高星级酒店的筹备分析及计划

高星级酒店的筹备分析及计划一、建立高星级酒店的目的：1、平台与桥梁的作用：高星级酒店是少数人才能拥有的重要的政治、经济平台，是与政界、商界及其他领 域沟通的桥梁，通过它可以融资、可以完成一些“高难度”的动作。2、树立企业的品牌：国内较有规模、名气的大型集团或企业，都有自己的高星级酒店，通过这个最扯眼、最直观、最有说服力的 窗口来展现本企业的品牌、形象、实力、企业文化尤其现在众多的房地产开发商都认识到了：房地产本身很难形成品牌，哪怕是几十万平方米的小区建设 都很难形成品牌，但高星级酒店在市场上很容易形成品牌，所以，考虑到建立企业的品牌，考虑到提升所要 开发的住宅及周边区域的整体价值，在开发建设住宅小区的同时建设高星级酒店。3、投资新建高星级酒店还有其他的益处：首先是投资的稳定性比较强，相应来说风险相对不大；其次是成长性好虽然酒店投资是资金密集型投资，但是总体来看成长性比较好；最后是现金流的作用。酒店的经营会形成稳定的、较大量的现金流，从企业经营的角度来说，现金流比 利润还重要!正是这个现金流效应，使很多酒店的投资商即使暂时亏损也要继续经营。二、酒店的投资成本及回报分析：1、按照建筑单位面积的价格（不包括买地的钱）：五星级酒店一般为:900010000元/m2,（四星级酒店一 般为：70009000 元/m2；）2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数X 150万元/间3、以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星为120m2180m2，（四星为90m2 110m2）4、投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%;5、中国的五星级酒店投资回报率能达到8%或9%就不错了，一般投资回报周期为15-20年。三、选择建立五星级的类别：是商务酒店兼带一般会议功能酒店？纯度假型酒店?度假兼会议型酒店？酒店类别各项功能所占基本比例（按突出的比例程度表示）餐饮娱乐休闲会议会展住宿商务酒店 度假酒店 商务会议型酒店 商务会展型酒店 四、选址一一可行性调查报告（自己做，同时请酒店专业人士做，然后对比）一-酒店建造成本的大致分析五、组建自己的一个酒店专业筹建合作伙伴一一请酒店专业装饰设计公司出设计方案：在这个过程中，要 详细分析：1、酒店档次、类别的确定；2、各服务项目功能的名称、功能布局、各占建筑面积比例；3、各项硬件满足高星级星级评定硬件要求、满足经营管理便捷并最大程度降低管理成本、满足人性化和舒 适化、最大化地创造利润、最科学地控制能耗等五大项要求；4、第3项的具体实施方案；5、预期未来510年内的发展需求，做好各种管线的预留、预埋；六、形成酒店初步设计方案后，找一家建筑设计院按照此酒店初步设计方案做酒店建筑设计方案（水、暖、 电、土建、结构图纸）一一会审一一酒店专业装饰设计公司出酒店装饰深化设计方案一会审一一将装饰深 化设计方案递交建筑设计院，由建筑设计院统一出施工图纸（各专业蓝图）-一开始施工，同时酒店专业装 饰设计师及各专业工程师跟踪现场，及时解决问题。七、筹备中酒店主要负责人的定位及入场;1、筹建总经理（筹建部负责人）： 懂酒店土建、设备安装、装修工程施工组织、流程，各专业对口环节； 做过酒店工程维修管理，懂酒店几大硬件设备系统的基本配置、选型及市场状况（中央空调、电梯、锅 炉、给排水、中水、强电、弱电、配发电、消防控制等系统）； 做过酒店全面的经营管理，知晓餐饮、娱乐、客房、会议等经营管理细节，明白酒店经营管理者的需求, 明白客户的各种消费需求，只有这样才能做出真正符合酒店及客人需求的好设计； 懂酒店的人力资源管理及财务管理，能很好地控制人力成本、酒店经营成本（餐饮原料、工程维修材料、 能耗、财务费用、其他办公费用等等）； 精通酒店星级评定标准； 懂酒店基本设计，酒店整体平面功能布局，能够和建筑设计院及装饰设计公司进行沟通，审定各建筑及装 饰设计图纸； 能够制作酒店投资概算、酒店经营预算、酒店投资回报分析； 能够制作酒店筹建施工总体规划、施工进度计划、各专业工种施工进场时间，各专业间的交叉配合、协 调，现场工程问题的处理办法，施工变更处理，施工成本控制等等；2、酒店工程总监（经理）；最关键的是工程总监了，工程总监一般是在酒店从工程部经理做上来的，对于酒店的几大硬件设备非常清楚，强项应该是设备的选型、维修、保养、运行成本控制方面，但对于酒店各功能区的布局设计等具体细 节，如厨房配合餐饮接待量需要多大面积、厨房与餐厅流线怎么考虑合适、用电负荷多大、水龙头要布置 到哪些位置、炒灶需要多少口才够，配合着会议接待规模，其餐饮大厅需要多大面积、餐饮包房需要多少合 适，前厅大堂商务中心、商场、营销办公室,KTV及桑拿吧台、工作间、技师房等放置在哪里最合适、各考 虑设计多少间等等具体细节，就还得征求其他餐饮总监、房务总监、娱乐总监的意见了。