国际广场项目建筑方案设计及片区城市设计任务书

深圳市天佶湾国际广场项目（T107-0068）建筑方案设计及片区城市设计设计任务书目 录一、项目简介二、项目技术经济指标三、设计依据四、设计原则五、项目定位和要求六、设计成果七、设计进度安排一、项目简介1. 项目概况1) 项目名称： 天佶湾国际广场项目（暂定名）。2) 项目发展商： 深圳市创佶置业有限公司。3) 项目位置： 位于深圳南山区后海片区后海滨路以东，海德一路以南，创业路以北，其西侧与观海台、保利剧院、海岸城隔路相邻。4) 交通状况：与地铁2号线后海站只有250米，与未来开通地铁15号线接驳。距宝安机场24公里，距高铁北站40公里，距深圳湾口岸2.6公里，距蛇口码头6公里，距深圳市中心15公里。2区位前景深圳金融商务物业经历了由东向西的发展过程，西进运动使得后海片区将成为未来深圳金融商务物业的核心区域之一。目前深圳主要的商圈分别有华强北与罗湖两大市级商业区，福田中心区、南山后海、宝安中心区及龙岗中心区四大次市级商业区。3 区域规划：项目所属的后海金融区，将延伸南山文化商业中心金融商务及总部办公功能，以2.3平方公里的填海区为商业办公，总建筑面积近500万平方米，整个区域未来将建设成为南山金融聚集区。这一地带将建设成为深圳城市金融商务区和滨海休闲带，后海片区是深圳未来发展的主要区域之一，是连接福田CBD和前海CBD的中心枢纽。4. 项目定位1) 总体定位：项目拟建成以生态元素贯穿于整个建筑、以节能配置作为重要突破点，重点打造人性化设置和舒适度，打造亚太新中心的标志性建筑。通过具有前瞻性的整体设计理念，利用项目档次和独特造型，赢得市场认可；放大地块价值，打造具有地界标识、区域特色的商务综合体（写字楼+公寓+特色商业+奢华酒店），并通过内部连接，实现价值共享。2) 分项定位：n 写字楼：在层高方面、车位数量、卫生间提升、内部共享空间等方面，保证人性化和使用人员的舒适，追求精神层面的高附加值，放大空间，提高空间附赠值，为客户带来多元化的空间享受，采用空中花园、空中连廊、第五立面等空间全方位植入生态绿色元素，将建筑生态化，形成标杆性写字楼。n 商业：以年轻、时尚、精致、快乐的定位核心，以时尚精致为基础定位；以年轻快乐为客层定位；以新奇特为经营业态定位；以科技和氛围为文化定位。偏重娱乐体验的参与性强的差异化功能组合，区别于区域中一般购物中心，形成强烈差异的重体验、重人流、重运营、重服务的娱乐型商业项目。n 酒店：时尚、个性，着重特色体验和特色服务的有超高层视觉的奢华型酒店。n 公寓：为金融商务区的住宿配套，为项目及周边人员提供便利、舒适的公寓空间，放大空间利用率，提高空间附加值，打造全方位的个性服务的商务公寓。5. 设计理念：创新、现代、时尚、适合的理念。二、项目技术经济指标总用地面积(m2)24859.83建设用地面积(m2)15136.18总建筑面积(m2)420000规定容积率17.84调整容积率(含核增面积)其中计容积率面积(m2)270000停车位地上停车位30地下商业面积(m2)40000不计容积率面积(m2)110000地下停车位1770建筑基底面积(m2)15000自行车停车位建筑覆盖率(%)95% ， 85%绿地面积(m2)1440.76地上建筑面积(m2)270000地下建筑面积(m2)150000建筑高度(m)A栋B栋C栋裙房 26826815025结构形式框架-核心筒防火等级甲类别一类设计使用年限50总建筑面积(m2)420000计容积率面积(m2)270000其中写字楼(m2)A栋90000地下商业面积(m2)40000B栋52000酒店(m2)38000公寓(m2)50000商业(m2)40000不计容积率面积(m2)110000其中地下车库(m2)90000避难层(m2)设备用房(m2)20000层高要求n 写字楼：4.5米/层(净高3米以上) 特殊交易层：净高不低于5米/层 n 公寓： 3.6米/层 n 酒店：不低于3.3米/层 n 商业首层不低于7米，其它楼层不小于5.5米/层 n 地下商业不小于6米/层 n 停车库净高不小于2.42.6米/层三、设计依据n 用地红线图、地形图、深圳规划和国土资源委员会准予行政许可决定书（文号：87-201400006）、项目土地出让协议二深地合字（2012）8009号、规划用地许可证。