丰富的独特的旅游度假资源优势，突出休闲度假和健康长寿适于居住的主题，努力把某建成国际休闲度假胜地和国内外富裕阶层的第二居住地。3、项目建设的时代背景国际旅游岛建设2009年底，国家国务院通过国发200944号文，正式发布了国务院关于推进某国际旅游岛建设发展的若干意见，意见指出：某是我国最大的经济特区和唯一的热带岛屿省份。充分发挥某的区位和资源优势，建设某国际旅游岛，打造有国际竞争力的旅游胜地，是某加快发展现代服务业，实现经济社会又好又快发展的重大举措，对全国调整优化经济结构和转变发展方式具有重要示范作用。意见将某定位于我国旅游业改革创新的实验区和世界一流的海岛休闲度假旅游目的地，要求将某逐步建设成生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。此外，某国际旅游岛建设发展规划纲要(20102020)，指出“加快基础设施建设，完善服务网络，塑造培育品牌，提升服务水平，逐步将某打造成为“国际购物中心”、“美食天堂”、区域性航运枢纽和物流中心”。到2012年，接待国内外游客将达到3160万人天次，旅游总收入314亿元，旅游业增加值占地区生产总值的比重达到7.5%，第三产业增加值占地区生产总值比重达到47%，第三产业从业人数比重达到39%。到2015年，接待国内外游客达到4760万人天次，旅游总收入540亿元，旅游业增加值占地区生产总值比重达到9%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到50%以上，第三产业从业人数比重达到45%以上。到2020年，接待国内外游客达到7680万人天次，旅游总收入1240亿元，旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上，第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%，第三产业从业人数比重达到60%。4、本项目的建设顺应了某省和某市旅游业的发展，顺应了人们对旅游房地产发展的需求某省及某市旅游业的飞速发展使得各类投资者，度假、休闲和第二居住地置业者看好某旅游房地产，而随着旅游房地产购买者的涌入进一步带动了某市经济和旅游业的发展，形成了旅游业和旅游房地产业的双向良性互动。当房地产市场整体出现波动时，更容易体现出旅游房产投资的抗风险性。旅游房产是旅游与商业、度假休闲、房产的交叉与结合，开辟了房产一个新的领域。某省和某市拥有明媚的阳光、风景如画的海滨和气候宜人的暖冬，这些得天独厚的生态景观，为旅游房产的发展提供了沃土，依附资源优势，某省成了旅游房产的领先者。因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人们对到某过冬、度假充满热情，客观上拉动了庞大的市场需求。本项目建设用地为某市独立别墅，项目区拥有较为优美的热带自然景观，利用自身区位优势条件，在某省建设“国际旅游岛”的背景和机遇条件下，结合某省旅游业的良好发展势头，打造某高档旅游度假居住区。2.2项目建设的必要性项目将建成一座具有热带休闲风情浓郁的高水平的居住区。项目顺应未来社会旅游业发展的大潮流，是某置业有限公司自身发展的要求。根据某市城市发展规划，某市将建设成为某省经济实力较强、服务设施优良的县域城市，较高国际知名度的热带海岛旅游、具有优良生态环境的宜居城市和浓郁文化特色的文化名城。本项目的建设顺应了当前某省和某市旅游房地产和旅游业发展趋势，一方面尽可能的提供给市场高品质的旅游产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。本项目的建设是必要性的。第三章 市场分析3.1某省经济和房地产发展情况3.1.1某省经济发展状况2010年，虽受世界经济低迷和全国经济增速放缓的影响，某经济仍保持平稳较快增长，增速逐季加快，全年实现地区生产总值(GDP)2855.26亿元，人均地区生产总值突破五千美元大关。