某某新区湖畔家园安置区一期工程项目建设可研报告

某某新区湖畔家园安置区项目一期工程 可行性研究报告二O一三年五月某某新区湖畔家园安置区项目可行性研究报告目 录第一章 总 论1一、项目基本情况3二、主要经济技术指标6三、主要结论与建议8第二章 项目建设背景及必要性9一、项目建设背景9二、项目建设必要性12第三章、场址选择与建设条件16一、场址现状16二、建设条件16第四章 建设内容与设计方案24一、工程设计指导思想和原则24二、项目总体规划方案25三、建筑工程方案28第五章 节能节水措施38一、节能措施38二、节水措施39第六章 环境影响评价40一、项目环境保护执行的法规、标准40二、环境现状40三、环境影响分析41第七章、劳动安全保护与消防45一、劳动安全45二、消防措施47第八章、组织机构与人力资源配置49一、项目建成后组织机构49二、人力资源配置49三、人员来源50四、人员培训50第九章、项目实施进度51一、建设工期51二、项目实施进度安排51三、项目实施进度表（横线图）51第十章 项目建设工程投资估算与资金筹措52一、投资估算52二、资金筹措58第十一章 社会效益分析61一、项目对社会的影响分析62二、项目与所在地区互适性分析64三、社会风险分析65四、社会评价结论65第十二章、工程招标65一、发包方式66二、招标形式66三、招标方式66四、招标组织机构67五、招标主要内容67第十三章 结论与建议67一、结论67二、建议6812第一章 总 论一、项目基本情况（一）项目基本情况1、项目名称：XX县某某新区湖畔家园安置区项目一期工程；2、编制单位：XX省工程咨询事务所；3、建设单位：XX县建设投资有限公司；4、建设性质：新建；5、建设地点：位于XX市政务区，东至百合路，南临岱某某路，西至湖畔路，北接隔XX县某某新区湖畔家园安置区项目二期工程用地接闸某某路。6、建设内容：规划总用地面积约38453.5平方米，规划总建筑面积54124平方米，其中拟建住宅建筑面积48246平方米，超市、商场建筑面积3000平方米，商业服务建筑面积1978平方米，社区物业建筑面积700平方米，配电房200平方米。7、项目投资：项目总投资约10324.48万元,建设单位自筹资金5324.48万元，银行贷款5000万元。8、项目编制依据：（1）国家及安徽省有关定额指标和建设标准；（2）XX市“十二五”发展规划；（3）XX市城市建设发展规划（4）项目单位提供的其他资料和数据。（5）承办单位编制可行性研究报告的委托书（6）国务院和中央九部委关于整顿、规范市场秩序、专项整治市场的通知（7）安徽省、XX市关于加快发展三产服务业的决定（8）国务院关于扩大内需，建设专业批发市场的若干意见（9）住宅建筑规范GB 50368-2005 （10）住宅设计规范GB 50096-1999 （11）城市居住区设计规范GB 50180-93（12）国家房地产开发有关政策；（13）XX市建设项目规划设计条件通知书；（14）项目区地质勘探资料； （15）民用建筑节能设计标准 JGJ 26-95；（16）建设部房地产开发项目经济评价方法；（17）国家相关的法律、法规及建筑设计规范。9、编制原则：（1）依据XX市建设规划，结合XX市的客观实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。（2）建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑XX市的城市基础设施框架，创造XX市的新形象，新面貌。（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑城市现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城市总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。（4）合理有效使用XX市的土地资源。（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。（6）以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。（二）对应人群本项目建设内容全部为限价销售房，凡满足以下条件者，均可申请购买：是城镇中低收入家庭。必须同时符合两个条件：一是家庭成员中至少有一人取得当地非农业常住户口满5年；二是上年度家庭人均收入在我县统计部门公布的上年度当地城镇居民人均可支配收入的80%以下；大学本科及以上毕业生和具有技师职业资格或中级及以上专业技术资格的人员。必须同时符合三方面条件：一是具有国民教育序列大学本科及以上学历或劳动部门颁发的技师职业资格证书或人事部门颁发的中级及以上专业技术资格证书；二是申请前上年度家庭人均收入在当地统计部门公布的上年度当地城镇居民人均可支配收入的80%以下；优秀外来务工人员。应符合下列两个条件之一：获得国家、本省、本县或市级有关单位授予的“优秀外来务工人员”、“劳动模范”、“首席工人”等荣誉称号的外来务工人员；具有国家高级技师职业资格证书的外来务工人员；XX县引进的高级人才。应符合下列条件之一：引进落户的具有博士学位或高级专业技术职务任职资格的人才；引进落户的具有硕士研究生学历学位、在本县工作满3年且在企业工作的人才；城中村改造家庭，县危房改造家庭；烈士遗属、退伍残疾军人、立功人员；具有20年以上教龄无住房或住房面积小于60平方米的优秀教师；对XX税收贡献前10位的企业给予适当比例，再由其分配给困难职工。