n 用地周边市政条件图。n 地铁线路及站点规划图。n 法定图则。n 国家颁发的有关工程建设的政策及法规、现行设计规范与标准和深圳市相关建筑设计法规及消防、卫生、防疫、交通、环保、人防等国家有关法规、规范方面的要求。民用建筑设计通则GB 50352-2005。高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95（2005年版）。办公建筑设计规范JGJ 67-2006。旅馆建筑设计规范JGJ 62-90。饮食建筑设计规范JGJ 64-89。电影院建筑设计规范JGJ 58-2008。汽车库建筑设计规范JGJ 100-98。汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 50067-97。民用建筑热工设计规范GB 50176-93。公共建筑节能设计标准GB 50189-2005。公共建筑节能设计标准广东省实施细则DBJ15-51-2007。公共建筑节能设计标准深圳市实施细则SZJG29-2009。建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法GB/T7106-2008。建筑幕墙GB/T21086-2007。房屋建筑面积测绘技术规范深圳经济特区技术规范 SZJG/T22-2006。商店建筑设计规范JGJ 48-88。深圳市建筑防水工程技术规范SJG19-2010。非承重砌块墙体设计规范（SJG13-2004）。建筑玻璃应用技术规程（JGJ11M3-2009）。城市公共厕所设计标准 CJJ 14-2005。n 本设计任务书及其附件的要求。用地性质、用地现状、市政条件用地性质：商业服务业设施及商业办公用地。用地现状：基地现状为平整场地，周边市政、道路设施基本齐全。市政条件：市政设施齐全，接口已具备。四、设计原则1. 总体规划原则n 在深圳有关土地使用规定和消防规范的前提下，城市设计要求塔楼沿地块东北侧边线布局，建议塔楼形体与裙楼体量在垂直方向独立分离，塔楼至少两侧直接落地，充分考虑裙楼屋顶空间的公共开放性。建筑四周沿街界面建议设置展示性和公共性的功能，并要求沿建筑四周边界留设骑楼或内凹空间，要求上按城市设计指定的位置设置公共广场空间和建筑主要出入口，根据机动车单向交通组织方式和相关道路交通规范，设置地下车库的出入口。充分考虑局部与整体系统的接驳与联动。n 本项目建筑设计应结合地域、气候等因素，打造符合生态、经济、社会的可持续发展要求的绿色建筑。本项目建筑设计应充分考虑深圳的气候特征，注重建筑节能和室内外生态环境设计，利用建筑或技术手段解决自然通风、日照控制等问题，采用低能耗的先进设备和可再生能源营造宜人的小气候。n 本项目建筑设计应满足建筑功能和使用方面的要求，具备灵活的适应性，做到功能齐全、设施完备、技术先进、使用高效。各功能区之间既相对独立，又具有内在的有机联系。在满足建筑内部空间布局合理、安全适用的同时，注重提高空间的实用率和经济性，并可随着发展的需要做出适应性的调整。n 本项目建筑设计应重视整体与细部的关系，整体造型典雅大气，细部处理精致到位。n 总体规划注重商业、写字楼、公寓的和谐统一与价值平衡。n 场地规划必须考虑建筑、交通流线、服务、停车、入口设计等各个方面的一致性，并考虑消防、人防等深圳市有关规范要求，总体合理布局。2. 总体规划要点依据南山后海中心区城市设计，各地块建筑限高为G01地块268米，G02地块50米，G04地块150米，G06地块268米。