因此，在前期图 纸设计过程中，在前线的工程总监还得和家里的管理团队密切协作。其他相关酒店工程部员工； 土建工程：要求具有高星级酒店建筑施工经验，能够处理现场施工问题； 结构工程：要求具有高层建筑结构施工经验，能在符合规范的前提下，最大限度地控制钢含量，对建筑设 计院的结构图能够提出优化建议， 给排水工程:要求具有高星级酒店给排水施工经验，熟悉酒店中水系统，知晓相应施工材料，能够处理现 场施工问题； 暖通工程：要求具有高星级酒店暖通施工经验，熟悉中央空调各类品牌，熟悉管道材料及末端设备的选 型、基本市场价格，能够处理现场施工问题； 电气工程：要求具有高星级酒店电气施工经验，熟悉配发电、中央空调、电梯、泵房设备等大功率设备 的用电配置，餐饮、会议、客房等经营场所的规范用电标准与实际需求的差距经验等等； 弱电工程:要求具备高星级酒店弱电系统设计、施工经验，熟悉高星级酒店的弱电项目配置，熟悉综合布 线、计算机网络、程控交换机、楼宇自控、火灾自动报警及消防联动、安全监控报警、客房RCU智能控制（含V0D点播）、停车场管理、电子巡更、无线对讲、卫星电视、电子信息显示、多媒体会议、酒店管理 等各系统的功能、配置、常用产品性价比。这里稍罗嗦了一些，目的是说明最好别指望找一个既懂强电又 精通弱电的工程师前面提到的给排水和暖通专业，较多都是水暖一肩挑；八、具体的操作：施工总体计划的制定：土建，5万平方建筑面积的施工期一般为1315个月；封顶后，按先后顺序，开始是中央空调管道、给排水、消防、强电、弱电、外立面施工，前面几项可以部分交叉作业，给排水及消防都打压试水后，最后才是内装，内装一般为13个月左右；土建施工队伍的选择：资格预审一一具备甲级资质，修建过酒店类建筑等等，当然，这些都是可以挂靠的，最关键的是要考察 其是否有经济实力,若自己公司一点现金都没有，纯粹靠甲方按进度拨款，那将会严重影响施工进度的； 甲方在与乙方（土建施工承包单位）签订合同时，一定要注明：甲方在向乙方拨付施工进度款的同时，在 乙方所聘用的建筑工人工资支付问题上，乙方必须按与建筑包工方所签订合同中约定的工资支付方式执行, 甲方有责任进行监督，否则甲方有权利暂时中止向乙方划拨施工进度款。建筑工人因工资不能得到及时支 付而停工或堵政府大门的事例在全国都有发生，我所在筹建的高星级酒店工程上就发生过一次，作为甲方, 我公司按合同约定，根据实际施工进度向乙方划拨了工程进度款,但不知道是乙方战线太长了而东挪西用了 呢还是补其他的窟窿，反正就没有及时给建筑工人发放工资，于是就引发了停工、堵市政府大门的事件. 一时间，舆论的矛头都指向了我公司，其他的房地产公司看着笑话，不明真相的还以为是我公司经济实力有 问题或是老板心太黑，着实把老板给气得够呛！目前，国家有相关规定，建设方和承建方都必须按一定比例向政府有关部门预交民工工资保证金，就是 担心出现民工干了活拿不到钱，甲方推乙方，乙方推他方的事件发生。在这个问题上，我所在的房地产公司 也遇到过问题：按规定公司向政府有关部门足额交纳了相应的保证金，但承建方却拿不出钱来交，催一次 二次,答应了就是没有钱交，于是，甲方的开工证就没法办，没开工证，在银行办理贷款的手续就进行不下 去。由此可见签订合同前考察土建承包方的真实经济实力是多么关键！土建施工的进度、质量的监督和管理：要求乙方做出切实可行的施工组织设计；甲方的现场监理工程总监要监督乙方各阶段在工地的实际施工人数，是否按照计划实施，能否完成进度 要求，发现问题及时反馈；甲方现场工程师应该针对施工进度做出奖惩制度:完成则奖，延后就罚；甲方现场工程总监还应该针对监理公司制定奖惩制度：认真履行职责的则奖，若我方发现问题而监理方 置若罔闻或走马观花或睁只眼闭只眼的则坚决处罚或更换监理公司。这样，通过一些较硬的手段使监理方产 生危机感，别让工程监理形同虚设.公司总部要防止公司现场工程部、土建承包方、工程监理方这三方人员坑瀣一气，做好对自身人员的督 察工作建立合理的严密的工作制度、职责，划分各级权限，一旦制定，坚决执行。土建建造成本分析：近一年内钢材价格的大起大落，使建筑成本必定受到影响，但目前酒店高层建筑的土建均价也基本在1400 1800 左右了；确定建筑设计院的时候就要特别注意:其主结构设计师的资质、实践水平、务实的态度，若遇到学究类的, 没有实践经验，一味只强调规范，一丁点的责任都怕承担的那种，设计出来的结构钢含量会大得让你瞠舌! 尤其地下几层那钢筋啊，编织得密密麻麻，穿钢筋的工人也是累得吭哧吭哧的，甲方不知道要冤枉花多少 钱!