二、主要经济技术指标1、规划总用地面积约38453.5平方米，规划总建筑面积54124平方米，其中拟建住宅建筑面积48246平方米，超市、商场建筑面积3000平方米，商业服务建筑面积1978平方米，社区物业建筑面积700平方米，配电房200平方米。2、项目总投资10324.48万元3、综合容积率1.414、建筑密度24.71%5、绿化率30.35%6、机动车停车位310辆7、自行车600辆表1-1 主要经济技术指标一览表序号项目单位数量备注1规划总用地面积m238453.52总建筑面积m254124其他住宅建筑面积m248246超市、商场建筑面积m23000商业服务建筑面积m21978社区服务、物业管理m2700配电房m22003绿地面积m211670.644容积率1.41按地上面积算5建筑密度%24.716绿地率%30.357户数4408人数14069机动车停车位辆31010自行车行位辆600三、主要结论与建议 （一）主要结论本项目系保障性住房建设项目，虽不直接产生经济效益，但是项目的社会效益比较明显，维护了XX县的社会稳定，为经济发展提供空间，改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活环境和生活质量。同时，该项目还会衍生一定的经济效益，进一步加快投资的步伐，推动了城市基础设施建设，促进房地产行业发展。因此，项目建设的综合效益显著。（二）建议建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景XX县位于安徽省北部，是XX市唯一市辖县，县城依市而建，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口106万。XX承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。XX环境优越，交通便捷。市、县连为一体的城市建设格局，热、电、气一体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客商提供了大展宏图的空间。举全县之力打造的省级开发区一XX经济开发区，“七通一平”全面实现，服务配套设施已经完成。一个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼的投资载体和开放平台已经构建。“一条龙”服务制度、“一站式”审批制度、县级领导联系协调制度、投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线、西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。XX物华天宝，资源富饶。矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。国家级特大型企业XX矿业集团公司，皖北煤电集团公司14对矿井座落在XX境内，年产原煤2000多万吨；县属煤矿年产原煤百万吨以上。电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为XX农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。可耕地面积220万亩，待开发的塌陷地7.2万亩，种养业种类多、产量大，小麦、玉米、大豆等主要农作物常年产量稳定在90万吨左右，牛、猪、羊、兔等家畜饲养量300万头左右，鸡、鸭、鸽等家禽饲养量2200万只以上。劳动力资源丰富，目前全县有剩余劳动力10-15万人，是全省重要的劳务输出基地，劳动力成本较低，为发展劳动密集型企业提供了人力资源保障。安徽省“861”行动计划重点工程，投资总额近300亿元的临涣煤焦化电项目，一期工程已经投产。投资额120亿元，年产甲醇170万吨的南坪煤化工项目已经开工建设。投资额100多亿元的XX煤电基地建设如火如荼，11对新建煤、铁矿井正拔地而起。新加坡、上海、浙江、江苏等地的客商纷纷前来洽谈合作、投资兴业，恩远铝业、杭淮钢构、顺发食品、鲁王制粉、金沙纺织、巨成化工等一大批骨干企业快速发展，已逐渐形成了以煤化工及精细化工、机械制造及新型建材、针织服装、农副产品深加工等具有特色的四大支柱产业。XX，这颗镶嵌在淮海大地上熠熠生辉的明珠，正以丰富的资源，巨大的发展潜力和广阔的发展前景，受到国内外有识人士的青睐。东部的区位、西部的成本，便利的交通、快捷的通讯，已经使XX成为安徽省实施东向发展战略、对接胶东半岛的桥头堡。XX定会成为众多商家投资的宝地，创业的乐园!XX县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，县城城区作为向外拓展空间的第一着力点，更是掀起大建设大开发的热潮。在县委、县政府的正确领导下，经过多年的建设发展，城市的基础设施基本齐全，城市的服务功能不断完善。特别是改革开放二十多年来，城市建设步入快车道，城市环境更加美好。同时大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基础设施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。在加快城市基础设施建设的同时，房地产开发建设稳步有序发展。城市美化、绿化、亮化、净化取得显著成果。为进一步完善城市住宅供应体系，满足中低收入家庭需要，改善中低收入家庭的住房条件，促进房地产市场健康发展，加快实施保障性限价房建设工程势在必行。