建筑后退红线除G02地块南侧退线2米以外，其他地块各边均采取贴线建设(零退线)，要求至少首层建筑周长长度80%以上的建筑近地层界面贴用地红线建设。建筑覆盖率各个地块大于等于85%，且小于等于95%。地块及道路地下空间整体开发，并设置与东侧地块互通的地下步行通道。3. 交通组织n 合理组织本项目与外围城市道路的衔接及内部交通联系，建立便捷安全的人行系统。同时应着眼于较大的区域范围来组织车行流线，实现公共交通与地块的近距离连接，根据现状和预测的交通需求进行有效的交通组织与疏导。n 本项目地处地铁2号线与15号线站点附近，地下一层预留至少3.6米宽通道与2号线采用广场与街铺连通，地下二层预留开口位置与15号线采用广场与街铺连通。应考虑便捷的交通组织，增强对商业人流的引入，实现地铁与本项目的对接。n 合理组织地块内商业、公寓、办公、货运等车流。交通关系应合理、清晰。可结合车流性质、时间错位等因素，并减少对沿街商业界面的破坏。n 将城市的步行系统与地面、地下步行系统结合，将城市人流有效引入地块内，场地的开口要以人流导向为依据。4. 停车设计n 停车场、库应尽量按功能分区设置，利用好时间错峰特性提高提车效率。n 停车方式应排列紧凑、通道短捷、出入迅速、保证安全和柱网相协调，并应满足一次进出停车位要求。n 停车场主要设于地下，地面可结合功能需要设置部分停车位。设计同时要考虑车辆临时停靠、出租车上落和货物装卸停靠的要求。合理考虑收费点设置及迂回空间避免拥堵。n 停车场、库应严格按照汽车场、库消防规范设计。n 汽车坡道设计应考虑驾驶习惯与驾驶感受，不宜采用过多层数的连续旋转坡道。 五、项目定位和要求总则n 甲级写字楼、酒店、商业三种业态之间相对独立但又互相连通,公寓可相对独立不强求连通以方便管理。n 因地下商业价值极高，因此地下一、二层尽量最大化设置商业面积。n 各业态标准层设计尽量提高使用效率，提供高附加值。n 建筑立面现代简约，造型设计协调统一，整体项目充分考虑组群优势，打造后海商务新地标。1. 甲级写字楼n 建筑限高：详见规划用地许可证。n 地上建筑面积：A栋约9万m2 ，B栋约5.2万m2。n 主楼人均办公设计标准：15 m2/人。1) 写字楼总体设计要求n A栋打造纯正甲级写字楼，重点突出VIP价值与创意空间价值。B栋为项目自持核心物业重点打造其区域地标形象和人文精神价值。n A栋写字楼外立面造型要具有独特的建筑造型，加强夜景灯光和节日灯光设计，注重顶部独特造型和特殊功能设计。n 写字楼以人为本，重视可持续性发展，打造绿色建筑。n 写字楼注重立面、室内和景观设计赋予写字楼特定的人文精神与内涵，使之成为城市人文坐标。2) 写字楼单体设计要求n 大堂形状规则，空间尺度适宜。A、B栋写字楼大堂高度建议为15米，面积为1000平米1200平米。n 大堂内布置总服务台，结合总服务台设置会客等候区。n 大堂内应考虑预留2-3家小型商业位置，主要功能如票务、旅行社等，面积控制在20-30平米左右。n 大堂内考虑预留一定的商业展示面积，以满足如轿车、楼盘展示的需要。n 大堂的交通流线组织清晰，电梯厅明显易辨，电梯分区明确。n 设地面VIP停车位及上下落客区位置，车辆可直接抵达大堂入口，宜设置前广场。n 办公入口处设雨篷遮雨遮阳，人车分流。n 宜考虑电梯分区，增设夹层侯梯厅，分散高峰人流。n 写字楼电梯应合理设置分区，提高运行效率，减少核心筒面积。n 如设置穿梭梯，考虑扩大穿梭梯侯梯厅。n 电梯厅与主入口、大堂的交通流线清晰，便于到达。n 电梯厅不易过深，一般为并排3组电梯为宜。管井门开口应设置在核心筒的走廊内，不应布置在电梯厅内。n 电梯厅宽度高于规范要求，电梯厅净高应与电梯轿厢高度统一考虑。n 考虑残疾人电梯的设置人性化、合理性；同时满足国家有关无障碍设计的规范的要求。n 地下室侯梯厅按功能分区设置，侯梯厅面积不小于50平方。n 根据功能需要增设特殊用途直达电梯。n 标准层平面控制在21502400平方米左右。n 标准层平面设计尽量规整简洁。n 结合合理进深、消防分区等因素合理布置标准层建筑面积。