土建的建造成本也和最初的酒店专业装饰设计有关系： 酒店主体设计尽可能地不采用圆弧类或异型类造型，否则将增加建筑模板及人工成本，同时也增加了后期 装修的材料及人工成本；装饰成本分析，控制： 一般五星级酒店的装饰成本占总投资成本的40%；酒店的装饰设计和装饰施工必须分别由专业的酒店装饰设计公司和有能力的装修施工公司来完成，反对 由装修承包方免费进行装饰设计的做法： 专业的酒店装饰设计公司：其目的是挣设计费、同时作好自己公司的口碑，与其所采用的何种价位装饰 材料，最终的装饰总成本无直接经济利益联系在能体现设计效果的前提下，成本控制得越到位，越能真正 体现其设计能力. 装修施工公司：其强项在于施工，在保证进度的前提下，装修质量高、稳定、细节处理完美，能达到这 点就已经很不错了。现在的很多大型装修施工单位都下设了设计部门或设计室。但其接的单，大多是写字楼、 住宅、商场、学校、机关、酒楼一类的。接到高星级酒店设计的单子了，多是临时再聘请专业的酒店设计 师来进行设计，出的产品的质量、稳定性，就不好说了。 由装修承包方免费进行装饰设计的后果：表面上看，由装修承包方免费进行装饰设计，投资方省了笔不小的设计费.但投资方要考虑这个问题：装修承 包方在进行装饰设计时，他能尽心尽力地将成本控制到了最为合适的一个点了吗？本来这个点就是不容 易量化的，即使业主方招聘专业酒店筹建人员全程跟踪设计，收效也是甚微。“羊毛”终究是出在“羊”身上的：一个好的酒店设计方案无论是自己做或者另外花钱请专业酒店设计人 员做，都是要花费设计费用的。现在五星级酒店的国内设计单价是150元/200元/m?，设计费用都是 好几百万。这个费用全部由装饰施工单位自己去消化，吞下去是滋味吗?于是，设计中本可以省的材料用上 了，可以用替代材料的地方也全采用高档材料（材料费增加了），可以简洁的地方出现了很多的曲线或异型 设计（人工费增加了），另外，在施工中还会不断地、“合理地多出现本可以避免的施工变更，表面上看 是没有什么问题，但今天牵两笔、明天牵两笔，不知不觉中，设计费的本钱又收回来了。反对一昧地铺天盖地般采用“镶金嵌玉”的装饰设计手法：高星级酒店的确是用钱堆砌出来的，但不计成本般的处处使用高档装饰材料及饰品的设计手法，相信 是大多数投资方所不愿意看到的。酒店装饰效果的体现，最主要是靠装饰材料的选型、合理搭配、细节处理，同时还要巧妙地体现出酒店的主 题文化，再配以灯光，效果自然就出来的，这样，就能节省一大笔装饰费用。试想，客人一迈进酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空间高度、面积、装饰材料的颜色及搭配、装饰物 品、总体灯光等的综合效果，细看才能体会到体现出的装饰风格、主题文化，而不会就立刻就走到墙前看贴 的什么石材，是意大利的还是西班牙、美国的。客人走进客房，首先体会到的也是房间的空间、面积、家具、窗帘、布草及整个房间的色彩基调等综合气 氛。有谁会马上端详这墙上贴的墙纸、卫生间洗面台的石材是进口的还是国产的？在酒店大堂、餐厅及娱乐场所通道、豪华的餐厅及娱乐包间、总统套房等等重要区域，适当使用进口材料 能更好地体现装饰效果是很必要的，总之：好钢要用在刀刃上！酒店在一些非重要区域，如消防楼梯通道、各员工工作间、技师房、储藏间、厨房、附属楼、酒店管理人 员办公区域等地，采用成本极低的颜色相仿的仿制品也未尝不可。主要装饰材料进行把控：一般采取甲供或甲方认定品牌、规格、型号。甲方应派专人对本地及周边装饰材料市场进行询价，部分材 料，如石材，很有必要到国内几个主要的石材产地（如福建、山东、四川、广西、云南等）进行市场调查专业酒店装饰设计公司的选择：首先主设计师必须是要懂酒店的经营方式、构架、经营流程、酒店管理者的管理需求、酒店星级评定规 范；设计之前对酒店当地市场的调查了解，必须要明白调查些什么，有哪些项目？至少要做到以下方面： 当地的各星级酒店及街边社会酒楼、咖啡馆、0K厅、洗浴中心、洗脚房的调查：餐饮、娱乐、休闲、会 议等项目的地理位置、规模、装饰特色、主题文化、销售价格、客源分类、顾客口碑、上客率、停车场、 其他附加服务、服务质量等等细项； 本地市场餐饮、娱乐、休闲、会议、会展、精品购物等的市场饱和度或欠缺程度； 准确了解当地城市未来510的规划，预测酒店未来5-10内的发展状况，做出的设计方案必须是具有前 瞻性的； 对主要装饰材料的市场价格必须熟悉以及新型装饰材料的选择利用能力（较好地把控成本、提高效率、 保证品质）； 能够提供切实可行的装饰成本控制方案； 各服务场点尽可能地考虑是多功能性的，将“最大限度的获取经营利润”这一思路贯穿在整个设计中； 设计中必须满足少数的贵宾服务需求：第一，必须保证“私密性”：从停车、乘电梯、进入餐饮或娱乐或会议的通道、包房的位置、结帐方式地点 等等细节都必须充分地考虑周全。试想，一个政府要员想要到你的酒店洗个桑拿放松一下，若像普通客人那 样非得从大门进来，经过大厅乘坐电梯，再到桑拿楼层，还得经过桑拿服务台，再进入包间，这么多的环节 中，不知道有多少人看见了你的面孔，还可能遇到你的部下或不想见到的其他人，如果是这样，你说这官 员下次还敢来吗？这口碑一带出去，别的重要人物还敢来吗？