XX县建设投资有限公司拟投资18226万元建设湖畔家园安置房项目，位于XX市政务区，东至百合路，南临岱某某路，西至湖畔路，北接闸某某路。地块周边自然景观资源丰富。某某新区湖畔家园安置区项目可行性研究报告二、项目建设必要性1、本项目建设对于加快XX县建设，推进XX跨越式发展意义重大。推进XX大建设、打造现代化城市，是县委、县政府顺应经济发展规律，推进XX崛起作出的重大决策。为了继续强力推进“大发展、大建设、大环境”，保障性限价房无疑是最大的前提，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动。可见，保障性限价房建设工作在城市建设中的先行作用日益明显，一是保障了城市总体规划和建设项目的顺利实施，使市区的建成面积不断扩大；二是为住房困难的低收入家庭提供社会保障性质的住宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定；三是促进了房地产开发业的健康发展。本项目是XX现代化城市建设的重要组成部分，也是XX扩展、发展的主阵地。如果不抓紧做好保障性限价房工作，必将错失加快建设发展的良机，丧失新一轮区域竞争的主动权。而且，保障性限价房工作宜快不宜慢，时间拖得越长，风险就越大，付出的成本就越高。从这个意义上说，抓好保障性限价房工作，就是抓机遇、抓发展、抓融入，因此，在思想上、行动上都不能有丝毫的懈怠，一定要以快速推进的工作成效，把机遇转化为现实。 2、本项目的建设是提升城区形象、改善城市环境的迫切需要。XX县的经济是新兴城市经济，而城市的发展往往取决于良好的城市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们的共识。XX近几年的快速发展，无不得益于城市基础设施的改善、环境形象的提升。通过建设保障性限价房，使住房困难的低收入家庭“居者有其屋”确保人民安居乐业，维护社会安定团结。本着对人民负责的态度，站在XX长远发展大局的高度，本着对民众负责的态度，加快保障性限价房建设，以住房困难的低收入家庭居住条件的改善，进而提升XX县城镇环境吸引力，赢得新一轮发展机遇。本项目是XX现代化城市建设的重要组成部分。本项目建筑形态简洁、明快，采用平屋顶设计，将生动的建筑符号与现代形体相结合。注重建筑材质及色彩的呼应，唤起人们心中对亲切、优雅、悠闲生活的回归感，在喧嚣、激烈、多变的现代都市中，营造人们企盼已久的家。3、本项目的建设是维护社会稳定的需要。保障性限价房工作不仅关系到城市建设是否可以顺利进行和城市是否可持续发展的问题，而且还涉及低收入家庭的切身利益和社会的稳定问题。对此，XX县委、县政府对保障性限价房工作给予高度重视，将保障性限价房管理工作纳入重要议事日程，全县保障性限价房工作已纳入了法制化、规范化、科学化及管理有序的运行轨道。近年来，XX县不断加快保障性限价房建设步伐，但仍存在保障性限价房的建设速度跟不上低收入家庭要求改善住房条件的现象，建成并投入使用的保障性限价房还不能完全满足低收入家庭的需要，在一定程度上影响了社会安定。为此XX县委、县政府极力加快保障性限价房建设进度。进一步创新和发展保障性限价房建设模式，积极推行保障性限价房建设市场化运作，采取切实可行的办法和措施，鼓励和引导实力强、信誉好的开发建设单位参与保障性限价房建设，切实解决资金瓶颈问题。本项目的建设顺应XX县保障性限价房建设发展思路，所有新建保障性限价房全部出售给住房困难的中低收入家庭，开发建设的宗旨就是最大限度地满足住房困难的中低收入家庭的住房条件，加快工程建设，努力把保障性限价房建设成为群众满意的“精品工程”，力争让中低收入家庭早日住上保障性限价房。4、本项目的建设是以民为本、造福于民的体现。以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是获得群众支持的唯一途径。XX县根据国家和安徽省有关规定，以“高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效能管理”为要求，让中低收入家庭从中感受到了新旧变化，生活质量明显提高，成为政府建立保障性限价房制度的最大受益者。对于群众来说，保障性限价房的建设一方面将优化发展环境，提供越来越多的就业机会；另一方面，新的保障性限价房小区建设将极大地改善中低收入家庭的居住条件和生活质量，因建设保障性限价房而取得的发展成果必将在最大范围、最大程度上惠及百姓。 具体到本项目的建设，还将充分利用城市水面周边环境资源，营造一个环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的现代化的高品质住宅小区，并体现本限价房小区 “亲、善、美”的和谐宗旨。因此，抓好本项目保障性限价房建设工作，既是落实XX县委、县政府关于加快解决中低收入家庭住房问题的具体举措，又是维护群众利益、促进XX发展的现实需要。可见，本项目的建设是十分迫切和必要的。第三章、场址选择与建设条件一、场址现状1、地点与地理位置本项目拟建场址位于XX市政务区，东至百合路，南临岱某某路，西至湖畔路，北接闸某某路。地块区域基础设施相对完善，条件优越，交通便利。2、场址土地权属类别及占地面积该项目地块属国有土地，XX市矿业集团公司通过国有土地使用权挂牌转让，取得该土地使用权，项目占地面积约38453.5平方米，用地性质为居住、办公、商业（沿街）。