n 核心筒形式应与建筑平面外形相适应，保证写字楼进深为适宜的尺度空间。n 合理布置核心筒内的功能，尽量实现最优化设计，保证每层使用率（含核心筒及宽2.0米走廊外的套内面积/层建筑面积）不小于75%；如建筑外形变化过大，应符合业主对标准层使用率分段要求（各标准层使用率待初步设计时确定）。n 柱网设计应结合地下停车位的要求合理布置（车位宽度为2.5米）（建议柱间净距按2.5米的倍数设计）。 n 最好选择环核心筒走廊设计，以保证分户划分的灵活性，走廊净宽度不小于2.0米。n 作为多租户写字楼，要为不同性质和规模的租户提供最大限度的灵活性。标准层形状和结构柱网系统必须反映出这一点，同时建筑师也应该按照基本模数设计户内单元，保证未来租赁销售组合的灵活。n 办公主力单元分高中低三个区域划分面积，低区面积200-250平米、中区面积300-350平米、高区面积400-500平米，保证未来租赁拼合使用的灵活性。n 单元门应尽量采用玻璃门，以增加通透性和提高项目整体品质。n 适当设置特殊交易层，净高度不低于5米。n 标准层应考虑茶水间设置。n 男女卫生间布置宜集中，最好位于写字楼交通中心，保证各户使用者的便捷性，也有利于给排水的统一处理。n 卫生间门前应设置过渡空间，避免从走廊中能直视卫生间门，增加卫生间的隐秘性。n 增加残疾人洗手间体现人性化设计。3) 写字楼指标表类型A栋写字楼B栋写字楼大堂高度（米）1515大堂面积（m2）1000120010001200标准层高度（米）4.5（净高不低于3米）4.5（净高不低于3米）标准层面积（m2）2150240021502400特殊交易层22特殊交易层高度（净高）不低于5米不低于5米计容建筑面积（m2）9000090000总高度（米）约268约268停车场配比约1:1502. 酒店n 建筑限高：不大于268米。n 地上建筑面积：约3.8万m2。1) 酒店总体设计要求n 酒店定位为高端奢华精品酒店，打造城市商务休闲目的地，采取设计感较强的主体和高端独特的品质服务，提升项目整体形象，树立高端商务综合体标杆。n 应单独设计相对独立酒店大堂及通道，及可直达高层电梯，区隔首层商业及写字楼，以及写字楼、酒店都分别有不同的相对独立的出入口。n 设地面VIP停车位及上下落客区位置，车辆可直接抵达酒店大堂入口。2) 酒店单体设计要求n 酒店规模：针对准一线城市的奢华酒店，我们建议的客房数（最终钥匙数）为150-250间/个，体量建议在25000-35000平米。n 客房面积:客房的最小套内面积60平米(客房建筑高度不低于3.3米), 并且建议套房比例不小于25%。n 餐厅:我们建议三个餐厅, 中餐+咖啡厅+特色餐厅（日餐，或西餐）， 咖啡厅的规模在600平米，中餐厅建议为700 平米， 特色餐厅建议在400平米，厨房面积约为各餐厅面积的40%，（餐厅建筑高度不低于4.8米）总面积为2400平米。n 宴会厅及会议室：大宴会厅面积不小于650平米，完成后尽高不低于6米。（宴会厨房不小于大宴会厅面积50%的面积，大宴会厅前厅不小于350平米，储藏室150平米。会议室不少于5间，（120-200平米不等）。总面积约 2300平米。n 水疗，健身，泳池： 水疗 800平米。泳池及池边休息休闲区域 ，500平米（特朗普酒店特色区域），建议在可能情况下设自然光泳池，建筑条件允许的情况下做无边（天际）泳池，或泳池连接户外酒廊（或休闲休息区），或超高层泳池（与公寓共享）。健身区域及更衣区，400平米。总面积约1700平米。如果和公寓存在共同管理团队，建议设康乐设施：跳操室，壁球馆等，与公寓业主共享使用。n 大堂，大堂吧，商务中心： 大堂面积不小于500平米，要求两层挑空。大堂吧面积不小于200平米。商务中心面积为40平米。n 酒廊：200平米行政酒廊。此外，针对超高层项目，在建筑高度允许的情况下，建议做超高层露天酒廊（配室内休息区），作为酒店亮点的第二酒廊，这是特朗普酒店特点，吸引大量非住店客群消费，建议面积在400平米。