真正的重要人物，你若能倒贴钱把他给请过 来了，一次、两次，消费愉快了，可能你就能办成一些大事了。酒店作为一个平台，在这一方面的作用举 足轻重。这一点，能做到、做好的设计师极少！第二，要充分显示出地位、身份:接待贵宾的场所硬件的豪华程度充分表现出来，这一点一般设计师都容易 做到；第三，充分的人性化的体现：要让客人使用方便如开会，贵宾休息室要紧靠主会议室，而且有通道直接到 主席台上,除常规通道外，还有专用的撤离会场的通道；因为人员流动的原因，在看其成功案例的同时，必须落实该主设计师是否还在其设计公司；酒店主要设备的选型、成本控制以及其他注意事项：1、酒店的设备投资成本一般占总投资的30%,主要分为配发电系统、中央空调系统、给排水系统、消防及 自动报警系统、锅炉系统、电梯系统、弱电系统设备以及游泳池设备、桑拿设备、洗衣房设备；2、配发电系统:施工一般由当地电力公司所垄断。需要注意的是酒店的电力容量的考虑，一定要充分考虑到 酒店以后经营范围的扩大所需要的电力增容问题，修建的时候一定要保证有15%20%的余量。发电机本 已经是在救命的时候启用的，其不能有丝毫散失。建议买进口品牌,从实际了解到的情况，国产货的确比不 上进口机，比较好的有瑞典的沃尔沃，美国的康明斯（不是国内组装的康明斯）等品牌。3、中央空调系统： 主机现在各种品牌有30多个，建议选择时先分个档次，若拿国产货和美国品牌对比，的确是不合适的。建 议分成三个档次：进口品牌的，如美国的开利、约克，日本的大金等,纯国产的海尔、格力、清华同方、山 东的格瑞德、贝莱特等等，合资的台湾台佳、上海瀚艺等。 不同档次品牌价格是不同的，各有所取舍:业主若是选择纯国产货，短期一两年之内绝对是不会有什么问 题的，但要想5年、6年以后仍然如初，就不现实，但是降低了初期投资成本，要想这头也占、那头也占， 是极不现实的。 若酒店采用了水源热泵或地源热泵，要注意，不是所有品牌的主机此方面都有成熟技术的； 对于进口品牌，要千万防备是否是贴牌的!这种情况，从外表上粗略是看不出来的，但其核心的压缩机是 能确认出来的，另外，别幻想着买原装进口的机子，现在都是在国内组装的；4、给排水系统： 一般是交给土建完成。要注意选择好管材的类型，目前市场上出现的新产品较多，要多对比一下价格、 材质、寿命、健康、维护方便性等综合指标；5、消防及自动报警系统： 施工普遍是由当地消防部门垄断。要注意在签订合同时，仔细划分需由消防施工单位完成的工作范围， 哪些是由消防施工方带为上报而实际由甲方负责的工作，与装饰、弱电施工需要配合的工作等等。 仍然要采取招标（邀标）的方式来压消防安装成本.6、锅炉系统： 要注意锅炉的燃烧机一定要用进口的！选择品牌时要考虑以后维修件要方便购买； 从能耗角度，最好是采用燃气锅炉，但购买时要有一台燃油燃气两用的锅炉，以应急；7、电梯系统： 在建筑设计阶段就应该先确定所选电梯的品牌、规格，便于土建施工时做好井道、轿坑的预留预埋工作； 高层建筑类酒店，切忌将观光电梯作为运送客人的主电梯！观光电梯因为视觉的原因速度都受到了限制， 一般不超过1。75米/秒，太快了则会感觉头晕.但高层建筑的主客梯速度若达不到2.53米/秒的话，那 绝对会经常出现一大群客人等候电梯的场面。我所工作过的南安明超大酒店（五星级）就出现了这个问题， 当时因为桩基都已打好，没法改了。应该做到：以封闭式高速电梯为主+以少量观光电梯为辅。 考察过许多的五星级酒店，大多电梯里没有空调，夏天乘坐该电梯是没有五星级酒店感觉的； 对于厨房里用的传菜电梯，因为只传菜，不能乘人，许多酒店都是用的一般电梯厂制作出非标类的“黑 户电梯：没有铭牌标示，也没有检验证明这种“省钱”的做法不可取。8、弱电系统： 需要上的系统项目的选择:按投资成本可分成以下三个档次：首先，最底限是：建筑规范里要求必须有的、国家强制性要求必须有的、酒店高星级星评要求必须要有的; 其次，在底限的基础上+舒适度及豪华感官度；最后，在底限的基础上+舒适度及豪华感官度+利于酒店管理（能耗控制）+品牌宣传 最为关键的是酒店客房智能控制系统及会议系统，这两部分是客人直接感官面对的，这方面的钱是不能 省的； 需要注意：目前弱电设计安装市场还不是很透明化，弱电公司在介绍需要上的各系统时也是比较夸张化。 甲方要仔细对市场价格进行了解对比。9、游泳池设备: 全部投资不超过50多万，五星级酒店应该上的各项系统都应该考虑：如臭氧消毒系统，主要设备如砂缸、 泵建议采用原装进口产品； 要充分考虑维修的方便性，维修配件的可替代性；10、桑拿设备： 要考虑采用部分舒适性、娱乐性较强的桑拿设备； 还要考虑安全、机房设置合理，维修易操作、维修配件易购；11、洗衣房设备： 首先要按照酒店饱和的布草洗涤量来考虑洗衣设备的配置，其实是考虑是否外接布草洗涤业务？ 