对城市轨道交通周边住房价格影响因素的研究_基于AHP与熵权法_黄艳香.pdf

第 28 卷 第3 期工程 管理 学报Vol. 28o 年 06月Jounal f ngineeringManageetJun 对都市轨道交通周边住房价格影响因素的研究 基于AHP 与熵权法黄艳香,宋永发（大连理工大学建设工程学部，辽宁 大连 11602,i：)摘 要:为了进一步研究都市轨道交通对周边住房价格的影响，在简介层次分析法(HP)及熵权法等理论的基本上,根据既有的分析评价措施及其优缺陷,提出层次分析与熵权法相结合,对轨道交通周边住房价格的影响因素进行整体评价，避免 了由于单独运用层次分析法导致的大量主观因素的误判及熵权法带来的个别因素无法量化的状况。以大连地铁一号线作为实 例，选用其周边住宅的实际开发楼盘作为数据样本,拟定轨道交通周边住房价格影响因素的综合权重，对后期轨道交通周边 住房价格的预判及都市规划中实际工程的建设具有重要的现实意义。核心词:都市轨道交通；层次分析法；熵权法；住房价格中图分类号:F57 文献标记码:A 文章编号:17889()03-057-05aoson Pr f Housing Surondig heUrba Rail TrnsiBsd onHP an Entro ih MethodUAG Yaian，SONG Yon-fa(Faultyo natrtre Eineerig，Dlian Universit of Tchnl,Daa 114，ha，Email:)Abstract:In orde to further xlore heffe of uban raltranit o the urrounding husin prices，n anasi methowhch cmbnesAH and entropy weight proposed ealatehe nflence of urb rail transi onthe surrunding housing ies basd on t anlti hearchy cess（HP）and e ntropyethod. It voids misjudment audb the seaatly anlytc hiearchypress an unquatiibesiution by thentropy hod.Takig subway le falinasan example ad basd o h aca pperty surndingresdenal developnt,t wight eah influenc facr s rmied. It s signifnt o the prdictino the husing prices surroundingurb ril trans.Keyords：uran ralransit；aali ierachy pcss;nrop weight method；hoin rice随着国内都市化进程的加快,轨道交通作为城然而,都市轨道交通在大力发展的同步，其周市重要的基本设施，在都市中发挥着越来越重要的边的住房市场也随之兴起。并且，随着目前人民生作用。并且随着大批人流涌入都市，也为都市轨道活水平不断提高，在交通拥堵现象比较严重的大中交通的迅猛发展奠定了坚实的基本。 年前后全型都市,节省人们在上下班高峰期的交通成本及时国仅有 座都市拥有都市轨道交通，但目前全国已间成本，满足人们对出行的以便度的规定,已经成有涉及北京、上海、广州等 13 个都市先后建成并为新青年选择住宅区域的首要原则。相比于都市其开通运营了 0多条都市轨道交通线,运营里程达她区域的住房价格，轨道交通线路周边的住房价格到 156km，较 年增长了 8倍多,这标志着我会随着轨道交通的投入建设运营有相应幅度的增国的轨道交通行业已经步入了黄金期。值。从政府建设轨道交通的公益性角度来讲,收稿日期：-09-28分析都市轨道交通对其周边经济的影响具有更大05工 程 管 理学 报第 2 卷的现实意义。1 都市轨道交通周边住房价格的影响因素及评价指标体系1.1 轨道交通周边住房价格的影响因素本文选用的轨道交通周边住房价格的影响因 素重要是从消费者购房角度出发,诸如地价、利率、 人口等虽然是影响住房定价的因素,但并不是特定区域消费者选择购房与否的直接影响因素。通过市 场调研,本文选用如下因素指标。（1)区域因素。区域因素是指都市轨道交通周边住房所处的区域环境。由于市民在选择住房时 一般会对住房所在的环境考虑较多，因此住房价格 在很大限度上与其所在都市区域紧密有关。例如:区域的自然环境、周边医疗环境、学区配套环境等, 都可以影响居民对住房选择，从而影响区域房价。(2）可达性因素。重要是指人们到都市内部 及宜人场景的可及性。在公共交通欠发达的地区及 交通拥挤较为严重的大中型都市,可达性因素对整 个地区的作用十分明显。