n 行政办公，后勤区域（含设备区域）及停车：行政办公室不小于600平米，后勤区域（含设备+停车不小于4000平米）。n 电梯配比：1客梯/60间客房 （1600公斤高速电梯）， 1服务梯/120间客房。群房客梯两部 （1350公斤）。 如果设立空中大堂，需要两部高速专属空中大堂转换电梯。注：若公寓与酒店共同管理，服务梯需要可到达公寓楼层，且公寓客梯可以到达酒店配套楼层。4) 面积指标名称面积（m2）名称面积（m2）客房25000泳池及池边休息休闲区域500咖啡厅600健身区域及更衣区400中餐厅700大堂吧200特色餐厅400大堂500厨房680商务中心40大宴会厅650行政酒廊200厨房325露天酒廊400会议室1000行政办公600宴会厅前厅350走道、卫生间、电梯等交通辅助30004000储藏间150地下设备、停车（不计容）4000水疗800合计不大于38000 m23. 公寓：n 建筑限高：详见规划用地许可证。n 地上建筑面积：约5万m2，其中1.6万m2为特殊用途。1) 公寓总体设计要求n C栋打造成商务公寓，以舒适度、升值空间为主导，主要面向投资客和周围客群。n 应充分利用东面开阔视野，在公寓布局中考虑景观资源的最大化利用；同时减少商住流线相互干扰，同时提高居住纯粹性，增加私密性。n 注重提高公寓的使用率，提高使用面积，营造高雅的有品位内部环境，结合外部良好的景观，保证公寓户型的均好性，减少朝西、北向户型设计理念。n 公寓产品细节上运用绿色生态理念，体现建筑提供的人性化和舒适性居住空间。n 设计时，可考虑分单元设计，保证返迁和销售部分的相对独立，提高项目档次。n 为保证户型基本舒适度，部分楼层增加公共空中花园，架空层部分作为空中花园。n 标准层层高均在3.6米。2) 公寓户型设计建议n 提高产品的竞争力，尽量在满足现有规范的情况下，实现高实用率。换种说法，规土委发布的公告不能这么写。品质打造，重点提升局部空间的舒适度，可采用横厅，大主卧空间，双主卧，主卧加衣帽间等方式，灵活变动，增加产品的亮点和舒适度来提高吸引力。n 室内格局要求方正实用，力求使用功能、生活流线等合理； 房中无狭窄的通道，无面积浪费，公共分摊面积小，保证实用率达到70%以上。n 项目布局要合理，注意朝向、景观设计，规避噪音影响，功能区间的设置要综合考虑采光、通风、实用等因素，保证明厨，明卫，所有空间均为自然采光，实现功能区间的舒适性与合理性。n 注重通过户型创新增加卖点，户型设计建议增加部分复式产品，丰富公寓产品线。3) 户型面积及比例面积销售套数自主销售面积配比特殊用途面积划分5060平米一房一厅278占总面积45%，为15300m2特殊用途面积为1.6万平米，其中8000平米公寓面积配比按40平米设计，另外8000平米则与本项目的公寓面积配比方案一致，但需分区集中布置7080平米一房两厅及两房两厅181占总面积40%，为13600m290-100平米两房两厅两卫34占总面积10%，为3400m2110-120平米定制户型14占总面积5%，为1700m24. 商业： n 建筑限高：详见规划用地许可证。n 地上建筑面积：约4万m2，地下建筑面积：约4万m2。1) 商业总体设计要求n 商业模式：联营特色项目+次主力店+品牌店+餐饮+配套商业。n 主题定位：以年轻、时尚、精致、快乐的定位核心，以时尚精致为基础定位；以年轻快乐为客层定位；以新奇特为经营业态定位；以科技和氛围为文化定位。偏重娱乐体验的参与性强的差异化功能组合，区别于区域中一般购物中心，形成强烈差异的重体验、重人流、重运营、重服务的娱乐型商业项目。2) 商业各楼层具体业态需求负二层n 该楼层业态以生活配套为主，主要为精品超市、水族馆/新娱乐项目、美食广场、生活配套等。n 主动线8米，次动线6米;辅助动线4米。负一层n 该楼层业态以田副项目为主，田副项目有1,000平方米的-1加1层的挑空面积，辅以休闲时尚为主题；主要汇集国际国内知名快时尚品牌集合店及休闲餐饮局部位置考虑-1加1楼复式店铺位设计，该铺位需留孔洞。