地产行业情况

一、地产行业发展形势资料1宏观背景从宏观的角度看，房地产经济重要性有所下降，今年以来,房地产对GP的拉动作用和奉献度进一步下降。从行业集中度的角度看,资源禀赋进一步向排名前50的房企集中。从行业动能的角度看,今年上半年规模效应是房地产行业的重要驱动力,体目前上半年销售额和销售面积的同比增速浮现分化。今天的地产行业的竞争本质只有:规模为王,强者恒强!规模第一的碧桂园,一年要拿400-50块地，相比拿几十块地的房企，其灵活性和抗风险能力都大大增强。规模第二的万科，启动多元化，如今商业、物流、教育、装修、长租公寓全面开花，成为多种领域的领头羊。规模第三的恒大，此前始终被同行讥笑高负债、低利润、不赚钱。没想到稍一发力就释放出400多亿利润，股价涨了5倍多，许老板直接成为中国首富。从投资来源的构造上看,土地购买费的影响进一步增强。扣除土地购买费后的投资同比已经跌入负区间。从投资流向的构造上看，住宅投资占据的份额最大。下半年起,住宅投资占比止跌转增,至今占比增长逾2%,投资占比将近7%。从投资区域构造的角度看，一、二线和东中部都市房地产投资的份额占比有所下降。从土地成交的角度看，二、三线都市土地成交仍旧旺盛。从土地供需的角度看，积极出让土地是土地成交走高的重要推手,从土地成交溢价率上也能看出近期各类都市土地价格相对于成本价的溢价限度在下降,特别是一线都市土地溢价率已经回到末的水平,这阐明市场对房地产信心已经不断减少,同样也反映出价格效应在今年上半年房地产投资中作用的确有限。从价格的角度看,三线都市的住宅价格上涨动能仍旧强劲，主因在于落户政策放松的利好,和棚改政策效用的延续；从量的角度看,商品房销售同比浮现了下滑,相对去年而言，住宅销售下滑趋势有所放缓，而办公楼和商业营业用房销售增速则加速回落。从新动工的角度看，新动工面积和销售面积的变动趋势浮现分化,我们对比中东西部的有关数据，发现不同区域新动工和销售的分化也非常明显。从融资的角度看，房地产到位资金增速今年继续放缓，其中国内贷款增速去年季度开始转为下行，6月份跌幅超过%,而去年4季度以来自筹资金的同比增速和规模占比一路上行,也反映出在其她融资渠道不同限度承压下，房地产公司依托自主筹资的压力的确较大。对比东中西部的房地产到位资金,东部地区房地产国内贷款今年以来仍旧占比仍旧较高,这反映出今年上半年房地产融资不仅整体承压,构造上也有分化,投资价值越高的地区，信贷融资的难度相对较小。总结而言，今年上半年，房地产各类数据体现不弱的核心在于规模效应，其中：主体奉献重要来自于行业龙头公司；构造奉献重要来自于土地购买费；区域奉献重要来自于二、三线及如下都市;品种奉献重要来自于住宅投资、建设和销售的周转加速；而资金奉献重要来自于销售带来的回款和房企的自筹资金。战略导向行程过半，国际贸易摩擦不断升级,国内经济调构造去杠杆稳步进行，房地产行业调控未见放松，而规模高位的峰值时代仍在延续,上半年全国商品房成交额再创新高，达到6.6万亿。与此同步，房企升级转型动作不断，行业掀起了一股“去地产化”的浪潮。聚焦行业长期发展：重点关注房企升级转型方向，房企“去地产化”的实质,是作为一种“新型链接”的整体发展定位的转变。聚焦行业短期调节：重点关注货币环境和棚改政策调节下的市场走势,三四线楼市估计将面临阶段性见顶。Pa 1：中长期行业发展机遇:房地产成为一种新型链接房地产具有链接各类资源的天然基因,与“产业”融合共筑都市“新发展”房地产作为实体载体,可链接人、资本、产业,投资产业、向地产子领域产业链延伸发展。新浪潮:“去地产”淡化“开发”角色,向“开发 +运营”战略升级:房企顺应行业发展变局,升级公司发展战略,由“单一开发”向“开发运营”发展,涉及为了获取土地资源的“运营”，如多种产业资源拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。新模式:产城融合发展下,房地产成为经济新型“链接”方式房地产已经成为互联网之后的另一种链接,这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍,而房地产则更夯实,可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配备,助力产业升级发展、推动城乡建设。