可达性一般用如下指标来 衡量，即住房与 B 的临近限度及到宜人场合的临近限度。与CBD的临近限度重要反映了住房所 在都市中的位置，与宜人场合的临近限度重要体现了居民对生活质量的规定。这些因素均与居民的生活、工作等活动密切有关,由此也影响了都市内部 的住房价格。（)住房自身因素。由于人们在选择住房时，对房子自身的因素有不同的偏好,在考虑不同类型 房产及其住房属性的同步,更加注重对住宅社区的 品质规定。因此在选择房产时,居民更多关注住房 自身的因素，重要体目前住房所在社区的容积率、 绿化率、社区内部的生活配套及停车位配比等方 面。（4）轨道交通因素。住房周边轨道交通对其 价格的影响重要体目前住房与轨道交通站点的距 离方面。在衡量住房与都市轨道交通站点的距离 时，国外学者将研究范畴定于 km 左右，国内的大多数学者则将研究范畴限制在 km 内3。但是由于 各都市基本设施状况及购房人群有着很大的差别,并且轨道交通各站点所处的位置不同，因此轨道交 通站点与住房间的距离对住房价格的影响会根据 各个都市的具体状况而有所区别。例如,高收入人 群可选择的交通方式较广，对住房市场区域的依赖 性不强,并且对轨道交通的建设带来的负面作用比 较敏感,而中低收入的人群则恰恰相反。这就使轨 道交通的发展在一定限度上影响着新青年的购房 需求以及轨道交通周边的房产类型。（5)其她因素。对住房价格影响的其她因素 重要考虑与周边居民的收入水平有关的因素。1.2 轨道交通周边住房价格影响因素的评价指标根据轨道交通周边住房价格的影响因素分析， 本文构建了轨道交通周边住房价格的影响评价指 标体系,形成目的层、一层指原则则层、二层指标 因素层 个层次的构造。具体见表1。表 1 轨道交通周边住房价格影响因素评价指标目的层一层指标二层指标量化指标轨道交通区域因素（1)1 自然环境周边 2km 内与否有海边或者大型山体公园周边住房2医疗环境周边 2.5m 内二级以上医院的个数价格影响3学区配套环境周边km 范畴内中小学的个数因素评价可达性因素（）1 住房与 CBD 的临近限度住房所在楼盘距离市中心的距离2 住房与宜人场合的临近限度住房所在楼盘与近来公园或海边的距离住房自身因素(A3)D1 容积率住房所在楼盘的容积率2绿化率住房所在楼盘的绿化率D3 社区生活配套住房所在社区医疗、生活设施的完备限度轨道交通因素(A4）E1公交的以便限度步行10mn内公交线路状况E2住房与地铁站点的临近限度住房与距离近来地铁站点的距离其她因素(A5)F1住房周边居民的收入水平住房所处区域年均可支配收入2评价措施影响有一种全面结识,并且很容易判断出研究因素的影响限度。文中一层指标对目的层的层次分析将2.1 层次分析法用到此措施。基本环节如下:在因素分析中，层次分析法提供了一种易于理(1)建立研究问题的层次模型，如表 1所示。解的影响因素评价措施,它使决策者能对各因素的(2)构造判断矩阵 ,采用九级标度法将其赋第3 期 黄艳香，等：对都市轨道交通周边住房价格影响因素的研究基于 H与熵权法 059值，通过计算判断矩阵的最大特性值 x 及相对 应的特性向量 W,对W 进行归一化,最后求得其权重向量W = (w1 , w2, w,wn)T 。一层指标对目的层的判断矩阵为: aa. 11121n= (j )mn= 1a 2. 2n. . .m1a 2.amn (）判断矩阵的一致性检查。一致性指标:I= lmx- ，满意的一致性指标CR=CI/RI。 -阶矩阵RI 的取值见表 2。表 2平均随机一致性指标取值表阶数 57890RI00.580.901.12.2.21.11.45149一般，CR 越小，则判断矩阵 A 的一致性越好。 当 CR0 时，矩阵A 具有满意的一致性;当 CR 01 时,则觉得给出的判断矩阵 A 是不符合一致性规定的,需修正判断矩阵的取值。2.2 熵权法目前，诸多学者的研究都对熵权决策措施在多 目的对象决策分析方面进行过探讨和应用。本文 根据熵的概念和性质，引入熵和熵权,将熵权多目标决策分析措施引入到对轨道交通周边住房价格 影响因素的评价决策中来。由于熵权法赋权是一种客观赋权措施，把专家 的主观判断与熵权法计算的客观状况相结合，运用 各项评价指标值的差别限度,计算出部分指标的权 重，最后运用熵权的拟定性和专家的主观判断建立 起住房价格影响因素的决策分析模型。使用熵权法 赋权环节如下:()原始数据矩阵的原则化。评价体系中有n个评价指标个评价对象原始数据矩阵的形式为 X =（ij )mn ，该矩阵原则化后得到矩阵R，。xij-in( xij）g ij =（对指标较大者为优)m （ xij ) - in(xij ）jmax(xj ) - xijg ij =（对指标较小者为优)mx (xij ) -i(xij )jj式中，ij 为第 i 个评价对象在第 j 个评价指标上的 原则值,ij0，1。