n 主动线8米，次动线6米，辅助动线4米。一层n 该层业态主要为国际名品轻奢侈品牌为主，包括服装/服饰、鞋/箱包、珠宝/手表/眼镜/饰品等，并辅以田副项目（Orbi）及休闲餐饮。n 主入口动线8米，内场动线4米。二层n 该楼层业态以田副项目（Joypolis）为主，辅以潮牌，搭配箱包、珠宝/手表/眼镜/饰品等。n 主动线6米，次动线4米。三层n 该楼层业态以田副项目（Joyplis）为主，并辅以休闲餐饮；同时设置500平米的电影巨幕厅。n 主动线6米，次动线4米。四层n 该楼层业态以田副项目为主题，包含多厅电影院巨幕厅 。n 主动线6米，次动线4米。3) 商业面积配比娱乐面积：35000 m2餐饮面积：18000 m2零售 ：27600 m24) 各楼层业态面积明细楼层类别业态面积（）占比B2零售精品超市6,000 7.4%零售生活配套2,000 2.5%餐饮美食广场2,500 3.1%餐饮休闲餐饮3,000 3.7%娱乐新娱乐1,500 1.9%娱乐新娱乐/水族馆3,000 3.7%B2总面积18,000 B1零售快时尚5,000 6.2%零售 休闲服饰3,000 3.7%餐饮 休闲餐饮/洋快餐2,000 2.5%娱乐 田副项目（orbi）8,000 9.9%B1总面积18,000 L1零售国际名品/精品5,500 6.8%娱乐田副项目（orbi）1,0001.2%餐饮休闲餐饮1,500 1.9%零售零售/商业配套600 0.7%L1总面积8,600 L2娱乐田副项目（JOYPOLIS）4,5005.6%零售精品服饰/箱包5,500 6.8%餐饮 休闲餐饮1,000 1.2%L2总面积11,000 L3娱乐田副项目（JOYPOLIS）4,0005.0%餐饮主题餐饮/特色餐饮3,500 4.3%娱乐新儿童娱乐2,000 2.5%娱乐电影院IMAX厅5,00 0.6%餐饮休闲餐饮1,000 1.2%L3总面积11,000 L4娱乐田副项目（JOYPOLIS）3,5004.3%娱乐电影院4,500 5.6%娱乐KTV2,500 3.1%餐饮休闲餐饮/水吧500 0.6%L4总面积11,000 L5餐饮主题餐饮/特色餐饮3,000 3.7%L5总面积3,000合计80,600 一提交设计条件要求：1、 设计总原则：满足规划条件和深圳市创佶置业有限公司的项目定位要求（详见附件）a.天佶湾国际广场项目规划设计任务书 b.商业业态规划设计要点；2、 规划方案设计原则：满足商业、酒店、办公和住宅的产品组合；组织好多种业态的交通流线，避免相互交叉和干扰；满足市政，交通（包括垂直交通）、环保、人防及消防等相关要求；3、 景观设计原则：充分利用好地面、裙房屋顶和高层主楼的立体空间绿化；景观结合设备、泳池、室外运动场地和酒店配套以实用、现代和清新的设计风格，体现立体绿化景观；4、 立面设计原则：主要以幕墙为主，包括玻璃、石材、金属幕墙等形式，建筑风格以地标、现代、简洁、时尚、高档为主基调；强调建筑的标识性和易识别性； 5、 标准层设计原则：提供新的住宅体验，平衡办公和商业的价值，创造五星级酒店的新体验。6、 结构要求：1）严格控制建筑结构高宽比在较合理的范围；2）在结构的平面与剖面设计中应尽量避免出现不规则体型。建筑的开间进深应尽量统一，且柱网尺寸应规整，框筒、墙、支撑的布置尽量对称。3）墙柱竖向布置应上下对齐，；4）交通核心筒结构为剪力墙筒体，且筒体内置或平外墙；5）为了保证结构的整体刚度，楼板及剪力墙应尽量减少开洞；6）充分利用纵向分户墙，加强剪力墙体系及结构刚度；7）超高层主体结构竖向受力构件应直落地下室底板 ，尽量避免出现结构转换；7、 设备用房：1）地下三层布置消防水池泵房，生活水泵房；2）地下二层布置办公、酒店中央空调机房，采暖、热水泵房；3）地下一层布置弱电机房，设备控制室 ，低压变配电室，柴油发电机房；4）首层布置高压配电室，监控及消防控制室5）避难层布置变配电室，生活水、消防泵房，卫星电视、弱电机房，生活水、采暖、热水、消防泵房，空调机房等设备用房二、 提交设计文件要求：达到深圳市规划国土委，消防局、民防办及相关政府部门对建筑工程方案设计报批深度的要求。