选购洗衣房设备者自己必须熟悉酒店各洗衣设备的性能，不同类型设备操作的难易，布草破损率的大致 情况，如全自动立式洗衣机在操作便捷、布草破损率等方面就要优于卧式半自动洗衣机，双滚3米的平烫 机工作效率就远比单滚2.8米平烫机高得多； 要明确高压蒸汽的供给来源，所需蒸汽量、蒸汽压力、高压蒸汽锅炉的位置，输送管道方式； 考虑维修配件的通用性或可替代性；目前可利用的国家政策（节能，太阳能，地源热泵，利用低谷电价，投资返金的政策） 对于采用地源热泵、水源热泵的蓄能空调系统，国家都有一定的补贴政策，如福建省，对于该项目的补 贴额度为相关投资费用的15%-25%。 对于使用太阳能也有相应的补贴，如福建福州市2007年出台了政策：按照审核后的太阳能热水（开水） 系统总造价的10%给予补贴；节能降耗：1、建筑节能：外墙隔热： 尽量不采用整体玻璃幕墙设计，造价高、隔热差、隔音差； 采用外墙加隔热材料方式；门窗隔热：窗户采用中空玻璃或双层玻璃，既隔热又隔音；内墙全部采用轻质砂加气混凝土砌块，以新型墙体材料替代了黏土砖；屋面采用加厚挤塑泡沫板保温技术；2、采用太阳能：3、采用中水系统：注意：采用太阳能及中水系统，相对于收效来说，初期投资较大，实际的目的是获得良好的社会效应，经 济效益次之。4、弱电系统中考虑楼宇控制进行节能：建筑设备监控系统该系统充分体现酒店的舒适和豪华性，依据暖通空调、给排水、电气等专业要求，对酒店内的机电设备（供 配电、照明、柴油发电机、电梯、冷冻、空调新风、送排风、给排水）进行集中监视、控制和管理使机电 设备安全、可靠、高效地运行，同时节约能源、减少维护人员、提高工作效率。5、给排水、供电干路、支路安装计量器：6、经营管理上的节能措施： 用节水型的坐便器，可以节水一半以上。在水箱内安装节水芯，每只马桶一年可节水30吨左右。员工浴 室可安装智能感应式节水系统。刷卡洗澡男员工8分钟，女员工12分钟，控制用水量。公共卫生间安装感 应节水龙头。房间卫生间可安装流量节水龙头，适当控制水流量就可以节约1/3.对饭店的各个部门各个区域分别用水 表计量。积累数据根据使用率额定合理的用水量酒店中央空调的冷却塔会形成大量的水雾,一年就要飘掉 近5000吨水。可以安装收水器，大大降低水雾损耗. 采用新型节能光源。至少可节电70%以上。采用智能节电调压开关。根据日照条件和需要营造的氛围调节电压和照射度。可节电20%左右.提倡采用LED半导体灯，可以节约75%的用电量。 将夏天空调的温度设定在28C.少用机械通风，多用自然通风. 不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、台布。节约纸张采用无纸化办公。 不鼓励客人过度消费。倡导适度消费，鼓励打包。 用蒸汽洗车取代传统高压水枪洗车,可节水节电达90%. 单层窗可贴透明反射膜或防晒膜，可阻隔70%80%的太阳能.外墙可因地制宜采用浅色涂料，提高阳光反射率减少能耗。酒店建筑墙窗面积比增加10%，能耗增加近30%.玻璃幕墙比普通墙体多耗能2-3倍。酒店的玻璃天顶可采用天幕智能控制。根据气温和光线变化自动调节。用反射窗帘可反射50%的热量。多采用屋顶绿化,可以挡掉50%的太阳辐射。室内一棵树一天可蒸发40公升的水. 洗衣房如能将脏棉织品浸泡20分钟再洗，既容易洗净又节水省电. 餐厅厨房冰箱内的存放容积以80%为宜。 采用锅炉排烟废气余热利用技术一般可提供十几吨约70C的热水。装饰的目的、手法：如何能真正地吸引顾客、为酒店获取最大额的利润？下面分别从餐饮、娱乐、会议等三方面来说明.餐饮：第一，设计上必须保证私密性：现在一般请客吃饭都愿意坐包房，豪华包房的饭桌一般是不正对包间门的, 要设置单独的传菜窗口供服务员使用，避免房门频开让楼道路过的客人看见里面。更要设计一些46人的 小包房，装修设计突出细腻、品位、舒适度和私密性,专门接待一些吃燕鲍翅的高档客人，这一类请客或赴 宴的一般都是人物，消费较高，不愿熟人见到，所以一定要保证私密性，进出通道最好与其他包房相分隔 第二，针对不同的客源群，装饰上对每个包房要赋予寓意：比如为满足升官晋级这类客人的需求，将一间餐厅包房取名为得举轩”，取范进中举之意.墙面设计为宫 廷贺喜的粉红大花软包造型，壁灯造型为一枝刚刚破土的嫩芽，预示前途无量。职位升迁了的客人举办宴 席就特别喜爱这类包房。再比如接待贵宾的豪华包房，部分采用纯中式装修，墙面木作造型内，采用汉代名人书法壁布,天花为皇家房 檐硫璃瓦造型及宫廷实木窗隔造型，吊灯为宫廷古典式，尽显五千年的中国古典文化。采用目的性照明，直 射餐桌，使菜品与配用的金餐具色彩斑斓，气氛浓烈。主人坐的龙椅由红木雕刻而成,其他椅子也是仿宋朝 雕刻。休息区的主题背景墙内嵌入等离子电视，包房内单设豪华卫生间。该类包房常常是设了 8800元的起 订费还爆满。 娱乐（0K厅包房和桑拿包房）：第一，最重要的还是私密性的问题，这对于政府要员及其他重要人物来说，名誉及人身的安全是至关重要 的。要考虑几个豪华包房,其进出通道另外专设，不需要经过服务台，引领、结帐等工作由酒店派专人直接 负责；第二，一定要设计考虑一个隔音良好、较为清静的小场所专供客人放心接打电话。