（）熵。 个评价指标第j 个指标的熵为：mHj= - ilij（1）j = 1,3,4 n式中， fij =g / g ij ,k= lm ，当f = 0 时,令 ifij n fij = 0。(3）熵权。第 j个指标的熵权为：1- H j(2）wj = m - m=1 j式中,0wj,wj =。作为一种客观的定量评价措施,现实研究中有 些定性信息并不能定量给出，这就需要研究者在分析中结合某些其她措施来进行实证分析,例如层次 分析法、TOPSIS法等。本文研究中,一层指标对目 标层权重的拟定采用法，二层指标对一层指标 的权重采用熵权法赋权。3 实证分析为使研究更加具有代表性，本文采用上述措施 并以大连市地铁一号线作为研究对象进行实证分析，对轨道交通周边住房价格的影响因素做出整体 评价。大连市地铁一号线贯穿大连市内南北方向,南 至河口，北落姚家，线路全长约274km，时速为0k/，全天运营约16小时。全线除姚家车站为半 地下站外,其她所有车站均为地下车站。大连地铁 一号线筹划与月试运营。3.1 样本数据一般研究中所采用的数据为经济数据，而经济 数据又分为“截面数据”和“时间序列数据”，截面数据是观测同一时间段内各观测对象属性数据 的集合。时间序列数据是在不同的观测时点,同一 观测对象的不同属性数据的集合。本文选用的数据 为“截面数据”,即调查同一时间段内影响轨道交 通沿线住房价格各因素的数据7。调查选用了 年12月月间，大连地铁一号线沿线区域在售的个样本楼盘。根据表一中各影响因素的记录 量描述及鉴别，分别调查分析3个样本楼盘的各影 响因素的量化指标。实证研究中住房区域资料通过网上查询及实地调查获得；有关距离等指标变量通过ogle地图测 量得到;住房自身的因素指标重要从大连搜房网， 新浪乐居等房产专业网站中查询；其她有关的定性00工程 管理学 报第 8卷因素重要通过专家进行评判对比做出相应的量化表中，C.1,表白准则层的排序成果并不是值。随机的，并且在逻辑上是可靠的,因此可以觉得层32一层指标评价分析成果次的单准则排序的成果具有满意的一致性。根据上述分析,大连市轨道交通周边房价的影运用层次分析法对影响因素的准则层做出初响因素中,区域因素是影响房价的重要因素，另一方面始评价。根据有经验的专业人士的意见构造出判断消费者则更看重住房周边轨道交通的完备限度。矩阵,对准则层进行单层次排序。见表。33运用熵权法的分析成果表 3轨道交通周边房价影响因素的判断矩阵及权重向量根据参照大连市轨道交通对其周边房地产市AA1A3A4A5W 权重 wi场影响范畴的有关文献研究,对地铁一号线15kmA1342424915.46范畴内的 32个新建楼盘进行信息的收集,按照表1A2/13121.0000.163max = 5153/4131/20.561709I= 04中 12个评价指标进行记录分析，最后原则化指标A1221416480268R = .值及二层指标对一层指标的熵及熵权分别如表 4、514/11/4103510.07CR= 0.0350.1表 5所示。表 4 轨道交通周边住房价格影响因素原则化指标序号楼盘名称BBBC1C2D1DD3D4E1E21沿海鉴筑000.2900.0.140.850030080.620.4300.320.770.530.02泉水锦泉源100.29000800.140.8400800.9005600.000.050500.40.0403红星国际广场00000.290.00.8600.970.50.60.700.400.057005300.0404华润置地广场12500.290.460.60.000.5500.790.820.5000.300.60053000505枣园万象1014007008600300.900.83070.1400.23.410.82.060盛世闲庭110.100.540.10.7900.2700.900.6500.20.140.3400.350000726 2中海紫御观邸150.00000.2900.200.160.880.560.64.2300.000.10.05028未名山1300.640.08.400.300.6400740.6500.90.2500.340800.07029南海壹号1000.79000.00030.70.50.5800.570.320.5400.80.1600中铁诺德滨海花园15000.5000000.0000.150.0000.90.9100.70.77005000.600.503小平岛150.9300.0000.40001.721000050.7900.0001.00000.032波菲蓝岛92000.30.00.10.01.000300.0.00.0.50.20.000表 5二层指标的熵和熵权A1A2A3A45二层指标1B2B3C2DD2DD4EEF信息熵096108830.8550.9600.9740.409830.9530.920.70.9320.859熵权0.130.30.4800.600.940.14.1120.310430.3270.631.000可达性因素中的各衡量指标、住房自身因素中人们对公共交通以便限度的需求。