既然是概念方案招标，就提供相应深度的投标文件即可。1、 设计说明：设计总说明；设计依据；总图、建筑、结构、给排水、电气、暖通、消防、人防、其它特殊设施设计说明。1） 设计依据：a、 计划投资立项批准文号。b、 土地用地红线图。c、 业主签发的设计任务书。2） 总图设计说明a、 工程位置和环境的说明。b、 根据建筑性质及使用功能要求，对总体布局、功能分区、内外交通组织、 日照间距、日照时间、消防车道、防火间距、消防登高面、噪音防治等是否满足的说明。c、 建筑物栋数、层数、总高度的说明。d、 建筑物四周退红线尺寸、地下室边线四周离红线尺寸。e、 总用地面积、总建筑面积、建筑覆盖率、道路面积、绿化面积等主要指标 （格式请按附表项目主要技术经济指标表）。f、 说明按照任务书要求的汽车停车位数量与实际安排的数量。g、 街景的要求及空间组织，与周围环境的协调等说明。3） 建筑设计说明a、 建筑设计的构思及设计特点、造型及立面处理。b、 建筑物的消防等级及防火安全措施简述。包括防火分区、消防通道、登高面、安全疏散、消防电梯及消防前室等。c、 单体建筑物的技术经济指标，包括建筑面积、核增面积、地下面积、层数、高层、停车位等。 d、 建筑功能的分布层数、各层的建筑面积、各功能的建筑面积指标（需要时 可列表说明）。4） 结构设计说明5） 给排水设计说明6） 电气设计说明7） 燃气设计说明8） 环保设计说明9） 装修说明：必要的大样详图及材质做法说明10）地块与周边建筑关系图分析图1、 总平面图设计包括：a. 用地红线位置及角点坐标，场地标高；b. 建筑物位置、尺寸、间距、层数、设计标高、退红线尺寸等；c. 红线外城市道路及红线内道路布置、车辆入口、停车场位布置；d. 消防车道布置、路宽及转弯半径等；2、 景观分析及设计概念图3、 日照分析图4、 总体剖面图(表示场地主要标高变化、地下室等部分)不少于3个；5、 停车场平面图6、 交通路网图7、 消防系统分析示意图8、 楼层高度分布示意图9、 各单体建筑平面图（1：100）a. 标注总尺寸及纵横墙、柱轴线尺寸，绘制各层平面图方向应与总平面图方向一致；b. 绘出内外门、门洞、窗或洞口、楼梯、电梯；c. 各房间、走道等名称标注及有特殊要求的服务用房的使用布置；d. 标明室内外地面设计标高，各层楼面设计标高；e. 车库的车位布置、注明车道宽度、标高及转弯半径、注明总车位数；f. 剖切线位置及符号；g. 标准单元层需要时，应放大比例绘制室内布置图并注明各功能空间的使用面积；h. 各防火分区的划分。10、 各单体立面图（1：100），注明外墙材料及颜色a. 四向立面图并注明名称；b. 表示立面外部的轮廓，如门窗、幕墙、屋顶构架、水箱、电梯机房、梯屋、冷却塔、线条等，并注明楼层标高及外墙面主要材料、色彩。c. 立面分色图，标明立面中不同材料的划分及颜色。11、 各单体剖面图（1：100），剖面图应剖在裙楼、塔楼都具备，有楼梯、层高及层数有变化、空间比较复杂的部位。a. 绘出内外墙、门窗、地面、楼板、屋顶、水箱、电梯机房、屋顶构架等；b. 注明设计标高、各层高度尺寸、门窗洞口高度尺寸及建筑总高度（室外地面至屋顶构架）；c. 有地下室且邻近有建筑物者，要绘该处剖面及相对位置。