万科发展物流、投资文化产业;碧桂园进军农业;保利投资大健康产业链、发展军民融合产业；恒大投资新能源汽车、与中科院达到合伙共同孵化高科技产业,都是在尝试使“地产”成为都市经济发展的新“链接”形式。Part 2、短期市场形势：三四线市场将阶段性见顶全国市场轮动分化,一二线在行业严调控下成交势能削弱，三四线接棒铸就过去两三年房地产市场“大繁华”。而在目前地产金融环境难有大改善、棚改等多项政策调节变数下，三四线市场阶段性见顶趋势已显现，房企宜客观认清市场形势变化，提前布局应对市场短期调节。核心变量分析：地产金融环境1、趋势：不适宜对宽松货币环境存过多期待。目前的宽松货币政策“放水”但非漫灌,行业资金紧绷形势难改善。2公司方略：稳健财务抗行业风险。房企资金面临“强约束”，偿债压力增大而融资不顺畅,“钞票流”管理重要性凸显。钞票为王、加快回笼资金，保证财务稳健,以应对行业短期调节风险。核心变量分析三四线走势。棚改等多重变数下，三四线市场加速变化、走向分化。1、解读：货币化支持力度已预期削弱,不适宜扩大影响2、作用：货币化有助释放需求，但非唯一影响因素3、趋势:多重因素共同作用下，三四线都市加速变化、走向分化。三四线都市的矛盾,是供应弹性大与购买力局限性的矛盾,周期的波动容易大起大落。4、公司方略：全国轮动分化，房企都市投资需分类分析目前市场呈现前所未有的错综复杂性，东边不亮西边亮的都市之间互相对冲，导致总体呈现出一种“稳定感”，但平稳的表面下其实蕴含着危机。三四线量价见顶、市场风险逐渐显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一种信号。在资金强约束、市场风险增大，行业面临短期调节，房企投资需更理性,贯彻“房住不炒”，抓住真实的居住需求，真正做到深耕都市。.人才竞争-房地产行业的竞争本质上是高品位人才的竞争1) 房地产行业人才需求白皮书i. 房地产行业人才需求概述:东部地区人才需求较大，特别是一线和二线都市ii. 房地产行业人才招聘规定:大专和本科学历人才需求较大,华北地区对人员学历规定最高。有 3 年左右行业有关经验的人才需求最大，东部地区对人员从业经验规定相对较高。iii. 房地产行业人才招聘薪酬条件：行业薪酬多集中在6000 元 /月左右，东部地区薪酬水平相对较高。不同类型公司所提供的薪酬水平差距较大,政府 非赚钱机构薪酬水平相对较高。iv. 房地产行业人才需求趋势房地产行业老式人才需求较为稳定。房地产行业老式人才需求量仍然较大,特别是一线和二线经济发达地区。其中，建筑工程类人才需求相对较大,建筑工程师、构造工程师、机电工程师、预算工程师等发展空间较大；项目管理类人才具有较大的需求增长潜力。跨界的复合型人才成为新的需求增长点。为适应市场变化、应对竞争压力，房地产行业各公司纷纷尝试转型发展,进行跨行业、跨领域、跨区域的业务拓展，这对公司内部的人力资源提出了更高的规定,既需要内部高层管理者具有跨界的决心和能力,又需要具有跨界知识和业务能力的得力人员做支撑，这就需要公司通过跨界获取、内部选拔培养等方式获得有关人才。“互联网 +”变化老式思维模式,引领“房地产 +”时代的到来,地产服务的发展规定具有互联网运营思维的人才,地产金融的发展需要能力较强的投融资、资产管理人才;随着多元化地产的发展，养老板块人才、大健康板块人才、产业园区建设人才等需求量较大；随着PPP 模式的履行,具有本地政府关系的项目管理人才炙手可热。2) 地产公司职场特质模型：将房企划分为金牛、黑马、悍狼、骆驼四种特质金牛优势:老牌房企,发展稳健,体系健全，能培养人,适合应届生加入打基本,或缺少出名房企背景的人加入镀金。局限性:人才储藏已经较完善，核心岗位人员稳定,机会更多留给管培生，社招人才会遇到明显的发展瓶颈。典型:万科、中海、龙湖、金地、世茂黑马优势:发展迅速，敢于用人,薪酬较高,内部晋升机会多，适合但愿迅速成长的应届生，或名企经理人兑现个人价值。局限性：体系建设尚不全面，对个人能力规定高,在高速奔跑中必然要面临变化和调节,对适应能力挑战较大。