二、建设条件1、自然条件项目区位于安徽省东北部XX市，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，XX市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。 XX市城市总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。全市辖三区一县和一个经济技术开发区，总面积2741平方公里，耕地面积13.47万公顷（202.05万亩），至2009年末，全市户籍人口217.7万。（1）气候条件XX市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。历年极端最低气温为-11.6C，历年极端最高气温为37.8C；历年平均降水量为854.8毫米，年均无霜期207天，年均相对湿度为70%，年均蒸发量为1815.6毫米，年均日照时数为4430.2小时。（2）水文条件XX市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的XX平原中部。XX市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为1619.72 104立方米/年，多年平均地下水资源总量为8155.09 104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。（3）地质地貌XX市地处XX平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。其主要类型是：山丘、平原、湖洼地、河流。山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60400米之间，余者皆为一望无际的平原。其海拔高度23.532.4米，面积2354.5平方公里，占全市总面积的85%。以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。封闭型湖洼地主要分布在四铺、百善、铁佛等地区，全系耕地。总面积为86.67平方公里。XX市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。至1992年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊30余个，常年积水面积7.98平方公里，占总塌陷面积的38%，多年平均蓄水量为3040万立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。（4）工程地质条件XX市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。XX区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。（5）交通运输条件XX环境优越，交通便捷。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下合肥、东进港口城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。2、社会经济状况（1）优良的发展环境在城市发展中，XX市始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。推行行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。出台了关于严格控制各类检查活动的通知、关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见，设立了“XX市优化投资环境投诉受理中心”，严肃查处一切破坏发展环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进一步增强，以政治环境、经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发展提供了强大的动力和保证。（2）雄厚的经济基础长期以来，XX市在坚持做大做强煤炭主业的同时，不断加强其他产业的发展，初步形成了以煤电为主，纺织、酿酒、建材、电子、化工等共同发展的经济格局。一是工业产业实力雄厚。XX市作为全国重要的煤炭和精煤生产基地，煤炭远景储量350亿吨，以淮矿集团、皖北煤电为代表的煤炭产业，2010年全市原煤产量4734.9万吨，增长10.8%；洗煤产量1013.3万吨，增长7%；焦炭产量228.3万吨，增长9.2%；发电量84.2亿千瓦时，增长25.9%。六大主导产业全面增长，其中煤电、煤化工、机械制造、食品加工、纺织服装和陶瓷建材业增加值分别增长11.1%、5.8%、51.4%、25.6%、21.4%和46%。六大主导产业增加值占全市工业的比重达到89.7%，对工业增长贡献达到78.3%,拉动全市工业增长15.3个百分点。 二是企业效益显著提高。全年规模以上工业企业实现主营业务收入987.4亿元，增长64%；实现利税106.7亿元，其中利润45.5亿元，分别增长36.7%和55.7%；亏损企业亏损额3.8亿元，增长149.4%。工业经济效益综合指数达到206.5%，比上年提高22.6个百分点。产品产销率98.6%，比上年提高1.9个百分点。2010年全市规模以上工业企业主营业务收入、利税总额、利润总额分别是2005年的4.2倍、4.1倍和10倍，“十一五”时期年均分别增长33.4%、32.6%和58.5%。