某省近几年GDP增长对比如下图：海南GDP增长图62368979090410521230145916472052.122525.292855.269.210.310.410.112.514.59.811.715.8129.105001000150020002500300020002001200220032004200520062007200820092010GDP05101520增长率生产总值亿元增长率%经初步核算，2010年，某全年实现地区生产总值(GDP)2855.26亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%。其中，第一产业增加值711.47亿元，增长6.3%；第二产业增加值803.67亿元，增长10.9%；第三产业增加值1340.12亿元，增长9.4%。从动态来看，经济增速呈现逐季加快态势。一季度全省地区生产总值增长8.0%，上半年增长8.1%，前三季度增长8.4%，全年增长9.1%。与此同时，全年人均地区生产总值32374元，按当年年平均汇率折算为5147美元，继2008年超3000美元、2009年超4000美元后，今年已突破了5000美元。某近几年经济发展出现了比较好的态势，房地产业作为某省支柱性产业，也获得了超速发展房地产业将继续获得发展。3.1.2某产业发展规划某在“十二五规划”中提出高起点推进经济结构调整，提升发展以旅游业为龙头的服务业，优先发展高新技术产业和集约发展新型工业，升级发展热带特色现代农业，加快发展海洋经济，继续实施“大企业进入、大项目带动、高科技支撑”的产业发展战略。同时，加大力度支持中小企业的发展。夯实某国际旅游岛建设发展的产业基础，着力构建具有某特色的经济结构。其中，作为重点发展的支柱产业，旅游业将按照把某建设成为我国旅游业改革创新的试验区和世界一流的海岛休闲度假旅游目的地的战略定位，打造一批世界级的旅游吸引物，初步建立符合国际标准的旅游服务标准体系，促进旅游业与其他产业的融合发展。推动形成海岛特色鲜明、山海优势互补、城乡和谐发展、人文环境优良的旅游格局，彰显“阳光某、度假天堂”整体旅游形象。具体而言，某确定了“南北带动，两翼推进，发展周边，扶持中间”的区域经济发展思路，将某划分为“琼北综合经济区、琼南旅游经济圈、西部工业走廊、东部沿海经济带、中部生态经济区”五个功能经济区。琼北综合经济区。以海口为中心，继续巩固这一经济区作为全省行政服务中心、商业贸易中心、科教文化中心和进出岛交通枢纽的地位，改造提升汽车、制药、化纤纺织、饮料食品、商业餐饮、金融保险、房地产等重点产业，大力发展高新技术产业。琼南旅游经济圈。围绕建设亚洲一流、世界知名的国际最佳人居环境城市的目标，用国际水准建设和经营三亚市，保持和增强低密度滨海旅游城市的魅力。西部工业走廊。重点发展洋浦经济开发区、海口国家高新技术产业开发区、澄迈老城开发区、临高金牌开发区、昌江工业区、东方化工城和三亚梅山产业园。东部沿海经济带。发挥东部沿海市县资源优势，发展壮大滨海旅游业、热带高效农业、海洋渔业、农产品加工业，有条件、有选择地适度发展无污染的轻工、电子等产业。中部生态经济区。在加强生态环境保护的基础上，积极发展农产品加工、水电、经济林、林下经济、生态旅游、城镇服务业等特色经济。3.1.3某旅游房地产发展情况某房地产业从02年开始小幅稳步增长，2009年国家提出国际旅游岛的战略方针后，2010年的房地产投资达到468亿元，同比09年房地产投资额增长62%；某省房地产市场进入高速发展期。某独特的自然资源与亚热带、热带气候环境、交通发展现况是组成某房地产发展布局的重要因素，使某形成今天资源导向型分布的地产格局，并且呈现轴式发展趋势：南北带动、两翼推进、发展中部。房地产发展区域具体划分：北部：泛海口区域 南部：泛三亚区域 东部：东海岸沿线西部：西海岸沿线 中部：五指山、保亭、琼中等地2009年某全省共成交土地550宗，同比增长132.07%；成交面积约2413.56公顷，同比增长67.34%；成交金额达 279.79亿元，同比增长75.08%。其中住宅用地成交278宗，占比约50.55%；工业用地成交106宗，占比约 19.27%；商业用地成交128宗，占比约23.27%。2010年保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地拟供应13.69万公顷，占总量79.3%，与去年实际的10.88万公顷相比增加25.8%。