很多酒店的0K厅包房隔 音较差，走在过道上或是在一空房间里也躲不开此起彼伏的噪音，想在电话里说自己不在OK厅都不可能； 第三，一定要考虑设计歌手及按摩技师的紧急疏散通道，从容应对各种紧急情况；第四，音响效果、通新风、隔音等问题是不用说都必须考虑的。 会议：第一，要考虑高科技设备的使用，如同声传译（至少四声道）、自动升降液晶电脑桌、电子签到系统、电 视电话会议系统、会议的摄录象系统、中央控制系统、手拉手会议系统、自动升降会标杆（包括室外的门 牌位置）、投影显示系统（自动升降投影屏幕）、监控视频系统、DCN（数据通信网）系统、移动音响车、 多媒体投影、宽带、电视光纤、电话、电铃等等。许多的政府会议及高等级专业会议要的就是高性能的会 议硬件设施来体现酒店档次，以此争光添彩。第二，平面功能布局方面要充分考虑接待贵宾的设计:贵宾间的位置、贵宾间内部的设计、贵宾间进入主席 台的通道、从主席台撤离会场的专用通道；第三，目前会议室都是按照多功能设计，既可开会、表演，也可举办大型宴会、小型商务展示，提高利用 率。设计时就必须考虑相应足够的储藏间、工作间、化妆间及相关通道。第四，现在会展的市场越来越大，若有条件，可以考虑一些大型网架式层高较高的会议室，设计时充分考 虑会议室的面积、地处位置、门前广场面积、进出通道、电力负荷、各种视频、网络、电话等综合布线的 设计、相关停车场面积等等因素。九、酒店后期的安排细节及计划；一、落实酒店架构及编制预算计划:作为总经理,首先是带领确定落实酒店组织架构，这是筹备酒店美好蓝图 的基础，落实人员编制，才能实施招工计划，才能预测每个部门，每个工种所需人务情况及劳动费用支出情 况和员工食宿按排情况，人员编制的制定，原则上要按既不浪费人力资源，又不影响经营动作的原则进行，保 证酒店的顺利开业并使管理走上正规化。具体分为三大部分：1. 落实酒店组织架构（用架构图表示，图略）；2. 落实人员编制及各岗位工资制定和工资总预算；3落实筹备期间人员分工（用分工一览表表示，表格略）。二、落实招工计划落实招工计划时，首先要制定：1。各级管理人员及员工的待遇、福利；面向社会招工和面向学校招工的人员比例；招工时间、招工地点、 招工程序、招工方法、广告途径；2。初试时间、复试时间、入职时间、接待安排、欢迎广告；3员工入场须知（入职工作制服押金、水电、卫生、打卡制度（打卡或刷卡）、开大课时间、用餐时间、晚 上外出回宿舍时间、违规违纪行为）等准备工作.三、落实员工宿舍及员工饭堂计划兵马未动粮草先行，安居员工就会乐业。许多酒店因为住房和生活条件差而纷纷跳槽；而有的酒店工资虽 然不高但食宿条件较好，员工往往愿意留下。所以，在酒店进入招工前，必须全面规划好员工宿舍：1。床、水、电、台椅、杯柜、空调（规定电费）、来客接待房、员工饭堂的厨具、用品、餐桌、员工饮用 水（热水器）、水壶、仪容仪表镜；2洗手间（员工宿舍内）、冲凉房、洗衣房、员工宿舍窗帘、晾衣绳、毛巾架；3。企业文化标语、公告拦、员工入住清洁用的铲刀、扫把、拖把、垃圾桶、大垃圾袋等均要及时到位，争 取用员工的口碑去冲击当地的人力资源市场，达到招聘到更多优秀人才效果.四、落实各类制度：管理酒店要象管理一座城市一样来管理，除了宪法（员工手册）夕卜，必须要有各种辅助性地方法规（规章 制度），还要有各单位的具体业务（岗位职责、工作程序），管理好的酒店，全部都是做到有法可依，有法 必依，执法必严，违法必纠，同时还要搞好民主管理。比如泉州华达大酒店，我们在整个高层经营管理过程 中，深深地体会到：一家酒店的成功，确实不容易。所以，酒店部门高层管理人员入职后首先每个部门必 须完善本部门的岗位职责、工作程序、规章制度、培训计划，统一交总办审核，越细越好，如：I。市场营销部：岗位职责、规章制度、培训计划、目标市场任务2房务部及其各分部：岗位职责、工作程序、规章制度、培训计划3。前厅部及其各分部：岗位职责、工作程序、规章制度、培训计划4管家部及其各分部：岗位职责、工作程序、规章制度、培训计划5。餐饮部及其各分部：岗位职责、工作程序、规章制度、培训计划6西餐部及其各分部：岗位职责、工作程序、规章制度、培训计划7。娱乐部及其各分部：岗位职责、工作程序、规章制度、培训计划8。桑拿部及其各分部：岗位职责、工作程序、规章制度、培训计划9。沐足部及其各分部：岗位职责、工作程序、规章制度、培训计划10。酒吧部及其各分部：岗位职责、工作程序、规章制度、培训计划II。康乐部及其各分部：岗位职责、工作程序、规章制度、培训计划12。人力资源部及其各分部：岗位职责、工作程序、规章制度、培训计划13。工程部及其各分部：岗位职责、工作程序、规章制度、培训计划14。财务部及其各分部：岗位职责、工作程序、规章制度、培训计划15。保安部及其各分部：岗位职责、工作程序、规章制度、培训计划16。督察部及其各分部：岗位职责、规章制度17。总办筹备工作总倒倒计时时间表；各部门筹备工作倒计时时间表。