三是建筑业稳步增长。年末全市资质内总承包和专业承包建筑业企业57家，从业人员35169人，完成建筑业总产值47.7亿元，增长14.9%；实现工程结算收入47.1亿元，增长15.4%，竣工产值35.7亿元，增长14%；建筑业劳动生产率13.56万元/人。全年房屋建筑施工面积234.1万平方米，竣工房屋面积145.2万平方米。四是特色农业经济快速发展。初步形成了近郊型、远郊型、工矿型等现代农业发展模式，建成了水果、水产等八大亿元项目基地，植树造林和绿色长廊工程建设实现了历史性突破，“菜篮子”工程连续16年居全省之冠，是华东地区重要的粮、棉、油、水果、蔬菜等生产基地。（3）较完善的基础设施多年来，XX市始终坚持发展经济与加强基础设施建设并重，不断提高城市的规模水平和整体功能。强力推进城市东进南扩，2010年实施项目27个，新建道路123公里，新东外环、沱河东路、合徐高速XX连接线建成通车。市人民医院病房大楼投入使用，市图书馆建成，XX火车站改扩建工程开工建设。持续推进山水生态城市建设，水网一期工程竣工验收，东部山场绿化二期工程全面完成，相山公园被评为国家4A级旅游景区，宇能垃圾发电厂投入运营。认真落实拆迁安置政策，32个城中村改造项目启动建设。深入推进文明城市创建，在全国117个城市公共文明指数和未成年人思想道德测评中，我市分别位居地级城市第33位和第27位，为争创全国文明城市奠定了坚实基础。2010年末，城市人均道路面积10.26平方米，城市用水普及率97.01%，建成区绿化覆盖率43.16%，人均公共绿地面积13.26平方米，燃气普及率92.07%。二是邮电通讯业发达。2010年邮电业务总收入12.9亿元，比上年增长12.7%。其中邮政业务收入8571万元；电信业务收入120023万元。年末固定电话用户42.4万户，比上年增加2.3万户，其中城市电话用户29.6户，农村电话用户12.8万户；小灵通用户1.7万户。年末移动电话用户108.4万户。全市电话普及率达到68.7部/百人。综合发展水平进入全国百强市局，是全国邮电通讯枢纽之一。3、施工条件施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的铁路、公路和城市道路。高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用开发区已有设施就近解决。第四章 建设内容与设计方案一、工程设计指导思想和原则1、指导思想：（1）按照XX市经济社会“十二五”发展规划及城市发展总体规划，精心设计XX县某某新区湖畔家园安置区建设工程。（2）本项目建设按照“以人为本”的指导思想，满足人民的生活居住、购物、交通、休憩需求，将人的需求与自然环境的承受能力相结合，做到人与自然的和谐。在注重经济、社会、环境的同时，注重可持续发展。（3）面向未来，认真进行整体空间的规划和单体建筑的设计，结合当代建筑趋向，构筑人人共有的空间和区域中心。（4）本着先进城市规划设计理念，努力营造一个功能布局合理、结构清晰、交通便利、适宜居住的安静、安全、卫生、舒适的具有鲜明特色的现代化城市高级生态居住、商业区。（5）本项目建设有其独到的特色，与周围环境相协调。2、建筑设计原则：（1）在项目建设过程中，严格按照城市居住区设计规范（GB50180-93）的标准和要求进行规划、设计施工，力争建成一个安居示范工程。（2）遵循经济、实用、安全的原则，高标准、高起点的建筑设计和施工。（3）重视生态环境保护，节约土地资源，力求城市建设和生态环境的协调统一， 符合可持续发展的原则。（4）最大限度利用现有景观资源及良好朝向，创造居住生活“复合型”，“开放性”，“场所性”，“均好性”，整体构建的现代理念居住社区。（5）充分考虑商业性房产开发的价值体现。（6）统筹兼顾，量力而行，节约资金，降低成本。（7）实现建筑艺术与技术创新的结合，把本项目建设成XX市的住宅标志形象工程。二、项目总体规划方案1、指导思想（1）应用现代城市设计思想，通过精心构思，精心规划，精心设计，力求创造一个布局合理、用地经济、设施完善、生活方便、环境优美的新型商住小区。 （2）充分体现以人为本，注重科技和可持续发展的二十一世纪国际住宅发展趋势。小区与商业建设定位于中、高档商业、居住房。（3）坚持社会效益、环境效益并举，“为人民服务，为后人着想”是小区建设的灵魂，而开发的经济效益则是形成小区建设良性循环的基石。2、规划方案（1）功能结构确保清楚完整，组织合理，整合有序由于本项目是居住与商业共建，如何减少商业对居住的影响，保证商业为本项目与城市其他居民提供便利至关重要，为此，我们将邀请国内、国际一流大师担纲，认真研究，确保做到功能结构合理、用地经济、方便居住与购物消费。 （3）道路交通出入便利，交通顺畅，人车分流道路交通将按照小区内实现人车分流，重视自行车、摩托车及家用汽车的停放。（3）单体设计朝向合理，居住舒适、节地节能在建筑布局上将充分考虑XX市的气候特点及居民购房心理，住宅采用坐北朝南，注重自然采光、通风。（4）绿化景观集分集合，中心放射，景观多变本小区绿化景观，采用小分散、大集中的布置方式，集中布置几处中心景观区，在每幢建筑物周围最大可能的利用空地设草坪和灌木结合的绿化带，沿小区道路种植行道树，做到家家有绿地，户户有风景。（5）规划建设力求达到如下标准：规划超前化、户型合理化、建筑艺术化、质量标准化、建材环保化节能化、配套完善化、环境公园化、生活科技化、社区人性化。