去年开工1000 万套保障房，保障房用地落实4.81万公顷，今年保障房用地拟供应5.01万公顷，能够落实 2010年“新开工700万套以上”保障性安居工程用地“应保尽保”的目标任务。某省10年间商品住宅共实现销售面积3450.53万m2，去化速度为345万m2/年。按近四年的销量统计，去化速度为523万m2/年，根据某省住建厅的统计数据，目前某房地产市场的实际潜在供应总量约5000万m2，仅消化存量需近10年时间。 从销售均价来看，2010年房价大幅攀升，较之2009年上升48%。综上所述，旅游业的大力发展推动了某省整个经济的发展，也带动了房地产市场的发展，加之某旅游房产具有得天独厚的先天条件，只要政府对房产市场调控适当和有力，将会有很高的发展空间。通过对某省旅游房地产市场情况调查，旅游房地产市场具有如下特点：1、投资置业者多为岛外客户购房者75%以上来自岛外，江浙、上海、北京、东北约占百分之五十。另外韩国、日本、美国和俄罗斯等国家购房约3%。本地市民购买力低。2、业者的购房目的就购买旅游房地产的目的而言，以投资增值为目的占35%，以养老为目的占30%，以度假休闲为目的占25%，以自住为目的占10%。在全球经济普遍陷入低谷的情况下，某房地产投资额仍旧能保持高速增长，说明各方投资者对某市场始终充满了信心。3.2某市经济和房地产发展情况3.2.1某市经济发展状况初步测算，2010年，全年全市生产总值（GDP）134.98亿元，按可比价格计算(下同)，比上年增长10.1%。其中，第一产业增加值40.89亿元，增长6.4%；第二产业增加值36.15亿元，增长15.5%；第三产业增加值57.94亿元，增长9.5%。三次产业对经济增长的贡献率分别为20.1%、39.7%和40.2%，分别拉动GDP增长2.03、4.01和4.06个百分点。产业结构调整日趋合理，三次产业结构为30.3:26.8:42.9。旅游平稳增长。随着某市旅游宣传促销力度的不断加大，以及中非合作圆桌会议、国际冲浪节、中国槟榔产业论坛等重大会议、节庆活动的影响，促进了旅游市场持续增长。2010年全年全市接待旅游过夜人数400.55万人次，比上年增长1.5%，其中，旅游饭店接待旅游过夜人数321.81万人次，下降1.2%（其中，境外过夜人数6.05万人次，下降10.1%）；社会旅馆接待旅游过夜人数25.74万人次，增长54.7%。旅游饭店客房出租率53.4%，平均房价167.10元。全市旅游总收入25.09亿元，比上年增长6.3%。3.2.3某市房地产发展情况某位于某岛东南部，属热带季风气候，气候温和宜人、年平均气温24，是某最适应居住的城市之一。这里拥有某现存未被开发的最美丽海湾，有罕见的青皮林，还有全球环境500佳的兴隆热带花园，更有闻名的神州半岛。旅游房地产业迅猛发展。2009年全年投资202600万元，比上年增长32.8%；商品房销售面积38.2万m2，比上年增长1.3倍，销售额174200万元，比上年增长2.2倍。2010年某市房地产开发投资高速增长。全年房地产投资42.55亿元，比上年增长110.0%，占固定资产投资额的44.7%。其中，商品住宅投资38.78亿元，增长1.1倍；商业营业用房投资2.55亿元，增长51.8%；其他投资1.22亿元。全年房屋施工面积171.35万平方米，增长45.5%；销售面积41.85万平方米，增长9.5%，销售额34.41亿元，增长97.6%。本项目预计销售价格为50000元/ m。第四章 建设规模和建设内容本项目拟建设330栋独立别墅，建筑面积为78000m2；1栋会所，建筑面积为4000m2，1栋悬崖酒店，建筑面积为18000m2，总建筑面积100000m2。同时配套建设地面植草式停车位200个（建设面积2000m2），绿化工程（绿化面积150000m2）、入口广场工程（面积1000m2）、小区道路工程（面积30000m2）、室外消防工程、给排水、供配电工程、建筑小品、垃圾收集站、大门和围墙等。第五章 项目地点与建设条件5.1建设地点项目建设地点位于某市某镇独立别墅地块，用地证号为万国用2010第106001号地块、万国用2010第106002号地块，总面积332963平方米。