12、 各单体首层电梯厅平面图13、 公共空间及街景的彩色透视效果图（鸟瞰图、室外不同角度主要视点）14、 大堂入口处电梯厅透视图15、 体现设计构思的构件大样图16、 编制投资估算：写出投资估算编制说明，编制投资估算表，见下表：项目方案设计建安成本估算序号项目名称成本指标 (元/M2) 项目成本(万元)建筑说明结构说明一基础设施1.1场地平整、土方平衡1.2室外给水管网1.3室外排水管网（含化粪池）1.4室外电缆工程1.5室外照明工程1.6室外煤气管道工程1.7室外弱电管道1.8小区道路工程(土方、路基、基层、砼面层等)1.9供配电系统工程费1.10外线高压电缆1.11水泵房设备及安装工程费1.12直饮水机房设备及安装工程1.13消防设备机房设备及安装(报警.CO2)1.14各项增容费二环境2.1绿化（含土方平整）2.2硬质地面（含基层处理）2.3主题广场（结构及装修，含广场附带的小品、水景等）2.4构筑物及小品2.5室外游泳池（空中花园）2.6空中连廊三公建配套3.1地下室（含人防）3.2半地下室3.3裙楼(商业)3.4地下停车位3.5地面停车位四建筑单体成本4.1高层办公（1824层）4.1.1基础工程4.1.2主体土建4.1.3主体安装五小 计六、设计成果1、 A3图册一式十份。要和招标文件对应2、 A0效果图展板至少6张。3、 方案设计全套电子文件(包括彩色透视图) 2份。4、 方案图纸的封面、目录、设计总说明、总平面及主要设计图纸须盖章并由注册建筑师签章。 5、 建筑模型：包括总体模型1：500；裙楼及主出入口模型1:75。6、 2分钟多媒体介绍7、 方案册具体目录见下表：规划及建筑方案深化设计图纸目录表分类序号图纸名称比例高层项目超高层项目备注 总图1总平面布置图 1:5001:1000 若为首期开发，则还应完成项目总体的总平面图及分期技术指标。2消防总平面图 1:5001:10003屋项总平面图1:3001:5004功能分区与产品分布1:5001:10005分析图交通分析图1:5001:10006配套分析图1:5001:10007景观分析图1:5001:10008视线分析图1:5001:10009日照分析图1:5001:100010详图总体剖面图两个1:1001:20012其他工作模型 1:100013彩色总平面布置图1:50014总体鸟瞰图15裙房透视效果图其他16设计说明17技术经济指标表建筑单 体18地下停车场平面图1:200 1:300若无标准层则必须完成各层平面图。19裙房平面图20裙房立面图21裙房剖面图22底层平面图23标准层办公平面图24设备层、避难层平面25屋顶平面图26屋顶出屋面层平面27立面图（四个）28剖面图（剖到塔楼部分）29其他工作模型1:1000立面特殊效果或大量出现的部分可作1:20模型或1:1现场模型30效果图（二个立面方向）建筑单体31入口大堂放大平面图、透视图32标准层公共空间放大平面图33立面细部节点放大透视图34其他细部效果图说明：1. 上表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。2. 除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。七、设计进度安排见表 T107-0068地块项目方案设计进度表设计任务设计进度（从 20104年 月 日至 2014年 月 日）备注第一轮方案确定图提交并汇报2014 年 月 日第二轮方案确定图提交并汇报2014 年 月 日第三轮方案确认图提交并提交整套方案报建册白图并作方案汇报2014 年 月 日方案册制作并提交方案成果2014 年 月 日 深圳市创佶置业有限公司 2014 年 月 日项目主要技术经济指标表：总用地面积(m2)建设用地面积(m2)总建筑面积(m2)规定容积率调整容积率(含核增面积)其中计容积率面积(m2)停车位地上停车位地下商业面积(m2)不计容积率面积(m2)地下停车位建筑基底面积(m2)自行车停车位建筑覆盖率(%)绿地面积(m2)地上建筑面积(m2)地下建筑面积(m2)建筑高度(m)A栋B栋C栋裙房 结构形式防火等级类别设计使用年限总建筑面积(m2)计容积率面积(m2)其中写字楼(m2)A栋地下商业面积(m2)B栋酒店(m2)公寓(m2)商业(m2)不计容积率面积(m2)其中地下车库(m2)避难层(m2)设备用房(m2)