3、总体规划规划结构：为了适应城市人口老龄化及家庭结构的变化，以及现代人思想意识的变迁，在设计中强化组团模式，突出邻里空间，增强居民归属感。院落组团小区的空间关系变化，一方面有助于营造亲切的邻里互动氛围，同时也有利于小区分级管理。道路交通系统本地块规划车行主入口分别在南、北两侧道路上，路宽7米。东边作为人行主入口。南北两侧的景观步行出入口伸入小区构筑了一条纵向景观轴，加上东西侧的车行出入口和分组团布局的规划结构，使地块中形成了环状道路系统，构筑复合式交通。东西侧道路汇入的车流在半环状的道路体系中伸入到地下，使中心景观轴相交道路自然成为步行道，最大可能地做到人车分离。同事地下停车布局尽量一局规划结构，与邻里空间重合，使回家路径最便捷。景观绿化系统小区南北步行出入口的延伸形成了纵向景观带，成为联系小区步行体系的核心。结合公共服务设施与步行休闲空间相互辐射，形成整个社区的街道式公共生活空间，强调了场景气氛。在此带状空间上横向衍生出若干簇居住组团，构架清晰，结构明确，又相互串联，构成点、线、面结合的景观体系。变化有致的空间体系由此展开，环状路网以北的小高层住宅构成小区的天际轮廓线。板式楼，远眺山景。中区、南区以6层住宅为主，围合成组团。自成一体，同时又与中心景观轴向联系。公共服务设施结合中心景观绿化带布置与日常生活密切联系的公共服务设施，社区服务、咖啡茶室、餐饮及商业。公建与步行道的结合丰富了入口场景，同时为分级管理提供了可能。入口的景观水池与区内宽阔的绿 地结合，使休闲场所更易被人使用，增加了公共参与的机会。沿东侧及南侧道路设置沿街底商，与转角商业相结合，相互利用其商业资源，增加人气，方便使用，避免对社区部的干扰。三、建筑工程方案1、平面设计（1）设计依据 民用建筑设计通则住宅设计规范GB50096-1999（2003版）建筑设计防火规范GB50016-2006 其它相关的建筑设计规范 项目单位提供的设计条件（2）住宅设计方案 本项目主力户型为“布局紧凑，功能合理”的120、100平方米左右的精致三房户，并配有适当比例的90、75平方米的两房户。户型设计在面积标准，功能取向以及环境配合方面进行了多方面考虑。 设计定位由于本项目定位为“小康住宅小区”，因此“紧凑合理”成为户型设计的出发点。在设计中合理分配各房间面积，不求大求全，减少消极无用空间，各功能空间布置紧凑流畅，以期给住户一个舒适合理的住房。 套型功能空间配置本项目户型合理性主要表现为明确的动静、内外分区；客厅，餐厅南北相通，既空间宽敞，又有利于采光通风；厨房及餐厅较宽敞明亮；卫生间面积合理，配置齐全；同事玄关处空间足够拜访鞋柜及换鞋；各户型南阳台宽度均在1.5米以上，背面有些户型还设了生活小阳台；室外空调机位基本上每个卧室、客厅均设置一个，冷凝水同意排放，里面上用剑阁较大的彩铝扁管进行遮挡，既不影响空调正常运行，又统一了立面造型。 厨卫平面设计厨房位置靠近入口处，并有自然采光、通风。厨房操作台按照洗、切、烧的流程布置设备。卫生间平面设计布置有序，符合使用需求。 无障碍设计根据城市道路和建筑物无葬爱设计规范JGJ50-2001要求，建主出入口、入口平台、候梯厅、电梯轿厢、公共走道、无障碍住房等。 单元公共空间楼梯段净宽不小于1.0m，平台宽不小于1.2m，踏步宽度不小于260，高度不大于175。各层候梯厅深度不小于电梯最大轿厢深度，且不小于1.8m，电梯及楼梯直接通到车库层，方便居民就近停车。住宅底层入口处设门厅，形成归属意向空间。 住宅设备设施配置厨房设备成套，并设有通风、换气系统，预留冰箱与其他厨房电器位置。 采光与通风强调中间户型的自然通风，落实健康住宅理念，主要功能空间在自然状态下均具有良好的通风效果。卧室、客厅、厨房采光良好，符合日照要求。2、建筑造型技术手段和艺术处理完美结合；注重建造方式自身的表现；材料的使用与建筑的功能和形式相对应。建筑以新古典主义的外在形式，展现“典雅府邸，尽享尊贵”。并利用高度上的局部变化创造错落、丰富的屋顶轮廓。外立面色彩深沉稳重，基座部分材质采用高档石材，主体墙采用高档外墙涂料或真实漆。沿街商业立面呼应住宅的古典风格，以简洁的竖向线条分割大面积的玻璃墙体，凹凸虚实的对比的关系营造大气舒展的整体形象，在沿街面多层商业融入部分现代元素，以活泼的形象提升商业气氛。商业体块，以玻璃体为主，入口开敞通透，增强室内外的商业互动。4、结构设计（1）设计依据建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008建筑结构荷载规范 GB50009-2001 (2006版)砼结构设计规范GB50010-2010建筑地基基础设计规范GB50007-2002建筑抗震设计规范GB50011-2010建筑设计防火规范GBJ16-87（2010年版）汽车库，修车库、停车场设计防火规范GB50067-97（2）结构设计设计依据建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001建筑抗震设防分类标准GB50223-2008建筑结构荷载规范GB50009-2001混凝土结构设计规范GB50010-2010砌体结构设计规范GB50003-2011建筑抗震设计规范GB50011-2010建筑桩基技术规范JGJ94-94设计采用主要活荷载标准值a、楼面均布活荷载公寓 2.0kN/m2商业 3.5kN/m2卫生间 2.0kN/m2 2.5kN/m2阳台栏杆水平荷载0.5kN/m2 消防楼梯3.5kN/m2 一般楼梯2.0kN/m2车库 4.0kN/m2电梯机房 7.0kN/m2空调机房10.0kN/m2配电房10.0 kN/m2b、屋面均布活荷载上人屋面2.0kN/m2不上人屋面0.5kN/m2（四）公用工程方案1、给排水设计（1）设计依据建筑给水排水设计规范GB50015-2003建筑设计防火规范GB50016-2006民用建筑设计防火规范GB50045-95 ( 2005年版)自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001 (2005年版)汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97建筑灭火器配置设计规范GB10140-2005其它现行的有关设计规范和规定、业主及有关工种提供的设计资料与要求。