本项目用地面积为332963平方米，用地性质为商服用地，容积率0.3，建筑密度20%，绿地率50%，建筑限高15m。对外交通联系十分便捷，具备建造某市高档次旅游项目的条件。5.2项目建设条件1自然气候条件某市属热带季风气候，主要特征表现为：一是气候温和、温差小、积温高。年平均气温24，最冷月平均气温18.7，最热月平均28.5；全年无霜冻，气候宜人；二是雨量充沛，年平均降雨量2400毫米左右；三是日照长，年日照时数平均在1800小时以上。2地形地貌用地呈两块梯方形，场地内已经过初步土方回填平整，地势呈坡状。周边主要为海景景观，项目后面是旅游公路及零散分部一些农家建筑。目前，场地内地表土壤裸露，散乱分布一些的杂草灌木，无较高较大的植物。3工程地质和水文地质拟建场地经勘察揭露有20个岩土层。根据某省地矿局环境地质研究所（1998）有关报告，地下水资源比较丰富。基岩构造裂隙水除部分需经过除铁（Fe）除锰（Mn）除氟处理，大部分符合生活饮用水标准。地下水位为地表以下510米左右。4地震设防根据国家地震局1990年颁布的中国地震烈度区划图，地区抗震设防烈度为6度, 设计基本加速值为0.05g。5市政配套及施工条件本项目位于某市独立别墅。随着旅游公路的开通，相应的市政设施将逐步完善。施工所需沙石料可就地取材，其他建筑材料可从海口市购买。第六章 工程技术方案6.1项目总体规划方案6.1.1设计原则及理念1、经济性原则因地制宜，合理布局，有效利用各种现状条件，提出场地适宜性建设标准，挖掘功能潜力，注重开发与建设的投资和效益，使土地自然资源与经济效益最大化。2、地域性原则尊重地域文化，充分挖掘项目所处地段的景观环境特征及文化内涵，创造项目特色。3、生态性原则注重自然生态的保护，把项目的建设纳入优化城市生态环境的轨道，合理确定开发强度，打造具有热带滨海特色的绿化体系。4、引领时代新生活的原则5、关注某国际旅游岛建设，充分利用得天独厚的天然资源，引领新时尚生活模式，打造高档次、高品味物业。6、认真贯彻国家“节能、节地、节水，节材和环保”的建设方针，又好又快地建设适用、经济、与城市环境和谐的住宅用房；7、满足规划用地控制指标的要求，为居民提供良好的空间和环境；8、适当考虑人民生活水平提高后，对人居条件要求的变化，尤其注意安排好机动车辆的泊位。6.1.2总体布局1、总体布局上，采取行列式布局处理手法，合理控制建筑间距，实现土地和其他资源的最大集约化效益，宅间绿化景观带，为小区居民提供了休闲、游憩、交往的空间。2、在楼间空地安排了花径、散步道等景观设施，结合部分建筑的空间围合处理，配以风情浓郁的苏式园艺，形成生机盎然、富有层次的外部景观环境。6.1.3交通组织1、车行道宽6.0m；可满足人、车通行需要。2、所有道路均采用水泥路面。3、沿路设置路灯，建议采用太阳能路灯和庭院灯；并按景观设计安排绿化和小品，留足综合管线的位置。6.1.4绿化设计绿地由宅旁绿地和公共绿地组成，有效绿地面积为50%；绿荫式停车场植草砖地面按有关规定取20%计入绿地面积。6.1.5主要技术经济指标总体技术经济指标序号名称单位数量1总用地面积亩499某独立别墅亩4992总建筑面积m21000003其中独栋别墅m278000会所、酒店220004容积率m20.35建筑密度%206绿地率%507总户数户3308垃圾集中站m23009停车位个200（种植式车位）6.2建筑设计6.2.1设计指导思想1、充分挖掘项目所处地段的景观环境特征及文化内涵，突出项目特点。2、努力解决本项目在交通、市政、通讯、能源等方面与城市规划的有效衔接。3、形成良好建筑风格与城市空间的融洽关系，解决好建筑采光、通风、观景及景观效果的统一。4、突出小区特有的文化内涵，使建筑、人文景观、自然景观及生态环境有机结合，构建出高效的生态居住系统。5、因地制宜，合理布局，有效利用各种现状条件，挖掘功能潜力，降低开发成本，提高土地综合开发效益。6.2.2建筑设计1、户型设计（1）本项目户型为150400m2之间，重点加强住户内部功能分区和个体功能品质的完善，追求建筑基本元素的合理排列组合，反映建筑空间的多样性和可变性，运用人体工学和景观设计的手法，充分展现建筑的市场观和人文观，有一定的前瞻性。