五、落实物品清单：在物品采购前，首先要列出物品采购清单，按部门列明细，如布草类、餐具类、办公用品类、工程用品类、 日杂类、厨具类、酒吧类房号、门牌号、大堂广告牌、电梯广告牌、客房指示牌、对讲机频道、清洁用品、 各部门单据印刷品（单据、表格、员工手册）、电视、酒店点歌菜系统、酒店管理系统、灭火器、防毒面 具、员工制服、鞋（保安训练鞋和升旗鞋、员工鞋）、保安旗杆、各类旗等，并列出每一项品名及数量，通过进一步核对后落实全酒店物品采购清单，同时还要计划涉及到其他配套方面.1酒店工程设备:发电机、变压器、高低压配电房、中央空调系统、电梯、云梯、消防系统、电缆线、玻璃、 钢材、石材、管道煤气、脚手架2。酒店厨房设备：冷库、雪柜、炉具、抽油烟机、烘烤设备、锌盆、燃气具、制冰机、消毒柜、搅拌机、 洗碗机、热水器、饮料机、层架、海河鲜装养设备、其它厨房设备3酒店家私设备：会议台椅、沙发茶几、床、电视柜、床头柜、行李柜、餐桌餐椅、迎宾台、家私柜、办 公台椅、文件柜、其他家私、4酒店灯饰设备：吊灯、壁灯、筒等、射灯、落地灯、台灯、床头灯、水晶灯、探照灯、感应灯、霓虹灯、 灯带艺术灯饰、其他灯饰5。酒店卫浴设备:蒸汽浴缸、按摩浴缸、浴缸、马桶（恭桶）、小便器、洗脸盆、浴室配件、其他卫浴设备6。酒店智能设备：IC卡门锁、监控设备报警设备、广播系统、会议系统、有线电视、宽带、VOD点播、KTV点歌酒水、客房软件系统、餐饮点菜系统、财务管理系统、考勤系统、交换机系统、子母机、对将机、 床头控制板、保险箱、数码相机、电脑设备、其它智能产品7。酒店电器设备:分体空调、投影幻灯、电冰箱、电视、碎纸机、电话、传真、扫描、打印机、其他电器8。酒店洗衣房设备:全自水动洗机、干洗机、大熨机、光面夹机、绒面夹机、人像夹机、卧式洗衣机、烘干机、手工烫台、单背烫机、走渍机、其它洗涤设备9餐饮部用品：瓷器、金银器、不锈钢制品、玻璃器皿、塑料器皿、茶具、转盘、转子、鲍鱼车、酒水车、 点心车、收餐车、托盘、筷子、自助餐设备、其他餐饮用品10. 酒吧部用品：调酒器、玻璃器皿、果汁机、咖啡机/炉、饮水机、冰淇淋机、磨豆机、水柜、雪柜、虹试吸管、陈列柜、酒吧刀具、制冰机、冰桶、冰夹、啤酒酿造设备、平板车、其他酒吧用品11. 布草类用品：地毯、窗帘、客房布草（床单、被套、枕套、床裙/床尾巾、床罩、浴袍、浴巾、中巾、方巾、地巾、靠垫、保护垫）、餐饮布草（台布、台裙、席巾、杯垫、口杯布、桌垫、桑拿布草、沐足巾 类布草、会议台裙类、酒店员工制服、DJ、技师服装、演出服类、被褥/枕心、其它纺织品12. 一次性用品：拖鞋、鞋拔、衣架、牙刷、牙膏、洗发液、香皂、皂盒、剃须膏、剃须刀、浴帽、护发液、淋浴露、梳子、润肤露、护手霜、消毒垫、鞋油、檫鞋纸、一次性笔、钥匙手牌13. 管家部清洁用品：高压清洗机、吸水吸尘机、地毯抽洗机、抛光机、洗地机、榨水车、电梯地毯；面蜡、 底蜡、擦亮剂、清洁剂、除垢剂、洗手液、消毒液、洁厕剂、金属清洁剂、办公家具清洁剂、厨房清洁剂 地面清洁剂、外墙清洁剂、石材护理清洁剂、空气净化；自动擦鞋机、喷香机、告示牌、14. 房务其他杂项：电热水壶、防滑垫、电吹风、手电筒、健康秤、壁画、油画、工艺品摆放、标示牌、世界钟、电视转盘、冰桶、冰夹、木藤制品、雨伞架、服务车、行李车、果皮箱、火机、火柴、干手机、服 务指南、烟盅、房务其他15. 桑拿、沐足用品：桑拿设备、沐足设备、足日用品、麻将机、泳池设备、美容美发用品16. 康体用品：健身器材、网球设备、台球设备、羽毛球设备、游泳池设备、其他康乐用品17. 娱乐用品：乐器、舞台灯光音响、色盅色子、麦/麦套、渣壶玻璃器皿、蛋糕车、酒水车、喷香机、雅 克力（纸巾盒、手机架、插卡盒）、手拍、荧光棒、口哨、气球、托盘、其他、18. 酒店配套设施:仿真花草树木园艺、假山、浮雕、喷泉、停车场车库系统、感应门、旋转门、水族观赏、 旗杆/旗、酒店礼品、酒店标牌、19. 酒店外包业务：承包服装店、店承包精品、承包商务中心、承包卖花、酒水包场、承包节目部、承包 饭堂、承包洗手间、承包垃圾、其他承包业务、六、落实工程具体操作位置划：由于设计师是没做过酒店总经理,设计师的图纸不可能100%的完美，因此，在跟施工的过程中，必须认真落 实具体操作位置，以便在以后的营业过程中各个操作位置都很顺手，不再出现大的改动。具体应该落实： 1认真检查整个酒店用电量、A与B盘配电柜的负荷、消防、水路（水棒）、水塔、电路、空调（机房、水 塔）电梯（开关位、盘机位）走火通道（放火门、指示灯牌位插座位）、地下油库、变压器容量、高低压配 电房（防老鼠和防水潮湿）、电缆线等是否偷工减料，是否按规定施工,是否会影响到日后的正常营业等； 2认真检查煤气管道、土建防水处理、消防管与天面管道井（伸缩逢）连通接口是否连好；水渍的净化处理 系统（客房、餐饮部直接放水烧客用）、热水锅炉房（油棒）、消防（管道、监控系统停车场位置、消防报警、 烟感、喷淋、水带、水枪灭火器及箱）等是否符合要求；3. 