（2）设计范围本专业承担该项目基地内室内外生活给排水、雨水、消防给水和灭火器配置等内容，并做好与其他相关专业的设计配合。（3）给水系统 水源拟采用城市自来水；从百合路DN500市政管中引出DN150供水管，并寄回从岱某某路市政管中引出DN150供水管，在小区内形成环网供生活及消防用水。冷水系统：根据地块建筑分布情况、地形特点及市政供水压力，整个小区生活用水拟采用市政直供、生活水池-变频加压两种供水方式。多层及小高层地区拟采用市政直供，小高层高区采用变频加压供水。生活泵房拟设在地下室内。小高层室内生活用水按每个分区供水压力不大于0.45Mpa的原则，分高、低两个供水分区。 （4）生活排水本小区室内采用污、废水分流。底层单独排除，室外污、废合流。午睡经化粪池处理后，排到闸某某路、岱某某路及湖畔路、百合路市政污水管。小区总排水量按照生活用水90%考虑。地下车库、地下室等处设排水井，设泵提升至室外雨水管内。在地下车库出入口处设有盖板排水沟，防止地面水进入。（5）消防给水系统a、消防用水量：本工程消防用水以地下消防水池及市政给水、屋顶消防水箱作为消防水源。室内、室外一次火灾消防总用水量为450m3。b、室外消防给水系统水源取自市政给水管，本工程从相阳路及相山南路市政给水管引一条DN250进水管，在基地内连成环网，供本工程各单体给生活及消防用水。总体室外环状管网上每隔120m设SS150-1.0型地上式室外消火栓作为火灾时室外消防水源。c、室内消火栓给水系统室内消火栓给水系统为临高压给水系统。管网为区域消防方式。消防泵房设置两台消防主泵，消防泵二条出水管与区域消防环网连接。每栋单体建筑消防环网均以两条管道与该环网连接。屋顶水箱出水管与消防管网连接。消防泵房设置一套增压设施以满足最不利消火栓充实水柱的要求。室内消防管网按规范要求设置竖向分区。室内消火栓栓口压力超过0.50MPa时采用减压稳压型消火栓。室内消火栓布置保证相邻两支水枪的充实水柱同时达到室内任何部位。室外设SQS150-A型地上式水泵接合器。d、自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统除地下车库按中危险级II级设防外，其它区域按中危险级I级设防自动喷水灭火系统。地下车库、商业、菜市场等处设置自动喷水灭火系统。设置喷头的每个楼层和每个防火分区均设信号蝶阀和水流指示器，以发信号至消防控制中心。喷头温度级别为680C，厨房内喷头温度级别为930C。喷头与墙最大间距为1.8m。水泵房内设喷淋加压泵两台，一用一备，火灾时从地下消防水池抽水送至火场灭火。设置喷淋系统各层末端设放水阀和压力表，最不利点喷头处设末端试水装置。消防泵房内设喷淋系统加压泵两台，一用一备。室外设SQS150-A型地上式水泵接合器。e、灭火器配置按建筑灭火器配置设计规范要求配置磷酸按盐干粉手提灭火器。位置在消防柜处。2、电气设计（1）设计范围及内容本设计承担此项目各单体照明及配电、动力配电、消防设施配电系统、防雷与接地系统、通讯、电视、对讲、消防报警等系统。（2）供配电系统 本工程消防电梯、消防风机、应急照明等为二级负荷，住宅供电为三级负荷，电源从相阳路及相山南路引入一10kV独立电源至小区变电所。a、供电电源及电压：根据负荷容量及负荷等级，本工程由市政引来2路10kV专用线路。b、供电系统：高压采用放射式供电方式。低压采用放射式与树干式相结合的供电方式。c、计量：住宅分层集中计量。公建高供高计。（3）防雷与接地各单体按各自的防雷等级设防，屋面设镀锌圆钢避雷带。利用柱内主筋为接地引下线，利用基础内钢筋作自然接地极，防雷接地、工作接地、保护接地及弱电共用此接地极，接地电阻1。采用TN-C-S接地系统，各变电所处均做接地，电源进户处做重复接地；建筑内配线均采用三相五线制。（4）有线电视系统：由市有线电视网引入信号源。住宅内客厅、主卧室、次卧室及书房内均设置电视终端，公建内有线电视终端视功能需要设置。（5）电话及宽带网系统小区内设置电信机房，由市电信网络光缆接入。住宅内客厅、主卧室、次卧室及书房内均设置电话及宽带网信息终端，公建内电话及宽带网终端视功能需要设置。（6）可视对讲系统小区内设置可视系统，各栋住宅单元入口处设可视对讲单元机(内置摄像头)，住户内设置可视对讲户内机，小区物业管理处设集中机。户内机、单元机、集中机可相互对话，以方便管理。同时户内机与集中机均可看见单元机所摄图象。（7）闭路电视监控系统小区内设闭路电视监控系统，监控机房设于物业管理用房处。小区各出入口及小区内主要道路适当位置设置室外全天候360。变焦彩色摄象机。大型商业综合楼内设置独立的闭路电视监控系统。（8）火灾自动报警系统二类多层建筑为二级保护对象。小区内设消防控制中心。3、燃气设计（1）气源按照城市规划，本地块利用城市天然气储备站的气源。