（2）户型内加强功能分区并完善功能，采用全明设计、全通风设计、大景观设计的建筑设计理念，观景阳台、外飘窗、户内对角设有常开窗等手法，合理解决了户内的景观和通风。户型设计美观、新颖、合理、经济，力求创造精品。（3）注重景观视线设计，让更多的用房有良好的视野。2、建筑造型（1）适应热带气候特点，注重遮阳处理、体现出建筑空灵、飘逸的风格特点。（2）外墙以白色为主调，局部采用浅灰色及白色，形成活泼、清新、自然、的建筑风格。3、装修设计别墅为精装修。外装修以矿物涂料为主，底部基座采用石材、仿石喷涂或仿石面砖。（1）墙体：分户墙、外墙填充部分使用200厚加气混凝土砌块，内墙使用100厚加气混凝土砌块或水泥空心砖制品。（2）外墙饰面：外墙采用无机亚光涂料，蓝灰色铝合金窗框、无色透明玻璃。（3）楼面：普通房间为采用耐磨、防滑地砖等预留条件。屋面：上人隔热屋面均视当地施工市场情况灵活确定。（4）室外道路、硬质铺地：成品彩色水泥广场砖、天然石材、成品空格水泥砖等材料灵活组合应用（5）地面停车场为生态停车场，采用联锁式植草砖间植冠状乔木，既满足停车位又增加了绿化面积。4、防水等级屋面防水等级为：级。6.3结构方案6.3.1设计依据（1）建筑结构可靠度设计统一标准(GB500692001)（2）混凝土结构设计规范(GB500102002)；（3）建筑抗震设计规范(GB500112001)；（4）建筑结构荷载规范GB500092001）；（5）建筑地基基础设计规范GB500072002）；（6）砌体结构设计规范（GB5003-2001）；（10）建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）；（11）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002）；（12）建筑结构统一标准（GBJ50068-2001）；（13）建筑抗震设防分类标准（GB50223-2008）。6.3.2设计条件1、基本风压：Wo=0.85KN/m2，地面粗糙度B类。2、抗震设防烈度：6度，地震设计加速度a=0.05g，设计地震分组为第一组，抗震设防类别为丙类。3、建筑结构安全等级：二级，设计使用年级为50年。4、建筑场地类别为类（假定），设计特征周期为0.45S。6.3.3活荷载取值序号荷载类别标准植1不上人屋面0.52上人屋面2.03卧室、餐厅、厨房、卫生间2.04楼梯、走道3.55车道20.06阳台2.57空调机房、电梯机房7.06.3.4结构选型及要求基本风压值（参考琼海）建筑高度大于60m取W=1.05kN/m，建筑高度小于60m取W=0.85kN/m；地面粗糙度为B类。本项目住宅采用框架结构。6.4.5地基与基础：本项目采用条形基础和独立柱基础。主要材料1、混凝土 强度等级。板，C20；墙，C25；梁，C20。2、钢筋：I级及II级钢。3、非承重墙：外填充墙采用加气混凝土砌块。内填充墙采用加气混凝土砌块或水泥空心砖砌块。第七章 公用工程7.1给水排水设计7.1.1设计依据1、建筑给排水设计规范 GB50015-2003；2、建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005；3、建筑设计防火规范 GB50016-2006；4、建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005；5、自动喷水灭火系统设计规范 GB50084-2001；6、室外给水设计规范 GB50013-2006；7、室外排水设计规范 GB50014-2006；8、汽车库,修车库,停车场设计规范 GB50067-97。7.1.2设计范围室内给水排水工程、室外给水排水工程、消防工程、雨水工程、中水工程、燃气工程7.1.3给水工程1、水源：以城市给水管网作为水源，要求从市政给水管网引两条DN150给水管与本项目给水管网及室外消防给水管相连接。水量：根据基础设施情况计算出生活用水量序号用水项目使用人数单位用水标准（L）小时变化系数使用时间用水量（m3/h）备注平均时最大时最高日1住宅楼1500每人每日3602.5240.71.7516.815002未预见用水量16.810%0.070.1751.683总计0.771.92518.482、给水方式：（1）别墅生活给水系统竖向分一个区，每户采用旋翼式水表进行计量，水表安装在每层的给水管道井内。