的容积率指标以较小者为优进行原则化；对于住房34层次分析与熵权法组合分析成果与地铁站点临近限度,根据调查大连市地铁一号线表 显示，从大连地铁一号线周边选用的 32及其周边住房的实际状况，以距离地铁较近者为优个楼盘中,影响其周边房价的最重要的因素即为学进行原则化;其他各因素指标则以较大者为优进行区配套环境、住房与近来地铁站点的临近限度。这原则化。两个因素也将成为影响其新青年选择购房区域的表 5 中,学区配套环境为轨道交通周边房价影重要因素。因此，住房周边的学区环境及住房与轨响的重要因素,同步综合考虑社会背景环境，表白道交通站点的距离对其房价起着非常重要的作用。了目前大连居民的购房需求。可达性因素中，居民根据上述分析，对住房与地铁站点的临近限度的因对住房与市中心距离的远近仍然十分看重。住房本素考虑仅仅排在目前热门因素学区配套环境之后。身因素中，社区停车环境占有很大比重，由此可见由此可见都市轨道交通已引起青年购房者的强烈居民对住宅社区的品质规定正逐渐增强。而从轨道关注，同步也进一步表白合理规划和建设轨道交通交通角度来看，住房与地铁站的临近限度明显高于对都市发展及居民生活水平提高的重大意义。第 3期 黄艳香,等:对都市轨道交通周边住房价格影响因素的研究基于 AHP 与熵权法 61表 6二层指标对目的层的合成权重二层A12AAA组合排W1=0.06W=0.13 W.094=0.28 5.07权重指标P1P2P34P5=Wi*Pi序B101300.03820300.130.800.195C10.660094C.390.0647D0.140.011D20.1120.01110.110.9404730.0439E1.37008E20.60182F10.16然而，尽管距离地铁站点的临近限度已成为影 响其周边房价的重要因素,同步也成为新青年购房者的重要考虑因素，但轨道交通对周边住房价格的影响限度却尚未定论。例如，大多数研究成果表白 轨道交通均可以引起其周边住宅房产的增值，并得出轨道交通的发展从很大限度上以便了周边人群的出行，增进周边房地产市场的发展,最后引起沿 线住宅房产的增值的结论；而亦有研究表白，轨道 交通对房价的负面效应会体目前局部区域,例如, 若轨道交通的线路在比较繁华的区域或者位于交通枢纽的路段，其会产生较大的噪声污染，并且这 些区域的犯罪率一般较高，因此某种限度上会导致 其周边的房价相比之前会有所减少。但最后的影响 效应及限度均由于各地区特有的规划、环境不同而 不同。因此，轨道交通不仅对房价有重要的影响, 其在不同的区域对住房价格的影响限度也会有所 不同。4 结语当今,都市拥堵现象的日益严重,轨道交通对 于都市的作用则逐渐凸显。而对于青年购房者来 讲，其看重节省时间成本及交通成本的住房区位的限度亦随着轨道交通的开通和运营逐渐增强。因 此,无论考虑社会效益及经济效益，都市轨道交通 合理规划和建设对整个都市来讲意义重大。通过挖掘大连市地铁一号线周边住房实际数 据的自身信息，运用熵权法与层次分析法相结合的方式,大大克服了应用层次分析法的主观性，从而 提高了评判成果的客观性。措施的结合虽然可以弥 补各自措施中的缺陷,但是由于轨道交通周边住房 价格的影响因素众多,尚有诸多因素难以将其量化,因此对轨道交通周边住房价格的影响因素的评 价是一项非常复杂的系统工程,谋求更加合理有效 的评判分析措施仍然需要不断的尝试与摸索。参照文献:1 马超群,杨富社,王玉萍，李学军轨道交通对沿线住 宅房产增值的影响J交通运送工程学报,，10(4）：9-9.2 侯 玲政府投资公益性建设项目的博弈分析J工程 管理学报,25（3）：23-27.3 张维阳,李慧,段学军都市轨道交通对住宅价格的影响J经济地理,，32（2）:46-6.4 陈伟珂工程项目风险管理M北京:人民交通出版社,5 TRaz,EMichaUs and enefts f tooor projc risk managemenJ.Itrnationl of roject angmet （19)：-176 何 鑫,朱宏泉,高成凤.基于熵权法与 TOPSS法的 房地产项目投资风险评价.商业研究，8： 105-0.7 卞兆洋.因子分析在都市轨道交通发展评价中的应用.华东交通大学学报，0(4)：045.8 时晓伟，宋永发.都市轨道交通影响范畴及服务价值研 究J工程管理学报,，25（5)：17-2.作者简介:黄艳香(986)，女,研究生研究生,研究方向:项目管理，房地产经营与管理;宋永发(1963-)，男，副专家，博士,研究方向:项目管理,项目投融资，房地产经营与管理。