（2）调压站本地块规划在小区内设有调压站一座，实现低压供气。（3）管线布置管线采用枝状布置，沿道路在车行道以外埋地敷设。第五章 节能节水措施一、节能措施1、设计依据民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）JGJ2695民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）安徽省实施细则DB22/1641998公共建筑节能设计标准GB 5018920052、节能措施（1）控制体形系数S0.3；（2）控制窗墙面积比0.35；（3）采用外保温节能墙体；（4）采用单框双玻塑钢窗；（5）住宅朝向以南北朝向为主，可减小建筑能耗；（6）采用大寒日2小时日照标准，争取尽可能多的日照以减小采暖能耗；（7） 供电、供暖设备用房尽量设在负荷中心，缩短管线距离，减少能源浪费；（8）集中采暖系统采用水利平衡措施，室内分户控制并预留热表位置；（9）锅炉及机电设备选用高效节能产品，并采取节能措施，鼓、引风机及水泵均采用变频控制；（10）直埋采暖管道采用聚氨酯保温，厚度满足节能要求。二、节水措施1、设计依据（1）建筑给水排水设计规范GB500152003。（2）民用建筑节水设计标准（试行）2、节水措施（1）给水系统使用优质管材、管件、阀门等，防止跑冒滴漏；产品符合行业标准；（2）合理设计供水压力，避免系统压力过高或压力骤变；（3）选择高灵敏度水表及节水型卫生器具；（4）适当考虑雨水、再生水的使用，景观用水不采用自来水；（5）绿化用水采用灌喷、滴灌等节水灌溉方式。（6）加强宣传教育和制度建设，共同建设节约型社会。第六章 环境影响评价一、项目环境保护执行的法规、标准1、中华人民共和国环境影响评价法 （2002）2、地表水环境质量标准GB3838一20023、地下水质量标准GB/T14848934、环境空气质量标准GB309519965、城市区域环境噪声标准GB3096936、污水排入城市下水道水质标准CJ308219997、建筑施工厂界噪声限制GB12523908、工业企业厂界噪声标准GB1234820089、一般工业固体废物贮存、处置场污染控制标准 GB185992001二、环境现状拟建项目位于XX市政务区，东至百合路，南临岱某某路，西至湖畔路，北接闸某某路。项目区环境质量良好，环境管理措施有力，周围无工业污染，生活垃圾能及时清理。道路上的机动车产生的噪声和尾气排放，对环境造成一定的影响，项目区总体环境条件较好。三、环境影响分析1、施工建设期环境影响及对策（1）施工建设期环境影响施工扬尘的影响工程施工期间、挖掘的泥土通常堆放在施工现场，直至项目竣工，短则几星期，长则数月。堆土裸露，以致车辆过往，满天尘土，使大气中悬浮粒物含量骤增，严重影响市容和景观，给施工现场周围的生活环境带来不利影响。施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土。雨天，由于雨水的冲刷以及车辆辗压，使施工现场泥泞不堪，行人步履艰难。施工噪声的影响项目施工期间的噪声主要来自建设时施工机械和建筑材料运输，车辆马达的轰鸣及喇叭的喧闹声。特别是在夜间，施工的噪声将产生严重扰民问题，影响邻近居民的工作和休息。生活垃圾的影响工程施工时，施工人员的食宿将会安排在工作区域内。这些临时住宿地的水、电以及生活废弃物若不做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境。弃土的影响施工期间将产生许多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。（2）缓解措施在施工建设时期，合理组织施工计划，加强交通管理减少交通阻塞，提倡文明施工，减少扬尘噪声的对外影响，及时清除建筑及生活垃圾。减少扬尘工程施工中沟槽开挖土方的堆放，在旱季风致扬尘和机械扬尘导致尘土飞扬，影响附近居民和工厂。为了减少工程扬尘对周围环境的影响，建设施工中遇到连续晴好天气又起风的情况下，对弃土表面洒水处理，防止扬尘，并要求按照弃土处理计划，及时运走弃土，并在装运的过程中不要超载，风天应加盖苫布，确保沿途不洒落。车辆驶出工地前应将轮子的泥土去除干净，防止沿程弃土满地，影响环境整洁，同时对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撒落应及时清扫。建筑材料堆放整洁，用蓬布覆盖。施工噪声的控制工程施工时，运输车辆，混凝土搅拌以及碾压机等施工设备造成施工噪声。为了减少施工对周围的居民的影响，工程在距民舍200米的区域内不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。对夜间一定要施工又要影响周围居民环境的工地，应对施工机械采取降噪措施，同时也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的环境质量。施工现场废物处理应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物；对施工人员加强教育，不随意乱丢弃物，保证工人工作环境卫生质量。倡导文明施工要求施工单位尽可能地减少施工过程中对周围居民、工厂、学校影响，提倡文明施工，做到“爱民工程”。组织施工单位、街道及业主联络会议，及时解决施工中对环境影响的问题。2、工程竣工后对环境的影响及对策（1）环境影响按照国家环保总局建设项目环境分类管理名录界定，本项目属“对环境影响很小的建设项目”。