一层由市政水直接供给。（2）在地下水泵房设300m3生活水池五个。3、管材（1）室外给水管材选用钢丝骨架塑料复合管，热熔连接；室内采用PP-R管，热熔连接。（2）给水管道、管材及阀门的工作压力为1.0Mpa；加压给水管道、管材及阀门的工作压力为1.6Mpa。4、水表井和阀门井均采用砖砌筑，井盖采用球墨铸铁井盖和盖座，位于行车道上者为重型，位于非行车道上者为轻型。5、热水系统设计：（1）热水量：4.26m3/d。（2）冷水计算温度为17，热水计算温度为60 。（3）集热器和热水贮水箱设置在屋顶。辅助热源为空气源热泵。7.1.4排水设计：1、生活排水量：16.32m3/d。（1）本工程采用生活污废水分流及雨水分流制管道，生活废水预留中水处理接头，污水经化粪池处理后与废水合流，排入市政排水管网。（2）室外排水管道采用承插式钢筋混凝土管，橡胶圈接口，并用混凝土基础，采用砖砌检查井，井盖采用球墨井盖和盖座，位于行车道上的采用重型球墨铸铁井盖和盖座，其它的采用轻型。2、雨水排水（1）雨水量暴雨强度i=14.208*(1+0.400*lgp)/(t+9.000)0.650 (L/S)；设计重现期：P=2年；设计降雨历时：t=tl+mt2、m=2；地面集水时间：tl=5min；汇水面积：10174.59m2；地面综合径流系数：=0.9；雨水量Q=253.2 L/S。（2）室外道路边适当位置设置平算式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水，本工程范围内设2根排出管，雨水管道收集屋面及路面、硬地的雨水排入市政雨水管道。其余绿地的雨水采用自然渗透，补充地下水。（3）雨水管采用承插式钢筋混凝土管，橡胶圈接口，并设混凝土基础。（4）雨水口、雨水检查井均采用砖砌筑，重型球墨铸铁井盖和盖座。消防给水见消防专篇。节水措施见节能与节水专篇。7.2电气设计7.2.1设计依据1、高层民用建筑防火规范GB5004595（2005年版）；2、民用建筑电气设计规范JGJ 162008；3、建筑物防雷设计规范GB500572000；4、住宅设计规范GB500961999（2003年版）；5、建筑照明设计标准GB500342004；6、民用闭路电视监视系统工程技术规范GB5019894；7、建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T50311-2000；8、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97；9、火灾自动报警系统设计规范GB50116-98；10、供配电系统设计规范GB50052-95。7.2.2设计范围设计范围包括小区内的高低压供配电系统、自备电源设施。小区内住宅、有线电视、电话系统、楼宇对讲及监控系统、防雷接地系统及小区内强弱电外网的设计。火灾自动报警系统（详见消防专篇）。7.2.3负荷性质工程负荷按二.三级负荷供电。7.2.4供电供电电源变配电房深入负荷中心，根据项目负荷情况及供电距离等综合考虑，由市政电网引入一路10KV高压电源至地上10KV总变配电房（变配电房）。变配电房内设l台200KVA变压器，为满足消防设备电要求，变配电房内拟定设一台50KW柴油发电机。变配电设计及计量方式。高压配电采用单母线分段运行方式，采用手车高压开关柜，高压开关选用10KV真空断路器，直流操作系统。设过流和速断保护，变压器设温显。变配电房内变压器的低压侧采用干式电容器进行无功自动补偿，补偿后高压侧的功率因数不小于0.95。各变压器副边母线设联络线，以方便调度供电，节约用电。在高压配电室设10KV专用计量柜。变压器低压侧对商用负荷动力负荷分别进行集中计量。变压器副边母线设有功和无功电度表。住宅单元各户设电度表，经楼层电表箱向各住宅户供电。7.2.5配电低压配电采用放射式和树干式相结合的方式供电。消防用电设备采用双回路供电，末级自动切换。7.2.6照明l、主要采用