典型:旭辉、正荣、阳光城、泰禾、中南悍狼优势：增速凶猛,打法彪悍,强调狼性与竞争，用人开放,大浪淘沙,适合彪悍出挑的年轻人,或盼望获得更大管理平台且能力强劲的成熟人才。局限性:管理层收入很高但基层收入偏低,强势的狼性文化需要适应，大浪淘沙的用人模式导致个体的“平均成才率”偏低。典型：碧桂园、恒大、融创、中梁、华夏骆驼优势：大型国企,实力雄厚,稳定均衡,注重长期服务，适合但愿稳定发展的应届生,或注重工作与生活平衡的成熟人才。局限性：薪酬竞争力偏弱,晋升速度稍慢，市场价值需较长时间积累才干呈现，相对安逸的氛围也许导致将来跳槽到狼性公司会难以适应。典型：保利、绿地、华润、绿城、招商3) 地产行业最需要职业辅导的有四类人:1、应届毕业生:作为职业生涯的起点，公司、职位、地点都是影响重大的因素，需要综合考虑而不能只看品牌和排名。例如金牛型公司的成本岗和黑马型公司的投资岗相比,后者的发展速度也许更快；例如大公司的三线都市和小公司的一线都市相比,也许后者将来的职业机遇更多。、上升期人才：上升期的中基层骨干,跳槽应关注专业能力与管理能力的积累,要么去专业度更高的公司加强纵深，要么谋求更大的管理范畴横向扩展。例如设计条线应首选产品力强的公司,而营销条线则更注重管理体量的扩大,哪里能更快提高核心竞争力,就应当选哪个。、名企经理人：金牛、骆驼类房企中的成熟管理层,要不要跳槽往往是个难题,诸多人在“想跳又不敢跳”的矛盾中白白挥霍时间，一晃就过了0岁。职场人最应当警惕的就是“舒服区陷阱”。4、乙方转甲方:此类人最为可惜，诸多朋友背景和资质较好，本可以一毕业就进入大型甲方,然而却听信错误言论选择了乙方，目前想转甲方却发现困难重重。二、标杆地产公司人才运作在冲刺过程中,各大房企管理层但愿在规模扩张与人才储藏之间找到平衡,为“明天的增长”做足准备。1. 内部人才裂变针对中高层的内部培养筹划：碧桂园：“将来领袖”集训，按照培养筹划2名新入职“将来领袖”学员半年即挂职项目副总,体现优良的将来领袖两年半之内晋升项目总经理,3-年内争取培养成为区域总裁。 除“将来领袖”筹划外,在碧桂园人才培养体系中，尚有便已实行的“涅槃”筹划，培养对象为各大区域总裁、副总裁、总裁助理、集团业务及职能中心总经理。位于“金字塔”第二层,是开始实行的“领翔”筹划,它与“将来领袖”筹划相似，专门培养项目总经理。保利地产：“百帅行动”人才培养筹划。该筹划目的是在将来两年内,通过度期培养,寻找100名都市总经理储藏人才,学员将在接受半个月封闭式培训后,再接受近一年的跟踪培养。越秀地产:“鸿鹄凝志”筹划,但愿在“十三五”期末培养出50名后备区域总和150名项目总。应届生方面：碧桂园的“碧业生”筹划培养目的为专业骨干与业务经理，旨在为渴求人才的碧桂园吸纳优秀应届毕业生。,碧桂园升级了面向本科和研究生的“碧业生”筹划,推出“超级碧业生”，打出“双倍薪酬,价值双享”的标语。龙湖地产：校园招聘筹划则涉及“仕官生”“绽放生”“CS商业种子”“点将”四个项目,其中仕官生培养目的为中高层管理者及专业技术骨干人员，绽放生培养目的为地产行业营销管理人才。除此之外,万科“新动力”、中海“海之子”、恒 大“恒星筹划”、金地“金鹰筹划”等，均是各大房企沿用已久的校园招聘筹划。2. 会挖人更会留人 除了积极培养内部人才,房企在如何留住人才方面也是“挖空心思”。最为直接的是调薪。以佳兆业为例，,佳兆业有关雇员成本(涉及董事薪酬)为.508亿元,降至177亿元,大幅增长至77亿元。年人均薪酬方面，佳兆业人均薪酬为607元,降至29元,大幅增长至28元。除了调薪，针对中高层管理层级别,各公司目的重要是采用合伙人制度、期权鼓励等方向的鼓励制度，形成利益共同体，增长管理人员黏性。 万科:开创事业合伙人制度的先例后,金地、越秀地产等房企纷纷跟进。碧桂园：规定公司月及后来获取的新项目，均采用跟投机制,总部及项目层面的高档管理人员需认购不超过%的公司股权。 世茂股份:在期权鼓励方面，于4月向中高层管理层授予100万份股票期权，10月6日,恒大地产按3.2港元的价格向公司中高管近8000人授出约7.4亿股购股权,约占总股本的.7%。