有线电视接口与走线（按放大器）、酒店广播系统、茶水间（来去水道、洗手盆位置、抽风、回风口、洗 手盆、应急灯插座、热水器）、酒吧台（来去水接口、洗手盆、明渠沟、水柜、冰粒机、陈例柜、渣汁机、 咖啡炉电位、灯位）；4洗手间（厕纸架、浴缸扶手、烘干机插座、毛巾架、浴帘、挂式电话）、残疾人洗手间（扶手架、推车 进门斜坡）、残疾人房推车用的洗手间可转弯）、办公室物品配备、网线（酒吧打印机、收银系统、中西餐 厨房打印机和电脑、商务中心等是否能；前台办公室、客房和商务楼层、前台、咨客台电脑、0K房点歌、 电脑房、总机房、DJ房、办公电脑、财务办公、总办、董事会、仓库电脑）、收银台（格柜、台面格架、 警铃、）、行李房（客房30%保险柜）、各通道位置、操作间、客房楼层消毒间（三格锌盆、消毒柜、橱 物吊柜）、客房楼层员工洗手间、客房楼层布草间、员工宿舍带洗手间（镜子、哄干机、厕纸架（盒）、 应急灯插座、电话、一次性用品盆、毛巾架、浴巾杆）等营业位置和具体设备设施的落实；5饭堂（电视、台、凳、不锈钢盆、碗、次更、筷子、消毒柜、自助餐台、桌、饭堂厨具）、仓库、车场、 出租车收费、直通巴士方案、订阅报刊（数量、价格）、酒店杀虫、出租场地等配套问题的跟进.6油画石墙画类、各种盆花类摆放位置（数量）、量好各库房货架、吊柜（锁）、员工饮水杯架、0K房（房间 电视柜、家什柜、酒水车、消毒柜、饮水机、衣架、沙发、茶几、小圆凳、水壶、茶壶、红酒杯、白酒杯、 啤酒杯、洋酒杯、开瓶器、托盘、抹布、吧巾、扎壶）、厨房设备摆放、厨房与酒吧明渠、厨房抽油烟机、 厨房抽风（吹风口）、厨房水位（热水器、洗碗间、点心部、油鸡档、冻库、试炉要煤气房与厨具方一起）、 煤气房下面通风与（液化、汽化问题）、酒吧柜（电路、酒架）、家什柜（门锁）、磁卡房卡、总机房操 作系统、电脑网线与超长放大器（80米）；7。酒店管理系统、点酒水与点歌系统、电话系统、监控系统与监控室（监控、消防、公用广播）、工作车、 鲍鱼车（炉头）、布草房（货架、缝衣台、制服窗口）、布草房一休息室一洗手间一化装间镜子（镜子、窗 帘、家什柜、饮水机、化装台、凳子、空调等）、客房圆筒垃圾通道、客房圆筒布草槽、各办公室房间库 房制作间空调抽风、窗帘遗留位置量尺寸、铁架与桌台面跟进.以上都是我们筹备过程中应该及时跟进的工程问题。七、落实物品样版首先空一个大位置，用于陈列物品样版，主要用于货比三家，以便购到价廉物美的货物。因此在落实物品 清单后，马上通知相关的物品供应商，让对方将所需样版送来比价，通过比货和比价确定样版（包括工衣 也一样）鉴定合同，落实送货时间。八、落实流通单据酒店单据各类繁多，各部门第一负责人到位后，马上制作流通单据，对CI设计是否合理，并逐一跟进，联系 相关印刷商及时印刷。九、落实市场考察并制定经营策略通过对周边市场考察，了解周边酒店市场的设备、设施、物品、服务、客源、收费及运作情况，并对其进 行认真分析，确定收费标准和经营策略。推广主任、推广员、DJ服务员、桑拿技师公司管理费、培训费、 公衣收费、公司代收费用标准；各类餐牌、酒水牌、客房、娱乐房价，会议包场收费、大厅包场费、各部 门收入预算;商场出租、潲水、垃圾承包费用;吧房收费、洗涤收费、管理人员电话报销费、商务中心收费、 麻将收费、茶艺馆收费、员工宿舍用电收费、杀虫付费、员工乘酒店直通车收费、酒水供应商赞助费、 十、落实制度和收费标准1。制度完成情况：培训计划、培训资料、工作程序、管理制度、开各部门问题协调会、交并讨论各部门收 费情况、讨论员工工资定编和调档问题、采购程序等；2收费定价标准：营销部商务合同（优惠折扣及鲍、燕、翅、海鲜、洋酒打折等内容、培训场地、员工上 班路线、各部门运货路线、工作计划时间表、营业时间、运货路线、折扣权限、可打折及不可打折内容、 收费标准（酒水牌、餐牌、商务中心收费、电话、上网、Mimibar收费、出租车、服务费、KTV房收费、客 房收费、加床、麻将台、茶叶费、卖花公者包场费、商场出租费、酒水收费、其他场地出租、财务与各部 门的收费定价会。3汇总问题：交每日工程问题报表、交工程交付使用时间、交各部门规章制度、交上班路线、交领货路线、 交开关灯空调时间、交营业预算、交成本预算、交各部门管理人员权限、交经营方案并专门讨论、交员工 手册、交工作程序、讨论市场营销商务客户签约内容（出街宣传单）等；十一、落实物品到位情况：在酒店开业前期，各部门所须用的物品如果还没有到位，总办就应该召开一次协调会，综合一下物品清单, 然后分配到各个采购的头上去，规定日期到货。十二、开业前的准备工作1。召开员工总动员表彰大会；2. 实地模拟演戏开始，全面进入正常营业状态；3. 最后一次检查位置、配套设施设备与实际动作是否有相抵触的地方。4。落实邀请嘉宾名单；5开业庆典物品清单和当日程序等6. 召开管理人员开业当日工作任务分配会议，发任务分配一览表。7。开业头一天开始模拟庆典彩排工作。